Zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Dorpsstraat 17 - 21 te Hellendoorn (1)

= 1/14 = Bijlage bij 2022-007443 : nota ingekomen zienswijzen en voorstel tot ambtshalve wijzigingen behorende bij het ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 17 – 21 te Hellendoorn:”. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -------Het ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 17-22 te Hellendoorn” heeft vanaf zaterdag 18 december 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen, derhalve tot en met zaterdag 29 januari 2022. Dit ontwerpbestemmingsplan heeft tot doel om de realisering van 10 appartementen planologisch mogelijk te maken op de percelen Dorpsstraat 17 en 21 te Hellendoorn. Van de geboden gelegenheid om tijdens die periode mondeling, schriftelijk dan wel per email een zienwijze in te dienen omtrent genoemd ontwerpbestemmingsplan bij de raad van de gemeente Hellendoorn is gebruik gemaakt door: A…… B…… C…... Ontvankelijkheid Het voormelde ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen vanaf zaterdag 18 december 2021 tot en met zaterdag 29 januari 2022. De per email ingediende zienswijzen zijn respectievelijk ingekomen op: Voor wat betreft zienswijze A 24 december 2021. Voor wat betreft zienswijze B 26 januari 2022. Voor wat betreft zienswijze C 27 januari 2022. Voor wat betreft zienswijze D 12 januari 2022. Alle vier ingekomen zienswijzen zijn dus tijdig ingediend.

Om die reden kunnen de indieners van de zienswijzen, in hun zienswijze worden ontvangen. Inhoudelijk De ingekomen zienswijzen worden hieronder integraal weergegeven, waarbij deze telkens voor elk onderdeel worden becommentarieerd en afgeconcludeerd. Zienswijze A Advies inzake planvoorstel locatie “Dorpsstraat 17-21”, door initiatiefnemers aangeduid als project De Schoolslag, Dorpsstraat 17 Hellendoorn. Geachte leden van het college van B&W, Op verzoek van wethouder Overmeen-Bakhuis en management RO is er een klankbordgroep in het leven geroepen die gemeente adviseert rondom inbreidingsplannen in het dorp Hellendoorn Het inrichten van de klankbordgroep was een gevolg van onrust die onder de inwoners van dorp Hellendoorn ontstond, mede naar aanleiding van deze plannen. Ondanks dat het college al heeft ingestemd met het principeverzoek op 11 mei 2021, heeft de klankbordgroep gemeend alsnog een advies richting College van B&W te geven met een afschrift aan de raad. Allereerst willen wij als klankbordgroep de initiatiefnemer bedanken voor het uitvoeren van burger- en overheidsparticipatie. Wij als klankbordgroep zijn hier voorstander van en juichen dit toe. Onderstaande uiteenzetting is na zorgvuldig overleg van de klankbordgroep tot stand gekomen.

Één lid heeft niet deelgenomen aan de overleggen over dit project en het uiteindelijk advies, ter voorkoming van de schijn tegen inzake belangenverstrengeling.

______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 2/14 =

Huidige situatie • • • •

De voormalige Gemeenteschool uit 1883 is gelegen aan de Dorpsstraat 17 te Hellendoorn. Voorheen was hier Zwembad de Schoolslag gevestigd en nu Squashcentrum Hellendoorn. Het huidige pand bevat een gevelsteen welke is geplaatst tijdens de bouw in 1883. Het huidige pand staat ruim achter de rooilijn van de overige panden aan de westzijde van de Dorpsstraat en staat teruggetrokken uit het straatbeeld.

Advies initiatiefvoorstel appartementencomplex • Wij zien dat het appartementencomplex van architectonische waarde is en daarmee passend is in het dorpsbeeld. • De impressietekeningen geven een beeld van kleurstelling van de voorgevel, als advies geven we mee om voor de keuze als bouwsteen de kleur te gebruiken die overeenkomstig is met de kleur die in het oude dorpsbeeld past. • De oude gevelsteen “Gemeenteschool 1883” zouden we graag teruggeplaatst zien in de voorgevel. Advies klankbordgroep Het bouwen van een appartementen zoals in de planvoering is omschreven past in het straatbeeld. Wij vragen wel aandacht voor de kleur steen die gebruikt gaat worden in de voorgevel. Commentaar ad A De initiatiefnemer van deze ontwikkeling is met de klankbordgroep in overleg gegaan en heeft de door hem voorgestane ontwikkeling nader aan de leden van deze klankbordgroep uitééngezet. Wij nemen het gegeven dat de klankbordgroep instemt met deze ontwikkeling, voor kennisgeving aan. Conclusie ad A Wij stellen u voor om deze zienswijze voor kennisgeving aan te nemen. Zienswijze B Geachte gemeenteraad van Hellendoorn, B1. Middels deze brief willen wij onze zienswijze betreffende het ontwerp bestemmingsplan Dorpsstraat 17-21 aan u kenbaar maken.

