E3 VNG 2024-030 Wet betaalbare huur
Tekst van het document
Aan de leden
Datum
15 juli 2024 Ons kenmerk
U202400350 Lbr. 24/030 Telefoon
070 -373 83 93 Bijlage(n)
3
Onderwerp
Wet betaalbare huur
Geachte leden van college en gemeenteraad, De Eerste Kamer heeft op 25 juni 2024 ingestemd met de Wet betaalbare huur. Mede vanwege deze wet zijn er op 1 juli 2024 veel regels voor huurwoningen gewijzigd. De bekendste en belangrijkste maatregel is dat de huurprijsbescherming is uitgebreid naar het middensegment. Deze wet zorgt ook dat gemeenten, in het kader van goed verhuurderschap, vanaf 1 januari 2025 de bevoegdheid krijgen om te handhaven als verhuurders zich niet houden aan de huurprijsbescherming. In deze ledenbrief informeren wij u over de gevolgen van deze wet voor uw gemeente. Doel Wet betaalbare huur Met de Wet betaalbare huur (Wbh) zorgt de rijksoverheid ervoor dat huurwoningen beter betaalbaar blijven. De verhoging van de liberalisatiegrens naar € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024) geeft huurders in het middensegment meer zekerheid en voorkomt dat woningen die qua kwaliteit thuishoren in het middensegment toch duur worden verhuurd. Via de Wbh is ook de Wet goed verhuurderschap (Wgv) gewijzigd. Deze wet geeft duidelijkheid aan verhuurders en verhuurbemiddelaars en biedt huurders bescherming: wat mag en wat mag niet? Gemeenten hebben sinds 1 juli 2023 bevoegdheden om verhuurders aan te spreken als zij zich niet houden aan de algemene regels zoals gesteld in deze wet.
Ongewenst verhuurgedrag is bijvoorbeeld te hoge servicekosten vragen, intimidatie en discriminatie en een huurovereenkomst niet schriftelijk vastleggen. Elke gemeente heeft daarom sinds 1 januari 2024 een meldpunt waar belanghebbenden zich kunnen melden. Daar komen nu algemene regels bij die toezien op de huurprijsbescherming. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt daarmee dwingend.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12 Den Haag | Postbus 30435 | 2500 GK Den Haag 070 - 373 83 93 | info@vng.nl
vng.nl
De Wbh regelt dat gemeenten vanaf 1 januari 2025 kunnen handhaven, als verhuurders zich niet houden aan deze regels. Een huurder heeft vanaf die datum de mogelijkheid om een handhavingsverzoek in te dienen bij zijn gemeente. Bijvoorbeeld wanneer de huurder er met de verhuurder niet uitkomt of er redenen zijn om de Huurcommissie niet in te schakelen. Ook kan de gemeente zelf proactief optreden. Situaties waar het dan om gaat, zijn gericht toezicht in kwetsbare wijken of het ondersteunen van kwetsbare huurders die zich niet snel melden, zoals arbeidsmigranten. Ook is het denkbaar dat de gemeente handhaaft in samenloop met andere overtredingen van de Wet goed verhuurderschap. Denk daarbij aan meldingen over intimidatie of te hoge servicekosten waarbij ook sprake is van het negeren van de wettelijke huurprijsbescherming. Nieuwe regels in het kader van goed verhuurderschap Een goed verhuurder moet zich vanaf 1 januari 2025 altijd houden aan de volgende regels:
Elke verhuurder houdt zich aan het WWS als de woning minder dan 187 punten heeft. Boven deze grens is het niet verplicht om het WWS te volgen. Maar onder de grens kan de gemeente handhaven als de verhuurder zich er niet aan houdt. Een huur van 186 punten staat op dit moment gelijk aan € 1.157,95 per maand. Dit geldt in het middensegment alleen bij nieuwe contracten. In het laagsegment is deze regel nu al van toepassing bij woningen met een huur lager dan de liberalisatiegrens. Voor woningen die nu eigenlijk wel horen tot het laagsegment maar een huur hebben die daar boven ligt, gaat deze regel gelden vanaf 1 juli 2025.
Een verhuurder mag geen huurverhoging voorstellen die hoger is dan wettelijk toegestaan. Jaarlijks stelt de rijksoverheid dit percentage vast. Overigens geldt deze regel tot 1 mei 2029 ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten vanwege de tijdelijke Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (Wmhgh). Dat betekent dat elke huurder zich kan wenden tot de Huurcommissie of de gemeente.
Elke huurder moet bij aanvang van het huurcontract geïnformeerd worden over het aantal WWS-punten dat bij de woning hoort, ongeacht of de huur wel of niet gereguleerd is. Dit is een uitbreiding van de bestaande informatieplicht waar gemeenten al op toezien.
In tegenstelling tot de andere regels voor goed verhuurderschap hebben gemeenten ook de bevoegdheid om te handhaven bij woningcorporaties in het geval dat zij zich niet houden aan het WWS en de maximale jaarlijkse huurverhoging. Wat betekent dit voor uw gemeente Mede op ons aandringen krijgen gemeenten een half jaar de tijd om zich voor te bereiden op deze uitbreiding van de Wet goed verhuurderschap. De wijziging van de Wet goed verhuurderschap treedt in werking op 1 januari 2025. Huurders kunnen zich voor die datum al wel wenden tot de Huurcommissie. Uw gemeente kan nu een start maken met het voorbereiden van de extra uitvoeringstaak in het kader van de Wet betaalbare huur. Denk daarbij aan:
Het aanpassen van het gemeentelijke meldpunt;
Extra of nieuwe afspraken met onder andere regiogemeenten en huurteams over samenwerking en uitbesteden van taken;
Voorbereiden en opleiden van uw medewerkers op het gebied van informatieverstrekking en toezicht en handhaving;
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
2/4
Aanpassen begroting, bijvoorbeeld voor formatie en vanwege budget voor het opvragen van verklaringen bij de Huurcommissie;
Vastleggen van het boetebeleid dat de gemeente gaat hanteren in geval van handhaving;
Indien de gemeente een verhuurverordening heeft: Bepalen gevolgen voor deze verordening;
Indien de gemeente een huisvestingsverordening heeft: De gemeente moet beargumenteren waarom zij wel of geen voorrang geeft aan middeninkomens voor middenhuurwoningen of wanneer de gemeente wel voorrangsregels kent voor middenhuurwoningen, dan moeten inkomensnormen mogelijk aangepast worden;
In beeld brengen consequenties voor afspraken met bijvoorbeeld corporaties en ontwikkelaars, gemeentelijk beleid middenhuur, de doelgroepenverordening en regels over woninggebruik.
