E1 VNG 2023-018 Invoering wet goed verhuurderschap

Op het moment dat het beheer van de betreffende woon- of verblijfsruimte is beëindigd, vervalt automatisch ook deze weigeringsgrond. 4. Weigeringsgronden voortvloeiend uit de Wet Bibob. De vergunning kan geweigerd worden in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Voordat een vergunning op deze grond wordt geweigerd, kan het college het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur om een advies vragen. Een dergelijk advies is niet nodig, als het college op basis van eigen onderzoek tot de conclusie komt dat deze weigeringsgrond van toepassing is. Terugkijkperiode bij weigeringsgronden De verhuurvergunning kan geweigerd worden indien aan de verhuurder binnen een tijdvak van acht jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of een last onder bestuursdwang is opgelegd in verband met de in de wet genoemde overtredingen (zie hierboven). De terugkijkperiode kan voor wat betreft het handelen in strijd met de algemene regels niet verder teruggaan dan het moment waarop deze landelijk van kracht zijn geworden (1 juli 2023) en voor wat betreft het handelen in strijd met de vergunningsvoorwaarden niet verder teruggaan dan het moment waarop het vergunningstelsel van kracht is geworden in een gemeente. 6.2.3

Intrekking Het college kan een verhuurvergunning voor woon- of verblijfsruimten intrekken als: • een verhuurder aan wie een last onder bestuursdwang13 of een bestuurlijke boete is opgelegd vanwege het niet naleven van de algemene regels of de aan een verhuurvergunning verbonden voorwaarden, binnen vier jaar nadat deze last onder bestuursdwang of bestuurlijke boete is opgelegd de regels opnieuw overtreedt; • blijkt dat de verhuurvergunning is verleend op grond van door de verhuurder verstrekte gegevens waarvan deze wist (of redelijkerwijs moest vermoeden) dat deze onjuist of onvolledig waren; • een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor de realisatie van de woon- of verblijfsruimte waarop de verhuurvergunning betrekking heeft, of een vergunning als bedoeld in artikel 21,

12 Hier valt ook een geweigerde huisvestingsvergunning op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek onder. 13 Ook: last onder dwangsom, zie onder meer pagina 49 van de Memorie van Toelichting.

38

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

•

•

eerste lid, van de Huisvestingswet 2014, geheel of gedeeltelijk is ingetrokken; ten onrechte zonder vergunning, bedoeld in artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 (inzake woonruimtevoorraadbeheer) of de in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bedoelde omgevingsvergunning is gehandeld, met betrekking tot de woon- of verblijfsruimten waarvoor de verhuurvergunning verleend is; of een bestuurlijke boete is opgelegd op grond van artikel 35, tweede lid, onderdeel d, van de Huisvestingswet 2014.

Tot slot kan de vergunning ingetrokken worden in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet bibob). Voordat een vergunning op deze grond wordt ingetrokken, bestaat ook hier de mogelijkheid om het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur om een advies te vragen. De intrekkingsgronden staan in de wet. In de verhuurverordening kunnen geen aanvullende intrekkingsgronden opgenomen worden. Afhankelijk van de aard en ernst van de overtredingen bepaalt het college van burgemeester en wethouders of de verhuurvergunning voor alle woningen van de verhuurder binnen de gemeente wordt ingetrokken, of slechts voor één of enkele: • als bijvoorbeeld de bouwkundige toestand van een specifieke woning aanleiding de aanleiding vormt, ligt het voor de hand om alleen door die woning de verhuurvergunning in te trekken; • maar als het gedrag van de verhuurder de aanleiding vormt, ligt juist intrekken van de verhuurvergunning voor alle woningen voor de hand. 6.3 6.3.1

Algemene verhuurvergunning Gebiedsgerichte onderbouwing bij invoering De verhuurvergunning voor reguliere woonruimte kan alleen worden ingevoerd in gebieden waar dat noodzakelijk en proportioneel is voor het behoud van de leefbaarheid. Andere belangen, zoals consumentenbescherming, spelen geen rol. Ook is het niet de bedoeling dat de vergunning wordt ingevoerd in het gehele gebied van de gemeente. Voor ieder gebied afzonderlijk zal de noodzaak en proportionaliteit door de gemeenteraad moeten worden aangetoond. De gebiedsgerichte invoering van de verhuurvergunning voor woonruimte heeft de volgende achtergrond. Onverbeterlijke malafide verhuurders zijn vaak actief in bepaalde wijken en gebieden waar zij misbruik maken van de sociaaleconomisch kwetsbare positie van huurders die hier wonen. Dit uit zich vervolgens zichtbaar en onzichtbaar door zaken als excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud, overbewoning, discriminatie en intimidatie. Dergelijk ongewenst gedrag kan naast de negatieve effecten voor huurders ook leiden tot een aantasting van de leefbaarheid. Is in dergelijke gebieden sprake van aantasting door de leefbaarheid, of wordt verwacht dat daarvan in de nabije toekomst sprake zal zijn, dan kan de gemeente voor die gebieden de verhuurvergunningplicht voor woonruimte invoeren.

Mits, zoals gezegd, de vergunningplicht noodzakelijk en proportioneel is voor het behoud van de leefbaarheid. In de praktijk: De onderbouwing op grond van de leefbaarheid. Er zijn verschillende mogelijkheden om tot een onderbouwing te komen die de gemeenteraad in staat stelt een afgewogen besluit te nemen en ook een eventuele juridische toets der kritiek kan doorstaan. Door deze te combineren wint de onderbouwing aan kracht: Lijn 1) Algemene leefbaarheidsontwikkeling en kwetsbaarheid bevolking voor slecht verhuurderschap Om in te zoomen op aanwezige leefbaarheidsproblematiek kan gebruik worden gemaakt van data en indicatoren op de volgende gebieden: • buurttevredenheid op basis van bewonersenquêtes; • registratiedata van de ervaren veiligheidsbeleving; • gegevens over de sociale cohesie;

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

39

• • •

registraties van eventuele woonoverlast; gegevens over de staat van de openbare ruimte; gesprekken met wijkmanagers (of mensen in een soortgelijke functie).

Ook kan er gekeken worden naar de sociaaleconomische kenmerken van de bevolking in de gebieden. Denk daarbij aan gegevens over werk en inkomen en opleidingsniveau. Het verdient aanbeveling om de data te verzamelen op een zo laag mogelijk schaalniveau (stadsdeel is een mogelijkheid, maar liever wijk of buurt). Naast gemeentelijke registratiedata, is ook de Leefbaarometer een databron. Hierbij geldt dat elk thema door de gemeente geoperationaliseerd moet worden in meetbare indicatoren. Deze zullen afhankelijk van beschikbaarheid van gemeente tot gemeente verschillen. In zijn algemeenheid verdient het aanbeveling dat de bronnen waar de gemeente zich op gaat baseren, aan de volgende voorwaarden voldoen: • voor alle betrokken gebieden beschikbaar zijn; • een goede inhoudelijke kwaliteit hebben (zijn ze betrouwbaar?); • controleerbaar zijn; • verzameld zijn (mede) met het oog op het in beeld brengen van de verhuur- en woonsituatie. Het is verder van belang dat de data voldoende vaak worden geactualiseerd. Als de data eens in de twee jaar worden geactualiseerd terwijl de leefbaarheidseffecten zich veel sneller blijken te manifesteren, voldoen die cijfers waarschijnlijk maar ten dele. Dit kan echter van geval tot geval verschillen. Lijn 2) Verder afglijden voorkomen Verhuurders maken misbruik van kwetsbare huurders in bepaalde gebieden.

