E1 VNG 2023-018 Invoering wet goed verhuurderschap

Aan de leden

Datum

15 mei 2023 Ons kenmerk

U202300341 Lbr. 23/018 Telefoon

070-373 83 93 Bijlage(n)

1

Onderwerp

Invoering wet goed verhuurderschap

Geachte leden van college en gemeenteraad, Op 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap in werking. Met de invoering van deze wet krijgen gemeenten een belangrijke rol bij het bevorderen van goed verhuurderschap. Zo moet iedere gemeente een meldpunt inrichten voor klachten over ongewenst gedrag van verhuurders en moeten gemeenten de wet gaan handhaven. Optioneel kan de gemeente besluiten tot lokale verboden over verhuur zonder vergunning. In deze ledenbrief informeren wij u over de gevolgen voor het gemeentelijke beleid. Doel Wet goed verhuurderschap De Wet goed verhuurderschap (Wgv) is een reactie op problemen die zich voordoen op de huurmarkt zoals discriminatie, intimidatie en bedreiging, excessief hoge huren, hoge servicekosten en onrechtmatige huurcontracten. Het rijk komt met deze wet bovendien tegemoet aan de wens van veel gemeenten om te kunnen optreden bij misstanden op de lokale huurmarkt. Het doel van het wetsvoorstel is om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan bij alle groepen huurders, waaronder arbeidsmigranten. Daarbij stelt de wet het gedrag van de verhuurder centraal. Hieronder vallen verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Deze normering van verhuurgedrag is nieuw. Gemeenten krijgen een rol bij het handhaven van deze normen.

3 instrumenten voor gemeenten Om de doelstelling te kunnen bereiken, introduceert de wet 3 instrumenten. De inzet van deze 3 instrumenten is een taak van de gemeente. Elke Nederlandse gemeente moet een meldpunt inrichten én krijgt de taak om te handhaven bij verhuurders die zich niet houden aan de normen

Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12 Den Haag | Postbus 30435 | 2500 GK Den Haag 070 - 373 83 93 | info@vng.nl

vng.nl

voor goed verhuurderschap. Het is daarnaast optioneel voor gemeenten om een verhuurvergunning voor reguliere woonruimte of voor de huisvesting van arbeidsmigranten in te voeren.

1. Gemeentelijk meldpunt (verplicht) Bij het door het college van burgemeester en wethouders in te stellen meldpunt kunnen huurders (inclusief arbeidsmigranten), woningzoekenden, omwonenden en anderen terecht met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars. Daarmee vormt het meldpunt een belangrijke basis voor de gemeentelijke handhaving. Verder biedt de gemeente via het meldpunt hulp in concrete situaties en worden woningzoekenden zo nodig doorverwezen naar andere bevoegde instanties zoals een huurteam (als dat in een gemeente aanwezig is), de gemeentelijke antidiscriminatievoorziening, de Huurcommissie, de klachtencommissie van de woningcorporatie of een juridisch loket of rechtswinkel. Het meldpunt kan belegd worden bij een al bestaand meld-/informatiepunt van de gemeente. Het meldpunt kan, indien gewenst, door gemeenten gezamenlijk worden ingericht. Hierbij kunnen de gemeenten gebruikmaken van de mogelijkheden die de Wet gemeenschappelijke regelingen (Wgr) biedt. Het meldpunt moet laagdrempelig benaderbaar zijn, en kosteloos en anoniem melden van misstanden mogelijk maken.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

2/5

2. Handhaving algemene regels (verplicht) De Wgv stelt een basisnorm voor goed verhuurderschap vast door middel van landelijk geldende algemene regels. In de algemene regels, artikel 2 van de wet, is beschreven wat onder goed verhuurderschap wordt verstaan. Een deel van de regels richt zich inhoudelijk op het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie. Daarnaast zijn er regels die de zelfredzaamheid van huurders moet vergroten en extra kosten voor huurders beperkt. Het college is belast met de handhaving van de wet. Handhaving begint met toezicht: een door het college aangewezen toezichthouder start een onderzoek. De aanleiding voor zo’n onderzoek kan zijn: - een door het meldpunt ontvangen melding/verzoek om handhaving; - een melding uit de gemeentelijke organisatie of een melding van een andere overheidsinstantie; - een melding van een maatschappelijke organisatie of andere niet-overheid partij; - een gemeentelijk handhavingsprogramma op basis waarvan bijvoorbeeld steekproefsgewijze controles worden uitgevoerd. Handhaving vindt plaats langs de escalatieladder, zoals ook in de Handreiking is uitgewerkt. Het laatste stapje van de escalatieladder is, bij handhaving van de algemene regels en de handhaving op de verhuurvergunning, de inbeheername als ultimum remedium.

Er is voor dit instrument gekozen, omdat daarmee de huurder het meest wordt beschermd tegen het ongewenste verhuurgedrag van de verhuurder die van bewezen slecht gedrag is en blijft. 3. Verhuurvergunning regulier en arbeidsmigranten (optioneel) Ondanks de algemene regels voor goed verhuurderschap zal er altijd een groep verhuurders met ongewenst verhuurgedrag zijn. Vaak clusteren gevallen van ongewenst verhuurgedrag zich in bepaalde gebieden, waardoor de leefbaarheid in die gebieden onder druk komt te staan. Voor die gebieden kan de gemeente een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van bepaalde categorieën van woonruimte invoeren (de algemene verhuurvergunning). Daarnaast kan een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van verblijfsruimten voor arbeidsmigranten (de verhuurvergunning arbeidsmigranten) worden ingevoerd. Deze vergunning is interessant voor gemeenten waar veel arbeidsmigranten verblijven of voor gemeenten waar problemen rond de huisvesting van arbeidsmigranten zijn vastgesteld. Deze wet biedt gemeenten dus de mogelijkheid om 2 soorten verhuurvergunning in te voeren: 1. De algemene verhuurvergunning voor te bepalen categorieën reguliere woonruimten. Deze is gebiedsgebonden en geldt alleen voor de aangewezen gebieden. 2. De verhuurvergunning arbeidsmigranten voor verblijfsruimten.

Deze vergunning kan ingevoerd worden voor het gehele grondgebied van de gemeente. De gemeenteraad kan besluiten om een of beide verhuurvergunningen in te voeren. Dat doet de raad door vaststelling van een verhuurverordening. De VNG publiceert hiervoor een modelverordening. In de verhuurverordening bepaalt de gemeenteraad dan dat het verboden is om zonder vergunning woonruimte of verblijfsruimte te verhuren. Ook bepaalt de gemeenteraad welke voorwaarden aan deze verhuurvergunning(en) verbonden worden. Deze voorwaarden volgen uit de wet. Bestaande bepalingen met betrekking tot een verhuurvergunning, bijvoorbeeld vastgelegd in de Algemene plaatselijke verordening, komen van rechtswege te vervallen met deze nieuwe wet.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

3/5

De voorwaarden die verbonden kunnen worden aan de verhuurvergunning arbeidsmigranten zien specifiek toe op de verbetering van leefomstandigheden van deze specifieke groep. Zo kan de voorwaarde verbonden worden dat een arbeidsmigrant moet beschikken over een eigen verblijfsruimte (slaapkamer) en kan voorgeschreven worden welke voorzieningen in de huisvesting aanwezig moeten zijn, afgezet tegen het aantal verblijvende personen. Hiermee kunnen gemeenten sturen op kwalitatief goede huisvesting voor arbeidsmigranten. Tijdpad Op 1 juli 2023 treedt de wet in werking. Vanaf deze datum gelden de algemene regels voor alle verhuurders. Verder moeten gemeenten een gemeentelijk meldpunt inrichten zodat signalen over slecht verhuurderschap kunnen worden ontvangen en opgevolgd. Om gemeenten in de gelegenheid te stellen dit zorgvuldig vorm te geven, is er ruimte om daarvoor indien nodig tot uiterlijk 1 januari 2024 de tijd te nemen. Het wordt aanbevolen het meldpunt eerder gereed te hebben. De invoering van de verhuurvergunning is niet verplicht voorgeschreven en daarom ook niet gehouden aan voornoemde datum. Financiering Met het meldpunt en de handhavingsbevoegdheden krijgen gemeenten een verplichte extra taak. Voor het uitvoeren van deze extra taak worden gemeenten gecompenseerd.

