RWT - Rekenkamerrapport Woonbeleid Hellendoorn - DEF

Woonbeleid gemeente Hellendoorn

Datum: 31 maart 2023 Directeur Rekenkamer: C. (Carlo) van Dijk Opdrachtgever: B.K.L. (Bas) Verkooijen MSc, ambtelijk secretaris bas@necker.nl 06 537 323 10 Onderzoekers: Christan Schut christan@necker.nl Lennart Straver lennart@necker.nl

1.1. Het woonbeleid in beeld: de structuur ..................................................................................................... 11 1.1.1. Regionaal: Regionale woonvisie Twente 2015-2025 & Regionale Woonagenda Twente .................... 11 1.1.2. Lokaal: Woonvisie Hellendoorn ............................................................................................................ 12 1.2. Het woonbeleid in beeld: de regionale afspraken .................................................................................... 12 1.2.1. Veranderend regionaal woonbeleid ..................................................................................................... 12 1.3. Woonbeleid in beeld: lokaal staat de woonvisie centraal......................................................................... 14 1.3.1. De woonvisie ........................................................................................................................................ 14 1.3.2. Doelgroepen, betaalbaarheid en beschikbaarheid............................................................................... 15 1.3.3. Nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling ............................................................................................... 17 1.4.

Het woonbeleid in beeld: samenwerking met externe partijen ............................................................... 18

2.1.

Uitvoering van het woonbeleid ................................................................................................................. 21

2.2. Samenwerking in de uitvoering ................................................................................................................. 21 2.2.1. Regionale samenwerking ...................................................................................................................... 21 2.2.2. Prestatieafspraken ................................................................................................................................ 22 2.2.3. Samenwerking met marktpartijen ........................................................................................................ 24 2.3.

Doelrealisatie en voortgang ...................................................................................................................... 24

3.1.

Informatievoorziening ............................................................................................................................... 26

3.2.

Sturing door de gemeenteraad ................................................................................................................. 27

1

Aanleiding Op 5 april 2022 heeft de Rekenkamer West-Twente in een consultatieworkshop met de raad gesproken over onderzoeksonderwerpen voor het jaar 2022. Uit deze workshop kwam een grote diversiteit van onderwerpen naar voren. Meerdere van de reacties betroffen het woonbeleid. Om die reden heeft de rekenkamer besloten een onderzoek te doen naar dit thema. Vragen die onder raadsleden leefden waren: wat waren de geplande aantallen woningen per kern en per segment en wat is er daadwerkelijk gerealiseerd? Wat is de diversiteit en zijn de geplande aantallen gebaseerd op aannames, doelen of bijvoorbeeld een behoefteonderzoek? De woningmarkt staat in heel Nederland onder druk. De landelijke ontwikkelingen van ‘urbanisatie’, ‘ontgroening’ en ‘vergrijzing’ van de bevolking zorgen vaak voor een mismatch op de huizenmarkt. Daarnaast is er sprake van een achterblijvende woningbouwproductie en een toename van alleenstaanden. Dit alles zorgt ervoor dat gemeenten steeds moeilijker geschikte woningen kunnen realiseren voor al hun inwoners. De gemeente Hellendoorn heeft in 2019 de Woonvisie 2020 – 2025 vastgesteld. Halverwege de looptijd van deze woonvisie is dit een goed moment om enerzijds te inventariseren hoever de gemeente is met het realiseren van de doelstellingen uit de woonvisie.

Anderzijds is dit onderzoek gericht op het onderzoeken van de rolneming van de raad en hoe hij kan sturen in het (regionale) speelveld waarin de woningvoorraad invulling krijgt.

Doelstelling en vraagstelling Het doel van dit onderzoek is om inzichtelijk te maken waar de gemeente Hellendoorn staat in het realiseren van haar ambities op het gebied van wonen zoals deze zijn vastgelegd in de woonvisie 2020 2025 en om handvatten te bieden aan de gemeenteraad om te sturen op dit beleidsdossier. Hierbij focussen we ons op de ambities ten aanzien van doelgroepen, betaalbaarheid en beschikbaarheid (hoofdstuk 4) en nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling (hoofdstuk 6) van de woonvisie 2020 - 2025. Bij sturing gaat het zowel om het beïnvloeden van het woonbeleid en de specifieke instrumenten die de raad daarvoor tot zijn beschikking heeft, als om het verkrijgen van zicht op de (mate van) informatievoorziening over Wonen aan de gemeenteraad. Het thema Wonen heeft veel raakvlakken met andere beleidsvelden. Om binnen de mogelijkheden van dit rekenkameronderzoek focus te behouden, is gekozen voor twee onderdelen van de Woonvisie 20202025. Dit betekent dat andere aspecten (verduurzaming, wonen en zorg, groen-voor-rood-regelingen, leefbaarheid, migrantenhuisvesting, grondexploitaties, participatie et cetera) buiten beschouwing blijven.

2

In het licht van het voorgaande heeft de rekenkamerfunctie de volgende hoofdvraag geformuleerd: In hoeverre zijn de gemeentelijke doelen uit hoofdstuk 4 en 6 van de Woonvisie Hellendoorn 20202025 gerealiseerd en welke mogelijkheden voor (bij)sturing heeft de gemeenteraad? De centrale vraag is uitgewerkt in negen deelvragen: geclusterd naar drie thema’s: beleid; uitvoering en doelrealisatie; en informatievoorziening en sturing. Beleid 1. Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Hellendoorn in hoofdstuk 4 en 6 van de Woonvisie 2020 - 2025 geformuleerd? 2. Hoe zijn die ambities vertaald naar een uitvoeringsprogramma? 3. Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt, welke (contractuele) afspraken liggen hieraan ten grondslag en op welke manier worden resultaten gemonitord? Uitvoering en doelrealisatie 4. Hoe krijgt de uitvoering van de ambities en doelstellingen vorm in de praktijk? 5. Waar staat de gemeente Hellendoorn in het realiseren van de ambities en doelstellingen op het gebied van Wonen? Hoe is dat te duiden en te verklaren? Informatievoorziening en sturing 6. Welke afspraken hebben raad en college gemaakt over de informatievoorziening aan de raad omtrent Wonen? 7. Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van Wonen? 8.

Welke (sturings)instrumenten heeft de Hellendoornse gemeenteraad tot zijn beschikking op het terrein van wonen? In hoeverre en hoe zet de gemeenteraad deze instrumenten in? 9. Wat zijn de effecten van het toepassen van deze sturingsinstrumenten?

Onderzoek uitvoering Op 6 juli 2022 heeft het startgesprek voor dit onderzoek plaatsgevonden met enkele vertegenwoordigers van de ambtelijke organisatie. Tijdens dit gesprek is de onderzoeksopzet besproken en zijn aan de hand van een informatieverzoek voor het onderzoek relevante documenten opgevraagd. De eerste weken van het onderzoek zijn vervolgens besteed aan de bestudering van opgevraagde documenten, waaronder stukken die betrekking hebben op de woonopgave. De resultaten van deze documentanalyse zijn getoetst en verder uitgediept in een viertal interviews. Op 10 november 2022 is een interview gehouden met de portefeuillehouder wonen. Dit interview richtte zich hoofdzakelijk op het gevoerde beleid, doelen, uitvoering en de rol van de raad. Op 2 december 2022 vond er een tweede gesprek plaats met het teamhoofd Fysiek Domein, twee beleidsmedewerkers ruimtelijke ontwikkeling en een beleidsmedewerker wonen, dit gesprek richtte zich op de uitvoering van het woonbeleid. Daarnaast vonden er nog twee groepsgespreken plaats. Allereerst vond op 7 december 2022 een groepsgesprek plaats met samenwerkingspartners van de gemeente over hoe zij betrokken zijn bij het woonbeleid en wat hun ervaringen in de uitvoering zijn. Daarnaast vond er op 6 januari 2023 een gesprek plaats met een vertegenwoordiging van raadsleden.