Een onderbouwing kan dus worden gevonden door te kijken waar de kwetsbare groep huurders woonachtig is, en aan te geven wat het effect van slecht verhuurderschap op de persoonlijke levenssfeer (en daarmee de leefbaarheid op persoonlijk niveau) is. Ook kan worden gekeken naar de gebieden waar je verder ‘afglijden’ zou willen voorkomen. Ook dit effect kan worden gerekend tot het ‘behoud van de leefbaarheid’. Daarbij kan de vergunningsplicht worden ingevoerd op locaties waar de leefbaarheid reeds onder druk staat. De toevoeging dat hiermee vroeg(er) kan worden ingegrepen biedt ruimte om ook gebieden aan te wijzen waar de leefbaarheid beschermd dient te worden om een toekomstige achteruitgang te voorkomen. Dit door net als in lijn 1 naar de verschillende beschikbare databronnen te kijken, maar deze op een andere manier te analyseren en te duiden. Lijn 3) Aantonen van de relatie tussen slecht verhuurderschap en de leefbaarheid Deze lijn van onderbouwen is zeer complex. Hard gemaakt moet worden dat slecht verhuurderschap een impact heeft op het leefgedrag van het huishouden en dit vervolgens negatief doorwerkt in de leefbaarheid van het gebied? Bij verloedering en illegaal gebruik is dit waarschijnlijk te onderbouwen, maar voor andere elementen van goed verhuurderschap is dit zo goed als onmogelijk daar de consumentenbescherming centraal staat.

Ook zullen niet alle gemeenten over de data beschikken die nodig is om deze redeneerlijn krachtig te kunnen neerzetten. Aandacht voor proportionaliteit, subsidiariteit en uitvoerbaarheid. Naast de onderbouwing van de inzet van het vergunningstelsel op grond van de leefbaarheid is het zaak om breder te kijken en dieper in te gaan op proportionaliteit, subsidiariteit en uitvoerbaarheid. Om noodzakelijkheid en proportionaliteit van aanvullende argumenten te voorzien verdient het aanbeveling om naast de leefbaarheid in brede zin ook in beeld te brengen in hoeverre praktijken van slecht verhuurderschap voorkomen. Daarvoor kan gekeken worden naar de in de Memorie van Toelichting genoemde aspecten als: excessieve huurprijzen, verloedering,

40

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

achterstallig onderhoud en overbewoning. Zie hiervoor ook het overzicht van mogelijke databronnen opgenomen in paragraaf 1. Waarbij het zaak is om deze gegevens ook zoveel als mogelijk op een laag schaalniveau beschikbaar te maken. Tevens moet de gemeenteraad komen tot een scherpe afweging over welke delen van de gemeente (gebieden) wel en niet onder de verhuurvergunning komen te vallen. Ook dit haakt in op de proportionaliteit en subsidiariteit van het vergunningstelsel. Onderbouwd moet worden: 1. waarom een vergunningplicht noodzakelijk is naast de algemene regels; 2. welke gebieden in de gemeente worden aangewezen voor een vergunningplicht voor verhuur van woonruimte en waarom het in die gebieden noodzakelijk is. Gegeven de Dienstenrichtlijn zal het invoeren van een algemene vergunningplicht in de gemeente niet proportioneel zijn. De argumentatie rond de proportionaliteit van de regeling kan verder worden versterkt door te wijzen op de door de gemeente gemaakte keuzes aangaande de als vergunningsplichtig aangewezen woonruimte, de (beperkte) mate waarin de vergunningplicht gebiedsgericht wordt ingezet, en de eventueel gemaakte uitzonderingen. Dit inclusief de argumentatie hierbij.

Voor het beantwoorden van de vraag of de problematiek niet met andere (eenvoudiger) middelen bestreden kan worden (subsidiariteit) kan verwezen worden naar de aanleiding voor de wet, het gebrek aan andere instrumenten en kan beargumenteerd worden waarom de algemene regels en de handhaving hierop niet volstaan (zo mogelijk verwijzend naar de eerder opgedane praktijkervaringen). Het is hierbij goed voorstelbaar dat enige tijd data verzameld moet worden (bij voorbeeld via het verplichte meldpunt) alvorens overgegaan kan worden tot het invoeren van het vergunningstelsel. Tot slot verdient het aanbeveling om te beargumenteren dat de regeling uitvoerbaar en handhaafbaar is, gegeven de in de gemeente beschikbare capaciteit voor implementatie, toezicht en handhaving. Dit uiteraard ook ter ondersteuning van de besluitvorming in de gemeenteraad. 6.3.2

Vergunningsvoorwaarden Het college van burgemeester en wethouders kan voorwaarden verbinden aan de algemene verhuurvergunning. De wet beschrijft over welke onderwerpen die voorwaarden mogen gaan. Over andere onderwerpen kunnen geen voorwaarden aan de vergunning verbonden worden. Hier is voor gekozen om te voorkomen dat op lokaal niveau uiteenlopende vergunningsvoorwaarden ontstaan. Dit is in het belang van verhuurders, zeker in het geval zij in meerdere gemeenten actief zijn. De voorwaarden die het college aan een vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte kan verbinden mogen gaan over: 1. de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap; 2. de maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage indien het een zelfstandige woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt; en 3. het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. De volgende paragrafen geven een nadere toelichting bij elk van deze vergunningsvoorwaarden.

Ad 1)

Het aantonen dat de verhuurder de algemene regels toepast In de voorwaarden kan opgenomen worden dat de verhuurder aantoont dat hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap. Daarmee maken de algemene regels inzake goed verhuurderschap deel uit van de voorwaarden die aan de vergunning verbonden kunnen worden. De manier waarop de verhuurder dit aantoont wordt in de wet niet nader ingevuld, zodat de gemeente in samenspraak met de verhuurder dit zo werkbaar mogelijk kan invullen. Hierbij kan de

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

41

gemeente uiteraard kijken naar verschillende bestaande best-practices, bijvoorbeeld die opgenomen zijn in paragraaf 1. Ad 2)

Maximale huurprijs en huurverhogingspercentage Ter bescherming van kwetsbare huurders is het wel mogelijk dat gemeenten aan de gebiedsgerichte verhuur-vergunning de voorwaarde kunnen verbinden dat de kale huurprijs van een gereguleerde zelfstandige woonruimte niet hoger vastgesteld mag worden dan het WWSmaximum dat voor de betreffende woning geldt. Hiermee wordt dus niet de huurprijs van een zelfstandige woonruimte voorgeschreven, maar een bandbreedte met een maximumbedrag waarbinnen de verhuurder een prijs overeen dient te komen. Hiernaast kan de voorwaarde gesteld worden dat de verhuurder een maximaal huurverhogingspercentage hanteert overeenkomstig het percentage dat bij of krachtens artikel 10, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in een ministeriële regeling is vastgesteld. In de praktijk: Gemeentelijke toetsing Op het moment dat een gemeente deze vergunningsvoorwaarden in de verhuurvergunning opneemt, is het in beginsel de verantwoordelijkheid van de verhuurder van een gereguleerde zelfstandige woonruimte om ervoor te zorgen dat de huurprijs niet hoger is dan het WWSmaximum dat voor deze woonruimte geldt. Wanneer de gemeente besluit tot toetsing en handhaving van deze vergunningsvoorwaarden is het aan de gemeente om een puntentelling uit te voeren conform het actuele beleidsboek van de Huurcommissie.

