RN 017 Verslag Gloudemans Werkzaamheden taxatie

2518.1-N1d1/ob/s

NOTITIE versie 19-1-2022

Aan

: Stichting Belangen Helmond Sport t.a.v. V. Veldhof

Betreft:

: Uitleg waarderingsmethode

Opgesteld door

: O. van den Braak RT BBA & ing. J.P.A.M. Broekmans MRICS RT

Aanleiding Ondergetekenden hebben ten behoeve van opdrachtgever diverse taxatierapporten uitgebracht (2518.1-T2d1 d.d. januari 2022) waarin zij het recht van erfpacht van de exploitatie van stadion ‘de Braak’ te Helmond hebben gewaardeerd. De gemeente Helmond is voornemens het stadion over te nemen tegen het bedrag dat uitstaat aan leningen en borgstellingen, om te beoordelen of zij hiermee handelen met het MEO-principe, (Market Economy Operator) en derhalve geen staatssteun verleent, is Gloudemans door de Stichting Belangen Helmond Sport, verzocht om de marktconforme prijs van het station te waarderen. De overname-/aankoop zal middels een raadsbesluit dienen te worden bekrachtigd. Aangezien het een zéér specifieke-/specialistische taxatie betreft, bestaat er de kans dat afzonderlijke aspecten hiervan op een verkeerde manier worden geïnterpreteerd en uitgelicht. Om dit te voorkomen heeft opdrachtgever ons verzocht een aanvullende notitie op te stellen waarin de wijze van taxeren en de uitgangspunten van de taxatie kort worden toegelicht. Het te waarderen belang Allereerst is het van belang om te begrijpen wat er in de taxatie wordt gewaardeerd, de taxatie heeft géén betrekking op het volledige eigendom van de onroerende zaak (het stadion), maar op het recht van erfpacht hiervan.

Hierbij heeft de gemeente Helmond de grond in eigendom, deze is in erfpacht uitgegeven aan de Stichting Belangen Helmond Sport voor een periode van 40 jaar (lees: tot 2039). In deze periode heeft Stichting Belangen Helmond Sport de mogelijkheid om het stadion met alle daarbij behorende voorzieningen te exploiteren. Hierbij moet uitdrukkelijk rekening worden gehouden met de voorwaarden welke zijn opgenomen in de erfpachtovereenkomst. Dit zijn voorwaarden zoals, de hoogte van de erfpachtcanon, eventuele vergoedingen voor de opstallen aan het eind van de termijn, verlengingsmogelijkheden, tussentijdse beëindigingen etc.. Hiervoor wordt verwezen naar de erfpachtovereenkomst. Bijzonder uitgangspunt De taxatie is uitgevoerd met een bijzonder uitgangspunt. Dit is een fictief uitgangspunt in de taxatie welke afwijkt van huidige situatie. Momenteel wordt er een nieuw stadion-/campus gebouwd door de gemeente Helmond, voor Helmond Sport. Concreet betekent dit dat in de komende jaren de club naar dit nieuwe stadion zal verhuizen. De erfpachtovereenkomst zal dan met wederzijdse goedkeuring worden beëindigd. Hierdoor zal de stadionexploitatie van het huidige stadion (en de daarbij behorende huurinkomsten) nog maximaal 2 á 3 jaar doorlopen.

In de erfpachtovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: “indien de gemeente voor de afloop van de erfpachttermijn de accommodatie wenst aan te kopen dient zij aan de erfpachter te vergoeden de waarde van de accommodatie als (voetbal)stadion in het economisch verkeer”

Blad 1/3

2518.1-N1d1/ob/s

Indien laatstgenoemd het geval is zal het bijzonder uitgangspunt gehanteerd moeten worden dat de exploitatie c.q. het gebruik van het voetbalstadion tot minimaal het eind van de erfpachtperiode van de erfpachtovereenkomst gehandhaafd blijft. Zonder de intentie van de gemeente Helmond om het stadion te verwerven (de erfpachtovereenkomst af te kopen) zou de exploitatie immers gewoon doorlopen. In de taxatie is rekening gehouden met het bijzondere uitgangspunt dat de stadionexploitatie doorloopt tot en met het eind van de erfpachtperiode (lees: 2039), wat uitdrukkelijk afwijkt van de realiteit. Taxatiemethode Eerder is aangegeven dat de taxatie betrekking heeft op het recht van erfpacht. In de resterende periode van de erfpachtovereenkomst heeft de erfpachter (lees: Stichting Belangen Helmond Sport) de mogelijkheid om het stadion te exploiteren en de daarbij behorende huur te innen. De taxatie is uitgevoerd op basis van de zogenoemde ‘vergelijkingsmethode’ en de ‘discounted-cash-flow-methode (DCF-methode)’. Dit zijn afzonderlijke methodes, waarbij de vergelijkingsmethode als input wordt gebruikt voor de DCF-methode. Bij de discounted-cash-flow-methode (DCF-methode), wordt de cashflow van de looptijd van de exploitatie van het vastgoedobject gemodelleerd.