In het interview met raadsleden is vooral de informatievoorziening vanuit het college omtrent Wonen en de rol van de raad aan de orde gekomen. 3

Op 23 februari 2023 is de nota van bevindingen voor ambtelijk wederhoor voorgelegd aan de ambtelijke organisatie. Vervolgens zijn de bestuurlijke nota en de nota van bevindingen op 13 maart 2023 aangeboden aan het college voor een bestuurlijke reactie. Op 31 maart 2023 is de volledige rapportage aangeboden aan de raad.

Leeswijzer Deze rapportage bestaat uit twee delen: de bestuurlijke nota met de onderzoeksverantwoording, de conclusies en aanbevelingen en de reactie van het college op het rapport; en de nota van bevindingen, bestaande uit drie hoofdstukken over woonbeleid van de gemeente Hellendoorn. Het eerste hoofdstuk van de nota van bevindingen gaat in op de belangrijkste doelstellingen en ambities in de woonopgave. Vervolgens komen in dit hoofdstuk de vertaling naar de uitvoering en de samenwerking met samenwerkingspartners aan bod. In het tweede hoofdstuk is er aandacht voor de uitvoering en doelrealisatie van het woonbeleid. Tot slot gaat het derde hoofdstuk in op de informatievoorziening aan de gemeenteraad en de sturing van de gemeenteraad op het woonbeleid.

4

Conclusies De onderzoeksresultaten die in de Nota van Bevindingen staan omschreven, geven aanleiding tot een aantal conclusies: 1. De gemeente Hellendoorn voert een ambitieus woonbeleid De ambitie van de gemeente Hellendoorn is om in de komende tien jaar 1.000 extra woningen te bouwen. Deze is deels flexibel. 350 van deze 1.000 extra woningen dienen als flexibele schil en zijn afhankelijk van externe factoren, zoals de toestroom van statushouders en arbeidsmigranten. Dit is een ambitieuze doelstelling voor de gemeente. Deze ambitie zal de komende jaren een belangrijk uitgangspunt vormen voor de richting en inrichting van het woonbeleid. Met deze ambitie sluit de gemeente aan bij de urgentie die de woningbouwopgave ook landelijk gezien heeft. De ervaring in andere gemeenten leert dat het niet eenvoudig zal zijn om de door de gemeente gestelde ambitie te realiseren. De gemeente legt de lat hoog. Hierdoor zal alle beschikbare capaciteit moeten worden ingezet om te zorgen dat alle woning gebouwd gaan worden. Dit vraagt om een effectieve en doelmatige uitvoering van het beleid maar ook om flexibiliteit om plannen aan te passen als dat nodig is. 2. In het woonbeleid kijkt de gemeente ook naar de langere termijn In dit onderzoek is er specifieke aandacht voor de onderwerpen doelgroepen, betaalbaarheid, beschikbaarheid en nieuwbouw centraal in het woonbeleid.

Ten aanzien van deze onderwerpen maakt de gemeente in de woonvisie en het doelgroepenbeleid een duidelijke keuze voor de langere termijn. Doordat de gemeente ziet dat op langere termijn een overschot aan goedkope woningen voor starters ontstaat, zet de gemeente vooral in op doorstroming. Hierdoor komen er starterswoningen vrij voor de vraag die er nu is naar starterswoningen, maar ontstaat in de toekomst geen overschot. Ook kiest de gemeente voor het combineren van woonbehoeften door woningen te bouwen die voldoen aan de behoefte voor starters maar op termijn ook geschikt zijn voor ouderen. 3. De woonvisie heeft actualisatie nodig Het belangrijkste beleidskader voor het woonbeleid is de woonvisie 'Een opgave voor de gemeente Hellendoorn 2020-2025'. Deze woonvisie heeft de gemeente in 2019 opgesteld. Hoewel de in de titel genoemde looptijd nog niet verlopen is, is de woonvisie op verschillende punten verouderd. Het meest in het oog springende voorbeeld daarvan is de verkoopprijs voor betaalbare starterswoningen die de woonvisie noemt. Het genoemde bedrag sluit niet meer aan bij de huidige markt. Daarmee sluit ook de ambitie niet langer aan bij de huidige omstandigheden. De in december 2022 met het rijk gesloten regionale Woondeal Wonen met Kwaliteit is een extra reden voor de actualisatie van het lokale beleid en is geeft tevens relevante inbreng daarvoor.

5

4. Door het ontbreken van een uitvoeringsprogramma en documentatie over de geboekte resultaten is er weinig zicht op voortgang Wat opvalt aan de opzet van het woonbeleid is dat de gemeente naast de woonvisie geen uitvoeringsprogramma heeft opgesteld. In een uitvoeringsprogramma krijgen de algemene ambities uit de woonvisie gewoonlijk een stapsgewijze vertaling zodat de doelen en ambities in kleinere stappen uiteengezet worden. Hierdoor is voor ieder jaar duidelijk waar de gemeente aan zou moeten werken en waar de gemeente staat in het realiseren van de ambities uit de woonvisie. Doordat het de gemeente ontbreekt aan een uitvoeringsprogramma zijn er geen tussentijdse doelen opgesteld en ontbreekt het de gemeente aan inzicht in de voortgang van de gestelde doelen. 5. De gemeente kent een uitgebreide samenwerking met de corporaties en marktpartijen, op punten heeft die samenwerking aandacht nodig. De gemeente werkt samen met de corporaties en met verschillende marktpartijen die actief zijn in de gemeente. Deze samenwerking heeft de gemeente in de realisatie van de doelstellingen de laatste jaren veel gebracht. In het realiseren van de ambities uit de woonvisie is de gemeente immers afhankelijk van de externe partijen, zoals de corporaties en de marktpartijen. Op verschillende punten vraagt deze samenwerking echter om aandacht.

In de samenwerking met de marktpartijen ligt er, als het gaat om de uitvoering van grotere projecten, een uitdaging in het monitoren van de gemaakte afspraken en het projectmanagement vanuit de gemeente is daarbij een punt van aandacht. Ook als het gaat om het betrekken van de marktpartijen bij het woonbeleid van de gemeente is er aandacht nodig. De gemeente organiseert periodiek een marktpartijenoverleg waar de marktpartijen input kunnen leveren voor de richting en inrichting van het woonbeleid. Deze betrokkenheid van de marktpartijen is goed, maar het is niet altijd duidelijk wat de gemeente doet met de geleverde input. Naast de samenwerking met de marktpartijen werkt de gemeente ook nauw samen met de corporaties die actief zijn binnen de gemeente. Om uitvoering te geven aan de afspraken tussen de corporaties en de gemeente worden er prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken zijn voldoende concreet en geven op goede wijze handen en voeten aan de gezamenlijke ambities van de gemeente en de corporaties. Het ontbreekt de gemeente echter aan zicht op de uitvoering van de prestatieafspraken, doordat er niet of nauwelijks sprake is van monitoring van de gemaakte afspraken. 6. Het ontbreekt de raad aan overzicht over en inzicht in de ontwikkeling van de uitvoering De gemeente heeft een ambitieus woonbeleid en maakt duidelijke afspraken met de corporaties.

Door het ontbreken van een uitvoeringsprogramma waarin tussentijdse doelstellingen per jaar zijn opgenomen, ontbreekt het aan een helder tijdspad voor de uitvoering van het woonbeleid. Hierdoor mist inzicht in de voortgang van de realisatie van de gestelde doelen. Het gebrek aan een uitvoeringsprogramma maakt ook dat het de gemeenteraad ontbreekt aan inzicht in de voortgang van de gestelde doelen. De gemeenteraad heeft weinig overzicht over de gehele uitvoering van het woonbeleid. Dit gebrek aan overzicht over de ontwikkeling maakt het lastig voor de raad om individuele plannen te beoordelen.

