RN 009 Woonvisie
Tekst van het document
Printversie - Woonvisie Helmond 2040
Bouwen aan een ongedeelde stad:
Meer keuze, meer doorstroming © Pressvisuals,com
Printversie - Woonvisie Helmond 2040
Inhoud
Voorwoord ..................................................................... 4 Leeswijzer ...................................................................... 5 Status Woonvisie ......................................................... 6 1.
Samenvatting .................................................... 7
1.1 Meer woningen, meer betaalbaar,
5.
Welke woningen? ............................................ 29
8.
Duurzaamheid en
5.1 Welke woningen .............................................. 30
levensloopbestendigheid ............................. 54
meer keuze, meer doorstroming ....................... 8
5.2 De gouden driehoek ....................................... 31
8.1 Duurzame nieuwbouw .................................. 55
1.2 Differentiatie naar prijs en type ....................... 9
5.3 Sociale huur voor 2030 ..................................34
8.2 Verduurzamen bestaande woningen ....... 57
1.3 Gericht sturen op kwaliteit en productie .... 10
5.4 Sociale huur na 2030 ..................................... 35
8.3 Levensloopbestendige nieuwbouw .......... 58
5.5 Borgen sociale huur ........................................ 36
8.4 Levensloopbestendige bestaande
2.
Vertrekpunt ...................................................... 11
5.6 Middenhuur ....................................................... 36
2.1 Wonen in Helmond ......................................... 12
5.7 Betaalbare koop ............................................... 37
2.2 Opgaven .............................................................. 13
5.8 Streefprogrammering .................................... 39
9.
2.3 Beleidskaders .................................................... 14
5.9 Woningbouwplanning ................................... 40
9.1 Stapeling van eisen bij nieuwbouw .......... 61
2.4 Gemaakte keuzes ............................................. 15
5.10 Vernieuwde woonvormen ............................ 41
9.2 Prioritering ......................................................... 62
voorraad............................................................... 59 Gericht sturen op kwaliteit ......................... 60
9.3 Versnellen en doorbouwen .......................... 64 3.
Visie 2040 .......................................................... 17
6.
Welke woningen waar? ................................ 42
9.4 Beter benutten bestaand vastgoed ........... 65
3.1 Uit te werken in deze visie ........................... 18
6.1 Programmering naar locatie en periode... 43
9.5 Nieuwe wettelijke mogelijkheden .............66
3.2 Visie in 2040....................................................... 19
6.2 Onderscheidende woonmilieus .................. 44 6.3 Leefbaarheid en draagkracht ...................... 45
4.
Voor wie? ............................................................ 20
4.1 Doelgroepen: Starters en
10. Actielijst .............................................................. 67
6.4 Vitale wijken ...................................................... 46 6.5 Sturen op sociale huur bij nieuwbouw .... 47
doorstromers....................................................... 21
Bijlagen ........................................................................... 69 Moties ............................................................................. 70
4.2 Doelgroepen: Zorg .......................................... 23
7
Doorstroming ..................................................... 49
Cijfers en wijken ........................................................... 71
4.3 Doelgroepen: Urgent ...................................... 24
7.1 Doorstroming stimuleren ............................. 50
Toelichting Energie ..................................................... 72
4.4 Doelgroepen: Overig ...................................... 25
7.2 Doorstroming visueel .................................... 51
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 3
In deze Woonvisie beschrijven we het woonbeleid van de gemeente Helmond. Wat voor woonstad willen we zijn in 2040 en welke keuzes maken we om hier te komen?
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 4
Beste lezer,
Voor veel mensen is wonen een belangrijk thema. Het gaat over huizen, maar nog veel meer over een thuis voor onze inwoners. Voor iedereen is goed wonen nodig om mee te kunnen doen en vooruit te komen in de maatschappij. Wonen is een basisbehoefte voor iedereen. Tijdens ‘woongesprekken’ met inwoners hebben we persoonlijke verhalen gehoord die dit onderstrepen. Deze verhalen vindt u terug in deze visie. Deze visie maken we in een bijzondere tijd. De woonopgaven zijn groot. Er is een sterke economische groei in de regio, een woningtekort waar vooral starters en spoedzoekers last van hebben, de betaalbaarheid staat onder druk, we zien een grote en diverse instroom vanuit het buitenland, er is sprake van vergrijzing en zorg moet steeds vaker thuis worden georganiseerd. Prijzen zijn weer verder aan het stijgen, waardoor de betaalbaarheid in het geding is. Ook staat de nieuwbouw onder druk. Verder zitten we midden in een verduurzamings- en mobiliteitstransitie. En last but not least heeft
de Rijksoverheid een groot aantal afspraken en wetsvoorstellen geïntroduceerd op het gebied van wonen. Daarom is op dit moment richting en voorspelbaarheid nodig van de gemeente. Wij maakten deze visie samen met onze partners zoals corporaties, ontwikkelaars, bouwers en makelaars en allerlei andere organisaties in de stad. Tijdens diverse bijeenkomsten als de Adviescommissie Wonen op 19 januari en op 1 november 2023 en de opiniecommissie van de gemeenteraad op 21 maart 2023, deelden we dilemma’s en dachten we richtingen uit. Verder hebben 1141 inwoners in het voorjaar van 2023 via het stadspanel hun inbreng geleverd. Het is duidelijk dat het thema wonen sterk leeft in Helmond! De inbreng van alle betrokkenen heeft bijgedragen aan deze visie. De komende jaren gaan we met alle betrokken organisaties hard aan de slag om de visie uit te werken.
Gaby van den Waardenburg, wethouder Wonen en Stedelijke Ontwikkeling
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 5
Leeswijzer Deze visie is gericht op de actuele keuzes in Helmond. We verwijzen naar onderzoeken, beleid van de Rijksoverheid of andere gemeentelijke visies wanneer relevant. U kunt hier dan op doorklikken. We beginnen met het bespreken van het vertrekpunt van deze visie: de kracht van het wonen in Helmond, de diverse opgaven en de ambities voor Helmond. Dit leidt tot een visie op het wonen. Daarna behandelen we verschillende thema’s, zoals: op wie richten we het woonbeleid? En met welke woningen? We bespreken ook duurzaamheid, levensloopbestendigheid en leefbaarheid in de wijken. Tot slot volgt een actielijst om aan deze visie een vervolg te geven. Waar we prijzen noemen is dat prijspeil 2024 tenzij anders aangegeven. Prijzen worden jaarlijks in de regionale begrippenlijst geactualiseerd.
Vertrekpunt
© Gerard van Hall fotografie
Visie
Uitwerking
Uitvoering
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 6
Status
Woonvisie Een visie biedt inspiratie en houvast bij verandering. Volkshuisvesting vraagt een lange adem. Een visie met een looptijd tot 2040 is daarom passend. Daarop zijn de gemeentelijk ambities gericht. In deze visie maken we keuzes om onze ambities te realiseren; het geeft de richting aan voor kleinere stappen die we morgen al kunnen zetten. Gemeenten moeten elke vijf jaar een Woonvisie vaststellen volgens de herziene Woningwet van 2021. Hiermee is deze visie ook te beschouwen als een ‘volkshuisvestelijk plan’ voor de komende jaren. Dit moeten gemeenten namelijk voor de komende vijf jaar hebben (2024 - 2029). Nu de woningmarkt verandert en het beleid van de landelijke overheid in beweging is, is het zaak regelmatig het beleid tegen het licht te houden. Het woonbeleid wordt per 1 januari een programma onder de Omgevingswet. Deze visie vervangt formeel de Woonvisie van Helmond (2016) en het addendum (2019). De visie sluit aan op de Ambitie 2040 en
Op te stellen ontwikkelperspectief
Ontwerp-Omgevingsvisie (2023). Deze Woonvisie is hierop een aanvulling. Ook is het een aanvulling op de visie op Wonen, Welzijn en Zorg (2022). Ook ligt er een relatie met allerlei andere beleidsstukken als de Mobiliteitsvisie en een nog op te stellen grondbeleid. Fijn wonen is voor onze inwoners nadrukkelijk veel meer dan het stapelen van stenen. Het gaat niet alleen om de huizen, maar vooral ook om het gevoel je thuis te voelen. Dat heeft niet alleen te maken met de woning zelf, maar juist ook met sociale contacten in de buurt, met de leefbaarheid en veiligheid, voorzieningen als scholen, winkels en zorg maar ook thema’s als mobiliteit en bereikbaarheid. We gaan hier onder meer verder op in bij de Omgevingsvisie en voor specifieke wijken hebben we hiervoor de Wijkontwikkelingsplannen. De Visie op Wonen, Welzijn en Zorg is nadrukkelijk gericht op de zorg- en sociale kant van het wonen. In deze woonvisie hebben we doelbewust gekozen voor een visie gericht op de keuzes die we willen maken over de woningen: de ‘hardware’.
