RN 052 Toelichting BIE (grondexploitatie) Houtsdonk Fase 1A

Grondexploitatie complex: Houtsdonk Fase 1A Plankaart, plangebied en omgevingsplan

De buurt Houtsdonk is centraal gelegen binnen de gemeente grenzen van Helmond en bevindt zich aan de westzijde van de Kanaaldijk. De gebiedsontwikkeling ‘Houtsdonk’ bestaat uit drie fasen: fase 1A, 1B en 1C. Fase 1B en 1C slaan terug op de herontwikkeling van de bestaande HeBoMa flats. Fase 1A ziet toe op de realisatie van nieuwbouw woningen. Deze toelichting richt zich uitsluitend op de grondexploitatie van fase 1A. De scope van fase 1B en 1C wordt in een latere fase onderzocht en vastgesteld. Het plangebied van fase 1A wordt omgrenst door de Heeklaan, de Frans van Bommelstraat en Voetbalvereniging HVV Helmond, en betreft een braakliggend terrein. Afbeelding 1 toont een luchtfoto van de huidige situatie, inclusief de indicatieve afbakening van het plangebied.

Afbeelding 1: Plankaart Houtsdonk. Het vigerende omgevings-/bestemmingsplan betreft “Helmond West – Houtsdonk” en is vastgesteld op 11 mei 2010. De huidige bestemming betreft enkelbestemming ‘Sport’. Om de woningbouwontwikkeling binnen Houtsdonk fase 1A mogelijk te maken, moet het omgevingsplan gewijzigd worden. Afbeelding 2 toont de huidige bestemming.

Afbeelding 2: Huidige bestemming.

Plankaart exploitatiegebied

Afbeelding 3 toont het plangebied van Houtsdonk fase 1A. Het plangebied bestaat grofweg uit drie percelen, welke allen in eigendom van de gemeente Helmond zijn. Het grootstste perceel betreft een grasveld / braakliggend terrein. Twee kleinere aangrenzend percelen zijn ingericht als openbare ruimte / groen.

Afbeelding 3: plangebied. De beoogde toekomstige situatie is weergegeven in afbeelding 4. Het betreft een stedenbouwkundige ‘schets’, van Houtsdonk fase 1A. Opgemerkt dient te worden dat de exacte maatvoering, positionering en orientatie van de bouwblokken in latere fasen verder uitgewerkt zal worden. De stedenbouwkundige schets dient als basis voor deze verdere uitwerking.

Afbeelding 4: Stedenbouwkundige schets Houtsdonk fase 1A. De stedenbouwkundige schets omvat drie woonblokken. Parkeren wordt op maaiveld opgelost, alsook in een half verdiepte parkeerkelder onder de twee zuidelijke woonblokken. De grondexploitatie omvat de ontwikkeling van de drie woonblokken, de realisatie van de parkeerkelder en de aanleg van de bijbehorende openbare ruimte.

Ruimtegebruik

Tabel 1 toont de uitgangspunten voor het ruimtegebruik binnen de ontwikkeling van Houtsdonk fase 1A. Het betreft een eerste inschatting van het ruimtegebruik. De oppervlaktes kunnen wijzigen bij de verdere planuitwerking. Tabel 1: Ruimtegebruik. Ruimtegebruik

m²

pct.

Totaal plangebied

29.674

100%

Uitgeefbaar

5.609

19%

Verharding Wegen Parkeren Fiets- en voetpaden

3.611 2.848 2.687

12% 10% 9%

Groen/blauwe zone Groen Water

13.169 1.750

44% 6%

Het beoogde woonprogramma bestaat uit 238 appartementen, met gebruiksoppervlaktes variërend tussen de 58 m² GO en 124 m² GO. Uitgangspunt is dat de bergingen in de plint van het appartementengebouw worden gerealiseerd. Het woningbouwprogramma sluit nagenoeg aan op de woonvisie van Helmond en kent de verdeling zoals weergegeven in tabel 2. Het aandeel sociale huur ligt 1% boven de minimale eis uit de woonvisie, omdat er ten minste 74 sociale huurappartementen benodigd zijn als ‘wisselappartementen’, in relatie tot Houtsdonk fase 1B en 1C; (her)ontwikkeling HeBoMa flats. Tabel 2: Specificatie woningbouwprogramma. Woningtype Sociale huur Middenhuur Betaalbare koop type 1 Betaalbare koop type 2 Vrije sector koop type 1 Vrije sector koop type 2 Totaal

m² GO

aantal

pct.

66 65 58 74 99 124

74 36 24 36 36 32

31% 15% 10% 15% 15% 13%

238

100%

De ondergrondse parkeergarage is 3.125 m² BVO groot (exclusief bergingen) en telt 116 parkeerplekken. Verder telt de stedenbouwkundige schets circa 203 parkeerplekken op maaiveld. Hiervan zijn er 62 bestemd voor HVV Helmond, conform hun huidige parkeercapaciteit. Het totaal aantal beschikbare parkeerplekken voor de ontwikkeling van Houtsdonk fase 1A komt hiermee uit op 257 stuks. De woningaantallen, de parkeernormen en het aantal beschikbare parkeerplekken zijn zodanig op elkaar afgestemd dat sprake is van een sluitende parkeerbalans. Doel

Houtsdonk fase 1A ontwikkelen tot een kwalitatief, divers en groen woongebied, passend bij de visie en doelstellingen van de gemeente Helmond.