Op basis van onderzoek is geconcludeerd dat gemeenten incidenteel € 9,1 miljoen en structureel € 12,4 miljoen nodig hebben om de nieuwe verplichte taak uit te voeren. Deze bedragen zijn al opgenomen in de rijksbegroting. De structurele uitkering is met ingang van 2023 via het gemeentefonds uitgekeerd. De bijdrage ten behoeve van de invoering wordt uitbetaald via een doeluitkering in de eerste helft van 2023. Voor de in- en uitvoering van de optionele verhuurvergunningen krijgen gemeenten geen vergoeding. Het is mogelijk om voor het in behandeling nemen van die vergunningaanvragen leges te heffen. Het is daarbij raadzaam de belastingafdeling van de gemeente ook in te lichten over de wijzigingen. Ondersteuning vanuit VNG De VNG ondersteunt gemeenten bij de implementatie van de Wet goed verhuurderschap. Op 4 april heeft een webinar plaatsgevonden waarin de contouren van de wet zijn toegelicht. Dit webinar kunt u terugkijken op YouTube. Verder publiceert de VNG de Handreiking goed verhuurderschap. Begin juni 2023 volgt nog de modelverordening. Tot slot organiseert de VNG, in samenwerking met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, 4 fysieke regiobijeenkomsten in Rotterdam (16 mei), Eindhoven (8 juni), Deventer (14 september) en Heerenveen. De overige data en tijden worden nog richting alle leden van de VNG gecommuniceerd.

Daarnaast zal het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een communicatietraject opstarten, waarbij digitaal communicatiemiddelen beschikbaar zullen worden gesteld over de Wet goed verhuurderschap, waarvan gemeenten gebruik kunnen maken. Gemeenten kunnen desgewenst ook zelf het communicatietraject nu al opstarten. Evaluatie De wet wordt over 3 jaar geëvalueerd. Vanuit de VNG zijn wij ook scherp op de uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid van deze wet. Daarover gaat de VNG graag met haar leden in gesprek.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

4/5

Bijlagen Deze ledenbrief bevat 1 bijlage: Bijlage 1 - Handreiking goed verhuurderschap Vragen Neem contact op met de VNG via info@vng.nl of het ondersteuningsteam arbeidsmigranten van de VNG via arbeidsmigranten@vng.nl. Met vriendelijke groet, Vereniging van Nederlandse Gemeenten

mr L.K. Geluk Algemeen directeur

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

5/5

Handreiking

Goed verhuurderschap

Colofon Auteurs Thierry Wever Rosa Slagt Robert van ’t Hof (Van ‘t Hof Juridisch Advies) Vormgeving Chris Koning (VNG) De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

2

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Inhoudsopgave 1

Voorwoord

4

2

Leeswijzer

5

3

De instrumenten in vogelvlucht 3.1 Verplicht invoeren 3.2 Optioneel invoeren 3.3 De kernbegrippen woonruimte en verblijfsruimte 3.4 To-do list

6 6 7 7 9

4

Aanleiding en context 4.1 Waarom deze wet? 4.2 Welke sturingsmogelijkheden zijn er al?

11 11 11

5

Algemene regels en meldpunt, in detail 5.1 Reikwijdte van de algemene regels 5.2 Inhoud van de algemene regels 5.3 Algemene regels arbeidsmigranten 5.4 Meldpunt 5.5 Toezicht en handhaving

13 13 13 18 18 21

6

Het vergunningstelsel in detail 6.1 De verhuurvergunning in het algemeen 6.2 Vergunningprocedure 6.3 Algemene verhuurvergunning 6.4 Verhuurvergunning arbeidsmigranten 6.5 Toezicht en handhaving

33 33 35 39 45 48

7

Inwerkingtreding en overgangsrecht 7.1 Aanpassing bestaande regulering in andere verordeningen 7.2 Invoering van het meldpunt 7.3 Overgangsrecht bij bestaande verhuringen 7.4 Aantal personen per verblijfsruimte

50 50 50 50 50

8

Financiering 8.1 Financiering via het gemeentefonds 8.2 Inbeheername 8.3 Vergunningverlening en handhaving

51 51 51 51

Bijlagen A Veel gestelde vragen

52 52

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

3

1 Voorwoord Op 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap in werking. Met de invoering van deze wet krijgen gemeenten een belangrijke rol bij het bevorderen van goed verhuurderschap. Deze handreiking is bedoeld voor gemeenten om invulling te geven aan hun nieuwe taak en andere organisaties die meer willen weten over hoe gemeenten invulling kunnen geven aan deze nieuwe wet. De Wet goed verhuurderschap (Wgv) is een reactie op problemen die zich voordoen op de huurmarkt zoals discriminatie, intimidatie en bedreiging, excessief hoge huren, hoge servicekosten en onrechtmatige huurcontracten. Het rijk komt met deze wet bovendien tegemoet aan de wens van veel gemeenten om op te kunnen treden bij misstanden op de lokale huurmarkt. Het doel van het wetsvoorstel is het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken bij alle groepen huurders, waaronder arbeidsmigranten. Daarbij stelt de wet het gedrag van de verhuurder centraal. Hieronder vallen verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Deze normering van verhuurgedrag is nieuw. Gemeenten krijgen een rol bij het handhaven van deze normen. Deze handreiking is opgesteld door RIGO in opdracht van de VNG.

Dit is gebeurd in nauwe samenwerking met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en een vertegenwoordiging van gemeenten en met raadpleging van belangenorganisaties.

4

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

2 Leeswijzer Gemeente die op zoek is naar de hoofdlijnen van de Handreiking goed verhuurderschap: • hoofdstuk 3 • 5.5.1 • 6.1. Gemeente die met het verplichte instrumentarium aan de slag gaat: • 3.1 • 3.4 • hoofdstuk 5 • 7.1 • 7.2 Gemeente die een of beide vergunningstelsel(s) wil invoeren: • 3.3 • hoofdstuk 6 • 7.2 • 7.3 • 8.3 Nadere informatie over toezicht en handhaving: • 5.5 • 6.5 Gemeente die vooral wil sturen op de huisvesting van arbeidsmigranten (algemene regels en vergunningstelsel zijn dan relevant: • 6.1 • 6.2 • 6.4 • 7.4 • 8.3

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

5

3 De instrumenten in vogelvlucht De Wet goed verhuurderschap is er om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan en zo woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten, en de leefbaarheid te beschermen. Om dat te bereiken richt de wet zich op verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. De wet introduceert verschillende instrumenten. Een deel hiervan is verplicht en ander gedeelte optioneel. Onderstaand schema geeft een overzicht:

Wet goed verhuurderschap

7 algemene regels voor goed verhuurderschap (landelijke verplich�ng)

3.1

6

Meld- en informatiepunt (landelijke verplich�ng)

Vergunningstelsels

algemene verhuurvergunning en/of verhuurvergunning arbeidsmigranten (op�oneel)

