Presentatie Deloitte - grondexploitatie gemeente Helmond 30 mei

Grondexploitaties Gemeente Helmond 30 mei 2024

Grondexploitatie: wat is het wel en wat is het niet Begrippen en definities: financiële waardeketen

Grondverwerving

Grondexploitatie

Bouwexploitatie

Gebouwexploitatie

•Kosten -Verwerving grond -Overdrachtsbelasting -Beheerkosten -Plankosten

•Kosten -Inbrengwaarde grond -Bouwrijp maken -Woonrijp maken -Plankosten

•Kosten -Verwervinggrond -Bouwkosten -Bijkomende kosten -Algemene kosten

•Kosten -Verwerving opstal(len) / grond (kapitaallasten) -Onderhoud -Beheer

•Opbrengsten -Verkoop / inbreng grond -Evt. bijdragen

•Opbrengsten -Grondverkopen -Bijdragen

•Opbrengsten -Verkoop opstal(len) (+ grond)

•Opbrengsten -Huurinkomsten -Restwaarde

•SALDO

•SALDO

•SALDO

•SALDO

Grondvoorraad Helmond

Factor 3-4 in vergelijking met gemiddeld

Belangrijke elementen grondexploitatie De wereld is in beweging

Belangrijke elementen grondexploitatie Planning en programmering Planning: wanneer verwacht je kosten te gaan maken en opbrengsten te gaan realiseren Programmering: Wat ga je waar bouwen en voor welke doelgroep of functie?

Planning Parameters

Plankosten

Programm ering Prijs

Belangrijke elementen GREX Prijs & residuele grondwaarde

Parameters

Planning

Programm ering

Plankosten

Prijs

Belangrijke elementen grondexploitatie Plankosten

Plankosten bestaan uit: -

Interne kosten | uren gemaakt door ambtenaren

-

Civiele kosten

Parameters

Planning

Programm ering

Plankosten

Prijs

Belangrijke elementen grondexploitatie Parameters Parameters Planning

Parameters: -

Opbrengstenstijging

-

Kostenstijging

Je weet wat vandaag iets kost maar de kosten en opbrengsten realiseer je pas in de toekomst. Hoe verwacht je dat kosten en opbrengsten zich ontwikkelen?

Programm ering

Plankosten

Prijs

Belangrijke elementen grondexploitatie

De 5P’s staan niet op zichzelf maar hangen onderling nauw samen. Bijvoorbeeld: Parameters

Planning

• Het later plannen van kosten betekent dat de indexatie van kosten hoger is, en daarmee de geraamde kosten hoger en het verwachte resultaat lager zijn.

• Het later plannen van verkopen betekent dat de gemeente het geïnvesteerd vermogen (kosten) later terugverdient en dus de rentekosten hoger zijn. Tegelijk is hierdoor de opbrengstenstijging hoger. Plankosten

Programmering

• Het bouwen in afwijking van de vraag betekent dat de gemeente de verkopen later/niet realiseert, en hierdoor de planning aanpassing vraagt. Tegelijk nemen de rentekosten hierdoor toe omdat het langer duurt voordat de gemeente het geïnvesteerd vermogen terugverdient. Prijs

3. Belangrijke elementen grondexploitatie Welke keuzes hebben welke invloed op de grondexploitatie

Hogere kwaliteit (bijvoorbeeld duurdere bestrating)

Lagere kwaliteit (bijvoorbeeld lagere bestrating)

Meer sociale woningbouw

Meer commerciele woningbouw

Verstrekken staffelkorting

Financieel resultaat grondexploitatie

Verhogen prijzen

Verstrekken van meer subsidie

Verkrijgen van meer subsidie

Uitgeefbaar gebied verkleinen

Uitgeefbaar gebied vergroten

De markt bepaalt de prijs, niet de gemeente!

Vragen

Bijlage Wat is de impact van een ontwikkeling?

Planning

Programmering

Prijs

• Hoe eerder je de kosten maakt des te hoger het geïnvesteerd vermogen is → hogere rentekosten en risico’s • Hoe eerder je de verkopen realiseert des te lager het geïnvesteerd vermogen → lagere rentekosten en risico’s • Planning bepaalt dus in belangrijke mate de in- en uitgaande geldstromen en daarmee rentekosten & risico’s • Maar: planning moet realistisch zijn en aansluiten met o.a. beschikbaarheid personeel, marktvraag, etc.

• De opbrengstpotentie van (sociale) huur is normaliter lager dan de opbrengstpotentie van koopwoningen • Appartementen hebben door gestapelde bouw normaliter meer opbrengstpotentie dan grondgebonden woningen • Hoe meer koopwoningen en specifiek appartementen des te hoger de opbrengsten • Maar: programma moet aansluiten met marktvraag om woningen te verkopen en leegstand te voorkomen

• Lagere grondprijs → lagere opbrengsten → lager verwacht resultaat bij afsluiting • Hogere grondprijs → hogere opbrengsten → hoger verwacht resultaat bij afsluiting • Maar: prijzen moeten realistisch en marktconform zijn (‘niet rijk rekenen’)

Plankosten

• Hoe meer uren benodigd zijn, des te hoger de plankosten en des te lager het verwacht planresultaat • Complexere projecten (bijv. binnenstedelijke ontwikkeling) vergen normaliter meer interne uren en leiden tot hogere plankosten • Aandachtspunt: vooral bij winstgevende plannen letten op het niet ‘oneindig’ toerekenen van interne uren

Parameters

• Kostenstijging: een hoger percentage kostenstijging leidt tot een hogere kostenraming en dus een lager verwacht resultaat • Opbrengstenstijging: een hoger percentage opbrengstenstijging leidt tot een hogere opbrengsten en dus een hoger verwacht resultaat • Rente: een hoger rentepercentage leidt tot hogere rentekosten en dus een lager verwacht resultaat • Disconteringsvoet: geen keus want door commissie BBV bepaald (hogere disconteringsvoet = lagere contante waarde en voorziening )