RIB 98 Afhandeling motie Verhuurderdersvergunning Wet goed Verhuurderschap

Aan de leden van de gemeenteraad

Raadsinformatiebrief 98 Helmond, 2 juli 2024 Onderwerp: Afhandeling motie 'Verhuurdersvergunning Wet goed Verhuurderschap'

Zaaknummer: 51881799

Geachte leden van de gemeenteraad, Sinds 1 juli 2023 is de Wet Goed Verhuurderschap van kracht. Aanleiding is onder meer de kwetsbare positie van huurders in de particuliere huursector vanwege de krapte op de woningmarkt. Ook de conclusies van het aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten maakten dat meer instrumenten beschikbaar zijn gekomen. Deze wet biedt -naast algemeen geldende regels- aanvullende mogelijkheden om als gemeente te kunnen sturen op verhuursituaties met extra regelgeving. In de Helmondse woonvisie, vastgesteld op 12 maart 2024, hebben we aangegeven in 2025 nut en noodzaak van deze nieuwe instrumenten te onderzoeken. In de Motie Verhuurvergunning Wet Goed Verhuurderschap, aangenomen op 12 januari 2024, heeft u het college opgeroepen te onderzoeken wat in Helmond de (verwachte) effecten zijn van het invoeren van de verhuurvergunning woonruimte en/of verblijfruimte arbeidsmigranten op basis van de Wet goed verhuurderschap – en in het tweede kwartaal uw raad hierover te berichten. In de overweging van de motie is aangegeven dat het invoeren van een verhuurvergunning proportioneel dient te zijn omdat het een inspanning vraagt van de verhuurders én van de gemeentelijke organisatie. Via deze raadsinformatiebrief brengen wij u op de hoogte van onze verkenning.

In de woonvisie hebben we daarnaast aangegeven nut en noodzaak van een eventuele gemeentelijke leegstandsverordening te verkennen. Ook hierover brengen wij u in deze raadsinformatiebrief op de hoogte, omdat dit een soortgelijke afweging betreft (onderdeel B). A. Wet Goed Verhuurderschap Algemene regels voor goed verhuurderschap De Wet Goed Verhuurderschap is in het leven geroepen om misstanden in de huursector te verminderen. Deze wet stelt dat alle verhuurders zich aan algemene regels moeten houden. Deze regels hebben betrekking op alle fases van het verhuurproces (werving, beoordeling, bezichtiging, selectie en de uiteindelijke verhuur). Zij richten zich op het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie. Verder maakt een begrenzing van de waarborgsom, een schriftelijkheidsvereiste, een informatie(verstrekkings)plicht, het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten en een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten door verhuurbemiddelaars deel uit van de algemene regels. De gemeente moet deze algemene regels voor goed verhuurderschap handhaven ten aanzien van private verhuurders. Alle gemeenten moeten dit doen. Dit gebeurt in Helmond via een meldpunt dat in 2023 is ingericht. Hier zijn vooralsnog geen meldingen binnengekomen.

Welke extra mogelijkheden biedt de wet? Verder voorziet de wet in twee aanvullende, optionele regelingen, waarmee de gemeente via een vergunningstelsel (op basis van nieuwe verordeningen) kan sturen op:

1. een verhuurvergunning geldend voor woonruimte (zelfstandig en onzelfstandig) in bepaalde delen van de gemeente. Daarbij moet onderbouwd worden waarom de vergunningplicht voor de verhuur van woonruimte in de aangewezen gebieden noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. De verhuurvergunning is persoonsgebonden, omdat de wet gericht is op het gedrag van de verhuurder. Een verhuurder die in één gemeente voor de verhuur van meerdere woonruimten een verhuurvergunning nodig heeft, hoeft maar één vergunningprocedure te doorlopen. Corporaties zijn uitgezonderd van de vergunningsplicht. De vergunning kan onder meer worden geweigerd indien de verhuurder in de 8 voorafgaande jaren in strijd met wet- en regelgeving heeft gehandeld. De vergunning kan geweigerd worden in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. De voorwaarden die het college aan een vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte kan verbinden mogen gaan over: 1. de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap (inclusief huurprijzen) 2. de maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage indien het een zelfstandige woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt; en 3. het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. 2.