Dit wil zeggen dat de opbrengsten en kosten gerelateerd aan de exploitatie van het vastgoedobject voor een bepaalde exploitatieduur worden beschouwd. Deze cashflow wordt opgebouwd uit de som van de bruto huuropbrengst, de exploitatielasten, tussentijdse investeringen en de restwaarde van het vastgoedobject aan het einde van de exploitatieduur. De jaarlijkse cashflow wordt gekapitaliseerd tegen een marktconforme disconteringsvoet, die opgebouwd is uit rente en risico. De taxatie Zoals hierboven wordt genoemd hebben we gebruik gemaakt van een tweetal taxatiemethodieken welke gerelateerd zijn aan elkaar. Enkele belangrijke uitgangspunten worden hieronder nader toegelicht. Huurinkomsten Voor het uitvoeren van de vergelijkingsmethode is onder meer gekeken naar transacties van voetbalstadions in Nederland, welke zéér beperkt voorhanden zijn. Hoofdzakelijk is gekeken naar de marktconformiteit van de huidige huurders. Hierbij is de beoordeling van de huur van de BVO Helmond Sport de belangrijkste variabele. De actuele huur van Helmond Sport is getoetst aan de hand van de huur-/huisvestingslasten van vergelijkbare (begroting-technisch) eerste divisie clubs in Nederland. In dit onderzoek is geconcludeerd dat de huur welke de BVO Helmond Sport momenteel betaalt, niet markconform is. Op basis van de beoordeelde marktgegevens is de huur met circa 20% naar boven bijgesteld.

Daarnaast gezien de noodzakelijke investeringen en verbeteringen welke uit moeten worden gevoerd in het stadion om de exploitatie tot en met 2039 te verlengen is een huurverhoging een logische stap. Aan de hand van de geactualiseerde huurwaarden, alsmede het marktonderzoek is er een markthuur bepaald. Hierbij wordt naast de BVO, eveneens huur ontvangen van de horecaondernemingen in het stadion alsmede van een aantal andere huurders zoals de fysiopraktijk als input gebruikt voor de DCFberekening. Exploitatielasten en groot onderhoud Voor wat betreft het vaststellen van de jaarlijkse exploitatielasten zijn er diverse gesprekken gevoerd met de stadionbeheerder, uit deze gesprekken (en de opname) is gebleken dat de jaarlijkse exploitatievergoeding niet voldeed. Deze is in de taxatie naar boven bijgesteld. Daarnaast is er rekening gehouden met groot onderhoud wat bij het (fictief) verlengen van de stadionexploitatie zou moeten worden uitgevoerd. Denk hierbij aan het vervangen van de stoeltjes, het (op termijn) vervangen van het kunstgras en de dakrenovatie. Over de gehele resterende exploitatieperiode is naast het direct noodzakelijk groot onderhoud ook rekening gehouden met groot onderhoud posten

Blad 2/3

2518.1-N1d1/ob/s

Erfpachtcanon Een ander belangrijk aspect in de waardering is de hoogte van de erfpachtcanon; de jaarlijkse vergoeding welke de stichting verschuldigd is voor het uitoefenen van het recht van erfpacht. Deze bedraagt momenteel circa € 45,00 per jaar. In juni 2024 heeft de gemeente Helmond de mogelijkheid deze canon te herzien op basis van de grondwaarde (in bebouwde staat) van het stadion. Hierbij is in de waardering eveneens rekening gehouden. De waardering Vervolgens zijn de netto kasstromen (over de resterende 17 jaar) ‘opgeteld’ en contant gemaakt met een marktconform rendement. Er is aan het eind van de exploitatieperiode uitdrukkelijk géén rekening gehouden met een eventuele restwaarde van de opstallen, het ligt in lijn der verwachting dat deze in 40 jaar volledig zowel economisch als technisch worden afgeschreven. Uiteindelijk vormen de opgetelde contant gemaakte kasstromen de marktwaarde van het recht van erfpacht, oftewel “de waarde van de accommodatie als (voetbal)stadion in het economisch verkeer”.

Resumé Het gehanteerde bijzondere uitgangspunt, de genoemde taxatiemethodes en de relevante aspecten in de waardering, resulteren in de getaxeerde marktwaarde van het recht van erfpacht.

Blad 3/3