Financiële middelen Vanwege de nieuwe handhavingsbevoegdheden krijgen gemeenten via het Gemeentefonds structureel extra middelen voor de uitvoering van deze nieuwe regels rondom goed verhuurderschap. Deze bedragen komen bovenop de structurele financiële middelen die al door het rijk uitgekeerd worden voor de uitvoering van de Wgv en de tijdelijke middelen in het kader van de Wmhgh. Aanvankelijk zijn de bedragen hoger vanwege invoeringskosten en een te verwachten piek aan meldingen. Daarna nemen deze geleidelijk af omdat verwacht wordt dat verhuurders zich beter aan het WWS gaan houden. Met het rijk zijn verschillende evaluatiemomenten afgesproken om de financiële gevolgen voor gemeenten in de gaten te houden. In onderstaande tabel zijn de totale bedragen vermeld voor de uitvoering van de Wet goed verhuurderschap, inclusief de middelen als gevolg van de Wet betaalbare huur. Overzicht financiële uitkering aan gemeenten uitvoering Wet goed verhuurderschap 2023 Implementatiekosten Wet goed verhuurderschap Structurele kosten Wet goed verhuurderschap Implementatiekosten Wet betaalbare huur Kosten piekmeldingen Wet betaalbare huur Structurele kosten Wet betaalbare huur Implementatiekosten Wmhgh Structurele kosten Wmhgh Totaal (in miljoen €)
2024
2025
2026
2027
Structureel
12,40
12,40
12,40
12,40
12,40
9,30
16,20
3,60
1,70
3,25
6,50
6,50
6,50
6,50
0,75 0,60
1,25
1,25
1,25
1,25
31,80
36,35
23,75
21,85
20,15
9,20 12,40
5,50
21,60
Via de septembercirculaire 2024 wordt uw gemeente geïnformeerd hoe hoog de extra uitkering zal zijn.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
3/4
Meer informatie Wij hebben de Handreiking goed verhuurderschap en de modelverhuurverordening aangepast zodat deze aansluit bij de Wet goed verhuurderschap op 1 januari 2025. Ook is er een informatieblad beschikbaar met een korte weergave van de gevolgen van de Wbh. De geactualiseerde handreiking en het informatieblad zijn bijgevoegd. Meer informatie kunt u vinden op onze website. Hier zal de komende maanden ook de gewijzigde modelverordening geplaatst worden. De gewijzigde modelverordening zal opgenomen worden in de Kennisbank Decentrale Regelgeving van Sdu. U ontvangt zoals gebruikelijk daarover een ledenbrief. Daarnaast geeft de rijksoverheid op haar website www.volkshuisvestingnederland.nl meer uitleg over de achtergronden en de werking van deze Wet betaalbare huur. Ook staat hier een toolkit met communicatiemiddelen voor gemeenten. Gemeenten kunnen hiervan gebruik maken en deze aanpassen naar eigen wens om over de Wet betaalbare huur te communiceren. Belanghebbenden kunnen worden doorverwezen naar de website www.ismijnhuurteduur.nl. Gemeenten krijgen vanwege de Wet betaalbare huur vaker te maken met de Huurcommissie. Bijvoorbeeld wanneer gemeenten een verklaring willen opvragen of willen weten hoe de Huurcommissie woningen beoordeelt.
Hiervoor is een speciale website ingericht: https://www.huurcommissie.nl/gemeenten Vanaf komend najaar organiseert Platform31, samen met ons, het ministerie van BZK en de Huurcommissie regionale werksessies om door te praten met uw medewerkers over hoe de wet in de praktijk moet gaan werken. Op de website Platform31 komt daar nadere informatie over te staan. Wij zullen daar ook aandacht aan geven op onze website. Vragen Neemt u voor vragen contact op via info@vng.nl. Bijlagen 1. Geactualiseerde handreiking goed verhuurderschap 2. Informatieblad gevolgen Wet betaalbare huur voor gemeenten 3. Aangepast handhavingsprotocol goed verhuurderschap Met vriendelijke groet, Vereniging van Nederlandse Gemeenten
mr L.K. Geluk Algemeen directeur
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
4/4
Goed verhuurderschap Geactualiseerd naar aanleiding van de Wet betaalbare huur
Handreiking
Colofon Auteurs Thierry Wever (RIGO) Rosa Slagt (RIGO) Robert van ’t Hof (Van ‘t Hof Juridisch Advies)
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
2
Inhoud 1
Voorwoord
4
2 2.1
5
2.2
Leeswijzer Aanpassingen n.a.v. Wet betaalbare huur, Wet vaste huurcontracten en Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten Wet goed verhuurderschap
3 3.1 3.2 3.3
De instrumenten in vogelvlucht Verplicht invoeren Optioneel invoeren To-do lists
6 6 6 7
4 4.1 4.2
Aanleiding en context Waarom de Wet goed verhuurderschap? Welke sturingsmogelijkheden waren er al?
12 12 13
5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
Algemene regels en meldpunt, in detail Begrippenkader Inhoud van de algemene regels Algemene regels arbeidsmigranten Meldpunt Toezicht en handhaving
15 15 18 25 26 30
6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
Het vergunningstelsel in detail De verhuurvergunning in het algemeen Vergunningprocedure Algemene verhuurvergunning Verhuurvergunning arbeidsmigranten Toezicht en handhaving
46 47 48 53 57 61
7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6
Inwerkingtreding en overgangsrecht Aanpassing bestaande regulering in andere verordeningen Invoering van het meldpunt Overgangsrecht bij bestaande verhuringen Aantal personen per verblijfsruimte Maximale huurprijs Overgang vergunningsvoorwaarde WWS
63 63 63 63 63 64 64
8 8.1 8.2 8.3 8.4
Financiering Financiering via het gemeentefonds Verklaring WWS-puntentelling Inbeheername Vergunningverlening en handhaving
66 66 67 67 67
9 9.1 9.2 9.3 9.4
Nieuwe wet(ten) in vogelvlucht Dwingend maken WWS(O) Beperking huurprijsverhoging Handhaving Wet vaste huurcontracten
68 68 69 69 69
Bijlagen
5 5
70
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
3
1 Voorwoord Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Met de invoering van deze wet kregen gemeenten een belangrijke rol bij het bevorderen van goed verhuurderschap. Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, Wet vaste huurcontracten en Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten op 1 juli 2024 is deze rol uitgebreid. Deze handreiking is bedoeld voor gemeenten om invulling te geven aan de taken die voortvloeien uit de wet en andere organisaties die meer willen weten over hoe gemeenten invulling kunnen geven aan deze wet. De Wet goed verhuurderschap (Wgv) is een reactie op problemen die zich voordoen op de huurmarkt zoals discriminatie, intimidatie en bedreiging, excessief hoge huren, hoge servicekosten en onrechtmatige huurovereenkomsten. Het rijk komt met deze wet bovendien tegemoet aan de wens van veel gemeenten om op te kunnen treden bij misstanden op de lokale huurmarkt. Het doel van de wet is het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken bij alle groepen huurders, waaronder arbeidsmigranten. Daarbij stelt de wet het gedrag van de verhuurder centraal en normeert dit gedrag. Gemeenten hebben een taak bij het handhaven van deze normen. Hieronder vallen verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars.
Met de komst van de Wet betaalbare huur, Wet vaste huurcontracten en Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten (allen 1 juli 2024) is instrumentarium beschikbaar gekomen om huurders verder te beschermen en ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan. Daarom is deze handreiking geactualiseerd en op enkele onderdelen herzien vanwege de eerste ervaringen met de Wet goed verhuurderschap. Hoofdstuk 9 bevat een overzicht van de gevolgen van de Wet betaalbare huur voor de Wet goed verhuurderschap. De eerste versie van deze handreiking is in 2023 opgesteld door RIGO in opdracht van de VNG. Dit is gebeurd in nauwe samenwerking met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en een vertegenwoordiging van gemeenten, en met raadpleging van belangenorganisaties. In 2024 is deze handreiking in opdracht van de VNG geactualiseerd naar de situatie zoals die geldt na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, de Wet vaste huurcontracten en de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurcontracten.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
4
2 Leeswijzer 2.1
Aanpassingen n.a.v. de Wet betaalbare huur, Wet vaste huurcontracten en Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten Gemeente die op zoek is naar een overzichtshoofdstuk over de Wet betaalbare huur, Wet vaste huurcontracten en Wet Nijboer: Hoofdstuk 9. Gemeente die op zoek is naar een praktische to do lijst: To-do lists. Gemeente die op zoek is naar de huidige algemene regels: Parafraaf 5.2. Gemeente die op zoek is naar informatie over toezicht op de huurprijs en servicekosten: Subparagraaf 5.5.3. Gemeente die op zoek is naar nadere informatie over proactief handhaven: Subparagraaf 5.5.2.
