Zienswijze 2 Brugstraat 10-08-2022

Formulierenman Brugstraat 24A 7687 BE Daarlerveen

Burgemeester en Wethouders van Hellendoorn Postbus 200 7440 AE Nijverdal E-mail: gemeente@hellendoorn.nl Ons kenmerk: ZW-JAZ-HB25-2022 ZW-AFGH-HB25-2022 ZW-DH-HB25-2022

Mobiel: 06 - 3626 2621 E-mail: info@formulierenman.nl Internet: www.formulierenman.nl IBAN: NL56 INGB 0002 9890 37 t.n.v. A Schuurman Daarlerveen K.v.K. Enschede: 08154296 BTW: NL001117754B60

Uw kenmerk:

Daarlerveen, 10 augustus 2022

Betreft:

Zienswijze inzake het ontwerpbestemmingsplan “Herziening Brugstraat naast 25, Reefhuisweg 1 en Hammerweg 16b” conform IDN: NL.IMRO.0163.BPBUBRUGREEF-HAM-ON01 van juni 2022 (Productie 01).

Geacht college, Hierbij informeert - namens cliënten de heren J.A. Zomer, A.F.G. Hoff en D. Harmeijer (hierna: belanghebbenden) - de heer A. Schuurman/Formulierenman (hierna: gemachtigde) de zienswijze van belanghebbenden inzake voornoemd ontwerpbestemmingsplan. 1. Voorbereidende fase Naar aanleiding van op 29 mei 2019 door de heer A. Schuurman als privé persoon aan gemeente Hellendoorn gestelde vragen informeert een medewerker van team Vergunningen, toezicht en duurzaamheid van gemeente Hellendoorn bij e-mail van 5 juni 2019: “Geachte heer Schuurman, Afgelopen week hebben we elkaar gesproken over de strook grond aan het einde van het dwarsstuk Brugstraat (rechts naast de familie Zomer). Bij mij was niets bekend over eventuele ontwikkelingen, maar ik zou intern bij Ruimte nog navraag doen. Dit heb ik inmiddels gedaan en ik heb begrepen dat er bij Ruimte de informele vraag is gesteld of hier met Rood voor Rood een woning gebouwd zou kunnen worden. Een officieel verzoek is nog niet gedaan, maar met wat u gezien heeft zijn ze er wel mee bezig om e.e.a. voor te bereiden. De vraag over het RvR kwam alleen niet direct bij de woning/grondeigenaar weg maar bij Bouwbedrijf Karsten en u zou (samen met bijvoorbeeld de familie Zomer) hen eens kunnen benaderen over de plannen.

Zoals tijdens ons gesprek ook al aangegeven, een dergelijke RvR-procedure wordt ook gevolgd door een bestemmingsplanprocedure waar u de mogelijk dan heeft om op te reageren.”. Aan onderhavig ontwerpbestemmingsplan ligt het ingebrachte ontwerp Bestemmingsplan “Herziening Brugstraat naast 25, Reefhuisweg 1 en Hammerweg 16b” van juni 2022 opgesteld door BJZ.nu - ten grondslag. Betreffend ontwerp informeert: “Ter compensatie hiervoor wordt een woning op het perceel Brugstraat 25 op basis van het door de gemeenteraad vastgesteld beleid “Nieuw Buitengebied” gerealiseerd.”.

1

Beleid Nieuw Buitengebied stelt: “In de Omgevingswet is participatie niet vrijblijvend. De Omgevingswet stimuleert vroegtijdige participatie om tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen. Bij het opstellen van plannen wordt daarom verwacht dat bij de voorbereidingen de omgeving betrokken wordt en hoe dat gebeurt.”. Beleid Nieuw Buitengebied onder “Leeswijzer” informeert: “4. Verbinden Communicatie is een belangrijk middel om te zorgen dat ontwikkelingen verbonden worden. Verbonden worden met andere ontwikkelingen, maar ook met de omgeving, de buren of andere ondernemers. Een binding hebben met een ontwikkeling zorgt voor meer draagvlak en beleving. 5.Wensen Wanneer een plan gemaakt wordt, zijn er verschillende wensen en ideeën van betrokken partijen. Deze wensen moeten samen een plan gaan vormen. In deze stap is het de bedoeling om te laten zien dat de verschillende wensen samen een integraal en passend plan vormen voor de locatie. 6. Balans De ideeën zijn integraal opgesteld, ontwikkelingen zijn vertaald in schetsen en referentie beelden en een plan opgesteld over de afstemming met de omgeving. Nu kan een conceptplan ingediend worden als vooroverleg bij de gemeente.

