RN 009 Woonvisie
Tekst van het document
Met dit streefprogramma is 70% van onze nieuwbouw betaalbaar. Dit geldt op stedelijk niveau en voor de grote gebiedsontwikkelingen om vervolgens uit te werken in deelprojecten, waarbij ruimte is voor maatwerk. Hiermee geven we gevolg aan de Motie betaalbare woningen. Dit willen we ook juridisch borgen in Omgevingsplannen onder de Omgevingswet. We volgen de definities van de begrippenlijst van de Metropoolregio die jaarlijks per 1 januari wordt geactualiseerd (en die weer op landelijke prijsontwikkelingen wordt gebaseerd).
N.B. Het programma kan op diverse manieren worden ontwikkeld: met corporaties, ontwikkelaars maar ook via particulier opdrachtgeverschap/kaveluitgifte door de gemeente. De focus op betaalbaarheid (waaronder 30% sociale huur) kan in concrete ontwikkelingen leiden tot financiële effecten, bijvoorbeeld op grondinkomsten. Dit moet per exploitatie in beeld worden gebracht.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 40
5.9 Welke woningen?
Woningbouwplanning 2020 - 2040
Streefprogramma Woonvisie
Monitor juni 2023
Sociale huur
30%
25%
Middenhuur tot € 1.123
15%
25%
In het betaalbare koopsegment hebben we iets meer plannen dan in de streefprogrammering. Hierbinnen willen we een verschuiving bewerkstellingen richting het segment tot € 275.000.
Betaalbare koop tot € 390.000
25%
29%
Waarvan tot € 275.000 (lage middeldure koop)
10%
Tot € 220.000: 4%
€ 275.000-390.000
15%
€ 220.000 - 370.000: 25%
In het dure segment zien we nu wat te weinig plannen. Ook dit segment is nodig voor een goede doorstroming.
Duur (boven € 1.123 huur en € 390.000 koop)
30%
22%
Totaal
15.000
15.500
We monitoren zeer regelmatig de planvoorraad: welke woningen denken we de komende jaren te gaan bouwen in de stad? Dit is uiteraard een dynamisch fenomeen, want we werken dagelijks aan de vele projecten en plannen in de stad. Verder bestaan voor de plannen verder in de toekomst onzekerheden en de programmering naar prijssegment is nu dan ook deels een inschatting. Kijken we naar de geplande opleveringen tussen 2020 en 2040 en confronteren we dit met de streefprogrammering, dan zien we het volgende: •
•
Over de gehele linie staat het programma qua betaalbaarheid goed. Dit betreft de sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. We zullen nog meer programmeren in de sociale huur. Bij voorkeur in gebieden met weinig sociale huur, en - gezien de tekorten - de komende jaren ook in andere gebieden. Dit kan bijvoorbeeld vanuit de middenhuur, want hierin hebben we veel planaanbod.
•
•
Planning 2020 - 2040 Schematisch in beeld
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 41
5.10 Welke woningen?
Vernieuwende woonvormen Helmond moet een stad zijn waar voor iedereen een plek is. Dat betekent dat we innovatieve en vernieuwende woonvormen niet alleen omarmen, maar ook stimuleren. Denk aan tiny houses, coöperaties, cpo’s, woongroepen, et cetera. Op kleine schaal geven we kavels uit aan particulieren. Maar ook op het gebied van wonen en zorg zijn er mooie nieuwe woonvormen. Denk aan inwoning van een jongere bij een oudere, en aan knarrenhofjes waar ouderen (en/of andere leeftijdsgroepen) gezamenlijk in een hofje wonen en naar elkaar omkijken. We krijgen wisselende signalen uit de markt over de mogelijkheid om een woning te bouwen voor minder dan € 275.000. Zeker wanneer volumes toenemen (veel woningen tegelijkertijd, conceptueel bouwen vanuit de fabriek, innovatieve oplossingen) is dit mogelijk. In navolging van de corporaties is het daarom het onderzoeken waard of we gezamenlijke inkooptrajecten van woningen
Helmond moet een stad zijn waar voor iedereen een plek is. Dat betekent dat we innovatieve en vernieuwende woonvormen niet alleen omarmen, maar ook stimuleren. (zoals WoonST) met meer partijen kunnen uitbreiden. We zien dat het aantal kleine huishoudens gaat toenemen. We willen in Helmond vooral woningen toevoegen voor kleine huishoudens en in het betaalbare segment - onder meer voor jongeren en/ of koopstarters. Wanneer dit betekent dat we uitkomen op minder traditionele woningtypes (zoals stadswoningen, kwadrantwoningen, rug- aan rugwoningen, studio’s, lofts), dan staan we hier positief tegenover. Ook kan het betekenen dat er kleiner wordt gebouwd. Dit past ook bij de woonmilieus die we onder andere rond het centrum willen toevoegen. We willen vooralsnog daarom geen minimum oppervlaktes stellen. Wanneer we zien dat dit onverhoopt leidt tot matige woningen met te weinig toekomstpotentieel, dan kunnen we dit op een later moment alsnog overwegen.
We willen de markt uitdagen om te komen tot kwalitatief hoogwaardige woningen, bijvoorbeeld door bepaalde functies in gebouwen te delen (logeerruimte, wasruimte, ontmoetingsruimte), of door slimme plattegronden waarbij de ruimte flexibel kan worden ingezet. Ook flexibiliteit waarbij woningen later kunnen worden samengevoegd is gewenst. In alle gevallen is voldoende en hoogwaardige buitenruimte een vereiste. Mensen hebben buitenruimte nodig. Tijdelijke woningbouw zien we niet als doel op zich. Alleen als tijdelijke woningbouw sneller kan worden gerealiseerd en versneld druk van de woningmarkt kan halen, zien we dit als een mogelijkheid. In de praktijk zien we echter dat doorlooptijden door procedures en besteltijden oplopen. Daarom richten we ons primair op permanente bewoning.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 42
6. Welke woningen waar? pag. 43
6.1 Programmering naar locatie pag. 44
6.2 Onderscheidende woonmilieus pag. 45
6.3 Leefbaarheid en draagkracht pag. 46
6.4 Vitale wijken pag. 47
6.5 Sturen op sociale huur bij nieuwbouw
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 43
6.1 Welke woningen waar?
Programmering naar locatie Voortvloeiend uit de Omgevingsvisie ziet het woningbouwprogramma er op hoofdlijnen als volgt uit: •
2.000 woningen in Brainport Smart District
•
10.000 woningen in/rond het Centrum (inclusief circa 2.000 Stationskwartier en 2.000 Houtsdonk).
•
Bestaande wijken 3.000 woningen. We voorzien in de wijken mogelijkheden verder aan te sluiten op de behoefte met nog eens 1.000 woningen.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 44
6.2 Welke woningen waar?
Onderscheidende woonmilieus Houtsdonk Helmond staat landelijk bekend om bijzondere woonconcepten. Denk aan de kubuswoningen en aan Brandevoort. De woningbouwopgave biedt de mogelijkheid verder te bouwen op bestaande kwaliteiten, zoals groen en het industriële karakter van de stad. Ook onze toekomstige woonomgevingen zullen heel bijzonder moeten zijn, zeker omdat dit in een stedelijke setting zal zijn, veelal in de vorm van appartementen (of stadswoningen). We zetten volop in op flexibele, levensloopbestendige woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn en overwegend voor kleine huishoudens). We willen aansluiten bij de vraag op de markt en aansprekende en onderscheidende woonomgevingen ontwikkelen. Een leefstijlbenadering kan hierbij helpen.