Medio december werden wij als omwonenden enigszins overvallen door een bericht op facebook dat er een ontwerp bestemmingsplan was ingediend bij het college van Burgemeester en Wethouders en ter inzage gelegd zou worden. Dat na een toch al niet zo vlekkeloos verlopen voortraject van communicatie rondom dit plan en andere plannen die in het gebied hier direct aangrenzende deel worden ontwikkeld of waarvoor ideeën zijn. Na een wat onrustige avond voor de zomer over Tiny houses heeft het college bij monde van wethouder……. in augustus toegezegd (en later per mail bevestigd) dat alle lopende trajecten on hold zouden gaan en er eerst integraal naar het gebied gekeken zou gaan worden in plaats van dat er allemaal losse kleine plannen in een historische dorpskern tot ontwikkeling gebracht zouden komen. Daarnaast zouden wij als omwonenden iedere 6 weken, nieuws of geen nieuws, door de gemeente per mail of anderszins op de hoogte gehouden worden van de ontwikkelingen in het gebied. Onze verbazing was dan ook groot toen wij op Facebook door een bericht van de ______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 3/14 = ontwikkelaar moesten vernemen dat er toch een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd zou worden voor deze postzegel- ontwikkeling. Bestuurlijk niet erg behoorlijk. Dan hierop aanhakend maar meteen naar de communicatie over het plan waar dit bestemmingsplan specifiek betrekking op heeft. Tegenwoordig is het steeds meer de gewoonte dat de verplichting om over plannen te communiceren bij ontwikkelaars wordt neergelegd. Dat ontslaat een gemeente er echter niet van om na te gaan of deze taak ook deugdelijk is uitgevoerd. In dit geval was er van communicatie geen sprake. Het gonsde van geruchten tot de al eerdergenoemde onrustige avond voor de zomer omtrent de Tiny houses waar ook de huidige eigenaar van de squashbaan (het te ontwikkelen pand) bij aanwezig was. Toen er ook over deze ontwikkeling vragen werden gesteld stond hij op en zei hij:' De tekeningen liggen gewoon bij mij in de zaak, dus iedereen die ze wil zien, kan ze gewoon komen bekijken'. Dat is hoe het communicatietraject dus is vormgegeven. Vanzelfsprekend zijn wij langsgegaan en hebben wij ons laten informeren over de plannen en hebben wij zelf nogmaals contact gezocht met de ontwikkelaar rechtstreeks op basis van de nu gepubliceerde stukken en tekeningen.

Inhoudelijk zullen wij hier nog verder op in gaan, maar onze vraag is wel of en hoe de gemeente in het vervolgtraject van dit bestemmingsplan nadrukkelijker haar rol gaat pakken in het zorgvuldig vormgeven van de communicatie van deze ontwikkelaar met de omwonenden en andere belanghebbenden. Commentaar ad B1. Aanvankelijk is de verdere (ambtelijke) behandeling van een aantal ontwikkelingen in Hellendoorn-dorp inderdaad vanaf eind mei 2021 gedurende een bepaalde tijd door de wethouder ruimtelijke ordening “on hold” gezet – waaronder deze ontwikkeling- vanwege reacties uit de Hellendoornse samenleving dat de karakteristiek van veel panden in Hellendoorn verloren zou gaan door realisering van diverse nieuwbouwplannen in Hellendoorn-dorp. De gemeente is vervolgens zowel ambtelijk als bestuurlijk in gesprek gegaan met een klankbordgroep uit Hellendoorn-dorp. Echter op enig moment - in oktober 2021 - is door de wethouder ruimtelijke ordening besloten om met projecten zoals het onderhavige, waar het college (in dit geval in mei 2021) al een besluit over had genomen om in principe bereid te zijn planologische medewerking te verlenen en welk besluit ook – overeenkomstig de ter zake gemaakte afspraken - aan de raad ter kennisname is gebracht, met de bestemmingsplanprocedure door te gaan. Tiny houses is een casuspositie die niets van doen heeft met het onderhavige bestemmingsplan.

De mogelijke locatie voor Tiny Houses ligt buiten de scope (=het aandachtsgebied) van het huidige plangebied als aangegeven op de verbeelding/plankaart behorende bij dit bestemmingsplan. Om die reden valt dit onderdeel van de zienswijze juridisch gezien buiten de orde van dit bestemmingsplan en behoort dit aspect buiten beschouwing te worden gelaten. Het informeren van de woonomgeving over een bepaalde ontwikkeling behoort tot de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling. Die heeft daar een direct belang bij om aldus te trachten zoveel mogelijk maatschappelijk draagvlak te creëren voor de door hem of haar voorgestane ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft inmiddels persoonlijk gesproken met appellant en heeft zijn bouwplan op onderdelen aangepast, met name uit een oogpunt van bescherming van de privacy van deze en andere appellanten. Voor een nadere toelichting hierop, verwijzen wij naar ons hieronder weergegeven commentaar op de zienswijze onder ad B2. De gemeente beperkt zich tot de wettelijk (op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Algemene wet bestuursrecht) voorgeschreven bekendmakingen in het huis-aan-huisblad, het gemeenteblad en de gemeentelijke website alsook op de landelijke voorziening https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

Het verwijt dat dit bestuurlijk niet erg behoorlijk is, snijdt geen hout. ______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 4/14 = Conclusie Ad B1 Wij stellen u voor om dit onderdeel van de zienswijze ongegrond te verklaren. B2. Zoals hiervoor al aangegeven hebben wij behalve met betrekking tot het proces ook een aantal zaken die ons zorgen baren met betrekking tot de inhoud. Laten we vooropstellen dat we niet tegen ontwikkelingen in het algemeen zijn. Echter we zien nu dat in dit relatief kleine gebied met veel historisch waardevolle panden zoals het Noaberhuus, het huis van Johanna van Buuren, de oude dokterswoning van Timmer en wellicht zelfs het pand van de oude Gemeenteschool (nu squashbaan) zelf er allerlei ontwikkelingen zijn: appartementen op de oude apotheeklocatie, appartementen squashbaan. Appartementen achter de oude dokterswoning, Tiny houses achter de bibliotheek, op termijn wellicht een keer de bibliotheek zelf. Daartussen een verrommelde openbare ruimte met verharding die bestaat uit wel 5 verschillende materialen, doodlopende stukken waar sociale onveiligheid op de loer ligt, een pakketverdelingspunt van de TNT dat veel drukte met zich meebrengt en een opslag van marktkramen dat plompverloren midden op een stuk gemeentelijk niemandsland staat waardoor er een hele krappe doorgang is.