Grondbeleid
Ambitie 2040
Omgevingsvisie
Mobiliteitsvisie / ontwikkeling
Prestatieafspraken
Woonvisie
Beleidsregels en verordeningen
Transitievisie warmte / Klimaatplan
Doelgroepenbeleid
Visie op Wonen Welzijn en Zorg
Wijkontwikkelingsplannen
Andere visies en beleid
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 7
1. Samenvatting pag.8
1.1 Meer woningen, meer betaalbaar, meer keuze, meer doorstroming pag. 9
1.2 Differentiatie naar prijs en type pag. 10
1.3 Gericht sturen op kwaliteit en productie
© Gerard van Hall fotografie
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 8
1.1 Samenvatting
Meer woningen, meer betaalbaar, meer keuze, meer doorstroming 1. Wij voelen ons verantwoordelijk voor de huisvesting van allerlei doelgroepen zoals jongeren, gezinnen, ouderen en urgent woningzoekenden. Voor Helmonders en voor mensen vanuit de regio of zelfs uit het buitenland. Velen zoeken een betaalbare en levensloopbestendige (gelijkvloerse), zelfstandige woning. We willen meer woningen toevoegen om aan de vraag te voldoen. We willen de keuzemogelijkheden voor de (toekomstige) inwoners vergroten en daarmee de doorstroming verbeteren. We zetten volop in op betaalbaarheid zoals we met de Rijksoverheid, provincie en regio hebben afgesproken in de Woondeal. We zetten ook in op levensloop-bestendigheid met gelijkvloerse woningen. 2. De sociale huursector is de cruciale schakel op de woningmarkt. Het is nodig om het aantal sociale huurwoningen uit te breiden. Volgens het nieuwe beleid van de
Rijksoverheid omvat betaalbaarheid meer dan alleen sociale huur. Ook middeldure huur en betaalbare koopwoningen zijn belangrijk voor de doorstroming en het goed functioneren van de gehele woningmarkt. Deze drie segmenten samen noemen we de ‘gouden driehoek’. Voor al deze drie segmenten kijken we in de bouwopgave naar de rol die de corporaties kunnen vervullen, maar uiteraard ook naar andere partijen. 3. Op basis van de Woondeal en mogelijke wetgeving moeten gemeenten inzetten op tweederde betaalbare woningen in de nieuwbouw (67%). Bij gemeenten met veel sociale huur - zoals Helmond - moet tenminste 40% van de nieuwbouwplannen in de middenhuur en betaalbare koop vallen. Voor de sociale huur volgt dan een aandeel van circa 27% in de nieuwbouwplanning. Dit vinden we voor Helmond te weinig. We blijven de komende
jaren sturen op minimaal 30% sociale huur in de nieuwbouwplannen. Vooral in de periode 2030 - 2040 moeten we meer sociale huurwoningen programmeren. In combinatie met een strakke sturing op de betaalbare koop en de middenhuur. De Rijksoverheid grijpt in om de middenhuur voor meer mensen betaalbaar te maken. Omliggende gemeenten voegen ook meer sociale huur toe. Dit biedt Helmond de mogelijkheid ook andere doelgroepen aan te trekken en op termijn stappen te zetten naar een ongedeelde stad.
Samenvatting 1.2 >>
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 9
1.2 Samenvatting
Differentiatie naar prijs en type 4. Helmond is een stad waarin de sociaaleconomische positie van de inwoners verdeeld is. Dit hangt samen met de soorten woningen in deze wijken. Er zijn wijken met vooral ruime (eengezins) koopwoningen en een welvarende bevolking, maar ook wijken met veel sociale huurwoningen. We willen een ongedeelde en inclusieve stad zijn. Dat betekent dat we veel woningen in de sociale huur willen toevoegen. Liefst op plekken waar nog weinig sociale huur is. Veel plannen voor sociale huurwoningen worden nu nog juist gemaakt in wijken waar al veel sociale huurwoningen zijn, omdat corporaties hier actief zijn. Omgekeerd geldt dit ook: in wijken met voornamelijk koopwoningen zien we nu weinig plannen voor sociale huurwoningen. We gaan hier gerichter op sturen bij projecten groter dan 50 woningen, specifiek op wijkniveau.
5. Vanwege de druk op de sociale huurmarkt kan Helmond het zich nu niet permitteren om geen sociale huurwoningen toe te voegen in wijken waar deze al veel zijn. De corporaties zullen hier daarom eerst sociale huurwoningen toevoegen, voordat in deze wijken kan worden gewerkt aan een meer gemengde woningvoorraad (bijvoorbeeld door verkoop) en daarmee een meer gemengde bevolkingssamenstelling. Met deze keuze kan de draagkracht van sommige wijken en buurten mogelijk verder op de proef worden gesteld. Dit houden we scherp in de gaten. Onder meer de woningtoewijzing kan hierbij nuttig zijn. 6. We gaan uit van doorstroming tussen woonwijken en de grootschalige woningbouw in en rond het centrum.
dat wil. Met een divers, aantrekkelijk en levensloopbestendig woningaanbod. De volgende uitgangspunten gelden hierbij: • Differentiatie binnen wijken wat betreft woningtypes, ook om de levensloopbestendigheid en leefbaarheid van wijken te vergroten. Hierdoor kunnen meer mensen binnen hun vertrouwde omgeving oud worden. • Differentiatie naar prijssegment. Met name een groter aandeel sociale huurwoningen in wijken waar dit (ver) ondergemiddeld is. En andersom: het toevoegen van duurdere woningen in wijken met veel sociale huurwoningen.
Ook de bestaande woonwijken moeten aantrekkelijk zijn om er te wonen voor wie Samenvatting 1.3 >>
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 10
1.3 Samenvatting
Gericht sturen op kwaliteit en productie 7. Helmond staat landelijk bekend om bijzondere woonconcepten. We streven er naar om bijzondere woonomgevingen te blijven maken, voornamelijk in stedelijke gebieden als het Stationskwartier en Houtsdonk. We willen flexibele, levensloopbestendige (gelijkvloerse) woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn. Kernkwaliteiten die daarbij van belang zijn: goede/ruime buitenruimte in de vorm van balkons en terrassen, hoogwaardige openbare ruimte (groen), nabijheid van openbaar vervoer en fietsbereikbaarheid en functiemenging (ook werken, voorzieningen). Een aandachtspunt is ontmoetingsruimte, binnen en buiten. 8. We ontwikkelen diverse grootschalige woningbouwgebieden tegelijkertijd. Dat betekent dat we binnen deze gebieden moeten zoeken naar strategieën om flexibel mee te bewegen met de markt (versnellen of vertragen).
9. We streven naar energieneutrale woningen bij nieuwbouwprojecten, de ambitie ligt dus hoger dan de landelijke norm. Dit zorgt voor hogere bouwkosten. We kijken hoe we dit in het licht van de landelijke discussie en met het oog op een gelijk speelveld voor alle bouwers goed kunnen uitvoeren. Waarom willen we dit? Dat is goed voor het milieu, zorgt dat het prettig wonen is én zorgt voor een lagere energierekening voor de bewoners. 10. We geven prioriteit aan: • grote projecten (50 woningen of meer). Wanneer het voor een bepaalde doelgroep, voor de leefbaarheid of anderszins cruciaal is dat een kleiner project toch prioriteit krijgt, kunnen we hier van afwijken. • projecten waar al een formeel collegeof raadsbesluit over is genomen.