Kernkwaliteiten die daarbij voorop staan: goede buitenruimte in de vorm van balkons en terrassen, hoogwaardige openbare ruimte (groen), nabijheid van openbaar vervoer en fietsbereikbaarheid en functiemenging (ook werken, voorzieningen). Een aandachtspunt is ontmoetingsruimte, binnen en buiten. Het belang van groen zien we ook terugkomen in de gehouden enquête. Hieruit blijkt ook het belang van betaalbaar aanbod en een laag energieverbruik. We kiezen er vooralsnog voor deze grootschalige woningbouwgebieden tegelijkertijd te ontwikkelen. Dat betekent dat binnen deze gebieden gezocht moet worden naar strategieën om flexibel mee te bewegen met de markt (versnellen of vertragen).
vormt een schakel tussen het stedelijke Stationskwartier en de rand van de stad. We zien hier meer ontspannen stedelijkheid voor ons voor diverse doelgroepen (ook ouderen en zorgconcepten), met ook ruimte voor stadswoningen.
Stationskwartier hier willen we inzetten op diverse doelgroepen die een hoge mate van stedelijkheid wensen (nabijheid voorzieningen en levendigheid), met het zwaartepunt op kleine en jonge huishoudens.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 45
6.3 Welke woningen waar?
Leefbaarheid en draagkracht Er zijn wijken waar relatief veel mensen wonen die moeite hebben met rondkomen, waar de gezondheid gemiddeld minder goed is, et cetera. Dit hangt deels samen met de woningvoorraad in deze wijken. Er zijn wijken met vooral ruime (eengezins) koopwoningen en een welvarende bevolking, maar ook wijken met een hoog aandeel sociale huurwoningen en meer kwetsbare inwoners. We willen een ongedeelde en inclusieve stad zijn. Streven is een evenwicht van verschillende prijssegmenten binnen wijken. Zodat mensen met verschillende achtergronden en sociaal-economische positie elkaar zien en ontmoeten. Dat betekent dat we woningen in de sociale huur willen toevoegen, ook op plaatsen waar nu nog weinig sociale huur is. Maar: veel plannen voor sociale huurwoningen zien we in wijken met veel sociale huurbezit (omdat corporaties hier positie hebben).
Helmond is nu nog te veel een ‘gedeelde stad’, wat betreft sociaal-economische positie van de inwoners.
Andersom geldt dit eveneens: in wijken met voornamelijk koopwoningen zien we weinig sociale huurplannen. Binnen de sociale huurvoorraad kan ‘maatschappelijk toewijzen’ ook helpen om de draagkracht van wijken en buurten niet te overbelasten. Hier willen we met de woningcorporaties mee experimenteren. Gezien de druk op de sociale huurmarkt kan Helmond het zich nu niet permitteren om geen sociale huurwoningen toe te voegen in wijken waar al veel bezit is. Kansen die er zijn willen we benutten. Ook uit de enquête over de Woonvisie blijkt dat mensen in wijken met veel sociale huurwoningen, de noodzaak tot het toevoegen van dit segment herkennen. De corporaties zullen hier daarom eerst sociale huurwoningen toevoegen, voordat kan worden toegewerkt naar een meer gemengde woningvoorraad (bijv. via verkopen) en daarmee een meer
gemengde bevolkingssamenstelling. Ook woningbouw in andere segmenten door andere ontwikkelende partijen kan hier nu al aan bijdragen. Het verminderen van de tweedeling door evenwichtige wijken blijft immers het doel. Met deze keuze (en de eerder benoemde groeiende wonen-zorg opgave) kan de draagkracht van sommige wijken en buurten mogelijk verder op de proef worden gesteld. Dit houden we scherp in de gaten. Samen met zorgpartijen, politie en woningcorporaties kijken we kritisch naar de plaats waar kwetsbare bewoners terecht komen (woningtoewijzing) en onder welke voorwaarden dit is. De draagkracht en -last in een wijk moeten in evenwicht zijn.
Lees verder >>
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 46
Helmond is nu nog te veel een ‘gedeelde stad’, wat betreft sociaaleconomische positie van de inwoners.
6.4 Welke woningen waar?
Vitale wijken We gaan uit van doorstroming tussen woonwijken en woningbouw in en rond het centrum. Het centrum kan aantrekkelijk zijn voor Helmonders die nabij voorzieningen en openbaar vervoer willen wonen, bijvoorbeeld in een appartement. Het mag niet gebeuren dat alleen mensen die het zich kunnen veroorloven vanuit de woonwijken naar de nieuwe woongebieden rondom het centrum verhuizen. Zoals eerder genoemd, is alles wat we doen erop gericht om een meer ongedeelde stad te worden, waarin verschillende mensen, met verschillende achtergronden en verschillende sociaal-maatschappelijke posities, elkaar ontmoeten. Daarom blijven we volop investeren in onze wijken. In een divers, aantrekkelijk en levensloopbestendig woningaanbod.
Met het oog op de groei van het aantal huishoudens, het stimuleren van doorstroming en het versterken van bestaande wijken, laten we de ‘autonome behoefte’ los als richtinggevend woningbouwaantal waar dit knelt. Veel meer kijken we wat een wijk nodig heeft en wat ruimtelijk past.
•
Uit de Woonvisie-enquête blijkt dat ook inwoners vooral willen inzetten op het toevoegen van woningen voor jongeren (betaalbaarheid) en ouderen (levensloopbestendigheid).
Leefbaarheid in de buurt en wijk is een belangrijk thema; het woongenot hangt hier immers voor een groot deel mee samen. Dit zien we ook terug bij de enquête over de Woonvisie.
Om onze wijken sterk, vitaal en aantrekkelijk te houden, hanteren we twee uitgangspunten bij het toevoegen van woningen:
In een aantal wijken staat de leefbaarheid onder druk. Daarom blijven we inzetten op wijkontwikkelingsplannen (onder andere Noord, Oost), en er komen er nog meer (Rijpelberg). Aan de uitvoering wordt gewerkt.
•
Differentiatie qua woningtypes. Om de levensloopbestendigheid en leefbaarheid te vergroten.
Differentiatie naar prijssegment. En dan vooral het vergroten aandeel sociale huurwoningen in wijken waar dit (ver) ondergemiddeld is. En andersom: het toevoegen van duurdere woningen in wijken met veel sociale huurwoningen.
Lees verder >>
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 47
6.5 Welke woningen waar?
Sturen op sociale huur bij nieuwbouw
We gaan daarom vanaf nu uit van: •
• •
Binnenstad, Noord, Oost, West, Brouwhuis: bij + 50 woningen minimaal 30% sociale huur - zie ook Draagkracht ‘t Hout, Rijpelberg: bij + 50 woningen minimaal 35% sociale huur Warande, Stiphout, Dierdonk, Brandevoort (exl. BSD): bij + 50 woningen minimaal 40% sociale huur
•
Grote nieuwbouwgebieden (Stationkwartier, Houtsdonk, Brainport Smart District): min. 30% op deelgebiedsniveau.
In principe blijft de regel op projectniveau gelden, maar hier kan gemotiveerd van worden afgeweken. Bijvoorbeeld om versnippering en niet te exploiteren deelplannen van corporaties te voorkomen. Rekenvoorbeeld: het kan logischer zijn om in het geval van 2 projecten van elk 50 woningen een project volledig in de vrije sector te ontwikkelen en de ander in de sociale huursector. Nu zou in elk deelproject 15 woningen in de sociale huur moeten komen, wat lastig te beheren kan zijn. Hier moeten aan de voorkant harde afspraken over gemaakt worden; dit kan als de gemeente zelf aan het stuur zit van een grotere gebiedsontwikkeling, wanneer corporaties zijn betrokken of wanneer bijvoorbeeld met marktpartijen afspraken kunnen worden gemaakt over het uitwisselen van woningen over meerdere projecten.
