CN Presentatie Brainport Smart Duistrict commissie 8 juli 2021

BRAINPORT SMART DISTRICT Commissie - Opiniërend 8 juli 2021

Stedenbouw / Grondexploitatie / Innovatiefinanciering INCLUSIEVE WIJK BSD

#Slim #Groen #Sociaal

Doel commissievergadering 8 juli 2021 Wat vragen wij aan uw commissie 1. Kennis te nemen van de presentaties over: a. de stand van zaken met betrekking tot de beoogde grondexploitatie BSD en bijbehorende uitgangspunten b. het campusmodel (gronduitgiftevorm), de externe financieringsbronnen en de gesprekken met de private partners en corporaties;

2. Aandachtspunten mee te geven voor de verdere uitwerking van de plannen BSD zoals gepresenteerd.

Agenda commissievergadering 8 juli 2021 Grondexploitatie

Campusmodel

- proces tot nu - Uitgangspunten - Begroot resultaat

-

Hoe kan het werken? Bijdrage inclusieve wijk Voor- en nadelen

Inclusieve wijk Externe financieringsbronnen - Uitrol 2021 & 2022

(Private) Partners -

Update gesprekken private partners en corporaties

Brainport Smart District: Een unieke kans, maar ook passend bij Helmond - Helmond heeft historie met ontwikkelen van wijken, afwijkend van de norm. Dierdonk-Brandevoort-BSD (Ook in het verleden vroeg dit bestuurlijke moed) - BSD biedt ruimte om letterlijk de tweedeling tegen te gaan. De wijk is immers gericht op inclusiviteit en het vergroten van begrip en acceptatie. Niet alleen innovatie op fysiek vlak, maar vooral ook maatschappelijke en sociale innovatie. - Naadloze aansluiting op de propositie van Brainport: daarin vragen we niet alleen middelen aan het Rijk, maar we bieden en brengen ook ontwikkelingen waar de recht van Nederland zijn voordeel mee kan doen. En: - Wijk waar de toekomst wordt gemaakt. Passend bij ‘Makers van de Toekomst’. Glasvezel/Slimme Mobiliteit/Wooninnovatie/Data: Wereldstad in Pocketformaat.

De financiële opgave - stand van zaken begin 2021 1. Grondexploitatie behorend bij plan UNSTUDIO – BSD; tekort ten opzichte van beschikbare gemeentelijke middelen jaarrekening 2019.  aanpassing plan nodig om financieel tekort te verkleinen.

2. Innovatiecomponent Brainport Smart District; geen middelen voor slimme infra en slimme woningen op dat moment.

Stand van zaken begin 2021

Grondexploitatie BSD op basis van plan ROB KRIER (Jaarrekening 2019, prijspeil 1-1-2020)

Grondexploitatie BSD op basis van plan UNSTUDIO (Jaarrekening 2019, prijspeil 1-1-2020)

Totale kosten

€ 226.000.000

Totale kosten

€ 185.000.000

Totale Opbrengsten

€ 190.000.000

Totale Opbrengsten

€ 109.000.000

Saldo Eindwaarde

- € 36.000.000

Saldo Eindwaarde

- € 76.000.000 (min)

Optimalisatie grondexploitatie BSD plan UNStudio Optimalisatiemogelijkheden

Opmerking

Meer woningen toevoegen +/+ 500

Door toevoegen woningen meer opbrengsten en bijdrage aan Woonopgave Regio

Aandeel “wonen/werken” verlagen van 80.000  40.000 m2 bvo (340 woningen extra)

Sluit beter aan bij marktvraag/behoefte, en creëert fysiek ruimte voor toevoegen woningen

Woningbouwprogramma typologieën optimaliseren

Marktconform maken van verhouding bebouwd volume, perceel en markt

Gebouwd parkeren  maaiveld parkeren Dure oplossing en weinig flexibel. Kostenbesparend en flexibel maken Aantal appartementen reduceren

Positief effect op verkleinen afzetrisico, echter niet veel op financieel resultaat.

Per sociale woning

Verhogen aandeel sociale woningen leidt niet tot beter financieel resultaat; wel tot betere voorwaarde inclusieve wijk.

