Raadsvoorstel Voorkeursrecht Hellendoorn Noord fase 4

AAN DE RAAD Zaaknummer: 2025-008061 Onderwerp Voorkeursrecht Hellendoorn Noord fase 4

VOORSTEL 1. Ingevolge artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet (Ow) een voorkeursrechtbeschikking te nemen op basis waarvan op meerdere onroerende zaken een voorkeursrecht wordt gevestigd, met de aantekening dat op deze onroerende zaken in de afgelopen 2 jaar niet eerder een voorkeursrecht is gevestigd, anders dan bij het collegebesluit van 7 oktober 2025. De onroerende zaken waarop het voorkeursrecht wordt gevestigd zijn aangegeven op de bij dit besluit behorende, daarvan deel uitmakende en gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart (bijlage 1) en op de bij dit besluit behorende, daarvan deel uitmakende en gewaarmerkte perceelslijst (bijlage 2). De perceelslijst vermeldt de kadastrale aanduiding van de in deze voorkeursrechtbeschikking opgenomen onroerende zaken, de grootte daarvan en de naam van de eigenaar en beperkt gerechtigden, volgens de openbare registers van het Kadaster d.d. 3 september 2025. 2. Toepassing te geven aan artikel 3:41 van de Awb door de voorkeursrechtbeschikking bekend te maken door toezending van de beschikking, middels de als bijlage 3 toegevoegde brief, aan eigenaren en beperkt gerechtigden en toepassing te geven aan artikel 16.32b.

Ow door kennis te geven van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking en de daarbij behorende bijlage(n) conform het bepaalde in artikel 12 en artikel 13 van de Bekendmakingswet (bekendmaking in het Gemeenteblad; bijlage 4). De voorkeursrechtbeschikking gaat in op het moment van inschrijving van de beschikking in de openbare registers van het Kadaster. 3. Tegen het voorgenomen besluit/voorkeursrechtbeschikking wel zienswijze is ingediend. 4. Tegen voorgenomen raadsbesluit (vestigen voorkeursrecht) is door één belanghebbende zienswijze ingediend. Deze zienswijze te behandelen op de wijze als is aangegeven in de bij dit besluit behorende zienswijzennotitie (bijlage 5). Deze voorkeursrechtbeschikking vervalt van rechtswege drie jaar na het ingaan daarvan, of zoveel eerder als in een omgevingsvisie, programma een niet-agrarische functie is toegedacht en waarvan het (huidige) gebruik afwijkt van die functie of in een omgevingsplan een niet agrarische functie is toebedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. 5. Het college van burgemeester en wethouders volmacht te verlenen om alle in het kader van de Omgevingswet noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten), zoals onder meer het vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures en/of overige rechtsgedingen.

INLEIDING Wij stellen u voor om een voorkeursrechtbeschikking te nemen waardoor op meerdere onroerende zaken in Hellendoorn Noord fase 4 voorkeursrecht wordt gevestigd. Door het vestigen van het voorkeursrecht worden de ontwikkelingsmogelijkheden gemaximaliseerd en wordt prijsopdrijving voorkomen. De vestiging van het voorkeursrecht heeft tot gevolg dat eigenaren en beperkt gerechtigden in dit deelgebied, wanneer zij hun eigendommen of rechten wensen te verkopen, deze eerst aan de gemeente moeten aanbieden.

In het kader van de toekomstige ontwikkeling naar kleinschalig bedrijventerrein is het noodzakelijk dat de gemeente de regie en sturing heeft op de ontwikkeling van de locatie Hellendoorn Noord, fase 4. De locatie Hellendoorn Noord, fase 4 is een geschikte en kansrijke locatie voor een kleinschalig bedrijventerrein. Het participatietraject met bijeenkomsten in het voorjaar voor zowel inwoners als ondernemers heeft namelijk de volgende input opgeleverd: • Inwoners uiten zorgen over mogelijke overlast indien het kleinschalig bedrijventerrein tussen Werminkserve en Isakke 4 wordt gerealiseerd. • Ondernemers geven aan het belangrijk te vinden dat er ruimte komt voor lokale ondernemingen uit Hellendoorn. Zij hebben minder uitgesproken meningen over de locatie binnen het dorp, maar benadrukken het belang van een goede verkeersontsluiting en het voorkomen van overlast. De participatie heeft geleid tot een heroverweging van de locatiekeuze voor kleinschalige bedrijven. Op dit moment wordt de Brede Omgevingsvisie 2040 opgesteld. Een eerste potloodschets laat zien dat als we de dorpen in de gemeente leefbaar willen houden er groei van het aantal inwoners nodig is. De gemeenteraad heeft begin september 2025 ingestemd met een gesprek met de samenleving over een gematigd groeiscenario Hellendoorn 2040.

