RN 042 Fase 2 De Braak - Plan van aanpak en ambitiedocument voor fase 2 De Braak

“Ambitiedocument en plan van aanpak voor fase 2 van

Sport- en beleefcampus De Braak”

Helmond, mei 2021

1

A. Inleiding Sport- en beleefcampus De Braak te Helmond bestaat uit 2 fases. Fase 1 is volop in ontwikkeling met de realisatie van het nieuwe Dr. Knippenbergcollege, de realisatie van de Multifunctionele sportaccommodatie (MFSA), het herschikken van de sportvelden en het herinrichten van het openbare gebied. Fase 2 is nog niet in ontwikkeling gebracht, alleen het plot voor het nieuwe gemeentelijke zwembad is bepaald. Idealiter worden eerst de kaders bepaald voor fase 2, alvorens een locatie voor het zwembad wordt aangewezen. Echter in de raadsvergadering van 30 juni 2020 is hiervan afgeweken, om de ontwikkeling van het zwembad niet onnodig te vertragen. Gezien de gewenste spoed achter de realisatie van het zwembad heeft de raad er in genoemde raadsvergadering voor gekozen om dit bouwonderdeel van de Sport- en beleefcampus De Braak te bouwen als zelfstandig onderdeel, ter plaatse van Con Brio en dit als ontwikkeluitgangspunt te nemen voor de ontwikkeling van fase 2. Vervolgens is een tijdlang niet zeker geweest of de ontwikkelingen in fase 1 nog konden leiden tot een directe ruimtevraag in fase 2. Het had geen nut om de ontwikkeling van fase 2 ter hand te nemen als deze vraag niet zou zijn beantwoord. Nu de ontwikkelingen in fase 1 kunnen plaatsvinden binnen de ontwikkelgrenzen van deze zelfde fase 1, kan de ontwikkeling van fase 2 worden opgepakt.

In dit document worden 3 zaken beschreven: 1. De ambitie voor dit gebied. 2. Een plan van aanpak om deze ambitie te verwezenlijken. 3. De financiën welke bij een dergelijke ontwikkeling horen. Dit document wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Op deze wijze heeft de gemeenteraad in een vroegtijdig stadium van planvorming inzicht in de producten die nog volgen en wordt de gemeenteraad in de gelegenheid gesteld een mening te vormen over hun rol bij de gebiedsontwikkeling. B. Ambitie Aanleidingen om fase II op te pakken zijn; De ambities en uitwerking van fase I maken dat fase II niet KAN achterblijven, het is 1 campus - 1 ambitie. De synergie tussen de campus en omliggende wijken kan met de ontwikkeling van fase II worden gemaximaliseerd: • Sporten / bewegen en ontmoeten op de campus, maar ook na sluitingstijd wonen op de campus, een terrein zonder hekken en openingen naar de wijk, • Tegelijkertijd de wijken ook gebruiken om te sporten, aantrekkelijke beweegplekken (Leonardusspeeltuin ->beweegtuin) met elkaar verbinden, vergroenen en routes door de wijk naar de Braak; de wijken en de Braak als 1 systeem. Concreet gaat de ambitie in op de uitgangspunten en spelregels voor de ontwikkeling van fase 2. Met daarbij een onderbouwing of motivering van die uitgangspunten; wat is de logica en de bedoeling van de uitgangspunten.

De definiëring van de ambitie is daarmee een belangrijk toetsingskader en uitgangspunt voor de vervolgstappen: het opstellen van het “Gebiedsontwikkelingsplan”. De huidige fase 2 van De Braak is een gebied met: 1. diverse sportverenigingen; 2. veel parkeerplaatsen; 3. veel verspreid liggende bebouwing; 4. onduidelijke verbindingen; 5. geen verbondenheid met de omliggende wijken. Fase 2 van De Braak is een weinig aantrekkelijk gebied welke een kwaliteitsslag kan gebruiken, zoals dit ook in fase 1 plaatsvindt. In onderstaande tekst worden bovenstaande karakteristieken per onderdeel beschreven vanuit de huidige situatie en een voorstel gedaan voor een richtinggevende ambitie om te komen tot een realistisch wensbeeld voor fase 2. Ad. 1. Diverse sportverenigingen

