Stec Groep Trends en ontwikkelingen gemeente Hellendoorn - 25 februari

Trends en ontwikkelingen Saïd Ibrahim, Claire Eijkelboom en Maartje Lucassen 25 februari 2025

In dit deel • Trends en ontwikkelingen om rekening mee te houden • De uitgangspunten voor het volkshuisvestingsprogramma

Lichte en gerichte aanpak met goed proces voor draagvlak

Waar moet u rekening mee houden? Trends en ontwikkelingen in relatie tot de thema’s

Hellendoorn is één van de gelukkigste gemeenten van Nederland • Ondanks dat: aandacht nodig voor thema’s ‘energie’, ‘fysieke leefomgeving’, ‘klimaat’ en (steeds vaker) ‘gezondheid’ • Buurten Nijverdal-Centrum, Bloemen-Schilderswijk, De Blokken en De Brake vragen om meeste aandacht Ontwikkeling relevantie per thema

Ontwikkeling relevantie voor alle thema’s, uitgesplitst naar buurten

0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Energie

Klimaat

Fysieke leefomgeving

Veiligheid

Gezondheid

Inkomen

2024

Bron: BuurtBaroMeter Hellendoorn Kennispunt Twente (2024).

Demografische ontwikkelingen zorgen voor veranderende woonwensen • Door vergrijzing en huishoudensverdunning worden huishoudens steeds ouder én kleiner. In 2040 bestaat de helft van alle huishoudens in Nederland uit een éénpersoonshuishouden. Dit heeft effect op de woonwensen van huishoudens. • Doordat mensen steeds ouder worden neemt de zorgvraag toe en wordt deze ook steeds ingewikkelder (door stapeling zorgvragen)

Ook in Hellendoorn is sprake van dubbele vergrijzing… Alle huishoudens Hellendoorn

2024

2030

%

2040

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

1.310 1.360

4% 1.160 -11% 1.100 -16%

Gezinnen

5.590 5.330

-5% 5.250

-6% 5.310

-5%

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

1.350 1.300

-4% 1.510 12% 1.470

9%

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar

4.240 4.190

-1% 3.910

Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder

2.510 3.150 25% 3.980 59% 4.370 74% 70 17%

%

2050

%

-8% 3.580 -16%

Overig

60

80 33%

70 17%

Totaal

15.050 15.400

2% 15.880

6% 15.890

2030

2040

2050

6%

Bron: Primos huishoudensprognose (2024), bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op tientallen

Waarvan…

2024

75 tot 84 jaar

1.930 2.370

85 jaar en ouder

580

7.80

%

%

%

23% 2.630

36%

2.660

38%

34% 1.350

133%

1.710

195%

Bron: Primos huishoudensprognose (2024), bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op tientallen

… daarnaast is er ook sprake van huishoudensverdunning • Het aantal alleenstaanden groeide de afgelopen 10 jaar met +14%. Groep alleenstaanden van 75 jaar of ouder groeide nog harder (+22%). Deze trend zet komende jaren door. Dit zorgt, naast veranderende woonwensen, ook voor acute zorg(leverings)problemen 7.150

3.150

6.150

2.650

5.150

2.150

4.150 1.650 3.150

650

150

150

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050

1.150

Historsich aantal alleenstaanden (CBS)

Primos-prognose aantal alleenstaanden

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050

1.150

2.150

Historsich aantal alleenstaanden 75+ (CBS)

Primos-prognose aantal alleenstaanden 75+

Mensen moeten zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen • Om de zorg toekomstbestendig te houden wordt ingezet op scheiding van wonen en zorg en zelfredzaamheid. • Zorg moet steeds vaker thuis geleverd worden en er komen geen extra intramurale zorgplekken meer bij (verpleeghuizen)

‘’Zelf als het kan, thuis als het kan en digitaal als het kan” • Dit vraagt om meer (geclusterde) nultredenwoningen en woningen (in nabijheid van verpleeghuizen) die geschikt zijn voor zwaardere zorgverlening thuis

Vraag naar (zorg)geschikte woningen neemt komende jaren toe 900.000 woningen tot en met 2030

290.000 woningen voor ouderen

Opgave Hellendoorn:

170.000 nultredenwoningen

350 nultreden

80.000 geclusterde woningen (regulier)

50 geclusterd

40.000 geclusterde verpleegzorgplekken

130 verpleegzorg

waarvan 20.000 geclusterde verpleegzorgplekken in sociale huur

Relatief weinig appartementen in voorraad, veel grondgebonden • Woningvoorraad Hellendoorn is ruim opgezet. 46% bestaat uit twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen

Woningvoorraad woningtype, buitenste ring Hellendoorn, binnenste ring Nederland 15% 28%

• Er zijn tweeënhalf keer minder appartementen dan gemiddeld • Dit is niet verrassend gezien het landelijke karakter van Hellendoorn. Wel betekent dit iets voor de geschiktheid en betaalbaarheid

13% 9%

36%

Appartement 16%

Hoekwoning Tussen of geschakelde woning Twee-onder-een-kapwoning

29% 13% 18% 23%

Bron: BAG (2024), bewerking Stec Groep (2024).

