04102021 presentatie raad over BSD

BRAINPORT SMART DISTRICT Raadsbijeenkomst 7 oktober 2021

INCLUSIEVE WIJK BSD Stedenbouw – Grondexploitatie Campusmodel

#Slim #Groen #Sociaal

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021

• Welkom • Doel van de bijeenkomst • Toelichting programma

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021

BSD heeft de volgende bronnen van inkomsten:

•

Grondexploitatie:

•

Impuls subsidie ten behoeve van 500 tijdelijke woningen (toegekend).

•

Subsidies: ten behoeven financiering ambities en innovatie – aanvraag bij Nationaal Groeifonds in behandeling.

•

Campusmodel (erfpacht): inkomsten uit de “verhuur” van grond om ambitie en Innovatie te borgen.

Inkomsten t.b.v. dekking kosten bouwgrond.

Raadsbijeenkomst 7 oktober 2021

Stedenbouwkundig plan Hoe ziet de wijk eruit?

2020

Waar staan we in het proces van planontwikkeling?

Q book ‘22 deel 1 en Stedenbouwkundig Masterplan en BKP en Bestemmingplan

2022

2021 /2022

Q book ‘20 deel 1 en deel 2

Paspoort en initiatief vormen de basis voor de verdere uitwerking tot realisatie

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021 Belangrijke onderdelen van het stedenbouwkundig plan • Woningbouwprogramma • Mobiliteit • Bestaande situatie als basis • bestaand Natuur Netwerk Brabant • bestaande waterstructuur • bestaande beplanting • bestaande bebouwing

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021 Wat is er verandert t.o.v. visie Unstudio d.d. 2020: • Ruimtelijk • Programma: • 2072 Woningen [50% appartementen en 50% grondgebonden woningen] • 25% sociaal • 32,5% bereikbaar • 10% middenhuur • 32,5% vrije sector • Plus 500 tijdelijke woningen • Mobiliteit • Parkeren • Verdeling parkeren • Bestaande situatie • Beplanting behouden • Watergangen behouden • Aansluiten op bestaande terreinhoogte

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021 Van Visie Unstudio 2020 naar Stedenbouwkundig Masterplan 2021

Volume bouwvelden [max]: Van 7 bouwlagen totaal naar 5 bouwlagen west, 3 bouwlagen oost Van stroken naar blokken

Ribben: noord-zuid > Ribben gerelateerd aan het landschap [verdraaingen]

Parkeren: 3 gebouwde Hubs naar Hubs op maaiveld in hele Groene zoom (op korte loopafstanden)

Natuur [NNB]: uitgaande van behouden bestaande NNB plus uitbreiding park

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021 Masterplan 2021

Samenvatting stedenbouwkundig Masterplan 1) 2072 woningen, 25% sociale huur en 10% vrije kavels.

2) 4 ha bedrijventerrein + 40.000 m2 woon/werken 3) Flexibel parkeersysteem, ruimte voor compensatie Natuur en veel groen rondom bebouwingsring. 4) Centraal Park voor ontmoeting en recreatie.

5) Goede basis voor innovatieve systemen op vlak van Water, Mobiliteit en Infrastructuur 6) Een gedifferentieerd woningbouwprogramma als ruggengraat voor bouwen aan inclusieve wijk + ruimte voor bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. 7) Inclusiviteit → partnerschip met collectief Helmondse woningcorporaties. Zij steunen dit programma en plan.

Raadsbijeenkomst 7 oktober 2021

Grondexploitatie Wat zijn de kosten en opbrengsten van alle gronden in het plan?

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021

Ruimtegebruik

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021 Woningbouwprogramma BSD

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021 Grondexploitatie :

Brandevoort II Einddatum 31-12-2032 ncw: - 39,7 mln euro eindwaarde: -50,4 mln euro

Brandevoort Zuid

Brandevoort Noord (18% sociale huur excl. Tijdelijke woningen)

Einddatum 31-12-2032 Ncw: -9,2 mln euro eindwaarde: -11,7 mln euro

Einddatum 31-12-2032 Ncw: - 30,5 mln euro eindwaarde -38,7 mln euro

Brandevoort Zuid

BSD Stedenbouw 25% sociale huur + Tijdelijke woningen

Einddatum 31-12-2026 Ncw: -9,7 mln euro eindwaarde: -10,7 mln euro

Einddatum 31-12-2040 Ncw: -38,3 mln euro eindwaarde -57 mln euro

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021 Optimalisaties grondexploitatie BSD • Aandeel (7%) sociale huur verlagen; 2,5 mio maximaal • Werkmilieus omzetten t.b.v. woningbouw (meer m2 uitgeefbaar wonen); € 1,0 tot € 2,0 mio maximaal. • De nog te realiseren 450 tijdelijke woningen niet in BSD realiseren, maar elders in de stad → looptijd BSD inkorten, einddatum 2035. € 1,0 mio (op eindwaarde 7,0 mio!)

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021

Financieren innovatie in Brainport Smart District

Innovatie met een grote I

▪ BSD wordt geen doorsnee woonwijk. BSD wordt een Innovatieve woonwijk met een hoog ambitieniveau. ▪ Naast een grote gebiedsontwikkeling vraagt dit om een langjarig proces dat aandacht en ‘onderhoud’ blijft vragen.

▪ Om de slimste wijk ter wereld te blijven, moet je continu vernieuwen en innoveren. Innovaties van vandaag worden ‘het nieuwe normaal’ van morgen. Nieuwe concepten en ideeën moeten ruimte krijgen om ook in de toekomst innovatief te blijven. En dat kost geld. ▪ Dekking voor innovatie wordt gezocht in subsidies (incidenteel) en inkomsten vanuit campusmodel (structureel).

