Voorstel vaststelling van het bestemmingsplan Reggeweg-Dorpsstraat te Hellendoorn

Aan de Raad Zaaknummer 2022-020949 Voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan "Reggeweg-Dorpsstraat te Hellendoorn" Samenvatting Het ontwerpbestemmingsplan "Reggeweg-Dorpsstraat te Hellendoorn" heeft gedurende zes weken ter visie gelegen. Met dit ontwerpbestemmingsplan wordt een herontwikkeling beoogd van percelen gelegen ten noorden van de T-splitsing Dorpsstraat-Reggeweg, verder begrensd ten oosten door de Hofmanstraat en ten noorden door het Harberssteegje te Hellendoorn. Aanleiding Op 6 april 2021 heeft ons college ingestemd met een principe verzoek ten behoeve van een herontwikkeling van percelen gelegen ten noorden van de T-splitsing Dorpsstraat-Reggeweg, verder begrensd ten oosten door de Hofmanstraat en ten noorden door het Harberssteegje te Hellendoorn. Overeenkomstig de ter zake gemaakte afspraken, hebben wij u een afschrift van ons collegebesluit ter kennisname doen toekomen. De herontwikkeling komt op het volgende neer: Op het perceel Dorpsstraat 2 bevindt zich een karakteristieke woning, deze woning is tevens een gemeentelijk monument. Deze blijft ongewijzigd in stand. Naast deze woning bevindt zich een - als karakteristiek aan te merken - voormalig koetshuis. Deze wordt inpandig verbouwd tot een reguliere levensloopbestendige woning, waarbij de karakteristieke uiterlijke vormgeving in stand blijft.

Nabij het Harberssteegje worden twee vrijstaande, levensloopbestendige woningen in twee bouwlagen met een plat dak gebouwd, elk voorzien van een bijgebouw met eveneens een plat dak. Het perceel van de dienstwoning bij de voormalige gereformeerde kerk, nabij de Hofmanstraat, wordt herbestemd van de huidige bestemming “Maatschappelijk” naar een reguliere woonbestemming. Op de locatie van de voormalige gereformeerd kerk, wordt een kleinschalig appartementencomplex voor vijf appartementen gerealiseerd, uitgevoerd in drie bouwlagen. Op de locatie van het bijgebouw van de voormalige gereformeerde kerk wordt een kleinschalig appartementencomplex voor vier appartementen gerealiseerd in twee bouwlagen. Het nu nog besloten karakter van het gebied zal, na een forse upgrading tot een parkachtige uitstraling en nadrukkelijk met behoud van de waardevolle bomen in het gebied, voor een ieder openbaar toegankelijk worden. Het beheer en onderhoud, komt voor rekening van de initiatiefnemer van deze ontwikkeling. Zie onderstaande illustratie.

Doelstelling Bezien of het bestemmingsplan - voor de herontwikkeling van de locatie gelegen ten noorden van de Tsplitsing Dorpsstraat-Reggeweg, verder begrensd ten oosten door de Hofmanstraat en ten noorden door het Harberssteegje te Hellendoorn - door u kan worden vastgesteld. Oplossing Hieronder wat impressies van het plangebied. Inrichtingstekening huidige situatie (Bron: Madmax Diesajn)

Pagina

2 van 9

Pagina

3 van 9

Architectonische inspiratiebeelden van de gewenste architectuur (figuur 3.3)

Als de initiatiefnemer na het in werking treden van dit bestemmingsplan gebruik wil maken van de mogelijkheid die het bestemmingsplan biedt om woningen toe te voegen, door daar bij ons college een omgevingsvergunning voor aan te vragen, is het van belang om te borgen/zeker te stellen dat er dan