6

Aanbevelingen De bovenstaande conclusies geven aanleiding tot de volgende vier aanbevelingen: 1. Maak werk van een nieuwe adaptieve woonvisie Hoewel het opstellen van een woonvisie geen doel op zich moet worden, vormt de woonvisie het belangrijkste uitgangspunt voor het woonbeleid van de gemeente. Een actuele woonvisie zal de gemeente daarom helpen bij het stellen van de juiste doelen en het realiseren van de gewenste woningen. Maak daarom werk van het opstellen van een nieuwe woonvisie op en betrek de raad daar actief bij. Voer als raad, college en ambtelijke organisatie actief het gesprek over wat de richting en functie van het woonbeleid moet zijn. Voer het gesprek over de mate waarin de woonvisie concreet moet zijn of zich juist meer richt op de grote lijnen en denk na over welke rol een uitvoeringsprogramma daarbij kan hebben. De afspraken uit de recente regionale Woondeal zullen daarbij kaderstellend zijn. Bij het opstellen van de woonvisie kan het helpen het om meer flexibiliteit in te bouwen in het beleid of om te kiezen voor uitgangspunten op een hoger abstractieniveau, op die manier kan de woonvisie ook bij veranderende omstandigheden bruikbaar blijven. Dit kan bijvoorbeeld door een verkoopprijs van een starterswoning niet vast te zetten op een bedrag wat nu haalbaar lijkt, maar te richten op prijs die op het moment van realiseren marktconform is. 2.

Verbeter de informatiepositie van de gemeenteraad De informatiepositie van de gemeenteraad heeft aandacht nodig. Zoals geconcludeerd ontbreekt het de raad aan inzicht in de voortgang. Door een betere informatiepositie kan de raad beter invulling geven aan haar controlerende taak. Door een betere informatiepositie ontstaat er voor de raad een beter overzicht over realisatie van het woonbeleid en kan beter sturing worden geven op de grote lijnen. Op die manier ontstaat er een beter onderscheid tussen de uitvoering en het bijbehorende detailniveau als taak van het college en de richtinggevende rol van de raad. Denk daarom als raad en college na over een passende manier waarop de raad van informatie kan worden voorzien. Voor het verbeteren van de informatiepositie van de raad is het belangrijk om de raad periodiek te informeren zodat er een vaste cyclus ontstaat voor het verstrekken van sturingsinformatie aan de raad. De laatste periode heeft raad positieve ervaringen met het organiseren van informatieavonden over het woonbeleid. 3. Zorg als gemeenteraad voor een consequente sturing op het woondossier en handel in lijn met de zelf vastgestelde kaders. Zoals geconcludeerd zijn er verbeterslagen te maken in het verbeteren van de informatiepositie van de gemeenteraad als het gaat om het woonbeleid.

Tegelijkertijd is het goed om als raad ook kritisch te kijken naar de eigen lijn van besluitvorming. Door kritisch te kijken naar de eigen besluiten en de zelf opgestelde kaders, kan voorkomen worden dat de raad besluiten neemt die niet in overeenstemming zijn met de door de raad zelf vastgestelde kaders.

7

4. Maak de voortgang van de uitvoering van het woonbeleid inzichtelijk De woonvisie heeft geen uitvoeringsprogramma waarin per jaar vastgestelde doelen zijn opgenomen. Hierdoor is er weinig inzicht in de voortgang van de uitvoering. Door tussentijdse doelen te formuleren voor alle jaren van de termijn waar het woonbeleid betrekking op heeft, kan de gemeentelijke organisatie de voortgang meetbaar maken en kan die voortgang duidelijk gecommuniceerd worden. Maak daarom werk van een uitvoeringsprogramma.

8

9

10

In dit eerste hoofdstuk worden de ambities en doelstellingen van de gemeente Hellendoorn op het gebied van wonen in kaart gebracht. Daarbij is gekeken naar de manier waarop de ambities en doelstellingen vertaling krijgen in de uitvoering. Een belangrijk onderdeel daarvan zijn de gemaakte afspraken met samenwerkingspartners. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen: 1. Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Hellendoorn in hoofdstuk 4 en 6 van de Woonvisie 2020 2025 geformuleerd? 2. Hoe zijn die ambities vertaald naar een uitvoeringsprogramma? 3. Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt, welke (contractuele) afspraken liggen hieraan ten grondslag en op welke manier worden resultaten gemonitord?

De laatste jaren is het landelijke woningtekort opgelopen en heeft de woningbouwopgave aan urgentie gewonnen. Het Rijk heeft verschillende woondeals gesloten met provincies en stuurt aan op een versnelling in de woningbouw. Veel gemeenten hebben door deze ontwikkeling ambities om meer woningen te bouwen.

De gemeente Hellendoorn werkt op het gebied van wonen samen met de gemeenten in de regio Twente. In december 2014 hebben 14 Twentse gemeenten samen met de 18 in WoON verenigde Twentse woningcorporaties en de Provincie Overijssel, de Regionale Woonvisie Twente 2015 - 2025 'Natuurlijk Wonen in Twente' opgesteld.1 Alle colleges van de gemeenten in Twente en de besturen van de corporaties in Twente hebben hiermee ingestemd.2 Deze regionale woonvisie is ontstaan omdat gemeenten en woningcorporaties in Twente meer met elkaar wilden delen en elkaar wilden versterken op het gebied van wonen. In 2021 is de Regionale Woonagenda Twente opgesteld door de provincie Overijssel die de oude regionale woonvisie vervangt.3 De nieuwe agenda wordt opgesteld om in te spelen op de actuelere uitdagingen op de woningmarkt. In de volgende paragrafen zal eerst nader ingegaan worden op de structuur van het regionale en lokale woonbeleid om vervolgens de inhoud van de regionale en lokale doelstellingen en afspraken te bespreken.

1

Provincie Overijssel - Regionale Woonvisie Twente 2015-2025. Regionale Woonvisie Twente 2015-2025 - Natuurlijk Wonen in Twente 3 Provincie Overijssel - Regionale Woonagenda Twente 2

11

Om uitvoering te geven aan de regionale afspraken heeft de gemeente Hellendoorn een woonvisie ontwikkelt. Nadat de oude woonvisie voor de periode 2012 tot 2020 afliep, heeft de gemeente Hellendoorn in december 2019 een nieuwe woonvisie vastgesteld. De Hellendoornse woonvisie is nog gestoeld op de afspraken van Regionale Woonvisie uit 2015.4 Aan de doelen uit de woonvisie wordt uitvoering gegeven door middel van de prestatieafspraken tussen de gemeente Hellendoorn, woningcorporatie Reggewoon en Vereniging Huurdersplatform Hellendoorn5. Uit de gesprekken blijkt dat de gemeente Hellendoorn geen uitvoeringsagenda of uitvoeringsprogramma heeft opgesteld. Tabel 1: Regionaal en lokaal woonbeleid Niveau

Regionaal: regio Twente

Relevante (beleids)documenten

Betrokken overheden

Regionale Woonvisie Twente 2015 2025

Gemeenten: Almelo, Borne, Dinkelland, Enschede, Hof van Twente, Haaksbergen, Hellendoorn, Hengelo, Losser, Oldenzaal, RijssenHolten, Tubbergen, Twenterand en Wierden.

Regionale Woonagenda Twente (2021)

Provincie: Overijssel Woonvisie 2020 - 2025 Lokaal: gemeente Hellendoorn

Coalitieakkoord 2018-2022 Coalitieakkoord 2022 - 2026

Gemeente Hellendoorn

Prestatieafspraken 2021 Prestatieafspraken 2022

Zoals beschreven werkt de gemeente Hellendoorn op regionaal niveau samen in de regio Twente. Op regionaal niveau vormen de regionale woonvisie 2015-2025 en de regionale woonagenda uit 2021 het beleidskader. De afspraken uit de woonvisie 2015-2025 werken door in het woonbeleid van de gemeente Hellendoorn.