Ook kan de gemeente ervoor kiezen om deze onafhankelijk te laten uitvoeren. Om te beoordelen of de huurprijs conform het WWS is, wordt de huurprijs die van kracht is op het moment van toetsing en handhaving door de gemeente als uitgangspunt genomen. Gemeenten mogen ook toetsen en handhaven bij woningen met een gereguleerd contract, maar een huurprijs boven de liberalisatiegrens. De toets van de kwaliteit en gebreken van de woonruimte en bijbehorende redelijke huurprijs (aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) kunnen gemeenten in beginsel zelf uitvoeren. De gemeente kan echter ook de Huurcommissie vragen een verklaring op te stellen, waarin zij uitspraken doet over de kwaliteit en de gebreken van de woonruimte, en welke huurprijs redelijk is voor de woning. De gemeente kan alleen een verklaring aanvragen voor woningen gelegen in de eigen gemeente en de gemeente moet ervoor zorgen dat een onderzoeker van de Huurcommissie zo nodig toegang krijgt tot de woning. Het ligt voor de hand om voor het aanvragen van een verklaring van de Huurcommissie te kiezen bij twijfelgevallen, of wanneer de verhuurder het niet met de eerste beoordeling eens is. Zowel onzelfstandige woonruimte als de huurwoningen in de vrije sector zijn uitgesloten van de reikwijdte van deze vergunningsvoorwaarden.

De vrije sector is uitgesloten van de reikwijdte van de wet goed verhuurderschap, omdat de huurprijzen in deze sector in beginsel vrij overeen te komen zijn tussen huurder en verhuurder. Op ‘onterecht geliberaliseerde woningen’ kan de gemeente wel handhaven, wat de verhuurder ertoe kan bewegen de huurprijs aan te passen. Omdat mogelijk in de komende tijd besloten wordt de vrije sector nader te reguleren op basis van het WWS (wetsvoorstel Betaalbare huur), groeit de reikwijdte van de Wet goed verhuurderschap als het ware automatisch mee. De wetstekst is hier reeds op ingericht. De reden voor het uitsluiten van onzelfstandige woningen is gelegen in het feit dat het WWSonzelfstandig niet meer volledig aansluit bij de huidige praktijk en daardoor tot te lage prijzen kan leiden. Hoewel dit vanuit het perspectief van huurders geen probleem hoeft te zijn, betekent dit voor verhuurders dat het niet rendabel genoeg of zelfs onrendabel is om onzelfstandige woonruimte te verhuren. Als gevolg hiervan bestaat er een risico dat het aanbod van

42

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

onzelfstandige woonruimten flink terugloopt. Dit is onwenselijk, gezien het oplopende tekort aan studenten huisvesting. Aangezien het kabinet het wel wenselijk acht om ook onzelfstandige woonruimten aan de reikwijdte van de Wet goed verhuurderschap toe te voegen wordt de wet goed verhuurderschap op dit punt aangevuld na herziening van het WWS-onzelfstandig. Hiervoor is reeds een wetsartikel opgenomen, dat bij koninklijk besluit in werking zal treden na de herziening van het WWS-onzelfstandig. Volgens het Nederlandse huurrecht, zoals vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, zijn huurder en verhuurder in beginsel vrij om de huurprijs van een woonruimte te bepalen. Deze vrijheid wordt in de gereguleerde huursector beperkt door de huurprijsbescherming. Een huurder die te maken krijgt met te hoge huurprijzen in de gereguleerde sector kan hier stappen tegen ondernemen en binnen zes maanden na aanvang van het huurcontract naar de Huurcommissie te stappen om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. De Huurcommissie doet dan een bindende uitspraak om de huur te verlagen als blijkt dat deze prijs hoger is dan de maximale huurprijs op basis van het woning-waarderingsstelsel (WWS). Huurders en verhuurders kunnen daarnaast een procedure starten over de jaarlijkse huurverhoging. De Wet goed verhuurderschap wijzigt deze systematiek niet.

Relatie bestuursrecht en privaatrecht De privaatrechtelijke relatie tussen huurder en verhuurder bij de huur van een woon- of verblijfsruimte is geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de vereisten aan een huurovereenkomst via het privaatrecht zijn geregeld en dat beide partijen bij een geschil privaatrechtelijke wegen tot hun beschikking hebben om dit geschil te beslechten. Bijvoorbeeld door naar de Huurcommissie of de kantonrechter te stappen. Deze privaatrechtelijke mogelijkheden blijven met de wet goed verhuurderschap bestaan. In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten in bepaalde situaties een gebiedsgerichte verhuurvergunning introduceren. Een van de voorwaarden die gemeenten aan deze verhuurvergunning kunnen verbinden is dat de verhuurder een zelfstandige gereguleerde huurwoning verhuurt voor een prijs die niet hoger is dan de prijs die de verhuurder op basis van het woningwaarderingsstelsel voor de betreffende woning mag vragen. In het geval dat een verhuurder desondanks een te hoge prijs is overeengekomen met de huurder blijft de huurder op grond van het privaatrecht de mogelijkheid houden om naar de Huurcommissie te stappen om het geschil met de verhuurder over de aanvangshuurprijs te beslechten. De Huurcommissie kan dan ingrijpen en de huurprijs naar beneden bijstellen. Echter kan de Huurcommissie de verhuurder niet sanctioneren.

Met de Wet goed verhuurderschap is er naast de privaatrechtelijke relatie tussen de huurder en verhuurder ook een bestuursrechtelijke relatie tussen de gemeente en de verhuurder ontstaan. Indien de gemeente constateert dat de verhuurder in strijd met de vergunningsvoorwaarden handelt, kan zij hier bestuursrechtelijk op handhaven. De gemeente kan niet de privaatrechtelijke overeenkomst tussen huurder en verhuurder aanpassen, tenzij door de gemeente het beheer wordt overgenomen. Het valt niet uit te sluiten dat in incidentele gevallen samenloop tussen het privaat- en bestuursrecht kan ontstaan, op het moment dat er zowel een zaak bij de Huurcommissie loopt als gemeentelijke handhaving plaatsvindt. Echter zal dit elkaar om drie redenen niet in de weg zitten, omdat: 1. de huurprijsbescherming, zoals deze in het Burgerlijk Wetboek is geregeld, het uitgangspunt blijft voor zowel de Huurcommissie als de gemeente; 2. de Wet goed verhuurderschap schrijft voor dat de gemeente dezelfde werkwijze moet hanteren als de Huurcommissie bij het uitvoeren en vaststellen van een puntentelling; en 3.

de ingrepen die door respectievelijk de Huurcommissie en de gemeente gedaan kunnen worden complementair zijn aan elkaar (de Huurcommissie kan ingrijpen in de privaatrechtelijke relatie tussen huurder en verhuurder en de gemeente kan de verhuurder (al dan niet punitief) verplichten tot een verandering van zijn gedrag).

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

43

Ad 3)

Onderhoudsplan Om te voorkomen dat een verhuurder die in het bezit is van een verhuurvergunning de staat van zijn woning laat versloffen – waar de huurder uiteindelijk de dupe van is, en de leefbaarheid van achteruit gaat – kan het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan ook als vergunningsvoorwaarde gesteld worden. Op grond van de Woningwet mag de kwaliteit van een woning niet onder het niveau ‘bestaande bouw’ uit het Bouwbesluit zakken. Door de aandacht op de noodzaak en naleving van het onderhoudsplan te vestigen, voorkomt de gemeente dat het kwaliteitsniveau onder het minimumniveau zakt van de regels rond bestaande bouwwerken. Het hoeft daarbij niet per se om ‘bouwen’ te gaan zoals bedoeld in de Woningwet. Het kan ook betrekking hebben op goed onderhoud zoals het onderhoud aan houten kozijnen om verrotting te voorkomen. Ook worden verhuurders via het onderhoudsplan mogelijk gestimuleerd om het niveau tot een hoger niveau dan bestaande bouw te tillen. Het heeft vooral een preventieve werking. In die zin is de werking van deze vergunningsvoorwaarde vergelijkbaar met de verplichting om als VvE een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren, waar de gemeente ook een rol in heeft. Zoals in de woningwet is geregeld.