En hierbinnen hebben projecten waar een subsidie aan is toegekend voorrang. • projecten met sociale huurwoningen. De komende periode zijn we terughoudend met nieuwe plannen. We hebben al een grote planvoorraad en veel plannen en initiatieven die uitgewerkt moeten worden. Er moet evenredige aandacht komen in de capaciteitsverdeling tussen grote projecten als BSD, het Stationskwartier en Houtsdonk en de bestaande wijken - met vaak meerdere en kleinere projecten. In de grotere gebiedsontwikkelingen zijn de grootste slagen te maken qua aantallen, maar de bestaande wijken vinden we dusdanig belangrijk dat hier minstens evenveel aandacht en tijd naar toe zou moeten gaan.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 11
2. Vertrekpunt pag. 12
2.1 Wonen in Helmond pag. 13
2.2 Opgaven pag. 14
2.3 Beleidskaders pag. 15
2.4 Gemaakte keuzes
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 12
© Pressvisuals.com
2.1 Vertrekpunt
Wonen in Helmond De ligging in de Brainport-regio met alle werkgelegenheid en voorzieningen en evenementen, de stations, groen en natuur vlakbij maken het prettig wonen in Helmond. Dit blijkt ook uit de gehouden enquête voor de Woonvisie. De aanwezigheid van stedelijke voorzieningen en levendigheid aan de ene kant en de kleinschaligheid en rust aan de andere kant geeft Helmond het beste van twee werelden. Deze identiteit willen we de komende jaren behouden en
versterken. Tegelijkertijd is er sprake van kwetsbaarheden: De Helmondse samenleving kent een sterke sociaal-economische tweedeling. Dit hangt samen met de woningvoorraad in de wijken; in een aantal wijken in Helmond zijn de woningen eenzijdig, met voornamelijk koopwoningen of sociale huurwoningen. En in sommige woonwijken staat de leefbaarheid onder druk.
Het is goed wonen in Helmond: een stad met sterke eigen signatuur en met prettige woonbuurten.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 13
Opgaven •
Er is een tekort aan woningen, in de sociale huursector en in de koopsector. Vooral jongeren/ starters en spoedzoekers komen hierdoor in de knel. De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Zie het woningbehoefteonderzoek. We hebben in Helmond en in de gehele regio daarom een grote behoefte aan nieuwe woningen.
•
De vergrijzing en veranderingen in de zorg (langer thuis wonen) vragen dat Helmonders die zorg nodig hebben dit thuis moeten organiseren. Dit vraagt veel van hen, van mantelzorgers én van de woning en de woonomgeving. Zie de Visie op Wonen, Welzijn en Zorg.
•
We zien ook in Helmond steeds meer buitenlandse woningzoekenden zoals statushouders, internationals, arbeidsmigranten et cetera. Ook voor vluchtelingen uit Oekraïne hebben we een opgave.
•
Verder hebben we een grote taak op het gebied van het verduurzamen van bestaande woningen. Voor het klimaat én met het oog op de woonlasten. We willen energiearmoede terugdringen. Uiteraard willen we ook natuurinclusief en circulair bouwen. Verder staan we voor een mobiliteitstransitie: van de nadruk op de auto naar meer gebruik van openbaar vervoer en fiets.
•
Een andere actuele opgave is de continuïteit van de woningbouw. De woningbouw is gevoelig voor schommelingen van de economie.
•
Tot slot heeft de Rijksoverheid de laatste maanden een groot aantal afspraken en wetsvoorstellen geïntroduceerd op het gebied van wonen die ook voor onze gemeente veel betekenen.
© Gerard van Hall fotografie
2.2 Vertrekpunt
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 14
2.3 Vertrekpunt
Beleidskaders Helmond
Rijksoverheid
Regio/provincie
> Ambitieakkoord > Ambitie 2040 • Klimaatneutrale en -bestendige stad • Iedereen kan meedoen, rondkomen en vooruitkomen • Economisch vitale stad
> Nationale Woon- en Bouwagenda • Beschikbaarheid • Betaalbaarheid • Kwaliteit
> Visie op Wonen > Afsprakenkader > Woondeal > Brainport Principes
> Ontwerp-Omgevingsvisie - nog vast te stellen > Visie op Wonen, Welzijn en Zorg > Kadernota Sociaal Domein > Transitievisie Warmte > Mobiliteitsvisie 2040 Onderzoek > Bevolkingsontwikkeling > Woningmarktonderzoek SGE > Oplegnotitie > Factsheet Helmond > Factsheet wijken > Factsheets onderzoek stadspanel
Programma’s > Woningbouw > Betaalbaar wonen > Versnelling Verduurzaming gebouwde omgeving > Een thuis voor iedereen > Wonen en zorg voor ouderen > Leefbaarheid en veiligheid > Nationale prestatieafspraken > Nationaal plan aanpak dakloosheid
Dit zijn de beleidskaders en onderzoeken die we als basis voor de Woonvisie nemen. Klik op het stuk om het te bekijken.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 15
2.4 Vertrekpunt
Gemaakte keuzes in voornoemd beleid •
We willen de woningvoorraad uitbreiden met circa 15.000 woningen tot 2040 om zowel aan de lokale behoefte als aan de regionale vraag te voldoen. We willen ook nieuwe doelgroepen aantrekken, zoals studenten en internationals. Dit past bij onze ambitie om de stad diverser te maken.
•
We kiezen ervoor om voornamelijk inbreidingslocaties (dus bestaande wijken) te gebruiken voor de woningbouwopgave, om het groen rond de stad te behouden en de stad aantrekkelijker te maken. Hiermee kunnen we het voorzieningenniveau in en rond het centrum verhogen. Na Brainport Smart District ontwikkelen we daarom voorlopig geen nieuwe uitbreidingslocaties. Dit past bij onze mobiliteitstransitie, waarbij we de nadruk leggen op gereguleerd autoverkeer en meer openbaar vervoer en fietsen/wandelen.
•
•
We voegen stedelijke woonomgevingen met een hogere dichtheid en meer appartementen toe. Dit past bij de bevolkingsprognoses dat er meer kleinere en oudere huishoudens zullen komen. Er is momenteel ook veel vraag naar eengezinswoningen; hier zijn er al veel van in Helmond. We kiezen voor meer differentiatie in het aanbod aan woonomgevingen en woningtypen. Hierdoor komt doorstroming op gang: door de realisatie van appartementen komen eengezinswoningen beschikbaar. Deze kunnen de vraag naar eengezinswoningen dan weer opvangen. We streven naar minder sociaaleconomische tweedeling in de stad door het toevoegen van sociale huurwoningen in wijken waar nu nog weinig sociale huur is en vice versa.
•
In de visie op Wonen, Welzijn en Zorg gaven we al aan dat nieuwbouw voor alle doelgroepen toegankelijk moet zijn en levensloopbestendig bouwen een uitgangspunt moet zijn bij nieuwbouw. Belangrijk daarbij is dat voor ouderen geschikte woningen veelal in bestaande wijken, in de buurt van voorzieningen en bij het eigen sociale netwerk, worden gerealiseerd. De meeste mensen willen namelijk doorstromen naar een woning in de eigen wijk.
•
We hebben hoge ambities op het gebied van duurzaamheid. We streven naar klimaatneutraliteit in 2035 en met de Climate Call met Eindhoven gaan we zelfs voor 2030.
Gemaakte keuzes Knoppen
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 16
2.4 Vertrekpunt
Gemaakte keuzes in voornoemd beleid
Lokale of regionale woningaanvraag Primair autonome, lokale woonbehoefte
Ook regionale behoefte dienen
Richting verstedelijking
In Helmond zijn al belangrijke keuzes gemaakt op het gebied van wonen.
Inbreiding
Uitbreiding
Dichtheid nieuwe woonmilieus Dorps
Suburbaan
Rustigstedelijk
Centrumstedelijk
Hoogstedelijk
Zwaartepunt nieuwe woningtypes Grondgebonden
pag. 14
Gemaakte keuzes Knoppen
Appartement
Mate tweedeling naar sociaal/economische positie Gedeeld
Ongedeeld
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 17
3. Visie 2040 pag. 18
3.1 Uit te werken in deze visie pag. 19
3.2 Visie in 2040
© Gerard van Hall fotografie
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 18
3.1 Woonvisie
Uit te werken in deze visie
Gezien de opgaven en het geschetste raamwerk liggen er volop dilemma’s en te maken keuzes. Deze Woonvisie geeft hier richting aan; te beginnen met hoe we het wonen in Helmond in 2040 zien.
