Aanvullend memo met uitwerking toezeggingen adviescommissie 11 juni 2024 incl bijlagen

Memo Aan:

Gemeenteraad

Van:

Wethouder de Vries

Datum:

24 juni 2024

Onderwerp:

Toezeggingen in de adviescommissie omgeving d.d. 11 juni 2024

Inleiding

Tijdens de vergadering van de adviescommissie op 11 juni 2024 is toegezegd de openstaande vragen en de mogelijke scenario’s bij wel of niet instemmen met het voorstel, schriftelijk te beantwoorden. Het dossier Dorpsstraat 38 is een gejuridiseerd en zeer complex dossier voor alle belanghebbenden, voor de inwoners van Stiphout, de gemeenteraad en voor het college. Partijen komen niet nader tot elkaar en er zit nauwelijks vooruitgang in het proces. Als gevolg van diverse lopende juridische procedures kan het terrein nog jaren braak liggen. Dat is voor niemand een wenselijke situatie. Eerdere pogingen om middels mediation nader tot elkaar te komen zijn niet gelukt. Ondanks de verschillende inzichten, visies en meningen is het de wettelijke taak van het college om op basis van objectieve afwegingen te bezien of er vergunning kan worden verleend. Hierbij dient het proces tot besluitvorming zuiver en zorgvuldig doorlopen te worden, op basis van inhoudelijke argumenten. Het is aan de raad om een belangenafweging te maken tussen wel of niet onttrekken en openbaar maken van de parkeerterreinen. De belangen van de vestiging van een gezondheidscentrum en de bouw van extra woningen voor ouderen moet afgewogen worden tegen het belang dat gemoeid is met het handhaven het huidige openbare parkeerterrein.

Bij de belangenafweging door de raad dient inzichtelijk te zijn welke belangen er zijn meegewogen op basis van inhoudelijke argumenten. Als dat belangen zijn die eigenlijk geen rol spelen in deze procedure, bestaat het risico dat het raadsbesluit niet houdbaar is en onderuit gaat in verdere juridische procedures. Daarbij zijn de onttrekking van het oude parkeerterrein en het openbaar maken van het nieuwe terrein onlosmakelijk met elkaar verbonden. De tijdlijn September 2020 Start ontwikkeling Gezondheidscentrum 20 juli 2021 Aanvraag omgevingsvergunning ingediend 5 april 2022 Weigering omgevingsvergunning met als motivatie dat het beoogde gebouw stedenbouwkundig niet past binnen het dorpsbeeld 29 november 2022 De omgevingsvergunning alsnog verleend naar aanleiding van de nota van zienswijzen, advies van een onafhankelijk adviesbureau én een second opinion hierop.  Beroepen ingediend door MFC-Fanfare/Dhr. Slegers/Vve De Smed. 9 juni 2023 Uitspraak rechtbank; gebreken in de vergunning herstellen, o.a. ten aanzien van het parkeren. De gemeente heeft een half jaar om een nieuw besluit te nemen.

De uitspraak van de rechtbank op 9 juni 2023 De rechtbank verklaart de beroepen deels gegrond en vernietigt daarmee de vergunning. De beroepen tegen het gebouw zelf zijn ongegrond verklaard door de rechter. De gemeente moet binnen 6 maanden, in december 2023, een nieuw besluit nemen (die termijn is inmiddels overschreden). De vergunning is vernietigd wegens motiveringsgebreken. Dat betekent dat de gebreken in de vergunning herstelbaar zijn. De gebreken in de vergunning over het parkeren herstellen De parkeerbehoefte van het oude café en zalencentrum is komen te vervallen. Daarvoor in de plaats komt de parkeerbehoefte van GHC en 19 appartementen. Het college heeft, naast een poging tot mediation, een aantal stappen gezet om de gebreken in de vergunning ten aanzien van het parkeren te herstellen. 1. Er zijn aanvullende parkeeronderzoeken uitgevoerd; 2. De parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning voor de 19 appartementen is nader onderbouwd; 3. GHC is verzocht het nieuwe, vervangende terrein alvast aan te leggen; 4. GHC is verzocht het nieuwe terrein mét 26 parkeerplaatsen juridisch tot openbare weg te laten verklaren zodat MFC en Fanfare te allen tijde de mogelijkheid hebben om te parkeren; 5. Een aanvulling opgesteld op de anterieure overeenkomst via een allonge* waarin de exclusiviteit van de parkeerplaatsen voor de appartementen komt te vervallen.

