Raadsvoorstel Woningbouw Hofmanlocatie aan het Nijveldserf in Nijverdal.
Tekst van het document
Aan de Raad Zaaknummer 2023-020734 Raadsvoorstel: Woningbouw Hofmanlocatie aan het Nijveldserf in Nijverdal. Voorstel 1. Het tekort op de ontwikkeling van de flexwoningen van € 117.375,-- te dekken door een onttrekking uit de Vrij Aanwendbare Reserve (VAR). 2. Eenmalig, voor 1 jaar, een bedrag van € 9.500,-- te dekken door een onttrekking uit de Vrij Aanwendbare Reserve (VAR) ten behoeve van de huurovereenkomst. 3. De jaarlijkse huur (volgende 9 jaar) van € 9.500,-- (exclusief jaarlijkse indexering) vanaf 2025 mee te nemen in de begroting ten behoeve van de huurovereenkomst. 4. De bijbehorende begrotingswijziging 2023-06 vast te stellen. Inleiding Er is een tekort aan woningen. Om deze problemen het hoofd te kunnen bieden moeten we naast het stimuleren van initiatieven voor woningbouw als gemeente ook zelf de handschoen oppakken en zijn we op zoek naar oplossingen om op de korte en langere termijn extra woningen te realiseren, waarbij zowel flex- als permanente woningen een optie zijn. Dit resulteert enerzijds in een actiever grondbeleid, maar ook in het zoeken naar creatieve oplossingen die capaciteit en geld kosten. De eigenaar van de Hofmanlocatie aan het Nijveldserf is gevraagd of zij deze locatie ter beschikking wil stellen voor het realiseren van flexwoningen. Er is een plan ontwikkeld om met een flexibel bouwsysteem voor de korte termijn 15 flexwoningen te realiseren.
Het is de bedoeling dat de flexwoningen na 10 jaar worden omgevormd naar 5 definitieve grondgebonden eengezinswoningen. Met de Crisis- en herstelwet en de door uw raad afgegeven verklaring van geen bedenkingen kan met een tijdelijke omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan het realiseren van de 15 flexwoningen. Met een wijziging van het omgevingsplan kan vervolgens de omvorming naar 5 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt worden. Dit betreft een nieuwe procedure die voorgelegd zal worden aan zowel het college als de raad. Om dit plan te kunnen realiseren is financiële dekking nodig en stellen wij uw raad voor om: 1. het te kort op de ontwikkeling van de flexwoningen van € 117.375,-- te dekken door een onttrekking uit de Vrij Aanwendbare Reserve (VAR); 2. eenmalig, voor 1 jaar, een bedrag van € 9.500,-- te dekken door een onttrekking uit de Vrij Aanwendbare Reserve (VAR) ten behoeve van de huurovereenkomst; 3. de jaarlijkse huur (volgende 9 jaar) van € 9.500,-- (exclusief jaarlijkse indexering) vanaf 2025 mee te nemen in de begroting ten behoeve van de huurovereenkomst; 4. de bijbehorende begrotingswijziging 2023-06 vast te stellen. Beoogd effect Het beoogde effect is het dekken van het financiële tekort op de ontwikkeling van flexwoningen op de
Hofmanlocatie aan het Nijveldserf in Nijverdal. Met de flexwoningen wordt de woningmarkt vergroot. Daarmee helpt deze bijdrage mee in de opgave van minimaal 1000 te bouwen woningen. Argumenten 1.1 Zonder dekking van het tekort is de Hofmanlocatie op korte termijn niet (tijdelijk) in te zetten voor flexwoningen. Het realiseren van flexwoningen kent (financiële) uitdagingen voor alle partijen. Eigenaar/ontwikkelaar: Zorgt voor de sloop aanwezige opstallen, ontwikkeling en bouwen van de 15 flexwoningen, beheren, onderhouden en de omvorming naar 5 grondgebonden woningen na 10 jaar. Ook de daarbij benodigde procedures, vergunningen, onderzoeken e.d. zijn voor zijn rekening en risico. Reggewoon: Zorgt kosteloos voor alle verhuurwerkzaamheden (toewijzing, huurovereenkomsten, huurinning) van de flexwoningen, de begeleiding en contacten met de huurders en waar nodig omwonenden. Gemeente Hellendoorn: Neemt de afkoop van 15 volgens de "Nota parkeernormen herziening 2021" op eigen terrein aan te leggen parkeerplaatsen voor haar rekening (15 x € 10.825,--). Bij ontwikkelingen in het centrum van Nijverdal, met beperkte ontwikkelruimte, is de parkeereis regelmatig een punt van discussie. Door de ligging van de Hofmanlocatie in het centrum van Nijverdal zijn hier alternatieve vervoerswijzen aanwezig.