2.2
Wet goed verhuurderschap Gemeente die op zoek is naar de hoofdlijnen van de Handreiking goed verhuurderschap: Hoofdstuk 3, subparagraaf 5.5.1, en paragraaf 6.1. Gemeente die met het verplichte instrumentarium aan de slag gaat: Paragraaf 3.1, hoofdstuk 5, paragraaf 7.1 en 7.2. Gemeente die een of beide vergunningstelsel(s) wil invoeren: Paragraaf 3.3, hoofdstuk 6, paragraaf 7.2, 7.3 en 8.3. Nadere informatie over toezicht en handhaving: Paragraaf 5.5 en 6.5. Gemeente die vooral wil sturen op de huisvesting van arbeidsmigranten (algemene regels en vergunningstelsel zijn dan relevant: Paragraaf 6.1, 6.2, 6.4, 7.4 en 8.3.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
5
3 De instrumenten in vogelvlucht De Wet goed verhuurderschap is er om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan en zo woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten, en de leefbaarheid te beschermen. Om dat te bereiken richt de wet zich op verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief woningcorporaties, in het geval van huurprijsregelgeving), verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. De wet introduceert verschillende instrumenten. Een deel hiervan is verplicht en een ander gedeelte optioneel. Onderstaand schema geeft een overzicht: Wet goed verhuurschap
9 algemene regels voor goed verhuurderschap (landelijke verplichting)
3.1
Meld- en informatiepunt (landelijke verplichting)
Vergunningsregels algemene verhuurvergunning en/of verhuurvergunning arbeidsmigranten (optioneel)
Verplicht invoeren
Voor gemeenten geldt dat ze de volgende zaken moeten uitvoeren: 1. De gemeente moet handhaven op de negen wettelijk vastgelegde algemene regels voor goed verhuurderschap. De algemene regels hebben betrekking op alle fases van het verhuurproces (werving, beoordeling, bezichtiging, selectie en de uiteindelijke verhuur). Zij richten zich inhoudelijk op het voorkomen en tegengaan van discriminatie (1) en intimidatie (2). Verder maken een begrenzing van de waarborgsom (3), een schriftelijkheidsvereiste (4), een informatie(verstrekkings)plicht (5), het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten (6), een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten door verhuurbemiddelaars (7), een maximale huurprijs (8) en huurprijsverhogingspercentage (9) deel uit van de algemene regels. De gemeente moet deze algemene regels voor goed verhuurderschap handhaven ten aanzien van private verhuurders en gedeeltelijk bij woningcorporaties. 2. In elke gemeente moet het college van burgemeester en wethouders een laagdrempelig meldpunt hebben ingericht. Hier kunnen meldingen of ‘verzoeken tot handhaving’ gedaan worden. Ook kan de gemeente via het meldpunt in concrete situaties hulp bieden en woningzoekenden en huurders zo nodig naar andere bevoegde instanties doorverwijzen.
3.2
Optioneel invoeren Voor gemeenten geldt dat ze de volgende zaken kunnen, maar niet moeten uitvoeren:
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
6
De gemeenteraad heeft de mogelijkheid om een vergunningplicht in te voeren. Dit gebeurt door vaststelling van de verhuurverordening. In de verhuurverordening bepaalt de gemeenteraad voor welke categorieën van woon- of verblijfsruimte de vergunningplicht geldt. De gemeente kan ervoor kiezen om een algemene verhuurvergunning (voor woonruimte) en/of een vergunningplicht voor arbeidsmigranten (voor verblijfsruimte) in te stellen. Bij een algemene vergunningplicht wijst de gemeenteraad in de verhuurverordening ook de gebieden aan waar deze vergunningplicht van toepassing is. Daarbij moet onderbouwd worden waarom de vergunningplichtvergunningplicht voor de verhuur van woonruimte in de aangewezen gebieden noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. De vergunning voor arbeidsmigranten mag gemeentebreed worden ingevoerd en de leefbaarheid hoeft geen grondslag te zijn. Een onderbouwing van noodzakelijkheid en geschiktheid op gemeenteniveau volstaat. Is een vergunningplicht eenmaal ingevoerd, dan beoordeelt het college van burgemeester en wethouders met de in de wet gestelde eisen en mogelijke voorwaarden of de vergunning verleend of geweigerd moet worden. De gemeente kan geen eigen weigeringsgronden toepassen. Verder moet het college van burgemeester en wethouders een ingevoerde vergunningplicht handhaven.
Dat kan door oplegging van een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete. Ook kan een nieuw instrument ingezet worden: de ‘inbeheername’. Wanneer de gemeente kiest voor een vergunningstelsel geldt de vergunningplichtvergunningplicht niet voor woningcorporaties. Indien er sprake is van verhuur door een gemeentelijk woonbedrijf geldt het vergunningstelsel wel. Op het moment dat een verhuurverordening van kracht wordt in een gemeente, en daarmee het verbod om in bepaalde gebieden te verhuren zonder verhuurvergunning, worden natuurlijk al woningen verhuurd. De verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de tijd om de juiste vergunningen aan te vragen.
3.3
To-do lists
3.3.1 To-do list voor de Wet goed verhuurderschap
Onderwerp
Actie
Toelichting
Meldpunt
Inrichten en organisatorisch onderbrengen van het meldpunt, zoveel mogelijk aansluitend bij bestaande werkwijzen (bv. via het gemeentelijke Klant Contact Centrum).
Keuze: zelf doen of samen met gemeenten in de regio invullen? N.B. het hebben van een meldpunt is sinds 1 januari 2024 verplicht.
Opstellen werkprocessen en interne afspraken voor behandeling meldingen.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
7
Onderwerp
Actie
Toelichting
Meldpunt
Afstemmen en afspraken maken met andere direct betrokkenen buiten de gemeentelijke organisatie.
Zoals een huurteam (indien in een gemeenteaanwezig), een gemeentelijke antidiscriminatievoorziening, de woningcorporatie(s), Het Juridisch Loket of rechtswinkel, de Inspectie SZW, het Openbaar Ministerie en de Politie.
In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten. Verlenen van de benodigde mandaten.
Toezicht en handhaving
College besluit tot instelling meldpunt.
Zie artikel 4 van de wet.
Organiseren van registratie van meldingen (ook met oog op het kunnen genereren van managementinformatie).
Aansluiting zoeken bij bestaande gemeentelijke meldsystemen verdient aanbeveling.
Organisatorisch onderbrengen van toezicht en handhaving.
Uitwerken handhavingsprotocol en prioritering in toezicht.
Opstellen werkprocessen en interne afspraken.
Inclusief afstemming binnen gemeentelijke organisatie.
In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten.
Inregelen inbeheername
Aanwijzen van toezichthouders.
Zie artikel 18 van de wet en hoofdstuk 5 Awb.
(Desgewenst) Organisatorisch onderbrengen van deze taak.
Zelf doen, samen met anderen doen of laten doen?
Opstellen werkprocessen en interne afspraken.
Inclusief afstemming binnen gemeentelijke organisatie.
Beleid over huurprijshoogte, minimaal noodzakelijke voorzieningen, hoogte beheervergoeding.
Zie artikel 13, 14 en 15 van de wet.
Beleid voor beoordeling verhuurplan.
Zie artikel 15 van de wet.
Opnemen van instrument ‘inbeheername’ in handhavingsbeleid en -aanpak. In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten. Verlenen van de benodigde mandaten.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
8
Onderwerp
Actie
Communicatie
Inrichten informatievoorziening op gemeentelijke website.
Toelichting
Brede publiekscampagne.
Voor bekendmaken gemeentelijke meldpunt en rollen en verantwoordelijkheden verschillende betrokkenen.
Keuze: wel of geen algemene voorlichting aan verhuurders over ‘goed verhuurderschap’.