De regionale woonvisie Twente 2015 - 2025 schetst verschillende uitgangsposities voor de woningbouwopgave in Twente. De onderliggende gedachte achter deze visie is dat Twente vanaf 2025 niet verder zal groeien qua inwoners, en vanaf circa 2035 ook niet meer in het aantal huishoudens.6 Dit betekent dat het bouwen van nieuwe woningen vooral in bestaande kernen zal gebeuren en dat ingezet 4

Gemeente Hellendoorn - Woonvisie 2020 - 2025. Gemeente Hellendoorn, Reggewoon, Vereniging Huurdersplatform Hellendoorn – Prestatieafspraken 2021. 6 Provincie Overijssel - Regionale Woonvisie Twente 2015-2025. 5

12

wordt op het verbeteren van de bestaande voorraad in plaats van het uitbreiden van het woningaanbod. In de regionale woonvisie 2015-2025 is de ambitie om tot 2035 maximaal 16.500 woningen toe te voegen. Naast de kwantitatieve opgave formuleert de woonvisie Twente 2015-2025 een kwalitatieve opgave. De focus van deze kwalitatieve opgave ligt op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Van nieuwe uitbreidinglocaties zal de komende decennia niet tot nauwelijks sprake zijn, stelt de woonvisie Twente.7 De toevoeging aan de bestaande voorraad moet zich richten op het verbreden van de variatie van het aanbod, de bouw voor speciale doelgroepen en de realisatie van levensloopbestendige woningen. De Regionale Woonagenda Twente uit 2021 stelt een hogere ambitie In 2021 wordt er een nieuwe regionale woonagenda vastgesteld, waarin een stevigere ambitie staat opgenomen. De regionale woonagenda formuleert de ambitie om tot 2030 provincie-breed 60.000 woningen te realiseren. De regio Twente geeft invulling aan een derde van deze ambitie door in te zetten op de realisatie van 20.000 tot 22.000 woningen tot 2030.8 Ten opzichte van de regionale woonvisie 2015-2025 is dit een verhoging van de inzet op het aantal te bouwen woningen. Deze verhoging komt voort uit de veranderende woningmarkt.

Die verandering brengt een krapte op de woningmarkt met zich mee, zorgt voor verstedelijkingsopgaven en voor een toenemende aanstroom uit de Randstad en andere landsdelen. De regio zet in op een versnellingsopgave Om provincie-breed 60.000 woningen te realiseren tot 2030 zet de regionale woonagenda (2021) in op een versnellingsopgave. Dit doen de aangesloten partijen door onder meer in te zetten op een verbetering van provincie-brede monitoring, het ter beschikking stellen van een aanjaagteam vanuit de provincie en het aanwijzen van sleutelgebieden en sleutelprojecten. Net als in de eerdere woonvisie 2015-2025 moet de nadruk liggen op inbreiding, maar is er meer ruimte voor uitbreiding als de woningbouwopgave daarom vraagt. Naast de ambitie om 60.000 woning tot 2030 te realiseren en in te zetten op een versnellingsopgave, zet de regionale woonagenda in op: het blijvend inspelen op de woningvraag van de veranderende woningmarkt, verstedelijking en stedelijke vernieuwing, sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk, verduurzaming, toegankelijkheid en doorstroming. Van gemeenten wordt gevraagd om de woonagenda zichtbaar terug te laten komen in hun woonvisies.9

7

Regionale Woonvisie Twente 2015-2025 p.4. Provincie Overijssel - Regionale Woonagenda Twente, p.25. 9 Regionale Woonagenda Twente, p.30. 8

13

Coalitieakkoorden laten een ontwikkeling in woningbouwambities zien Net als het regionale beleid beweegt ook het beleid van de gemeente mee met de ontwikkeling op de woningmarkt. Waar het coalitieakkoord 2018-2022 al inzet op de bouw van meer woningen in de gemeente, gaat het coalitieakkoord 2022-2026 verder in de ambitie om nog meer woningen te realiseren en stelt de ambitie om de komende jaren minimaal 1.000 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad in de gemeente. Hoewel in het coalitieakkoord geen nadere omschrijving is gegeven van de termijn voor deze 1.000 te bouwen woningen, is in gesprek aangegeven dat de gemeente deze doelstelling binnen tien jaar wil realiseren. Dat betekent concreet dat de gemeente 1.000 woningen wil toevoegen tot 2032. Daarbij noemt het coalitieakkoord ook de doelstelling om minimaal 50 procent van de nieuwe woningen beschikbaar te willen stellen aan mensen die een sociaaleconomische binding hebben met de gemeente.10 In de voor dit onderzoek gevoerde gesprekken is genoemd dat er in de ambitie om 1.000 woningen te bouwen een flexibele schil van 350 woningen ingerekend moet worden. De realisatie van deze 350 woningen is afhankelijk van de toestroom van statushouders en arbeidsmigranten. Wanneer er minder statushouders en arbeidsmigranten naar de gemeente komen zal er een kleiner deel van deze 350 woningen gerealiseerd worden.

In het coalitieakkoord van 2022 staat de ambitie om in de komende jaren minimaal 1.000 woningen te bouwen. Het is het doel om in deze raadsperiode te starten met de bouw van deze 1.000 woningen. Hiervan is minimaal de helft beschikbaar voor inwoners met een sociaaleconomische binding met de gemeente Hellendoorn. Dit is op het gebied van wonen de enige kwantitatieve doelstelling van de gemeente.11 Uit de gevoerde gesprekken blijkt dat de woonvisie het belangrijkste uitgangspunt blijft als het gaat om de kwalitatieve doelstellingen van de gemeente in het woonbeleid. Het woonbeleid van de gemeente Hellendoorn is vastgesteld in de woonvisie Een opgave voor gemeente Hellendoorn 2020-2025. De woonvisie werkt vijf thema's uit in de hoofdstukken 2 tot en 6. De focus van dit onderzoek ligt op hoofdstuk 4 en hoofdstuk 6 van de woonvisie 2020-25. Deze hoofdstukken gaan in op het thema Doelgroepen, betaalbaarheid en beschikbaarheid (H4) en het thema Nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling (H6). Het uitgangspunt van de woonvisie is bouwen voor de lokale behoefte En belangrijk uitgangspunt van de gemeentelijke woonvisie is dat de gemeente inzet op de bouw van woningen om te voorzien in de lokale woonbehoefte die voortkomt uit de natuurlijke huishoudensgroei in de gemeente.

Op de korte termijn verwacht de gemeente dat het aantal huishoudens zal groeien, door bevolkingsgroei en veranderde samenstelling van huishoudens. Op de langere termijn wordt er echter krimp verwacht. De gemeente wil daarom dus voornamelijk inzetten op het verbeteren van de

10 11

Gemeente Hellendoorn - Coalitieakkoord (op hoofdlijnen) 2022 - 2026, p.10. Gemeente Hellendoorn - Coalitieakkoord (op hoofdlijnen) 2022 - 2026, p.10.

14

kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en alleen bijbouwen als hiervoor een kwalitatieve behoefte bestaat.12

Hoofdstuk 4 van de woonvisie gaat in op de ambitie van de gemeente ten aanzien van Doelgroepen, betaalbaarheid en beschikbaarheid. De focus van deze ambitie ligt op het streven naar het behoud van een aantrekkelijke woongemeente. Hierbij is aandacht voor twee specifieke doelgroepen, namelijk startende huishoudens en ouderen. Dit omdat het aanbod van voldoende van goedkope woningen voor starters op de korte termijn een knelpunt is. Ouderen krijgen daarnaast speciale aandacht, omdat de beschikbaarheid van levensloopbestendige woningen op middellange termijn onvoldoende zal zijn. De bedoeling is om beide doelgroepen te bedienen door het ontwikkelen van nieuwe betaalbare woningen voor jong en oud en door meer doorstroommogelijkheden aan te bieden. Dit laatste met als doel meer goedkopere woningen vrij te spelen.13 Alleen bouwen om op de korte termijn te voldoen in de behoefte van starters zou op de middellange termijn een overschot in de woningvoorraad betekenen. Daarom zet de gemeente in op het combineren van deze twee vraagstukken door slimme combinaties te maken via toekomstbestendige woonconcepten. Zo moeten de woningen die voorzien in de acute vraag van starters over enkele jaren ook in de behoefte van ouderen kunnen voorzien. Om deze ambitie waar te maken worden verschillende specifieke acties benoemd:14 









Vervolgstappen wooncarrière: Om doorstroming te bevorderen is het van belang dat huishoudens vroegtijdig nadenken over de volgende stap in hun wooncarrière, in het bijzonder op specifieke momenten. Voorbeelden hiervan zijn het moment dat kinderen uit huis gaan of wanneer de pensioengerechtigde leeftijd wordt bereikt. De gemeente wil het denken hierover stimuleren en huishoudens hier bijtijds over informeren. Stimulering toekomstbestendige woningbouwconcepten: Het gaat hierbij over het stimuleren van concepten die nu starters kunnen bedienen en over enkele jaren ook kunnen voorzien in de behoefte van de ouderen. Inzetten op middenhuur: De gemeente zet zich in voor de realisatie van meer (midden)huurwoningen, vanuit particulieren, commerciële partijen of vanuit woningcorporaties. Deze woningen hebben een huurprijs van tussen de €650 en €850. €160.000 als verkoopprijs starterswoning: Door dit als maximale verkoopprijs van een starterswoning vast te zetten, kunnen starters een betaalbare eerste stap maken op de woningmarkt. Om deze prijs te realiseren wordt gebruik gemaakt van bijvoorbeeld (prefab)bouwen en van kleine kavels. De gemeente houdt woningen betaalbaar: Bij nieuwe projecten maakt de gemeente afspraken met partners en ontwikkelaars over beschikbaarheid en huur- of koopprijsklassen.