Verplicht invoeren Voor gemeenten geldt dat ze de volgende zaken moeten uitvoeren: 1. De gemeente moet handhaven op de zeven wettelijk vastgelegde algemene regels voor goed verhuurderschap. De algemene regels hebben betrekking op alle fases van het verhuurproces (werving, beoordeling, bezichtiging, selectie en de uiteindelijke verhuur). Zij richten zich inhoudelijk op het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie. Verder maakt een begrenzing van de waarborgsom, een schriftelijkheidsvereiste, een informatie(verstrekkings)plicht, het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten, en een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten door verhuurbemiddelaars deel uit van de algemene regels. De gemeente moet deze algemene regels voor goed verhuurderschap handhaven ten aanzien van private verhuurders. 2. Het college van burgemeester en wethouders moet een laagdrempelig meldpunt inrichten. Gemeenten moeten dit meldpunt uiterlijk 1 januari 2024 gereed hebben. Hier kunnen ‘verzoeken tot handhaving’ gedaan worden. Ook kan de gemeente via het meldpunt in concrete situaties hulp bieden en woningzoekenden en huurders zo nodig naar andere bevoegde instanties doorverwijzen.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

3.2

Optioneel invoeren Voor gemeenten geldt dat ze de volgende zaken kunnen maar niet moeten uitvoeren: De gemeenteraad heeft de mogelijkheid om een vergunningplicht in te voeren. Dit gebeurt door vaststelling van de verhuurverordening. In de verhuurverordening bepaalt de gemeenteraad voor welke categorieën van woon- of verblijfsruimte de vergunningplicht geldt. De gemeente kan ervoor kiezen om een algemene verhuurvergunning (voor woonruimte) en/of een vergunningplicht voor arbeidsmigranten (voor verblijfsruimte) in te stellen. Bij een algemene vergunningplicht wijst de gemeenteraad in de verhuurverordening ook de gebieden aan waar deze vergunningplicht van toepassing is. Daarbij moet onderbouwd worden waarom de vergunningplicht voor de verhuur van woonruimte in de aangewezen gebieden noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. De vergunning voor arbeidsmigranten mag gemeentebreed worden ingevoerd en de leefbaarheid hoeft geen grondslag te zijn. Een onderbouwing van noodzakelijkheid en geschiktheid op gemeenteniveau volstaat. Is een vergunningplicht eenmaal ingevoerd, dan beoordeelt het college van burgemeester en wethouders met de in de wet gestelde eisen en mogelijke voorwaarden of de vergunning verleend of geweigerd moet worden. De gemeente kan geen eigen weigeringsgronden toepassen.

Verder moet het college van burgemeester en wethouders een ingevoerde vergunningplicht handhaven. Dat kan door oplegging van een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete. Ook kan een nieuw instrument ingezet worden: de ‘inbeheername’. Wanneer de gemeente kiest voor een vergunningstelsel geldt de vergunningplicht niet voor woningcorporaties. Indien er sprake is van verhuur door een gemeentelijk woonbedrijf geldt het vergunningstelsel wel. Op het moment dat een verhuurverordening van kracht wordt in een gemeente, en daarmee het verbod om in bepaalde gebieden te verhuren zonder verhuurvergunning, worden natuurlijk al woningen verhuurd. De verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de tijd om de juiste vergunningen aan te vragen.

3.3

De kernbegrippen woonruimte en verblijfsruimte In de wet wordt een onderscheid gemaakt tussen woonruimte en verblijfsruimte: Een woonruimte is een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning, alsmede een kavel die bestemd is voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten (artikel 1 Wet goed verhuurderschap); De begripsbepaling van ‘woonruimte’ sluit aan bij de begripsbepaling van ‘woongelegenheid’ in de Woningwet 2015 en ‘woonruimte’ in de Huisvestingswet 2014. Hierbij gaat het zowel om zelfstandige als onzelfstandige woonruimte. Een verblijfsruimte is een gebouw of deel van een gebouw dat bestemd is of gebruikt wordt voor de huisvesting van arbeidsmigranten (artikel 1 Wet goed verhuurderschap). Kortom; elke woonvorm is een verblijfsruimte indien hier een arbeidsmigrant verblijft, dit ongeacht of sprake is van een woonruimte. Arbeidsmigranten wonen in veel gevallen niet in reguliere woonruimten, maar bijvoorbeeld in (sta)caravans of in speciale ‘hotels’ (logies). Dergelijke gebouwen of

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

7

gebouwdelen vallen vaak niet onder het begrip ‘woonruimte’, maar wel onder het begrip ‘verblijfsruimte’. Ter illustratie: een peuterspeelzaal is geen woonruimte, maar mocht dit gebruikt worden voor huisvesting van arbeidsmigranten dan is sprake van een verblijfsruimte, en is de Wet goed verhuurderschap van toepassing. Als een appartement of eengezinswoning verhuurd wordt aan arbeidsmigranten zijn de algemene regels van toepassing, of een arbeidsmigrant nu in een woon- of verblijfsruimte gehuisvest is. Wie is een arbeidsmigrant? De begripsbepaling van de verblijfsruimte moet in samenhang met de begripsbepaling van ‘arbeidsmigrant’ gelezen te worden. Een arbeidsmigrant is een onderdaan van een andere lidstaat van de Europese Unie die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft, en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten (Artikel 1 Wet goed verhuurderschap). Het bepalen wanneer werkzaamheden een ‘tijdelijk karakter’ hebben is lastig en maatwerk. Een aantal indicatoren biedt hier echter handvatten voor. Het begrip ‘tijdelijke werkzaamheden’ heeft betrekking op ‘tijdelijk werk’. Tijdelijk werk zit enerzijds in de duur/vastigheid van de werkzaamheden, maar ook in de intentie van de arbeidsmigrant. Met name dit laatste is lastig vast te stellen. Temeer omdat de arbeidsmigrant vaak niet exact weet voor welke duur hij/zij in Nederland zal of wil verblijven.

Wel zou gekeken kunnen worden naar de sector waarin de werknemer werkt. Het werk in de tuinbouw is bijvoorbeeld vaak seizoensgebonden. De feitelijke verblijfsduur is afhankelijk van meerdere factoren. Gemeenten kunnen bij het bepalen van de tijdelijkheid van de werkzaamheden kijken naar: 1. Het type arbeidscontract. Kortgezegd alle vormen van (tijdelijke) arbeidscontracten, behalve het contract voor onbepaalde tijd (ook wel een vast contract). Tijdelijke contracten zijn onder meer: tijdelijk contract, uitzendcontract, detacheringscontract, oproepcontract (nul-uren en min/max-contract), en een modelovereenkomst/overeenkomst van opdracht. 2. De inschrijving in de Registratie Niet-Ingezetenen (RNI). Een andere indicator voor een tijdelijk verblijf is de registratie van de arbeidsmigrant in het RNI. De gemeente kan kijken of personen op een adres staan ingeschreven als ingezetene of als niet-ingezetene (tijdelijk verblijf). Hierbij aangetekend dat mensen die korter dan 4 maanden in Nederland zich kunnen inschrijven in het RNI. Na die tijd volgt inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP). Er kunnen dus ook arbeidsmigranten ‘gevonden’ worden in het BRP. Zelfstandig of onzelfstandig? Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegangsdeur die de bewoner van binnen en buiten op slot kan doen.

In de woning moeten in elk geval aanwezig zijn: een eigen woon(slaap)kamer; een eigen keuken met aanrecht, aan- en afvoer voor water en een aansluitpunt voor een kooktoestel; en een toilet met waterspoeling. Is dit niet het geval is sprake van een onzelfstandige woning. Tot de zelfstandige woningen worden ook de ‘onvrije’ woningen gerekend. Een onvrije woning of onvrije etage is een woning waarvan de vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke gang of hal. Maar met eigen keuken en toilet. De vertrekken zijn daarbij afsluitbaar.