• Hoe komen we tot onderscheidende woonmilieus, en hoe houden we de productie op peil wanneer de woningmarkt minder goed functioneert? Zeker bij de bouw van veel appartementen is dit een risico. • Hoe stimuleren we doorstroming zodat meer mensen prettig kunnen wonen? • Op welke doelgroepen en woonproducten leggen we de focus? Hoe vergroten en behouden we de betaalbaarheid van het wonen? Welke woningen willen we waar toevoegen? En hoe gaan we om met de sociale huuropgave in wijken waar al veel sociale huur is gezien de ambitie de tweedeling te verminderen en de kwetsbaarheid van sommige buurten te verminderen?
• Hoe versterken we bestaande wijken en hoe worden bestaande woningen duurzamer en levensloopbestendiger? De meeste woningen van de toekomst staan er immers al. • Met woningbouw kunnen we ook bijdragen aan het verminderen van de tweedeling in de stad, door verschillende prijssegmenten van woningen meer te spreiden. Tegelijkertijd is het een belangrijk aandachtspunt dat de stevige aantallen nieuwbouwwoningen in en rond het centrum niet gaan zorgen voor een verdere versterking van de tweedeling, bijvoorbeeld doordat kwetsbare woongebieden achterblijven. • Hoe kunnen we de nieuwbouw nu zo duurzaam en toekomstbestendig mogelijk
maken, zodat deze nieuwe woningen niet binnen afzienbare tijd een verduurzamingsslag nodig hebben? • We willen snel veel woningen toevoegen, maar wel met een scherp kwaliteitsbesef. Dit vergt keuzes en prioriteren. Verder is het zaak de ontwikkelingen in de economie en woningmarkt scherp in de gaten te houden en voor te sorteren op veranderingen en dus flexibiliteit in te bouwen. • De bestaande woningvoorraad biedt kansen om meer mensen te huisvesten, bijvoorbeeld door verkamering of woningsplitsing, maar dit kan ten koste gaan van leefbaarheid en woonkwaliteit. Nu voeren we vooral een restrictief beleid; hoe willen we hiermee omgaan?
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 19
3.2 Woonvisie
Visie in 2040 > In 2040 is Helmond een aantrekkelijke stad in de Brainport-regio, met diverse woonomgevingen voor verschillende doelgroepen. Er is een ruime keuze aan woningtypen en wijken en doorstroming is goed mogelijk. In de wijken kunnen mensen starten, doorstromen en oud worden in hun vertrouwde omgeving. Levensloopbestendige woningen zijn gebouwd binnen bestaande wijken. Dit geeft keuzevrijheid en stimuleert doorstroming. Zo zijn er veel mensen doorgestroomd vanuit een eengezinswoningen naar een appartement, waardoor ook de vraag naar eengezinswoningen is opgevangen. Veel mensen kunnen blijven wonen waar ze wonen door hun woning aan te passen. Er zijn meer sociale huurwoningen bijgebouwd. Hierdoor kunnen urgent woningzoekenden beter worden gehuisvest. Het toevoegen van het middensegment heeft de doorstroming bevorderd.
> In 2040 is de tweedeling in de stad verminderd, doordat er meer sociale huurwoningen zijn in wijken met veel koopwoningen. Hierdoor is ruimte ontstaan om in wijken met veel sociale huurwoningen juist weer woningen te verkopen, onder meer aan zittende bewoners. Dat wijken minder eenzijdig zijn heeft positieve effecten op de leefbaarheid. Corporaties zetten hierbij instrumenten als Slimmer Kopen in, zodat startende kopers een opstapje op de woningmarkt krijgen - naast de gemeentelijke starterslening. Corporaties, beleggers en particuliere woningeigenaren hebben hun woningen massaal verduurzaamd; goed voor milieu, wooncomfort en de portemonnee. Huishoudens die de investeringen niet zelf konden doen, zijn een handje geholpen met adviezen en financiële regelingen. De woningvoorraad in Helmond is inmiddels
klimaatneutraal; de woonomgeving klimaatbestendig. Materialen worden hergebruikt en natuurinclusief bouwen is vanzelfsprekend geworden. Meer mensen gebruiken vaker de fiets of het openbaar vervoer in plaats van de auto. Bij de woningbouw is rekening gehouden met de stalling van fietsen en scootmobielen. Hiermee is via de woningbouw vorm gegeven aan de mobiliteitstransitie. In deze Woonvisie staat hoe we met het woonbeleid van de gemeente en samen met andere partijen de visie voor 2040 kunnen waarmaken.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 20
4. Voor wie? pag. 21
4.1 Doelgroepen: starters en doorstromers pag. 23
4.2 Doelgroepen: zorg pag. 24
4.3 Doelgroepen: urgent pag. 25
4.4 Doelgroepen: overig
© Pressvisuals.com
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 21
4.1 Voor wie?
Doelgroepen: starters en doorstromers Traditioneel wordt de vraag op de woningmarkt opgesplitst in starters (waaronder jongeren die nu nog thuis wonen en niet zelf een woning achterlaten) en doorstromers (die wel een woning achterlaten). We zien in de huidige markt dat het lastig is om te starten op de woningmarkt. De inschrijfduur en zoekduur in de sociale huursector en de prijzen in de koopsector maken het lastig starten. Dit is een doelgroep die we goed willen bedienen; we willen jonge mensen behouden voor Helmond. Ook willen we Helmondse jongeren die elders zijn gaan studeren weer terug laten keren door een aantrekkelijke stad te zijn. Verder willen we doorstromers faciliteren, zodat zij beter passend wonen en weer een woning achterlaten voor iemand anders. Zeker voor de groeiende groep ouderen is het levensloopbestendig gaan wonen (voor zover men dat nog niet doet) een item. Wanneer de doorstroming door passende nieuwbouw op gang komt, komen in de bestaande bouw meer traditionele woningen vrij.
Interview Starters Vera en Jor kochten hun eerste huis op Suytkade
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 22
wie? me best zorgen over IkVoor maak Doelgroepen: op de woningmarkt leeftijdsgenoten starters en doorstromers Vera Riseeuw en Jor Wensink kochten hun eerste huis op Suytkade EenTraditioneel woning vinden op de devraag huidige Warmtepomp wordt op de woningmarkt opgesplitst in starters markt is al lastig. En dat geldt Jor enenVera huis precies (waaronder jongeren die nuzeker nog thuis wonen niethebben zelf eenhun woning voor starters. Datenweten Vera en Jor, zowoning kunnenachterlaten). vormgeven en inrichten, zoals achterlaten) doorstromers (die wel een die onlangs hun eerste koopwoning ze dat zelf wilden. Een vereiste was wel dat betrokken, te goed. ‘We zijn via eenop warmtepomp verwarmd We zienmaar in dealhuidige markt dat het lastigdeiswoning om te starten de ontzettend blij datDe het gelukt is. Maar ik zouinworden. ‘Dathuursector was wel het meest woningmarkt. inschrijfduur en zoekduur de sociale maak zorgen in over Een duurzaam en me de prijzen deleeftijdsgenoten: koopsector maken hetwennen. lastig starten. Dit is eenhuis is goed en fijn, als doelgroep starter is het niet te doenbedienen; om er maar je moet er wel even aan wennen als diebijna we goed willen we willen jonge mensen op de huidige voor marktHelmond.
tussen teOok komen.’ je een gewone verwarming gewend bent.’ behouden willen we Helmondse jongeren die elders de aantrekkelijke stad zijn gaan studeren weer terug laten kerenDichtbij door een stad Starters op de woningmarkt te zijn. Hun nieuwbouwwoning op Suytkade was Op Suytkade wonen bevalt het jonge stel specifiek ‘We komen ‘Het ideaal dat je zo in de stad Verdergericht willen op westarters. doorstromers faciliteren,goed. zodat zij is beter passend allebei uit en Helmond en woning we zochten bent.iemand Als je naar eenZeker evenement wonen weer een achterlaten voor anders. voor gaat, dan samen iets hier ingroep de stad. Toen kwamen loop je gewoon gaan de stad in. Een terrasje de groeiende ouderen is het levensloopbestendig wonen we (voor dit project Wenog hebben pakken doen we ook gewoon te voet.’ zover tegen. men dat niet ons doet) een item. Wanneer de doorstroming ingeschreven en het is fantastisch dat komt,Niet alleen de bestaande bereikbaarheid door passende nieuwbouw op gang komen in de bouwrichting het hetmeer gelukt is. Maar datwoningen geldt nietvrij. voor centrum vinden ze ideaal: ‘Je staat hier traditionele iedereen: er zijn te weinig van dit soort binnen no-time op het station. Wat dat projecten en woningen die specifiek op betreft is deze plek ideaal voor mensen, starters gericht zijn.’ zeker in onze leeftijdscategorie.’