Allemaal in de loop der tijd ontstaan en geen verwijt aan wie dan ook, maar nu er allerlei ontwikkelingen op stapel staan, kiest de gemeente ervoor om al deze ontwikkelingen aan te vliegen als losse locatieontwikkelingen zonder integraal te kijken naar hoe de verschillende opgaven en oplossingen bij elkaar kunnen leiden tot een gebiedsontwikkeling. Wij vragen u dus in het kader van dit ontwerp- bestemmingsplan om in de ruimtelijke onderbouwing van dit plan aan te geven hoe dit plan in haar bredere ruimtelijke context en hierbij de hiervoor genoemde bredere opgaven en ambities die de gemeente nu al expliciet heeft uitgesproken mee te nemen. U kunt deze niet buiten beschouwing laten. Op de manier waarop dit nu is aangevlogen zijn wij wel tegen de uitvoering van dit plan. Datzelfde geldt voor de financiële onderbouwing van dit bestemmingsplan. In hoeverre heeft de gemeente met de betreffende ontwikkelaar via een anterieure overeenkomst of andere financiële constructie afspraken gemaakt over investeringen die nodig zijn om ook de omliggende openbare ruimte aan te pakken. En indien deze afspraken er zijn, om welke maatregelen en ingrepen gaat het dan en kunnen wij als omwonenden hierin bij de uitvoering meedenken en doen? Commentaar ad B2.

De scope (= het aandachtsgebied) van dit bestemmingsplan blijft formeel beperkt tot het op de verbeelding/plankaart aangegeven plangebied behorende bij dit concrete bestemmingsplan. Alle aangevoerde aspecten die geen betrekking hebben op dit plangebied, vallen juridisch buiten de orde van dit bestemmingsplan en horen om die reden buiten beschouwing te worden gelaten. De gemeente raadpleegt voor een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing van ingediende ruimtelijke plannen een ter zake deskundige, gecertificeerde stedenbouwkundig adviseur en raadpleegt daarnaast voor welstandsaspecten de deskundige stadsbouwmeester van Het Oversticht. Verder worden deze ontwikkelingen uiteraard ook getoetst aan interne en externe beleidsstukken zoals landelijke wet- en regelgeving, de provinciale Omgevingsvisie en de provinciale Omgevingsverordening, de gemeentelijke Omgevingsvisie “Hellendoorn: Avontuurlijke Natuurlijk”, de gemeentelijke woonvisie, het gemeentelijk beleidsstuk “Samenleven met Water”, het gemeentelijk geluidsbeleid et cetera. In landelijke wet- en regelgeving zoals de Wet en het Besluit op de ruimtelijke ordening wordt voorgeschreven dat de behoefte aan een dergelijke ontwikkeling aannemelijk moet worden gemaakt. Voor een nadere toelichting hierop, wordt verwezen naar de plantoelichting behorend bij het ter visie gelegde ontwerpbestemmingsplan.

Omdat bij dit plangebied geen gebruik wordt gemaakt van gronden die aan de gemeente Hellendoorn in eigendom toebehoren, is een door de raad vast te stellen exploitatieplan of een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie tussen de gemeente (in casu het college van ______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 5/14 = Burgemeester en wethouders) en de initiatiefnemer van deze ontwikkeling niet nodig. Wel is er een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten. Zoals in ons commentaar onder B1 al is verwoord, is het aan de betreffende initiatiefnemer om de woonomgeving ter plaatse te informeren. Dat is, zoals in ons commentaar onder ad B1 is uiteengezet, ook gebeurt. Daarbij wordt overigens wel benadrukt, dat participatie niet hetzelfde is als instemmen met! Onder participatie wordt verstaan, het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden bij het proces van besluitvorming over een project of activiteit. Dat wil zeggen dat een initiatiefnemer in gesprek gaat met belanghebbenden (zoals direct omwonenden) en hen informeert over een ontwikkeling en waar mogelijk bekijkt, of hij belanghebbenden geheel of gedeeltelijk tegemoet kan komen. Dat wil dus niet zeggen dat een ruimtelijke ontwikkeling geen doorgang kan vinden als belanghebbenden niet willen instemmen met een hem of haar niet welgevallige ontwikkeling. Zoals eerder is opgemerkt, heeft het gesprek tussen de initiatiefnemer en appellant geleid tot de nodige aanpassingen van het bouwplan uit een oogpunt van privacybescherming van appellant. Op basis van het gesprek tussen appellant en de initiatiefnemer, heeft initiatiefnemer zich bereid verklaard het bouwplan op onderdelen aan te passen.

Daarbij zijn alle raampartijen die uitzicht bieden vanuit het appartementencomplex op de achtertuin van appellant, voorzien van een hogere borstwering dan oorspronkelijk is voorzien. Ook zijn de dakkapellen aan die zijde van het pand, komen te vervallen. Voor de volledigheid, voegen wij hieronder wat gevelbeelden van het te realiseren appartementencomplex toe. Rechterzijgvel

Noordgevel

______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 6/14 =

Conclusie ad B2 Wij adviseren u om dit onderdeel van de zienswijze ongegrond te verklaren. B3. Naast deze meer algemene vragen een aantal vragen die direct te maken hebben met de situatie betreffende ( A pand, zijnde Dorpsstraat 25. De beoogde ontwikkeling is voorzien aan de Dorpsstraat 17-20, dus vrijwel direct grenzend aan, A pand. Op de tekeningen die als bijlagen bij de stukken zaten bij het ontwerpbestemmingsplan, lijken er vrij veel functies en ramen voorzien te zijn aan de zijde van pand. Hierop hebben wij zoals al eerder vermeld, zelf contact opgenomen met de ontwikkelaar. Hij meldde ons dat hij nog niet precies weet wat ze aan die kant willen doen, dat de tekeningen pas over een maand ongeveer klaar zullen zijn. Op onze vraag waarom hij dan al wel het bestemmingsplan in procedure heeft gebracht, terwijl hij ons dan nog geen antwoord op dit soort vragen kon geven, bleek dat dit vooral was vanwege de voortgang. Dat gezegd hebbende maakt het natuurlijk nogal wat uit of er aan A kant allemaal ramen komen of dat het zoals nu in de bestaande situatie blinde gevels zijn. In eerdere tekeningen waren het ook steeds blinde gevels met mogelijk wat dakramen en werd zelfs nog gezegd dat die dakramen met melkglas konden.