© Gerard van Hall fotografie
In Helmond geldt sinds 2021 dat bij woningbouwontwikkelingen groter dan 50 woningen minimaal 30% sociale huur moet worden toegevoegd. Dit geldt op projectniveau stadsbreed. Het is een eenduidige regeling om meer sociale huurwoningen in de stad te krijgen en heeft ook al zijn effect. Tegelijkertijd zien we dat het in sommige wijken wat minder voor de hand ligt om deze verplichting door te voeren, terwijl het in andere wijken er wel ‘een tandje bij mag’.
We gaan de regeling monitoren en waar nodig bijstellen. Sowieso geldt dat we bij plannen groter dan 25 woningen sturen op tenminste tweederde betaalbaar (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop).
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 48
Analyse wijkniveau en waarop inzetten bij woningbouwmogelijkheden? Voor de uitgebreide analyse per wijk verwijzen we naar bijlage cijfers wijken..
Aandacht vanwege veel ouderen nu
Vergrijzing komende 20 jaar
Extra opgave sociale huur?
Binnenstad
De woningvoorraad in de binnenstad is naar type gedifferentieerd te noemen: 53% appartementen, 72% van de woningen betreft huurwoningen (47% sociale huur bij corporaties). Hiermee is het aandeel sociale huur hoog. Bij grotere nieuwbouwgebieden sturen op een divers programma qua betaalbaarheid cf. woondeal. Met andere woonmilieus en woningtypes doorstroming op gang brengen en nieuwe doelgroepen aantrekken.
+
Oost
De woningvoorraad kent een zeer hoog aandeel sociale huur (67%). Op termijn is daarom meer differentiatie naar prijssegment gewenst (ook toevoegen koop, middenhuur). De vergrijzing is nu nog gemiddeld, maar dit gaat de komende jaren toenemen. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder groeit van ruim 1.000 naar ruim 1.800 in 2040. Er staan behoorlijk wat appartementen in de wijk (42%), maar dat is deels zonder lift.
+
Noord
De woningvoorraad bestaat vooral uit eengezinswoningen (75%). Gezien de nu al bovengemiddelde vergrijzing is het zaak om in te zetten op meer levensloopbestendig. De woningvoorraad kent een hoog aandeel sociale huur (45%). Op termijn is meer differentiatie naar prijssegment gewenst (ook toevoegen koop, middenhuur).
+
‘t Hout
Hier zien we vooral veel eengezinswoningen (88%). Het aandeel sociale huur is ondergemiddeld (26%). De wijk is al bovengemiddeld vergrijsd, dit gaat de komende jaren toenemen. Levensloopbestendige woningen toevoegen waar mogelijk is dus gewenst.
+
Brouwhuis
Brouwhuis (jaren ‘80) telt veel eengezinswoningen (88%). Het aandeel sociale huur is licht ondergemiddeld (33%). De vergrijzing is nu nog beperkt, maar dat gaat de komende 20 jaar behoorlijk veranderen. Levensloopbestendige woningen toevoegen waar mogelijk is dus gewenst.
+
West
Naar woningtype is West in Helmonds perspectief een redelijk gemiddelde wijk (65% eengezinswoningen). Het aandeel sociale huur is met 54% hoog. Op termijn is meer differentiatie naar prijssegment gewenst (koop, middenhuur). De vergrijzing is nu nog beperkt, maar dat gaat de komende 20 jaar behoorlijk veranderen. Levensloopbestendige woningen toevoegen waar mogelijk is dus gewenst.
+
Warande
Dit is een van de kleinere wijken en kent een eenzijdige opbouw van de woningvoorraad: veel eengezinswoningen (85%) in de koop (82%). Er is geen sociale huur van de corporaties. Waar mogelijk is meer differentiatie gewenst (sociale huur). Vergrijzing is nu al ingezet zal de komende jaren toenemen; dus ook het versterken van de levensloopbestendigheid is een aandachtspunt.
++
++
Stiphout
Stiphout is qua woningvoorraad eenzijdig samengesteld: veel eengezinswoningen (93%) in de koop (81%). Waar mogelijk is meer differentiatie gewenst (sociale huur). Een hoog aandeel inwoners (30%) is 65+. Dit zal de komende jaren nog licht toenemen. Dus ook het versterken van de levensloopbestendigheid is een aandachtspunt. Zie ook Visie op Stiphout.
++
++
Rijpelberg
Rijpelberg (jaren ’80) telt veel eengezinswoningen (87%), waarvan 67% koop. Het aandeel sociale huur is met 27% ondergemiddeld. De vergrijzing is nu nog beperkt, maar dat gaat de komende jaren veranderen.
+
+
Dierdonk
Dierdonk (jaren ‘90) is eenzijdig samengesteld: alleen eengezinswoningen, en vooral koopwoningen (97%). Waar mogelijk is meer differentiatie gewenst (sociale huur, levensloopbestendige bouw). Het aandeel 65+-ers is nog klein, maar dat gaat de komende jaren fors toenemen.
++
++
Brandevoort
Brandevoort (vanaf 2000) telt momenteel 86% eengezinswoningen, waarvan driekwart in de koop. Waar mogelijk is meer differentiatie gewenst (sociale huur). Het aandeel 65+-ers is nog klein, maar dat gaat de komende jaren fors toenemen.
++
++
Binnen wijken kunnen uiteraard (sterke) verschillen bestaan tussen buurten. We gaan hier uit van wijken.
+
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 49
7. Doorstroming pag 50
7.1 Doorstroming stimuleren pag. 51
7.2 Doorstroming visueel
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 50
7.1 Doorstroming
Doorstroming stimuleren Doorstroming is de kern van deze visie. Dit doen we door het toevoegen van woningen in diverse prijssegmenten en types. Dit kan in het betaalbare segment zijn, maar ook dure woningen kunnen zorgen voor doorstroming, doordat er dan een langere ‘verhuisketen’ op gang komt. We willen erop wijzen dat doorstroming belangrijk is, maar het uiteraard aan mensen zelf is om te bepalen wat ze doen. Wie in de huidige woning wil blijven (met of zonder aanpassen op het gebied van levensloopbestendigheid en duurzaamheid), kan dat uiteraard doen. Voor wie wel wil verhuizen, maar in de wijk wil blijven wonen, binnen het bestaande sociale netwerk, willen we meer mogelijkheden bieden door woningen toe te voegen waarvan nog weinig aanbod is. Uitgangspunt is dus meer en divers aanbod, waardoor meer keuzemogelijkheid ontstaat om zo passend en plezierig mogelijk te
wonen binnen Helmond. En daarmee ook doorstroming. De Helmondse corporaties experimenten momenteel met een doorstroomregeling binnen de sociale huursector. Deze is bedoeld om ouderen in een eengezinswoning door te laten stromen naar een appartement met lift. De eerste resultaten zijn positief. We willen in overleg met de corporaties kijken of we dit soort regelingen vaker kunnen toepassen om de doorstroming te stimuleren. We denken dan aan woningruil, jongerencontracten (voor zover wettelijk mogelijk), voorrang aan zittende huurders bij middenhuurwoningen van de corporaties, voorrang voor zittende huurders bij koopwoningen in maatschappelijke gebonden eigendom, voorrang voor mensen uit de buurt, enzovoorts. Ook via de huurprijzen kan hierop door corporaties worden
gestuurd. Dit op basis van goede voorbeelden elders. Uiteraard is het wel zaak dat het voor de woningzoekende transparant blijft. Ook een verhuiscoach kan hierin voorzien. Bijvoorbeeld om samen met mensen te kijken naar de totale woonlasten (en niet alleen naar de huur- of hypotheeklasten), maar ook de energierekening nadrukkelijk mee te nemen. Net als zaken als comfort, nabijheid van voorzieningen etc.