Interview Starters Vera en Jor kochten hun eerste huis op Suytkade
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 23
4.2 Voor wie?
Doelgroepen: zorg In de Visie op Wonen, Welzijn en Zorg tot 2030 staan verschillende aspecten van zorg, waaronder ouderenzorg, gehandicaptenzorg, geestelijke gezondheidszorgen en jeugdzorg. Vanwege veranderde regelgeving en capaciteitsgebrek in de zorg, wordt verwacht dat zorg voornamelijk extramuraal, dus in reguliere woningen in woonwijken, zal worden geleverd. De grootste vraag naar woningen komt van ouderen, maar er zijn ook andere aandachtsgroepen zoals jongeren, uitstromers uit zorginstellingen, dak- en
thuislozen, en mensen in forensische zorg. Het is belangrijk om het aantal levensloopbestendige (gelijkvloerse) woningen uit te breiden, vooral in de buurt van voorzieningen. Dit om te voldoen aan de groeiende vraag, vooral ook in de sociale huursector. Deze doelgroepen vragen niet alleen om woonruimte, maar ook om begeleiding of een specifieke woning/woonvorm. Dit maakt de huisvestingsopgave voor aandachtsgroepen
een integrale opgave: het gaat niet alleen over de juiste woning maar ook over ondersteuning in de buurt, (mantel)zorg in de nabijheid, bestaanszekerheid en meedoen in de maatschappij. We gaan met de diverse partners aan de slag op basis van het de actielijnen in het Nationale Actieplan Dak- en Thuisloosheid, te beginnen met een analyse van wat al loopt, waar quick wins liggen en welke onderdelen aanvullende aandacht vragen.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 24
4.3 Voor wie?
Doelgroepen: urgent We streven naar een inclusieve samenleving. Daarom willen we doelgroepen die in de knel zitten op de woningmarkt zo goed mogelijk helpen. Helmond werkt in het Stedelijk Gebied Eindhoven met een gezamenlijke urgentieregeling (via een huisvestingsverordening). Dit is een uiterste vangnetregeling. In de regio wordt de komende jaren de urgentieregeling geactualiseerd. Hierin wordt de urgentie voor de landelijk genoemde doelgroepen in combinatie met andere urgenten die we regionaal belangrijk vinden geregeld. We sluiten zo veel mogelijk aan bij het nieuwe rijksbeleid in de maak (Wet Versterking regie volkshuisvesting), waarin wordt bepaald dat een groot aantal doelgroepen met voorrang een sociale huurwoning krijgt toegewezen. Dat zijn mantelzorgers en de mensen voor wie zij zorgen, mensen met ernstige medische
We streven naar een inclusieve samenleving. Daarom willen we doelgroepen die in de knel zitten op de woningmarkt zo goed mogelijk helpen. aandoeningen, daklozen, slachtoffers van huiselijk geweld, mensen die na een zorginstelling zelfstandig gaan wonen, jongvolwassenen die uit de jeugdhulp komen, mensen die uit de gevangenis komen en stoppende sekswerkers. De definities worden door de Rijksoverheid nog nader gesteld. Dit sluit ook aan op de doelgroepen genoemd in de gemeentelijke visie op Wonen, Welzijn en Zorg. Statushouders zijn volgens deze conceptwet geen categorie woningzoekenden die verplicht urgentie in een huisvestingsverordening moeten krijgen, maar gemeenten zijn wel verantwoordelijk om hen te huisvesten. Momenteel zijn ze in de regionale urgentieregeling (net als in bijna het gehele land) daarom wel aangemerkt als urgent woningzoekende. Afgelopen jaren is gewerkt met een regionaal streefpercentage van 25%
toewijzingen aan urgenten (van vrijkomende sociale huurwoningen). Omdat urgent woningzoekenden dit recht hebben op grond van de wet of de regionale verordening, is er geen bovengrens aan gesteld. Met de groeiende groep urgenten op basis van landelijke wetgeving en andere ontwikkelingen, zoals de instroom van vergunninghouders, stijgt mogelijk het aandeel toewijzingen aan urgenten. Dit kan de kansen voor niet-urgente woningzoekenden in een krappe markt beperken. Om dit te compenseren, is er structureel meer aanbod nodig. Er zijn namelijk ook ‘spoedzoekers’, mensen die snel een woning nodig hebben maar niet in aanmerking komen voor urgentie.
De groeiende groep urgenten in sociale huurcomplexen kan ervoor zorgen dat de draagkracht van complexen en buurten onder druk komt te staan. Dit vraagt de nodige aandacht van alle betrokken partijen.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 25
4.4 Voor wie?
Overige doelgroepen Er komen circa 15.000 woningen bij tot 2040 Inschatting is dat dit voor tweederde voort komt uit huishoudens uit de regio, de rest van het land en deels ook het buitenland. Dit past ook bij de ambitie om nieuwe doelgroepen aan te trekken. In de regio zien we door de groeiende economie een instroom van internationals. Dit zien we vooral in Eindhoven, maar ook steeds meer in Helmond. Gezien de geringe afstand tussen Helmond en Eindhoven kunnen we deze doelgroep goed bedienen. Voor mensen die over grotere afstanden verhuizen, zijn afstanden binnen een regio vaak nogal betrekkelijk. De Helmondse woningvoorraad is namelijk op zich geschikt (divers aanbod qua woningtypen en prijsklassen) en wordt dat nog meer wanneer we meer (huur)appartementen toevoegen. De woonomgeving voldoet eveneens. Ook de zorginfrastructuur scoort goed. Verbeterpunten zijn er ook: internationaal onderwijs (of bijv. tweetalige basisschool), Engelstalige werkgelegenheid voor een eventuele meereizende partner en de aanwezigheid van culturele netwerken.
interview Beppie Wernaert vertelt over haar ervaringen
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 26
Voor wie?
Doelgroepen: We moeten elkaar toch een beetje helpen in de buurt specifiek beleid Doorstromen naar een huurwoning in de Annawijk. Beppie Wernaert vertelt over haar ervaringen.