en/of een vergunning specifiek op de verblijfsruimte voor arbeidsmigranten. De vergunning voor arbeidsmigranten mag gemeentebreed worden ingevoerd en de leefbaarheid hoeft geen grondslag te zijn. Een onderbouwing van noodzakelijkheid en geschiktheid op gemeenteniveau volstaat. Het onderbouwen van de inzet van deze verhuurvergunning is daarmee eenvoudiger dan het vergunningstelsel voor de woonruimte (ad 1). Daarnaast kunnen aan de verhuurvergunning arbeidsmigranten meer voorwaarden worden verbonden dan het geval is bij de algemene verhuurvergunning. N.b.: deze module betreft verblijfsruimte, dat gaat niet alleen over woonruimte, maar betreft bijvoorbeeld ook (sta)caravans of speciale ‘hotels’ (logies). De vergunning kan onder meer worden geweigerd indien de verhuurder in de 8 voorafgaande jaren in strijd met wet- en regelgeving heeft gehandeld. De vergunning kan ook geweigerd worden in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

De enige voorwaarden die het college aan een vergunning arbeidsmigranten kan verbinden zijn: de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap; de eisen die zien op het maximaal aantal personen aan wie per verblijfsruimte verhuurd mag worden; en de eisen die zien op de voorzieningen die aanwezig moeten zijn ten behoeve van voedsel en hygiëne (via keurmerken). Indien arbeidsmigranten wonen in een woonruimte, kunnen daar de volgende voorwaarden aan worden verbonden: de maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage indien het een zelfstandige woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt; en het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. Voordeel van deze vergunningstelsels is dat hiermee ‘aan de voorkant’ kan worden gestuurd. Het college van burgemeester en wethouders zal, als het overgaat tot het invoeren van een of beide vergunningstelsels, handhaven. Dat kan door oplegging van een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete. Hoe sturen we nu? Ook in Helmond zien we ongewenste situaties die van invloed kunnen zijn op huurders en de leefbaarheid in de buurt. Het gaat voornamelijk om panden in de bebouwde kom die kamergewijs worden verhuurd. Momenteel sturen we in Helmond via het bestemmingsplan in combinatie met de beleidsregel kamergewijze verhuur.

Een vergunning is nodig in situaties waarin er meer dan één huishouden in een woning woont. In Helmond hanteren we een strakke definitie van huishouden, dus er is in veel situaties een vergunning nodig om af te wijken van het bestemmingsplan. Hierbij maken we ook gebruik van spreidingscirkels om een concentratie van kamerverhuurpanden te voorkomen. Bij het vaststellen van het beleid zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

2

1. Voorkomen van het risico op een ongezond woon- en leefmilieu; 2. Voorkomen van het risico op en onveilig woon- en leefmilieu; 3. De omgeving beschermen tegen overlast; 4. Voorkomen of signaleren van ondermijning. De beleidsregel kamergewijze verhuur biedt een goed toetsingskader voor strikte handhaving; hiermee wordt ook vooraf gestuurd en kan bijvoorbeeld ook het aantal personen worden gemaximeerd. Daarnaast willen we meer grootschalige en gereguleerde voorzieningen voor arbeidsmigranten, vandaar dat wordt gewerkt aan de locatie Varenschut. Hierbij werken we ook met keurmerken. Wat doen andere omliggende gemeenten? Bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een verhuurverordening zoals hierboven beschreven, is het verplicht dat het college overlegt met de andere gemeenten uit de woningmarktregio. Het afstemmen van de keuze voor de in te zetten vergunningsstelsels en bijbehorende voorwaarden komt onder andere de transparantie en uitvoerbaarheid voor huisvesters of uitzenders ten goede. Door regionaal in overleg te blijven kan ook geïnventariseerd worden of invoering van een verhuurvergunning in de ene gemeente leidt tot eventuele waterbedeffecten bij andere gemeenten in de regio. Ook bij de behandeling van de motie in de gemeenteraad is dit ter sprake gekomen. Wij hebben daarom gevraagd hoe omliggende gemeenten hiermee omgaan.

In het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft geen van de overige gemeenten de aanvullende verordeningsstelsels vanuit de Wet Goed Verhuurderschap ingevoerd of is dat op korte termijn van plan. Ook binnen de Peelgemeenten zijn geen aanvullende vergunningstelsels op basis van de Wet Goed Verhuurderschap ingevoerd. De buurgemeenten hebben het beleid geregeld in een beleidsnotitie of -kader voor arbeidsmigranten. Het beleid in omliggende gemeenten is verschillend ingericht. Soms is er een onderscheid te zien tussen huisvesting in stedelijk gebied, huisvesting op bedrijventerreinen, huisvesting in (plattelands)woningen en huisvesting in het buitengebied bij een agrarisch bedrijf. Aan elk van deze typen huisvesting zijn dan eigen voorwaarden verbonden. Bijvoorbeeld hoeveel personen er gehuisvest mogen worden. Soms zijn de mogelijke huisvestingslocaties ook gekoppeld aan de verblijfsduur van de arbeidsmigrant. Vaak wordt in het beleid verwezen naar de SNF-norm en het Bouwbesluit. Ook gelden soms aanvullende eisen zoals de afstanden tot voorzieningen. Ook is er een Afsprakenkader Arbeidsmigranten Regio de Peel, welke ondertekend is in september 2021. Helmond maakt deel uit van dit Afsprakenkader.