8

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Samenvattend

Goed verhuurderschap

7 algemene regels voor goed verhuurderschap

Meld- en informatiepunt

Vergunningstelsels

(landelijke verplich�ng)

(landelijke verplich�ng)

(Op�oneel)

Algemene verhuurvergunning (Reguliere woningen)

Discriminatie

Verhuurvergunning arbeidsmigranten (verhuur van verblijfsruimte)

Informatieplicht Intimidatie Begrenzing in rekening te brengen servicekosten Begrenzing waarborgsom Verbod dubbele bemiddelingskosten bemiddelaars Schriftelijkheidsvereiste

3.4

To-do list Onderwerp

Actie

Toelichting

Meldpunt

Inrichten en organisatorisch onderbrengen van het meldpunt, zoveel mogelijk aansluitend bij bestaande werkwijzen (bv. via het gemeentelijke Klant Contact Centrum).

Keuze: zelf doen of samen met gemeenten in de regio invullen?

Opstellen werkprocessen en interne afspraken voor behandeling meldingen. Afstemmen en afspraken maken met andere direct betrokkenen buiten de gemeentelijke organisatie.

Zoals een huurteam (indien in een gemeente aanwezig), een gemeentelijke antidiscriminatievoorziening, de woningcorporatie(s), een juridisch loket of rechtswinkel, de Inspectie SZW, het Openbaar Ministerie en de Politie.

In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten. Verlenen van de benodigde mandaten. College besluit tot instelling meldpunt.

Zie artikel 4 van de wet.

Organiseren van registratie van meldingen (ook met oog op het kunnen genereren van managementinformatie).

Aansluiting zoeken bij bestaande gemeentelijke meldsystemen verdient aanbeveling.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

9

Onderwerp

Actie

Toelichting

Toezicht en handhaving

Organisatorisch onderbrengen van toezicht en handhaving.

Uitwerken handhavingsprotocol en prioritering in toezicht.

Opstellen werkprocessen en interne afspraken.

Inclusief afstemming binnen gemeentelijke organisatie.

In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten. Aanwijzen van toezichthouders. Inregelen inbeheername

Zie artikel 18 van de wet en hoofdstuk 5 Awb.

(Desgewenst) Organisatorisch onderbrengen van deze Zelf doen, samen met andere doen of laten doen? taak . Opstellen werkprocessen en interne afspraken.

Inclusief afstemming binnen gemeentelijke organisatie.

Beleid over huurprijshoogte, minimaal noodzakelijke voorzieningen, hoogte beheervergoeding.

Zie artikel 13, 14 en 15 van de wet.

Beleid voor beoordeling verhuurplan.

Zie artikel 15 van de wet.

Opnemen van instrument ‘inbeheername’ in handhavingsbeleid en -aanpak. In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten. Verlenen van de benodigde mandaten. Communicatie

Inrichten informatievoorziening op gemeentelijke website. Brede publiekscampagne.

Voor bekendmaken gemeentelijke meldpunt en rollen en verantwoordelijkheden verschillende betrokkenen.

Keuze: wel of geen algemene voorlichting aan verhuurders over ‘goed verhuurderschap’ als bedoeld in artikel 2 van de wet.

Bijvoorbeeld: aan de hand van ‘best practices’ aangeven wanneer in ieder geval sprake is van goed verhuurderschap en discriminatie.

Bij een keuze voor het invoeren van een of beide vergunningstelsels: Onderwerp

Actie

Vergunningplicht

Keuze maken of een vergunningsstelsel noodzakelijk is. Beschrijf de aanleiding, onderbouw de noodzaak en geschiktheid van de in te voeren vergunningplicht(en). Bepaal de reikwijdte van de vergunningplicht(en).

Toelichting

Zie artikel 5 van de wet.

Kies de voorwaarden die behoren bij de vergunning. Deze voorwaarden zijn limitatief opgenomen in de wet. Organisatorisch onderbrengen van de behandeling van vergunningaanvragen. Opstellen werkprocessen en interne afspraken.

Inclusief afstemming binnen gemeentelijke organisatie.

In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten. Aanpassen van de legesverordening. Verlenen van de benodigde mandaten. Communicatie

Inrichten informatievoorziening op gemeentelijke website. Brede publiekscampagne.

Voor bekendmaken invoeren vergunningplicht.

De Wet goed verhuurderschap treedt op 1 juli 2023 in werking. Voor de verschillende onderdelen van de wet zijn er overgangstermijnen opgenomen. De gemeentelijke verplichting tot het inrichten van het meldpunt treedt op 1 januari 2024 in werking. Dat neemt niet weg dat de gemeente al eerder kan starten met het meldpunt. Het is aan te bevelen dat een gemeente het meldpunt, toezicht, handhaving en communicatie eerder dan deze datum gereed hebben. Gemeenten kunnen al met ingang van 1 juli 2023 een vergunningplicht invoeren.

10

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

4 Aanleiding en context De algehele schaarste op de woningmarkt verzwakt de positie van huurders. Dit leidt regelmatig tot misstanden waartegen huurders zich lastig kunnen verweren. Het gaat dan bijvoorbeeld om discriminatie of intimidatie door verhuurders en verhuurbemiddelaars of om verhuurbemiddelaars die stelselmatig onterechte bemiddelingskosten bij aspirant-huurders in rekening brengen. Om hier iets aan te doen is er nu de Wet goed verhuurderschap. 4.1

Waarom deze wet? Overleg met de sector leidde tot de in 2018 gestarte aanpak goed verhuurderschap. Deze aanpak bestond uit maatregelen en pilots op het gebied van voorlichting, zelfregulering, en handhaving. De uitkomsten van de aanpak onderstreepten de noodzaak voor gemeenten om met nieuwe wettelijke instrumenten goed verhuurderschap te bevorderen en malafide verhuurderschap beter aan te pakken: het bestaande instrumentarium voor gemeenten was ontoereikend om goed verhuurderschap te bevorderen en ongewenste verhuurgedragingen krachtig en effectief aan te pakken. Daarbij werd gedacht aan de introductie van een basisnorm voor goed verhuurderschap, neergelegd in landelijke algemene regels. Aanvullend werd gedacht aan de invoering van een wettelijke grondslag voor het instellen van een gebiedsgerichte verhuurvergunning met landelijk geüniformeerde voorwaarden. Parallel aan de aanpak goed verhuurderschap presenteerde het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten, dat onder leiding stond van dhr. Roemer, in november 2020 haar tweede adviesrapport. Dit rapport zette de schijnwerper op de praktijk van de arbeidsmigrant in Nederland. Zij dienen gedurende de periode dat ze in Nederland verblijven op een menswaardige wijze gehuisvest te worden. De commissie concludeerde dat de huisvesting van arbeidsmigranten in Nederland regelmatig een gevaar oplevert voor de veiligheid en gezondheid.

Het Aanjaagteam heeft ook aanbevelingen gedaan die in deze wet zijn overgenomen. Allereerst de bevoegdheid tot het invoeren van een verhuurvergunning. Verder maakt de wet goed verhuurderschap het in lijn met de adviezen van de commissie Roemer, mogelijk voor gemeenten om aan de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten de voorwaarde te koppelen dat aan een arbeidsmigrant of een huishouden een afzonderlijke afsluitbare verblijfsruimte (slaapkamer) in gebruik gegeven wordt, die voldoet aan de daarvoor geldende eisen van de bouwregelgeving. Als laatste is ook overgenomen dat de huurovereenkomst naast schriftelijk ook separaat van de arbeidsovereenkomst dient te worden vastgelegd.

