Visie Stedenbouwkundig wensbeeld Kernwinkelgebied Grotestraat

Visie Stedenbouwkundig wensbeeld Kernwinkelgebied Grotestraat' 29 september 2020

Aanleiding De afgelopen jaren hebben er positieve ontwikkelingen plaatsgevonden in het centrum van Nijverdal. Binnen het kernwinkelgebied, het ‘winkel-achtje’, zijn vierkante meters winkelvloeroppervlak en appartementen ontwikkeld in een vrij stedelijke setting met een kubistische/moderne architectuur. In de Grotestraat, die deel uitmaakt van het ‘winkelachtje’, heeft een herinrichting van de openbare ruimte plaatsgevonden die zich kenmerkt door een hoge ruimtelijke en verblijfskwaliteit met elementen die hun oorsprong vinden in het landschap rondom Nijverdal. Afbeelding: in rood weergegeven, kernwinkelgebied

Met deze visie wordt door middel van richtlijnen ruimte gegeven aan ontwikkelingen die op basis van het vigerende bestemmingsplan ‘Nijverdal Centrum’ niet passen binnen de gestelde regels. Door middel van deze richtlijnen wordt de mogelijkheid geboden op bijzondere ruimtelijke plekken in het kernwinkelgebied af te wijken van de vastgelegde hoogtematen. De bestaande parcelering is bepalend met daarbij een toevoeging van een meer traditionele architectuur. Het streven is om elke ontwikkeling een individuele kwaliteitsimpuls te geven, zonder afhankelijk te zijn van omliggende ontwikkelingen.

Afbeelding: weergave huidige situatie

Vigerend bestemmingsplan Deze visie heeft betrekking op het gedeelte van de Grotestraat, gelegen tussen Gulle Goedzak en Harlekijn, die valt binnen de bestemming ‘Centrum 1’. Hierbij is wonen op de begane grond uitgesloten.

In het centrum van Nijverdal is het bestemmingsplan ‘Nijverdal Centrum’ (vastgesteld 01-07-2014) van toepassing. Op de afbeelding ziet u een verbeelding van het bestemmingsplan ‘Nijverdal centrum’ waarbij ‘ Centrum-1 ’ in rode kleur wordt weergegeven. Binnen het kernwinkelgebied zijn de volgende bouwregels voor het hoofdgebouw van toepassing: Afbeelding: verbeelding van het bestemmingsplan ‘Nijverdal centrum’ 3.2 Bouwregels Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in lid 3.1 bedoelde bestemmingen worden gebouwd; daarbij gelden de volgende bepalingen:

1.

voor het hoofdgebouw bedraagt de maximum goothoogte 12 m en de maximum bouwhoogte 14,5 m inhoudende maximaal drie bouwlagen waarboven een terugliggende vierde bouwlaag is toegestaan, tenzij anders aangeduid dan wel de bestaande maatvoering indien deze ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpplan reeds meer bedraagt, in welk geval deze maatvoering als maximum geldt; Op deze voorgeschreven maten is een 10% afwijking mogelijk, waardoor de maximale hoogte 14.5+1.5=16 m kan bedragen.

Grotestraat/Henri Dunantplein, Grotestraat/Keizerserf De afgelopen tijd heeft de openbare ruimte van de Grotestraat een positieve ontwikkeling doorgemaakt. Door herinrichting van de openbare ruimte, gekenmerkt door meer groen en plek voor water, waarbij veel aandacht is voor ruimtelijke - en verblijfskwaliteit met elementen die hun oorsprong vinden in het landschap rondom Nijverdal. Het ligt in de lijn der verwachting dat op het gebied van nieuwbouw (woningbouw) of verbouw/ transformatie van de bestaande woningen en commerciële ruimtes ontwikkelingen worden opgepakt. Binnenstedelijke ontwikkelingen die ook vanuit volkshuisvestelijk belang wenselijk zijn. Ontwikkelingen die vragen om visie op de omgeving. Een visie die past bij de bijzondere leef-, woonen winkelomgeving die het kernwinkelgebied van Nijverdal is.

Structuurvisie “ De Centrale Strip” In de structuurvisie “ De Centrale Strip” waarmee de commissie grondgebied op 5 juli 2011 heeft ingestemd en die door de Raad op 18-01-2011 is vastgesteld, wordt voor het gebied gelegen tussen het nieuwe station-Grotestraat Noord en de Meijboomstraat het volgende gesteld: Dit gebied vormt een belangrijke schakel het tussen het nieuwe station en het deel van het centrum rondom het H. Dunantplein en zal een centrum(plein) functie met een parkachtige invulling moeten krijgen. Aan de kant van de Meijboomstraat en de noordzijde van de Grotestraat wordt een herontwikkeling voorzien met een concentratie van horeca, commerciële functies op de begane grond met daarboven ruimte voor woningen. De doorgang en het zicht vanuit en op het H. Dunantplein (Huis van Cultuur en Bestuur) en vanuit de Maximastraat/Markt verdienen extra aandacht. Het doortrekken van de centrale voetgangersverbinding als entree van het station is belangrijk om tot een goede hoogwaardige ontwikkeling te komen. In de structuurvisie is een denkrichting weergegeven die uitgaat van een totale herontwikkeling van het gebied.