2

In het gebied zijn diverse vooral kleine sportverenigingen actief, onder meer OEC korfbal, HTV tennis en Littie of Littie nie jeu de boules. Daarnaast is er nog een restaurant, Wereldkeuken De Braak, een sporthal (overbodig geraakt met de bouw van een nieuwe sporthal in de MFSA) en Basic fit. Voorgestelde ambitie: Uitgangspunt is dat alle sportverenigingen welke nu gevestigd zijn in fase 2 van De Braak weer een plek moeten kunnen krijgen in fase 2. De Braak is in eerste aanleg vooral een sport- en beleefcampus, overige activiteiten, anders dan sport, onderwijs en gezondheid, zijn aan dat uitgangspunt ondergeschikt en dienen minimaal een aanvulling te zijn op de kwaliteit van het gebied. Sportverenigingen opereren nu vooral als zelfstandige organisaties, synergie en samenwerking, zoals in fase 1, is gewenst en maakt de verenigingen toekomstbestendiger en efficiënter voor de verenigingen, doordat zaken als kleedkamers, kantine en dergelijke worden gedeeld in mulfifunctionele huisvesting. Ad. 2. Veel parkeerplaatsen Fase 2 kent relatief veel parkeerplaatsen, vooral aan de noordelijke zijde van het gebied ligt een grote parkeerplaats. De parkeerplaatsen bedienen in eerste aanleg de huidige functies in zowel fase 1 als fase 2. De parkeerplaatsen worden gedurende een beperkt deel van de week gebruikt, met name op de zaterdagen is er sprake van een piekbelasting.

Voorgestelde ambitie: In fase 1 en 2 samen dienen voldoende parkeerplaatsen (ca. 750) gerealiseerd te worden om alle geplande functies voor De Braak fase 1 en fase 2 te kunnen bedienen. Toevoeging van nieuwe functies kan plaatsvinden indien er ook een bijpassende parkeeroplossing wordt gegeven. Daar waar dit financieel mogelijk is, dient parkeren bij voorkeur ondergronds of geïntegreerd in het landschap te worden opgelost, om meer ruimte te creëren voor extra groen op maaiveldniveau. Daar de parkeerdruk vooral haar piek kent op wedstrijddagen, is het gewenst dubbele functies te creëren op ten minste een deel van de parkeerplaatsen., zoals het aanleggen van sportveldjes. Ad. 3. Veel en verspreid liggende bebouwing Er is sprake van veel verspreid liggende bebouwing, van veelal een lage kwaliteit. Alle verenigingen hebben hun eigen huisvesting. Daarnaast kent het gebied, naast de korfbalvelden maar weinig groen. Er zijn maar weinig sportvelden van natuurgras, het weinige groen dat er is, ligt vooral in de restruimtes. Voorgestelde ambitie: Het clusteren en multifunctioneler maken van de gebouwen, waardoor minder bebouwing nodig is. Werken met hoogteaccenten, waardoor meer fysieke buitenruimte beschikbaar komt voor groen, water en buitensport.

Meer water en vergroening van het gebied is wenselijk vanwege het tegengaan van hittestress maar ook het vergroten van de leefbaarheid en de aantrekkelijkheid van de campus. Synergie in gebouwen tussen functies. Dubbel ruimtegebruik o.a. door parkeren t.b.v. onder gebouw maar e.v.t. ook door stapeling van (andere-) functies Ad. 4. Onduidelijke verbindingen De huidige verbindingen op het terrein zijn rommelig en onduidelijk, veelal bij achterkanten van gebouwen, gebouwen staan op eilandjes met hekken erom heen. De verbindingen zijn puur functioneel en nodigen niet uit om te gaan wandelen en ze dragen in de huidige setting op geen enkele wijze bij aan het gevoel van een aangenaam en sociaal veilig verblijfsgebied. Voorgestelde ambitie: Het aanbrengen van logische, open, veilige verbindingen in fase 2, een goede connectie met omliggende wijken en fase 1, met inachtneming van de functionaliteit/veiligheid voor de huidige gebruikers van De Braak. Het openbare gebied moet niet alleen een functionele verbinding zijn tussen A en B, maar vooral een gebied om te willen verblijven, ontmoeten, bewegen en sporten. De buitenruimte wordt een verbindend tapijt tussen alle gebouwen. De auto’s worden zoveel als mogelijk aan de randen van het gebied geparkeerd, zodat het middengebied groen en veilig blijft voor fietsers, voetgangers en sporters.

