20260223 Afdoening toezegging 20260205 Memo inpassing 4000 woningen Nieuw Brandevoort

Memo Aan:

Gemeenteraad

Datum:

23 February 2026

Onderwerp:

Inpassing ca 4000 woningen Nieuw Brandevoort

Inleiding Tijdens de adviescommissie Kaders voor Nieuw Brandevoort op 5-2-2026 is door wethouder Van den Waardenburg toegezegd een schriftelijke toelichting te verstrekken over hoe circa 4000 woningen ingepast kunnen worden in het plangebied voor Nieuw Brandevoort. In deze memo lichten we dat toe. We gaan eerst kort in op het proces om toe te lichten op welke wijze dit onderbouwd wordt en lichten vervolgens de onderbouwing inhoudelijk toe. Kwaliteit en leefbaarheid boven kwantiteit. In de opiniecommissie van 03-06-2025 werd nadrukkelijk meegegeven dat kwaliteit en leefbaarheid boven kwantiteit moeten worden gesteld in een verkenning naar meer verstedelijking voor Nieuw Brandevoort. Dit sluit naadloos aan bij het principe van het omgekeerd ontwerpen waarmee we de planvorming die nu voorligt hebben uitgewerkt. Dit hebben we op 28-10-2025 aan u toegelicht tijdens de themasessie: We werken van grof naar fijn en worden iedere stap steeds concreter op basis van voortschrijdend inzicht. De stedenbouwkundige ontwikkelvisie vertaalt de ontwerpprincipes uit het ambitiedocument naar een eerste vlekkenplan. Figuur 1: Principe van het omgekeerd ontwerpen

Controle op haalbaarheid in iedere fase Nav de lessen uit het verleden toetsen we in iedere fase op haalbaarheid. Hierdoor werd al bij de ontwerpprincipes duidelijk dat de kaders uit het raadsbesluit Nieuwe Koers van 02-07-2024 onvoldoende verenigbaar zijn. Dit inzicht en de suggestie voor een verkenning naar meer verstedelijking is besproken in de opiniecommissie van 03-06-2025. Hoe onderbouw je zo’n abstract vlekkenplan? Voor een gebied van 153 ha en een programma van ca 4000 werk je geen verkavelingsplan uit om alle woningen 1 voor 1 in te tekenen. Je brengt zo’n groot aantal ook niet in een keer in de verkoop, maar dat doe je in stapjes met deelgebieden. Daarom werken we in deze fase met een ruimtebalans.

De ruimtebalans: meten is weten Een Ruimtebalans is een rekenkundig model waarin je op basis van de maten van het gebied berekent wat daar in past. De ruimtebalans begint met het grondgebruik: Hoeveel fysieke ruimte is nodig om ons klimaatbeleid in het gebied toe te passen zodat bijvoorbeeld piekbuien voldoende worden opgevangen, of het cultuurhistorische landschap herkenbaar terugkomt? Welke ruimtereservering moeten we maken voor de wegen en andere verkeerskundige voorzieningen die belangrijk zijn voor het functioneren van een leefbare woonomgeving? Maar ook: Waar liggen hindercontouren en beschermde (natuur)zones, waarbinnen niet gebouwd mag worden om een gezonde en veilige leefomgeving te realiseren? In onderstaande afbeelding is gevisualiseerd hoe dit grondgebruik eruit ziet:

Figuur 2: Diagram grondgebruik

Nadat je het grondgebruik hebt uitgewerkt, is duidelijk hoeveel ruimte overblijft voor de woonbuurten in het gebied. De woonbuurten zijn een combinatie van diverse woningen, leefstraten en parkeeroplossingen (voor de bewoners). Dit splitsen we uit naar de ruimte die nodig is voor de leefstraten, en de uitgeefbare hectares voor woningbouw (en de daaraan gekoppelde parkeeroplossing). In tabel 1 zijn de afmetingen van de onderdelen uit de kaart (afgerond) overgenomen: Omschrijving Totale omvang plangebied Natuur Netwerk Brabant (NNB) Recreatief groen Hindercontouren i.r.t. gasleiding en geluid (spoor, Brandevoortse dreef) Infrastructuur Bedrijventerrein (bruto ruimte die nodig is om 7 ha bedrijfskavels te realiseren) Private gronden (worden ingepast bij de uitwerking) Uitgeefbaar voor woningbouw incl. leefstraten en bewonersparkeren Uitsplitsing uitgeefbaar gebied voor woningbouw Leefstraten Woningen en bewonersparkeren

