QA raadsvragen BSD

MEMO Datum Ons kenmerk Behandeld door E-mail Onderwerp

: 6-10-2021 : : Gemeente Helmond : : Beantwoording vragen raadsfracties Plan! en VVD n.a.v. opiniërende commissiebijeenkomst 8 juli 2021

Geachte raadsleden, In de ze memo treft u de vragen aan die door de fracties Plan! En VVD per mail zijn gesteld. Middels deze vraag en antwoordmemo informeren we u. FRACTIE PLAN! 1. Tot op heden is er zeer weinig aandacht geweest voor het kostenplaatje. Tot de verbazing van fractie plan! wordt er nu gesproken over het “oplopen” van het negatief saldo, mede in verband met de aanpassing van het toegepaste woningbouwprogramma van 18% naar 25% sociale huur/koop. Plan! vraagt om gedetailleerde inzage in de kosten en opbrengsten, mede omdat er in het verleden gesproken is over vergaande deelname van “commerciële partijen” (welke partijen, voor welke bedragen?) Antwoord: tijdens de bijeenkomst van 7 oktober 2021 zullen we u plenair informeren over de financiën van BSD op hoofdlijnen. Tijdens rondetafelgesprekken is er uitgebreid en in detail de mogelijkheid informatie te delen omtrent de kosten en opbrengsten. De informatie is uitgebreid en moet in de context worden geplaatst. Deze toelichting leent zich beter voor een tafelgesprek gezien de hoeveelheid aan informatie. Daarnaast: het mobiliteitsconcept is aangepast; dit betekent, dat er nu toch parkeerplaatsen in de wijk komen. Dit is een aantasting van het oorspronkelijke concept. Hierdoor beweegt het geheel zich steeds meer naar een “normale wijk”.

Plan! wil graag weten, waarom hiervoor gekozen is? Betekent dit meer of minder geïnteresseerde bewoners?

1

Antwoord: er worden geen parkeerplaatsen gerealiseerd in het woon/werkgedeelte van de wijk. Dit principe is gehandhaafd. Het voorstel is om niet te werken met drie grote gebouwde parkeervoorzieningen, maar met kleinere en meerdere op maaiveld oplossingen aan de rand van het woon- en werkgebied. Dit heeft voornamelijk twee voordelen. Ten eerste en belangrijkste worden de loop- en fietsafstanden van de woning naar de parkeerhubs veel korter, terwijl de andere voordelen (veilig en sociaal bijvoorbeeld) aanwezig blijven aangezien er geen autoverkeer in de woonstraten mogelijk is. Dit biedt comfort aan de eerste toekomstige bewoners. Ten tweede is deze oplossing minimaal € 10 mio goedkoper, wat de betaalbaarheid ten goede komt voor zowel de gemeente Helmond als bewoners. De ambitie blijft het eindbeeld van de 3 gebouwde parkeerhubs, de voorgestelde parkeerhubs zijn, indien gewenst, tijdelijk van aard. Met dit voorstel brengen we naar onze mening balans aan tussen wat nu financieel mogelijk en toch onderscheidend is. 2. Het campusmodel (gronduitgiftevorm) als model om inclusiviteit te bevorderen en innovaties structureel te financieren: •

Wat zijn/worden de voorwaarden van het campusmodel?