Bijvoorbeeld: aan de hand van ‘best practices’ aangeven wanneer in ieder geval sprake is van goed verhuurderschap en discriminatie. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van communicatiemiddelen die in opdracht van het ministerie van BZK zijn opgesteld.
3.3.2 Bij een keuze voor het invoeren van één of beide vergunningstelsels:
Onderwerp
Actie
Vergunningplicht
Keuze maken of een vergunningsstelsel noodzakelijk is. Beschrijf de aanleiding, onderbouw de noodzaak en geschiktheid van de in te voeren vergunningplichtvergunningplicht(en). Bepaal de reikwijdte van de vergunningplichtvergunningplicht(en).
Toelichting
Zie artikel 5 van de wet.
Kies de voorwaarden die behoren bij de vergunning. Deze voorwaarden zijn limitatief opgenomen in de wet. Organisatorisch onderbrengen van de behandeling van vergunningaanvragen. Opstellen werkprocessen en interne afspraken.
Inclusief afstemming binnen gemeentelijke organisatie.
In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten. Aanpassen van de legesverordening. Verlenen van de benodigde mandaten.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
9
Onderwerp
Actie
Communicatie
Inrichten informatievoorziening op gemeentelijke website. Brede publiekscampagne.
Toelichting
Voor specifiek bekendmaken invoeren vergunningplichtvergunningplicht.
De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 in werking getreden. Gemeenten kunnen sinds 1 juli 2023 een vergunningplicht invoeren. De gemeentelijke verplichting tot het inrichten van het meldpunt trad op 1 januari 2024 in werking. Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden, op grond waarvan gemeenten per 1 januari 2025 meer taken hebben in het kader van de Wet goed verhuurderschap. 3.3.3 To do list voor de Wet betaalbare huur Let op!: De handreiking betreft hier alleen de aanpassingen die uit de Wet betaalbare huur voortvloeien in het kader van de gemeentelijke taken rond goed verhuurderschap. De Wet betaalbare huur heeft daarnaast een bredere indirecte doorwerking in het gemeentelijke beleid. Het gaat dan om de gevolgen van de uitbreiding van het gereguleerde huursegment, de modernisering en het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel, maximalisering van de huurprijsstijging en regels voor de sturing op toewijzingen van woningen aan middeninkomens in de huisvestingsverordening. Die aanpassingen komen hier echter niet aan de orde. Meer informatie hierover is wel te vinden in het informatieblad op de website van de VNG.
Onderwerp
Actie
Toelichting
Toezicht en handhaving
Organisatorisch onderbrengen van toezicht en handhaving maximale huurprijs en huurverhogingspercentage, inclusief wijze van afstemming met Huurcommissie.
Uitwerken handhavingsprotocol en prioritering in toezicht.
Opstellen werkprocessen en interne afspraken.
Inclusief afstemming binnen gemeentelijke organisatie.
In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten. Aanwijzen van toezichthouders.
Communicatie
Zie artikel 18 van de wet en hoofdstuk 5 Awb.
Inrichten informatievoorziening op gemeentelijke website. Keuze: wel of geen algemene voorlichting aan verhuurders over het dwingend maken van het WWS en de servicekosten.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
10
Onderwerp
Actie
Toelichting
Brede publiekscampagne.
Voor bekendmaken maximalisatie huurprijs- en verhoging. Ook verschil tussen het gemeentelijke meldpunt en de Huurcommissie verduidelijken. Op Wet betaalbare huur | Home | Volkshuisvesting Nederland is een Toolkit beschikbaar voor gemeenten om inwoners te informeren over de wet.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
11
4 Aanleiding en context De algehele schaarste op de woningmarkt verzwakt de positie van huurders. Dit leidt regelmatig tot misstanden waartegen huurders zich lastig kunnen verweren. Het gaat dan bijvoorbeeld om het vragen van te hoge huren, discriminatie of intimidatie door verhuurders en verhuurbemiddelaars of om verhuurbemiddelaars die stelselmatig onterechte bemiddelingskosten bij aspirant-huurders in rekening brengen. Om hier iets aan te doen is de Wet goed verhuurderschap tot stand gebracht en per 1 januari 2025 worden de taken van gemeenten uitgebreid met de handhaving van de Wet betaalbare huur.
4.1
Waarom de Wet goed verhuurderschap? Overleg met de sector leidde tot de in 2018 gestarte aanpak goed verhuurderschap. Deze aanpak bestond uit maatregelen en pilots op het gebied van voorlichting, zelfregulering, en handhaving. De uitkomsten van de aanpak onderstreepten de noodzaak voor gemeenten om met nieuwe wettelijke instrumenten goed verhuurderschap te bevorderen en malafide verhuurderschap beter aan te pakken: het bestaande instrumentarium voor gemeenten was ontoereikend om goed verhuurderschap te bevorderen en ongewenste verhuurgedragingen krachtig en effectief aan te pakken. Daarbij werd gedacht aan de introductie van een basisnorm voor goed verhuurderschap, neergelegd in landelijke algemene regels. Aanvullend werd gedacht aan de invoering van een wettelijke grondslag voor het instellen van een gebiedsgerichte verhuurvergunning met landelijk geüniformeerde voorwaarden. Parallel aan de aanpak goed verhuurderschap presenteerde het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten, dat onder leiding stond van de heer Roemer, in november 2020 haar tweede adviesrapport. Dit rapport zette de schijnwerper op de huisvestingspraktijk van arbeidsmigranten in Nederland. Zij dienen gedurende de periode dat ze in Nederland verblijven op een menswaardige wijze gehuisvest te worden.
De commissie concludeerde dat de huisvesting van arbeidsmigranten in Nederland regelmatig een gevaar oplevert voor de veiligheid en gezondheid. Het Aanjaagteam heeft ook aanbevelingen gedaan die in deze wet werden opgenomen. Allereerst de bevoegdheid tot het invoeren van een verhuurvergunning. Verder maakte de Wet goed verhuurderschap het – in lijn met de adviezen van de commissie Roemer – mogelijk voor gemeenten om aan de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten de voorwaarde te koppelen dat aan een arbeidsmigrant of een huishouden een afzonderlijke afsluitbare verblijfsruimte (slaapkamer) in gebruik gegeven wordt, die voldoet aan de daarvoor geldende eisen van de bouwregelgeving. Als laatste werd ook opgenomen dat de huurovereenkomst naast schriftelijk ook separaat van de arbeidsovereenkomst dient te worden vastgelegd.
4.1.1 1 juli 2024: Wet betaalbare huur De positie van huurders met een laag en middeninkomen op de huurmarkt is kwetsbaar. Volgens het onderzoek WoON2021 wordt circa 50 procent van de private huurwoningen tot 145 punten te duur verhuurd, met gemiddeld € 150 per maand boven het maximum van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Verder blijken veel huurders niet naar de Huurcommissie te stappen.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
12
De Wet betaalbare huur introduceert daarom een landelijke, dwingende norm met betrekking tot maximale huurprijzen, waaraan verhuurders van gereguleerde huurwoningen zich moeten houden. Om deze landelijke norm in te voeren is via de Wet betaalbare huur de Wet goed verhuurderschap gewijzigd. De Wet goed verhuurderschap bevat reeds landelijke regels die een (basis)norm introduceren ten aanzien van het gedrag dat een goed verhuurder betaamt. Daarnaast bevat deze wet de mogelijkheid voor gemeenten om via vergunningen specifieke aanvullende voorwaarden te stellen aan het gedrag van verhuurders, zo ook het maximaliseren van de huurprijs van sociale huurwoningen aan het WWS. Met de Wet betaalbare huur gaat het een stap verder. De Rijksoverheid hevelt het respecteren van de maximale huurprijzen over van de mogelijke vergunningsvoorwaarden naar de algemene regels waar elke gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap op moet toezien. De wet reguleert ook het middenhuursegment, waardoor het WWS ook voor dit segment dwingend wordt. Met deze wijziging zijn de maximale huurprijzen volgens het WWS voor zelfstandige (WWSZ) en onzelfstandige (WWSO) eenheden in het gereguleerde segment landelijk de norm en is handhaving op overtredingen van deze norm een taak voor elke gemeente.