Dit onderhoudsplan is een middel om onderhoud onderwerp van gesprek te maken en te stimuleren, niet direct om alle werkzaamheden uit het plan af te dwingen (zie ook: Kamerstuk 31991, nr. 3). Het onderhoudsplan moet op grond van de Wet goed verhuurderschap ten minste de volgende zaken bevatten: • de onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan en de vernieuwingen van de woning over een periode van vijf jaar; • een schatting van de aan deze werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren; • een schatting van de benodigde jaarlijkse reservering voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten na de periode waarop het onderhoudsplan betrekking heeft.

Handhaving rond het onderhoudsplan Als het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan verplicht is, kan een reden tot intrekking van de verhuurvergunning ontstaan wanneer de verhuurder er niet aan voldoet. De gemeente kan het voldoen aan de voorwaarde ook afdwingen via een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Gaat het om het uitvoeren van werkzaamheden op grond van het onderhoudsplan dan gelden voor de gemeente dezelfde mogelijkheden als bij VvE’s (artikel 13 van de Woningwet) om dat af te dwingen. De gemeente kan dat onder meer met een last onder bestuursdwang. In een onderhoudsplan kunnen acties zijn opgenomen voor de verduurzaming. Het is echter ter overweging van de eigenaar of en wanneer tot uitvoering wordt uitgegaan. De gemeente zou dit kunnen afdwingen, maar dan zou een beroep gedaan moeten worden op artikel 13 onderdeel b van de Woningwet (het ‘noodzakelijkheidsvereiste’), net zoals bij andere verbeteringen die hoger liggen dan het niveau bestaande bouw. Er is geen mogelijkheid om op grond van het onderhoudsplan uit de Wet goed verhuurderschap te handhaven. Wanneer handhaven op grond van het Bouwbesluit? Wanneer het kwaliteitsniveau bestaande bouw (uit het Bouwbesluit) bij de uitvoering van het onderhoudsplan niet meer gehaald wordt is de meest logische weg dat de gemeente voor handhaving kiest via de Woningwet en het Bouwbesluit.

Handhaving op basis van de Wet goed verhuurderschap is dan minder voor de hand liggend. Al is het denkbaar om wel ‘secundair’ te handhaven middels het intrekken van de verhuurvergunning. Ook indien sprake is van overtreding van de bouwregelgeving of wanneer niet voldaan wordt aan de redelijke eisen van welstand, moet handhaving plaatsvinden op grond van artikel 1b van de Woningwet.

44

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Er kunnen ook werkzaamheden in het onderhoudsplan opgenomen zijn, die geen directe relatie hebben met Woningwet en Bouwbesluit. Bijvoorbeeld het schilderen van de buitenkant van een bouwwerk. Omdat de Woningwet hier geen uitputtende regeling voor is, zou gesteld kunnen worden dat uitvoering hiervan via de vergunningsvoorwaarden kan worden afgedwongen. Dit past echter niet bij de doelen van de wet14.

6.4 6.4.1

Verhuurvergunning arbeidsmigranten Onderbouwing bij invoering De invoering van de vergunning arbeidsmigranten heeft in beginsel de bescherming van de arbeidsmigranten als huurders (consumentenbescherming in Europeesrechtelijke zin) tot doel, de vergunning geldt daarom voor de gehele gemeente. De gemeenteraad zal, mede om te voldoen aan de vereisten uit de Dienstenrichtlijn, wel moeten onderbouwen dat het instellen van een dergelijk verbod noodzakelijk en proportioneel is. In tegenstelling tot de algemene vergunning, is het hierbij niet noodzakelijk te onderbouwen dat de leefbaarheid van een bepaald gebied onder druk staat, waardoor invoering van deze vergunningsplicht ook niet gebiedsgebonden is. In de praktijk: De onderbouwing op grond van consumentenbescherming. In dit vergunningstelsel staat consumentenbescherming van de arbeidsmigranten centraal. Zoals gezegd is het aantonen van noodzakelijkheid en proportionaliteit een vereiste. Deze onderdelen maken onderdeel uit van de gebruikelijke vragen die een gemeente moet beantwoorden voordat zij gebruik maakt van een verordenende bevoegdheid. In de onderbouwing van de vergunning arbeidsmigranten ligt het voor de hand om de volgende vier vragen te beantwoorden. Deels onder verwijzing naar de wet en andere regelgeving en deels op basis van registratiegegevens en oordelen van professionals. 1.

Wat is het beoogde doel van de regeling ofwel is de maatregel noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van…?; 2. Rechtvaardigt de ernst van de problematiek de inzet van deze maatregelen…? (proportionaliteit); 3. Kan de problematiek niet met andere (eenvoudiger) middelen bestreden worden…? (subsidiariteit); 4. Is de regeling uitvoerbaar en handhaafbaar? Het is zaak deze vragen zo goed mogelijk en zo breed mogelijk onderbouwd van antwoorden te voorzien. Enerzijds zodat de gemeenteraad deze gegevens in haar besluitvorming kan meewegen en anderzijds zodat de gemeente zo sterk als mogelijk staat mocht het tot een juridische toetsing van de onderbouwing komen. Aangaande de noodzakelijkheid, geschiktheid en proportionaliteit van de regeling kan allereerst aansluiting worden gezocht bij de probleemanalyse van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten (zie haar tweede adviesrapport). Dit landelijke beeld moet echter op gemeenteniveau van een inkleuring worden voorzien.

Op basis van de volgende data kan lokaal een beeld gegeven worden van de mate waarin slecht verhuurderschap zich in de gemeente voordoet: • De schaarste van woonruimte voor arbeidsmigranten (ramingen van de actuele vraag op de arbeidsmarkt in relatie tot de beschikbare huisvesting voor de doelgroep); • Registraties van burgerzaken (denk aan inschrijvingen van arbeidsmigranten of het ontbreken hiervan in de Basisregistratie Personen (BRP) of Registratie Niet-ingezetenen (RNI)); • Registraties van het meldpunt goed verhuurderschap; • Resultaat van toezicht en handhaving op basis van meldingen gedaan bij het meldpunt goed verhuurderschap;

14 Overigens zal het gehuurde veelal onderdeel zijn van een VvE. In dat geval bieden de artikelen 12d en 13a van de Woningwet en de relevante artikelen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek aangaande VvE’s ook mogelijkheden voor handelen van de gemeente.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

45

• • • • • • • • • •

Resultaat van proactieve gemeentelijke handhaving op de algemene regels; De registraties van de antidiscriminatievoorziening; Eventuele gerelateerde meldingen in andere registraties (politiegegevens wellicht, of vanuit de aanpak van woonoverlast of ondermijning); Monitoringsgegevens van een huurteam; Het aantal Huurcommissiezaken; Meldingen van, toezicht en handhaving op het vlak van overbewoning; Gerelateerde toezicht- en handhavingszaken op grond van het Bouwbesluit; Resultaat van eerder toezicht en handhaving op dit vlak (al dan niet met andere diensten samen als de Inspectie Sociale Zaken en Werkgelegenheid); Oordeel van professionals; Anders….