*Document wat aan een overeenkomst wordt toegevoegd om een wijziging aan te brengen Op basis van de hierboven genoemde punten is vergunningverlening mogelijk. Om te kunnen bouwen moeten de oude parkeerplaatsen verdwijnen c.q. verplaatst worden. Daarvoor is onttrekking aan de openbaarheid nodig. Dat is ook terug te zien in de uitspraak van de rechtbank van 9 juni 2023:    

De rechter, en dus ook de gemeente, gaat ervan uit dat het oude terrein openbaar is; Er mag niet zomaar gebouwd worden op de openbare weg; Dat mag wel als het te bebouwen deel niet meer openbaar is; Daarvoor is een onttrekking aan de openbaarheid nodig.

Toezeggingen 1. Aanleveren van scenario’s die inzichtelijk maken wat er kan gebeuren als de raad wel of niet instemt met het raadsvoorstel tot onttrekking van het oude terrein en het openbaar maken van het nieuwe terrein; 2. Uitleg waarom niet gewacht wordt op uitspraak van de RvS in hoger beroep; 3. Aangeven wat de rechtszekerheid is voor de huidige huurders m.b.t. parkeren op basis van de vergunning uit 2004; 4. Toezenden van de allonge op de anterieure overeenkomst aan de raad, mits de ontwikkelende partij daarmee akkoord gaat; 5. Onderzoeken of er eventueel gehandicaptenparkeerplaatsen aangelegd kunnen worden in de nabije omgeving van de ontwikkellocatie; 6. Oplossing voor het fietsparkeren inzichtelijk maken;

7. De raadsinformatiebrief over het handhavingsverzoek van de Beheersstichting MFC Stiphout en het bestuur van Fanfare De Vooruitgang tegen de verwijdering van het voormalige parkeerterrein meezenden (RIB 118 van 2023; zie bijlage); 8. Nadere uitleg over de aanleg van een parkeerterrein achter de monumentwoningen Kloosterstraat 9-11. Ad. 1 Mogelijke scenario’s bij wel of niet onttrekken aan de openbaarheid oude terrein en het tot openbare weg bestemmen van het nieuwe terrein

Conclusie onttrekkings- en openbaarmakingsprocedure ten aanzien van het parkeren Geen onttrekking/openbaar maken • Het oude terrein met 21 parkeerplaatsen blijft (voorlopig) bestaan als openbaar terrein totdat de Raad van State in hoger beroep tegen de vernietigde vergunning mogelijk anders beslist; • Indien in hoger beroep blijkt dat het geen openbaar terrein is dan vervalt het oude parkeerterrein met 21 plaatsen; • Omdat in dat geval ook het openbaar maken van het nieuwe terrein vervalt, bestaat de kans dat er straks ook geen 26 openbare parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Wel onttrekking/openbaar maken • Het oude terrein met 21 parkeerplaatsen vervalt; • De 26 openbare parkeerplaatsen zijn geborgd met het raadsbesluit om het oude parkeerterrein te onttrekken en het nieuwe parkeerterrein openbaar te bestemmen.

Ad. 2 Uitleg waarom niet gewacht wordt op uitspraak van de RvS in hoger beroep • GHC heeft een onttrekkingsverzoek ingediend. Dit moet binnen zes maanden behandeld zijn; • Naar alle waarschijnlijkheid dient het hoger beroep pas in 2025; • Risico op het niet beschikbaar hebben van zowel het oude als het nieuwe terrein.