Het vragen van een huurprijs die de maximale grens van het WWS voor de betreffende gereguleerde woonruimte overstijgt, is daarmee verboden en gemeenten kunnen boetes opleggen als dit verbod wordt overtreden. In het verlengde hiervan hebben gemeenten ook een toezichthoudende taak met betrekking tot het jaarlijkse maximale huurverhogingspercentage. Ook het vragen van een te hoge huurverhoging is verboden. Een puntentelling op basis van het WWS(O) is vanaf 1 januari 2025 op basis van de Wet betaalbare huur bij aanvang van de huurovereenkomst verplicht. Dit om de huurders en verhuurders transparantie te bieden en de uitvoeringslasten voor gemeenten te beperken.
4.2
Welke sturingsmogelijkheden waren er al? Er bestonden voor 1 juli 2023 een aantal wettelijke instrumenten waarmee de rijksoverheid en de gemeente sturen op goed verhuurderschap of aan dit thema verwante onderwerpen. Het gaat hierbij zowel om landelijke regelgeving (huurbescherming, bouwregelgeving, strafrechtelijk verbod van discriminatie en intimidatie) als om gemeentelijk instrumentarium (bestemmingsplan en huisvestingsverordening). Hieronder bespreken we deze beknopt.
4.2.1 Huur(prijs)bescherming Huurders hebben meestal huurbescherming, waardoor de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan beëindigen. Verder geldt er huurprijsbescherming, waardoor huurders van woonruimten in de gereguleerde sector de mogelijkheid hebben om na het ingaan van de huurovereenkomst de Huurcommissie te verzoeken om de aanvangshuur te beoordelen. De Huurcommissie doet dit aan de hand van de criteria van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Ook kan de Huurcommissie worden ingeschakeld voor het beoordelen van het onderhoud en de gebreken in relatie tot het verlagen van de huurprijs naar aanleiding hiervan.
Wanneer een huurder geen gebruik maakt van de mogelijkheid om naar de Huurcommissie te stappen, is het volgens het principe van contractvrijheid niet verboden voor de huurder en de verhuurder om een hogere huurprijs overeen te komen. Dit leverde in de praktijk een hybride systeem op: het WWS was wel afdwingbaar (voor gereguleerde huurovereenkomsten), maar niet dwingend. Dit is veranderd met de Wet betaalbare huur, waardoor er nu sprake is van een verbod op te duur verhuren.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
13
4.2.2 Strafrechtelijk verbod op discriminatie en intimidatie Intimidatie en discriminatie zijn verboden en strafbaar op grond van het Wetboek van Strafrecht. Daarnaast kan bij discriminatie op grond van de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) en de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz) een uitspraak worden gevraagd aan het College van de Rechten van de Mens.1 Met de Wet goed verhuurderschap is het voor gemeenten mogelijk om publiekrechtelijk op te treden tegen intimidatie en discriminatie door verhuurders en/of verhuurbemiddelaars. 4.2.3 Handhaving op Besluit bouwwerken leefomgeving Onder goed verhuurderschap valt het goed onderhouden van een woning. Op basis van de Omgevingswet zijn er in het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen: Bouwbesluit) regels gesteld omtrent het bouwen, de staat en het gebruik van bouwwerken met betrekking tot onder andere de gezondheid of veiligheid. De gemeente moet bij overtreding hiervan handhaven. Dit kan onder meer door het opleggen van een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Daarnaast kan de gemeente ook overgaan tot sluiting en inbeheername als overtredingen van deze regels gepaard gaan met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of veiligheid.
Het omgevingsplan Op basis van de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving (voor 1 januari 2023 Wet ruimtelijke ordening) zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening in het omgevingsplan de bestemmingen van gronden en de daarop gelegen bouwwerken vastgelegd. Het gaat daarbij vaak om maximale bouwhoogte, maximale bouwoppervlakte of bebouwingspercentage. Maar omgevingsplannen kunnen ook regels over splitsing of verkamering (omzetting) bevatten. De gemeentelijke huisvestingsverordening De Huisvestingswet 2014 biedt mogelijkheden om in de huisvestingsverordening regels te stellen aan woonruimteverdeling en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad tegen te gaan. Het is voor gemeenten mogelijk om het onttrekken (sloop en tweede woningen), samenvoegen, omzetten, woningvorming en splitsen van woningen vergunningplichtig te maken. Ook kunnen gemeenten in de huisvestingsverordening gebieden aanwijzen waarin het verhuren van een gekochte woning vergunningplichtig is (de opkoopbescherming). Daarnaast kunnen gemeenten in de huisvestingsverordening regels opnemen over de regulering van toeristische verhuur van woonruimte. De huisvesting van arbeidsmigranten Gemeenten hadden voor de komst van de Wet goed verhuurderschap geen specifieke instrumenten met betrekking tot de huisvesting van arbeidsmigranten.
De Wet goed verhuurderschap heeft daar verandering in gebracht en draagt daardoor bij aan het bevorderen van verantwoordelijk verhuurgedrag in de huisvesting van arbeidsmigranten en het realiseren van een beter voorzieningenniveau. Deze voorzieningen worden niet via de Omgevingswet en Besluit bouwwerken leefomgeving geëist, maar zijn wel essentieel voor het welzijn van arbeidsmigranten. Daarnaast worden het omgevingsplan en de handhaving van de regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (o.a. op het vlak van overbewoning) ingezet om grip te krijgen op dit onderwerp. Er is verder reeds sturing mogelijk op de omzetting van bestaande woningen op grond van de Huisvestingswet 2014 en de Omgevingswet of het Besluit bouwwerken leefomgeving.
1 Van discriminatie is sprake wanneer ongeoorloofd direct/indirect onderscheid wordt gemaakt op grond van: ras, afkomst, godsdienst/levensovertuiging, geslacht, zwangerschap, nationaliteit, seksuele gerichtheid, politieke gezindheid en burgerlijke staat.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
14
5 Algemene regels en meldpunt, in detail 5.1
Begrippenkader Bij de toepassing van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur zijn enkele begrippen leidend. Hieronder worden de belangrijkste uitgelicht.
5.1.1 Woon- en verblijfsruimte De regels van de Wet goed verhuurderschap (hierna: de algemene regels) zijn van toepassing op elke situatie waarin woonruimte of verblijfsruimte verhuurd wordt. Ze stellen eisen aan het gedrag van verhuurders (inclusief onderverhuurders), verhuurbemiddelaars, de woningcorporaties (én hun dochterondernemingen). Voor arbeidsmigranten gelden aanvullende regels, zie paragraaf 5.2 en 5.3.
Een woonruimte is een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning, alsmede een kavel die bestemd is voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten (artikel 1 Wet goed verhuurderschap); De begripsbepaling van ‘woonruimte’ sluit aan bij de begripsbepaling van ‘woongelegenheid’ in de Omgevingswet en ‘woonruimte’ in de Huisvestingswet 2014. Hierbij gaat het zowel om zelfstandige als onzelfstandige woonruimte. Een verblijfsruimte is een gebouw of deel van een gebouw dat bestemd is of gebruikt wordt voor de huisvesting van arbeidsmigranten (artikel 1 Wet goed verhuurderschap). Kortom; elke woonvorm is een verblijfsruimte indien hier een arbeidsmigrant verblijft, dit ongeacht of sprake is van een woonruimte. Arbeidsmigranten wonen in veel gevallen niet in reguliere woonruimten, maar bijvoorbeeld in (sta)caravans of in speciale ‘hotels’ (logies). Dergelijke gebouwen of gebouwdelen vallen vaak niet onder het begrip ‘woonruimte’, maar wel onder het begrip ‘verblijfsruimte’.