Dat dat nu anders lijkt in de bijlagen ______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 7/14 = bij dit bestemmingsplan en dat er verder nog helemaal geen tekeningen blijken te zijn, vinden wij erg vervelend. Sterker nog daar maken we op voorhand nadrukkelijk bezwaar tegen. De appartementen staan zo dicht op /\, achtertuin dat ze directe inkijk hebben en daarmee tot een enorme verslechtering van de situatie leidt dan nu het geval is. Wij zien in het huidige plan geen ruimtelijke onderbouwing voor de inpassing van het appartementencomplex naar de zijkanten. Op dit moment is er alleen aandacht voor de voor- en achterkant. Wij vragen dus ook aandacht voor de zijkant aan de kant van woning. Daarnaast vragen wij u hoe u het gebruik van de garageboxen gaat borgen als zijnde ook daadwerkelijke parkeervoorziening. In de praktijk worden dergelijke voorzieningen meestal opslag voor van allesbehalve auto's, waarmee de parkeernormen wel kloppen, maar de parkeerdruk verder toeneemt in een gebied. Die druk is hier toch al niet laag, zeker niet nu er steeds meer functies worden toegevoegd met alle voorgenomen plannen, dus gewoon niet overdekt parkeren ervan maken voor de eigen bewoners van de appartementen. Daarnaast vragen wij uw aandacht voor de leefbaarheid in het gebied zeker waar het groen aangaat, de waterberging, hittestress en stikstof.

Wij hopen u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben omtrent onze zienswijze en hopen vooral in een vervolg nadrukkelijker betrokken en geïnformeerd te worden. Commentaar ad B3 In artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek is dwingend voorschreven dat: citaat “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen te hebben, voor dover deze zicht op dit erf geven”. Einde citaat Voor de goed orde: niet doorzichtig vensterglas is dus wel toegestaan binnen genoemde twee meter. Dit zijn echter bepalingen die nader overleg vergen tussen de initiatiefnemer en de eigenaren/huurders van de directe woonomgeving. Zoals in ons commentaar onder ad B2 is verwoord, heeft dat nadere overleg inmiddels plaatsgevonden en heeft dan geleid tot de in ons commentaar onder ad B2 verwoorde aanpassingen van het bouwplan ter bescherming van de privacy van de woning van appellant. De planregels voorzien erin dat er voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein gerealiseerd dienen te worden en in stand dienen te blijven. Dat is dus een publiekrechtelijke regeling.

Initiatiefnemer is daarnaast voornemens privaatrechtelijk in de verkoopaktes van de appartementen de verplichting op te nemen dat er geparkeerd dient te worden in de bij de appartementen behorende garageboxen en/of de inpandige stallingsruimtes voor auto’s. Deze verplichting laat de initiatiefnemer met een kettingbeding (met een stevig boetebeding) opnemen, op basis waarvan eigenaren/kopers van deze appartementen gehouden zijn deze verplichting aan eventueel toekomstige rechtsopvolgers door te geven. Overigens merken wij voor de volledigheid op, dat appellant niet zelf woont naast het nieuw te realiseren appartementencomplex, doch dit pand verhuurd aan derden. Conclusie Ad B3. Wij adviseren u om dit onderdeel van de zienswijze ongegrond te verklaren. Zienswijze C Geachte gemeenteraad van Hellendoorn, Via deze brief willen wij bezwaar indienen tegen het bouwen van een appartementencomplex strak naast woning. In december 2020 hebben wij de woning Dorpsstraat 23 gekocht. Omdat het een karakteristieke woning Is wat qua ligging en uitstraling perfect past in het historische centrum. ______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 8/14 = Wij waren verbaasd met de mededeling dat er ontwikkelingen zijn omtrent het pand van de oude Gemeenteschool (nu squashcentrum) om er een kolossaal complex van 10 appartementen te plaatsen. Wij snappen het verhaal \ en wij begrijpen dat er behoefte is aan extra woonruimte. Daarentegen zijn wij natuurlijk niet blij met de plannen en zijn wij tegen de bouw van het appartementencomplex strak naast onze woning. Wij hebben de tekeningen gezien van het appartementencomplex waar veel Onduidelijkheden over zijn. Ook hebben wij vernomen dat er geen definitieve tekeningen zijn over de zijkant van het pand. Het appartementencomplex komt zo dicht tegen Achtertuin te staan, dat ze directe inkijk hebben in onze tuin en woning. Dat gaat ten koste van het woongenot en dat kunnen wij absoluut niet waarderen. Daarbij Is de hoogte van het appartementencomplex totaal niet In verhouding met de omgeving. En dit alles geeft een behoorlijke waardevermindering van onze woning. Daarnaast maken wij ons zorgen over de parkeergelegenheid, aangezien de parkeerdruk verder toeneemt. Na diverse gesprekken met mede buurt bewoners begrepen wij ook dat er plannen zijn om Tiny houses te bouwen, dat er appartementen achter de oude dokterswoning komen. Er staan al appartementen op de oude apotheeklocatie en dan is misschien de bibliotheek ook een keer aan de beurt.