Huidige fase project

De gebiedsontwikkeling Houtsdonk maakt deel uit van de ‘schaalsprong’. In de totale gebiedsontwikkeling is voorzien in circa 2000 woningen, onderwijs, zorg, leisure en horeca. Dit omvat de afronding van de wijk Houtsdonk, de aanleg van het Houtsdonktracé en de transformatie van circa 13.0 hectare bedrijventerrein, gelegen aan de Kanaaldijk Zuid West. In 2022 is met woningcorporatie woCom een intentieovereenkomst voor het Houtsdonk fase 1 gesloten. De gemeenteraad heeft in juli 2023 het Ruimtelijke Ontwikkelingsplan (ROP) Houtsdonk vastgesteld. Het openen van de BIE fase 1A is een volgende stap om de gebiedsontwikkeling tot uitvoering te brengen. G.L.C.C. van den Waardenburg Joost van der Geest Koen de Vries Annika van Asten / Evelien de Wijs 16 juni 2025 2025 t/m 2031

Bestuurlijk OG Ambtelijk OG Projectleider Planeconoom Datum Looptijd GREX

Toelichting grondexploitatie

In de volgende onderdelen worden de kosten en opbrengsten uit de grondexploitatie toegelicht. Het resultaat van de grondexploitatie is positief. Dit komt voornamelijk doordat de grond in eigendom van de gemeente is, en er dus geen grondverwervingen noodzakelijk zijn. Verder hoeven er relatief weinig grondkosten gemaakt te worden, aangezien het een braakliggend terrein betreft. Algemene uitgangspunten • Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW. • Het prijspeil van de kosten en opbrengsten is 01-01-2025. • De rente bedraagt 1,0%. • De discontovoet bedraagt 2,0% conform BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). • Indexatie van kosten en opbrengsten conform de parameters met prijspeil 01-012025. • De kosten zijn ingeschat op basis van kengetallen door kostendeskundigen. • De opbrengsten voor de sociale huurwoningen zijn geraamd op basis van de grondprijzenbrief 2025. • De opbrengsten voor middenhuur, betaalbare koop en vrije sector koop woningen zijn bepaald op basis van een taxatie met een residuele grondwaardeberekening. • Er is een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Wijzigingen in het ontwerp of een veranderende marktsituatie (inflatie) leiden tot een wijziging van het verwacht resultaat. • Na het vaststellen van de BIE wordt de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht.

Kosten

De kosten in de grondexploitatie omvatten boekwaarden, kosten voor het bouw- en woonrijp maken, toeslagkosten en overige kosten. Onderstaand een toelichting op deze kosten. De boekwaarde bestaat uit het voorbereidingskrediet wat is gebruikt voor de planvoorbereiding. Dit zijn met name interne uren van betrokken medewerkers en inhuur, uit alle benodigde disciplines; projectleider, planeconoom, stedenbouw, IBOR. Het totale voorbereidingskrediet is verleend voor Houtsdonk fase 1A, 1B en 1C, alsook het onderzoeken van de ontwikkeling van Houtsebeemden. Er is gekeken welke kosten gemaakt zijn voor Houtsdonk fase 1A, wat uitkomt op circa € 0,1 miljoen. Kosten voor het bouw- en woonrijp maken bestaan onder anderen uit het opschonen, frezen en egaliseren van het terrein, het aanleggen van riolering, het aanleggen van verharding en het aanleggen van groen in het openbaar gebied. Verder is rekening gehouden met openbare inrichtingselementen, waaronder lichtmasten, een buitenspeelvoorziening, bankjes, brandkranen en een trafo. De totale kosten voor bouw- en woonrijp maken bedragen circa € 2,0 miljoen nominaal. De toeslagkosten bestaan uit plankosten, VTU (Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering) en overheadkosten. Deze kosten zijn geraamd op basis van de plankostenscan, waarbij rekening is gehouden met de reeds gemaakte kosten. De toeslagkosten bedragen circa € 0,7 miljoen nominaal.

Tot slot is rekening gehouden met circa € 0,1 miljoen overige kosten. Dit zijn algemene exploitatiekosten welke gemaakt worden ten behoeve van de verkoop van gronden. Deze kosten zijn ingeschat op basis van ervaringscijfers en bedragen circa € 15.000 per € 1,0 miljoen te realiseren opbrengsten. De totale kosten komen uit op circa € 2,8 miljoen nominaal.

Opbrengsten

De opbrengsten worden gerealiseerd door de verkoop van bouwrijpe grond. De opbrengsten voor sociale huur zijn geraamd conform de grondprijzenbrief. De opbrengsten van middenhuur, betaalbare koop en vrije sector koop woningen zijn geraamd op basis van een taxatie en een residuele grondwaardeberekening. De verwachte opbrengsten bedragen circa € 7,6 miljoen nominaal.

Verwacht resultaat grondexploitatie

Onderstaand zijn de totale kosten en opbrengsten van de grondexploitatie Houtsdonk fase 1A weergegeven. Te zien is dat de totale kosten circa € 2,8 miljoen bedragen en de totale opbrengsten circa € 7,6 miljoen. Dit leidt tot een positief saldo van € 4,8 nominaal (exclusief

rente en inflatie). De verwachte inflatie bedraagt € 145.000 en de verwachte rentekosten circa € 210.000. Dit leidt tot een verwachte eindwaarde van circa € 5,1 miljoen positief per 31-12-2031.