Stedenbouwkundig Masterplan Brainport Smart Disctrict Masterplan permanent 2072 woningen

Mobiliteithubs

Natuurnetwerk

Tijdelijk 500 woningen

Woningbouwprogramma Brainport Smart District

• 2072 woningen (i.p.v. 1500) • 50% grondgebonden, 50% appartementen • 42% = “betaalbaar” (lage huur + midden huur + goedkope koop” • 25% sociale huur • 10% zelfbouw / vrijstaande bouw CPO

Samenvatting stedenbouwkundig Masterplan + programma 1) 2072 woningen, 25% sociale huur en 10% vrije kavels (CPO). 2) Ruimte voor toepassing sociale koop (koopprijs tot < € 250.000,-) als aanvulling op sociale huur. 3) 4 ha bedrijventerrein + 40.000 m2 woon/werken

4) Flexibel parkeersysteem, ruimte voor compensatie Natuur en veel groen rondom bebouwingsring. 5) Centraal Park voor ontmoeting en recreatie. 6) Goede basis voor innovatieve systemen op vlak van Water, Mobiliteit en Infrastructuur 7) Een gedifferentieerd woningbouwprogramma als ruggengraat voor bouwen aan inclusieve wijk + ruimte voor bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. 8) Inclusiviteit  partnerschip met collectief Helmondse woningcorporaties. Zij steunen dit programma en plan.

Grondexploitatie – kaders en uitgangspunten

1) Basis en kaders Brandevoort II: huidig bestemmingsplan en contracten waaronder HOA e.d. 2) Brandevoort II: 2 deelgebieden -> Brandevoort Zuid en toekomstig BSD 3) Gerekend met financiële rekenparameters zoals gebruikelijk bij alle grondexploitaties in Helmond (rekenrente / inflatie. 4) Er is voor het woningbouwprogramma gerekend met de grondprijzen zoals opgenomen in het grondprijzenbesluit 2021 voor reguliere woningen. 5) Grootste verschillen met Brandevoort: ander stedenbouwkundig concept en woningbouwprogramma, tijdelijke woningen, minder bedrijventerrein, groot centraal park en veel groen aan buitenrand. -> vooral verschil in grondopbrengsten. 6) Consequenties: nieuw bestemmingsplan  in de planning aan te bieden 2022 aan gemeenteraad o.b.v. gepresenteerd stedenbouwkundig plan en financiële cijfers.

Grondexploitatie mei 2021 - financiën Beoogd resultaat grondexploitatie

Risico’s & kansen 1) Financiele risico’s en onzekerheden

1) Saldo grondexploitatie: 34,5 mio negatief ncw

- plankosten/vtu

2) Voorziening jaarrekening 2020; 30,5 mio ncw

- lange termijn looptijd (20 jaar a.g.v. meer woningen en tijdelijke woningen)

(inclusief correctie jaarrekening 1,5 mio) 3) Tekort (opbrengsten minus kosten): € 4,0 mio (bij 25% sociale huur) 4) Na terugdraaien correctie jaarrekening: 2,5 mio

- ontwikkeling woningmarkt 2) Beheersmaatregelen - opbrengstenoptimalisatie niet-woningbouw

Alternatief: bij toepassing 18% sociale huur (i.p.v. 25%) circa 2,5 mio meer grondopbrengsten (nominaal!).

- Commercieel verkopen aangekochte

boerderijen. - samenwerkingsverband Corporaties

Alternatief: bij toepassing 30% sociale huur (i.p.v. 25%) € 1,5 mio minder grondopbrengsten (nominaal!).

Beeld is dat risico’s en beheersmaatregelen in balans zijn.

Deel 2: Innovatie met een grote i • BSD wordt geen standaard woonwijk. BSD wordt een Innovatieve woonwijk met hoog ambitieniveau. • Naast een grote gebiedsontwikkeling is het ook een langjarig proces dat aandacht en ‘onderhoud’ blijft vragen. • Daarnaast, huidige innovaties worden gewoon, nieuwe concepten en ideeën poppen op en moeten ruimte krijgen. • Dit moet structureel gefinancierd worden! Maar hoe? Uit onderzoek komen 2 kansrijke opties naar voren: 1. Campusmodel 2. Subsidies

Campus model - hoe werkt het? •

Entiteit / gemeente leent x miljoen tegen circa 1% rente (30 jaar vast).

•

Entiteit neemt de grond af van de GREX van Helmond (per jaar/tranches).

•

Entiteit verkoopt de grond niet aan de nieuwe bewoners/eigenaren, maar verpacht de grond.

•

Entiteit ontvangt een terugkerende canon, die is gekoppeld aan de waarde van de grond X 3%. Daarmee ontstaat een inflatiebestendige terugkerende kasstroom van circa X miljoen per jaar.

•

Er vindt “Value Capturing” plaats. BSD lost niet af op de lening. Na 30 jaar is er dusdanig veel overwaarde (op de grond) dat lening kan worden afgelost indien gewenst.

•

De waarde van de grond neemt toe door de ontwikkelingen op de woningmarkt (waarbij we voor het gemak even rekenen met een periode van 30 jaar).