Pagina

4 van 9

gebouwd wordt conform de voorstelling van zaken als verwoord in deze nota en de plantoelichting waarin deze inspiratiebeelden worden opgenomen. Wij stellen u daarom voor om het bestemmingsplan ambtshalve gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ter visie gelegde ontwerpbestemmingsplan door aan de planregels een voorwaardelijke verplichting toe te voegen dat er gebouwd moet worden in overeenstemming met deze inspiratiebeelden. Dit kan door de bouwregels voor de bestemmingen "Wonen-1" en"Wonen-3" aan te vullen met de tekst: "Voorwaardelijke verplichting: Tot het met het bestemmingsplan strijdig bouwen van gebouwen wordt in elk geval gerekend het realiseren van gebouwen in afwijking van de in §...van de plantoelichting in figuur 3.3 opgenomen Architectonische inspiratiebeelden van de gewenste architectuur". Parkachtige inrichting openbaar gebied De kwaliteit van het (bestemmings)plan wordt mede bepaald door de inrichting van het openbaar gebied. Om dit te borgen zal - als het bestemmingsplan in werking is getreden - bij de toetsing van de aanvraag omgevingsvergunning de inrichtingstekening (inclusief beplantingsplan) ter goedkeuring/ instemming aan het college moeten worden voorgelegd. Wij stellen u voor om ook op dit punt het bestemmingsplan ambtshalve gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ter visie gelegde ontwerpbestemmingsplan.

Dit kan door aan de planregels de volgende regel toe te voegen: "Inrichting openbaar gebied: bij de aanvraag omgevingsvergunning dient een inrichtingstekening (inclusief beplantingsplan) aan het college van burgemeester en wethouders ter goedkeuring te worden voorgelegd. Kerkgebouw en bijgebouw worden uit straatbeeld verwijderd. Door de voorgenomen ontwikkeling, wordt het ter plaatse aanwezige kerkgebouw en het bijbehorende bijgebouw - dat kampt met achterstallig onderhoud en diverse gebreken (het pand verkeert in slechte staat van onderhoud, is uitgevoerd met ongeïsoleerde vloeren, gevels en daken en door de vorm en de situering met onder andere een schuin aflopende vloer, niet geschikt te maken voor andere doeleinden), voorgoed uit het straatbeeld verwijderd en worden de opslag-activiteiten die daar momenteel plaatsvinden (auto-onderdelen voor klassiek auto's) in dit gebouw definitief beëindigd. Realisering appartementen Voor wat betreft de in totaal 9 te realiseren appartementen: volgens de in december 2019 door u vastgestelde Woonvisie, bestaat er een behoefte aan dergelijke woningen voor de doelgroep 65+ in Hellendoorn-dorp. Op voorhand kan niet uitgesloten worden dat ook andere generaties belangstelling hebben voor de aankoop en bewoning van één van deze appartementen.

Door de realisering van deze appartementen komt doorstroming op gang, waardoor elders in Hellendoorn-dorp weer woningen beschikbaar komen voor derden. Hoogte beoogde gebouwen Voor wat betreft de hoogte van de beoogde gebouwen, wordt opgemerkt dat - op basis van het nu ter plaatse nog geldende bestemmingsplan – er op dit moment zonder nadere beperkingen tot 10 m hoog mag worden gebouwd, terwijl in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan er expliciet voor is gekozen om slechts op één plek een hoogte tot 10 m toe te staan in drie bouwlagen, welke hoogte min of meer een relatie heeft met de bestaande hoogte van de kerk en daardoor in onze optiek ruimtelijk aanvaardbaar is. Voorzien in de parkeerbehoefte. Aan de parkeerbehoefte voor de bewoners, wordt half verdiept onder de bebouwing tegemoet gekomen. Een duidelijke begrenzing van de kavels door hagen, zorgt voor een beperkte groenafscheiding, waardoor een parkachtige omgeving ontstaat. Dit zonder extra verstening,

