RN 054 Ruimtelijke verkenning en principeschetsen

Ruimtelijke verkenning en principeschetsen Regionaal bedrijventerrein Brainport Oost BI4504-MI-P-240329-1618 Confidential Luuk Cornelissen, Sara Granger-van den Brand, Marjan Moradi Kelardeh 4 april 2024

Startpunt opgave 

Lungendonk en Varenschut samen één regionaal bedrijventerrein



Huidig gebruik: kassengebied, zonnepark, en kleinschalige (agrarische) bedrijvigheid



Enkele NNB gebieden aanwezig



We maken principeschetsen om te toetsen hoe een bedrijventerrein met ca. 70% uitgeefbaar gebied eruitziet, we maken geen ontwerp.

2

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

Snelle quickscan/Analyse

Landschappen

Cultuurhistorie

Groen en water

Ahn hoogtekaart

Verkeer

Omliggende projecten

3

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

Uitgangspunten varianten 

Cultuurhistorie •



Landschapskenmerken •





•

Er is aansluiting gezocht met Varenschut Noord qua ontsluiting en verkaveling.

•

Er is rekening gehouden met het zonnepark en de tijdelijke functies in Varenschut (24-uurs zorg en arbeidsmigranten). Het zonnepark zal vooral qua fasering ingepast worden.

AHN De hoogtekaart laat zien dat voor Lungendonk het gebied langzaam afloopt van hoog in het zuiden naar wat lager in het noorden. Voor Varenschut geldt dat het gehele gebied lager gelegen is.

Infrastructuur en ontsluiting kavels •

4

Zo veel mogelijk berging binnen het plangebied, zo weinig mogelijk op uitgeefbare kavels. Dit zorgt namelijk voor een afhankelijkheid van private ondernemers voor de werking van het watersysteem. Iets wat bij de beheerders als minder gewenst wordt beschouwd. BA watergangen worden behouden inclusief vrije zones aan beide zijden, zo ook de 25 meter bij de Nieuwe Aa. Grondwaterstanden zijn in beide gebieden aandachtspunt. Er is weinig ruimte voor berging door middel van Wadi’s,

Omliggende projecten

•



Aanwezige landschapskenmerken worden meegenomen in de kavelstructuur van beide varianten. Zoals de lange lijnen van het jonge zandontginningslandshcap, de onregelmatigere verkaveling van het beekdallandschap. Maar ook de toepassing van houtwallen om het bedrijventerrein uit het zicht te houden van verschillende omwonenden. Daarnaast worden bestaande NNB gebieden opgenomen in de principe schetsontwerpen en zo veel mogelijk versterkt en verbonden met elkaar en nieuwe groen gebieden.

Water en bodem •



Historische lijnen vanuit het landschap worden opgenomen in de ontwikkeling van de varianten (denk hierbij aan de lange lijnen van het jonge zandontginningslandschap aan de Lungendonk kant, en de ronding in de kavels aan de Varenschut kant. Ook zijn er nog enkele Cultuurhistorische elementen aanwezig die zo veel mogelijk meegenomen zijn.

Voor beide varianten is er uitgegaan van zo weinig mogelijk aantakkingen op de N-612. Hoewel de N-612 wel gebruikt zal worden als hoofdontsluitingwsweg voor het bedrijventerrein. De huidige bedrijven langs de N-612 zullen (muv Poultry) uitgekocht worden, deze kavelontlsuitingen worden dan ook opgeheven. Uitgangspunt is dat nieuwe kavels, waar mogelijk, ontsloten worden via een interne wegenstructuur.

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

Ontwerpuitgangspunten

5

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

Twee principes

6

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

Principeschets 1: Groen Raamwerk









7

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

Bestaand en nieuw groen vormt een raamwerk die door het bedrijventerrein loopt. De bestaande NNB gebieden zijn hier onderdeel van. Dit raamwerk wordt veelal gekoppeld aan de ontsluitingswegen van het terrein. Er worden enkele aansluitingen qua wegen gemaakt op de Lungendonk. Het uitgeefbaar gebied bestaat uit verschillende kamers die ontsloten worden door middel van lusjes. Kavels variëren van minimaal 1 ha tot maximaal 3.5 ha

Principeschets 1: Cijfers 

Uitgeefbaar cat. 1 



Uitgeefbaar cat. 2 



Uitgeefbaar: ca. 70% 8

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

20.400 m2 (2%)

Water bestaand 



135.650 m2 (12 %)

Houtwal nieuw 



29.425 m2 (3 %)

Groen nieuw 



56.325 m2 (4%)

Groen bestaand 



36.500 m2 (3 %)

NNB 



237.500 m2 (21 %)

Poultry 



516.800 m2 (46 %)

14.050 m2 (1 %)

Wegen 

89.960 m2 (8 %)

Principeschets 1 : Milieuzone Uitgeefbaar cat. 1

516.800 m2 (46 %)

Uitgeefbaar cat. 2

237.500 m2 (21 %)

Uitgeefbaar: ca. 70% 9

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

Principeschets 1 : Verkeer

10

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024



N-612 als hoofdontsluiting van het gebied



Verschillende lusjes ontsluiten de kavels



3 aantakkingen op de Lungendonk, 1 op de Herselseweg



Geen ontsluiting van nieuwe kavels direct op de N-612

Principeschets 1 : Tijdelijke functies

11

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024



Het bedrijventerrein kan functioneren terwijl het zonnepark nog in bedrijf is.