De argumentatie rond de proportionaliteit van de regeling kan verder worden versterkt door te wijzen op de door de gemeente gemaakte keuzes aangaande de als vergunningplichtig aangewezen verblijfsruimte, en de eventueel gemaakte uitzonderingen. Dit inclusief de argumentatie hierbij. Voor het beantwoorden van de vraag of de problematiek niet met andere (eenvoudiger) middelen bestreden kan worden kan verwezen worden naar de aanleiding voor de wet, het gebrek aan andere instrumenten en kan beargumenteerd worden waarom de algemene regels en de handhaving hierop niet volstaan. Het is hierbij goed voorstelbaar dat eerste enige tijd data verzameld moet worden (bijvoorbeeld via het verplichte meldpunt) alvorens overgegaan kan worden tot het invoeren van het vergunningstelsel. In zijn algemeenheid verdient het aanbeveling dat de bronnen waar de gemeente zich op gaat baseren, aan de volgende voorwaarden voldoen: • voor alle betrokken gebieden beschikbaar zijn; • een goede inhoudelijke kwaliteit hebben (zijn ze betrouwbaar?); • controleerbaar zijn; • verzameld zijn (mede) met het oog op het in beeld brengen van de verhuur- en woonsituatie van arbeidsmigranten. Het is verder van belang dat de data voldoende vaak worden geactualiseerd. 6.4.2

Vergunningsvoorwaarden De enige voorwaarden die het college aan een vergunning arbeidsmigranten kan verbinden zijn: 1. de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap; 2. de eisen die zien op het maximaal aantal personen aan wie per verblijfsruimte verhuurd mag worden; en 3. de eisen die zien op de voorzieningen die aanwezig moeten zijn ten behoeve van voedsel en hygiëne. Indien arbeidsmigranten wonen in een woonruimte, kunnen daar de volgende voorwaarden aan worden verbonden: 4. de maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage indien het een zelfstandige woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt; en 5. het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. De gemeente mag geen eigen (aanvullende) voorwaarden stellen. De volgende paragrafen geven een nadere toelichting bij elk van deze vergunningsvoorwaarden. Voorwaarden vier en vijf zijn reeds uitgebreid beschreven in paragraaf 2.

46

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Zij het dat de maximale huurprijs alleen als voorwaarde gesteld kan worden indien sprake is van een zelfstandige woning (zie paragraaf 2). In de meeste gevallen zal sprake zijn van onzelfstandige woningen in het geval van de huisvesting van arbeidsmigranten. De zogenaamde ‘onvrije woningen’ worden wel aangemerkt als zelfstandige woning. Dit maakt dat bijvoorbeeld de ‘KAFRAhousing’ (gericht op de huisvesting van internationale medewerkers en andere doelgroepen) veelal kan worden aangemerkt als zelfstandige woning. Ad 1)

Toepassing algemene regels In de voorwaarden kan worden opgenomen dat de verhuurder moet aantonen hoe hij de algemene regels toepast. Daarmee maken deze algemene regels inzake goed verhuurderschap deel uit van de voorwaarden die aan de verhuurvergunning verbonden kunnen worden. De manier waarop de verhuurder dit aantoont wordt in de Wet goed verhuurderschap niet nader ingevuld, zodat de gemeente in afstemming met de verhuurder dit zo werkbaar mogelijk kan invullen.

Ad 2)

Aantal personen per verblijfsruimte Aan de verhuurvergunning kan de voorwaarde gekoppeld worden dat aan een arbeidsmigrant of een huishouden een afzonderlijke afsluitbare verblijfsruimte (slaapkamer) in gebruik gegeven wordt die voldoet aan de daarvoor geldende eisen van de bouwregelgeving (het Bouwbesluit). Met de eis van een afzonderlijke afsluitbare verblijfsruimte kan voorkomen worden dat een situatie van overbewoning ontstaat, worden eisen gesteld aan de (bouw)kwaliteit van de verblijfsruimte en wordt de privacy van de arbeidsmigrant bevorderd. Het stellen van deze voorwaarde wordt met klem aanbevolen door de commissie Roemer. Voor bestaande bouw geldt een overgangstermijn van drie jaar. Definitie: wanneer is sprake van een huishouden? Bewoners vormen samen één huishouden indien er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Er moet sprake zijn van wederzijds zorg die het enkel delen van woonruimte overstijgt en de duur moet in beginsel van onbepaalde tijd zijn, dus niet afhangen van de duur van een studie (zoals bij studenten die een woning delen) of het hebben van bepaalde arbeidsrelatie (zoals bij arbeidsmigranten die een woning delen). Er bestaan natuurlijk ook eenpersoonshuishoudens.

Ad 3)

Voorzieningen ten behoeve van voedsel en hygiëne Het gebouw waarin de verblijfsruimten zich bevinden moet beschikken over voldoende voorzieningen voor het bewaren en bereiden van voeding, wasruimte en doucheruimte. Hierbij rekening houdend met het maximaal aantal arbeidsmigranten aan wie in dat gebouw verblijfsruimte kan worden gegeven. Het verdient daarbij aanbeveling te sturen op het gebruik van de keurmerken van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) en het Agrarisch Keurmerk Flexwonen (AKF) of hierbij zoveel mogelijk aan te sluiten op het vlak van de voorzieningen. Gemeenten kunnen vooralsnog het gebruik van een van de keurmerken niet juridisch verplicht stellen. De keurmerken omvatten namelijk specifieke eisen die overlappen met of zelfs verder gaan dan de eisen die in het Bouwbesluit aan gebouwen met een woonfunctie of aan gebouwen met een logiesfunctie worden gesteld. Het is in strijd met het stelsel van de (bouw)vergunningverlening om via een andere route verdergaande eisen te stellen. In de wijziging van de Wet allocatie arbeid door intermediairs (Waadi) wordt te zijner tijd een certificeringsplicht geïntroduceerd, waarbij het aanbieden van onder andere gecertificeerde huisvesting onderdeel uitmaakt van het normenkader op basis waarvan ‘uitleners’ in aanmerking kunnen komen voor een certificaat.

In het licht van dat wetsvoorstel onderzoekt het kabinet op welke wijze het hebben van gecertificeerde huisvesting via een dergelijke wettelijke certificeringsplicht alsnog

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

47

onderdeel kan uitmaken van de vergunningsvoorwaarden voor de verhuur van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten.

6.5 6.5.1

Toezicht en handhaving Toezicht en handhaving in kort bestek Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving van de vergunningplicht. Indien een verhuurder geen verhuurvergunning aanvraagt, terwijl er wel een vergunningsplicht geldt, dient de escalatieladder te worden toegepast. Net als bij de handhaving van de algemene regels over goed verhuurderschap kan het college zijn handhavingsinstrumenten inzetten volgens de escalatieladder. Bij vaststelling van een eerste overtreding is een waarschuwing proportioneel, tenzij de overtreding zo ernstig is dat ter beëindiging een last onder bestuursdwang opgelegd moet worden. Bij een waarschuwing wordt vermeld dat bij een volgende overtreding een bestuurlijke boete opgelegd kan worden en dat de gegevens van de overtreder openbaargemaakt kunnen worden. Bij vaststelling van een volgende overtreding – of voortzetting van de eerder geconstateerde overtreding – kan een bestuurlijke boete worden opgelegd en kunnen de gegevens van de overtreder openbaar worden gemaakt. Ter beëindiging van de overtreding kan daarbij ook een last onder dwangsom of last onder bestuursdwang opgelegd worden. Ook kan als de kans op herhaling groot is, een last onder bestuursdwang opgelegd worden. Als de overtreder na een eerste bestuurlijke boete nog steeds zijn gedrag niet aanpast, kan de bestuurlijke boete voor recidive worden opgelegd.