4.2

Welke sturingsmogelijkheden zijn er al? Er bestaat een aantal wettelijke instrumenten waarmee de rijksoverheid en de gemeente stuurt op goed verhuurderschap of aan dit thema verwante onderwerpen. Het gaat hierbij zowel om landelijke regelgeving (huurbescherming, bouwregelgeving, strafrechtelijk verbod van discriminatie en intimidatie) als om gemeentelijk instrumentarium (bestemmingsplan en huisvestingsverordening). Hieronder bespreken we deze beknopt.

Huur(prijs)bescherming Huurders hebben meestal huurbescherming, waardoor de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan beëindigen. Verder geldt er huurprijsbescherming, waardoor huurders van woonruimte in de gereguleerde sector de mogelijkheid hebben om na het ingaan van de huurovereenkomst de Huurcommissie te verzoeken om de aanvangshuur te beoordelen. De Huurcommissie doet dit aan de hand van de criteria van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Ook kan de Huurcommissie

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

11

worden ingeschakeld voor het beoordelen van de onderhoud en gebreken in relatie tot het verlagen van de huurprijs naar aanleiding hiervan. Wanneer een huurder geen gebruik maakt van de mogelijkheid om naar de Huurcommissie te stappen, is het volgens het principe van contractvrijheid niet verboden voor de huurder en de verhuurder om een hogere huurprijs overeen te komen. Dit levert in de praktijk een hybride systeem op: het WWS is wel afdwingbaar (voor gereguleerde huurovereenkomsten), maar niet dwingend. Strafrechtelijk verbod op discriminatie en intimidatie Intimidatie en discriminatie zijn verboden en strafbaar op grond van het Wetboek van Strafrecht. Daarnaast kan bij discriminatie op grond van de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) en de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz) een uitspraak worden gevraagd aan het College van de Rechten van de Mens1. Desondanks is het voor gemeenten vrijwel onmogelijk om (publiekrechtelijk) op te treden tegen verhuurders die intimideren en discrimineren omdat zij hier geen bevoegdheden toe hebben. Dit is veranderd met de Wet goed verhuurderschap. Handhaving op het Bouwbesluit 20122 Onder goed verhuurderschap valt ook een goed onderhouden woning.

Op basis van de Woningwet zijn er in het Bouwbesluit 2012 regels gesteld omtrent het bouwen, de staat en het gebruik van bouwwerken met betrekking tot onder andere de gezondheid of veiligheid. De gemeente moet bij overtreding hiervan handhaven. Dit kan onder meer door het opleggen van een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Daarnaast kan de gemeente ook overgaan tot sluiting en inbeheername als overtredingen van deze regels gepaard gaan met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of veiligheid. Het bestemmingsplan3 Op basis van de Wet ruimtelijke ordening zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening in het bestemmingsplan de bestemmingen van gronden en de daarop gelegen bouwwerken vastgelegd. Het gaat daarbij vaak om maximale bouwhoogte, maximaal bouwoppervlakte of bebouwingspercentage. Maar bestemmingsplannen kunnen ook regels over splitsing of verkamering (omzetting) bevatten. De gemeentelijke huisvestingsverordening De Huisvestingswet 2014 biedt mogelijkheden om in de huisvestingsverordening ongewenste vormen van bewoning en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad tegen te gaan. Per 1 januari 2022 kunnen gemeenten op basis van de Huisvestingswet 2014 in de huisvestingsverordening ook gebieden aanwijzen waarin het verhuren van een gekochte woning vergunningplichtig is (de opkoopbescherming).

Daarnaast kunnen gemeenten in de huisvestingsverordening ook regels opnemen over woonruimteverdeling en de toeristische verhuur van woonruimte. De huisvesting van arbeidsmigranten Gemeenten hebben geen specifieke instrumenten met betrekking tot de huisvesting van arbeidsmigranten. De Wet goed verhuurderschap moet bijdragen aan het verantwoordelijk verhuurgedrag in de huisvesting van arbeidsmigranten en een beter voorzieningenniveau. Deze voorzieningen worden niet via de Woningwet en Bouwbesluit 2012 geëist, maar zijn wel essentieel voor het welzijn van arbeidsmigranten. Daarnaast wordt het bestemmingsplan en de handhaving van de regels uit het Bouwbesluit 2012 (o.a. op het vlak van overbewoning) ingezet om grip te krijgen op dit onderwerp. Er is verder reeds sturing mogelijk op de omzetting van bestaande woningen op grond van de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet/het Bouwbesluit.

1 Van discriminatie is sprake wanneer ongeoorloofd direct/indirect onderscheid wordt gemaakt op grond van: ras, afkomst, godsdienst/levensovertuiging, geslacht, zwangerschap, nationaliteit, seksuele gerichtheid, politieke gezindheid en burgerlijke staat. 2 Vanaf 1 januari 2023 het Besluit bouwwerken leefomgeving op basis van de Omgevingswet. 3 Vanaf 1 januari 2023 het omgevingsplan op basis van de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving.

12

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

5 Algemene regels en meldpunt, in detail 5.1

Reikwijdte van de algemene regels De regels van goed verhuurderschap (hierna: de algemene regels) zijn van toepassing op elke situatie waarin woonruimte of verblijfsruimte verhuurd wordt en stellen eisen aan het gedrag van verhuurders (inclusief onderverhuurders) en woonruimtebemiddelaars, de woningcorporaties (én hun dochterondernemingen): • de meeste algemene regels gelden voor zowel de verhuur van woonruimte als de verhuur van verblijfsruimte (zie paragraaf ); • aanvullend gelden een aantal algemene regels uitsluitend voor de verhuur van verblijfsruimte (zie paragraaf ).

5.2

Inhoud van de algemene regels In de algemene regels van artikel 2 van de wet heeft de wetgever beschreven wat onder goed verhuurderschap wordt verstaan. Zeven elementen staan daarbij centraal: 1. de verhuurder onthoudt zich van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie); 2. de verhuurder onthoudt zich van iedere vorm van intimidatie; 3. de verhuurder brengt geen waarborgsom in rekening die hoger is dan tweemaal de huurprijs. Hiervoor wordt een nieuw artikel opgenomen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 261b); 4. de verhuurder legt de huurovereenkomst schriftelijk vast; 5.

de verhuurder verstrekt schriftelijk informatie aan de huurder over: • de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen; • indien een waarborgsom in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld; • de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen; • de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen4; en • indien servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt. 6. de verhuurder brengt geen andere servicekosten in rekening dan opgenomen in de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; 7. Specifiek voor verhuurbemiddelaars geldt aanvullend dat zij geen dubbele bemiddelingskosten in rekening mogen brengen. Dit gold al op grond van artikel 417, vierde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, maar wordt nu ook voor de gemeente handhaafbaar.

4 Ook het goed onderhouden van een woning is goed verhuurderschap. Gemeenten hebben echter op basis van de Woningwet al handhavingsmogelijkheden op dit vlak (zie paragraaf ). Daarom is dit geen algemene regel. Wel creëert de wet goed verhuurderschap de mogelijkheid voor gemeenten om aan de verhuurvergunning de voorwaarde te verbinden dat een verhuurder een onderhoudsplan opstelt en uitvoert, waarover meer in paragraaf onderhoudsplan .