Doorstroming is belangrijk, maar het is uiteraard aan mensen zelf is om te bepalen wat ze doen.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 51
Beoogd effect 1
7.2 Doorstroming visueel
Beoogd effect 2
Doorstroming 1
Helmond Noord
Dierdonk
Warande Stiphout Binnenstad Centrum
Rijpelberg Helmond Oost
Helmond West
Brandevoort
‘t Hout
Brouwhuis
Industriegebied Zuid
Beoogd effect 1 Van eengezinswoningen naar levensloopbestendige woningen binnen Helmond (senioren en starters)
Beoogd effect 3
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 52
Beoogd effect 1
7.2 Doorstroming visueel
Beoogd effect 2
Doorstroming 2
Helmond Noord
Dierdonk
Warande Stiphout Binnenstad Centrum
Rijpelberg Helmond Oost
Helmond West
Brandevoort
‘t Hout
Brouwhuis
Industriegebied Zuid
Beoogd effect 2 Levensloopbestendig toevoegen op inbreidingslocaties in wijken: doorstroming binnen de wijk
Beoogd effect 3
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 53
Beoogd effect 1
7.2 Doorstroming visueel
Beoogd effect 2
Doorstroming 3
Helmond Noord
Dierdonk
Warande Stiphout Binnenstad Centrum
Rijpelberg Helmond Oost
Helmond West
Brandevoort
‘t Hout
Brouwhuis
Industriegebied Zuid
Beoogd effect 3 Gezinswoningen in wijken aantrekkelijk voor Helmondse en regionale starters/doorstromers
Beoogd effect 3
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 54
8. Duurzaamheid en levensloopbestendigheid pag 55
8.1 Duurzame nieuwbouw pag. 57
8.2 Verduurzamen bestaande woning pag 58
8.3 Levensloopbestendige nieuwbouw pag. 59
8.4 Levensloopbestendige bestaande voorraad
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 55
8.1 Duurzaamheid en levensloopbestendigheid
Duurzame nieuwbouw We bouwen duurzame woningen in de breedste zin van het woord. Hierbij kijken we naar de duurzaamheid van de bouwmaterialen (circulariteit) en de energieprestaties van de woningen. We willen het circulair bouwen stimuleren, zoals het toepassen van secundair materiaal, biobased materiaal en het inzetten van herbruikbaar materialen. We hebben ons daarom aangesloten bij het Initiatief Cirkelstad (met Eindhoven); we vragen ook corporaties en bouwende partijen hierbij aan te sluiten. In de regionale woondeal is afgesproken te
gaan werken met ‘Het Nieuwe Normaal’. De prestatieniveaus die hierbij zijn omschrijven houden we aan, met daarbij standaarden en indicaties (Prestatieniveaus · Gebouw | Het Nieuwe Normaal). Ambitie is energieneutrale woningbouw Verder hebben we de ambitie dat nieuwe woningen energieneutraal zijn. Hoe zuiniger de woning (gekoppeld aan het handelen van de bewoners), des te minder verbruik van fossiele energie. Dit betekent ook lagere woonlasten
voor onze inwoners. Toekomstige bewoners en beleggers vragen dit ook: duurzame woningen hebben een hogere waarde. Ontwikkelende partijen, bouwers en corporaties kunnen zich vinden in onze hoge duurzaamheidsambitie. Aandachtspunten zijn hierbij wel de betaalbaarheid van de woningen in relatie tot andere ambities en het risico dat diverse eisen door elkaar gaan lopen. Ook wordt het van belang geacht een gelijk speelveld te creëren, zodat voor iedereen dezelfde regels gelden.
Lees verder >>
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 56
In het landelijke Bouwbesluit wordt uitgegaan van BENG: bijna energieneutraal. In Helmond zijn we ambitieuzer: in deze woonvisie zetten we daarom in op de realisatie van zo veel mogelijk energieneutrale woningen. Dit past ook bij de Klimaatmissie die we als gemeente hebben en de grote opgave in de bestaande bouw. Bovendien is het zonde om nieuwe woningen niet nu al zo duurzaam mogelijk te maken, anders is op termijn weer een nieuwe investering in deze woningen nodig gezien de landelijke ambitie (in 2050 alle woningen energieneutraal). Zie bijlage voor definitie.
Met partijen in de stad komen tot een goede invulling De rijksoverheid gaat de mogelijkheid bieden om partijen die lokaal verder willen gaan dan het Bouwbesluit, waaronder gemeenten en bouwende en ontwikkelende partijen, te laten experimenteren met een eenduidige en gestandaardiseerde manier van uitvragen gericht op verduurzaming van de woningbouw. Helmond heeft zich tot doel gesteld om in 2035 als stad klimaatneutraal te zijn. Met het oog op onze ambitie om al in 2030 klimaatneutraal te zijn, willen we met bouwende partijen in de stad komen tot een slimme en werkbare invulling van onze ambitie om
nieuwe woningen energieneutraal te krijgen. Zodat we dit met elkaar als norm in Helmond kunnen stellen. We willen hierbij rekening houden met zaken als betaalbaarheid, gebiedsontwikkeling/energieopwek rondom nieuwe woningen en netcongestie en piekbelastingen (door zonnepanelen) en circulariteit. We zoeken naar oplossingen die de buitenkant van de woning zo duurzaam mogelijk maken. Hierdoor zijn we voor de energieneutraliteit niet te afhankelijk van technische installaties in de woning. Vooruitlopend hierop leggen we de lat in Helmond hoog (energieneutraal) waar dat sowieso al kan, bijvoorbeeld in uitvragen die we als gemeente doen.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 57
8.2 Duurzaamheid en levensloopbestendigheid
Verduurzamen bestaande woningen De Helmondse woningvoorraad is door de relatieve jonge woningen behoorlijk energiezuinig. Toch zien we hier een grote opgave. Van de koopwoningen in Helmond heeft 34% (bijna 7.500 woningen) een energielabel D of slechter. Ruim 4.400 woningen worden bewoond door mensen met een inkomen waar we extra aandacht aan willen besteden (tot 290% van bijstandsniveau, onder modaal). Duurzaamheid en armoedebestrijding gaan dus hand in hand. In het kader van de het Nationaal Isolatie Programma maken we hiervoor een plan van aanpak. Voor de sociale huursector zijn corporaties verantwoordelijk voor de verduurzamingsslag. Deze aanpak continueren we. Specifieke aandacht hierbij hebben we voor ‘gespikkeld bezit’ (voormalige corporatiewoningen die overgekocht zijn door particuliere eigenaren). Bijvoorbeeld dat bewoners van verkochte corporatiewoningen kunnen meeliften bij de verduurzaming.
De investeringen die corporaties doen, zijn voor de particuliere eigenaar vaak lastig op te brengen. Samen met corporaties pakken we dit aan via de Aanpak Energiearmoede. Landelijke regelingen als het Volkshuisvestingsfonds bieden tevens kansen. Tenslotte spreken we corporaties erop aan dat woningen bij voorkeur alleen verkocht worden wanneer de woning al is verduurzaamd. Er ligt ook een grote opgave bij particuliere woningeigenaren. Uiteraard is dit de verantwoordelijkheid van de eigenaar zelf, maar gezien de hoge ambities van de gemeente, bieden we de helpende hand. Er zijn diverse landelijke en lokale regelingen voor particulieren, zowel vanuit de overheid als vanuit banken. Als gemeente continueren we onze duurzaamheidslening én helpen we via het Energiehuis Slim Wonen inwoners om alle informatie te bundelen zodat inwoners laagdrempelig en eenvoudig zien welke regelingen en subsidies beschikbaar zijn.