Woonwagenbewoners en arbeidsmigranten Van een ruime koopwoning in Mierlo-Hout, naar een nietvoor uitzien. Dan denk Ook ik, dat kunnen we zelf beter.’ In Helmond is er apart beleid woonwagens. heeft Helmond een rijtjeswoning van de corporatie in de Annawijk. Het zien ze voordelen van hun specifiek beleidskader voorTegelijkertijd arbeidsmigranten (enook ookderegionale kaders metnieuwe was best even wennen voor Beppie Wernaert en haar woonsituatie. ‘Als er iets aan de hand is, dan kunnen Stedelijk Gebied Eindhoven en De Peel). man, zo vertelt ze. ‘We wilden kleiner gaan wonen. Een we de corporatie bellen. We hoeven het dan niet meer kleinere tuin. Een prima stap op onze leeftijd.’ Ze zijn zelf op te lossen. Enmet het een is kleiner, compacter. We schatten in dat er circa allemaal 5.000 arbeidsmigranten zijn nog steeds blij met die keuze, maar, zo vertelt Beppie: En je laat eengroot woning starter Helmondse binding (dus werken en/ofnatuurlijk leven). Een deelvoor vaneen deze ‘het vergde wel wat aanpassing, hoor!’ achter.’ personen staat in Helmond als reeds woonachtig geregistreerd. Het
interview Beppie Wernaert vertelt over haar ervaringen
onderdeel huisvesting van het beleidskader gaat met name over tijdelijke ‘Je staat vanuit hier binnen een paar minuutjes woonvoorzieningen, buitenAnnawijk de woningen die er al zijn. Voor deze categorie middenin de stad. Je bent zo bij het station. We ‘Het is wel een zijn. andere wijk dan waar we vandaan moet voldoende woonruimte beschikbaar wonen opeens middenin Helmond en dat is wel komen’, vertelt Beppie. ‘Daar hebben we misschien van fijn’, zegt Beppie. ‘Tegelijk zorgt dat ook voor wat tevoren wat te voor licht arbeidsmigranten over gedacht. Het in is de hier wel wat We gaan uit van minimaal 500 eenheden overlast. Vooral als het gaat om parkeren weten veel rauwer dan waar wedat eerst woonden. Dat erdie soms zaken gemeente Helmond. We gaan er verder vanuit arbeidsmigranten binnenstadsbezoekers onze wijk wel te vinden. Dat lijken te op gebeuren die het daglicht wat minder langer verblijven een beroep doen de reguliere woningvoorraad (in kunnen gaat wel ten koste van de leefbaarheid hier in de wijk.’ verdragen. Dat zijn dingen waaraan we wel moesten woningen in de woonwijken bijvoorbeeld). Met de realisatie van de locaties Ze eenheden maakt inmiddels al goede Zuidende en Baroniehof zijnwennen.’ reeds 220 aanwezig. Er zijncontacten dus nog met Van koop naar huur veelwordt mensen in de via buurt. ‘Als we Varenschut met de hond gaan 280 eenheden nodig.
Hieraan gewerkt de locatie Dat was in Mierlo-Hout wel anders. Net als dat ze (200 eenheden), voorzien inwandelen 2024. kom je mensen tegen en maak je een praatje. daar eigen baas waren over hun woning. ‘Ik vind Maar ik probeer ook mensen hier te helpen die ergens het belangrijk om zorg te besteden aan mijn tuintje, niet uitkomen. Mensen die wat minder mondig zijn of aan het uiterlijk van mijn huis. Nu zijn we toch wat die zichzelf wat minder kunnen redden, daar probeer ik meer afhankelijk van wat de woningbouwcorporatie voor klaar te staan met raad en daad. We moeten elkaar doet. Hier staat een heggetje, dat vind ik er echt toch een beetje helpen in de buurt.’
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 27
Ook heeft Helmond een specifiek beleidskader voor arbeidsmigranten (en ook regionale kaders met Stedelijk Gebied Eindhoven en De Peel). We schatten in dat er circa 5.000 arbeidsmigranten zijn met een Helmondse binding (dus werken en/of leven). Een groot deel van deze personen staat in Helmond als reeds woonachtig geregistreerd. Het onderdeel huisvesting van het beleidskader gaat met name over tijdelijke woonvoorzieningen, buiten de woningen die er al zijn. We gaan uit van minimaal 500 eenheden voor arbeidsmigranten in de gemeente Helmond. We gaan er verder van uit dat arbeidsmigranten die langer verblijven een beroep doen op de reguliere woningvoorraad (in woningen in de woonwijken bijvoorbeeld). Met de realisatie van de locaties Zuidende en Baroniehof zijn reeds 220 eenheden aanwezig. Er zijn dus nog 280 eenheden nodig. Hieraan wordt gewerkt via de locatie Varenschut (200 eenheden), voorzien in 2024. In Eindhoven is een tekort aan studentenhuis-
vesting. Helmond heeft ook diverse opleidingen. Dit maakt studenten een interessante doelgroep, ook om jonge en getalenteerde mensen aan te trekken. Dit zorgt voor een verjonging van de stad en dit vergroot daarmee de levendigheid en het draagvlak voor voorzieningen. Een doelgroep die al genoemd is: het huisvesten van statushouders. We verwachten dat deze doelgroep de komende jaren in omvang groot zal blijven. Verder wil Helmond alleenstaande minderjarige vluchtelingen blijven opvangen in de stad. Wanneer deze jongeren een verblijfsvergunning krijgen, willen we dat zij in Helmond kunnen blijven wonen. Een mogelijk aanstaande taakstelling voor asielzoekers beschouwen we als opvang en nemen we in deze visie niet expliciet mee. Gemeente Helmond heeft apart beleid voor woonwagens en standplaatsen. Dit willen met o.a. de woningcorporaties actualiseren.
Interview Het verhaal van Jaouad Lamaizi over trots op je eigen plekje, sociale cohesie en verduurzaming
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 28
Voor wie?
Er komen circa 15.000
Zo trots om een eigen plek te hebben (Inter)nationaal talent woningen bij tot 2040. Het verhaal van Jaouad Lamaizi over trots op je eigen plekje, sociale cohesie en verduurzaming.
komen circa 15.000 woningen bij tot Hij Er kwam naar Nederland, woonde eerst in 2040 een klein Inschatting is dat dit voor tweederde voort appartementje, leerde de taal en betrok daarnakomt huishoudens de regio, de restvan vande het land metuit zijn partner eenuit eengezinswoning en deels ook het Dit past ookzobijtrots. de woningcorporatie in buitenland. Helmond Oost. ‘Ik was omeen nieuwe aan trekken. Eenambitie huis met tuin. doelgroepen Een eigen plek in te deze stad. Wie had dat gedacht? Sindsdien was het echt niet In makkelijk, de regio zien weikdoor groeiende economie altijd maar bende nog steeds trots op wat instroom van opgebouwd.’ internationals. Dit zien we we een allemaal hebben vooral in Eindhoven, maar ook steeds meer in Gezien de geringe afstand tussen NietHelmond. altijd makkelijk en niet Eindhoven kunnen we deze ‘HetHelmond is ons echt altijd voor de wind gegaan doelgroep jaren’, goed bedienen. Voor de afgelopen zegt Jaouad, alsmensen we hemdie overnaar grotere zijn afstanden vragen zijn afstanden leven hier verhuizen, in zijn huurwoning. ‘Ik binnen een regio vaak nogal betrekkelijk. De ben daarom ontzettend dankbaar voor de goede Helmondse woningvoorraad is namelijk op zich samenwerking hier tussen de woningcorporatie, geschikt (divers aanbod qua woningtypen en de gemeente en welzijnsorganisaties.
Met goede prijsklassen) en wordt datwe nogecht meer wanneer hulp en begeleiding hebben weer aan onze we meer (huur)appartementen toevoegen. toekomst kunnen bouwen hier.’ De woonomgeving voldoet eveneens. Ook de zorginfrastructuur scoort goed. Verbeterpunten Klaar staan voor elkaar er ook: internationaal onderwijs De zijn woning alleen is niet waarom hij zich(ofhier zo bijv. tweetalige basisschool), Engelstalige thuis voelt. ‘Natuurlijk is het fijn dat we een huisje werkgelegenheid hebben met een tuin.voor Maareen omeventuele je echt thuis te meereizende partner, gevoel van voelen is het sociale heelhet belangrijk. Eenveiligheid praatje en de aanwezigheid van culturele netwerken.
In Eindhoven een tekort aan studentenhuismaken met deisburen. Voor elkaar klaar staan als dat vesting. Ook zitten er diverse opleidingen in nodig is.’ Hij vindt het daarom jammer als mensen Helmond. Dit maken. maakt studenten interessante geen contact ‘Sommige een mensen zijn heel erg doelgroep, omalsjonge getalenteerde op zichzelf. ook Zeker ze deentaal niet goed spreken mensen aan weet te trekken. Dit zorgt voor een is dat lastig, ik uit eigen ervaring. Daarom verjonging van de stad en dit vergroot daarmee probeer ik altijd voor iedereen klaar te staan hier in de straat.’ levendigheid, maar ook het draagvlak voor de voorzieningen. Verduurzamen Eenmaak doelgroep diezorgen’, al genoemd is: als hetwe huisvesten ‘Ik me best zegt hij hem vragen van statushouders. We verwachten dat deze naar zijn toekomst in deze woning. ‘En dan gaat doelgroep de komende jaren in omvang zal het vooral over de energierekening. Dit isgroot een oud blijven. huis. Het is tochtig en als het winter is, voel je de koude wind. Dat is niet comfortabel, en natuurlijk Verder Helmond alleenstaande heel ergwil duur, zeker met de huidige minderjarige prijzen.’ Hij vluchtelingen (15 totdat en snel met bekend 18 jaar blijven vertelt dat hij hoopt wordt wat opvangen in de stad. Nidosvoor voert als de woningbouwcorporatie plannen met de onafhankelijke instelling de voogdijtaak uit. woningen heeft.