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

13

Ad 1)

Ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie) Het maken van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie) is in het Wetboek van Strafrecht verboden. Voorbeelden van discriminatie zijn het maken van ongerechtvaardigd onderscheid op grond van ras, geloofsovertuiging, politieke overtuiging, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid, burgerlijke staat, handicap of chronische ziekte. Het hoeft niet noodzakelijk alleen om uitsluiten te gaan, ook het verbinden van extra eisen aan een overeenkomst voor bepaalde mensen of het opzeggen van de huurovereenkomst van alleen bepaalde mensen kan discriminatie zijn. Om te voorkomen dat verhuurders en huurbemiddelaars zich schuldig maken aan ongerechtvaardigd onderscheid, moeten zij (gegeven artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap): • een heldere en transparante selectieprocedure hanteren (bv. zoals gebruikelijk in de toewijzing van woningen door woningcorporaties); • objectieve selectiecriteria gebruiken en communiceren bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte5; en • de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders motiveren.

Ter uitvoering hiervan geldt op grond van artikel 3 van de Wet goed verhuurderschap dat verhuurders en verhuurbemiddelaars: • in ieder geval over een werkwijze beschikken die gericht is op voorkoming van woondiscriminatie, en in het kader van die werkwijze doeltreffende maatregelen nemen en uitvoeren. Verhuurders en huurbemiddelaars moeten ook hun werknemers die huurovereenkomsten sluiten of die voorbereiden, informeren en instrueren zodat zij woondiscriminatie kunnen herkennen en voorkomen; • werkwijze en maatregelen aanpassen als de daarmee opgedane ervaring daartoe aanleiding geeft; • de werkwijze en de daarbij behorende maatregelen schriftelijk vastleggen; en • ervoor zorgen dat eenieder kennis kan nemen van de actuele werkwijze. Om een verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder van een woon- of verblijfsruimte in staat te stellen om een schriftelijke werkwijze op te stellen geldt een implementatietermijn, waarbij wordt uitgegaan van een periode van minimaal negen maanden na publicatie van de wet. De rechten van huurders en de plichten van verhuurders op dit gebied worden uitgelegd in een door het ministerie gemaakte brochure in het kader van de bewustwordingscampagne ‘Wijs discriminatie de deur’. Deze brochure kan hier worden gedownload.

Als er onterecht onderscheid wordt gemaakt zonder dat er een relatie is met de verhuur van woonruimte, is de Wet Goed verhuurderschap niet van toepassing. De gemeente kan de melder dan doorverwijzen naar een antidiscriminatievoorziening (ADV). De Wet gemeentelijke antidiscriminatievoorzieningen (Wga) is sinds 2009 in werking. De wet verplicht gemeenten om burgers toegang te geven tot een antidiscriminatievoorziening. Ook moeten gemeenten ervoor zorgen dat incidenten geregistreerd worden. Zie hiervoor ook de website Discriminatie.nl, de website van de Nederlandse antidiscriminatievoorzieningen.

Ad 2)

Intimidatie Verhuurders en huurbemiddelaars dienen zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie. Dit betekent dat woningzoekenden, huurders maar bijvoorbeeld ook omwonenden van een verhuurde woning zonder vrees voor represailles verzoeken of klachten bij de verhuurder en verhuurbemiddelaar kunnen indienen. Bij intimidatie kan in eerste instantie gedacht worden aan het toepassen of dreigen met verbaal,

5 Hierbij aangetekend niet openbaar aanbieden ook mogelijk blijft (bijvoorbeeld aan een studerend kind met vrienden et cetera).

14

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

psychisch, fysiek of seksueel geweld, maar binnen de verhuurrelatie kan intimidatie ook de vorm hebben van het dreigen met of daadwerkelijk: • achterwege laten van noodzakelijk onderhoud; • niet-verstrekken van voorzieningen waarop de huurder recht heeft; of • niet-terugbetalen van borgsommen. Een verhuurder of verhuurbemiddelaar die zich onthoudt van iedere vorm van intimidatie gaat onder meer op een juiste wijze en met respect voor de huurder om met klachten, hanteert geen vormen van verbale, fysieke of seksuele bedreiging of intimidatie, saboteert geen voorzieningen waar de huurder recht op heeft en gaat niet over tot het chanteren van de huurder. Voorbeelden van laatstgenoemde zijn bijvoorbeeld door te dreigen met het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract, het opzeggen van de bestaande huurovereenkomst, het zonder toestemming binnentreden van de woning en het dreigen met uit huis zetten van de huurders. Samenloop straf- en publiekrecht Bij discriminatie en intimidatie is niet uit te sluiten dat in incidentele gevallen sprake is van samenloop tussen het straf- en bestuursrecht. Als een woningzoekende of huurder te kennen geeft dat er aangifte is gedaan en het Openbaar Ministerie tot vervolging over is gegaan of zal gaan, zal de gemeente afzien van het opleggen van een bestuurlijke boete (dit volgt uit artikel 5:44 Awb).

Een bestuurlijke herstelsanctie – een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom – kan eventueel wel opgelegd worden, mits die effectief en passend is. Het feit dat een bestuurlijke boete in deze situatie niet wordt opgelegd heeft wel de consequentie dat deze sanctie niet meer ‘meetelt’ als grondslag voor het overgaan tot inbeheername, of het intrekken van een vergunning, waarover meer in paragraaf . Het Openbaar Ministerie en de gemeente moeten in dit verband criteria formuleren onder welke omstandigheden voor de bestuurlijke of de strafrechtelijke afdoening wordt gekozen. Op basis van artikel 5:44 Awb moet er overleg zijn tussen het bestuursorgaan en het OM in het geval van een gedraging die beboet kan worden, maar tevens een strafbaar feit is. Dit overleg hoeft echter niet per keer (per individueel geval) plaats te vinden, indien hierover al afspraken gemaakt zijn tussen het OM en het bestuursorgaan. Dergelijke afspraken kunnen worden neergelegd in een convenant of een vervolgingsrichtlijn. Een dergelijke overeenkomst hoeft niet te worden gepubliceerd. Deze criteria dienen te worden neergelegd in een convenant of in de vervolgingsrichtlijnen van het Openbaar Ministerie.

De gemeente kan een bestuurlijke boete opleggen indien de officier van justitie aan de gemeente heeft medegedeeld dat geen strafvervolging wordt ingesteld of indien de gemeente binnen dertien weken geen reactie van de officier van justitie heeft ontvangen. De gemeente kan dus altijd optreden tegen intimidatie van woningzoekenden en huurders, maar er kan niet tweemaal een sanctie volgen voor hetzelfde vergrijp. Voor de overige regels van goed verhuurderschap geldt overigens dat er geen samenloop tussen het straf- en bestuursrecht zal optreden, omdat handhaving van deze regels niet in het strafrecht geregeld is. Ad 3)

Begrenzing waarborgsom Op dit moment zijn er nog geen wettelijke regels over de hoogte van de waarborgsom. Vanuit het oogpunt van de bescherming van de huurder is dit opgenomen in de Wet goed verhuurderschap. In de algemene regels is bepaald dat een verhuurder geen waarborgsom mag rekenen die hoger is dan hetgeen daarover in het Burgerlijk Wetboek is bepaald. Het Burgerlijk Wetboek krijgt hiertoe een nieuw artikel, waarin de hoogte van de waarborgsom wordt gemaximeerd op tweemaal de kale aanvangshuurprijs. Hiermee wordt voorkomen dat de waarborgsom in de praktijk een extra financiële drempel is die de kansenongelijkheid op de woningmarkt vergroot. Door de borg te maximeren worden ook onredelijk hoge borgsommen voorkomen, en wordt het financieel risico bij afhandeling van de borgsom voor de huurder kleiner. Het