Ad. 3 Rechtszekerheid van de huurders op basis van de vergunning uit 2004 Het beroep op de rechtszekerheid heeft betrekking op de vergunning uit 2004. Aan die vergunning is een voorschrift verbonden dat stelt dat er op het bij het MFC behorende terrein ten behoeve van het stallen van motorvoertuigen 24 parkeerplaatsen dienen te worden aangelegd en in stand te worden gehouden. Tevens bepaalt het voorschrift dat er ten behoeve van het stallen van fietsen op datzelfde terrein 100 m2 ruimte dient te worden gereserveerd en in stand te worden gehouden. In de nieuwe situatie verschuiven de parkeerplaatsen naar een terrein dat in de onmiddellijke nabijheid is gelegen van het terrein dat genoemd is in de vergunning uit 2004. In die zin wordt er geen inbreuk gemaakt op de rechtszekerheid; er verdwijnen geen parkeerplaatsen. Ook voor het stallen van fietsen is er in de nieuwe situatie evenveel ruimte als er nu volgens de vergunning is. Dat de situatie niet helemaal identiek is als voorheen, maakt dit niet anders. Het bouwplan is geprojecteerd in stedelijk gebied. Kenmerk van een dergelijk gebied is dat situaties kunnen veranderen door het ontwikkelen van bouwplannen. Uiteraard dienen daarbij bestaande rechten te worden gerespecteerd.

In dit verband verdient het vermelding dat vergunning uit 2004 op het onderdeel parkeren niet ingetrokken wordt voordat er een nieuw besluit is genomen op de vergunningaanvraag waarin de 26 nieuwe openbare parkeerplaatsen zijn verwerkt. Ad. 4 De allonge bij de anterieure overeenkomst De anterieure overeenkomst met allonge zijn als bijlage 1 en 2 toegevoegd. Ad. 5 Parkeren voor minder-validen De raad heeft de suggestie gedaan om ten behoeve van het gezondheidscentrum een minder validenplek aan te leggen. Voorstel is om dit op twee locaties te doen. • In de Dorpsstraat tussen de hoofdingang van zalencentrum De Smed en de ingang van het GHC om de hoek in de Kloosterstraat; • Onder het GHC tussen de kolommen. Op deze locaties kunnen de parkeerplaatsen goed voldoen aan de vereiste afmetingen.

Dorpsstraat

Terrein bij GHC

Ad.6 Fietsparkeren In de nieuwe situatie kunnen de bestaande fietsenrekken aan de zijgevel van het MFC bij het parkeerterrein blijven staan. Die situatie verandert niet wezenlijk ten opzichte van nu. Nu is het ook een parkeerterrein waar een aantal fietsen aan de zijkant gestald kunnen worden. Daarnaast is er de mogelijkheid om aan de Kloosterstraat extra fietsenrekken te plaatsen, zie bijgaande (indicatieve) tekening. Het trottoir is daar ca 4 meter breed. Dat is voldoende voor ca 2 meter stallingsruimte en ca 2 meter manoeuvreerruimte. De strook is ongeveer 10 meter lang en biedt plaats aan zo’n 30 fietsen.

Zijde Kloosterstraat

In de oude vergunning uit 2004 is 100m2 fietsenstalling opgenomen. Deze is nooit gerealiseerd, vermoedelijk omdat het fietsparkeren opgelost werd in de bestaande ruimte. Het is dus niet zo dat er 100m2 fietsenstalling verloren gaat als het project gerealiseerd wordt. We zien nu juist de mogelijkheid om in de openbare ruimte van de Kloosterstraat meer fietsparkeerplaatsen te realiseren. Ad. 7 Het handhavingsverzoek Hierover heeft u op 4 oktober 2023 RIB 118 ontvangen. Zie bijlage 3. Ad. 8 Monumentenwoningen in relatie tot parkeren Op de locatie van het nieuwe parkeerterrein geldt nu nog de bestemming ‘wonen’. Binnen die bestemming mag geparkeerd worden, zolang het ten behoeve van de bestemming ‘wonen’ is. Het nieuwe parkeerterrein voldoet op dit moment niet aan de huidige bestemming. Echter in de aanloop naar een nieuw besluit over de vergunning heeft het beschikbaar zijn van voldoende parkeerplaatsen zwaarder gewogen. Mocht het tot vergunningverlening komen, dan is de nieuwe bestemming via die vergunning meteen geregeld. De monumentencommissie adviseerde positief over het plan aan de straatzijde en de oprit. Ze is ook positief over de voorgestelde inrichting ter plaatse van toegang naar het parkeerterrein.