Dit doet de gemeente door het sluiten van anterieure overeenkomsten, het opstellen van een doelgroepenverordening of het vastleggen van een anti-speculatiebeding.

Verder wil de gemeente ook rekening houden met specifieke doelgroepen met bijzondere woonwensen of -eisen. Deze groepen zijn spoedzoekers, woonwagenbewoners, arbeidsmigranten en statushouders. 12

Woonvisie Hellendoorn 2020 - 2025, p. 31. Woonvisie Hellendoorn 2020 - 2025, p. 21. 14 Woonvisie Hellendoorn 2020 - 2025, p. 24-25. 13

15

Spoedzoekers zijn mensen die op korte termijn een betaalbaar en vaak tijdelijk huis zoeken. Dit kunnen verschillende groepen zijn, bijvoorbeeld gescheiden inwoners of mensen die tussen verkoop en verhuizing inzitten. De tweede groep waar aandacht voor is zijn de woonwagenbewoners. Vanuit landelijk beleid moet de gemeente Hellendoorn voldoende standplaatsen bieden voor deze mensen. De gemeente Hellendoorn heeft geen inzicht in de vraag naar standplaatsen, omdat hier geen wachtlijst voor is. Om voldoende standplaatsen te kunnen bieden gaat de gemeente deze lokale behoefte onderzoeken. Onderdeel hiervan is het opstellen van een wachtlijst, zodat de vraag kan worden ingeschat en op basis hiervan toewijzing kan plaatsvinden. Verder is aandacht voor de groep arbeidsmigranten. Ook bij deze groep is het onduidelijk voor de gemeente Hellendoorn hoeveel dat er zijn. Voor de laatste groep, statushouders, heeft de gemeente Hellendoorn de taakstelling om hen te huisvesten. Voor de vier groepen worden de volgende acties benoemd:15 1. Spoedzoekers: Voor deze doelgroep vindt de gemeente Hellendoorn het van belang dat een woning betaalbaar en flexibel is. Daarnaast moet de woning snel betrokken kunnen worden. Samen met Reggewoon en andere partijen wordt naar woningen gezocht of worden woningen gerealiseerd. 2.

Woonwagenbewoners: De gemeente Hellendoorn wil in beeld brengen wat de lokale behoefte is aan standplaatsen voor deze groep. 3. Arbeidsmigranten: De gemeente Hellendoorn spant zich in voor het maken van regionale afspraken voor het arbeidsmigranten vraagstuk. 4. Statushouders: Samen met woningcorporatie Reggewoon spant de gemeente Hellendoorn zich maximaal in om de taakstelling voor de huisvesting van statushouders te halen. De gemeente kent een beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid Doelgroepenbeleid 2022-2025 Naast dat er aandacht is voor doelgroepen in de Woonvisie, heeft de gemeente Hellendoorn ook een beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid Doelgroepenbeleid 2022-2025 opgesteld.16 Het doel van deze beleidsnotitie is om de komende jaren de juiste soorten woningen toe te voegen aan de woningvoorraad en hierbij de juiste instrumenten te gebruiken. Er wordt in deze notitie gesignaleerd dat sprake is van vergrijzing en huishoudensverdunning in de gemeente Hellendoorn. Dit heeft effect op de woningvraag. Verwacht wordt dat de trend van vergrijzing en groei van het aantal huishoudens doorzet.17 Het onderzoeksbureau Tellers en Benoemers heeft onderzoek gedaan voor de gemeente Hellendoorn naar trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Hier komt uit naar voren dat er een overschot aan goedkope woningen voor starters is, maar dat deze niet vrij zijn voor nieuwe huisvesting.

Daarom moet gezorgd worden voor doorstroming, zodat starters deze woningen kunnen kopen. Om dit te realiseren moet een groot deel van deze woningen worden verduurzaamd en levensloopbestendig worden gemaakt. Een logisch gevolg van deze constatering is dat er behoefte is aan toevoeging van koopwoningen aan het middensegment ter bevordering van de doorstroming en daarbij ook een behoefte aan koopwoningen in het dure segment ter bevordering van de doorstroming.18 Daarnaast

15

Woonvisie Hellendoorn 2020 - 2025, p.25. Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid Doelgroepenbeleid 2022-2025. 17 Ibid., p.3. 18 Ibid., p.7. 16

16

geeft het onderzoek aan dat er behoefte is aan sociale huurwoningen in het laagste segment en dat er een beperkte behoefte is aan woningen in het duurdere segment.19 Om aan de behoefte te kunnen voldoen worden afspraken gemaakt met corporaties. Voor huurwoningen worden afspraken gemaakt met onder andere Reggewoon. Om geschikte locaties voor sociale huurwoningen te vinden, gaat de gemeente Hellendoorn de komende jaren een actiever grondbeleid voeren. Hierbij wordt gronduitgifte gedaan op basis van een gedifferentieerd prijsbeleid. Daarnaast worden ook initiatiefnemers gestimuleerd om woningen te bouwen voor de vrij sector, maar voor hen geldt een andere hogere kavelprijs.20

Hoofdstuk 6 van de woonvisie gaat in op het gemeentelijke beleid ten aanzien van Nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling. In de woonvisie wordt aangegeven dat de vraag naar nieuwe woningen groot is, maar verder gekeken moet worden dan de korte termijn. Bij toevoeging van woningen aan de woningvoorraad moet hiervoor een kwalitatieve behoefte bestaan en vindt dit bij voorkeur plaats op plekken waar het een meerwaarde is voor de omgeving. Dit wordt structuurversterking genoemd. In de woonvisie wordt gesignaleerd dat de markt vooral voorziet in het leveren van gezinswoningen en minder in de middenhuur of levensbestendige woningen.21 De ambitie van de gemeente is om haar faciliterende rol te behouden en de markt hierin vrij te laten. Vanuit die gedachte wordt vanuit het gemeentelijke afwegingskader in gesprek gegaan met initiatiefnemers. Het afwegingskader is gebaseerd op de visie van de gemeente. Dit in plaats van vooraf vastgelegde bestemmingsplannen. De grondslag voor deze ambitie is dat in de gemeente Hellendoorn geen behoefte meer is aan grondgebonden eengezinswoningen. Dit is te wijten aan het feit dat het aantal gezinnen afneemt. Op termijn is de verwachting dat steeds meer mensen uit hun grondgebonden eengezinswoning willen verhuizen. Daarnaast is een toenemende behoefte aan appartementen en nultredenwoningen zichtbaar. Dit geldt zowel voor de huur als koop.