Aanvullende ambities

3

Los van de ambitieformulering zoals hierboven beschreven, welke is ingegeven vanuit de bestaande situatie, wordt nog een aantal aanvullende ambities voorgesteld: 5. Ten minste budget neutrale ontwikkeling 6. Versterken omliggende wijken 7. Aansluiten bij de visie van fase 1. 8. Huisvesting nieuwbouw VSO De Korenaer Ad. 5. Ten minste budget neutrale ontwikkeling Er zijn veel ontwikkelingen binnen de gemeente waar tijd en geld voor nodig is, maar er bestaat ook een realiteit dat dit niet overal mogelijk is. Het uitgangspunt voor de ontwikkeling van fase 2 van De Braak is dan ook ‘ten minste budgetneutraal’. Dit uitgangspunt heeft invloed op de realisatietijd en het te realiseren programma. Om budgetneutraal te kunnen handelen zal het gebied niet in een keer worden ontwikkeld, zoals in fase 1. Er zal meer gekozen moeten worden voor natuurlijke momenten waarop aanpassingen in het bestaande gebied zullen gaan plaatsvinden. Het toevoegen van zogenaamde ‘kostendragers’ zoals (sociale) woningbouw, zal noodzakelijk zijn om niet alleen kosten te maken in dit gebied, maar ook opbrengsten te genereren. Het toevoegen van woningbouw in dit gebied kan ook bijdragen aan een verbeterde leefbaarheid van de campus, woningbouw een extra toevoeging kan vormen voor functies in fase 1 van De Braak en gelet op de grote vraag naar woningen is ook het benutten van De Braak voor woningbouw wenselijk.

Het exacte programma zal nader moeten worden gedefinieerd en toegespitst worden op dit specifieke gebied in een goede mix met de omliggende wijken. Ad. 6. Versterken omliggende wijken De ontwikkeling van fase 2 biedt kansen en bedreigingen voor de omliggende, soms kwetsbare, wijken. Functies welke de omliggende wijken verzwakken moeten niet worden toegevoegd aan De Braak, functies dienen complementair te zijn. Daarom wordt de vestiging van bijvoorbeeld retail in fase 2 ook niet wenselijk geacht. De relatie met de omliggende wijken kan versterkt worden door: (I) betere langzaam verkeer verbindingen tot stand te brengen met de campus, het sportpark wordt nu omringd door drukke wegen en (II) door functies uit te wisselen, zoals groen en woningen. Er komen veilige verbindingen/ontsluitingen van de campus. Sportcampus De Braak is open, ruimtelijk en uitnodigend, met dwarsverbanden in gebruik om te bewegen, te leren en te werken. De openbare ruimte op het sportpark en in de omliggende wijken is uitnodigend om er (langdurig) te verblijven, te bewegen, te ontmoeten en mee te doen! De veilige (beweeg)routes van en naar het park voor jong en oud zijn daarin van cruciaal belang. Zo is het ook voor de bewoners van de omliggende wijken toegankelijk om (al dan niet georganiseerd) te bewegen en de sociale contacten op te zoeken.

Naast de fysieke verbinding worden er ook sociaal maatschappelijke programma’s ontwikkeld die op de campus en in de wijken georganiseerd worden. Zo wordt de campus een nieuwe hulpbron die bijdraagt aan de vergroting van de sociale veerkracht voor de inwoners van de omliggende wijken en de stad.