‘Ik hoop dat ze gaan verduurzamen Wanneer deze jongeren een verblijfsvergunning of voor mijn part dat er wordt gesloopt en dat er krijgen, willen woning we dat zij in Helmond kunnen een duurzame voor in de plaats komt. Maar blijven ik hoop wonen. in elk geval dat het snel gebeurt. Anders moeten we misschien voor een woning buiten Een mogelijk taakstelling Helmond gaanaanstaande kijken. In Eindhoven of voor zo. Maar het asielzoekers beschouwen weHelmond.’ als opvang en liefst blijf ik gewoon hier, in nemen we in deze visie niet expliciet mee.
Interview Het verhaal van Jaouad Lamaizi over trots op je eigen plekje, sociale cohesie en verduurzaming
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 29
© Pressvisuals.com
5. Welke woningen? pag. 30
pag. 36
5.1 Welke woningen?
5.6 Middenhuur
pag. 31
pag. 37
5.2 De Gouden Driehoek
5.7 Betaalbare koop
pag. 34
pag. 39
5.3 Sociale huur voor 2030
5.8 Streefprogrammering
pag. 35
pag. 40
5.4 Sociale huur na 2030
5.9 Woningbouwplanning
pag. 36
pag. 41
5.5 Borgen sociale huur
5.10 Vernieuwde woonvormen
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 30
5.1 Welke woningen?
Welke woningen? Wij willen niet tot achter de komma bepalen welke woning voor wie zou moeten zijn. Dat doet geen recht aan alle doelgroepen en de dynamiek op de woningmarkt en is ook niet mogelijk. Er bestaat ook veel samenhang en overlap tussen deze groepen. Ook willen we verdringingseffecten tussen doelgroepen zo veel mogelijk voorkomen. Op enkele specifieke categorieën woningzoekenden na, zoeken zij namelijk hetzelfde: een betaalbare en levensloopbestendige, zelfstandige woning.
woningen en allerlei andere traditionele en vernieuwende woonzorgconcepten. Dit blokkeert de doorstroming. Verder zien we dat de aankomende generatie ouderen veel vaker een eengezins koopwoning heeft en daar ook langer in blijft wonen. Door de doorstroming te bevorderen komen gezinswoningen beschikbaar voor wie niet zoekt naar een gelijkvloerse woning. Hiermee kan het aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw beperkt blijven.
We zien steeds meer kleine huishoudens op de woningmarkt - door de vergrijzing en de individualisering van de maatschappij. Driekwart van de huidige woningvoorraad bestaat uit gezinswoningen. Er is dus sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Dat verschil zal in de komende jaren toenemen. Er is voldoende woonruimte voor gezinnen, maar te weinig voor kleine huishoudens. Ook is er meer vraag dan aanbod van zorgwoningen, aanleunwoningen, nultreden-
Onze strategie: •
We kiezen ervoor zo veel mogelijk doelgroepen zo goed mogelijk te bedienen door veel woningen toe te voegen. Hierdoor ontstaan meer keuzemogelijkheden.
•
Daarbij zetten we volop in op betaalbaarheid (zoals we met de Rijksoverheid, provincie en regio hebben afgesproken in de Woondeal).
Het gaat dan om tweederde van de nieuwbouw in de sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. •
We zetten volop in op levensloopbestendigheid (gelijkvloers). Denk aan appartementen of andere woningtypes nabij voorzieningen. Flexibiliteit is van groot belang: woningen moeten voor meerdere doelgroepen zijn in te zetten. Een levensloopbestendig appartement kan geschikt zijn voor ouderen, maar jongeren kunnen er net zo goed in wonen.
•
We zetten in op doorstroming om zo veel mogelijk mensen prettig te laten wonen.
We willen een inclusieve stad zijn en verschillende doelgroepen huisvesten.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 31
Welke woningen?
De gouden driehoek
Onderstaande buttons brengen de drie vormen in beeld.
Dure huur
Dure koop
Middensegment huur
Betaalbare koop
Sociale huur als centrale schakel Meer dan sociale huur: De gouden driehoek
Sociale huur Intramuraal verblijf in instellingen
Driehoek als basis voor doorstroming
Inwonend: starters
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 32
Welke woningen?
De gouden driehoek Dure koop
Dure huur
Onderstaande buttons brengen de drie vormen in beeld.
Sociale huur als centrale schakel Meer dan sociale huur: De gouden driehoek
Middensegment huur
Betaalbare koop
Sociale huur Intramuraal verblijf in instellingen
Driehoek als basis voor doorstroming
Inwonend: starters
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 33
Welke woningen?
De gouden driehoek
Dure koop
Dure huur
Onderstaande buttons brengen de drie vormen in beeld.
Sociale huur als centrale schakel Meer dan sociale huur: De gouden driehoek
Betaalbare koop
Middensegment huur
Sociale huur Intramuraal verblijf in instellingen
Driehoek als basis voor doorstroming
Inwonend: starters
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 34
5.3 Welke woningen?
•
Met de woningcorporaties keken we naar de behoefte aan sociale huurwoningen. We baseerden ons hierbij op woningbehoefteonderzoek van ABF en STEC. In de periode 2020-2030 zijn 2.100 sociale huurwoningen nodig. Het gaat dan om de ‘kernvoorraad’, sociale huurwoningen tot de huurtoeslaggrens (ook wel genoemd: liberalisatiegrens of het DAEB-bezit van corporaties) in beheer bij de corporaties. Zwaartepunt van de woningbehoefte is nu en in de komende jaren. De feitelijke nieuwbouwbehoefte ligt wat hoger, omdat we ook moeten compenseren voor sloop en verkoop. Corporaties hebben het investeringsvermogen om dit te kunnen toevoegen.
•
In de huidige planvoorraad zien we tussen 2020 en 2030 2.900 sociale huurwoningen terugkomen (30% van de geplande woningen). Een groot deel van de ingerekende woningen moet nog nader uitgewerkt worden om tot daadwerkelijke realisatie voor 2030 te komen.
•
We gaan uit van een zo beperkt als mogelijk aantal verkopen vanuit de sociale huurvoorraad; we willen de voorraad zo groot mogelijk houden.
© Gerard van Hall fotografie
Sociale huur voor 2030
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 35
5.4 Welke woningen?
Sociale huur na 2030 •
•
Vooral nu en de komende jaren is er een sterke behoefte aan sociale huur. Na 2030 wordt, zoals het nu in de prognoses staat, een minder sterke vraag naar sociale huur verwacht. Het blijft belangrijk om de woningbehoefte op de voet te volgen want het is de vraag wat de toekomst brengt (denk aan geopolitieke of economische ontwikkelingen). Toch moeten we hier nu al voor programmeren. Elke gemeente zet in op tweederde betaalbare woningen. Dat staat in de Woondeal. Gemeenten met veel sociale huur - zoals Helmond - moeten hierbinnen vooral het middensegment (huur en koop) versterken, met tenminste 40% van de nieuwbouwplannen. Voor de sociale huur volgt dan een aandeel van circa 27% in de nieuwbouw.