Het zijn allemaal losstaande projecten/ontwikkelingen en volgens ons is er totaal niet nagedacht over het geheel. En dat gaat ten koste van de karakteristieke en historische uitstraling van het dorpsaanzicht. Wij hopen u voldoende geïnformeerd te hebben omtrent onze zienswijze. Met vriendelijke groet, Commentaar ad C De initiatiefnemer heeft ook met deze appellant en zijn echtgenote een gesprek gevoerd of hij, waar mogelijk, nog aanpassingen in zijn bouwplan kon aanbrengen om appellant enigermate tegemoet te komen. Voor wat betreft de minimale privacy bepalingen waaraan moet worden voldaan, verwijzen wij naar ons commentaar onder ad B3, waarin de relevante tekst van artikel 5:50 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek is weergegeven. Op de begane grond bevindt zich een groene afscheiding tussen de woning van appellant en het perceel van het nieuw te bouwen appartementencomplex, welke groenafscheiding nadrukkelijk behouden blijft. Deze groene afscheiding voorkomt direct zicht vanuit de appartementen op de begane grond van de nieuwbouwappartementen op de gevel van de woning en de achtertuin van appellant. Op de eerste etage is de borstwering van de raampartijen verhoogd om eventuele inkijk te verminderen. Voorts zijn er aan die zijde van het appartementencomplex zoveel mogelijk de slaapkamers en badkamers gesitueerd.

Verder zijn diverse dakkapellen op de tweede etage van het nieuwbouwcomplex komen te vervallen. Appellant woont overigens niet zelf in deze woning, doch zijn schoonouders. Zoals eerder in deze zienswijzennota verwoord, wordt de scope (het aandachtsgebied) van dit concrete bestemmingsplan beperkt tot de verbeelding/de plankaart met begrenzing van dit ontwerpbestemmingen. Vraagstukken/casusposities die liggen buiten de scope van dit plangebied, dienen juridisch gezien buiten beschouwing te worden gelaten. Voor wat betreft de bouwhoogte van het bouwplan, merken wij op dat op de verbeelding is aangegeven dat de maximale bouwhoogte 10 m mag bedragen en de maximale goothoogte 6m. Op dit moment geldt ter plaatse nog het bestemmingsplan “Hellendoorn Dorp 2013” en heeft het perceel daarin de bestemming “Sport”. Volgens dit bestemmingsplan is de maximale bouwhoogte ter plaatse 10 m, de minimale bouwhoogte 6 m, de maximale goothoogte 6 m, de minimale goothoogte 2,5 m, de maximale dakhelling 55 graden en de minimale dakhelling 30 graden. ______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 9/14 = Hieruit blijkt dat de maximale afmetingen van het te realiseren appartementencomplex binnen de afmetingen blijven van het nu nog geldende bestemmingsplan. Verder merken wij op, dat het bouwvlak in het nieuwe bestemmingsplan behoorlijk afneemt vergeleken, met de huidige situatie. Voor wat betreft de eventuele bouw van Tiny houses merken wij op, dat ook deze buiten het plangebied van dit bestemmingsplan liggen en daarmee buiten de scope/orde vallen van dit concrete, ter visie gelegde ontwerpbestemmingsplan. Voor wat betreft het parkeren merkten wij op dat in artikel 3.3 van de planregels is vastgelegd dat er voldoende parkeerplaatsen dienen te worden aangelegd op het eigen terrein van deze ontwikkeling. Aan de hand van de gemeentelijke Nota Parkeernormen, is berekend dat er per saldo 18 extra parkeerplaatsen benodigd zijn voor deze ontwikkeling. In het gebouw zelf komen 6 inpandige garages, met daarnaast 12 parkeerplaatsen op het achter terrein. In het complex wordt voorzien in inpandige bergingen waar toekomstige bewoners hun fietsen kunnen stallen en andere zaken kunnen opbergen. Dit aantal parkeerplaatsen is toereikend voor deze ontwikkeling.

Verder verwijzen wij u naar ons commentaar onder ad A3, waarin is uiteengezet dat de initiatiefnemer in de verkoopcontracten laat opnemen dat de kopers van deze appartementen dienen te parkeren in de garages/bergingsruimtes op het eigen terrein, waarbij deze verplichting met een kettingbeding (inclusief boetebeding) dient te worden doorgegeven aan toekomstige rechtsopvolgers. Voor wat betreft de opmerking: “Na diverse gesprekken met mede buurt bewoners begrepen wij ook dat er plannen zijn om Tiny houses te bouwen, dat er appartementen achter de oude dokterswoning komen. Er staan al appartementen op de oude apotheeklocatie en dan is misschien de bibliotheek ook een keer aan de beurt. Het zijn allemaal losstaande projecten/ontwikkelingen en volgens ons is er totaal niet nagedacht over het geheel. En dat gaat ten koste van de karakteristieke en historische uitstraling van het dorpsaanzicht” Verwijzen wij naar ons commentaar onder ad B2. De gemeente heeft wel degelijk goed nagedacht over het geheel aan ontwikkelingen in de gemeente Hellendoorn. Dergelijke projecten worden altijd op hun stedenbouwkundige merites beoordeeld door de vaste gemeentelijk extern stedenbouwkundig adviseur, veelal in nauw overleg met de gemeentelijke stadsbouwmeester van Het Oversticht.