Ten aanzien van de achterzijde adviseerde de commissie om in het belang van de cultuurhistorie en de instandhouding, uitstraling en toekomstwaarde van het monument meer tuinruimte en minder parkeerruimte te realiseren. Daar is het bouwplan op aangepast. Ook de rechter oordeelt in zijn uitspraak van 9 juni 2023 dat het college op goede gronden heeft geconcludeerd dat het belang van voldoende parkeergelegenheid zwaarder weegt dan het behoud van een grotere tuin bij het pand Kloosterstraat 9/11. Bijlagen: 1. (Doc. 52091192) Anterieure overeenkomst 2. (Doc. 52091188) Allonge bij de anterieure overeenkomst 3. (Doc. 52091192) RIB 118 d.d. 4 oktober 2023

Aan de leden van de gemeenteraad

Raadsinformatiebrief 118 Helmond, 4 oktober 2023 Onderwerp: vervolgstappen in vergunningprocedure bouwplan voor gezondheidscentrum

Zaaknummer: 51569396

Geachte leden van de gemeenteraad, Via deze raadsinformatiebrief informeren wij u over het vervolgtraject van de omgevingsvergunning en de handhavingsverzoeken over het parkeerterrein aan de Dorpsstraat in Stiphout. Daarnaast maken wij van de gelegenheid gebruik om u te informeren over de mediation en de vervolgstappen die de komende periode gezet moeten worden. U kunt deze raadsinformatiebrief zien als een vervolg op VA32 van 18 juli jongstleden. Wat vooraf ging Op 22 december 2022 heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een gezondheidscentrum met 19 appartementen aan de Dorpsstaat 38. Tegen dit besluit hebben meerdere partijen beroep ingesteld bij de rechtbank Oost-Brabant. Daarmee samenhangend zijn twee handhavingsverzoeken ingediend tegen de afsluiting en de sloop van een deel van het oude parkeerterrein aan de Kloosterstraat. Op het gesloopte deel van het parkeerterrein is het nieuwe gezondheidscentrum geprojecteerd. Ook tegen de beslissingen van het college over deze handhavingsverzoeken is beroep bij de rechtbank ingesteld. De omgevingsvergunning Op 9 juni 2023 zijn de beroepen tegen de omgevingsvergunning deels gegrond verklaard. De gemeente heeft een half jaar de tijd gekregen om een nieuw besluit te nemen. De uitspraak van de rechter over de omgevingsvergunning valt in drie delen uiteen overeenkomstig onderstaande volgorde: 1.

Het gebouw Hierover zegt de rechtbank dat het beroep niet wordt toegekend. De gemeente heeft volgens de rechter voldoende onderbouwd waarom en hoe het gebouw met 19 appartementen en gezondheidsvoorzieningen er kan komen. 2. Het parkeren De rechtbank heeft uitgesproken dat het beroep tegen de parkeersituatie terecht is. De rechter zegt niet te kunnen uitsluiten dat sprake is van een openbaar parkeerterrein. Op dit onderdeel moet de gemeente een nieuw besluit nemen. De twee handhavingsverzoeken hebben hiermee te maken. 3. De gevolgen voor de bedrijfsvoering van het MFC en de fanfare Van de aangedragen beroepsgronden over de gevolgen van de vergunning voor de bedrijfsvoering van het MFC en de fanfare is er één overgenomen door de rechter. Die beroepsgrond gaat over de geluidsoverlast die bewoners van de nieuwe appartementen kunnen krijgen door de activiteiten in het gebouw van MFC en Fanfare. Onderzocht moet worden wat het geluidsniveau wordt als zowel Fanfare als het MFC gelijktijdig een evenement hebben.