Financieel overzicht

€ Innovatie subsidies Innovatie continu stimuleren vanuit opbrengsten uit het campusmodel

2022

2042

→

Financiering door subsidies ▪ Innovatie en subsidiefondsen (van groot naar klein) ▪ European recovery and resilience facility. ▪ Nationaal Groeifonds. ▪ Provinciale subsidies. ▪ Gemeentelijke subsidies. ▪ Analyse ▪ Subsidies zijn kansrijk voor incidentele financiering, niet structureel. ▪ Subsidies dekken (deels) directe kosten, niet eigen organisatie. ▪ Voorbereiding van de diverse subsidieaanvragen loopt.

Hoe werkt het campusmodel?

▪ Gemeente Helmond verkoopt de grond niet aan de nieuwe bewoners/eigenaren, maar verhuurt/verpacht de grond. ▪ Gemeente Helmond krijgt een vergoeding voor het gebruik van de grond. ▪ Gemeente Helmond ontvangt daardoor een terugkerend bedrag dat is gekoppeld aan de waarde

van de grond, bijvoorbeeld 3%. Daarmee ontstaan blijvende inkomsten. ▪ De terugkerende inkomsten uit het campusmodel worden primair ingezet voor innovatie, zodat we de slimste wijk ter wereld kunnen blijven. ▪ N.B. Gemeente Helmond kan vervangen door een nieuw op te richten bedrijf dat het campusmodel exploiteert en beheert. Is een uitwerkingsvraagstuk.

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021

De voordelen van het campusmodel voor inwoners 1. Toegankelijker voor koopstarters ▪ De grondwaarde van een woning is gemiddeld ongeveer 30% van de totale waarde van een woning. ▪ Woningkopers hoeven de grond (30%) niet te financieren bij

aankoop van een woning. ▪ Woningen in BSD worden hierdoor toegankelijker. Dit is in het bijzonder gunstig voor koopstarters, die vaak een minder hoge hypotheek kunnen krijgen.

De voordelen van het campusmodel voor inwoners

2. Lagere woonlasten ▪ Het campusmodel leidt tot lagere woonlasten voor bewoners: de totale jaarlijkse lasten voor bewoners (hypotheek + huur grond) vallen in de eerste 15-20 jaar lager uit dan de lasten van woningen zonder erfpacht

De voordelen van het campusmodel voor de gemeente

3. Overwaarde grond ▪ Door investeringen in wijk BSD stijgt de grondwaarde (mogelijk zelfs sneller dan in een niet-innovatieve woonwijk). • De afgelopen 30 jaar is de grondwaarde fors toegenomen. Bij eventuele verkoop in de toekomst is dit voordeel, gedeeltelijk, voor

de gemeente. Middels het campusmodel profiteert de gemeente dus mee van de grondwaardestijging.

Samenvatting voor- en nadelen Voordeel

Nadeel

−

−

− − − − − − −

Continue financiering voor nieuwe innovaties Lagere drempel starters Lagere woonlasten gedurende de eerste jaren van bewoning Meer sturingsmogelijkheden Cofinanciering subsidies Uniek concept Collectief beheer van waardestijging past goed in BSD Autonoom model

− −

Afzetrisico: concept komt niet vaak voor in periferie 30% minder waardestijging voor bewoner (maar ook 30% minder financiering) Risico voor daling van de grondwaarde komt voor de gemeente (indien er geen entiteit wordt opgericht).

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021

Financiële impact

Kasstromen campusmodel Kasstromen campusmodel: woningen 6,00

x € 1 MLN

4,00

2,00

-

(2,00)

(4,00) JAREN

Inkomsten grondhuur

Rente

Organisatiekosten

TOTAAL

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021

Waar moet het campusmodel aan voldoen?

Inrichtingsprincipes 1. Voorspelbaar ▪ Pachter: zekerheid over de te betalen canon. ▪ Verpachter: zekerheid over de te ontvangen canon.

2. Simpel ▪ Voor de verpachter, pachter en bank moet duidelijk zijn hoe het systeem werkt (transparant, geen complexe berekeningen).

3. Lijkt zoveel mogelijk op koop ▪ Het gevoel van eigen huis moet blijven, het moet zich gedragen als koop.

Inrichtingsprincipes 4. Flexibel ▪ In beginsel is de erfpacht eeuwigdurend en kan deze niet worden afgekocht, maar de optie moet open blijven.

5. Level playing field in de wijk ▪ Uniforme contracten: je buren moeten dezelfde erfpachtvoorwaarden hebben als jij.

6. Eerlijk ▪ Pachter én verpachter profiteren van waardestijging, en lijden bij waardedaling.

7. Marktvolgend ▪ Het systeem moet bestand zijn tegen schokken (waardeontwikkeling, renteontwikkeling, in-/deflatie, koop/verkoop, …).

Raadsbijeenkomst 7 oktober: afsluiting

Naar de tafels!

Raadsbijeenkomst 7 oktober: afsluiting

Plenaire terugkoppeling - afsluiten

Raadsbijeenkomst BSD 7 oktober 2021

Besluitvormingsproces; SMP + BKP + GREX + Campusmodel -

Eerste helft 2021 bijeenkomsten BSD meer informeel. 8 juli 2021 opiniërende bijeenkomst 7 oktober 2021; vervolgbijeenkomst op 8 juli 19 of 26 oktober college besluitvormend 7 december 2021 adviescommissie 14 december 2021 raadsbesluit