Afmeting 153 ha 31 ha 13 ha 3 ha 20 ha 10 ha 7 ha 69 ha

23 ha 46 ha Tabel 1: Grondgebruik Nieuw Brandevoort

2

Van grondgebruik naar aantallen via “ontwikkeltegels” Omdat de parkeeroplossingen voor de bewoners in het gebied afhankelijk zijn van het woningtypen werken we binnen het uitgeefbare gebied met ontwikkeltegels. Zo’n ontwikkeltegel is een combinatie van een woningtype, parkeeroplossing en de leefstraat, voorzien van het aantal m2 ruimte dat voor deze combinatie nodig is. De ontwikkeltegels zijn toegelicht in de stedenbouwkundige ontwikkelvisie op pagina 31 en opgenomen in onderstaande afbeelding:

Figuur 3: Ontwikkeltegels uit de ruimtebalans en stedenbouwkundige ontwikkelvisie

Op basis van deze gegevens zijn we met de ruimtebalans gaan rekenen en tekenen binnen het uitgeefbare gebied voor woningbouw. Bij deze verdere uitwerking is gezocht naar een optimum van de kaders uit het raadsbesluit Nieuwe Koers d.d. 02-07-2024, het gebiedspaspoort Nieuw Brandevoort uit het doelgroepenonderzoek van KAW en de ontwerpprincipes voor het gebied. In het rekenmodel is bovendien rekening gehouden met vermenging zodat ook in de “buitenbuurt” sociale woningbouw wordt gerealiseerd en er in de “stadsbuurt” woningen in de vrije sector landen. Daarbij hebben we ervoor gekozen om in de “stadsbuurt” te rekenen met het (gesloten) bouwblok in plaats van de stadsblokken. Hoewel beiden typen een vergelijkbare dichtheid hebben, sluiten de bouwblokken als type beter aan bij de structuren en uitstraling van de bestaande wijk Brandevoort. Binnen deze bouwblokken is het aantal van 4000 haalbaar met een gemiddelde hoogte van 4 lagen, en hoogte accenten tot maximaal 6 lagen. Hierover is een technische toelichting gegeven tijdens de thema avond op 28-10-2025, en leidt tot de volgende verdeling volgens het rekenmodel van de ruimtebalans: Typologie Buitenbuurt: Vrijstaande woningen Buitenbuurt: Twee onder een kap Woonbuurt: Rijwoningen Woonbuurt: Beneden bovenwoningen Woonbuurt: Urban villa’s Stadsbuurt: Bouwblok Stadsbuurt: Stadsblokken Totalen (uitgeefbaar gebied en woningen)

Dichtheid 17 woningen/ha 25 woningen/ha 71 woningen/ha 48 woningen/ha 67 woningen/ha 112 woningen/ha 112 woningen/ha

Afmeting 9 ha 11,5 ha 11,5 ha 11,5 ha 11,5 ha 14 ha 0 ha 69 ha

Aantal woningen 153 288 813 553 768 1568 0 4147

Tabel 2: De woningaantallen volgens de ruimtebalans

Inzicht en regie voor de volgende stappen Met deze memo hebben we u toegelicht hoe er ca 4000 woningen met oog voor kwaliteit en leefbaarheid kunnen worden ingepast in het plangebied. Deze aantallen uit de ruimtebalans is - net als de financiële doorrekening die we tijdens de themasessie op 28-10-2025 hebben toegelicht - een beste inschatting in deze fase van het project, ofwel een momentopname.

3

Deze tabel laat zien dat er zelfs fysieke ruimte is voor meer dan 4000 woningen. Door uit te gaan van ca 4000 woningen biedt het kader ruimte om bij de uitwerking altijd kwaliteit boven kwantiteit te kunnen blijven stellen. De ruimtebalans is een dynamisch document dat we bij de volgende uitwerking weer een slag concreter maken. Dit betekent ook dat er nog andere woningtypen gehanteerd kunnen worden bij bijv de uitwerking van de versnellingslocatie en de daarop volgende deelgebieden. Hiervoor werken we het programma verder uit en komen we op verschillende momenten bij u terug. Specifiek komt het opnieuw aan bod bij: de GREX, het structuurplan, stedenbouwkundig plan en het te wijzigen omgevingsplan voor de versnellingslocatie.

4