Het aanbod en de kwaliteit van alternatieven (openbaar vervoer, fiets, lopen) kan hier minder behoefte naar parkeerplaatsen geven. Om deze reden en om hier flexwoningen sneller mogelijk te maken heeft de gemeente de afkoop van de aan te leggen parkeerplaatsen voor haar rekening genomen. Met de afkoop wordt een financiële bijdrage in het parkeerfonds te storten. Als tegenprestatie dient de gemeente Hellendoorn binnen 10 jaar en 1000 meter van de bouwlocatie te zorgen voor vervangende parkeergelegenheid of door het nemen van mobiliteitsmaatregelen. De afkoop geeft een tekort van € 117.375,--. Hierin is ook meegenomen dat een gedeelte van de weg dat aan de noordzijde van de Hofmanlocatie aansluit heringericht (stenen vervangen door groen) kan worden. Voor het dekken van dit tekort vragen wij u om een financiële bijdrage. Doordat het hier om flexwoningen gaat die ruimte moeten bieden voor een brede mix van doelgroepen van alle inwoners die op zoek zijn naar een betaalbare huurwoning wordt het tekort gedekt uit de Vrij Aanwendbare Reserve (VAR). 1.2 Het (tijdelijk 10 jaar) realiseren van (flex)woningen sluit aan bij de prestatieafspraken tussen Reggewoon, gemeente Hellendoorn en huurdersplatform gemeente Hellendoorn 2023.
Met de 15 tijdelijke flexwoningen zetten gemeente en Reggewoon in op: handhaving van het bod van 50 te bouwen flexwoningen; primair verantwoordelijk gemeente voor het leveren van de locaties. Reggewoon denkt mee in het vinden van deze locaties; samen in gesprek gaan over de condities en uitgangspunten voor realisatie; doorstroming en versneld toewijzen van woningen aan statushouders; bij voorkeur levensloopgeschikte woningen en bestemd voor diverse doelgroepen; volwaardige woningen conform bouwbesluit en demontabel. 2.1 De jaarlijkse huur is een reëel bedrag.. Voor het beschikbaar krijgen van de Hofmanlocatie vraagt de eigen een jaarlijkse (10 jaar) bijdrage van € 9.500,-- (exclusief indexering). Daarmee wordt het mogelijk gemaakt dat 15 flexwoningen tijdelijk (10 jaar) voor verhuur toevoegen toegevoegd kunnen worden aan de Hellendoornse woningvoorraad. Met de totale oppervlakte van de Hofmanlocatie circa 621 m2 gaat het dan om € 15,30 (exclusief indexering) per m2 per jaar. Dit wordt reëel gevonden, gezien de centrale ligging van de Hofmanlocatie
Pagina
2 van 5
in het centrum van Nijverdal en het feit dat daarmee een plek is gevonden om tijdelijk (10 jaar) 15 flexwoningen te plaatsen die worden verhuurd door Reggewoon. De gemeente Hellendoorn gaat hiervoor een huurovereenkomst aangaan met de eigenaar. Dit gebruik brengt met de huur-/pachtovereenkomst (jaarlijks) kosten met zich mee. Hiervoor vragen wij u voor het jaar 2024 eenmalig (1 jaar) een bedrag van € 9.500,-- (exclusief jaarlijkse indexering) beschikbaar te stellen. In aansluiting op 1.1 wordt ook hier het eenmalige bedrag gedekt vanuit de Vrij Aanwendbare Reserve (VAR) 3.1 Zonder de huurovereenkomst kan de Hofmanlocatie het woningaanbod van Reggewoon (tijdelijk 10 jaar) niet vergroten. De huurovereenkomst wordt door de gemeente Hellendoorn aangegaan voor een periode van 10 jaar. Daarmee heeft Reggewoon de zekerheid dat in deze periode over de 15 flexwoningen beschikt kan worden om in te zetten voor een brede mix van doelgroepen van alle inwoners die op zoek zijn naar een betaalbare huurwoning. Hiervoor vragen wij u de jaarlijkse huur/pacht van € 9.500,-- (exclusief indexering) na 2024 voort te zetten en vanaf 2025 mee te nemen in de begroting.
