Beantwoording technische vragen raadsvoorstel Onttrekking openbaarheid parkeerplaats 3e Haagstraat bij pand Boemerang

Beantwoording technische vragen raadsvoorstel Onttrekking openbaarheid parkeerplaats 3e Haagstraat bij pand Boemerang Tijdens de commissievergadering van 20-12-’22 is aan u toegezegd nogmaals de Bouwgrond in Exploitatie (BIE) toe te zenden naar aanleiding van agendapunt 3a. Onttrekking openbaarheid parkeerplaats bij pand Boemerang. Deze treft u als bijlage aan. De grondexploitatie (BIE) Een BIE wordt opgesteld als de gemeente grond verkoopt. Daarvoor is toestemming nodig van de raad. Het besluit daarover is op 10 mei 2022 door uw raad genomen. In de bijlage ‘grondexploitatiecomplex locatie Boemerang’ zijn de voor u relevante passages blauw gearceerd. Bijgevoegd is ook het raadsbesluit. Uit de stukken blijkt dat het bouwplan zich op een horeca (cafetaria)- en op een verkeersbestemming (parkeerterrein) bevindt waarvoor een afwijking van het bestemmingsplan en dus een omgevingsvergunning nodig was. Ook staat daarin aangegeven dat er inmiddels vergunning was aangevraagd. Op 2 maart 2022 is de gemeenteraad op de hoogte gesteld van de vergunningaanvraag voor de oprichten van 9 appartementen aan de 3e Haagstraat 67. Dit heeft niet geleid tot een verzoek tot agendering voor een opiniërende bespreking in de raadscommissie. Publiek- en privaatrecht Het verlenen van de omgevingsvergunning heeft betrekking op de bouw van de appartementen, een publiekrechtelijke aangelegenheid.

De onttrekking volgt een aparte procedure en is een privaatrechtelijke zaak. Het is niet mogelijk om een privaatrechtelijke kwestie te regelen in een publiekrechtelijke- omgevingsvergunning. Het zijn twee aparte procedures. De onttrekkingsprocedure wordt pas in gang gezet als het bouwplan bekend is. Eerder is niet duidelijk wat er precies onttrokken moet worden. De procedures kunnen parallel aan elkaar lopen of volgtijdig. Zo heeft uw raad voor de onttrekking van een pad op de Automotive Campus eerst het bestemmingsplan goedgekeurd waarin het pad was ‘wegbestemd’ en daarna volgde de onttrekkingsprocedure (Raadsvoorstel 9 uit 2019). Een ander voorbeeld vormt de ‘Onttrekking aan de openbaarheid van het binnenterrein omsloten door de Hemelrijksestraat, Beelsstraat, Binnendoor en de Van Hoeckstraat’, waarop in 2010 via het bestemmingsplan al de bestemming ‘wonen’ was gelegd (Raadsvoorstel 64 uit 2014). Ontbindende voorwaarde koopovereenkomst Ná het besluit van de gemeenteraad zal de koopovereenkomst met de corporatie worden ondertekend en gepasseerd. In de koopovereenkomst is ook een ontbindende voorwaarde opgenomen voor de onttrekking aan de openbaarheid. Op grond van deze bepaling kan de koopovereenkomst worden ontbonden op het moment dat de onttrekking aan de openbaarheid bijvoorbeeld wegens een gegrond bezwaarschrift geen doorgang zou vinden.

Onttrekkingsprocedures in de afgelopen 12 jaar Door PvdA is de vraag gesteld of er in de afgelopen 12 jaren een onttrekking van parkeerplaatsen aan de openbaarheid heeft plaatsgevonden. De afgelopen 12 jaar hebben 13 raadsvoorstellen voor onttrekking van parkeerplaatsen en paden en wegen aan de raad voorgelegen. Daarvan hadden er 8 betrekking op onttrekking om grond te kunnen verkopen en bouwrijp te kunnen maken. Ten behoeve van grondverkoop; RV 29 dd. 11-3-2014 Onttrekking binnenterrein dat wordt omsloten door de Hemelrijksestraat, Wolfstraat, Van Liemptstraat en Binnendoor aan de openbaarheid