Daar bovenop onderzoeken we samen met lokale makelaars hoe we inwoners bij een verhuizing kunnen wijzen op de kansen en mogelijkheden die een verduurzamingsslag kan bieden. Om inwoners niet alleen financiële ondersteuning te bieden maar ook verder te ontzorgen, is er het regionale project De Groene Zone Isoleren (in navolging van De Groene Zone zonnepanelen). Het gaat om een advies o.b.v. een scan van de woning, het ontvangen van een offerte en overzicht van subsidies en evt.gebruik maken van een energiebespaarlening van het Warmtefonds. Deze regeling is gericht op de doelgroep met een inkomen 150% - 290% van het sociaal minimum.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 58
8.3 Duurzaamheid en levensloopbestendigheid
Levensloopbestendige nieuwbouw In de hele stad voegen we levensloopbestendige woningen (gelijkvloerse) toe zie vernieuwende woonvormen. Zo kunnen inwoners die ouder worden in de eigen wijk blijven wonen als ze ouder worden, waarmee we het sociale netwerk in wijken en buurten sterk houden. Daarnaast zorgen nieuwe levensloopbestendige woningen ervoor dat mensen kunnen doorstromen vanuit hun eengezinswoning. Immers: eengezinswoningen en appartementengebouwen met alleen trappen zijn er vaak al erg veel. De cijfers laten zien dat de bevolking in een aantal wijken al behoorlijk op leeftijd is (Warande, Stiphout en in mindere mate Noord en ‘t Hout) - of dat de komende jaren het aantal oudere huishoudens nog stevig gaat toenemen. Stadsbreed zien we in de prognoses dat het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder met 67% toeneemt. Vooral in de wijken Dierdonk, Brandevoort, maar ook in Oost, Brouwhuis, Rijpelberg en West zien we de komende jaren dat het aantal oudere huishoudens boven-
gemiddeld toeneemt. Tegelijkertijd zien we de komende 20 jaar in veel Helmondse wijken een afname van het aantal alleenstaanden tot 35 jaar. Door ook in de wijken in te zetten op levensloopbestendige woningen, zal het aantal appartementen toenemen - dit kan ook in een beperkt aantal lagen. Hoogbouw zien we vooral in en rond het centrum voor ons, zoals het Stationskwartier. Uiteraard blijven in de overige woonwijken ook andere gelijkvloerse woningtypes mogelijk. Levensloopbestendige nieuwbouw is niet exclusief voor ouderen en zorgbehoevenden. Ook andere doelgroepen kunnen hier prima wonen, maar door het levensloopbestendige karakter maken we de gebouwen in elk geval geschikt voor al deze verschillende doelgroepen. Daarmee is dit een nadrukkelijk ander aanbod dan rolstoelgeschikte woningen (hier gelden specifiekere eisen voor ten aanzien van deurbreedtes, draaicirkels, etc).
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 59
8.4 Duurzaamheid en levensloopbestendigheid
Levensloopbestendige bestaande voorraad Voor de sociale huursector is het levensloopbestendig maken van de voorraad een taak van corporaties, bijvoorbeeld door het toevoegen van een lift in appartementencomplexen, het plaatsen van automatische deuropeners en/of digitale sloten en het realiseren van scootmobielstallingen. Ook bij eengezinswoningen kunnen corporaties hieraan bijdragen, bijvoorbeeld door het verwijderen van drempels, het plaatsen van wandbeugels bij douche en
toilet en/of (bij renovatie) het verwijderen van douchebakken met een hoge instap. De grootste opgave zit in het levensloopbestendig maken van de particuliere voorraad. Net als bij de verduurzaming is dit primair een eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar. En net als bij verduurzaming willen we inwoners daarbij helpen. Soms is het aanpassen van de woning de oplossing, soms is doorstromen naar een nieuwbouwwoning
de beste oplossing. Heel wat ouderen in een eengezinswoning in de sociale huur ervaren nu belemmeringen om te verhuizen, terwijl juist hun doorstroming lange verhuisketens op gang helpt. Hen bieden we concrete ondersteuning door de introductie van verhuiscoaches. Daarnaast continueren we de blijverslening en blijven we ervoor zorgen dat inwoners, als zij (plotselinge) problemen ondervinden in hun woning, die zij niet zelf op kunnen lossen, een beroep blijven doen op de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo).
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 60
9. Gericht sturen op kwaliteit pag. 61
9.1 Stapeling van eisen bij nieuwbouw pag. 62
9.2 Prioritering pag. 64
9.3 Versnellen en doorbouwen pag. 65
9.4 Beter benutten bestaand vastgoed pag. 66
9.5 Nieuwe wettelijke mogelijkheden
© Gerard van Hall fotografie
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 61
9.1 Gericht sturen op kwaliteit
Stapeling van eisen bij nieuwbouw Eén van de dingen die versnelling van woningbouw kan bevorderen, is het minder stapelen van kwaliteitseisen bij nieuwbouw vanuit de overheid. Alle eisen zijn op zichzelf valide, maar door de stapeling is het lastig woningbouw te realiseren. Denk hierbij aan eisen rond welstand, parkeren, duurzaamheid, betaalbaarheid, et cetera. Een scherp kwaliteitsbesef bij nieuwbouw is en blijft cruciaal; woningen staan er lange tijd en nu beknibbelen op kwaliteit is onverstandig op lange termijn. Zeker nu we
nieuwe woonmilieus in een stedelijke setting gaan ontwikkelen; dat lukt alleen als woning en woonomgeving heel aantrekkelijk zijn. Het is ook duidelijk dat we op het gebied van duurzaamheid scherp aan de wind willen varen. We willen gerichter gaan sturen via de ‘ambitieroos’ of ‘gebiedspaspoort’; deze wordt regionaal en door regiogemeenten gebruikt om gerichter te sturen per project of deelgebied. Niet alle aspecten waarop wordt getoetst zijn overal even belangrijk (maar
moeten wel overal voldoende zijn). Hiermee kunnen we meer maatwerk leveren: hierbij denken we aan een lagere parkeernorm op locaties die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en voor doelgroepen met een aantoonbaar laag autobezit, et cetera. Ook voor sociale huurwoningen van de corporaties (en daarbinnen wellicht weer specifieke doelgroepen) onderzoeken we of we goed gefundeerd gerichte parkeernormen kunnen stellen binnen het nieuwe mobiliteitsbeleid.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 62
9.2 Gericht sturen op kwaliteit
Prioritering In Helmond is continuering en waar mogelijk versnelling van de woningbouw belangrijk. We zien dat dit door diverse redenen nog onvoldoende van de grond komt. Dit ligt deels aan factoren buiten de gemeentelijke invloedssfeer (zoals lange juridische doorlooptijden, tekorten aan bouwmaterialen, stijgende prijzen, stijgende rente, et cetera). Ook capaciteitsgebrek is een item. Dit speelt bij diverse organisaties, maar zeker ook bij de gemeente. We zien dat we juist vanuit de grote woningbouwopgave met veel plannen en initiatieven tegelijkertijd bezig zijn, van groot naar klein en in allerlei planfases, maar het is de vraag of dit versnelling wel in de hand werkt. In deze Woonvisie leggen we vanuit de inhoudelijke keuzes de prioriteit als volgt. Uitgangspunt is dat er een evenredige aandacht moet komen in de capaciteitsverdeling tussen grotere projecten als
BSD, Stationskwartier en Houtsdonk) en de rest van de stad. In de grotere gebiedsontwikkelingen zijn weliswaar de grootste slagen te maken qua aantallen, maar woningbouw in de bestaande wijken vinden we dusdanig belangrijk dat hier minstens evenveel aandacht en tijd naar toe zou moeten gaan. Dit om hier ook de leefbaarheid en keuzevrijheid te vergroten.