De reden hiervoor is dat er meer een- en tweepersoonshuishoudens wonen in de gemeente. Deze twee groepen hebben de voorkeur voor een kleinere woning. Om deze ambitie waar te maken worden de verschillende specifieke acties benoemd:22 



Aantrekkelijke nieuwbouw aansluitend op kwalitatieve behoefte: Plannen worden beoordeeld door te kijken of het voorziet in de actuele vraag en de langetermijnbehoefte. De invulling van kwalitatieve behoefte betekent voor gemeente Hellendoorn de keuze voor appartementen en nultredenwoningen. Faciliteren nieuwbouw op structuurversterkende plekken: Aangezien het aantal woningen dat toegevoegd kan worden aan de woningvoorraad klein is en afneemt op lange termijn, worden woningen zoveel mogelijk toegevoegd waar de meerwaarde het grootst is. Zo kunnen woningtypen worden verbouwd tot levensloopbestendige concepten, incourante woningen gesloopt worden en worden ingeruild voor gewenste concepten en wordt gekozen voor het

19

Ibid., p.7. Ibid., p.8. 21 Woonvisie Hellendoorn 2020 - 2025, p.31. 22 Woonvisie Hellendoorn 2020 - 2025, p.33-35. 20

17







toevoegen van woningen in structuurversterkende plekken in de kernen. Verder wordt gekeken naar verloederende objecten, die geschikt zijn voor de sloop. Ruimte voor maatwerk en initiatieven: Omdat de gemeente aan wil sluiten bij de kwalitatieve vraag vanuit de inwoners, wordt voldoende planruimte geboden aan initiatieven waar behoefte aan is. De gemeente wil hierop in blijven spelen. Hiermee wil de gemeente ruimte maken voor woningen waar behoefte aan is. Het maakt hierbij niet uit of dit door ontwikkelaars en beleggers of door particuliere initiatieven tot stand komt. Afwegingskader voor nieuwe plannen: Voor het beoordelen van deze nieuwbouwplannen gebruikt de gemeente een 'gemeentelijk afwegingskader' met twee dwingende criteria voor nieuwbouw: 23 o Plan dat voorziet in een lokale kwalitatieve behoefte. o Plan dat bijdraagt aan structuurversterking (inbreiding). Het criterium 'structuurversterking' houdt in dat woningen moeten worden toegevoegd op plekken waar de meerwaarde het grootst in en dat bijvoorbeeld transformaties en renovaties van bestaande woningen, het verbouwen van bestaande woningen tot levensloopbestendige woningen en de sloop van woningen waar geen behoefte aan is tot gewenste concepten voorrang heeft. Stimulering CPO-projecten: Wanneer CPO-projecten voorzien in een lokale behoefte wil de gemeente stimuleren.

Hierbij kan gedacht worden aan hofjes met verschillende huishoudens, adaptieve vormen van woningbouw en Tiny houses.

In het realiseren van de ambities in de woonopgave is de gemeente afhankelijk van de samenwerking met externe samenwerkingspartners. Een belangrijk uitgangspunt in die samenwerking is de regionale samenwerking. Daarnaast zoekt de gemeente voor de uitvoering van de ambities de samenwerking met de woningcorporaties Reggewoon en Woonzorg Nederland, en het Huurdersplatform. Met deze partijen heeft de gemeente prestatieafspraken gesloten. In de woonvisie stelt de gemeente ook afspraken te maken met woningcorporatie Habion, hiervan staan er echter geen afspraken op papier. Naast de corporaties werkt de gemeente samen met verschillende projectontwikkelaars die actief zijn in de gemeente. De regionale samenwerking is een belangrijk uitgangspunt voor de gemeente Allereerst wordt door de gemeente Hellendoorn samengewerkt op regionaal niveau met veertien gemeenten uit de regio Twente en met de provincie Overijssel.24 De regionale woonagenda Twente vormt een kompas voor de gemeenten op de woningmarkt. De woonagenda kwam tot stand in een interactief proces tussen de gemeenten, provincie en partners uit de Woonkeuken, een initiatief van de provincie Overijssel. Het platform Woonkeuken is ingericht ter bevordering van kennisuitwisseling en netwerkvorming. Deelnemers van de Woonkeuken zijn onder andere de gemeenten zelf, ontwikkelaars, beleggers, corporaties en de Rijksoverheid.

De ambitie van de woonagenda is het versterken van de kwaliteit van Twente. De woonagenda is ondertekend door de bestuurders van alle deelnemende 23 24

Woonvisie Hellendoorn 2020 - 2025, p.34. Provincie Overijssel - Regionale Woonagenda Twente.

18

gemeenten. Daarnaast wordt de woonagenda ondersteund door partijen uit de markt en het maatschappelijk middenveld. 25 De gemeente werkte in 2020 samen met Woonzorg Nederland Naast de regionale samenwerking werkte de gemeente in 2020 samen met Woonzorg Nederland.26 Woonzorg Nederland is een corporatie die zich inzet voor ouderenhuisvesting. De gemeente en Woonzorg Nederland hebben op zes thema's prestatieafspraken gemaakt voor 2020: woonconcepten, betaalbaarheid, woonruimteverdeling, duurzaamheid, veiligheid en leefbaarheid, zorg & gemeenschappen. Deze afspraken zijn vastgelegd en ondertekend door Woonzorg Nederland en door de gemeente Hellendoorn. In deze prestatieafspraak wordt de inzet van Woonzorg beschreven op de zes thema's en daarbij wat wordt afgesproken door Woonzorg en de gemeente Hellendoorn. De monitoring van deze afspraken wordt niet beschreven. De gemeente maakt prestatieafspraken met woningcorporatie Reggewoon en Huurdersplatform gemeente Hellendoorn Gemeente Hellendoorn heeft ook prestatieafspraken voor 2021 en 2022 vastgelegd met Reggewoon en het Huurderplatform gemeente Hellendoorn voor de uitvoering van het woonbeleid.27 De woonvisie is de basis voor de prestatieafspraken met deze partijen.28 In 2016 zijn met deze twee partijen ook prestatieafspraken gemaakt.

Deze hadden echter betrekking op de woonvisie uit 2012.29 Reggewoon is de grootste partij in de gemeente met zo'n 3000 woningen.30 Deze prestatieafspraken met Reggewoon worden gemaakt om op basis van de behoefte aan sociale huurwoningen.31 De focus ligt op drie speerpunten: monitoring, verdieping en samendoen. Ze hebben afspraken met elkaar gemaakt op vijf thema's. 1. 2. 3. 4. 5.

Betaalbare en beschikbare woningen Leefbaarheid Wonen & Zorg: huisvesten van specifieke doelgroepen Kwaliteit en duurzaamheid van leven Nieuwbouw, liberalisatie, verkoop en aankoop

In de prestatieafspraken van 2021 wordt aangegeven dat bij monitoring de focus ligt op het thema Betaalbare en beschikbare woningen. Er is in de praktijk een monitoringstool opgezet aan de hand van vastgestelde definities over bijvoorbeeld wenszoekers en actieve woningzoekenden. De uitkomsten uit deze tool worden tweemaal in het jaar besproken. Deze manier van monitoren wordt na een jaar geëvalueerd. Reggewoon, Huurdersplatform en de gemeente Hellendoorn hebben ook voor het jaar 2022 prestatieafspraken gemaakt. Dit is op dezelfde vijf terreinen als in 2021. Voor het vierde thema is een

25

Ibid., p.4-5. Prestatieafspraken Woonzorg Nederland 2020-2021 Getekend. 27 Prestatieafspraken 2021 (Gemeente Hellendoorn, Reggewoon en Huurdersplatform Hellendoorn). 28 Woonvisie Hellendoorn 2020 - 2025, p.8. 29 Prestatieafspraken 2016-2020. 30 Woonvisie Hellendoorn 2020 - 2025, p.13. 31 Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid Doelgroepenbeleid 2022-2025. 26

19

aanpassing gemaakt van kwaliteit en duurzaamheid van leven naar kwaliteit en duurzaamheid van woningen.32 De gemeente werkt samen met de marktpartijen die actief zijn binnen de gemeente De gemeente Hellendoorn kent ook een vaste samenwerking met verschillende marktpartijen. In de gevoerde gesprekken met externe samenwerkingspartners kwam naar voren dat er tussen de externe samenwerkingspartners en de gemeente op alle niveaus contact is over en weer, van hoog tot lager in beide organisaties. Soms organiseert de gemeente een marktpartijenoverleg waar de marktpartijen hun input kunnen leveren. De marktpartijen en de gemeente hebben geen overkoepelende afspraken gemaakt over de onderlinge samenwerking. De afspraken die er zijn, zijn de afspraken die per project worden vastgelegd in een overeenkomst. In het volgende hoofdstuk zal verder worden ingegaan op de samenwerking in de uitvoering tussen de marktpartijen en de gemeente.