Ook dan kan een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom opgelegd worden. Ook kan in deze trede van de escalatieladder worden besloten tot het intrekken van de verhuurvergunning en – als uiterste middel – het in beheer nemen van de woon- of verblijfsruimte indien deze in gebruik is door huurders. In de praktijk: Proactief toezicht? Gemeenten kunnen overwegen om zo nu en dan onverwachte en steekproefsgewijze inspecties te organiseren. Dit met het oog op het vergroten van het bewustzijn van het belang van goed verhuurderschap en als signaal dat er wel degelijk rekening gehouden moet worden met het feit dat een vergunning ook kan worden ingetrokken als daar aanleiding voor is. In de aangenomen motie Nijboer roept de Tweede Kamer hier ook toe op.

6.5.2

Escalatieladder toezicht en handhaving op de verhuurvergunning(en) De escalatieladders van de handhaving op de algemene regels en die bij een eventueel toegepaste verhuurvergunning zijn in beginsel hetzelfde. Aanvullend op paragraaf 5 gelden de volgende wenken:

Opleggen bestuurlijke boete Wanneer de gemeenteraad een verhuurverordening vaststelt moet deze ook bepalen dat een bestuurlijk boete kan worden opgelegd voor het overtreden van de verboden, en overtreding van de aan de vergunning verbonden voorwaarden. Voor de handhaving op de verhuurvergunning moet de gemeenteraad in de verordening de boetebedragen vastleggen, met inachtneming van de wettelijke maxima. De gemeenteraad kan bij het bepalen van de hoogte van de boete per overtreding desgewenst onderscheid maken naar bijvoorbeeld al dan niet bedrijfsmatige exploitatie of de ernst van de overtreding. Ondanks het gelden van de in de verordening vastgelegde bedragen zal het college van burgemeester en wethouders in voorkomende gevallen toepassing moeten geven aan artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, dat bepaalt dat indien de overtreder aannemelijk

48

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

maakt dat de boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is het bestuursorgaan de boete lager vaststelt. In de verhuurderverordening bepaalt de gemeenteraad dat het college een bestuurlijke boete kan opleggen bij overtreding van de algemene regels van goed verhuurderschap en als de verhuurder gedurende inbeheername beheershandelingen verricht. Als in een gemeente de verhuurvergunning geldt, bepaalt de gemeenteraad in de verordening ook dat het college ter handhaving van de vergunningplicht een bestuurlijke boete kan opleggen. De hoogte van de boetes is in de wet gemaximeerd. Verder bevat de wet een recidiveregeling: dit betekent dat in de verhuurverordening kan worden bepaald dat het college een hogere boete kan opleggen als een verhuurder in een periode van vier jaar reeds eerder een bestuurlijke boete opgelegd heeft gekregen. De boete wordt opgelegd aan de verhuurder. Vaak is dat de eigenaar. Per verhuurde woonruimte of verblijfsruimte kunnen er verschillende beboetbare overtredingen zijn. De boetes kunnen dan bij elkaar worden opgeteld. Ook kan dezelfde verhuurder bij meerdere verhuurde woonruimtes of verblijfsruimtes beboetbare overtredingen begaan. Ook dan kunnen de boetes bij elkaar opgeteld worden. Het is wel belangrijk dat het college telkens nagaat, of het totale boetebedrag proportioneel is.

Ook moet het college bij het opleggen van een boete toepassing geven aan artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent, dat het college de boete lager vaststelt als de overtreder aannemelijk maakt dat het voorgenomen boetebedrag gelet op bijzondere omstandigheden te hoog is. Openbaarmaking Meer over openbaarmaking is te vinden in paragraaf 5. Het college van burgemeester en wethouders moet gegevens van verhuurders of verhuurbemiddelaars openbaar maken indien een bestuurlijke boete is opgelegd voor het overtreden van het verbod om zonder verhuurvergunning een woon- of verblijfsruimte in gebruik te geven overtreden wordt ofwel een besluit tot inbeheername is genomen. Inbeheername Het laatste stapje van de escalatieladder is ook bij handhaving op de verhuurvergunning de inbeheername. Er kan in deze situatie tot inbeheername worden overgegaan indien: • een verhuurvergunning wordt geweigerd, terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in gebruik is door een huurder; • een verhuurvergunning wordt ingetrokken, terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in gebruik is door een huurder. In dit geval is het een verplichting voor het college van burgemeester en wethouder om het beheer over te nemen. Meer informatie over de inbeheername in het algemeen is te vinden in paragraaf 5.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

49

7 Inwerkingtreding en overgangsrecht Deze wet zal inwerkingtreden per 1 juli 2023. Deze datum geldt voor alle onderdelen van de wet.

7.1

Aanpassing bestaande regulering in andere verordeningen Op het moment dat de wet in werking treedt komen bestaande gemeentelijke verordeningen waarmee de gemeente stuurt op goed verhuurderschap te vervallen (volgend artikel 122 van de Gemeentewet). Gemeenten die bijvoorbeeld in een Algemene plaatselijke verordening een regeling hebben opgenomen die goed verhuurderschap regelt kunnen geen gebruik meer maken van deze instrumenten. Ook sturing op goed verhuurderschap door het stellen van voorwaarden en voorschriften bij voorraadvergunningen (woonruimtevoorraadbeheer op grond van de Huisvestingswet 2014) is dan niet meer mogelijk. De gemeenten die reeds sturen op goed verhuurderschap moeten bestaande verordeningen binnen één jaar na inwerkingtreding van de wet aanpassen (dus uiterlijk per 1 juli 2024).

7.2

Invoering van het meldpunt Aangaande het in te stellen meldpunt geldt dat het meldpunt moet zijn ingericht uiterlijk op 1 januari 2024. Dit mag ook eerder.

7.3

Overgangsrecht bij bestaande verhuringen Op het moment dat een verhuurverordening van kracht wordt in een gemeente, en daarmee het verbod om in bepaalde gebieden te verhuren zonder verhuurvergunning, worden natuurlijk al woningen verhuurd. De verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de tijd om de juiste vergunningen aan te vragen.

7.4

Aantal personen per verblijfsruimte De kwaliteitseis van één persoon of huishouden per slaapkamer (zie paragraaf 2) gaat direct gelden voor nieuwe locaties waarvoor na de inwerkingtreding van deze wet een vergunning aangevraagd wordt. In de praktijk is het niet mogelijk en wenselijk om deze kwaliteitseis direct voor reeds bestaande locaties van toepassing te verklaren. Een bestaande locatie is een locatie: 1. die reeds in gebruik is voor de huisvesting van arbeidsmigranten; 2. die reeds vergund is maar nog niet in gebruik is, bijvoorbeeld vanwege de bouw van de locatie. De reden voor deze overgangstermijn is dat deze bestaande locaties veelal verbouwd zullen moeten worden en omdat de investeringen die in deze locaties gedaan zijn veelal nog niet zijn terugverdiend, hetgeen kan leiden tot planschade. Om deze reden krijgen bestaande locaties een overgangstermijn van drie jaar na inwerkingtreding van deze wet. Het planschaderisico is echter ook met de overgangstermijn van drie jaar aanwezig. Het is aan de gemeenten om hier een afweging in te maken. Indien een bestaande locatie voor het aflopen van de overgangstermijn van drie jaar wordt verbouwd of getransformeerd gaan de nieuwe eisen gelden.