Ter illustratie: een peuterspeelzaal is geen woonruimte, maar mocht dit gebruikt worden voor huisvesting van arbeidsmigranten dan is sprake van een verblijfsruimte, en is de Wet goed verhuurderschap van toepassing. Als een appartement of eengezinswoning verhuurd wordt aan arbeidsmigranten zijn de algemene regels van toepassing, of een arbeidsmigrant nu in een woon- of verblijfsruimte gehuisvest is.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
15
Wie is een arbeidsmigrant? De begripsbepaling van de verblijfsruimte moet in samenhang met de begripsbepaling van ‘arbeidsmigrant’ gelezen worden. Een arbeidsmigrant is een onderdaan van een andere lidstaat van de Europese Unie die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft, en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten (Artikel 1 Wet goed verhuurderschap). Onder EU-onderdanen vallen ook (niet EU-)partners van EU-ingezetenen. Het bepalen wanneer werkzaamheden een ‘tijdelijk karakter’ hebben is lastig en maatwerk. Een aantal indicatoren biedt hier echter handvatten voor. Het begrip ‘tijdelijke werkzaamheden’ heeft betrekking op ‘tijdelijk werk’. Tijdelijk werk zit enerzijds in de duur/vastigheid van de werkzaamheden, maar ook in de intentie van de arbeidsmigrant. Met name dit laatste is lastig vast te stellen. Temeer omdat de arbeidsmigrant vaak niet exact weet voor welke duur hij/zij in Nederland zal of wil verblijven. Wel zou gekeken kunnen worden naar de sector waarin de werknemer werkt. Het werk in de tuinbouw is bijvoorbeeld vaak seizoensgebonden. De feitelijke verblijfsduur is afhankelijk van meerdere factoren. Gemeenten kunnen bij het bepalen van de tijdelijkheid van de werkzaamheden kijken naar: 1. Het type arbeidscontract.
Kortgezegd alle vormen van (tijdelijke) arbeidscontracten, behalve het contract voor onbepaalde tijd (ook wel een vast contract). Tijdelijke contracten zijn onder meer: tijdelijk contract, uitzendcontract, detacheringscontract, oproepcontract (nul-uren en min/ max-contract), en een modelovereenkomst/overeenkomst van opdracht. 2. De inschrijving in de Registratie Niet-Ingezetenen (RNI). Een andere indicator voor een tijdelijk verblijf is de registratie van de arbeidsmigrant in het RNI. De gemeente kan kijken of personen op een adres staan ingeschreven als ingezetene of als niet-ingezetene (tijdelijk verblijf). Hierbij aangetekend dat mensen die korter dan 4 maanden in Nederland verblijven zich kunnen inschrijven in het RNI. Na die tijd volgt inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP). Er kunnen dus ook arbeidsmigranten ‘gevonden’ worden in de BRP.
5.1.2 Zelfstandig of onzelfstandig In een zelfstandige woning woont maximaal één duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Er is doorgaans sprake van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden indien sprake is van een koppel met een relatie of een gezin. In dit geval is geen sprake van kamerverhuur en wordt dus een zelfstandige woonruimte verhuurd. Daarnaast kan het voorkomen dat – ook al vormen huurders geen gezin of hebben zij geen affectieve relatie – toch sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Hier zal echter slechts bij uitzondering sprake van zijn, zoals bij een duurzame woongroep. Bij woningdelers niet zijnde één huishouden, zoals studenten, is sprake van onzelfstandige verhuur.
De definitie van een zelfstandige woning is verduidelijkt met het oog op het bieden van duidelijkheid over welke huurprijsbescherming van toepassing is op kamerhuurders. De afgelopen jaren hebben verhuurders veelal gebruik gemaakt van groepscontracten om feitelijke kamerverhuur volgens het WWS-zelfstandig (WWS) te beprijzen. Dit is onwenselijk omdat kamerhuurders een huurprijs op grond van het WWS-onzelfstandig (WWSO) dienen te hebben. Deze kamerverhuurders genieten dan altijd huurprijsbescherming: het contract kan niet geliberaliseerd worden.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
16
De verduidelijking van de definitie behelst dat indien een woonruimte door meer dan twee huurders wordt bewoond die geen duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren, er sprake is van een onzelfstandige woonruimte. De huurprijs daarvoor moet via het WWSO worden bepaald. Dit is in lijn met de jurisprudentie van de Huurcommissie en rechter, waarin gekeken wordt naar de feitelijke verhuursituatie. Indien sprake is van verkapte kamerverhuur is het WWSO van toepassing, ongeacht een eventueel groepscontract. Met de aanscherping van de definitie wordt aangesloten bij de definitie van een zelfstandige woonruimte zoals die is gebaseerd op de Huisvestingswet 2014. Hospitaverhuur wordt uitgezonderd van de aangescherpte WWS-definitie van een zelfstandige woning. Om te voorkomen dat hospitaverhuur in de tussentijd de nieuwe omzeiling van het WWSO wordt, worden wel bepaalde voorwaarden toegevoegd gebaseerd op staand gemeentelijk beleid rondom hospitaverhuur. Gemeentelijk beleid rond hospitaverhuur wordt al jaren toegepast om misbruik van hospitaregelingen tegen te gaan. De hieronder beschreven voorwaarden vloeien dus voort uit de gemeentelijke uitvoeringspraktijk. 1. Het (duurzaam gemeenschappelijk) huishouden van de hoofdhuurder (de hospita) moet tenminste twee jaar zelfstandig de huurwoning hebben bewoond. 2.
De (hospita-)onderhuurder betreft maximaal één (duurzaam gemeenschappelijk) huishouden. 3. De (hospita-)onderhuurder mag alleen een huurovereenkomst hebben met de hoofdhuurder (de hospita) van de woning (niet met de hoofdverhuurder/eigenaar van de woning). Hieronder wordt het schematisch weergegeven waarbij WWSO, in het oranje, onzelfstandig is en WWSZ, in het geel, zelfstandig is.
Woning
WWSO
WWSO
Woning
Woning
Woning
WWSZ
WWSZ
WWSZ*
WWSO
Huishouden
Huishouden
Huishouden
1 persoon
Huishouden
* Mits: • Hospitaverhuurder 1/2 jaar in woning woont • Maximaal aan 1 huishouden
1 persoon
Huishouden (hospitaverhuurder)
WWSO
Huishouden (hospitaverhuurder)
• Geen huurcontract tussen hoofdverhuurder en hospitahuurder.
Aard van korte duur In het bijzonder bij de huisvesting van arbeidsmigranten en (internationale) studenten komt het in de praktijk geregeld voor dat verhuurders hun huurovereenkomst trachten onder te brengen bij artikel 7: 232, tweede lid, van het BW, betreffende een huur “welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is”. In de praktijk wordt vaak gesproken over ‘short stay’, dit begrip is echter geen onderdeel van de huurwetgeving. De bepaling met betrekking tot huur “welke een gebruik van woonruimte
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
17
betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is” is door de wetgever slechts bedoeld voor die “gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming” en moet worden gezien als een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis, die zeer restrictief moet worden opgevat. Door een beroep te doen op de bepaling menen verhuurders niet gehouden te zijn aan de huurbescherming en de huurprijsbescherming. Dit is discutabel, maar een huurder durft/kan hier niet altijd tegen in het verweer te komen of weet überhaupt niet wat zijn/haar daadwerkelijke rechtspositie is. Er zijn geen duidelijke feitelijke criteria voorhanden en de situatie zal per geval beoordeeld moeten worden. Gelet moet worden op de aard van het gebruik van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Gemeenten beoordelen in het kader van het nemen van een handhavingsbesluit of de Wet goed verhuurderschap met de daarin opgenomen huur(prijs)bescherming van toepassing is. Zij beoordelen daarmee impliciet (als voorvraag) of er daadwerkelijk sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Bij het beantwoorden van deze voorvraag moet de gemeente zich ten eerste bewust zijn van het restrictieve karakter van de bepaling.