Antwoord: Het campusmodel draait om erfpacht. Men koopt het huis en ‘huurt’ de grond. Wij hebben onderzocht waar en op welke wijze erfpacht in Nederland wordt toegepast. Hieruit is afgeleid waaraan een degelijk stelsel dient te voldoen (en wat ook zeker niet gedaan moet worden). Daarbij zijn de volgende inrichtingsprincipes (randvoorwaarden) voor het campusmodel opgesteld: 1. Voorspelbaar Het moet voor pachter en verpachter duidelijk zijn hoeveel canon voor de grond zij dienen te betalen/ontvangen. 2. Simpel Voor de verpachter, pachter en bank moet duidelijk zijn hoe het systeem werkt. Dit dient transparant te zijn en zonder complexe berekeningen 3. Lijkt zoveel mogelijk op koop Het gevoel van een eigen huis moet blijven, het moet zich gedragen als koop. 4. Flexibel In beginsel is de erfpacht termijn gebonden (bijvoorbeeld 50 jaar) en kan deze niet worden afgekocht, maar willen bekijken hoe alsnog de flexibiliteit en eventueel het afkopen kan worden ingebouwd. 5. Level playing field in de wijk Uniforme contracten: je buren hebben dezelfde voorwaarden als jijzelf. Iedereen wordt in de wijk gelijk behandeld. 6. Eerlijk Pachter én verpachter profiteren van waardestijging, en lijden bij waardedaling.

2

7. Marktvolgend Het systeem moet bestand zijn tegen schokken (waardeontwikkeling, renteontwikkeling, in/deflatie, koop/verkoop, …). •

Op welke wijze wordt hiermede de inclusiviteit bevorderd? Antwoord: juist met het campusmodel wordt betaalbaarheid voor o.a. starters (jong en oud) op de koopmarkt bevorderd. Dat werkt zo: de grondwaarde van een woning is gemiddeld ongeveer 30% van de totale waarde van een woning. Woningkopers hoeven de grond (30%) niet te financieren bij aankoop van een woning. Dus ze hoeven maar 70% te financieren. Dit is in het bijzonder gunstig voor koopstarters, die vaak een minder hoge hypotheek kunnen krijgen. Daarnaast hebben woningcorporaties aangegeven in beginsel positief gestemd te zijn.

•

Op welke wijze worden hiermede innovaties structureel gefinancierd? Antwoord: in de beginjaren worden innovaties gefinancierd middels subsidies van het Rijk. Op een gegeven moment zijn die subsidies op. Om de slimste wijk ter wereld te blijven moet je blijven innoveren en daarvoor is structureel geld nodig. Die structurele inkomstenstroom creëer je middels het Campusmodel. Vanaf het moment dat de woningen in eigendom zijn van de bewoners, ontstaat er namelijk een inkomstenstroom vanuit de verhuur van de grond (canon). Iedere maand betalen bewoners een vast bedrag. Deze canon-inkomsten zorgen voor een continue positieve kasstroom, waarmee de innovaties dus structureel kunnen worden gefinancierd. Op welke wijze deze inkomsten ingezet worden voor innovaties, moet nog vormgegeven worden. Er dient in ieder geval rekening gehouden te worden met kosten voor een uitvoeringsorganisatie en financieringskosten (rente op lening). Het surplus is beschikbaar voor innovaties. Een rol van bewoners bij de toedeling zal een uitgangspunt zijn.

•

Bij dit model komt 1/3 van het kooprisico van het onroerend goed langdurig voor rekening van de gemeente. Hoe wordt dit afgedekt? Antwoord: het kooprisico van het onroerend goed (de woning) ligt niet bij de gemeente, maar bij de eigenaar van het onroerend goed (de koper van de woning). Het risico voor de gemeente beperkt zich uitsluitend tot onzekerheid over de grondwaarde. De grond blijft namelijk in eigendom van de gemeente en dus ook aanwezig op de balans. Als de grondwaarde in de toekomst daalt tot onder het niveau van de waarde op het moment dat de gronden in erfpacht zijn uitgegeven, kan een afwaardering plaats (moeten) vinden. Echter, als we kijken naar de historische waardeontwikkeling is het aannemelijk dat de grondwaarde op de lange termijn toe zal nemen.