32

prestatieafspraken 2022_getekend 16.12.2021.

20

Hoofdstuk twee richt zich op de uitvoering en doelrealisatie van het gemeentelijk beleid. Daarbij is er in dit hoofdstuk ook aandacht voor de samenwerking van de gemeente op het gebied van de woonopgave. Daarmee wordt in dit hoofdstuk antwoord gegeven op de volgende deelvragen: 4. Hoe krijgt de uitvoering van de ambities en doelstellingen vorm in de praktijk? 5. Waar staat de gemeente Hellendoorn in het realiseren van de ambities en doelstellingen op het gebied van Wonen? Hoe is dat te duiden en te verklaren?

De gemeentelijke organisatie werkt niet met een uitvoeringsprogramma In de woonvisie van de gemeente Hellendoorn wordt aangegeven dat gewerkt gaat worden aan een uitvoeringsprogramma. Dit uitvoeringsprogramma zal heel concreet aangeven welke plannen de gemeente heeft en hoe deze tot uitvoering worden gebracht.33 Ten tijde van dit onderzoek is dit uitvoeringsprogramma nog niet gereed. In de interviews komt naar voren dat dit samenhangt met een gebrek aan beschikbare capaciteit. Hierdoor werkt de gemeentelijke organisatie niet met een uitvoeringsprogramma waarin algemene ambities vertaald worden naar kleinere tussenstappen. Dit kan als handvat functioneren voor het bijhouden van de voortgang van de woningbouwopgave en het rapporteren daarover. Wanneer er nieuwe initiatieven zijn in de gemeente dan legt de gemeentelijke organisatie die plannen direct naast de woonvisie en toetst of de plannen passen in de woonvisie en binnen het afwegingskader vallen. Op het moment dat plannen aansluiten bij het afwegingskaders dan kunnen ze door naar de gemeenteraad. Plannen die in de gemeenteraad komen zijn daardoor getoetst aan woonvisie en het afwegingskader. Hoewel de gemeentelijke organisatie niet werkt met een uitvoeringsprogramma heeft de gemeentelijke organisatie wel een vertrouwelijke lijst met lopende ontwikkelingen in woningbouw.

Op deze lijst staan initiatieven en plannen met een harde en zachte status. Netto bevat de lijst bijna 1.600 harde en zachte woningbouwplannen.

Naast dat op beleidsniveau wordt samengewerkt met de regio, werkt de gemeente Hellendoorn ook samen met de regio op uitvoeringsniveau. De conclusie van de gemeenten, woningcorporaties, commerciële marktpartijen, zorgpartijen en de provincie Overijssel is dat regionale samenwerking 33

Woonvisie Hellendoorn 2020 - 2025, p.5

21

rondom wonen wenselijk is. Dit vanwege de samenhang in de woningmarkten onderling.34 Dit krijgt bijvoorbeeld vorm in de rol van de provincie. Zij is als ondersteuner beschikbaar door middel van het aanjaagteam, flexpools en ondersteuning in kennis en procesbegeleiding. Ook werken alle partijen samen om de woningmarktmonitoring te optimaliseren.35

Zoals in het vorige hoofdstuk uiteengezet, heeft de gemeente Hellendoorn met meerdere partijen prestatieafspraken gemaakt rondom het woonbeleid. Hoe dit in de uitvoering vorm krijgt met betrekking tot de ambities en doelstelling uit hoofdstuk 4 en 6 van de Woonvisie wordt hier beschreven. Woonzorg Nederland en de Woonvisie In 2020 heeft de gemeente prestatieafspraken gemaakt met Woonzorg Nederland voor 2020 en 2021. Met Woonzorg Nederland is afgesproken dat zij zich positief zal opstellen tegenover de huisvesting van statushouders zolang dat in lijn is met de doelgroep van Woonzorg Nederland. Dit sluit aan bij de extra aandacht die de gemeente heeft voor statushouders. Verder wil de gemeente zich inzetten voor de middenhuur. Hierover zijn afspraken gemaakt met Woonzorg. Zo verhoogt Woonzorg in 2020 en 2021 haar huur met maximaal de inflatie + 1% voor extra investeringen in beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Dit in gebieden met een grote investeringsopgave. Ook zijn afspraken gemaakt omtrent de huisvesting van ouderen in de gemeente. De partijen spreken af dat de huizen van Woonzorg in de gemeente levensloopgeschikt zijn.36 Opgemerkt moet worden dat deze prestatieafspraken zijn gemaakt voor 2020 en 2021. De onderzoekers hebben geen informatie over nieuwere versies van deze prestatieafspraken ontvangen.

Prestatieafspraken 2021 Reggewoon en de Woonvisie Met woningcorporatie Reggewoon heeft gemeente prestatieafspraken gemaakt voor 2021 en voor 2022. De prestatieafspraken voor 2021 zijn een beperkt aantal zaken gereedgekomen mede door COVID-19. Dit is de reden dat de prestatieafspraken van 2022 beknopter zijn, omdat gekozen is om de prestatieafspraken van 2021 te handhaven en wat meer focus aan te brengen. Op het gebied van Doelgroepen, betaalbaarheid en beschikbaarheid en Nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling zijn verschillende prestatieafspraken gemaakt. De belangrijkste afspraken voor 2021 zijn hieronder opgenomen: 

Woningmarktonderzoek door Reggewoon: Reggewoon voert in 2021 een woningmarktonderzoek uit om te kijken naar de kwalitatieve en kwantitatieve behoeften in de (sociale) woningvoorraad. Hierbij was speciale aandacht voor de middeninkomens en (jonge) starters op de woningmarkt. Deze afspraak sluit aan bij de ambitie om starters te kunnen bedienen. Daarnaast heeft Reggewoon gekeken wat zij voor het middensegment (€737 - €900 maandhuur) kunnen betekenen. Dat strookt dan weer met de ambitie om in te zetten op de middenhuur.37

34

Regionale Woonagenda Twente, p. 28 Ibid., p. 29 36 Prestatieafspraken Woonzorg Nederland 2020-2021 Getekend. 37 Prestatieafspraken 2021 (Gemeente Hellendoorn, Reggewoon en Huurdersplatform Hellendoorn), p.5. 35

22



Monitoren van de woningmarkt: Aan sluitend op de afspraak om een woningmarktonderzoek uit te voeren spreken de gemeente en Reggewoon af om samen de woningmarkt te monitoren op de woningvraag. Wanneer de vraag groter of kleiner is dan voorspeld, wordt bijgestuurd. Dit bijsturen houdt in het wijzigen van verkoopprogramma's, het toevoegen van nieuwbouwwoningen, tijdelijke vastgoedoplossingen en het wijzigen van toewijzingsmethodiek.38 De partijen spreken ook af om daar een monitoringstool voor op te zetten.



Nieuw beleid woonwagenstandplaatsen: Met Reggewoon is afgesproken dat de gemeente Hellendoorn met Reggewoon een nieuw beleid en visie rondom woonwagenbewoners opstelt.39 Ook deze afspraak komt voort uit de woonvisie waar specifieke aandacht is voor de woonwagenbewoners. De gemeente Hellendoorn zal na dit beleid hun woonwagenstandplaatsen overdragen aan Reggewoon.



Samenwerking in het sociaal domein: In de prestatieafspraken is ook vastgelegd dat de gemeente verantwoordelijk is voor het bieden van goede begeleiding van specifieke doelgroepen en Reggewoon voor het bieden van passende huisvesting van deze doelgroepen. Hiervoor werkt Reggewoon samen met team Sociaal Domein van de gemeente.40



Nieuwbouw CO2 neutraal: Ook over nieuwbouw zijn er afspraken gemaakt tussen Reggewoon en gemeente Hellendoorn. Zo voert Reggewoon haar nieuwbouw CO2 neutraal uit.