De handhavingsverzoeken Het parkeerterrein aan de Kloosterstraat is door de eigenaar deels verwijderd. Tegen de verwijdering van het parkeerterrein zijn handhavingsverzoeken ingediend door Beheersstichting MFC Stiphout en het bestuur van fanfare De Vooruitgang. In eerste instantie heeft de gemeente deze verzoeken afgewezen omdat wij van mening zijn dat het geen openbaar parkeerterrein is. De rechter vindt dit niet voldoende bewezen en heeft de gemeente opgedragen de handhavingsverzoeken opnieuw te beoordelen en er binnen drie maanden een nieuw besluit over te nemen. Besluit college: handhavingsverzoeken opnieuw afwijzen Als er sprake is van een wettelijke overtreding, moet de gemeente in principe handhaven tenzij er bijzondere omstandigheden zijn of als er uitzicht is op legalisatie. Het college heeft de handhavingsverzoeken opnieuw beoordeeld en besloten om deze opnieuw af te wijzen. Dat doen wij omdat de parkeersituatie inmiddels gewijzigd is waardoor handhaving niet meer nodig is. De eigenaar van het terrein heeft het oude aantal parkeerplaatsen hersteld door minstens 21 parkeerplaatsen in de onmiddellijke buurt van het MFC-gebouw en het Fanfare-gebouw beschikbaar te stellen voor iedereen die daar wil parkeren. De hekwerken zijn verwijderd en het terrein is toegankelijk gemaakt.

Hiermee wordt naar onze mening voldoende tegemoet gekomen aan waar het om gaat: de behoefte van bezoekers om te parkeren in de nabijheid van het MFC en de Fanfare. Hoewel de situatie niet precies hetzelfde is als voorheen, vinden wij niet dat we de eigenaar nu al kunnen verplichten om het gehele parkeerterrein op eigen kosten in de oude staat te herstellen. Immers, de status van het parkeerterrein is onzeker zo lang er nog juridische procedures lopen en er geen definitief uitsluitsel is over de omgevingsvergunning. Wij hebben de indieners van de handhavingsverzoeken en de eigenaar van het terrein inmiddels geïnformeerd over ons besluit. Onderzoeken of mediation een oplossing kan zijn Zoals wij u in juli hebben laten weten, heeft het college een voorkeur voor een oplossing langs minnelijke weg. De opdracht om te kijken of een minnelijk traject kansrijk is (een zogenoemde pre-mediation), is in juli uitgezet bij Bureau Public Mediation. Zij hebben veel ervaring in het vlot trekken van complexe situaties. Public Mediation is bezig met de afronding van de verkennende gesprekken. Vanwege de vakantieperiode heeft het wat langer geduurd voordat met alle partijen afspraken gemaakt konden worden. Wij verwachten u binnen afzienbare termijn te kunnen laten weten of een mediationtraject opgestart kan worden.

Rol gemeenteraad Of er een vergunning verleend kan worden hangt af van het geluidsonderzoek en of de parkeersituatie opgelost kan worden. Er loopt nog een procedure namens de initiatiefnemer over de openbaarheid van het terrein. Onduidelijk is wanneer daar een definitief antwoord op komt. Ondertussen gaan wij er voorlopig van uit, gezien de laatste uitspraak van de rechter, dat het terrein als openbaar moet worden beschouwd. Omdat de initiatiefnemer daardoor zou gaan bouwen op openbare parkeerplaatsen moet er een 'onttrekking van parkeerplaatsen aan de openbaarheid' plaatsvinden. Deze bevoegdheid ligt bij de gemeenteraad. De initiatiefnemer van het gezondheidscentrum zal, als eigenaar van het terrein, de raad moeten vragen om het aan de openbaarheid te onttrekken. Zonder deze stap is het niet mogelijk om een vergunning te verlenen. Een dergelijke onttrekking komt in het vervolgproces aan de orde.

Hoe verder? Hoe het vervolg eruit ziet hangt sterk af van de vraag of het tot een mediationtraject komt en of dit tot een oplossing leidt die voor alle partijen acceptabel is. Mocht het tot een mediationtraject komen – wat wij van harte hopen – dan heeft dit ook zeker enige tijd nodig. Daarmee begint de tijd voor een nieuw besluit over de omgevingsvergunning te dringen. De kans is dan ook groot dat wij in dat geval de rechter zullen moeten verzoeken om uitstel. Wij houden u de komende periode van de verdere ontwikkelingen op de hoogte. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Helmond, mevr. P.J.M.G. Blanksma-van den Heuvel burgemeester

H.J. de Ruiter secretaris