50

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

8 Financiering 8.1

Financiering via het gemeentefonds De rijksoverheid heeft de eenmalige kosten voor de implementatie van de Wet goed verhuurderschap en de jaarlijkse structurele uitvoeringskosten geraamd. Het gaat dan om de kosten voor handhaving en het (inrichten van het) meldpunt. De eenmalige kosten worden in 2023 volledig door het rijk gefinancierd via een doeluitkering. Daarnaast worden vanaf 2023 de structurele uitvoeringskosten gefinancierd via het Gemeentefonds. Dit zoals besloten tijdens Prinsjesdag 2022 en opge­nomen in de Decembercirculaire gemeentefonds 2022.

8.2

Inbeheername Aan het in beheer nemen van een object zijn voor de gemeente kosten verbonden. Deze kosten worden verrekend met de verhuurder.

8.3

Vergunningverlening en handhaving Als een gemeente de vergunningplicht invoert zal dit leiden tot extra werkzaamheden en kosten. Om de kosten hiervan te dekken, mogen gemeenten kostendekkende leges heffen. Het ingevoerde vergunningensysteem dient ook gehandhaafd te worden. De Rijksoverheid stelt hier geen financiering voor beschikbaar. Dit gezien de conclusie van het artikel 2-onderzoek waarin geconcludeerd is dat op voorhand niet is vast te stellen hoeveel gemeenten een vergunningsplicht gaan invoeren. Daarom is ook geen betrouwbare kosteninschatting te maken die het rijk (generiek) kan financieren. Afspraak BZK en VNG is om twee jaar na inwerkingtreding opnieuw onderzoek te doen.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

51

Bijlagen A

Veel gestelde vragen

Algemene regels > Moeten woningcorporaties zich ook houden aan de algemene regels? Woningcorporaties (toegelaten instellingen) dienen zich ook te houden aan de algemene regels. > Moet het meldpunt al met ingang van 1 juli 2023 gereed zijn? Het meldpunt moet op 1 januari 2024 gereed zijn, maar gemeenten hebben wel de gelegenheid om het meldpunt eerder in te stellen, dan per 1 januari. Hetgeen ook ten zeerste aangeraden wordt. Op grond van de wet moet het college een meldpunt inrichten, maar zij kunnen dat mandateren, zodat er een regionaal meldpunt wordt ingesteld. Ook bij een regionaal meldpunt blijft dit een verantwoordelijkheid van de gemeente zelf (onder andere gelet op gegevensverwerking etc.). > Hoe wordt omgegaan met lopende huurovereenkomsten? Per 1 juli 2023 dienen alle verhuurders zich te houden aan de algemene regels. Daarvoor kan geen uitstel worden verleend. Verhuurders zullen vanaf dat moment de algemene regels in alle fasen van het verhuurproces moeten doorvoeren en handelen overeenkomstig de nieuwe regels. De verhuurder krijgt ook een informatieverstrekkingsplicht (algemene regels). Zijn huurovereenkomsten afgesloten voor de inwerkingtreding van deze wet, dan verstrekt de verhuurder de vereiste informatie uiterlijk één jaar na het tijdstip van inwerkingtreding (1 juli 2024) aan de huurder.

>Kan de Wet goed verhuurderschap worden gebruikt om verduurzaming af te dwingen? Wanneer er sprake is van een vergunning voor reguliere woonruimte of verblijfsruimte, is het mogelijk om te handhaven wanneer een verhuurder niet voldoet aan het onderhoudsplan. Verduurzamingsmaatregelen kunnen echter niet via de vergunning worden afgedwongen, meer informatie hierover in paragraaf 6.3.2. Samenloop andere regelingen > Is er een verplichting om als gemeente te checken bij het OM wat zij gaat doen bij meldingen over discriminatie/intimidatie? Ja, zie paragraaf 5.2 ‘Samenloop straf- en publiekrecht’. > Waarom is de leegstandsvergunning niet toegevoegd aan artikel 6 lid 2 van de Wet goed verhuurderschap waarin geregeld is dat een verhuurvergunning wordt aangehouden tot bepaalde andere vergunningen zijn verstrekt? Het is mogelijk dat een verhuurder in een gebied waar een vergunningplicht geldt op basis van de Wet goed verhuurderschap zijn woning wil verhuren met een huurovereenkomst waarvoor beperkte huur- en huurprijsbescherming omdat het pand leegstaat (of beantwoordt aan de criteria waarvoor een vergunning op basis van de Leegstandwet moet worden verleend). In dit geval zal de verhuurder eerst een verhuurvergunning moeten aanvragen. Deze is ruimer en gericht op alle vormen van verhuur.

Indien een verhuurder in een gebied met een verhuurvergunningplicht zijn woning wil verhuren met de beperkte huur- en huurprijsbescherming op basis van de Leegstandwet zal hij tevens daarvoor een vergunning op basis van de Leegstandwet moeten aanvragen. > Samenloop opkoopbescherming en verhuurvergunning? De opkoopbescherming bepaalt of je een nieuw aangekochte woning überhaupt mag verhuren. Als je verhuurt, dan stelt de verhuurvergunning in het kader van goed verhuurderschap aanvullende eisen aan hoe je je als verhuurder moet gedragen. Je verwacht dat de mensen die een vergunning krijgen onder de opkoopbescherming, ook een vergunning krijgen voor goed verhuurderschap. Het

52

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

is mogelijk dat beide vergunningen aangevraagd moeten worden, maar die vullen elkaar aan. Overigens moet het niet zo zijn dat gemeenten concluderen dat zij de verhuurvergunning niet in kunnen voeren in gebieden waar de opkoopbescherming al geldt. De opkoopbescherming geldt enkel voor koopwoningen die verkocht worden voor de verhuur, terwijl de verhuurvergunning ook geldt voor alle bestaande huurwoningen in het aangewezen gebied en de woningen die worden verhuurd na verkoop (keep-to-let). > Kan de gemeente via de Wet goed verhuurderschap het gebruik van het SNF- of AKF-keurmerk verplicht stellen? Nee dit is niet toegestaan. De Wet goed verhuurderschap verbiedt expliciet de juridische verplichtstelling van een privaat keurmerk. Het gebruik van een privaatkeurmerk mag overigens wel actief gestimuleerd worden. Momenteel zijn er twee private keurmerken die de huisvesting van arbeidsmigranten normeren: Stichting Normering Flexwonen (SNF) en het Agrarisch Keurmerk Flexwonen (AKF). Deze keurmerken zijn zelf verantwoordelijk voor het toezicht op de gecertificeerde huisvesters. De toezicht en handhaving uitgevoerd door deze keurmerken staat los van het toezicht en handhaving uitgevoerd door de gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap.