Inzetten op levensloopbestendigheid: De ambitie van Reggewoon is om minimaal 50 procent van haar woningvoorraad levensloopgeschikt te maken. Dit is lijn met de doelstelling van de gemeente Hellendoorn om doorstroming te bevorderen. Hiervoor wil de gemeente namelijk dat een groot deel van de woningen verduurzaamd wordt en levensloopbestendig wordt gemaakt.41 Tot slot wordt de toegevoegde nieuwbouw in principe geschikt gemaakt om langer zelfstandig thuis te wonen. Dit is ook levensloopgeschikt. Deze afspraak sluit nauw aan bij de stimulering van toekomstbestendige woningbouwconcepten.

Prestatieafspraken 2022 Reggewoon en de Woonvisie Ook voor 2022 zijn er prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente en Reggewoon. In de toelichting op de afspraken geven de partijen aan een goede samenwerking te hebben gehad het laatste jaar maar dat er in 2021 beperkt doelen zijn gerealiseerd. Een belangrijke oorzaak daarvoor is COVID-19. Aangezien er nieuwe prestatieafspraken gemaakt moeten worden is besloten om de afspraken uit 2021 te handhaven en op punten meer focus aan te brengen. Verder is uitgesproken dat met het nieuwe college van B&W nieuwe afspraken gemaakt zullen worden. De belangrijkste toegevoegd afspraken zijn onderstaand opgenomen: 

Hulp bij betaalbaarheid: Afgesproken is dat de gemeente en Reggewoon hulp bieden aan huurders met betalingsproblemen en dat twee bijeenkomsten worden georganiseerd met het thema betaalbaarheid.42

38

Ibid., p.14-15. Ibid., p.10. 40 Ibid., p.11. 41 Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid Doelgroepenbeleid 2022-2025, p.7. 42 Prestatieafspraken 2022 (Gemeente Hellendoorn, Reggewoon en Huurdersplatform Hellendoorn), p.1. 39

23



Nadere afspraken over begeleiding: De gemeente en Reggewoon maken nadere afspraken over integratie en begeleiding in wijken voor statushouders en andere specifieke doelgroepen.



Onderzoeken van alternatieven voor huisvesting specifieke doelgroepen: Ook onderzoeken Reggewoon en de gemeente alternatieven voor het huisvesten van specifieke doelgroepen.

Gesloten overeenkomsten vormen het uitgangspunt voor samenwerking Zoals eerder genoemd kennen de gemeente en de marktpartijen geen overkoepelende afspraken voor samenwerking. Wel worden er per project overeenkomsten gesloten over de uitvoering. Uit de gesprekken kwam naar voren dat er van de kant van de gemeente niet of nauwelijks sprake is van monitoring van de gesloten overeenkomsten. De marktpartijen betrekken, wanneer dat nodig is, de gesloten overeenkomst bij de uitvoering om vast te houden aan de afspraken die onderling zijn gemaakt. Als het gaat om de uitvoering van grotere projecten en het in de gaten houden van de gemaakte afspraken, dan ligt er wat de marktpartijen betreft een belangrijke rol bij de projectleider van de gemeente. Het succes van grotere projecten is mede afhankelijk van de voortvarendheid waarmee de gemeentelijke projectleider het project oppakt. Geïnterviewden zien hier een mogelijkheid tot verbetering. Marktpartijen hebben weinig zicht op wat de gemeente doet met hun input Verder organiseert de gemeente eens in de zoveel tijd een marktpartijenoverleg waar externe partijen worden gevraagd om input te leveren. In gesprek is aangegeven dat er voor de marktpartijen weinig zicht is op wat de gemeente doet met de geleverde input. De politieke wens lijkt voor de marktpartijen meer aandacht te krijgen dan de input vanuit de markt.

Ook is de woonvisie vaak leidend voor de gemeente, terwijl de woonvisie niet meer aansluit bij de realiteit van de huidige markt en daardoor op punten onhaalbaar geworden is. De gemeente zou daarom flexibeler om moeten gaan met het toetsen aan de woonvisie in de beoordeling van plannen. De huidige woonvisie biedt daar tegelijkertijd weinig ruimte voor doordat de woonvisie op punten veel op detailniveau ingaat.

Het ontbreken van een uitvoeringsprogramma maakt zicht op voortgang lastig Door het ontbreken van een uitvoeringsprogramma is er weinig zicht op de voortgang in de uitvoering van het woonbeleid. Het opstellen van een uitvoeringsprogramma zou kunnen helpen bij het stellen van tussentijdse doelen en het concreet maken van de ambities uit de woonvisie. Op basis deze tussentijdse doelstellingen zou er meer zicht op de voortgang in de uitvoering moeten ontstaan. Hoewel in de woonvisie staat dat er een uitvoeringsagenda gemaakt zal worden is dat tot op heden niet gedaan wegens een gebrek aan ambtelijke capaciteit. Uit het coalitieakkoord en de gevoerde gesprekken blijkt dat de gemeente Hellendoorn de ambitie heeft om in de komende tien jaar 1.000 woningen te bouwen. Uit de gesprekken komt naar voren dat van deze 1.000 woningen 700 woningen demografisch onderbouwd kunnen worden met de autonome groei van de inwoners van de gemeente Hellendoorn. Daarnaast bevat de ambitie een flexibele schil van 350, waarvan de realisatie afhankelijk is van het aantal statushouders, arbeidsmigranten en vluchtelingen. 24

Om deze 700 woningen te halen, heeft de gemeente Hellendoorn een vertrouwelijke lijst met zachte en harde plannen die passen binnen het afwegingskader. In gesprek is aangegeven dat de gemeente de afgelopen drie jaar 300 woningen heeft gerealiseerd en de afgelopen zes maanden 140 woningen. Onder realiseren moet in dit geval alleen het afronden van het proces tussen planvorming en het bewonen van woningen worden verstand. Het gehele proces kost meer tijd, vaak in ieder geval meer dan een jaar. Deze genoemde realisatie is verder niet opgenomen in rapportages, monitoringsinformatie of uitvoeringsdocumentatie. Beoordeling ambities voor nieuwbouw, doelgroepen en betaalbaarheid uit de woonvisie lastig In hoofdstuk vier van de woonvisie ligt de nadruk op twee doelgroepen, namelijk jongeren en ouderen. De nadruk ligt hier op de betaalbaarheid van woningen. De woonvisie noemt daar een prijs van maximaal €160.000 voor starterswoningen. In alle gesprekken bleek dat deze prijs niet realistisch meer is. Door de ontwikkeling van de woningmarkt was deze ambitie bij het vaststellen al niet meer haalbaar. Wat betreft de ouderen is het doel om meer levensloopbestendige woningen beschikbaar te hebben.

Doordat de documentatie en de gevoerde gesprekken geen inzicht geven in het aantal gebouwde levensloopbestendige woningen, is niet te beoordelen of het de gemeente gelukt is de ambities te realiseren. Ook spreekt de woonvisie over doorstroommogelijkheden, zodat huizen worden vrijgespeeld voor één van deze twee groepen. Hierin heeft de gemeente Hellendoorn, in gesprekken naar voren gebracht, dat bijvoorbeeld laten zien dat door de bouw van één appartementencomplex met acht woningen heeft geleid tot 25 verhuisbewegingen in de gemeente Hellendoorn. Daarmee lijkt de gemeente een sleutel in handen te hebben om doorstroom te stimuleren. Als het gaat om de ambities van de gemeente op het gebied van nieuwbouw dan ligt de focus van de gemeente op het afwegingskader. Hierin zijn de voorwaarden opgenomen om nieuwbouw een kwalitatieve toevoeging te laten zijn en een bijdrage aan structuurversterking te leveren. In gesprekken komt naar voren dat de focus hier vooral ligt op inbreidingslocaties en op structuurversterking. Een kanttekening hierbij is dat de uitvoering soms lastig is doordat de investeringen voor externe partijen groot zijn. Verder wordt aangegeven dat CPO-projecten gestimuleerd worden. Dit is onder andere te zien in de kern Haarle waar kavels voor starterswoningen beschikbaar gesteld zijn voor CPO.