De gemeente heeft de taak om een afweging te maken of met deze ontwikkeling een extra (ruimtelijk) kwaliteitsimpuls geleverd wordt, het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, een bijdrage geleverd wordt aan de verschillende gebiedsopgave en of er draagkracht vanuit de buurt aanwezig is.”. Belanghebbenden ervaren/constateren dat gedurende de voorbereidende fase zowel de gemeente als initiatiefnemer de intentie van beleid “Nieuw Buitengebied” c.q. voornoemde punten van het stappenplan niet dan wel onvoldoende hebben gevolgd. Voornoemde verbondenheid, dat verschillende wensen een integraal en passend plan vormen en garant staan voor draagvlak bij een meerderheid van belanghebbenden ontbreekt in onderhavige casus. 2. Motivering/gronden waarop de zienswijze stoelt 2.1. Het plan voorziet, naast het bestemmen van de (voormalige) agrarische bedrijfsvoeringen aan Reefhuisweg 1 te Hellendoorn en Hammerweg 16b te Hellendoorn, in de bouw van een compensatiewoning op het perceel naast en grenzend aan Brugstraat 25 te Daarlerveen. Belanghebbenden richten zich tegen het plan, voor zover het voorziet in Reefhuisweg 1 en Hammerweg 16B. Belanghebbenden stellen dat niet dan wel onvoldoende is onderzocht of op de plek van de vrijkomende bebouwing een compensatiewoning kan worden gebouwd.

Belanghebbenden richten zich tegen het plan, voor zover het voorziet in de bouw van de compensatiewoning. Het (Vriezenveense) veenkanaal is een oude ontginningsas. Kenmerkend voor deze ontginningsas zijn de doorzichten naar het open achterland. Belanghebbenden stellen dat betreffende individuele doorzichten naar het open achterland ten gevolge van de voorgenomen bouw van de compensatiewoning en eventueel toekomstige bouwplannen ingrijpend worden verstoord. Belanghebbenden betogen dat bij de afweging onderhavige compensatiewoning toe te laten in strijd is met de geldende bestemmingsplannen en de waarde van het veenontginningslandschap met voornoemde doorzichten naar het open achterland niet dan wel onvoldoende is betrokken.

2

Gelet op het voornoemde voeren belanghebbenden aan dat niet is bezien of de bouw van een compensatiewoning op deze locatie noodzakelijk en gewenst is. 2.2. Het door burgemeester en wethouders gemeente Hellendoorn (hierna: B & W) aangenomen voornoemd ontwerpbestemmingsplan informeert: “De locatie voor de compensatiewoning is voor het grootste deel gelegen in het bestemmingsplan “Daarlerveen 2017”. In dit bestemmingsplan heeft deze locatie “Wonen-1”, echter zonder bouwvlak. De locatie is voor het overige deel gelegen binnen het bestemmingsplan “Buitengebied 2009” met de bestemming “Agrarisch”. Het realiseren van de gevraagde ontwikkeling (een woning) is op basis van beide bestemmingen niet mogelijk.” Gemeente Hellendoorn informeert: “In het bestemmingsplan legt de gemeente regels vast voor de ruimtelijke ordening. Deze plannen zijn bindend voor u als burger. Daar staat precies in welke bestemming de grond heeft, bijvoorbeeld woningbouw, industrie, winkels, recreatie, kantoren of agrarisch. De verschillende bestemmingen staan op een kaart aangegeven. Het plan geeft ook bouw- en gebruiksvoorschriften die bij de verschillende bestemmingen horen. Uw bouwplan moet in principe altijd passen binnen het bestemmingsplan van uw gemeente.”.