Kanttekeningen 1.1 Beroep op de Vrij Aanwendbare Reserve (VAR) voor de Hofmanlocatie kan gevoelig liggen. Het beroep dat gedaan wordt op de Vrij Aanwendbare Reserve (VAR) zorgt voor financiële dekking van het tekort voor de Hofmanlocatie. Omdat de flexwoningen ingezet kunnen worden voor een brede doelgroep binnen de gehele gemeente Hellendoorn is niet voorgesteld om het tekort te dekken door een onttrekking uit de reserve statushouders en ontheemden. Het beroep dat gedaan wordt betekent concreet dat het plan van tijdelijk (10 jaar) 15 flexwoningen op de Hofmanlocatie daarmee door kan gaan. Daarmee krijgt Reggewoon zekerheid in het (tijdelijk 10 jaar) vergroten van de woningvoorraad. 1.2 Uw raad dient nog een besluit te nemen over het aan de openbaarheid onttrekken van een weggedeelte. Met de ontwikkeling van woningbouw op de Hofmanlocatie is hier ook gekeken naar de woon- en leefomgeving. Door onttrekking van een deel van de weg dat grenst aan de noordzijde van de Hofmanlocatie is het mogelijk hier stenen te vervangen voor groen. Dit deel behoort nu tot de openbare weg. Door de her invulling van de Hofmanlocatie krijgt het hier bedoelde weggedeelte een andere ontsluitings- en verbindingsfunctie, waarmee het aan de openbaarheid onttrokken kan worden. Volgens de Wegenwet is uw raad hiervoor het bevoegd gezag. Hier geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure (3.4 Awb).
Herinrichting is alleen mogelijk wanneer deze procedure positief wordt doorlopen. Dit duurt minimaal enkele maanden.
Financiën Het tekort op de ontwikkeling van de flexwoningen bedraagt € 117.375,--. Dit tekort dekken we door een onttrekking uit de Voorziening Algemenen Reserve (VAR). De huur voor het gebruik van de locatie bedraagt 10 jaar lang € 9.500,-- per jaar (welke vanaf 2025 jaarlijks wordt geïndexeerd). Voor het eerste jaar wordt dit bedrag gedekt door een onttrekking uit de Vrij Aanwendbare Reserve (VAR). Vanaf 2025 wordt de jaarlijkse huur (10 jaar) van € 9.500,-(exclusief jaarlijkse indexering) meegenomen in de begroting. Vervolg Het contact is gelegd tussen initiatiefnemer en woningbouwcorporatie Reggewoon voor de samenwerking en de verhuur van de flexwoningen. De procedure voor onttrekking van een deel van de weg, dat direct grenst aan de noordzijde van de Hofmanlocatie, wordt gestart nadat de tijdelijke omgevingsvergunning voor de 15
Pagina
3 van 5
flexwoningen is verleend. Het onttrekken aan de openbaarheid gebeurt op grond van artikel 9 Wegenwet door een besluit van de raad. Hierbij geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure (3.4 Awb). Het voornemen tot onttrekking moet gepubliceerd worden. Belanghebbenden kunnen vervolgens hun zienswijzen kenbaar maken. Tegen het besluit van de raad kunnen belanghebbenden vervolgens in beroep bij de rechtbank. Wanneer het onttrokken kan worden aan de openbaarheid kan het ingericht worden met groen voor verbetering van de woon- en leefomgeving. Communicatie Participatieproces Door uw raad is aangegeven participatie heel belangrijk te vinden door de buurt tijdig bij de plannen te betrekken. Het sluit ook aan bij de Motie participatie van de raadsvergadering van 26 september 2023. Dit is een heldere en duidelijke boodschap die wij onderstrepen. Participatie is hier een gezamenlijke inzet van de eigenaar van de Hofmanlocatie, Reggewoon en de gemeente Hellendoorn. De eigenaar van de Hofmanlocatie heeft hiervoor een participatieplan opgesteld dat aansluit bij de door uw raad vastgestelde Participatiecode Hellendoorn v1.0 en de daarin opgenomen participatieladder. Bij dit participatieplan wordt ook een logboek van de communicatie over de ontwikkeling van de Hofmanlocatie bijgehouden. Met het participatieplan wordt de betrokkenheid van belanghebbenden tot het plan in beeld gebracht.
In het participatielogboek wordt bijgehouden wie wanneer met wie op welke wijze heeft gecommuniceerd. Voor de waarborging van de participatie geeft het plan de methoden en middelen voor transparante communicatie en samenwerking. De eigenaar van de Hofmanlocatie heeft hierin de voortrekkersrol. De wijze van communiceren doet hij in samenspraak met Reggewoon en de gemeente Hellendoorn. Reggewoon en de gemeente Hellendoorn vervullen daar waar mogelijk een aanvullende rol. Ter ondersteuning van het participatieplan is de website https://www.hofmanlocatie.nl/ opgezet voor het actief delen van informatie en nieuws.
Bijlagen N.v.t. Planning Voor de Hofmanlocatie geldt dat de aanvraag voor de tijdelijke omgevingsvergunning in voorbereiding is. Deze kan door het college worden verleend. Planning is dat er begin 2024 gestart kan worden met de sloop van de bestaande bebouwing, waarna de bouw van de woningen van start gaat. Zoals het nu lijkt kunnen de woningen in juni 2024 worden opgeleverd aan de huurders.
Nijverdal, 02 november 2023 Burgemeester en Wethouders van Hellendoorn,
Pagina
4 van 5
De secretaris,
de burgemeester,
A.M. Ouwehand
J. Eijbersen
Pagina
5 van 5