•
Dit vinden we voor Helmond te weinig en daarom willen we sturen op minimaal 30% sociale huur in de nieuwbouwplannen om de voorraad op peil te houden in de periode tot aan 2040. Dit combineren we met een strakke sturing op andere betaalbare segmenten zoals de betaalbare koop en de middenhuur. De huren in het middenhuursegment worden door de Rijksoverheid gereguleerd, waardoor dit voor een grotere doelgroep betaalbaar wordt. Ook wordt huurtoeslag voor huurders met een laag inkomen in het middenhuursegment mogelijk. Bovendien willen we bij deze middenhuur en de betaalbare koop de corporaties in positie brengen, omdat zij de structurele betaalbaarheid van deze segmenten kunnen garanderen. Hierdoor kan er ook meer uitwisseling tussen segmenten ontstaan; we denken bijvoorbeeld op de lange termijn aan het verkopen van sociale huurwoningen bijvoorbeeld in wijken waar een mix gewenst is.
•
Op basis van de landelijke lijn en de regionale Woondeal gaan de omliggende gemeenten meer sociale huur bouwen. Dit biedt Helmond de mogelijkheid andere doelgroepen aan te trekken en op termijn stappen te zetten naar een meer ongedeelde stad.
•
Op basis van de planmonitoring voor de periode 2020 - 2040 staan er 15.500 woningen op de planning, waarvan momenteel 3.800 voorzien in de sociale huursector (circa 25%). Veruit de meeste sociale huurwoningen staan op de planning voor 2030 (2.900 woningen), na 2030 is de planvoorraad sociale huur nog te beperkt. Het is belangrijk om bestaande sociale huurplannen en kansen concreet te maken: harde plannen moeten woningen worden, zachte plannen moeten z.s.m. uitgewerkt worden. Ook in wijken waar nu nog weinig sociale huur is. Dit geeft dan ruimte om in wijken met onevenredig veel sociale huur op termijn de woningvoorraad diverser te maken.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 36
5.5 Welke woningen?
5.6 Welke woningen?
Borgen sociale huur
Middenhuur
Verder willen we de definitie van sociale huur aanscherpen om te vermijden dat sociale huurwoningen die door beleggers worden gebouwd, uiteindelijk niet beschikbaar zijn voor mensen met een kleine beurs. Dit gaan we juridisch verankeren in een opvolger van de doelgroepenverordening. Hierbij nemen we de definitie van sociale huur* uit de conceptwet als leidraad. We vinden het belangrijk dat bij deze woningen ook urgent woningzoekenden naar rato worden gehuisvest. We geven hiermee ook uitvoering aan de raadsmotie ‘Aanscherpen regels voor beleggers die sociale huurwoningen bouwen’. We willen als gemeente verder een meer actief grondbeleid en meer regie nemen op de gewenste woningbouw. Dit werken we verder uit in Nota Grondbeleid. Ook
sturen we bij projecten groter dan 50 woningen actief op een aandeel sociaal huur. Hierover verderop meer. We verkennen een vereveningsfonds om sociale woningbouw te stimuleren. * Een sociale huurwoning dient tenminste 25 jaar onder de huurtoeslaggrens te worden verhuurd (nu nog 10 jaar). Ook moet worden aangetoond dat deze woning wordt verhuurd aan huurders met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens. Voor eenpersoonshuishoudens is deze inkomensgrens € 44.035 (prijspeil 2023). Voor meerpersoonshuishoudens is de DAEBinkomensgrens voor een periode van drie jaar (tot 2025) vastgesteld op € 48.625 (prijspeil 2023). In sociale huurwoningen worden ook urgent woningzoekenden gehuisvest zoals benoemd in de huisvestingsverordening. Het gaat om 25% van de sociale huur.
Het middensegment (€ 879,66 - € 1.123) is belangrijk voor het functioneren van de woningmarkt. Dit blijkt uit regionaal onderzoek en dit is ook de lijn die de Rijksoverheid voorschrijft. Door de voorgenomen regulering van dit segment door de Rijksoverheid (Wet betaalbare huur) wordt dit betaalbaarder. Door de maximum prijzen te koppelen aan het puntensysteem, wordt huurtoeslag op basis van inkomen ook mogelijk wanneer iemand in het middensegment huurt. Door de aankomende wetgeving is te verwachten dat beleggers wat terughoudender worden in het investeren in dit segment. Een deel van de woningbouwplannen in Helmond (ook in de middenhuur) is er nog niet geconcretiseerd. We vragen onder meer de corporaties hierop actief in te blijven zetten.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 37
5.7 Welke woningen?
Betaalbare koop •
We voegen woningen in het segment ‘betaalbare woningen’ toe. Landelijk is de grens van betaalbaarheid voor 2024 getrokken op € 390.000. Dit is nog altijd een stevige prijs. In de praktijk zien we dat veelal woningen aan de bovenkant van de prijsrange. We willen omwille van de betaalbaarheid daarom ook actief blijven sturen op woningbouw binnen dit segment. Momenteel worden hiertoe in Helmond twee prijsgrenzen gehanteerd: € 230.000 (bovengrens sociale koop in regionale begrippenlijst) en € 275.000. Vanaf nu hanteren we de prijsgrens van € 275.000.
•
We zien dat woningen die op last van een gemeentelijke woningbouwprogrammering onder een bepaalde prijsgrens worden aangeboden, al snel een hogere marktwaarde hebben. We hanteren een zelfbewoningsplicht om speculeren met deze woningen te voorkomen.
•
We stimuleren standaardisering en conceptueel bouwen. Innovatieve oplossingen als 3d-printen kunnen bijdragen aan betaalbaarheid, evenals de inkoop van grotere volumes. De corporaties doen dit in de regio al via WoonST. Ook marktpartijen werken steeds meer op deze manier. Wij stimuleren dit als gemeente, onder meer door partijen met elkaar in verbinding te brengen.
Er is een groot tekort aan betaalbare woningen. Zeker voor starters is het lastig om in te stappen op de woningmarkt. Daarom is het noodzakelijk concrete maatregelen te nemen. Lees verder >>
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 38
We zien veel in een rol voor de corporatie in het betaalbare koopsegment om woningen duurzaam betaalbaar te houden, vooral in de nieuwbouw. We denken dan aan de toepassing van instrumenten voor ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ als Koopgarant en Slimmer Kopen. Voordeel is dat de koopwoning met een korting wordt aangeboden aan kopers (bijvoorbeeld doorstromende huurders), waardoor de betaalbaarheid verbetert. Corporatie en koper delen bij verkoop in de waardeontwikkeling. Wat vooral ook goed is, is dat de woning bij mutatie steeds wordt teruggekocht door de corporatie en daardoor net als sociale huurwoningen kan worden beschouwd als ‘maatschappelijk’ gebonden. En opnieuw met korting kan worden aangeboden aan een volgende koper. Hiermee kunnen corporaties ook zorgen voor uitwisselbaarheid tussen huur en koop. En hiermee voor spreiding van segmenten in de stad. Hierbij begrijpen we dat corporaties primair gericht zijn de op sociale huur. Inzet in de middenhuur of de betaalbare koop mag niet ten koste gaan van de sociale huur.
En het is logisch dat dat corporaties niet alle woningen die in dit segment nodig zijn kunnen realiseren. We willen dan ook verkennen wat een eventuele gemeentelijke rol zou kunnen zijn. De gemeente Helmond kent een starterslening. Het leenbedrag is opgehoogd naar maximaal € 50.000. Het kabinet realiseert het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen met een budget van 40 miljoen euro om starters te helpen een betaalbare koopwoning op de markt te vinden. Het fonds moet starters met een huishoudinkomen van maximaal 2 keer modaal aan een koopwoning helpen door een koperskorting op de aankoopprijs van maximaal € 50.000. Het fonds zal zich specifiek richten op nieuwbouwwoningen voor starters. De ambitie van het rijk is om deze regeling in 2024 te openen. Zodra hier meer over bekend is, onderzoeken we de kansen die dit de gemeente Helmond kan bieden.
Het is belangrijk dat betaalbare koopwoningen ook betaalbaar blijven.
Printversie - Woonvisie Helmond 2040 - 39
5.8 Welke woningen?
Streefprogrammering Grofweg programmeren we in de nieuwbouw: • • •
•
30% sociale huur (tot € 879,66) 15% middenhuur (tot € 1.123) 25% betaalbare koop (tot € 390.000) en hierbinnen: - tenminste 10% tot € 275.000 in aanvulling op woondeal/rijksbeleid. - hooguit 15% tussen € 275.000 en € 390.000. 30% dure huur en koop.