Belanghebbenden verwijzen naar “Bestemmingsplan Buitengebied 2009” van gemeente Hellendoorn: “ In het landelijk gebied zijn conform het nationale en provinciale beleid geen mogelijkheden voor de nieuwbouw van woningen. De reden hiervoor is dat in het buitengebied het landelijke karakter in stand moet blijven. Dat betekend dat functies die niet aan het landelijk gebied gebonden zijn, hier in principe niet thuis horen. Burgerwoningen horen in principe in de kern. Hiervoor zijn in het streekplan uit- of inbreidingslocaties aangewezen.”. Belanghebbenden voeren aan dat met voorliggend bestemmingsplan het herzien van de thans geldende bestemmingsplannen niet is bezien of de bouw van een compensatiewoning in onderhavig veenkoloniaal landschap noodzakelijk en gewenst is. 2.3. Oplossing informeert: “Het verzoek tot bouwen van een compensatiewoning heeft betrekking op een perceel aan de rand van de bebouwde kom van Daarlerveen, de Brugstraat naast nummer 25. Het betreft een onbebouwd perceel met voor een deel woonbestemming zonder bouwvlak. De aanwezige lintbebouwing wordt hiermee op een logische manier afgerond….Het erf van de compensatiewoning zal landschappelijk worden ingepast middels onder andere een boomgaard. Het achtererf blijft voornamelijk open, wat passend is in het landschap ter plaatse.”. Aan de noordzijde van voornoemd veenkanaal staan twee vrijstaande woningen.

- Perceel Brugstraat 24A, een in 1994/1995 gebouwde woning; - Perceel Brugstraat 25, een in 1939 gebouwde woning, de oostzijde grenzend aan het op 18 september 2019 bij overdracht in eigendom verkregen Bestemming “Wonen1”, echter zonder bouwvlak van de heer Hugo Hermannus Gerardus Karsten (hierna: beoogd toekomstig eigenaar compensatiewoning). Aan de zuidzijde van voornoemd veenkanaal staan vier vrijstaande woningen. - Perceel Brugstraat 28; - Perceel Brugstraat 29; - Perceel Brugstraat 30; - Perceel Brugstraat 31, de oostzijde grenzend aan agrarisch gebied. Definitie Lintbebouwing: Lintbebouwing bestaat uit een langgerekte lijn van veelal vrijstaande bebouwing langs een weg, rivier of kanaal. Gelet op voornoemde definitie kan volgens belanghebbenden de door B & W gehanteerde beschrijving lintbebouwing niet slagen. Volgens belanghebbenden is de volgens B & W aanwezige lintbebouwing middels Brugstraat 24A tot en met Brugstraat 31 aan de noord- en zuidzijde van het veenkanaal middels de huidige situatie logisch afgerond.

3

Belanghebbenden voeren aan dat de beoogde bouw van een compensatiewoning inclusief alle hieraan ten grondslag liggende bestemmingsplanwijzigingen - verstoring van de thans logische en praktische grens tussen “Wonen 1 en Agrarische Bestemming” veroorzaakt en het landschappelijk inpassen van betreffende compensatiewoning geen logische afronding van voornoemde lintbebouwing is. Belanghebbenden vinden het opmerkelijk dat betreffende percelen grond ter grootte van totaal 14.455 m² op 18 september 2019 door beoogd toekomstig eigenaar compensatiewoning voor een koopsom van € 86.730 c.q. € 6/m² in bezit zijn gekomen. Opmerkelijk omdat het woon- en verblijfadres van beoogd toekomstig eigenaar compensatiewoning op 18 september 2019 Nonkeswijk 4, 7687 AZ te Daarlerveen is. Betreffend woon- en verblijfadres bestaat uit een onder architectuur gebouwde vrijstaande villa op een kavel van ruim 1,6 hectare. Vervolgens wordt voornoemde villa op 30 april 2020 voor een vraagprijs van € 995.000 middels een professioneel opgenomen video - te koop aangeboden. Betreffende woning is inmiddels verkocht en de beoogd toekomstig eigenaar van de compensatiewoning is thans gehuisvest aan de Vierzonenweg 1, 7681 DX te Vroomshoop, het zelfde adres waar Karsten Exploitatie BV - opdrachtgever voor het “Verkennend bodem-, asbest- en waterbodemonderzoek op de locatie aan de Brugstraat t.h.v. nr.