Op basis daarvan zijn onderdelen van die visie inmiddels gerealiseerd zoals nieuwbouw langs de Meijboomstraat, het groene plein bij het station en een fietsverbinding van station naar het centrum en een fietsverbinding via een brug over het spoor en Rijksweg 35 naar de gebieden gelegen ten noorden van de spoorlijn. Beeldkwaliteitsplan "Centrum Nijverdal bekent kleur" Met deze visie wordt ruimte gegeven aan ontwikkelingen die op basis van het vigerende bestemmingsplan ‘Nijverdal Centrum’ niet passen binnen de gestelde regels. Dit wordt bereikt door de Visie Stedenbouwkundig wensbeeld Kernwinkelgebied Grotestraat van toepassing te verklaren voor ontwikkelingen in het kernwinkelgebied, gelegen tussen "Lunchroom De Harlekijn (Grotestraat 152) en Schoenenwinkel Leferink (Grotestraat 182). Dit betekent een afwijking van hetgeen voor dit gebied is opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan "Centrum Nijverdal bekent kleur" Heroverweging beleid Gebleken is dat een samenhangende totaalontwikkeling voor het gebied door de verschillende eigendomssituaties en wensen niet of nauwelijks realiseerbaar is, waardoor een heroverweging van het beleid wenselijk en noodzakelijk is. De voorkeur gaat uit naar een meer gefaseerde ontwikkeling binnen de bestaande structuur waarbij iedere fase ook een eindfase zou kunnen zijn en de uitbreiding van horeca en commerciële ruimte beperkter zullen zijn.

De Noordwand, gelegen in de Grotestraat tussen Harlekijn en Gulle Goedzak, is één van de locaties waar ontwikkelingen worden verwacht. Het is een belangrijke locatie in het centrum van Nijverdal, gelegen binnen het ‘winkel-achtje’ en grenzend aan de vernieuwde openbare ruimte van de Grotestraat. De bouwkundige kwaliteit van de bestaande gebouwen is matig tot slecht terwijl de hoogtematen van zowel de huidige leegstaande winkels en de daarboven gelegen woningen niet meer in overeenstemming zijn met de bouwkundige regels van deze tijd en ook niet passend kunnen worden gemaakt. Eigentijdse maten, duurzaamheid en aantrekkelijkheid voor zowel winkels als

horeca en wonen is alleen realiseerbaar bij nieuwbouw. Nieuwbouw is ook wenselijk ten behoeve van versterking van het winkel-achtje. Deze locatie kan door middel van meer grootschalige volumes in een zelfstandige parcelering en een eigen architectonische kwaliteit een passende centrumuitstraling en identiteit geven. Daarbij zal de plint een bestemming hebben die passend is bij het centrum zoals horeca/commercieel en met daarboven woningbouw in de vorm van diverse soorten appartementen. Maximale bouwhoogtes voor de nieuw te realiseren bebouwing sluiten in principe aan bij de maten in het huidige vigerende bestemmingsplan waarbij de 10% afwijking ten aanzien van de hoogte benut mag worden indien op basis van architectuuraspecten. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan de toepassing van een kapconstructie haaks op de Grotestraat gelegen. Een uitzondering is van toepassing rondom het Henri Dunantplein. Hier wordt de bebouwing gekenmerkt door veel grootschalige volumes, waaronder het gemeentehuis. Het gemeentehuis, gekenmerkt door zijn unieke uitstraling staat in de lijn met een deel van de Noordwand. Door ter hoogte van de zichtlijn vanaf het Gemeentehuis naar de Noordwand, een accent te leggen, zal het plein door een passend volume worden afgerond.

Vanaf de Grotestraat zal dit hoogte accent (6 a 7 lagen) een herkenningspunt worden voor als het middelpunt van het centrum van Nijverdal.

Gulle Goedzak

Zichtlijn H. Dunantplein

Afbeelding: mogelijk aanzicht Grotestraat - spelen met hoogte, kapvorm en parcelering.

Harlekijn

Duurzaamheid Een belangrijk aspect bij de ontwikkelingen is de manier waarop een bijdrage wordt geleverd aan de maatschappelijke opgaven. Van belang is dat er aandacht is voor duurzaamheid, biodiversiteit, klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. Woonvisie De aan de woningvoorraad toe te voegen wooneenheden moeten passen in de woonvisie en het daarvan afgeleide woningbouwprogramma. Het is zeer wenselijk dat in iedere ontwikkeling diversiteit van woningtypen en prijsklassen als uit te werken voorwaarde wordt gesteld. Woningbouw dient de sociale en stedelijke structuur van het centrum te versterken. Uit de Woonvisie 2020-2025 blijkt een grote behoefte aan appartementen/nultredenwoningen.