•

De jaarlijkse inkomsten uit het campusmodel zijn in te zetten voor innovaties c.q. maatschappelijk opgaven

SIMPEL VOORBEELD Koopwoning

Opstal

Grond (kavel)

Koopwoning met recht van opstal

Eigendom koper

Eigendom koper

Opstal Canon

Grond (kavel)

Eigendom Gemeente / entiteit

Hoe draagt het campusmodel bij aan inclusieve wijk? 1. Dit gronduitgiftemodel  makkelijker voor starters en middeninkomens om woning te kopen  vermogensopbouw 2. Door de positieve kasstroom in te zetten voor : •

Sociale innovatieve projecten  ontmoeting, educatie, bestrijding eenzaamheid  oftewel brede welvaart

•

Technische innovatieve projecten  lager energie- en waterverbruik, veiliger  oftewel lager woonlasten.

•

Proces innovatie in de bouw  versnelt realiseren (sociale) woningen (doorlooptijd bouw)  oftewel sneller grotere (sociale) woningvoorraad

3. Met duidelijke voorwaarden zorgt dit model voor een toekomstbestendig, crisisbestendig en bewonersvriendelijk systeem (voorspelbaar -> continuïteit in canonbetaling en heldere voorwaarden). 4. Meer sturingsmogelijkheden op grondbeleid (gunstig voor beheerfase BSD – beheer innovaties)

Wat kan dit concreet betekenen voor starters / middeninkomens?

Campusmodel; voor- en nadelen Voordeel

Campusmodel

Nadeel

 Financiering voor innovatie beschikbaar  Afzetrisico: concept komt nauwelijks  Lagere drempel starters en middeninkomens om voor in de Brainport Regio / negatief woning te kopen / vermogensopbouw. imago  Meer sturingsmogelijkheden  30% minder waardestijging voor het  Cofinanciering beschikbaar voor subsidies individu  Collectief beheer van waardestijging past goed in  Vergt extra FTE personeel om dit BSD systeem goed in te richten en uit te  Is innovatief – past bij BSD DNA. voeren.

Externe financieringsbronnen

Aanvraag Groeifonds 2021

• Inschrijving heeft plaatsgevonden, finetuning nu aan de gang • Definitieve indiening oktober 2021 na invitatie

• Indiening dient plaats te vinden door ministerie, dat is in ons geval BZK • Lobby en overleg loopt om BZK hierin aan te haken

Update aantrekken externe financiering voor BSD met targets dd. mei’21: Regionaal: • EFRO OPZuid • INTERREG NL/BE • LIFE watersysteem • REACT-EU open call

Q1-22 Q1-22 Q2-21/Q3-21 Q4-21

Nationaal: • Regeerakkoord, regiodeals • Groeifonds Nederland • Recovery and Resilience Fund

Q3, 2021 5 mio Q3 2021, 60-90 mio 2021, nodig besluit EU, 3-5 miljoen

2 mio 2-3 mio 4 mio 2-3 mio

Europese EU kaderprogramma’s • voor onderzoek & innovatie: Horizon Europe, Pillar 2, Green Deal, Climate Neutral Cities Mission en Bauhaus Initiative) Q3-21 / Q2-22, 5 miljoen

Private partners en corporaties Gesprekken met private partijen • Willen meedenken en meedoen. • Komen met concrete voorstellen t.a.v. financiële optimalisatiemogelijkheden i.r.t. mogelijke samenwerking (zeggenschap vs. investeren vs. risicoverdeling).

Gesprekken met woningbouwcorporaties 1. Willen langdurig partnership ontwikkelen rond BSD 2. Vanuit lange termijn partnerschap, zekerheden rondom afname aantallen zien zij mogelijkheden sociale innovatie (bouw, maatschappelijk projecten, beheer) mee te financieren. 3. Hebben kennis van innovatie sociale woningbouw (betaal, beschikbaar maken) willen dat inbrengen in BSD. 4. Vervolggesprekken lopen om samenwerking concreet te definiëren.

Planning - vervolgstappen - 8 juli 2021 opiniërende commissievergadering - 20 juli besluitvorming college - 14 september adviescommissie gemeenteraad - 28 september besluitvorming gemeenteraad (ruimtelijke kaders, grondexploitatie en campusmodel) - 7 december aanbieding ontwerp bestemmingsplan aan college

- Vervolg bestemmingsplanprocedure q1 en q2 2022 inclusief besluitvorming gemeenteraad.

Wat vragen wij aan uw Commissie Aandachtspunten mee te geven op de volgende gepresenteerde onderdelen: 1. De grondexploitatie BSD, stedenbouwkundig planopzet en bijbehorende uitgangspunten 2. In het bijzonder het toegepaste woningbouwprogramma • 25% sociale huur/koop, meer of minder? • Meer, hoe kijkt u dan aan tegen het oplopen van het negatieve financiële saldo? 3. Het campusmodel (gronduitgiftevorm) als middel om inclusiviteit te bevorderen en innovaties structureel te financieren. 4. De samenwerking met corporaties.

Einde