Uit de jurisprudentie blijkt dat noch de tijdelijkheid van het verblijf of de arbeidsrelatie, noch de vraag of - in het geval van arbeidsmigranten, zij elders (in hun land van herkomst) een (eerste) woning hebben - hierbij bepalend is. Ook het gegeven dat een verhuurder in de huurovereenkomst heeft geëxpliciteerd dat het een overeenkomst betreft die ‘naar zijn aard van korte duur is’, geeft geen uitsluitsel of daadwerkelijk voor huurder en verhuurder duidelijk is dat er geen sprake kan zijn van een beroep op de huur(prijs)scherming. Aanvullend hierop is in het omgevingsplan bepaald of verhuren met een aard van korte duur mogelijk is. Verder heeft een huurovereenkomst waarbij het gebruik naar zijn aard van korte duur is, ook andere verplichtingen voor de verhuurder dan een reguliere huurovereenkomst. De verhuurder moet bijvoorbeeld btw of, indien van toepassing, toeristenbelasting afstaan. Als de verhuurder dergelijke belastingen niet betaalt , zou dit kunnen onderschrijven dat van ‘naar zijn aard van korte duur’ geen sprake is.
5.2
Inhoud van de algemene regels In de algemene regels van artikel 2 van de wet heeft de wetgever beschreven wat onder goed verhuurderschap wordt verstaan. Negen elementen staan daarbij centraal. Die elementen worden hieronder opgesomd en vervolgens toegelicht:
1. de verhuurder onthoudt zich van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie); 2. de verhuurder onthoudt zich van iedere vorm van intimidatie; 3. de verhuurder brengt geen waarborgsom in rekening die hoger is dan tweemaal de huurprijs. Hiervoor wordt een nieuw artikel opgenomen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 261b); 4. de verhuurder legt de huurovereenkomst schriftelijk vast; 5. de verhuurder verstrekt schriftelijk informatie aan de huurder over: de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen; • indien een waarborgsom in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld;
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
18
• de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terechtkan bij zaken die het gehuurde betreffen; • de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen;2 • indien servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt; en • een puntentelling conform het WWS(O) met de daarbij horende huurprijs. 6. de verhuurder brengt geen andere servicekosten in rekening dan opgenomen in de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; 7. specifiek voor verhuurbemiddelaars geldt aanvullend dat zij geen dubbele bemiddelingskosten in rekening mogen brengen. Dit gold al op grond van artikel 417, vierde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, maar wordt nu ook voor de gemeente handhaafbaar; 8. het WWS(O) wordt dwingend voor het ‘laag- en middensegment’. Het is dus verboden een gereguleerde woonruimte te verhuren met een huurprijs die hoger is dan het WWS(O) toestaat; 9. het is verboden een huurverhoging toe te passen die het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overschrijdt. 5.2.1 Samenvattend
Goed verhuurderschap
9 algemene regels voor goed verhuurderschap (landelijke verplichting)
1
Discriminatie
2 1 3
Intimidatie Begrenzing waarborgsom
Verhuurvergunning arbeidsmigranten (verhuur van verblijfsruimte)
Begrenzing servicekosten Verbod dubbele bemiddelingskosten Huurprijsmaximalisatie
8 9
Algemene verhuurvergunning (Reguliere woningen)
Informatieplicht
6 7
Vergunningsregels (Optioneel)
Schriftelijkheids vereiste
4 5
Meld- en informatiepunt (landelijke verplichting)
Beperking huurprijs verhoging
2 Ook het goed onderhouden van een woning is goed verhuurderschap. Gemeenten hebben echter op basis van de Omgevingswet al handhavingsmogelijkheden op dit vlak (zie paragraaf 3.3). Daarom is dit geen algemene regel. Wel creëert de Wet goed verhuurderschap de mogelijkheid voor gemeenten om aan de verhuurvergunning de voorwaarde te verbinden dat een verhuurder een onderhoudsplan opstelt en uitvoert, waarover meer in paragraaf onderhoudsplan.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
19
Ad 1) Ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie) Het maken van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie) is in het Wetboek van Strafrecht verboden. Voorbeelden van discriminatie zijn het maken van ongerechtvaardigd onderscheid op grond van ras, geloofsovertuiging, politieke overtuiging, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid, burgerlijke staat, handicap of chronische ziekte. Het hoeft niet noodzakelijk alleen om uitsluiten te gaan, ook het verbinden van extra eisen aan een overeenkomst voor bepaalde mensen of het opzeggen van de huurovereenkomst van alleen bepaalde mensen kan discriminatie zijn. Om te voorkomen dat verhuurders en huurbemiddelaars zich schuldig maken aan ongerechtvaardigd onderscheid, moeten zij (gegeven artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap): • een heldere en transparante selectieprocedure hanteren (bv. zoals gebruikelijk in de toewijzing van woningen door woningcorporaties); • objectieve selectiecriteria gebruiken en communiceren bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte3; en • de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders motiveren.
Ter uitvoering hiervan geldt op grond van artikel 3 van de Wet goed verhuurderschap dat verhuurders en verhuurbemiddelaars: • in ieder geval over een werkwijze beschikken die gericht is op voorkoming van woondiscriminatie, en in het kader van die werkwijze doeltreffende maatregelen nemen en uitvoeren. Verhuurders en huurbemiddelaars moeten ook hun werknemers die huurovereenkomsten sluiten of die voorbereiden, informeren en instrueren zodat zij woondiscriminatie kunnen herkennen en voorkomen; • werkwijze en maatregelen aanpassen als de daarmee opgedane ervaring daartoe aanleiding geeft; • de werkwijze en de daarbij behorende maatregelen schriftelijk vastleggen; en • ervoor zorgen dat eenieder kennis kan nemen van de actuele werkwijze. De rechten van huurders en de plichten van verhuurders (en verhuurbemiddelaars) op dit gebied worden uitgelegd in een door het ministerie gemaakte brochure in het kader van de bewustwordingscampagne ‘Wijs discriminatie de deur’. Als er onterecht onderscheid wordt gemaakt zonder dat er een relatie is met de verhuur van woonruimte, is de Wet goed verhuurderschap niet van toepassing. De gemeente kan de melder dan doorverwijzen naar een antidiscriminatievoorziening (ADV). De Wet gemeentelijke antidiscriminatievoorzieningen (Wga) is sinds 2009 in werking. De wet verplicht gemeenten om burgers toegang te geven tot een antidiscriminatievoorziening.
Ook moeten gemeenten ervoor zorgen dat incidenten geregistreerd worden. Zie hiervoor ook discriminatie.nl, de website van de Nederlandse antidiscriminatievoorzieningen. Ad 2) Intimidatie Verhuurders en verhuurbemiddelaars dienen zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie. Dit betekent dat woningzoekenden, huurders maar bijvoorbeeld ook omwonenden van een verhuurde woning zonder vrees voor represailles verzoeken of klachten bij de verhuurder en verhuurbemiddelaar moeten kunnen indienen. Onder intimidatie wordt verstaan: iemand die door lichamelijk of psychisch geweld, bedreiging met geweld of een feitelijkheid wordt gedwongen om iets te doen, niet te doen of te dulden. Bij intimidatie kan worden gedacht aan het toepassen van of dreigen met verbaal, psychisch, fysiek of seksueel geweld. Binnen de verhuurrelatie kan intimidatie ook de vorm hebben van het dreigen met of daadwerkelijk:
3 Hierbij aangetekend dat niet-openbaar aanbieden ook mogelijk blijft (bijvoorbeeld aan een studerend kind met vrienden et cetera).