Daarnaast merken wij op dat formeel juridisch de scope (= het aandachtsgebied) van dit bestemmingsplan beperkt dient te blijven tot het bij dit bestemmingsplan behorende plangebied zoals dat is aangegeven op de verbeelding/plankaart van het onderhavige bestemmingsplan. Conclusie ad C Wij adviseren u om deze zienswijze ongegrond te verklaren. Zienswijze D Hierbij wil ik mijn zienswijze/bezwaar maken met betrekking tot bovengenoemd ontwerpbestemmingsplan Dorpsstraat 17 en 21 te Hellendoorn. D1. Er wordt wederom totaal geen rekening gehouden met de privacy-inbreuk van omliggende woningen. Het gebouw wordt hoger dan bestaande gebouw, zie bijlage 1 pagina 11 en 12 Ook zijn de tekeningen weer verschillend, zie hoofdstuk 2 het plan, figuur 2.4/2.5 en 2.6. Net als bij het ontwerp van Dorpsstraat 19 is het niet duidelijk hoe het echte ontwerp er nu uitgaat zien. Er wordt dus een verkeerd beeld gegeven van het gebouw wat er Op de 3e etage zou het alleen schuin zijn maar er komen weer meerdere balkons en ramen die inkijk geven op mijn tuin en ______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 10/14 = achterkamer. Ook de balkons en ramen van de 2e etage zijn een inbreuk op mijn privacy en geven direct inkijk. Appartementen op de hoek Zuid Esweg/ Hilgenbosweg zijn 3 hoog maar bovenste laag heeft alleen schuine daken en ramen. Wat me hier ook opvalt dat er alleen van achter een bureau wordt beslist, ik heb niemand van de gemeente gezien die bij mij in de tuin is komen kijken wat de impact is van het ontwerp voor mij. Er wordt gesproken dat er rekening wordt gehouden met de dorpse schaal maar rondom de Squash zijn naast Dorpstraat 19 geen appartementen te vinden. Met de toekomstplannen voor appartementen op de plek van Zalen de Kroon, 10 appartementen en 1 penthouse en de eventuele plannen voor appartementen op de plek van de kerk aan de Hofmanstraat 1 en poptempel de Lantaarn worden er alleen maar appartementen gebouwd wat niet past in het dorpse karakter van Hellendoorn Commentaar ad D1 Initiatiefnemer is recent ook met deze appellant in gesprek geweest. Door het aanbrengen van “groenvoorzieningen” is het overgrote deel van de bezwaren van appellant weg te nemen, ook gezien de afstand van de gevel van het appartementengebouw tot aan de erfgrens van appellant van ruim 41 m. Initiatiefnemer heeft appellant voorgesteld om zelf met een voorstel voor groenaanplant richting initiatiefnemer te komen voor de aard, de soort van groenaanplant en de locatie daarvan.

Initiatiefnemer heeft toegezegd richting appellant dat hij bij een redelijk voorstel van appellant de kosten van deze groenaanplant (inclusief arbeidsloon) te zullen dragen. Voor wat betreft privacy, verwijzen wij naar ons commentaar onder ad B2. Wat ter visie ligt, is een ontwerpbestemmingsplan, dus niet een concreet bouwplan. In de regels van het bestemmingsplan, in combinatie met de verbeelding/plankaart, is juridisch bindend vastgelegd wat ter plaatse, qua afmetingen, maximaal gebouwd mag worden. Hiervoor verwijzen wij naar ons commentaar onder ad B. Qua afmetingen blijft het te realiseren gebouw binnen de maximale afmetingen volgens het nu ter plaatse nog geldende bestemmingsplan “Hellendoorn Dorp 2013”. Wij verwijzen verder naar ons commentaar onder Ad D3. Conclusie ad D1 Wij adviseren u om dit onderdeel van de zienswijze ongegrond te verklaren. D2. Er wordt gesproken over seniorenappartementen maar hebben die tussen de 80 en 110 vierkante meter nodig met een garage? Tegen een prijs van boven de 5 ton? (Appartementen aan de Dorpstraat 19 waren kleiner en zonder garage met een prijs al tussen de 380.000 en 450.000). Ook bij de plannen voor zalen de Kroon wordt gesproken over prijzen tussen 4 en c; ton voor appartementen met gemiddeld 110 vierkante meter en een dure ondergrondse parkeergarage, zie artikel inde Tubantia van 22 november 2021.

Die wordt betaald uit de verkoopprijs van de appartementen en gezien de prijzen van de Dorpstraat 19 ben ik bang dat deze genoemde prijzen aan de lage kant zijn. Commentaar ad D2 Als gemeente Hellendoorn hebben wij geen invloed op prijzen van bouwmaterialen, loonkosten van bouwvakkers et cetera. Met dit (ontwerp)bestemmingsplan wordt beoogd om de realisering van 10 appartementen planologisch mogelijk te maken. Het initiatief is getoetst aan landelijke wet- en regelgeving, aan de provinciale Omgevingsvisie en -verordening, aan onder andere de gemeentelijke woonvisie en andere gemeentelijke beleidsstukken en blijkt daaraan te voldoen. ______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 11/14 = Daardoor is hier naar ons oordeel sprake van een goede ruimtelijke ordening. Voor meer details, wordt verwezen naar de plantoelichting. Overigens merken wij op dat met de realisering van dit appartementencomplex doorstroming van woningen wordt bevorderd, wat onzes inziens essentieel is voor een goede woningmarkt. Conclusie ad D2 Wij adviseren u om dit onderdeel van de zienswijze ongegrond te verklaren. D3. Hoofdstuk 3 artikel 3.3.2 woonvisie 2020-2025 spreekt over 50 sociale huur appartementen 20 appartementen in de vrije huursector en circa 15 koopappartementen. Dan klopt het niet dat er nu plannen zijn voor 10 in de Dorpstraat 17-21 en 11 bij zalen de Kroon plus alle andere toekomstige plannen voor nieuw te bouwen appartementen. En dan ook nog de 8 al gebouwde aan de Dorpsstraat 19. Het plan past dan ook niet in de woonvisie voor Hellendoorn, er worden alleen maar dure appartementen gebouwd en er wordt niet gekeken naar starters woningen. Natuurlijk past de bruine blokkendoos niet in een beeld voor het dorp maar nu wordt de blokkendoos ingeruild voor een andere blokkendoos. Het hele dorpse karakter van Hellendoorn veranderd door alleen maar voor appartementen te kiezen voor elk stukje grond waar woningbouw mogelijk is.