25 te Daarlerveen.” - is gevestigd. Karsten Exploitatie BV is een dochter van Karsten Beheer BV. Dit bedrijf is ook gevestigd aan de Vierzonenweg 1 in Vroomshoop. Naast Karsten Exploitatie BV heeft Karsten Beheer BV nog vier andere bij de Kamer van Koophandel geregistreerde dochterondernemingen in Nederland. Karsten Exploitatie BV is een dochter van Karsten Beheer BV en zit derhalve op niveau twee binnen de concernstructuur. Belanghebbenden vinden het in onderhavige casus opmerkelijk dat voornoemde landelijk gelegen villa - met een prachtig uitzicht over de bijbehorende tuin en weide - door de beoogd toekomstig eigenaar van de compensatiewoning in 2020 te koop is gezet met het voornemen een compensatiewoning naast Brugstraat 25 - in nauwe samenwerking met Karsten Exploitatie BV c.q. Karsten Beheer BV - te gaan bouwen. Met als gevolg dat bestaande bestemmingsplannen aangepast behoren te worden en volgens belanghebbenden zij daarmee - in tegenstelling tot de zichtlijnen naar het open veenlandschap van de voorgenomen bouw van de compensatiewoning - ernstige verstoring van de zichtlijnen naar het open veenlandschap zullen ondervinden.

Volgens belanghebbenden weegt het belang om voorliggend ontwerpbestemmingsplan te realiseren niet op tegen het belang van de meerderheid van de aan onderhavig veenkanaal wonende perceeleigenaren om voorliggend bestemmingsplan - verwijzend naar de onderbouwing in onderhavige zienswijze - niet te realiseren. Volgens belanghebbenden mag in onderhavige casus het collectief belang niet wijken voor het individueel belang. Zoals onder 1. voornoemd genoemd is volgens een medewerker van gemeente Hellendoorn - tenminste vanaf mei 2019 - Bouwbedrijf Karsten “er wel mee bezig om een en ander voor te bereiden”. Gelet op het onder 2.3. voornoemd genoemde zijn belanghebbenden er niet van overtuigd dat onderliggend ontwerpbestemmingsplan het zuivere doel is voor het realiseren van de compensatiewoning. Belanghebbenden bekruipt het gevoel dat met het vaststellen van voornoemd ontwerpbestemmingsplan voor Karsten Beheer BV c.q. Karsten Exploitatie BV de eerste horde voor toekomstige bouw van woningen op betreffend perceel is genomen. 2.4. Ruimtelijke aspecten informeert: “Er dient ook gekeken te worden naar het aspect waterhuishouding…Het bebouwde en verharde oppervlak neemt flink af met de ontwikkeling, wat positief is voor de afvoer van hemelwater. Op voorhand worden er daarom geen belemmeringen verwacht.”.

4

Belanghebbende J.A. Zomer informeert dat het functioneren van de hemelwaterafvoer en riolering van zijn woning op het randje van goede werking balanceert. Het maaiveld van zijn woning - Brugstraat 25 - ligt aanzienlijk lager dan het maaiveld van de woning van Brugstraat 24. Toename van heftige regenbuien veroorzaken bij de woningen Brugstraat 24A en Brugstraat 25 afvoerproblemen van het hemelwater ten gevolge waarvan het water in de toiletten en wasbakken op de begane grond “naar boven komt”. Omdat betreffende compensatiewoning nog lager komt te liggen voorzien belanghebbenden belemmeringen hieromtrent. Onderbouwing van het door B&W hiervoor gestelde ontbreekt. 3. Verzoek Belanghebbenden verzoeken B & W de huidige situatie Brugstraat naast 25 ongewijzigd te laten voortbestaan en voorliggend ontwerpbestemmingsplan in te trekken. Gemachtigden verzoeken de van toepassing zijnde correspondentie, afspraken, bezoeken via Formulierenman - met vermelding van ons kenmerk - te laten lopen. Tevens verzoekt gemachtigde proceskostenvergoeding zoals beschreven in de Algemene wet bestuursrecht en Besluit proceskosten bestuursrecht.

Hoogachtend,

“Formulierenman” Dhr. A. Schuurman Bijlage: - verklaring van machtiging de heer J.A. Zomer; - verklaring van machtiging de heer A.F.G. Hoff; - verklaring van machtiging de heer D. Harmeijer.

5