Het Afsprakenkader stelt voorwaarden aan de werkplek, kwaliteit van de huisvesting, de locatie, het beheer van de locatie (bij geclusterde huisvesting), en afspraken om uitbuiting van arbeidsmigranten tegen te gaan. Zie ook: Afsprakenkader Arbeidsmigranten De Peel - september 2021. Het afsprakenkader arbeidsmigranten De Peel wordt geactualiseerd, mede met het oog op Wet goed verhuurderschap. Verder uitzoomend: het waterbedeffect in een bredere context In het verleden is in Helmond ook sprake geweest van misstanden in de huisvesting van arbeidsmigranten. Dit is reden geweest om het vigerende instrumentarium te ontwikkelen en hiermee te handhaven. Zoals hierboven gesteld werkt dit overwegend goed. We hebben gezien dat vervolgens arbeidsmigranten die in Helmond werken in Noord-Limburg zijn gehuisvest; waarmee ook problematiek zich heeft verplaatst. Soms is namelijk sprake van schrijnende situaties; dit is in december 2023 in het regionale en landelijke nieuws geweest. We zien -mede hierdoor- dat een aantal gemeenten in Noord-Limburg de extra instrumenten uit de Wet Goed Verhuurderschap gaat inzetten (bijvoorbeeld Venlo). Het is de vraag of we daardoor weer een grotere toestroom naar Helmond kunnen verwachten of dat juist op andere plekken arbeidsmigranten worden gehuisvest die in Helmond werken. Dit is nu nog lastig te voorzien.

Hoe dan ook: het onderstreept het belang van goede en voldoende huisvesting voor arbeidsmigranten in Helmond zelf, vanuit onze eigen lokale verantwoordelijkheid naar de arbeidsmigranten en naar andere gemeenten. We zien immers nog steeds problematiek rondom deze doelgroep, waaronder ook een groeiende groep mensen zonder vaste woon- of verblijfplaats. Dit gaat ook verder dan de huisvesting; we zien helaas ook misstanden als mensenhandel, ondermijning, slechte arbeidsomstandigheden en issues met openbare orde en veiligheid. Een integrale aanpak, ook met andere overheidsdiensten, is hier op zijn plaats.

3

Conclusie In de motie is gesteld dat het invoeren van een verhuurdersvergunning proportioneel dient te zijn omdat het een inspanning vraagt van de verhuurders én van de gemeentelijke organisatie. Wij hebben dit naar aanleiding van uw motie afgewogen, en zijn tot de conclusie gekomen op dit moment geen aanvullende regelgeving in te willen voeren. • Op de eerste plaats zien we de noodzaak nu niet. We sturen in Helmond namelijk via het bestemmingsplan, en maken eventuele uitzonderingen via het vergunningstelsel voor kamergewijze verhuur. Hiermee kunnen we bij de vergunningverlening gericht sturen (bijvoorbeeld via het aantal personen) en handhaven. Dit maakt dat de toegevoegde waarde van aanvullende regelgeving beperkt is – en wel zou leiden tot meer regeldruk voor verhuurder en gemeente (want ook met een extra vergunningstelsel blijft in veel gevallen immers de strijdigheid met het bestemmingsplan bestaan). • Ook is ander instrumentarium beschikbaar, zoals de algemene regels uit de Wet Goed Verhuurderschap (en meldpunt), de Wet aanpak woonoverlast of het Bouwbesluit. Met de Wet Betaalbare huur kan ook al worden gestuurd op de huurprijs van woonruimte; hiermee is sprake van enige overlap met waarop we eventueel zouden kunnen sturen met extra modules uit de Wet Goed Verhuurderschap.