De stelling van appellant dat het plan niet past in de woonvisie voor Hellendoorn is, dat er alleen maar dure appartementen worden gebouwd en er niet wordt gekeken naar starterswoning, is een waardeoordeel dat geen hout snijdt. Commentaar ad D3 De aangehaalde § 3.3.2 van de Woonvisie bestaat niet/ is niet opgenomen in de Woonvisie. Wij merken hierover op dat met de bouw van nieuwe woningen en/of appartementen ook doorstroming wordt gecreëerd. Daarmee bedoelen wij dat de mensen die een nieuwbouwappartement betrekken, hetzij in de koopsector, hetzij in de huursector, zelf weer een huur- of koopwoning achterlaten die weer op de markt beschikbaar komt. Wij herhalen nogmaals dat élk initiatief waarbij aan de gemeente wordt gevraagd om medewerking te verlenen aan een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, zorgvuldig wordt getoetst aan de rijks wet- en regelgeving, aan de provinciale beleidskaders (in casu de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Overijssel) en aan relevante gemeentelijke beleidskaders, zoals de gemeentelijke omgevingsvisie (Hellendoorn-Avontuurlijk Natuurlijk). De gemeentelijke Woonvisie, het beleidsstuk “Samenleven met Water”, het gemeentelijk geluidsbeleid et cetera.

Vervolgens beoordeelt een gecertificeerd stedenbouwkundig adviseur, veelal in nauw overleg met de gemeentelijke stadsbouwmeester van Het Oversticht, of een concrete ruimtelijke ontwikkeling past in het betreffende gebied ter plaatse. Daar waar nodig, kan dit leiden tot aanpassingen in de bouwkundige verschijningsvorm van de betreffende ontwikkeling. Dit alles mondt uit in een advies dat ter besluitvorming wordt voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders van Hellendoorn. Als het college besluit dat zij in principe bereid is om medewerking aan een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling te verlenen, dan wordt dat principebesluit ter kennisname gebracht aan de “planwetgever”, de gemeenteraad. Op basis van het aan haar ter kennisname voorgelegde principebesluit van het college, kan de raad als zij dat wenst, het college nadere vragen stellen over dat principebesluit. Vervolgens wordt een procedure tot herziening van het bestemmingsplan opgestart, te beginnen met de tervisielegging van een ontwerpbestemmingsplan conform een met veel rechtswaarborgen omklede procedure volgens de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Algemene wet bestuursrecht met alle bijhorende rechtsbeschermingsmogelijkheden voor derden-belanghebbenden.

De gemeenteraad besluit uiteindelijk over het al dan niet vaststellen van een aan haar ter ______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 12/14 = vaststelling voorgelegd bestemmingsplan: de raad heeft, wat heet een “discretionaire bevoegdheid” om te besluiten of zij een aan haar voorgelegde ruimtelijke ontwikkeling al dan niet in overeenstemming acht met een goede ruimtelijke ordening. Als dat volgens de raad niet het geval is, kan de raad besluiten om het betreffende bestemmingsplan niet vast te stellen. Commentaar ad D3 Wij adviseren u dit onderdeel van de zienswijze ongegrond te verklaren. D4 Er wordt er met geen woord gerept over de overlast voor buurtbewoners door de sloop en bouw van de nieuwe appartementen. Wij hebben een jaar lang overlast gehad van de sloop en bouw aan de Dorpstraat 19. Van enige compensatie is totaal geen sprake. En klagen helpt ook niet, ja voor een half uurtje. Commentaar ad D4. Het is onvermijdelijk dat de sloop van een gebouw en de nieuwbouw van, in dit geval, een appartementencomplex gepaard gaat met enige overlast voor de direct omwonenden. Het is aan de initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling dat hij, in nauwe afstemming met het aannemersbedrijf dat ter plekke gebouwen sloopt alsook met het aannemersbedrijf dat nieuwbouw realiseert, deze overlast zo beperkt mogelijk te houden en daarbij geen schade toe te brengen aan derden-belanghebbenden.

Het bedrijf dat de sloopwerkzaamheden uitvoert, kan vooraf een zogenaamde nulmeting doen, waarbij de bouwkundige situatie van de ter plaatse aanwezige gebouwen met foto’s worden vastgelegd. Na uitvoering van de sloopwerkzaamheden, kan op die manier worden bekeken wat de bouwkundige situatie na uitvoering van de sloopwerkzaamheden is en of er al dan niet schade is veroorzaakt door de werkzaamheden. Het sloopbedrijf kan zich hiertegen ook indekkken via een aansprakelijkheidsverzekering. De gemeente ziet erop toe, dat deze mogelijke overlast zoveel mogelijk binnen de perken blijft. Conclusie ad D4 Wij adviseren u om dit onderdeel van de zienswijze ongegrond te verklaren. D5 Er wordt alleen een berekening gemaakt voor stikstof uitstoot maar geluids- en verkeersoverlast daar zie je geen berekeningen van. (zie bijlage Aerius berekening). Gezien de berekeningen in voornoemde bijlage met 20 lichte voertuigen per dag gedurende 240 dagen geeft dat ook een ongewenste verkeersdrukte. Niet alleen in de Dorpstraat maar ook in de Raadhuisstraat en de parkeerplaats naast de Bibliotheek. Door de bouw van de appartementen aan de Dorpstraat 19 is het daar al veel drukker met auto's en de parkeergarages van de nieuw te bouwen appartementen zullen waarschijnlijk gevuld worden als opslag en niet voor de auto's. Er zal een onveilige situatie ontstaan ook omdat er veel kinderen fietsen.