Pagina

5 van 9

veroorzaakt door de aanleg van parkeerplaatsen om te kunnen voorzien in de extra parkeerbehoefte die door deze ontwikkeling wordt gegenereerd. Het toepassen van sedumdaken en het infiltreren van hemelwater in de bodem zorgt voor een goede waterhuishouding ten behoeve van het omliggende groen. Overleg met klankbordgroep uit Hellendoorn-dorp Omdat er vanuit de Hellendoornse samenleving kritiek kwam op enkele bestemmingsplannen voor Hellendoorn-dorp - met name vanwege vrees voor de aantasting van de karakteristiek van Hellendoorndorp - is besloten tot nader overleg met een klankborgroep uit Hellendoorn-dorp. Om die reden is na uw principebesluit om bereid te zijn planologische medewerking te verlenen aan deze ontwikkeling, de tervisielegging van een - namens de initiatiefnemer - aangeleverd ontwerpbestemmingsplan voor deze ontwikkeling enige tijd opgeschort. Na diverse overleggen op zowel ambtelijk als op bestuurlijk niveau met deze klankbordgroep, is begin oktober 2022 besloten, dat ontwerpbestemmingsplannen voor ontwikkelingen waarover uw college al eerder een besluit had genomen (zoals dit plan) verder in procedure gebracht konden worden. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan "Reggeweg -Dorpsstraat te Hellendoorn" heeft vervolgens gedurende zes weken ter inzage gelegen van zaterdag 19 februari 2022 tot en met zaterdag 2 april 2022.

Het betreffende ontwerpbestemmingsplan is desgewenst raadpleegbaar via dit (hyper)linkje: https://bit.ly/ 3syeOZW Tijdens de periode van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, zijn er vijf zienswijzen ingediend bij u, waaronder één van de hiervoor genoemde klankbordgroep. De ingekomen zienswijzen zijn weergegeven en becommentarieerd in bijgevoegde bijlage, getiteld: "nota ingekomen zienswijzen en voorstel tot ambtshalve wijzigingen" behorende bij het ontwerpbestemmingsplan “Reggeweg-Dorpsstraat te Hellendoorn”. Onder verwijzing naar deze bijlage, adviseren wij u de raad voor te stellen om: 1. de zienswijze onder D gegrond te verklaren; 2. de overige zienswijzen ongegrond te verklaren; 3. het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ter visie gelegde ontwerpbestemmingsplan. Er is inmiddels voor gekozen om de toelichting van het bestemmingsplan aan te vullen met inspiratiebeelden (inclusief een begeleidende tekst) die aangeven op welke wijze óók moderne architectuur zorgvuldig kan worden ingepast.

Deze inspiratiebeelden, zijn tevens als bijlage, getiteld: “Architectonische inspiratiebeelden van de gewenste architectuur (figuur 4.8)" Wet geluidhinder Conform het bepaalde in artikel 76 van de Wet geluidhinder heeft, gelijk met het ontwerpbestemmingsplan, ook het ontwerpbesluit tot vaststelling van de benodigde hogere grenswaarde Wet geluidhinder gedurende zes weken ter inzage gelegen. Hiertegen zijn geen zienswijzen ingediend. Deze hogere grenswaarden Wet geluidhinder moeten wettelijk gezien, zijn vastgesteld vóórdat het ontwerpbestemmingsplan door de raad wordt vastgesteld. Deze hogere grenswaarden Wet geluidhinder kunnen dus ongewijzigd worden vastgesteld ten opzichte van het ter visie gelegde ontwerpbesluit. Hiervoor hebben wij mandaat verleend aan de ambtelijke organisatie.

Pagina

6 van 9

Enige andere relevante aspecten Ondanks dat het perceel voor een ieder openbaar toegankelijk zal worden gesteld door de eigenaar, is en blijft het particulier eigendom. De eigenaar gaat zelf het openbaar gebied aanleggen, onderhouden en beheren. Kwaliteitsborging van het weliswaar openbaar toegankelijk te stellen gebied dat - zoals hiervoor gezegd - wel particulier bezit is en blijft, blijft berusten bij de eigenaar, tevens initiatiefnemer van deze planologische ontwikkeling. De hiermee gemoeid zijnde kosten komen dus voor rekening van de initiatiefnemer van deze ontwikkeling. Voor dit aspect behoeft dus geen anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer afgesloten te worden. Zodra het bestemmingsplan in werking is getreden en er omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen kunnen worden aangevraagd voor de diverse, te realiseren gebouwen, kunnen via een op de gemeentelijke website te downloaden aanvraagformulier - de benodigde rioolaansluitingen bij de gemeente worden aangevraagd. De initiatiefnemer dient zelf contact op te nemen met de diverse nutsbedrijven voor aansluitingen op het waterleidingnetwerk, op het stroomnetwerk, op kabel- en/of glasvezelaansluitingen et cetera. Het gebied dient toegankelijk te zijn voor de hulpverleningsdiensten en de gemeentelijke reinigingsdienst.