24-uur zorglocatie en tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten zijn als losse kavels ingetekend.

Principeschets 1 : Groen, water en waterberging

12

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024



Bestaande Awatergangen zijn behouden en ingepast



Bestaande NNB gebieden zijn behouden en ingepast



Groen bevindt zich vooral binnen het plan



Er is rekening gehouden met beheerpaden voor de diverse watergangen

Principeschets 1 : Uitgangspunten waterberging

13

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

•

Ghg (gemiddeld hoogste grondwaterstand) Varenschut: 0.6 meter onder maaiveld. Bron: Klimaatatlas

•

Ghg (gemiddeld hoogste grondwaterstand) Lungendonk: 1 meter onder maaiveld Bron: Klimaatatlas

•

Minimale afstand bodem wadi tot ghg: 0.3 meter

•

Uitgeefbaar gebied is voor 80 % verhard (daken en verharding)

•

Profiel weg is voor 60 % verhard (rijbaan en voetpaden)

•

Gemeentelijke bergingseis in Varenschut is 90 mm

•

Gemeentelijke bergingseis in Lungendonk is 60 mm

•

60 % van nieuw groen is te gebruiken als wadi

Principeschets 1 : Vuistregel berekening waterberging Varenschut bergen: 90 mm

Lungendonk bergen: 60 mm

Uitgeefbaar % verhard Verhard oppervlakte

275.545,00 m2 80% 220.436,00 m2

Uitgeefbaar % verhard Verhard oppervlakte

518.942,00 m2 80% 415.153,60 m2

Wegen % verhard Verhard oppervlakte

28.629,00 m2 60% 17.177,40 m2

Wegen % verhard Verhard oppervlakte

62.192,00 m2 60% 37.315,20 m2

Totaal verhard oppervlakte

237.613,40 m2

Totaal verhard oppervlakte

452.468,80 m2

Bergingseis Te bergen regenwater Gemiddelde diepte wadi Benodigde m2 wadi

0,09 per m2 21.385,21 m3 0,30 m 71.284,02 m2

Bergingseis Te bergen regenwater Gemiddelde diepte wadi Benodigde m2 wadi

0,06 per m2 27.148,13 m3 0,70 m 38.783,04 m2

Totaal tekort van ca. 3 hectare groen zodat er ca. 4 hectare wadi extra gemaakt kan worden bij de gehanteerde uitgangspunten. Mogelijke oplossingen:  Bergingseis Varenschut naar 60 mm  Ophogen  

Totaal 'nieuw' groen percentage gebruiken als wadi m2 wadi

21.701,00 m2 60% 13.020,60 m2

Totaal 'nieuw' groen percentage gebruiken als wadi m2 wadi

113.364,00 m2 60% 68.018,40 m2



Saldo

-58.263,42 m2

Saldo

29.235,36 m2



14

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024



Meer m2 groen Berging buiten plangebied Hoger percentage van nieuw groen gebruiken als wadi Berging op uitgeefbaar gebied Combinatie bovenstaand

Principeschets 2: Groene rand









15

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

De beide delen van het plangebied krijgen een groene rand waar nodig. Deze groene rand vormt een fijne overgang van bedrijventerrein naar directe omgeving (omwonenden en open landschap) De verschillende kavels worden allemaal ontsloten door middel van een interne lus. Het uitgeefbaar gebied bestaat uit één gebied, hier en daar gescheiden door watergangen en wegen. Wel zijn er enkele groene kamers aanwezig (NNB of waterberging) Kavels variëren van minimaal 1 ha tot maximaal 4 ha

Principeschets 2 : Cijfers in uiteindelijke situatie 

Uitgeefbaar cat. 1





Uitgeefbaar cat. 2 



Uitgeefbaar: ca. 70% 16

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

18.460 m2 (2 %)

Water bestaand 



135.650 m2 (12 %)

Houtwal nieuw 



27.322 m2 (2 %)

Groen nieuw 



56.325 m2 (5 %)

Groen bestaand 



36.500 m2 (3 %)

NNB 



239.575 m2 (21 %)

Poultry 



518.400 m2 (46 %)

14.050 m2 (1 %)

Wegen 

90.820 m2 (8 %)