Bij een scenario met gematigde groei ontstaat naast de geplande woningbouw ook voor het dorp Hellendoorn een extra woningbouwopgave, waarvoor aanvullende ruimte nodig is. Het ligt voor de hand om een woningbouwgebied te realiseren tussen Haarsingel en de bestaande bebouwing van Hellendoorn. Daarmee kan het gebied tussen Isakke en Haarsingel eveneens voor woningbouw worden aangemerkt. Aangezien de ruimte tussen Haarsingel en de bebouwing van Hellendoorn wordt benut voor woningbouw, wordt het stedenbouwkundig en planologisch passend geacht om de behoefte aan bedrijfsruimte voor lokale ondernemingen te verplaatsen naar een gebied tussen de Haarsingel, Elerweg en Schuilenburgerweg, bestemd voor kleinschalige lokale bedrijvigheid. In de toekomstige toegedachte of toegedeelde functie zullen de gronden worden (her)ontwikkeld naar een kleinschalig bedrijventerrein. De aan te wijzen gronden hebben thans de functies agrarisch met waarden. De gemeente acht deze locatie kansrijk voor transformatie naar een kleinschalig bedrijventerrein. In het kader van de beoogde herontwikkeling is het noodzakelijk (of op zijn minst gewenst) dat de gemeente de regie en sturing heeft. De gemeente wil de percelen (al dan niet samen met haar samenwerkingspartners) gaan herontwikkelen en kan regie nemen door de percelen te verwerven.

Hiernaast is het van belang dat wordt voorkomen dat deze onroerende zaken voor speculatie door derden worden verworven. Het vestigen van een voorkeursrecht op de onroerende zaken bevriest de grondposities en zal bijdragen aan het voorkomen van speculatie. Het vestigen van het voorkeursrecht is een middel om een eerste recht van koop af te dwingen en daarmee een instrument om eigendom te verwerven ten behoeve van de gewenste ontwikkelingen.

BEOOGD EFFECT Met het voorkeursrecht krijgt de gemeente een voorrangspositie bij een voorgenomen verkoop door de eigenaar of beperkt gerechtigde. Door grond te verwerven verkrijgt de gemeente meer grip op de ontwikkeling van de locatie en kan zij richting geven aan en regisserend optreden ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

ARGUMENTEN 1.1 Gemeente verkrijgt voorkeursrecht, bedoeld om een betere positie te krijgen Als de eigenaar wil verkopen krijgt de gemeente als eerste de gelegenheid tot verwerving. Er is geen sprake van een verplichte verkoop, alleen een aanbiedingsplicht in geval van een vrijwillige verkoop. 1.2 Het belang van een regierol prevaleert boven het individuele belang van de eigenaar

De gemeente krijgt met vestiging van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van de beoogde locatie, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaar en beperkt gerechtigden van de onroerende zaken in de locatie. De Omgevingswet bevat een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Nadat de raad besluit heeft genomen dient er binnen 3 jaar een ruimtelijk plan ter inzage te worden gelegd. Indien niet binnen drie jaar een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. De periode waarin voor de eigenaren en beperkt gerechtigden enige onzekerheid bestaat ten aanzien van de toekomstige ruimtelijke invulling is daardoor begrensd. 1.3 Er wordt voldaan aan de randvoorwaarden voor de aanwijzing van onroerende zaken De gemeente is bevoegd een voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken. Er moet wel worden voldaan aan twee criteria: 1. aan de onroerende zaken moet een niet-agrarische functie worden toegedacht of toebedeeld en 2.