3

FRACTIE VVD 1. In het campusmodel brengen de bewoners zelf middels een canon gelden in die exclusief voor hun wijk gebruikt mogen/moeten worden. Op welke manier wil de gemeente en wijk omgaan met innovaties die een aantrekkingskracht hebben tot ver buiten deze wijk, terwijl deze worden bekostigd door de bewoners van BSD. Denk bijvoorbeeld aan een speciaal ingerichte hangplek om verveling in de wijk tegen te gaan voor jongeren die in BSD wonen. Zo’n voorziening zal ook een aantrekkingskracht hebben op andere jongeren van zelfs buiten de gemeentegrenzen. Het feit dat de wijk aantrekkingskracht uitoefent, bijvoorbeeld jongeren uit omliggende wijken aantrekt vanwege de goede hangplekken, veronderstelt dat de wijk gewild is en als prettige leefomgeving wordt ervaren. De aantrekkingskracht zorgt er ook voor dat de waarde van gronden én woningen in de wijk hoog is. Met andere woorden: het positieve imago van de wijk zorgt voor een waardestijging waarvan ook de bewoners BSD profiteren. Het succes van de betreffende innovatie zou vervolgens opgeschaald kunnen worden naar de rest van Helmond en mogelijk elders in het land. Het idee van BSD is immers, innoveren, testen en bij succes opschalen. 2.

Daarnaast is de vraag op welke manier worden de gelden ingezet? Wie is hiervoor verantwoordelijk en wie heeft beslissingsbevoegdheid; is dit de gemeente, zijn dit de bewoners of is dit de het bestuur van de desbetreffende entiteit? Hier geldt ook de vraag welke verplichting wordt er aangegaan? Dienen alle gelden ieder jaar gespendeerd te worden aan Innovaties? En wat gaat er gebeuren als er over vijf jaar geen bron of inspiratie meer is voor nieuwe innovaties? Wij kunnen ons voorstellen dat er na verloop van tijd een flinke cashpositie vast staat in de entiteit. Middelen blijven exclusief voor de wijk beschikbaar. Een rol van bewoners bij de keuzes voor innovatie zal een uitgangspunt zijn. Samen met uw raad zullen wij dit punt verder uitwerken. De voor- en nadelen van alle uitvoeringsvarianten worden nader uitgewerkt. Hier komen wij op terug 3. Zoals eerder aangeven betreft dit een exclusieve wijk, waarbij een ieder op dezelfde manier behandeld dient te worden, ons inziens is er geen weg terug, zonder dat er claims volgen van bewoners die jarenlang betaald hebben voor een constructie die geen innovaties levert. De opties om na verloop van tijd de kavels te kopen van de entiteit lijkt ons niet haalbaar. Want mag de buurman die zijn kavel heeft aangekocht en niet meer meebetaald aan de campus entiteit wel meeprofiteren van de innovaties die daarna nog worden ontwikkeld in BSD? En

4

heeft iemand met een grotere kavel meer recht op innovatie dan iemand met een kleinere kavel, per slot van rekening betaalt de ene meer erfpacht dan de ander? Het campusmodel dient inderdaad zo te worden ingericht dat het niet mogelijk is om tussentijds kavels op individuele basis op te kopen. Dit heeft betrekking op inrichtingsprincipe 5: level playing field in de wijk (zie antwoord op vraag 3). Iedereen in de wijk wordt gelijk behandeld. Mocht toch in de toekomst besloten worden om tussentijds kavels aan te kopen, dan geldt dit voor iedereen. Een consequentie van die keus is dat dan de financiering van innovatie stopt. Hierdoor zal de situatie die u schetst, waarbij een koper zou mee profiteren van innovaties waar anderen voor betalen, dus nooit ontstaan. De canon dient wel naar rato vastgesteld te worden: als de voor kavel A meer vierkante meter grondoppervlak wordt verpacht dan voor kavel B, is de pachter van kavel A ook een hogere canon (naar rato) verschuldigd. Dit is gebruikelijk in de canon-systematiek: de bewoner geniet ook van meer grondoppervlak, de canon is in de basis een gebruiksvergoeding. Net zoals het in de situatie zonder erfpacht zo zou zijn dat de koper van kavel A een hoger bedrag betaalt voor de grond. Deze voorwaarden zijn van te voren bekend bij de kopers.