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
20
• achterwege laten van noodzakelijk onderhoud; • niet-verstrekken van voorzieningen waarop de huurder recht heeft; of • niet-terugbetalen van borgsommen. Bovenstaande voorbeelden dienen altijd in een bredere context beoordeeld te worden. Wanneer sprake is van een op zichzelf staand feit of een (juridisch) conflict/verschil van mening, hoeft niet automatisch sprake te zijn van intimidatie. Er moet bijvoorbeeld sprake zijn van kwade wil en het toepassen van dwang om iets te bewerkstelligen wat eigenlijk juridisch gezien niet mag, zoals het achterhouden van de borgsommen. Een verhuurder of verhuurbemiddelaar die zich onthoudt van iedere vorm van intimidatie gaat onder meer op een juiste wijze en met respect voor de huurder om met klachten, hanteert geen vormen van verbale, fysieke of seksuele bedreiging of intimidatie, saboteert geen voorzieningen waar de huurder recht op heeft en gaat niet over tot het chanteren van de huurder. Voorbeelden van laatstgenoemde zijn bijvoorbeeld het dreigen met het niet verlengen van een tijdelijke huurovereenkomsten, het zonder toestemming binnentreden van de woning en het dreigen met het uit huis zetten van de huurders teneinde iets bij de huurder te bewerkstelligen wat eigenlijk juridisch gezien niet mag. Ook bij deze voorbeelden geldt wederom dat het in een bredere context beoordeeld moet worden en dat hoor- en wederhoor moet worden toegepast.
Samenloop straf- en publiekrecht Bij discriminatie en intimidatie is niet uit te sluiten dat in incidentele gevallen sprake is van samenloop tussen het straf- en bestuursrecht. Als een woningzoekende of huurder te kennen geeft dat er aangifte is gedaan en het Openbaar Ministerie tot vervolging over is gegaan of zal gaan, zal de gemeente afzien van het opleggen van een bestuurlijke boete (dit volgt uit artikel 5:44 Awb). Een bestuurlijke herstelsanctie – een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom – kan eventueel wel opgelegd worden, mits die effectief en passend is. Het feit dat een bestuurlijke boete in deze situatie niet wordt opgelegd heeft wel de consequentie dat deze sanctie niet meer ‘meetelt’ als grondslag voor het overgaan tot inbeheername, of het intrekken van een vergunning, waarover meer in paragraaf 5.5. Het Openbaar Ministerie en de gemeente moeten in dit verband criteria formuleren onder welke omstandigheden voor de bestuurlijke of de strafrechtelijke afdoening wordt gekozen. Op basis van artikel 5:44 Awb moet er overleg zijn tussen het bestuursorgaan en het OM in het geval van een gedraging die beboet kan worden, maar tevens een strafbaar feit is. Dit overleg hoeft echter niet per keer (per individueel geval) plaats te vinden, indien hierover al afspraken gemaakt zijn tussen het OM en het bestuursorgaan.
Dergelijke afspraken kunnen worden neergelegd in een convenant of een vervolgingsrichtlijn. Een dergelijke overeenkomst hoeft niet te worden gepubliceerd. De gemeente kan een bestuurlijke boete opleggen indien de officier van justitie aan de gemeente heeft medegedeeld dat geen strafvervolging wordt ingesteld of indien de gemeente binnen dertien weken geen reactie van de officier van justitie heeft ontvangen. De gemeente kan dus altijd optreden tegen intimidatie van woningzoekenden en huurders, maar er kan niet tweemaal een sanctie volgen voor hetzelfde vergrijp. Voor de overige regels van goed verhuurderschap geldt overigens dat er geen samenloop tussen het straf- en bestuursrecht zal optreden, omdat handhaving van deze regels niet in het strafrecht geregeld is.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
21
Ad 3) Begrenzing waarborgsom Voor de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap waren er geen wettelijke regels over de hoogte van de waarborgsom. Vanuit het oogpunt van de bescherming van de huurder is dit daarom middels een amendement opgenomen in de Wet goed verhuurderschap. In de algemene regels is bepaald dat een verhuurder geen waarborgsom mag rekenen die hoger is dan hetgeen daarover in het Burgerlijk Wetboek is bepaald. Het Burgerlijk Wetboek heeft in dit kader ook een nieuw artikel gekregen, waarin de hoogte van de waarborgsom wordt gemaximeerd op tweemaal de kale aanvangshuurprijs. Hiermee wordt voorkomen dat de waarborgsom in de praktijk een extra financiële drempel is die de kansenongelijkheid op de woningmarkt vergroot. Door de borg te maximeren worden ook onredelijk hoge borgsommen voorkomen, en wordt het financieel risico bij afhandeling van de borgsom voor de huurder kleiner. Het uitgangspunt op basis van het Burgerlijk Wetboek is dat dit alleen geldt voor huurovereenkomsten afgesloten na 1 juli 2023. In de bepaling van het Burgerlijk Wetboek is ook vastgelegd dat de huurder de waarborgsom binnen veertien dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst terugontvangt. Dit is anders als er schade aan de woning wordt geconstateerd waarvan de verhuurder voldoende aannemelijk kan maken dat deze is veroorzaakt door de huurder.
In dat geval wordt de waarborgsom binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder terugbetaald, na verrekening van de kosten die de verhuurder aantoonbaar heeft gemaakte voor het herstel van de schade. Verder vinden terugbetaling en verrekening ook binnen dertig dagen plaats na de beëindiging van de huurovereenkomst indien de huurder de verschuldigde huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding nog niet heeft voldaan. Met de bepaling in het Burgerlijk Wetboek is ook duidelijkheid gecreëerd wat wél en wat níét mag worden verrekend met de waarborgsom. Enkel achterstallige huur, servicekosten, energieprestatievergoeding en de schade aan het gehuurde die voor rekening komt van de huurder, mogen worden verrekend met de waarborgsom. Andere kosten, zoals administratiekosten mogen niet met de waarborgsom verrekend worden. Ook wordt bepaald dat de verhuurder de huurder schriftelijk informeert over een verrekening die wordt toegepast op de waarborgsom. Daarbij verstrekt de verhuurder een volledige kostenspecificatie aan de huurder. Ook dit strekt tot het bieden van meer zekerheid aan huurders. Binnen de Wet goed verhuurderschap kan gehandhaafd worden op de hoogte van de waarborgsom en de informatieplicht over de betreffende waarborgsom.
Het is niet mogelijk voor de gemeenten om te handhaven op het niet terugbetalen van de waarborgsom aan de voormalige huurder. Daarvoor zal de voormalige huurder een gerechtelijke procedure bij de kantonrechter moeten starten. Ad 4) Schriftelijkheidsvereiste Op grond van artikel 7:201 BW is er sprake van een huurovereenkomst wanneer de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, om een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Er moet dus aan twee eisen worden voldaan: (1) het gaat om het verschaffen van gebruik van een zaak door een verhuurder, en (2) er is sprake van een tegenprestatie van de huurder. Wordt aan één van de twee essentialia niet voldaan, dan is geen sprake van een huurovereenkomst. Hierbij geldt dat beide elementen voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn. Oftewel, tussen partijen moet duidelijk zijn welke zaak precies wordt verhuurd en welke tegenprestatie (geldsom of eventueel betaling in natura) de huurder hiervoor verschuldigd is. Volgens het Burgerlijk Wetboek is de wijze waarop een huurovereenkomst wordt aangegaan vormvrij. Dit betekent dat een huurder en verhuurder een huurovereenkomst ook mondeling kunnen aangaan.