Ad 7. Aansluiten bij visie van fase 1. De Ambitie is om er 1 campus van te maken, waarbij er ook in fase 2 uiteraard een ander programma kan gelden dan in fase 1, maar de ontwerpuitgangspunten voor fase 1 ook toepassen in fase 2. Ad 8. Huisvesting VSO De Korenaer Sinds 2017 bestaat er een aanvullende ruimtebehoefte vanuit VSO De Korenaer. Hun huidige locatie is te klein voor het aantal leerlingen en zitten zij te ver van een sportaccommodatie af. Daarnaast is deze locatie ook niet geschikt voor de vorm van het speciaal onderwijs dat VSO de Korenaer biedt. In het Integraal Huisvestingsplan 2018-2025 is oorspronkelijk bedacht om deze school in een van de vrijkomende schoolgebouwen in MierloHout te laten landen. Recentelijk heeft het bestuur van VSO De Korenaer het verzoek gedaan aan de gemeente om te verkennen of de school niet in fase 2 van De Braak gerealiseerd kan worden. Dit is in de nabijheid van de praktijkschool en het Vakcollege. Deze scholen werken veel en nauw samen met elkaar. Door VSO de Korenaer op de Braak te realiseren kan er op deze manier een symbiose gecreëerd worden tussen de scholen.

4

De ruimtebehoefte bedraagt 1300 m2 (waarvan 1.000 m2 voor het gebouw en 300 m2 buitenruimte). Onderzocht zal worden of het mogelijk is om VSO De Korenaer in te passen in fase 2 van De Braak. Na onderzoek zal duidelijk moeten worden of het toevoegen van deze ambitie tot spanningen leidt i.r.t. de overige in dit document geformuleerde ambities, waarbij ook wordt bezien of de kosten voor nieuwbouw binnen de door de raad vastgestelde kaders voor onderhuisvesting kan worden gerealiseerd.

C.

Plan van aanpak

Doelstelling Het transformeren van het huidige gebied tot een aantrekkelijke campus, die voor iedereen wat te bieden heeft, van jong tot oud, van sporter tot bezoeker. Opdracht Het opstellen van een gebiedsontwikkelingsplan (GOP) voor de ontwikkeling van fase 2 van Sport- en beleefcampus De Braak. In dit plan wordt de wenselijke ruimtelijke ontwikkeling van het gebied geschetst op het niveau van een uitgewerkt plan. Hierbij wordt naast ruimtelijke aspecten ook rekening gehouden met sociale en economische ontwikkeling. Sub producten van het GOP zijn: een stedenbouwkundig plan, inclusief de openbare ruimte inrichting; een ruimtelijk haalbaarheidsonderzoek; een grondexploitatie; een risicoanalyse; en een planning. Het GOP is kaderstellend voor de procedurefase, de bouwplan- en realisatiefase. Resultaat Het resultaat is een GOP dat aan de gemeenteraad van Helmond zal worden voorgelegd ter vaststelling.

Plangebied Het plan is indicatief begrensd door fase 1 van De Braak, de Rembrandtlaan en de wethouder Ebbenlaan. Het GOP zal invloed kunnen hebben op het gebied eromheen. Andersom zal ook het plangebied van het GOP beïnvloed worden door ontwikkelingen buiten de plangrens. Fasering Er worden als grove planning 5 fases onderschreven: Stap 1: Ambitiekeuze Wat wil je als gemeente met het gebied? Deze vraag wordt beantwoord voordat er een ruimtelijk plan wordt gemaakt. De uitkomst is een scenario voor de gebiedsontwikkeling. De ambitie wordt in dit document beschreven. Stap 2: Ontwerp Als het doel en de kaders duidelijk zijn, gaat het maken van een GOP van start. Het scenario wordt vertaald in een ontwerp. Het ontwerp zal het karakter krijgen van een uitgewerkt plan. Stap 3: Besluitvorming Als het ontwerp gereed is, gaat de fase van besluitvorming beginnen. Deze fase eindigt met het vaststellen van het GOP. Stap 4: Procedures Dit is de fase waarin voor het uitvoeren van het GOP de publiekrechtelijk randvoorwaarden worden gerealiseerd, zoals een aangepast bestemmingsplan. Stap 5: Realisatie