4. Ook bij het financieringsplaatje van de bewoners van de huizen hebben wij onze vraagtekens. Op de eerste plaats hebben wij in onze bijdrage al aangeven dat het geschetste plaatje louter berust op theorie dat de bewoner de gehele looptijd in het BSD blijft wonen. Maar stel nu dat het na 25 jaar verkocht wordt. Potentiële kopers van deze woningen zullen terughoudend zijn, omdat ze eerst willen weten hoe groot de nieuwe canon van de erfpacht zal gaan bedragen. Dit heeft betrekking op inrichtingsprincipe 7: Marktvolgend. De inrichtingsprincipes zorgen ervoor dat een transparant en voorspelbaar stelsel is ontwikkeld. Het is daardoor voor bewoners én potentiële kopers eenvoudig inzichtelijk wat de huidige canon bedraagt en wat de nieuwe canon zal bedragen. Deze bedragen zijn gekoppeld aan de waardeontwikkeling in de wijk. Het lijkt zoveel mogelijk op koop, waarbij de hypotheek eenzelfde rol speelt. 5. Het College geeft aan dat de woningen bereikbaar zullen zijn voor de starters en middeninkomens als gevolg van het niet hoeven aanschaffen van de kavels. Echter zijn wij van mening dat dit een éénmalig effect heeft, namelijk bij de eerste aankoop van deze huizen. Zodra deze huizen worden verkocht aan de tweede bewoner, zullen de huizenprijzen even goed in de snelkookpan van de huizenmarkt meekoken.

5

Als de woningmarkt zich zo blijft ontwikkelen als het afgelopen jaar het geval was (waardestijgingen van +10%) zullen ook de woningen op erfpacht in waarde stijgen. Dat neemt niet weg dat het startersvoordeel ook voor de tweede bewoners geldt. De grondwaarde van een woning is en blijft gemiddeld ongeveer 30% van de totale waarde van een woning. Tweede woningkopers hoeven de grond (30%) nog steeds niet mee te financieren bij aankoop van een woning. Dus ze hoeven maar 70% te financieren i.v.m. het kopen van een reguliere woning. Dat maakt het alsnog gunstiger dan een regulier huis, dat qua prijs ook met de markt is mee gestegen. 6. Een ander aspect in de meegroeiende Canon is de financiële bestedingsruimte van de bewoners. Hiermee bedoelen wij dat potentiële kopers de maximale financieringsmogelijkheden zullen gebruiken op het moment van aankoop van deze huizen. Echter door stijging van het salaris als gevolg vanonder andere aanpassingen in de cao’s en een gelijkblijvende hypotheeklast wordt de financiële vrij besteedbare ruimte na verloop van tijd groter. Maar in het geval van een canon die gekoppeld is aan de waarde van de grond, zal dit effect veel minder groot zijn en daarmee ook minder aantrekkelijk voor potentiële kopers.

Hiermee laten we huurders nog maar buiten beschouwing; zij worden naast de reguliere huurverhogingen dus ook nog eens geconfronteerd met een verhogende canon. Het campusmodel zit financieel tussen huur en koop in. “Je koopt je huis, je huurt de grond.” Je krijgt daar innovaties voor terug. Dit is een keuze waarom je in deze wijk wil wonen. De canon wordt niet in rekening gebracht aan huurders. De verhuurder (woningcorporatie) betaalt de canon. Door gebruik te maken van het campusmodel wordt inderdaad de financiële ruimte voor de koper juist in het begin groter, omdat de canon dan goedkoper is dat de lening. Afhankelijk van de marktomstandigheden kan dat na verloop van tijd anders worden, maar zoals u zelf ook benoemd zal er dan ook sprake kunnen zijn van een stijging van de salarissen . Daarnaast geniet de bewoner van BSD van lagere lasten doordat bijvoorbeeld de energielasten beperkt zullen zijn.

6