Vrijstaande woning

70% woningvoorraad is eenvoudig en betaalbaar aan te passen • Behoefte aan nultredenwoningen is te groot om alleen in nieuwbouw op te vangen. Ook aanpassingen bestaande voorraad zijn nodig om deze opgave op te vangen • 14% van de woningen in Hellendoorn is al nultreden en ruim 70% van de voorraad is eenvoudig en betaalbaar nultreden te maken

Woningvoorraad naar aanpasbaarheid in Hellendoorn

14%

3%

Niet aanpasbaar 14%

Aanpasbaar Nultreden Onbekend 69%

Bron: Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (2024), bewerking Stec Groep (2024).

Tegelijkertijd kampt de zorgsector met een (groot) tekort aan personeel • Dit vraagt om efficiëntere werkwijzen en inzet van technologie • Denk aan e-health en domotica. De opkomst van technologieën zoals alarmsystemen, gezondheidsapps en sensoren maakt het eenvoudiger en veiliger om zorg op afstand te leveren. • Ook (geclusterde) collectieve woonvormen waarbinnen vragers en dragers samenwonen kunnen hieraan bijdragen. • Daarnaast moet de focus meer verschuiven van het behandelen van ziektes naar het bevorderen van gezondheid en welzijn: positieve gezondheid.

Een gezonde en passende leefomgeving is even belangrijk • Niet alleen de geschiktheid van de woning en zorgverlening spelen een rol in zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen • Ook de woon- en leefomgeving moet passend zijn. Kenmerken die hierbij onder andere bij horen zijn: voorzieningen, bereikbaarheid, toegankelijkheid en veiligheid.

Ook welzijn is onlosmakelijk verbonden met wonen en zorg • Je zo lang mogelijk lichamelijk, geestelijk én sociaal goed voelen helpt in de ervaren kwaliteit van leven • Daarbij ontlasten een sociale kring en mantelzorg (informele zorg) een formelere zorgvraag. • Initiatieven die sociale interactie stimuleren, zoals (binnen en buiten) ontmoetingsplekken, samen redzame wijken en buurtinitiatieven zijn hiervoor essentieel

Jongeren trekken weg uit Hellendoorn • Verlies van de groep 15-20 jarigen is onvermijdelijk: meer dan de helft van deze verhuizingen zijn gerelateerd aan studie. • Verlies van de groep 20-25 jarigen is te vermijden: voor groot deel gaat dit om jongeren met een baan, die graag in Hellendoorn willen wonen, maar die dat niet lukt door het gebrek aan (betaalbare) woningen. -100

-50

0

50

0-5 jaar

200

250

32

5-10 jaar

26

10-15 jaar

16

15-20 jaar

-22

20-25 jaar

-57

25-30 jaar

30 103

30-40 jaar 40-50 jaar

12

50-65 jaar

23

65-80 jaar

13

> 80 jaar Saldo emi/immigratie

150

62,5

Interne verhuismobiliteit (%)

Geboorte/sterkte saldo

100

-18 -70 21

Saldo verhuizingen Groei Bron: Op basis van het realistische demografische prognose (de beleidsarme variant). Woonbehoefteonderzoek Tellers & Benoemers (juni 2024).

240 191

300

Beperkt aandeel sociale huur en koopwoningen stegen +60% in prijs •

•

•

•

Hellendoorn heeft een beperkt aandeel sociale huur (21%). Landelijk is het gemiddelde aandeel sociale huur 27%. Wvrv verplicht gemeenten met lager aandeel sociale huur dan gemiddeld, minimaal 30% sociale huur te bouwen.

Ontwikkeling WOZ-waarde van woningen € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000

Koopwoningen in Hellendoorn (+60%) stegen afgelopen vijf jaar harder in waarde dan koopwoningen in provincie (+55%) en Nederland (+52%).