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

15

uitgangspunt op basis van het Burgerlijk Wetboek is dat dit alleen geldt voor nieuwe overeenkomsten. In de nieuwe bepaling van het Burgerlijk Wetboek wordt ook vastgelegd dat de huurder de waarborgsom binnen veertien dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst terugontvangt. Dit is anders als er schade aan de woning wordt geconstateerd waarvan de verhuurder voldoende aannemelijk kan maken dat deze is veroorzaakt door de huurder. In dat geval wordt de waarborgsom binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder terugbetaald, na verrekening van de kosten die de verhuurder aantoonbaar heeft gemaakte voor het herstel van de schade. Verder vinden terugbetaling en verrekening ook binnen dertig dagen plaats na de beëindiging van de huurovereenkomst indien de huurder de verschuldigde huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding nog niet heeft voldaan. Met de nieuwe bepaling in het Burgerlijk Wetboek wordt ook duidelijk wat wél en wat níét mag worden verrekend met de waarborgsom. Enkel achterstallige huur, servicekosten, energieprestatievergoeding en de schade aan het gehuurde die voor rekening komt van de huurder, mogen worden verrekend met de waarborgsom. Andere kosten, zoals administratiekosten mogen niet met de waarborgsom verrekend worden.

Ook wordt bepaald dat de verhuurder de huurder schriftelijk informeert over een verrekening die wordt toegepast op de waarborgsom. Daarbij verstrekt de verhuurder een volledige kostenspecificatie aan huurder wordt verstrekt. Ook dit strekt tot het bieden van meer zekerheid aan huurders. Binnen de Wet goed verhuurderschap kan gehandhaafd worden op de hoogte van de waarborgsom en de informatieplicht over de betreffende waarborgsom. Het is niet mogelijk om te handhaven op het niet terugbetalen van de waarborgsom aan de voormalige huurder. Ad 4)

Schriftelijkheidsvereiste Op grond van artikel 7:201 BW is er sprake van een huurovereenkomst wanneer de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, om een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Er moet dus aan twee eisen worden voldaan: (1) het gaat om het verschaffen van gebruik van een zaak door een verhuurder, en (2) er is sprake van een tegenprestatie van de huurder. Wordt aan één van de twee essentialia niet voldaan, dan is geen sprake van een huurovereenkomst. Hierbij geldt dat beide elementen voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn. Oftewel, tussen partijen moet duidelijk zijn welke zaak precies wordt verhuurd en welke tegenprestatie (geldsom of eventueel betaling in natura) de huurder hiervoor verschuldigd is. Volgens het Burgerlijk Wetboek is de wijze waarop een huurovereenkomst wordt aangegaan vormvrij. Dit betekent dat een huurder en verhuurder een huurovereenkomst ook mondeling kunnen aangaan. Via de Wet goed verhuurderschap wordt bepaald dat een verhuurder of de verhuurbemiddelaar verplicht is om de (al dan niet mondeling overeengekomen) huurovereenkomst op schrift vast te leggen. Deze verplichting is uitsluitend van toepassing op huurovereenkomsten die worden afgesloten na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.

Het opnemen van het schriftelijkheidsvereiste in de algemene regels leidt niet tot een aanpassing van het Burgerlijk Wetboek. Het blijft dus mogelijk om mondeling een rechtsgeldige huurovereenkomst te sluiten en de wijze waarop een huurovereenkomst kan worden aangegaan blijft vormvrij. In de praktijk worden soms zogenaamde ‘ontduikingsconstructies’ toegepast, bijvoorbeeld om onder het wettelijke huurbeschermingsregime uit te komen. Huurders en verhuurders proberen dan de overeenkomst anders noemen of de inhoud zodanig vorm te geven dat er geen sprake is van een huurovereenkomst. Juridisch geldt echter maar één ding; als aan de twee wettelijke eisen van artikel 7:201 BW is voldaan, is sprake van een huurovereenkomst.

16

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Ad 5)

Informatieverstrekkingsplicht Verhuurders en verhuurbemiddelaars zijn verplicht om huurders schriftelijk te informeren over hun rechten en plichten als huurder. Het gaat hierbij onder meer om: • de wettelijke rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen; • indien een waarborgsom in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld; • indien servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt; • de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente; en • de contactgegevens van een contactpunt waar een huurder terecht kan in het geval van vragen of problemen die gerelateerd zijn aan het gehuurde. In het geval van grotere verhuurders kan een contactpunt bijvoorbeeld een klantenservice betreffen. Bij kleinere verhuurders kan dit ook een contactpersoon zijn. De rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde die al in de (schriftelijke) huurovereenkomst staan, zijn uitgezonderd van de informatieplicht.

Zo wordt voorkomen dat dubbele informatie moet worden verstrekt. De inhoud van de informatieplicht krijgt een verdere uitwerking in de Regeling goed verhuurderschap die 1 juli 2023 inwerking treedt.6 Zijn huurovereenkomsten afgesloten voor de inwerkingtreding van deze wet, dan verstrekt de verhuurder de vereiste informatie uiterlijk één jaar na het tijdstip van inwerkingtreding (1 juli 2024) aan de huurder. Het ligt voor de hand dat verhuurders hiervoor aansluiting zoeken bij een regulier moment van communicatie met de huurders. Bijvoorbeeld bij de jaarlijkse huurverhoging. Dit betekent niet dat, indien het een mondelinge huurovereenkomst betreft die voor de inwerkingtreding van deze wet is afgesloten, de huurovereenkomst op schrift gesteld moet worden. Het betreft uitsluitend de informatie over de rechten en plichten aangaande het gehuurde en de elementen die in artikel 2 onder de informatieverstrekkingsplicht worden genoemd. Het komt voor dat verhuurders bij het aangaan van de huurovereenkomst misbruik maken van de servicekosten. Daarnaast zijn er verhuurders die tijdens de verhuur over de scheef gaan met betrekking tot de servicekosten. In de wet is daarom geregeld dat bij het aangaan van een huurovereenkomst de huurder schriftelijk geïnformeerd wordt over de servicekosten en de jaarlijkse afrekening ervan.

Op die manier kunnen gemeenten via de informatieplicht ook de informatievoorziening van verhuurders aan de huurder over de servicekosten handhaven. Daarnaast kunnen gemeenten ook handhaven op de wijze waarop de servicekosten daadwerkelijk in rekening worden gebracht. Dit moet plaatsvinden vinden overeenkomstig de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit alles verkleint de mogelijkheden van verhuurders om servicekosten als een verdienmodel te gebruiken. Oneigenlijke toepassing van de servicekosten zijn handhaafbaar met behulp van de Wet goed verhuurderschap.

6 Bij ministeriële regeling kunnen nadere regels worden gegeven over de informatie die de verhuurder gelet op de in artikel 2, tweede lid, onderdeel e, onder 1°, van de Wet goed verhuurderschap aan de huurder moet verstrekken. Deze regeling is bij het schrijven van deze handreiking in concept gereed en vrijgegeven voor consultatie. De definitieve versie van de regeling wordt t.z.t. door de rijksoverheid gepubliceerd. Het concept kan worden gevonden op de website internetconsultatie.nl.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

17

5.3

Algemene regels arbeidsmigranten Twee van de in de wet opgenomen algemene regels gelden specifiek voor verhuur aan arbeidsmigranten: • de huurovereenkomst en de arbeidsovereenkomst zijn niet in hetzelfde document vastgelegd. Dit draagt bij aan een betere scheiding tussen ‘baan en bed’. Hiermee wordt de arbeidsmigrant voor zijn huisvesting minder afhankelijk van de werkgever en eindigt de huurovereenkomst niet langer automatisch wanneer de arbeidsovereenkomst eindigt. Deze verplichting is uitsluitend van toepassing op huurovereenkomsten die worden afgesloten na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet. • Aan arbeidsmigranten dient de verhuurder of verhuurbemiddelaar de in paragraaf 5.2 bedoelde informatie te verstrekken in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal gebruikt kan worden die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. De verhuurder of verhuurbemiddelaar moet nagaan of een arbeidsmigrant een bredere voertaal (voldoende) machtig is, of enkel zijn/haar moedertaal. De verhuurder of verhuurbemiddelaar mag er dus niet zomaar vanuit gaan dat een arbeidsmigrant meerdere talen machtig is. De huurovereenkomst zelf is van deze verplichting uitgezonderd, omdat de Nederlandse taal de taal is in het bestuurlijk- en het rechtsverkeer.