• Ook zien we dat bij het meldpunt Goed Verhuurderschap geen meldingen binnenkomen die met extra regelgeving zouden kunnen worden voorkomen. • In de rest van het land zien we dat weinig gemeenten dit actief oppakken. Soms is hier wel sprake van, wanneer ander instrumentarium niet volstaat. In Helmond is dit dus niet het geval. Omliggende gemeenten (De Peel en Stedelijk Gebied Eindhoven) maken nu en in de komende tijd geen gebruik van de aanvullende modules. Uiteraard houden we lokaal, regionaal en landelijk de ontwikkelingen in de gaten – en in het bijzonder de regelgeving en effecten in Noord-Limburg omdat hier ook mensen verblijven die in Helmond werken. Ten aanzien van bredere misstanden die we zien rondom de doelgroep arbeidsmigranten is ander instrumentarium nodig, waaronder een integrale aanpak - ook met andere overheidsdiensten. • De beperkte capaciteit zetten we daarom in op aanverwante thema’s: o De wetgever wil in lijn met de Wet Goed Verhuurderschap ook een handhavende rol van de Wet Betaalbare Huren bij de gemeente leggen. Dit zijn we momenteel aan het organiseren. o We zetten in op het vergroten van de mogelijkheden op de woningmarkt. We willen situaties van kleinschalige inwoning en hospitaverhuur faciliteren gezien het tekort op de woningmarkt.

Hiervoor is nu nog een vergunning nodig, die in de praktijk altijd wordt verleend en door initiatiefnemers als een drempel wordt ervaren. We willen hiervan een meldplicht maken door de beleidsregel kamergewijze verhuur enigszins aan te passen. We zullen u hierover separaat op de hoogte brengen. Daarnaast willen we het splitsen van woningen gereguleerd mogelijk maken. B. Leegstandsverordening In de woonvisie hebben we ook aangegeven in 2024 nut en noodzaak van een eventuele gemeentelijke leegstandsverordening te verkennen. Welke mogelijkheden biedt een leegstandsverordening? Een leegstandsverordening bestaat doorgaans uit de volgende processtappen: 1. Meldingsplicht: een pandeigenaar moet leegstand melden binnen 6 maanden. Dit biedt de betreffende gemeente een duidelijker beeld van de leegstandsomvang. 2. Leegstandoverleg: de gemeente gaat na melding van de leegstand met de pandeigenaar in gesprek. Het doel van het gesprek is kennis te maken met de pandeigenaar en de mogelijkheden van het pand te verkennen. 3. Verplichtende voordracht: als overleg tussen gemeente en pandeigenaar niets oplevert, kan de gemeente een potentiële gebruiker van het leegstaande pand voordragen. De pandeigenaar kan worden verplicht om de voorgedragen gebruiker een overeenkomst aan te bieden binnen een termijn van 3 maanden.

Gedurende deze periode krijgt de pandeigenaar nog wel de tijd om in een andere huurder te voorzien.

4

De doorlooptijden van bovenstaande procedures zijn lang en de processen arbeidsintensief (ook juridische procedures te verwachten). Een verordening vraagt om (structurele) investeringen in het ambtelijk apparaat, een registratiesysteem en handhaving dat eigenaren de verplichtingen, opgelegd met de leegstandverordening, nakomen. De meeste gemeenten geven daarom de voorkeur aan andere acties om de leegstand aan te pakken. Hoe gaan we om met (woning)leegstand in Helmond? Afgelopen maart hebben wij uw raad geïnformeerd naar aanleiding van berichtgeving en vragen over ‘spookwoningen’ - woningen die leegstaan maar waar wel energie wordt verbruikt. Langdurige administratieve leegstand van woningen kan meerdere oorzaken hebben. Het kan gaan om een tweede woning, een woning die deel is van een nalatenschap of een bedrijfswoning met woonfunctie die alleen bedrijfsmatig gebruikt wordt. Het kan ook gaan om een woning die in een slechte staat verkeert en daarom onverhuurbaar is, of een woning die verbouwd wordt. Natuurlijk kan er ook sprake zijn van bewoning zonder dat de bewoner zich ingeschreven heeft. Bij langdurige leegstand worden adrescontroles uitgevoerd. Hierbij wordt vooral gekeken of er sprake is van illegaal gebruik en naar de veiligheidssituatie. Hier wordt dan ook actie op ondernomen. In een gesprek wordt ook geïnformeerd naar de plannen met een pand.

Het gaat momenteel om 152 panden; er wordt nu nader verkend wat de exacte oorzaken zijn in deze specifieke situaties. Mogelijk geeft dit aanknopingspunten voor aanvullende acties. We zien in Helmond leegstand in en boven winkels. Voor het omvormen van deze ruimte naar woningen hebben we de subsidieregeling wonen boven winkels. De afgelopen periode zijn daarnaast diverse kantoren getransformeerd naar wonen. Conclusie Een eventuele leegstandsverordening vereist veel inzet en de resultaten zijn naar verwachtingen beperkt. Er zijn dan ook niet veel gemeenten die hiermee werken. We zien op dit moment geen toegevoegde waarde van een leegstandsverordening. Wij menen u hiermee conform uw motie te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Helmond, mevr. P.J.M.G. Blanksma-van den Heuvel burgemeester

mr. A.S. Meijer gemeentesecretaris

5