Dat is een verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer en daar zal - zodra het bestemmingsplan in werking is getreden - bij de toetsing van de aanvragen om een omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen voor de diverse te realiseren gebouwen, naar worden gekeken. Burger- en overheidsparticipatie Burgerparticipatie De initiatiefnemer is in gesprek gegaan met alle omwonenden om hen over de beoogde ontwikkeling te informeren. Overheidsparticipatie Door de initiatiefnemer is een zogeheten digitale watertoets uitgevoerd ten behoeve van overleg met het Waterschap Vechtstromen. Met de ambtelijke eenheid Ruimte en Bereikbaarheid van de provincie is wettelijk vooroverleg gevoerd. Financiële consequenties Het plan wordt in ontwikkeling gebracht voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Aangezien er geen gronden van de gemeente voor de ontwikkeling benodigd zijn, is er geen aanleiding om u voor te stellen om een exploitatieplan vast te stellen voor deze ontwikkeling. Evenmin is er aanleiding voor ons college om een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie af te sluiten met initiatiefnemers. Wel is met de initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten. Communicatie Gebeurt op de wettelijk voorgeschreven wijze.

De indieners van een zienswijze worden tijdig per email geïnformeerd over welk voorstel uw college aan de raad doet over de door hen ingediende zienswijzen omtrent het ontwerpbestemmingsplan. Zij en ook de initiatiefnemers kunnen tijdens een debatronde van de raad desgewenst gebruik maken van het inspreekrecht. De indieners van de zienswijzen als ook de initiatiefnemers worden na het raadsbesluit geïnformeerd over de inhoud van dat besluit alsook bij welke instantie en gedurende welke termijn zij daartegen desgewenst beroep kunnen aantekenen, al dan niet in combinatie met een verzoek om een voorlopige voorziening te treffen, houdende schorsing van het raadsbesluit.

Pagina

7 van 9

Het besluit van de raad wordt te zijner tijd tevens bekend gemaakt in het huis-aan-huisblad, het gemeenteblad, de gemeentelijke website alsook op de landelijke voorziening https:// www.ruimtelijkeplannen.nl. Effecten meten Het bestemmingsplan kan door u gewijzigd worden vastgesteld ten opzichte van het ter visie gelegde ontwerpbestemmingsplan. Planning Na vaststelling door u van het bestemmingsplan, wordt het vastgesteld bestemmingsplan gedurende zes weken ter visie gelegd. Het bestemmingsplan treedt na die zes weken in werking, behoudens in het geval er - naast beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna ABRS) gelijktijdig een verzoek om een voorlopige voorziening, houdende schorsing van het bestemmingsplan wordt ingediend bij de voorzitter van de ABRS. In het laatste geval, treedt het bestemmingsplan niet eerder in werking dan een beslissing van de voorzitter op dat verzoek. Nijverdal, .......... 2022 Burgemeester en Wethouders van Hellendoorn, De secretaris,

de burgemeester,

drs. R.J.P. Willemsen

Dhr. J. Eijbersen

Advies commissie(s): Concept besluit Wij stellen u voor: 1. Te bepalen dat het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is voor het bestemmingsplan "Reggeweg-Dorpsstraat te Hellendoorn". 2. De indieners van de zienswijzen, conform de als bijlage bijgevoegde zienswijzennota, ontvankelijk te verklaren in hun zienswijzen, de ingekomen zienswijze onder D gegrond te verklaren en de zienswijzen onder A, B, C en E ongegrond te verklaren. 3. Het bestemmingsplan "Reggeweg-Dorpsstraat te Hellendoorn" gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ter visie gelegde ontwerpbestemmingsplan met de ondergrond basisregistratie grootschalige topografie (BGT) (2022-01-27) en met de planidentificatie NL.IMRO.0163.REGDORP-VG01.

Pagina

8 van 9

Pagina

9 van 9