Voor huurovereenkomsten die worden aangegaan na het tijdstip van inwerkingtreding van de wet, moet deze informatie op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst verstrekt worden. Voor huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor inwerkingtreding van deze wet geldt hiervoor een termijn van uiterlijk drie maanden na inwerkingtreding van de wet.

Belang van communicatie Met gerichte communicatie kan de gemeente verhuurders, verhuurbemiddelaars, woningzoekenden, huurders, arbeidsmigranten en hun werkgevers bereiken. De communicatie moet laagdrempelig, duidelijk en op de doelgroep afgestemd zijn. Bij de communicatie richting arbeidsmigranten wordt een voor deze doelgroep begrijpelijke taal gebruikt. Inventariseer, welke talen binnen de gemeente gebruikt moeten worden en hoe deze doelgroep bereikt kan worden. Ook op de website rijksoverheid.nl wordt algemene informatie voor huurders en verhuurders op een toegankelijke manier ontsloten en wordt een uitleg van de wettelijke instrumenten gegeven. Voor de meer professionele partijen zal via de website www.volkshuisvestingnederland.nl inzichtelijk gemaakt worden wat de nieuwe wet voor hen betekent.

5.4

Meldpunt Bij het door het college van burgemeester en wethouders in te stellen meldpunt kunnen huurders (inclusief arbeidsmigranten), woningzoekenden, omwonenden en anderen terecht met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars. Daarmee vormt het meldpunt een belangrijke basis voor de gemeentelijke handhaving. Verder biedt de gemeente via het meldpunt hulp in concrete situaties en worden woningzoekenden zo nodig doorverwezen naar andere bevoegde instanties, zoals een huurteam (indien in een gemeente aanwezig), een gemeentelijke antidiscriminatievoorziening (zie paragraaf 2), de Huurcommissie, de (klachtencommissie van de) woningcorporatie of een juridisch loket of rechtswinkel. Gemeenten moeten dit meldpunt uiterlijk 1 januari 2024 ingericht hebben.

Het begint bij een melding… In de praktijk zal een melding doorgaans binnenkomen via een meldingssysteem. De melding wordt vervolgens beoordeeld. Afhankelijk van de uitkomst van de beoordeling wordt de melding óf administratief afgehandeld óf doorverwezen naar de juiste instantie óf intern verder doorgeleid ten behoeve van de handhaving. Schematisch ziet de werking van het meldpunt er als volgt uit:

18

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Figuur: Opvolging melding

Melding

Meldpunt

1e Check: gaat het om goed verhuurderschap? Zo ja: verdeel in:

Informatievraag

Handhavingsverzoek

Uit de praktijk: Een melding is al snel een handhavingsverzoek De gemeente kan ervoor kiezen het meldsysteem zo in te richten dat de melder expliciet kan aangeven of hij of zij met de melding ook een verzoek om handhaving indient. Ook wanneer de gemeente dit niet expliciet vraagt, blijkt overigens uit de jurisprudentie van de Raad van State dat een melding juridisch gezien al snel, als een verzoek om handhaving moet worden uitgelegd. Daarbij is een verzoek om handhaving ook een aanvraag om een beschikking (namelijk: een handhavingsbesluit) in de zin van artikel 1:3 Awb. Dit betekent dat het college op het handhavingsverzoek tijdig moet beslissen (conform artikel 4:13 Awb; d.w.z. binnen een redelijke termijn die in ieder geval niet langer is dan acht weken). Het inrichten van het gemeentelijk meldpunt Het meldpunt kan belegd worden bij een al bestaand meld-/informatiepunt van de gemeente. Het meldpunt kan, indien gewenst, door gemeenten gezamenlijk worden ingericht. Hierbij kunnen de gemeenten gebruik maken van de mogelijkheden die de Wet gemeenschappelijke regelingen (Wgr) biedt. Het meldpunt moet laagdrempelig benaderbaar zijn en kosteloos en anoniem melden van misstanden mogelijk maken.

Het meldpunt kan ontvangen meldingen doorgeleiden naar handhaving of de melders doorverwijzen naar instanties zoals een huurteam, een gemeentelijke antidiscriminatievoorziening (zie ook paragraaf 2) en de Huurcommissie. De huurder van een woningcorporatie (of een dochteronderneming) kan ook een melding doen bij het gemeentelijke meldpunt, de gemeente kan echter niet op woningcorporaties handhaven. Het ligt daarom voor de hand om het in de communicatie en op de online ‘meldpagina’ duidelijk te maken dat huurders van een corporatiewoning bij de interne klachtenprocedure van de woningcorporatie terecht kunnen (op grond van artikel 55b, Woningwet), mits het gaat over hun eigen woonruimte. Vanuit het uitgangspunt van de laagdrempeligheid ligt het voor de hand om de mogelijkheid tot melden en de informatievoorziening door het meldpunt aan te bieden in verschillende talen. Ook kan het eventuele vervolgtraject gefaciliteerd worden door een tolk. Beiden zijn echter niet verplicht. De gemeente moet hier zelf keuzes in maken, en kan veelal aansluiting zoeken bij bestaand gemeentelijk beleid. Bij een anonieme melding vermeldt de melder diens naam en andere persoonsgegevens niet. Anonieme meldingen zijn daardoor laagdrempeliger. Een anonieme melding kan echter wel het onderzoek door het meldpunt bemoeilijken. Het is belangrijk dat het meldpunt de melder hierover informeert.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

19

In de praktijk: Vormgeving meldpunt • In vele gemeenten zijn er al ‘huurteams’ of organisaties actief die huurders verder helpen met aan goed verhuurderschap verwante onderwerpen. Ook heeft elke gemeente verplicht een antidiscriminatievoorziening. Vaak zijn dit ook organisaties die een subsidierelatie met de gemeente hebben of door de gemeente worden ingehuurd voor het invullen van deze taak. Veelal hebben deze organisaties ook een eigen meldpunt, met reeds een goede lokale bekendheid. Het is zaak om deze bestaande organisaties in te bedden in de nieuwe structuur die op grond van de verplichte onderdelen van de Wet goed verhuurderschap ontstaat, en met alle betrokkenen te overleggen en afspraken te maken over de samenwerking in deze. Het is logisch om reeds bestaande meldpunten in eerste instantie te behouden, maar er wel voor te zorgen dat de meldingen via ‘een route’ worden opgevolgd. Ook het bepalen van de bijbehorende servicenormen vraagt aandacht: hoe snel moeten de verschillende stappen op elkaar volgen? Het is zaak deze aan betrokken huurders, eigenaar-verhuurders en bemiddelde partijen te kunnen melden, bij wijze van verwachtingenmanagement. Het organiseren van een zo efficiënt mogelijk proces helpt hierbij uiteraard iedereen. • Denk na over de wijze waarop ICT behulpzaam kan zijn in het organiseren van het werkproces en de informatiestroom.