5

In deze fase moet het plan in uitvoering worden gebracht en worden partijen in stelling gebracht om het GOP uit te kunnen voeren. De wijze waarop de aanbestedingen zullen plaatsvinden zal mede afhankelijk zijn van het uiteindelijke GOP. Communicatie Bij een project als deze past een goed communicatietraject in elk van de nog te doorlopen fases zoals ontwerp, besluitvorming en uitvoering. De kracht van het gebied zal wijk overstijgend zijn, de communicatie zal hier op worden ingericht. Participatie Het verschil met communicatie is dat we bij communicatie informeren en bij participatie actief betrekken van belanghebbenden bij deze ontwikkeling. Te denken valt dan aan de huidige gebruikers van het gebied, maar ook bewoners van omliggende wijken, die het gebied willen gebruiken als uitloop vanuit hun wijk. De in dit document geformuleerde ambitie moet ook gezien worden als een concept-ambitie: de gemeenteraad formuleert haar ambitie en gaat met deze ambitie in de hand het gesprek aan met belanghebbenden, hetgeen kan resulteren in een ongewijzigde of bijgestelde ambitie. Ook zal bij het opstellen van het GOP gekozen worden voor een uitgebreid participatietraject.

Draagvlak nieuwsgierig

belangstellend

Plan van aanpak

idee

betrokken

Ambitiedocument

houdbaar.

investerend

Gebiedsontwikkelingsplan

maakbaar

Bestemmingsplan

uitvoerbaar

realiserend Uitvoering

bruikbaar

Haalbaarheid Organisatie Er wordt gekozen voor de volgende projectstructuur Gemeenteraad

College

Besturingsdriehoek

Projectgroep

Besluitvormingsmatrix Projectonderdelen Voorbereidingskrediet Gebiedsontwikkelingsplan Bestemmingsplan Bouwrijp maken

Voorbereiding College College College College

Besluitvorming Gemeenteraad Gemeenteraad Gemeenteraad College

6

Gronduitgifte

College

College

Bovenstaande besluitvormingsmatrix is bedoeld om voor de gemeenteraad inzichtelijk te maken op welke momenten in de ontwikkeling er door hen sturing kan worden gegeven in de vorm van besluitvorming over bepaalde projectonderdelen. Risico’s Onderdeel van het op te stellen GOP wordt een risicoanalyse waarin de gebruikelijke ontwikkelrisico’s worden beschreven. Planning Tijdens het proces van het opstellen van het GOP zal ook een planning worden gemaakt. Indicatief wordt de volgende planning voorzien:

Projectonderdelen Besluit over voorbereidingskrediet Besluit vaststellen gebiedsontwikkelingsplan Besluit vaststellen bestemmingsplan Marktselectie en contractering Bouwrijp maken Start bouw

Start Januari 2021 Juli 2021 Maart 2022 Maart 2022 Januari 2023 Juni 2023

Gereed voor besluitvorming Juli 2021 Maart 2022 December 2022 December 2022 n.v.t. n.v.t.

D. Financiën De wijze waarop de financiën worden georganiseerd dient nog te worden bepaald. Dat kan via een grondexploitatie of via het beschikbaar stellen van een krediet. Dat is afhankelijk van de wijze waarop het gebied wordt ontwikkeld. Tot die tijd worden er door de gemeente wel kosten gemaakt. Om een start te kunnen maken met het project is het van belang dat er budget beschikbaar is. Daarom dient de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Het voorbereidingskrediet eindigt met een vastgestelde grondexploitatie als onderdeel van het GOP. Het voorbereidingskrediet is als volgt opgebouwd: oude plankosten

€ 25.000,00

opstellen stedenbouwkundige plan

€ 20.000,00

quickscan ruimtelijke haalbaarheid

€ 5.000,00

opstellen grondexploitatie

€ 15.000,00

opstellen risicoanalyse

€ 3.000,00

opstellen planning

€ 2.000,00

communicatie en participatie

€ 5.000,00

ambtelijke uren en begeleiding

€ 50.000,00

totaal

€ 125.000,00

7