•
We geven voorrang aan projecten waar al een formeel college- of raadsbesluit over is genomen. En hierbinnen hebben projecten waar een subsidie aan is toegekend voorrang. Dit betekent de komende periode ook uiterste terughoudendheid met nieuwe plannen - ook omdat er al veel plannen en initiatieven zijn die uitgewerkt moeten worden (we hebben al een grote planvoorraad!).
We geven prioriteit aan:
•
Gezien het belang van het toevoegen van sociale huurwoningen om de woningmarkt goed te laten functioneren, hebben projecten met sociale huurwoningen voorrang.
•
Grote projecten (50 woningen of meer). Kleinere projecten vragen vaak dezelfde inspanningen als een groot project. Wanneer het voor een bepaalde doelgroep, voor de leefbaarheid of anderszins cruciaal is dat een kleiner project toch prioriteit krijgt, dan kan hier vanaf geweken worden. Dit ook naar analogie van de Veldhovense aanpak, waarbij prioritering en efficiëntere procedures centraal staan.
Nieuwe initiatieven Hoe beoordelen we nieuwe initiatieven vanuit deze Woonvisie
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 63
9.2 Gericht sturen op kwaliteit
Is er nog kwantitatieve ruimte voor het toevoegen van nieuwbouw gezien regionale en provinciale afspraken en het overige planaanbod?
NE E
JA Is er capaciteit om dit binnen de gemeente op te pakken?
NE E
JA Is het een inbreidingslocatie of is sprake van uitbreiding onder de volgende voorwaarden? Uitbreiden kan alleen onder de volgende voorwaarden: • Er is sprake van een ontwikkeling die qua aard en schaal past • De ontwikkeling zorgt voor een duurzame afronding van het stedelijk gebied; • Hierbij is kwalitatieve landschappelijke aansluiting/inpassing leidend
NE E
JA Draagt het plan in de betreffende wijk aantoonbaar bij aan de woningdifferentiatie en specifieke doelgroepen zoals verwoord in deze woonvisie en de wijk in het bijzonder?
NE E
JA
Nieuwe initiatieven Hoe beoordelen we nieuwe initiatieven vanuit deze Woonvisie
NE E
JA
Ja, meewerken
pag. 20
Kwalitatieve randvoorwaarden: • Betaalbaarheid: Plannen meer dan 25 woningen: tenminste tweederde betaalbaar • Betaalbaarheid: Projecten groter dan 50 woningen moeten voldoen aan de specifieke wijkeisen van tenminste 30% sociale huur. • Woningen beschikken over voldoende en kwalitatief goede buitenruimte • Locaties in een straal van 400 meter rond winkel/zorgvoorziening: richten op zorgbehoevende ouderen • Nieuwbouw is levensloopbestendig • Nog uit te werken: nieuwbouw is energieneutraal • Plan voldoet aan Brainport Principes • Plan voldoet aan ontwikkelpaspoorten (nog op te stellen) • Plan draagt bij aan leefbare, levensloopgeschikte en klimaatbestendige woonomgeving (passend bij de mobiliteitstransitie)
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 64
De doorlooptijden van woningbouwprojecten zijn lang. Dit willen we versnellen.
9.3 Gericht sturen op kwaliteit
Versnellen en doorbouwen Doorbouwmaatregelen Nieuwbouw en doorstroming vormen de kern van deze visie en zijn daarom heel belangrijk. De doorlooptijden van woningbouwprojecten zijn lang. Dit willen we versnellen. Tegelijkertijd zien we nu dat de woningmarkt ook minder goed kan gaan functioneren waardoor de productie kan worden beperkt. Dit geldt in Helmond met de voorziene aantallen appartementen eens te meer (lastiger op te knippen in deelprojecten). Het is gezien de tekorten op de woningmarkt zaak de bouw op gang te houden. Hiervoor kijken we naar een aantal maatregelen: •
Garantiefondsen om de bouw te kunnen starten wanneer nog niet 70% van de woningen in een project zijn verkocht. Hier worden regionaal stappen gezet, en ook landelijk is dit onder de aandacht (Startbouwimpuls). Als gemeente verkennen we de start van een Woonfonds.
•
•
We stimuleren marktpartijen (zie ook doorstroming) om instrumenten in te zetten die de markt in beweging zetten en houden: we denken dan bijvoorbeeld aan een inruilgarantie bij nieuwbouw, waarbij de ontwikkelaar de koper garandeert dat de huidige woning wordt overgenomen en bijvoorbeeld wordt verhuurd. Nieuwe coalities: we stimuleren als gemeente actief dat marktpartijen en corporaties elkaar opzoeken om projecten wel mogelijk te maken. Samenwerkingsverbanden over meerdere plekken en voor een langere periode maken het mogelijk plussen en minnen uit te kunnen wisselen. Zeker corporaties zijn in dit opzicht partners die ook in mindere tijden door kunnen bouwen; in de betaalbare segmenten verwachten we geen vraaguitval die de bouw belemmert.
•
Er loopt een aantal grote gebiedsontwikkelingen. Binnen deze ontwikkelingen willen we kunnen vertragen en versnellen als de woningmarkt dit noodzakelijk maakt.
•
Onder leiding van een woningbouwregisseur kijken we hoe we de woningbouw op gang kunnen houden en waar mogelijk versnellen. Een van de maatregelen is een nauwere samenwerking met de woningcorporaties bij nieuwbouw.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 65
9.4 Gericht sturen op kwaliteit
Beter benutten bestaand vastgoed Gezien de woonopgaven willen we de komende tijd bekijken hoe we bestaand vastgoed beter kunnen benutten (zoals transformatie of splitsen van woningen). Dit is balanceren tussen meer mogelijk maken, maar tegelijkertijd de bestaande woonkwaliteit voor de omgeving op een aanvaardbaar niveau te houden (denk aan het voorkomen van overbewoning, geluidsoverlast, te grote parkeerdruk etc.). We willen ook het optoppen van woningen stimuleren waar dit ruimtelijk en stedenbouwkundig past. We voeren in Helmond momenteel een strikte lijn rond het splitsen van woningen. Ook uit onderzoek bij het stadspanel blijkt dat het merendeel van de geënquêteerden zorgen heeft over de effecten op de leefbaarheid van splitsen. O.b.v de opgave
willen we verkennen of we dit toch ietwat kunnen versoepelen. Er zijn namelijk mooie initiatieven mogelijk, bijvoorbeeld op het gebied van wonen en zorg. Dit zal in separaat beleid worden uitgewerkt.
Thema
Was
Wordt
Kamerbewoning
Op dit moment voert de gemeente een beleidsregel, om afwijkingen van het bestemmingsplan mogelijk te maken - omdat doorgaans sprake is van meer huishoudens in een woning (en dat mag niet); ook kleinschalige inwoning/hospita model dient via de beleidsregel te worden uitgezonderd.
We onderzoeken of deze regeling op een aantal punten kan worden versoepeld. Dit ook in relatie tot nieuwe wettelijke mogelijkheden rond verhuurderschap.