€ 250.000

De gemiddelde WOZ-waarde (peildatum 1-1-2023) ligt op dit moment op € 396.000. Voor inwoners van Hellendoorn ligt de grens van wat betaalbaar is echter lager: op € 360.000 (Bron: Tellers & Benoemers, 2024).

€ 100.000

€ 200.000 € 150.000

€ 50.000 €0 2019

2020 Hellendoorn

Bron: CBS (2024), bewerking Stec Groep (2024).

2021 Overijssel

2022

2023 Nederland

2024

Groot deel bestaande voorraad vraagt om (dure) kwaliteitsimpuls Woningvoorraad naar bouwperiode, buitenste ring • Opbouw woningvoorraad Hellendoorn, binnenste ring Nederland Hellendoorn is vergelijkbaar met Nederlands gemiddelde 11%

• Woningen gebouwd tussen 1945 en 1985 (bijna helft woningvoorraad) hebben anno 2025 een kwaliteitsimpuls nodig. Te veel clustering van deze woningen zorgt voor druk op de leefbaarheid.

15%

0%

1%

14%

Tot 1850

17%

1850 tot 1945 27%

1945 tot 1975 1975 tot 1985

23% 30% 14% 14%

Bron: BAG (2024), bewerking Stec Groep (2024).

1985 tot 2005 34%

Later dan 2005

19% van de geregistreerde energielabels is een label D of lager • De helft (53%) van de woningen in Hellendoorn heeft een energielabel. • Van deze woningen heeft 19% een energielabel D of lager. Er bestaat een duidelijk verband tussen het energielabel en de bouwperiode (zie figuur). • De verduurzamingsopgave bevindt zich vooral in het particuliere segment. Woningvoorraad naar bouwperiode en energielabel 0% Tot 1850

10%

20%

30%

13% 0% 13%

13%

1850 tot 1905

15%

1905 tot 1925 4% 4% 1925 tot 1945

4% 4%

1945 tot 1955

5%

1955 tot 1965

0%

12% 8%

1975 tot 1985

23%

1985 tot 1995

22%

70%

25%

90%

100%

17%

36%

A

19%

33%

B

11%

15%

8%

13%

11% 14%

10% 6% 4% 3%

39%

35%

35%

42%

47%

41%

2005 tot 2015

96%

Vanaf 2015

99%

0%

34%

15%

33%

22%

Bron: BAG (2024), bewerking Stec Groep (2024).

80%

0% 0%

25%

23%

29% 23%

24%

1995 tot 2005

5%

15%

11%

60% 38%

15%

17%

1965 tot 1975

50%

20%

12%

13%

10%

40%

Woningvoorraad Reggewoon naar energielabel

3%

A

17%

B 42%

C

D

D E

E 37%

3%

F G

F 12%

C

G

Bron: Reggewoon (22 oktober 2024), bewerking Stec Groep (2025).

Woningbouwopgave t/m 2033: tekort aan levensloopbestendige woningen • De komende jaren ontstaat door vergrijzing een mismatch tussen vraag en aanbod. Er ontstaat een theoretisch overschot aan niet levensloopbestendige woningen. Met name in de goedkope categorieën (koop) • Tegelijkertijd is er een toenemend tekort (over de gehele linie) aan levensloopbestendige woningen -300

-200

-100

0

100

200

Huur goedkoop (< € 647) NULT Huur midden (€ 647 - € 808) NULT Huur duur (> € 808) NULT Koop goedkoop (< € 360K) NULT Koop midden (€ 360K - € 520K) NULT Koop duur (> € 520K) NULT Wonen met zorg (NULT) Aanpassen/slopen Bron: Op basis van de optimistische demografische prognose, Woonbehoefteonderzoek Tellers & Benoemers (juni 2024).

Te bouwen

300

400

500

Routekaart zet in op versnelde bouw van 1.000 woningen t/m 2032

Doorstroming biedt mogelijkheden voor jongeren en gezinnen • In (vergrijzende) landelijke gemeenten start het merendeel van de verhuisketens door het overlijden van een bewoner. In Hellendoorn is dit niet anders. • In buurten met de oudste bevolking zijn de effecten van doorstroming voor verjonging het grootst. Hierdoor neemt ook het effect van de demografische krimp af.

Start verhuisketens naar oorzaak, gemeente Hellendoorn 0

20

40

60

80

Emigratie

Nieuwbouw

Sterfte

Bron: Woonbehoefteonderzoek Tellers & Benoemers (juni 2024).

100

120

140

Contact opnemen? Saïd Ibrahim 06 – 58985856 s.ibrahim@stec.nl Maartje Lucassen 06 – 52567968 m.lucassen@stec.nl www.stec.nl