Principeschets 2 : Milieuzone Uitgeefbaar cat. 1

518.400 m2 (46 %)

Uitgeefbaar cat. 2

239.575 m2 (21 %)

Uitgeefbaar: ca. 70% 17

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

Principeschets 2 : Verkeer

18

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024



N-612 als hoofdontsluiting van het gebied



1 ontsluitingsstructuur voor de kavels aan de Varenschutse zijde, 1 voor de Lungendonk zijde



Geen aantakkingen op de Lungendonk, 1 op de Herselseweg



Geen ontsluiting van nieuwe kavels direct op de N-612

Principeschets 2 : Zonnepark

19

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024



Het bedrijventerrein kan functioneren terwijl het zonnepark nog in bedrijf is.



24-uur zorglocatie en tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten zijn als losse kavels ingetekend.

Principeschets 2 : Groen, water en waterberging

20

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024



Bestaande Awatergangen zijn behouden en ingepast



Bestaande NNB gebieden zijn behouden en ingepast



Groen bevindt zich vooral aan de randen van het plan



Er is rekening gehouden met beheerpaden voor de diverse watergangen

Principeschets 2 : Uitgangspunten waterberging

21

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024



Ghg (gemiddeld hoogste grondwaterstand) Varenschut: 0.6 meter onder maaiveld. Bron: Klimaatatlas



Ghg (gemiddeld hoogste grondwaterstand) Lungendonk: 1 meter onder maaiveld Bron: Klimaatatlas



Minimale afstand bodem wadi tot ghg: 0.3 meter



Uitgeefbaar gebied is voor 80 % verhard (daken en verharding)



Profiel weg is voor 60 % verhard (rijbaan en voetpaden)



Gemeentelijke bergingseis in Varenschut is 90 mm



Gemeentelijke bergingseis in Lungendonk is 60 mm



60 % van nieuw groen is te gebruiken als wadi

Principeschets 2 : Vuistregelberekning waterberging Varenschut bergen: 90 mm

60Lungendonk mm bergen: 60 mm

Uitgeefbaar % verhard Verhard oppervlakte

263.781,00 m2 80% 211.024,80 m2

Uitgeefbaar % verhard Verhard oppervlakte

531.681,00 m2 80% 425.344,80 m2

Wegen % verhard Verhard oppervlakte

28.453,00 m2 60% 17.071,80 m2

Wegen % verhard Verhard oppervlakte

59.507,00 m2 60% 35.704,20 m2

Totaal verhard oppervlakte

228.096,60 m2

Totaal verhard oppervlakte

461.049,00 m2

Bergingseis Te bergen regenwater Gemiddelde diepte wadi

0,09 per m2 20.528,69 m3 0,30 m

Bergingseis Te bergen regenwater Gemiddelde diepte wadi

0,06 per m2 27.662,94 m3 0,70 m

Benodigde m2 wadi

68.428,98 m2

Benodigde m2 wadi

39.518,49 m2

Totaal 'nieuw' groen percentage gebruiken als wadi m2 wadi

37.681,00 m2 60% 22.608,60 m2

Totaal 'nieuw' groen percentage gebruiken als wadi m2 wadi

93.632,00 m2 60% 56.179,20 m2

Saldo

-45.820,38 m2

Saldo

16.660,71 m2

Totaal tekort van ca. 3 hectare wadi zodat er ca. 4 hectare groen extra nodig is bij de gehanteerde uitgangspunten. Mogelijke oplossingen:  Bergingseis Varenschut naar 60 mm  Ophogen   

22

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

 

Meer m2 groen Berging buiten plangebied Hoger percentage van nieuw groen gebruiken als wadi Berging op uitgeefbaar gebied Combinatie bovenstaand

De twee principeschetsen

Groen raamwerk 23

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024

Groene rand

Nodig om te komen tot volwaardig schetsontwerp 

Uitgebreide analyse van de historie, onderliggende landschap, aanwezige ruimtelijke kwaliteiten, de verkeersstructuur en bewegingen, hoogte, grondwaterstanden etc.



Volwaardig participatie traject met beleidsmedewerkers van de verschillende gemeenten maar ook met bijvoorbeeld omwonenden en andere belanghebbenden



Ontwerpend onderzoek met verschillende varianten, getoetst met de beleidsmedewerkers van de twee gemeenten en andere belanghebbenden



Marktanalyse van de mogelijke toekomstige bedrijven



Identiteitsbepaling industrieterrein in relatie tot de marktanalyse



Waterhuishouding en –berging onderzoeken: gezien hoge grondwaterstand kant Varenschut is dit een uitdaging en dus van belang voor realisme



Milieuzonering i.r.t. omliggende tijdelijke functies

24

Uitgangspunten en visieschets – Aanzet tot Schetsontwerp | 4 april 2024