RV 64 dd. 1-7-2014 Onttrekking van het binnenterrein dat wordt omsloten door de Hemelrijksestraat, Beelsstraat, Binnendoor en de Van Hoeckstraat aan de openbaarheid RV 73 dd. 1-11-2016 Ontrekking aan de openbaarheid van het parkeerterrein nabij Molenstraat 123 RV 7 dd. 31-1-2017 Onttrekking aan de openbaarheid van het pad tussen het fietspad aan de Maisdijk en de Heibloemweg (BZOB). RV 90 dd. 27-11-2018 Onttrekking aan de openbaarheid van een gedeelte van het parkeerterrein aan de Molenstraat, nabij Molenstraat 123 (na bezwaren) RV 9 dd. 5-2-2019 Onttrekking aan de openbaarheid van het naamloze en doodlopende (gedeeltelijk verharde) pad gelegen op de Automotive Campus, parallel aan de Europaweg RV 93 dd. 3-12-2019 Onttrekking aan de openbaarheid gedeelte Tunnelovenweg RV 81 dd. 16-11-2021 Onttrekking aan de openbaarheid van een gedeelte van de Gerstdijk. Niet ten behoeve van grondverkoop; RV 31 dd. 7-5-2013 Onttrekking aan de openbaarheid van een gedeelte van de Itterestraat en de Berlaerstraat RV 40 dd. 8-5-2012 Onttrekking van de spoorwegovergang Cortenbachstraat aan de openbaarheid RV 41 dd. 8-5-2012 Onttrekking van de spoorwegovergang Diepenbroek - Broekstraat aan de openbaarheid RV 61 dd. 1-7-2014 Onttrekking aan de openbaarheid van een gedeelte van de CAV-weg RV 46 dd.

3-7-2018 onttrekking aan de openbaarheid van het binnenterrein aan de Heistraat en twee parkeerplaatsen aan de Blinkertsestraat

Grondexploitatie complex: 3e Haagstraat 67/Boemerang Plankaart/ plangebied Bestemmingsplan

Het plangebied 3de Haagstraat 67/locatie de Boemerang maakt deel uit van het Bestemmingsplan Helmond West Houtsdonk I. Onderstaand is de plankaart met de huidige bestemming weergegeven.

In dit bestemmingsplan is het toekomstige woongebied als volgt beschreven:

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Helmond West - Houtsdonk’ . Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad op 11 mei 2010. Op 13 augustus 2010 is het plan onherroepelijk geworden. In het bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als ‘Horeca’ en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’. De gronden bevatten daarnaast een bouwvlak en een maatvoeringsaanduiding waarbij de bouwhoogte maximaal 9 meter mag bedragen. Binnen de bestemming ‘Horeca’ zijn toegestaan: horeca, bedrijfswoningen, bovenwoningen en aan huis gebonden beroepen. Binnen de bestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ zijn toegestaan: wegen en straten, pleinen, voet- en fietspaden met een functie gericht op zowel verblijf als de afwikkeling van het doorgaande verkeer en het bestemmingsverkeer. Het oprichten van gebouwen binnen deze bestemming is niet toegestaan. Het voorgenomen project komt niet overeen met het vigerende bestemmingsplan. Het voorgenomen project past namelijk niet binnen de bestemmingen, bouwvlakken en maatvoeringen. Om het onderhavig project toch te realiseren, dient er te worden afgeweken van het bestemmingsplan.

Kaart ontwikkelingsgebied

Plankaart exploitatiegebied en Verkaveling

In onderstaande kaart wordt de plattegrond en toekomstige situatie weergegeven.

Aantal m² bvo etc.

Ruimtegebruik

De uitgangspunten van de ruimtelijke invulling van de grondexploitatie zijn onderstaand weergegeven: *Exploitatiegebied: Openbaar gebied ca. 1400 m2 Waarvan: Verhardingen (wegprofielen) ca. 1100 m2 Groen.: 375 m2 Gronduitgifte op basis van 895 m2 BVO Totaal uit te geven plangebied ca. 530 m2 *Bouwprogramma: 9 appartementen kavels van ca. 70 m2 tot ca. 75 m2 sociale huur De nieuwe woonbebouwing bestaat uit 3 bouwlagen.

Grondprijs € 279,- m2

Bouw en woonrijp maken

De volgende werkzaamheden dienen uitgevoerd te worden - Ophogen egaliseren van het terrein. - Aanleg Riolering. - Aanleg van 14 parkeerplaatsen. - Groenvoorziening. - Aanleg van kabels en leidingen.

Doel

Het plangebied betreft oorspronkelijk gronden: De te ontwikkelen locatie 3e Haagstraat 67 ligt op de hoek van de 3e Haagstraat en de Arbergstraat in de wijk Helmond West

Huidige fase project

De voormalige cafetaria de Boemerang wordt gesloopt om 9 appartementen in de sociale huursector te realiseren. De bouwlocatie Boemerang is onderdeel van het Wijkontwikkelingsprogramma Helmond West. Het plan is goedgekeurd door welstand en de ruimtelijke onderbouwing is getoetst en in vooroverleg met provincie en waterschap geweest. Het bouwplan is goedgekeurd en is ingediend voor een omgevingsvergunning waarna de ruimtelijke procedure van 26 weken volgt voor de afwijking van het bestemmingsplan.