Splitsen
In beginsel wordt geen medewerking verleend aan het splitsen van bestaande percelen om daarop een extra woning te realiseren.
We stellen beleid op om splitsen van woningen en woonkavels onder voorwaarden mogelijk te maken (ja, mits).
Woonvisie 2016: Hiermee wordt voorkomen dat er extra woningbouwcapaciteit wordt gecreëerd en dat het woonklimaat wordt aangetast. O.b.v. economische, stedenbouwkundige, sociaalmaatschappelijke en/of volkshuisvestelijke gronden kan door het college gemotiveerd van bovengenoemd uitgangspunt worden afgeweken. De gemeenteraad zal hiervan in kennis worden gesteld. De laatste jaren is hier niet vanaf geweken.
Aandachtspunt is ook andere wet- en regelgeving (zoals de kostendelersnorm) wanneer meerdere huishoudens in één woning wonen. We zien steeds vaker initiatieven die zich bevinden tussen de woonfunctie en de logiesfunctie (en daarmee een grijs gebied in de regelgeving). Het gaat dan bijvoorbeeld om ‘short stay’. Vanuit deze visie gaan we na een periode van 6 maanden uit van wonen en niet meer van kort verblijf.
(pre) mantelzorgwonen
Het plaatsen van mantelzorgeenheden bij woningen kan zonder omgevingsvergunning (er gelden uiteraard wel regels). Het plaatsen van zogenaamde premantelzorgunit kan niet zonder vergunning.
Tot die tijd geldt dat we hier in beginsel geen medewerking aan verlenen; het college kan op basis van economische, stedenbouwkundige, sociaal-maatschappelijke en/of volkshuisvestelijke gronden van bovengenoemd uitgangspunt afwijken. Nieuwe wettelijke mogelijkheden
We willen de mogelijkheden voor het plaatsen van premantelzorgenheden verkennen; waarbij we naast meer mogelijk maken ook voorwaarden willen stellen (waar, hoe groot moet de tuin min. zijn, de periode waarin dit kan, relatie tussen bewoners van het hoofdpand en van bij te plaatsen unit). We werken dit uit in nadere regels.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 66
9.5 Gericht sturen op kwaliteit
Nieuwe wettelijke mogelijkheden
De Rijksoverheid heeft de afgelopen periode veel beleid gemaakt en gemeenten instrumenten gegeven (of is dit van plan) om zelf regelgeving te ontwikkelen. Per item kijken we of dit past bij de Helmondse context (kosten en baten) en binnen de visie. Hiernaast geven we aan hoe we hier mee willen omgaan.
Regeling
Wat is dit
Wat doen we
Sinds 1 januari 2022: Opkoopbescherming
Een mogelijkheid om een vergunningsstelsel in te voeren waardoor koopwoningen niet kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Er ligt landelijk ook een initiatiefwet nationaal opkoopverbod. Dit is eigenlijk het omgekeerde van de opkoopbescherming. Hiermee zou het niet langer mogelijk zijn een woning te verhuren zonder ontheffing.
Op basis van cijfers is dit in Helmond vooralsnog niet nodig.
Wet goed verhuurderschap per 1 juli 2023
De wet geeft algemene richtlijnen voor goed verhuurderschap. Deze zal de gemeente moeten naleven en hiervoor is een meldpunt nodig. Er zitten nog twee andere ‘optionele modules’ in de wet, namelijk om vergunningstelsels in te voeren via verordeningen: een algemene verhuurvergunning en een ander specifiek gericht op de verhuur voor arbeidsmigranten.
Een meldpunt is inmiddels ingericht. We verkennen de mogelijkheid van een ‘huurteam’. Daarna bekijken we nut en noodzaak van extra regelgeving.
Wet betaalbare huur
Bescherming huurders in woningen tot en met 186 WWS-punten. Door de uitbreiding van het WWS en een maximale jaarlijkse huurverhoging (gemiddelde CAO-loonstijging + 0,5% krijgen huurders met een middeninkomen een betere huurprijsbescherming. Met de uitbreiding van het puntensysteem gaat de huurprijsbescherming gelden voor woningen tot en met 186 punten (of wel de bovengrens middenhuur).
Het wetsvoorstel zorgt ervoor dat de maximale huurprijzen dwingend worden. Als verhuurders meer vragen dan de maximale huur, zijn zij in overtreding. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om hierop te handhaven.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 67
10. Actielijst Veel van de lijnen in deze woonvisie vragen permanente aandacht: zorgen voor voldoende woningen en bij alle woningbouwontwikkelingen sturen op zaken als woningtypes en prijssegmenten (in het kader van betaalbaarheid). Ook de monitoring
van plannen, de woningbouwproductie en de woningmarkt zijn zaken die continu doorlopen. Met woningcorporaties maken we jaarlijks prestatieafspraken over diverse elementen uit de woonvisie. En sommige regelingen, zoals de starterslening en de duurzaamheidslening,
Thema
2024
Doelgroepen
Afwegingskader Wonen en Zorg opstellen
lopen al en zetten we voort. Hieronder zetten we op basis van de woonvisie een aantal nog uit te werken zaken aan.
2025 e.v.
per wsl. Nieuwe regionale huisvestingsverordening vaststellen en implementeren
1-1-2025, verkennen lokale mogelijkheden om te sturen op woningtoewijzing in het kader van passend plaatsen en maatschappelijk toewijzen. Beleid woonwagens en standplaatsen actualiseren met o.a. corporaties Uitwerken communicatie internationals/ arbeidsmigranten
Lokaal uitwerken Nationale Actieplan Dak- en Thuisloosheid Convenant woonoverlast/gegevensdeling opstellen (of anderszins binnen de wettelijke kaders gegevensuitwisseling mogelijk maken) Woningen
Juridisch borgen sociale huur in gebieden in het Omgevingsplan om corporaties in stelling te brengen en zo te komen tot betere spreiding sociale huur Nota grondbeleid opstellen
Lees verder >>
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 68
Thema
2024
Woningen
Onderzoeken gemeentelijke rol maatschappelijk gebonden eigendom in de betaalbare koop / onderzoeken mogelijkheden Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen
2025 e.v.
Doorstroming stimuleren met specifieke regelingen dit naast realiseren van nieuw woningaanbod.
Doorstroming Overleg met partners opzetten om te komen tot (afspraken over) energieneutrale woningbouw. Duurzaamheid
Ingezette lijnen om bestaande voorraad te verduurzamen doorzetten (o.a. in kader van Nationaal Isolatie Programma/Aanpak Energiearmoede), waar mogelijk in afstemming op verduurzamings-/renovatieplannen van corporaties Prioritering woningbouwprojecten
Ambitieroos/gebieds-paspoorten uitwerken
Doorbouwmaatregelen: onderzoeken en inzetten lokale en regionale fondsen en landelijke regelingen Gericht sturen op kwaliteit
Voorjaar 2024: na vaststelling van de woonvisie een bijeenkomst met partners in de stad organiseren om de woningbouw te continueren/versnellen. Stedenbouwkundige verkenning om in een wijk, waar nog weinig sociale huur is, de kansen in beeld te brengen (vergelijkbaar met eerder onderzoek in Helmond-Oost) Pilot kamerbewoning via hospitaverhuur en evaluatie
Beter benutten bestaand vastgoed
Nadere regels opstellen premantel-zorgwoningen
Beleidsregel splitsen van woningen en/of kavels opstellen Nut en noodzaak van een leegstandsverordening onderzoeken
Nieuwe wettelijke mogelijkheden
Wet Goed Verhuurderschap: onderzoeken nut en noodzaak aanvullende lokale regelgeving. I.c.m. Wet Betaalbare Huur: gemeentelijke taak wordt handhaven (mogelijk regionaal organiseren). Verkennen rol Huurteam.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 69
Bijlagen pag. 70
Moties pag. 71
Cijfers wijken pag. 72
Toelichting Energie
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 70
Bijlage: Moties aangenomen door de gemeenteraad Motie
Dictum
Toelichting
Slimmer Samen Wonen, 6 juli 2021
Meer voorzieningen voor woongroepen en andere ‘samenwoon’-initiatieven mogelijk te maken: • Meer betaalbare woningen voor minder verdienende starters te realiseren • Zich te laten inspireren door innovatieve concepten zoals slimmer kopen’ en dergelijke concepten ook voor Helmond te ontwikkelen.