Het plangebied wordt in de Nota Parkeernormen aangemerkt als weinig stedelijk. De Nota Parkeernormen bevat geen kencijfers waarmee de verkeersgeneratie bepaald kan worden. Daarom wordt gebruik gemaakt van de 381ste CROW uitgave. Op basis van de CROW uitgave heeft een appartementencomplex met 10 appartementen een gemiddelde verkeersgeneratie van dagelijks 58 verkeersbewegingen. Vergeleken met de huidige situatie van het plangebied: een squashgebouw heeft een gemiddelde verkeersgeneratie van gemiddeld afgerond 164 verkeersbewegingen.

______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 13/14 = Bovenstaande komt uit de toelichting omtrent de plannen, door Ad Fontem ruimtelijk advies, hoe ze aan 164 verkeersbewegingen per dag komen voor de huidige situatie weet ik niet. Ik woon nu bijna 3 jaar naast de squash en ik kan het haast niet geloven of me voorstellen dat er 164 verkeersbewegingen per dag zijn. Het lijkt me meer theoretisch en een aanname dan dat het werkelijk getoetst is. Nu lijkt het alsof er veel minder verkeersbewegingen zullen zijn terwijl ik verwacht dat het er veel meer zullen zijn. Maar dit is natuurlijk om het plan mooier te maken dan het uiteindelijk zal zijn. Commentaar ad D5 Het klopt dat er voor geluids- en verkeersoverlast geen berekeningen zijn gedaan. Voor geluid, verwijzen wij naar de onderbouwing zoals die is verwoord in § 4.5 van de plantoelichting, waaruit blijkt dat het aspect geluid geen belemmering is voor deze ontwikkeling. Evenzo verwijzen wij voor het aspect verkeer (inclusief parkeren) naar § 4.11 van de plantoelichting. Er kan op het eigen terrein van deze ontwikkeling in de parkeerbehoefte worden voorzien. Voorts is in deze § 4.11 nader onderbouwd, dat deze ontwikkeling tot een afname van het aantal verkeersbewegingen zal leiden. Conclusie ad D5. Wij adviseren u om dit onderdeel van de zienswijze ongegrond te verklaren. D7.

Mijn huis zal door de bouw ook fors zakken in waarde waarbij je gecompenseerd kan worden door planschade. Hiervoor moet je alleen eerst 300 euro aan de gemeente betalen en dan weet je niet eens of ze er wel mee aan de gang gaan. Bovendien kan het jaren duren voor er duidelijkheid is en betaal je ook nog eens 2% eigen risico over de WOZ-waarde. De schade beperkt zich ook niet alleen tot de waardevermindering waar de planschade compensatie voor zou geven, maar ook tot de overlast die je hebt door de sloop en nieuwbouw. Commentaar adD7 Wat betreft vrees voor waardevermindering van hun woning, wijzen wij de appellant op de mogelijkheid om na het inwerking treden van het nieuwe, door hem bestreden (ontwerp)bestemmingsplan bij het college van burgemeester en wethouders van Hellendoorn een verzoek in te dienen om een tegemoetkoming in de planschade. Een dergelijk verzoek wordt beoordeeld door een van de gemeente niet afhankelijke, deskundige adviseur van de Stichting Advisering Onroerende Zaken. Daarbij worden de maximale planologische mogelijkheden van het voorheen ter plaatse geldende bestemmingsplan “Hellendoorn-Dorp 2013” vergeleken met de maximale planologische mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan “Reggeweg-Dorpsstraat”. Zowel de indiener van de claim als de gemeente Hellendoorn worden daarbij door de adviseur gehoord alvorens deze advies zal uitbrengen.

Als het college op basis van het advies van deze adviseur tot de conclusie komt, dat er inderdaad sprake is van waardevermindering, dan wordt deze waardevermindering als tegemoetkoming in de planschade (onder aftrek van een wettelijk bepaald eigen risico) aan de indiener uitbetaald. Voor het in behandeling nemen van zo’n verzoek, moet inderdaad een bepaald recht aan de gemeente worden betaald. Als men in het gelijk wordt gesteld, wordt dit bedrag echter gerestitueerd. Tegen het besluit van het college over de schadeclaim kan men een bezwaarschrift indienen bij het college van burgemeester en wethouders. Hierover wordt het college geadviseerd door een onafhankelijke bezwarencommissie die, vóórdat deze commissie advies uitbrengt aan het college, de indieners van een bezwaarschrift en vertegenwoordigers van de gemeente Hellendoorn eerst zal horen. Tegen de beslissing op bezwaar van het college is beroep bij de Rechtbank, sector bestuursrecht te Zwolle mogelijk. Tot slot is tegen het besluit van de Rechtbank op het beroepschrift, hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in Den Haag.

______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.

= 14/14 = Conclusie Ad D7 Wij adviseren u om dit onderdeel van de zienswijze ongegrond te verklaren. Resumé Wij adviseren u om de indieners van de vier ingekomen zienswijzen weliswaar ontvankelijk te verklaren in hun zienswijzen, doch de zienswijzen inhoudelijk ongegrond te verklaren. Voorstellen tot ambtshalve gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan in afwijking van het ter visie gelegde ontwerpbestemmingsplan. Er is geen aanleiding om u een voorstel te doen om het bestemmingsplan vast te stellen in afwijking van het ter visie gelegde ontwerpbestemmingsplan.

______________________________________________________

______________________________________________________________________________ Zienswijzennota en voorstellen tot ambtshalve wijziging ontwerpbestemmingsplan “Dorpsstraat 27-21 te Hellendoorn”.