Bestuurlijk OG

Wethouden van den Waardenburg

Ambtelijk OG

Hoofd O&O

Projectleider

Jolanda Frerichs

Planeconoom

Peter de Waard

Rapportageperiode

01-01-2022 t/m 31-12-2024

Grondexploitatie Boemerang locatie 2022 * Kosten

•

De boekwaarde De Boemerang bedraagt per 1 januari 2022 €199.723,05

•

Kosten extern voor opstellen ruimtelijke onderbouwing €13.420,-

•

Kosten voor asbest- en bodemonderzoek, dichtzetten pand en sloop € 51.000,-

•

Kosten voor bouw- en woonrijp maken € 121.474,-

•

Plankosten € 17.491,-

•

Indexatie eindwaarde € 13.000

* Opbrengsten •

€ 249.733

•

Verwacht resultaat € -165.781

Alle bedragen zijn exclusief btw

Toelichting: prijspeil 1-1-2022 alle bedragen zijn excl BTW afdeling Financiën 09-2-2022

Raadsvoorstel Vergadering

23 10 mei 2022

Onderwerp

Instellen van een BIE (Bouwgrond In Exploitatie) voor de bouwlocatie aan de 3e Haagstraat 67 G.L.C.C. van den Waardenburg OO 22 maart 2022 19 april 2022 50890047

Portefeuillehouder Afdeling College besluit Commissie Zaaknummer

Gemeenteraad

Aan de gemeenteraad,

Beslispunten 1. 2.

Instellen van een BIE (bouwgrond In Exploitatie) voor 9 appartementen aan de 3e Haagstraat conform bijgevoegde grondexploitatieopzet en -begroting. Ophogen van de reserve grondexploitatie met afgerond € 166.000 ten laste van de dekkingsreserve kapitaallasten.

Inleiding In het verleden is een veelheid aan grondontwikkeling gerelateerde projecten (aangekochte gronden, herinrichtingsprojecten openbare ruimte en faciliterend grondbeleid met kostenverhaal) ondergebracht bij grondexploitaties. De landelijke commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) heeft voor de duidelijkheid aangegeven dat voor het in exploitatie brengen van bouwgrond zoveel mogelijk moet worden aangesloten op de regels zoals vastgesteld in de Wet Ruimtelijke Ordening. Op basis daarvan heeft de commissie BBV gesteld dat alleen gronden in eigendom van de gemeente waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld, bouwgronden in exploitatie zijn. Het startpunt voor bouwgrond in exploitatie is het raadsbesluit. De Boemerang in Helmond West is in het verleden door de gemeente 'strategisch' aangekocht. De voormalige cafetaria en de eigenaren waren geregeld het mikpunt van bedreigingen door probleemjongeren. Het pand wordt momenteel anti-kraak verhuurd omdat ook leegstand geregeld tot vandalisme leidde. Doel is om het pand te slopen en plaats te maken voor sociale huurwoningen te realiseren door WoCom zoals ook opgenomen in het WOP Helmond West. Inmiddels heeft WoCom een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend op basis van een goedgekeurde ruimtelijke onderbouwing en een positief welstandadvies.

Het gaat om 9 appartementen in de sociale huursector.

Beoogd effect  Voor de locatie 3e Haagstraat 67 is een nieuwe bouwgrond in exploitatie ingesteld. Argumenten 1.1 Voor gemeentegrond die wordt omgevormd naar bouwrijpe grond moet de gemeenteraad een BIE instellen. Alleen gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld, zijn bouwgronden in exploitatie. Financiën Zie de BIE/Grondexploitatie voor het complex Berlaerstraat opgenomen in de bijlage.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 1 van 3

Communicatie en vervolg Indien uw raad instemt met het beslispunt zal Woningbouwvereniging WoCom het bouwplan voor de 9 appartementen als sociale huurwoningen verder ontwikkelen. Na goedkeuring van het bouwplan zal een grondverkoopovereenkomst worden opgesteld. Wanneer deze is ondertekend door WBV WoCom zal deze ter vaststelling aan het college van burgemeester en wethouders worden voorgelegd.

Burgemeester en wethouders van Helmond burgemeester mevr. P.J.M.G. Blanksma – van den Heuvel

secretaris H.J. de Ruiter

Bijlagen  Grondexploitatie complex Berlaerstraat

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 2 van 3

Raadsbesluit Vergadering

23 10 mei 2022

Gemeenteraad

De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 maart 2022; gelet op de bepalingen van de Gemeentewet; besluit: 1. Instellen van een BIE (bouwgrond In Exploitatie) voor 13 studio's en een gemeenschappelijke ruimte aan de Berlaerstraat conform bijgevoegde grondexploitatieopzet- en begroting. 2. Ophogen van de reserve grondexploitatie met afgerond € 166.000 ten laste van de dekkingsreserve kapitaallasten. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 10 mei 2022. De raad voornoemd, de voorzitter,

Gemeenteraad van Helmond

de griffier,

Blz. 3 van 3