Aan CPO-initiatieven wordt in principe al medewerking verleend. De Woonzorgvisie is hier ook op ingegaan.
Betaalbare woningen, 10 november 2022
In anterieure overeenkomsten afspraken maken over realisatie van betaalbare woningen. Aanmoedigen tot realisatie lage middenhuur, lage middeldure koop dit niet ten koste laten gaan van reeds ingezette behoefte aan sociale huur en goedkope koopwoningen.
De strekking van deze motie om te sturen op betaalbaarheid is onderdeel van rijksbeleid, regionale woondeal en ook van deze Woonvisie via het versterken van de ‘gouden driehoek’. Dit wordt ook vertaald in programmeringen voor projecten en gebieden - en vervolgens ook in overeenkomsten.
Aanscherpen regels voor beleggers die sociale huurwoningen bouwen 10 november 2022
• Gehoor te geven aan de oproep van de VNG om de regels voor sociale huur die wordt gebouwd door beleggers aan te scherpen en maximaal gebruik te maken van de wettelijke mogelijkheden • De exploitatietermijn van sociale huurwoningen te verlengen naar 30 jaar.
Dit wordt nu landelijk geregeld via de aanstaande Wet Regie op de Volkshuisvesting. Ook in deze Woonvisie hebben we dit opgenomen (maar dan 25 jaar cf. aanstaande wetgeving).
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Woningbouwprojecten, 6 juli 2021
• Om impuls te geven aan het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) • Onderzoek te doen naar kansrijke locaties. • De gemeenteraad te informeren over de voortgang.
Aan CPO-initiatieven wordt in principe al medewerking verleend. De Visie op Wonen Welzijn en Zorg is hier ook op ingegaan. We hebben dit in deze visie nog eens benoemd.
Voor starters voeren we reeds de starterslening en programmeren we betaalbare koopwoningen. In deze visie is ook het laatste punt meegenomen en dit nemen we ook mee in prestatieafspraken met corporaties.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 71
4820
3967
2241
1323
2307
3484
1725
4147
41.885
75
88
88
65
85
93
87
100
86
74
Stiphout
West
‘t Hout
Noord
Oost
Helmond
Brandevoort
5393
58
Rijpelberg
3803
47
Warande
8554
Brouwhuis
aantal woningen % eensgezins
Binnenstad
Dierdonk
Bijlage: Cijfers Wijken
% meergezins
53
42
25
12
12
36
16
7
13
-
14
26
% koop
27
28
42
62
62
36
82
81
67
97
75
53
% huur
72
71
58
37
38
63
18
19
33
3
25
47
4.039
2.536
2.416
1.271
1.308
1.211
256
926
30
566
14.567
kernvoorraad 6 corporaties aandeel kernvoorraad 6 corporaties op totaal gemiddelde WOZ-waarde 2021 gemiddelde oppervlakte perceel
47
67
45
26
33
54
-
11
27
2
14
35
201.968
187.478
213.544
284.741
260.335
208.844
489.945
451.442
230.976
436.931
434.656
275.875
172
189
184
291
251
176
613
620
196
386
314
279
aantal inwoners
160.026
7.849
11.828
11.021
9.173
4.631
3.039
5.447
8.053
4.949
11.186
93.518
% 0 t/m 14 jaar
14
16
15
16
16
15
16
13
16
15
21
16
% 15 t/m 29 jaar
21
19
18
17
18
19
14
15
18
21
19
19
% 30 t/m 44 jaar
22
21
18
18
19
20
15
12
22
14
21
19
% 45 t/m 54 jaar
13
13
15
15
16
13
13
14
15
20
20
15
% 55 t/m 64 jaar
12
13
12
15
16
14
16
16
15
19
10
14
% 65 t/m 79 jaar
14
13
17
15
11
15
20
23
12
11
8
14
% 80 en ouder
5,2
4,8
5,3
4,3
3,2
2,6
7,3
6,5
1,6
1,4
1,8
4
% 65+
19
18
22
20
15
18
27
30
14
12
10
18
8.569
3.881
5.410
4.780
4.059
2.272
1.322
2.338
3.62
1.764
4.196
42.481
% eenpersoonshuishoudens
53
45
39
31
34
44
29
26
34
11
21
37
% paar zonder kinderen
23
25
27
31
29
24
38
40
29
35
27
28
% paar met kinderen
15
20
24
29
29
21
28
28
27
48
42
26
aantal huishoudens
% eenoudergezin
8
9
10
8
8
11
5
5
9
5
9
8
huishoudensprognose 2040: % alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
5
-11
-25
-52
-41
-20
-39
-33
-26
0
-12
-16
huishoudensprognose 2040: % gezinnen met kinderen
11
15
9
10
4
9
27
12
11
-22
17
9
huishoudensprognose 2040: % alleenstaanden en stellen 35-65 jaar
34
-5
10
-8
-15
-23
38
0
-28
-21
76
8
huishoudensprognose 2040: % alleenstaanden en stellen 65+
64
82
43
41
80
75
48
9
64
125
245
67
huishoudensprognose: alleenstaanden en stellen 65+ in 2020
2.010
1.010
1.590
1.285
810
530
475
920
635
305
540
10.110
huishoudensprognose: alleenstaanden en stellen 65+ in 2040
3.295
1.840
2.270
1.815
1.460
925
705
1.005
1.040
685
1.865
16.905
ontwikkeling alleenstaanden en gezinnen % 65+ 2020-2040
1.285
830
680
530
650
395
230
85
405
380
1.325
6.795
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 72
Bijlage: Toelichting Energie We hanteren (naar analogie van de gemeente Tilburg) de volgende definitie: Definitie basiseis energieneutrale nieuwbouw: Het energieverbruik van de nieuwbouw moet voor 100% door het gebouw, het complex of in de wijk worden gecompenseerd door de opwek van duurzame energie, zodat er per saldo over een jaar genomen geen CO2 uitstoot plaatsvindt. Dit geldt voor zowel het gebouwgebonden energiegebruik als het gebruiksgebonden energiegebruik.” Het gebouwgebonden energiegebruik moet voor 100% worden gecompenseerd door duurzaam opgewekte energie. Vertaald naar de BENG-norm betekent dit dat BENG 3, die het percentage hernieuwbare energie weergeeft, 100% moet zijn. Het gebruiksgebonden energiegebruik moet ook voor 100% gecompenseerd worden door de opwek van duurzame energie. Het gebruiksgebonden energiegebruik varieert en hangt af van de grootte van de woning, het aantal bewoners en het aantal elektrische apparaten. Om het meetbaar te maken hanteren we dezelfde standaard, die het keurmerk voor Nul-op-deMeter woningen, NOM-keur, hanteert: het elektriciteitsverbruik dat jaarlijks gecompenseerd moet worden is voor woningen gelijk aan 26 kWh per m2 bruto vloeroppervlak (BVO), met een minimum van 1.800 kWh per woning.