Vergunningensysteem algemeen > Komen de bestaande lokale verordeningen te vervallen per 1 juli 2023? Bestaande gemeentelijke verordeningen waarmee de gemeente stuurt op goed verhuurderschap komen van rechtswege één jaar na inwerkingtreding van deze wet te vervallen. > Kan ook uitsluitend één flat of één straat worden aangewezen? De gemeente moet een gebied en de categorieën van woonruimte aanwijzen waarvoor de vergunningplicht geldt. De schaalgrootte is niet nader ingevuld. De gemeente moet onderbouwen waarom dit gebied wordt aangewezen in relatie tot het behoud van de leefbaarheid. Dit kan niet uitsluitend vanwege het aanwezig zijn van een specifieke (malafide) verhuurder. > Kan een vergunningsplicht ook gefaseerd worden ingevoerd? Het is mogelijk om een vergunningsplicht gefaseerd in te voeren. Een verhuurvergunning voor woonruimte kan alleen worden ingevoerd in gebieden waar dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid. Tevens wordt er onderscheid gemaakt doordat er categorieën van woonruimten kunnen worden aangewezen waarvoor deze vergunningsplicht geldt. In de verordening kan worden bepaald dat de verhuurvergunning voor woonruimte op een eerder of later moment in werking treedt als de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten en visa versa. >Zijn de vergunningen voor bepaalde of onbepaalde tijd? De vergunning wordt in beginsel verstrekt voor onbepaalde tijd.

Dit volgt ook uit het feit dat, indien een verhuurder zich niet aan de vergunning houdt, deze uitsluitend kan worden ingetrokken indien hij zich niet aan de in de wet genoemde vereisten houdt. > Vallen onterecht geliberaliseerde woningen onder de verhuurvergunning als gemeente een verhuurvergunning instellen waar de maximale huurprijs, volgens het WWS tot aan de liberalisatiegrens, een vergunningsvoorwaarde is? En kunnen gemeenten hier dan op handhaven? Ja, de gemeente kan daarop handhaven wat de verhuurder ertoe dient te bewegen de huurprijs alsnog aan te passen. Vergunningensysteem arbeidsmigranten >Stel dat in een verblijfsruimte wonen mensen met de Nederlandse nationaliteit. Welke regels gelden dan? Dan is er geen sprake van een verblijfsruimte en gelden de regels voor woonruimten. > Stel dat in een woonruimte zowel reguliere huurders als arbeidsmigranten wonen, hoe werkt het dan? Indien het reguliere woonruimte betreft en de woning in een aangewezen gebied ligt, maar zowel

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

53

aan arbeidsmigranten, als aan niet-arbeidsmigranten verhuurd wordt, kan de reguliere verhuurvergunning gebruikt worden. Het gebruik van een verhuurvergunning voor arbeidsmigranten ligt hier niet voor de hand omdat in reguliere woonruimte reeds voorzieningen t.a.v. hygiëne en bereiden van voedsel aanwezig zijn. > Moet een verhuurder die zowel reguliere woonruimte als verblijfsruimten verhuurt, twee verschillende vergunningen aanvragen, of kan dat in één handeling? Er dienen twee verschillende vergunningen aangevraagd te worden, maar kan uiteraard wel tegelijkertijd. > Geldt de 3 jaar overgangstermijn het aantal personen per verblijfsruimte vanaf moment dat de gemeente de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten verplicht stelt? In de wet is bepaald dat voor verblijfsruimte die reeds in gebruik was voor de inwerkingtreding van deze wet of waarvoor een omgevingsvergunning is verstrekt voor inwerkingtreding van deze wet, het college de voorwaarde aan de vergunning kunnen verbinden dat de desbetreffende verblijfsruimte binnen drie jaar na inwerkingtreding van deze wet aan de voorwaarde moet voldoen. > Waarom is een derdelander (zoals een Japanner of Argentijn) die in Nederland woont en werkt en voor twee jaar is gedetacheerd geen arbeidsmigrant? EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en arbeid verrichten in iedere EU-lidstaat.

Zij hebben hiervoor geen vergunning of iets dergelijks nodig. Derdelanders kunnen slechts in Nederland verblijven en werken indien zij hiervoor een specifieke vergunning hebben. Uit de Wet arbeid vreemdelingen die op derdelanders van toepassing is, volgt dat de werkgever voor het verkrijgen van zo’n vergunning moet aantonen dat de derdelander passende huisvesting heeft in Nederland. Daarom speelt het probleem inzake huisvesting niet bij derdelanders. > Is de verhuurvergunning ook geschikt in het geval van overlast door arbeidsmigranten (in plaats van ongewenst verhuurgedrag)? Bij overlast van huurders zijn andere wetten van toepassing, zoals bijvoorbeeld de Wet aanpak woonoverlast of het Bouwbesluit. Verhuurder > Wordt de vergunning aan natuurlijke personen of aan bijvoorbeeld bedrijven vergeven? of beide? De partij die de feitelijke verhuurhandelingen verricht, moet beschikken over een verhuurvergunning. De verhuurder is niet altijd de eigenaar, het is degene die de verhuurhandelingen verricht. Dat kan een natuurlijke of rechtspersoon zijn, maar bijvoorbeeld ook een maatschap of vennootschap onder firma. > Hoe kom je erachter wie eigenaar van de woning/verblijfsruimte is? Dit kan bij het Kadaster worden opgevraagd. > Welke verhuurders moeten er worden aangeschreven per woning/verblijfsruimte? Iedere verhuurder dient altijd te worden aangeschreven.

> Vallen zorgaanbieders ook onder de vergunningsplicht? Een zorgaanbieder die tevens huisvesting aanbiedt is ook verhuurder in de zin van de Wet goed verhuurderschap. Iedere verhuurder moet zich houden aan de landelijk vastgestelde algemene regels. Indien de gemeente een vergunningplicht invoert kan zij in de verhuurverordening besluiten om de vergunningplicht niet in te stellen voor de categorie zorgwoningen. > Valt een dochtermaatschappij van een corporatie (die zelf een toegelaten instelling is), maar die niet-DAEB verhuurt onder de vergunningsplicht? Zij zijn net als de corporatiezelf uitgezonderd. In artikel 1 van de wet goed verhuurderschap staat dat onder verhuurder niet verstaan wordt “toegelaten instellingen én dochtermaatschappijen”.

54

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Handhaving > Mogen gemeenten toegelaten instellingen aanwijzen voor het uitvoeren van de inbeheername? Nee, omdat inbeheername gevolgen voor instellingen kan hebben, bijvoorbeeld wanneer (fors) geïnvesteerd moet worden in deze woningen. Het in beheer nemen van woningen door toegelaten instellingen geschiedt uitsluitend op basis van vrijwilligheid. > Wat moet een gemeente minimaal doen op het gebied van handhaving? Hier geldt de algemene beginselplicht tot handhaving, de VNG heeft hier een uitgebreide handleiding over geschreven. > Hoe kan de gemeente de huurcontracten controleren op de scheiding tussen ‘bed en brood’ Toezichthouders kunnen op grond van artikel 5:16 Algemene wet bestuursrecht het huurcontract en/ of arbeidscontract vorderen. Hieraan is de betrokkene, verhuurder of huurder, verplicht om medewerking te verlenen. Vervolgens kan beoordeeld worden in hoeverre het gaat om een gescheiden of een integraal contract. > Mag een toezichthouder zonder machtiging van de burgermeester binnentreden? In de Wet goed verhuurderschap is geen bevoegdheid opgenomen om zonder toestemming van de bewoner de woning binnen te treden. Dit volgt uit het feit dat deze wet bedoeld is ter bescherming van de huurder en dus de huurder bij klachten over zijn verhuurder of het gehuurde toestemming zal verlenen aan de toezichthouder om de woning binnen te treden.

Indien de klachten van de huurder echter betrekking hebben op de onderhoudsstaat van het gehuurde, heeft de toezichthouder op basis van de Woningwet wel bevoegdheid om zonder toestemming van de bewoner de woning te betreden. De reden hiervoor is dat gebreken aan de woning ook een gevaar kunnen opleveren voor de veiligheid en gezondheid van derden.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

55

Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12 2514 JS Den Haag +31 70 373 83 93 info@vng.nl mei 2023