het gebruik van de onroerende zaken moet afwijken van de toegedachte of toebedeelde functie. Ad 1. Niet-agrarische bestemming Het voorkeursrecht kan alleen gevestigd worden voor onroerende zaken die in de nabije toekomst een andere functie krijgen dan de agrarische functie. Of waarvan het gebruik afwijkt van de functie. De beoogde functie is bedrijven. Ad 2. Huidig gebruik en toegedachte functie Binnen het systeem van de Omgevingswet komen alleen onroerende zaken in aanmerking, waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toegedachte functie. In de toegedachte functie zal een afwijkende, functie worden opgenomen voor bedrijven. Er wordt voldaan aan beide criteria, waardoor de gemeente op de onroerende zaken voorkeursrecht kan vestigen. 1.4 Met het vestigen van het voorkeursrecht wordt voorkomen dat derden grondposities verwerven Het vestigen van een voorkeursrecht op onroerende zaken brengt met zich mee dat voorkomen wordt dat derden strategische (grond)posities innemen. Het uitgangspunt bij de beoogde ontwikkeling is dat de gemeente zelf meer regie wil voeren bij de herontwikkeling. Door nu het voorkeursrecht toe te passen kan worden voorkomen dat nieuwe marktpartijen strategische (grond)posities innemen. Het instrument van het voorkeursrecht is hierbij van belang voor de gemeente, ter voorkoming van het innemen van strategische (grond)posities door derden.

Marktpartijen zullen ook een inschatting maken welke ontwikkelingsrichting de gemeente op gaat. Het vestigen van een voorkeursrecht brengt met zich mee dat de grondposities worden bevroren en de marktpartijen geen onroerende zaken kunnen kopen. 1.5 Het vestigen van een voorkeursrecht voorkomt prijsopdrijving Het vestigen van het voorkeursrecht kan de prijsopdrijving afremmen doordat de procedure van grondaankopen met waarborgen is omkleed. De rechtbank kan er namelijk aan te pas komen om uiteindelijk de prijzen te bepalen. Prijsopdrijving heeft een nadelig effect op de financiële en economische haalbaarheid van de ontwikkeling van het desbetreffende gebied. Indien marktpartijen de onroerende zaken gaan opkopen, dan zullen ze hogere bedragen kunnen gaan betalen aan zittende eigenaren in de hoop om deze weer met winst aan de gemeente te gaan verkopen. Hiernaast kunnen dergelijke transacties met zich meebrengen dat ook in andere vergelijkbare onderhandelingen de gemeente wordt geconfronteerd met transacties die niet de marktwaarde vertegenwoordigen. De ontwikkeling kan hierdoor onnodig duur worden en mogelijk zelfs tot gevolg hebben dat de ontwikkeling zodanig duur wordt dat deze niet meer rendabel te ontwikkelen is en om die reden niet ontwikkeld zal gaan worden.

Indien het voorkeursrecht niet wordt gevestigd zal de hogere grondprijs die de ontwikkelaar betaalt uiteindelijk de marktwaarde op stuwen, hetgeen onwenselijk wordt geacht. Het is de wens van de gemeente om de herontwikkeling betaalbaar en financieel haalbaar te houden. 1.6 Het besluit van het college op basis van artikel 9.1. lid 2 Ow (voorkeursrechtbeschikking) heeft een geldingsduur van 3 maanden. Na deze 3 maanden vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Om het voorkeursrecht te behouden zal de gemeenteraad binnen deze 3 maanden op de onroerende zaken een voorkeursrecht moeten vestigen bij voorkeursrechtbeschikking op grond van artikel 9.1. lid 1 sub c Omgevingswet. Zodra de gemeenteraad hiertoe heeft besloten geldt het voorkeursrecht voor de duur van 3 jaar. 2.1 Kennisgeving en inschrijving nodig om voorkeursrecht te doen ingaan De voorkeursrechtbeschikking van het college moet bekend worden gemaakt en worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster om in te gaan. Er dient een kennisgeving van de terinzagelegging te worden gedaan. De beschikking gaat in na bekendmaking en de inschrijving van de beschikking in de openbare registers. De kennisgeving dient een zakelijke beschrijving te bevatten van de betekenis van de vestiging. Verwezen wordt naar de bijgevoegde flyer (bijlage 7) die eigenaren en beperkt gerechtigden zullen ontvangen.

3.1 wel zienswijze ingediend Door één belanghebbende is zienswijze ingediend tegen het onderhavige (voorgenomen) raadsbesluit. Deze zienswijze wordt behandeld in de bij dit besluit behorende zienswijzennotitie (bijlage 5). De argumenten van de indieners richten zich grotendeels op de gevolgen van het voorkeursrecht voor hun positie als eigenaren en op mogelijke toekomstige ontwikkelingen van het gebied. In de huidige fase van het proces, waarin het alleen gaat om het vestigen van het voorkeursrecht (dus het eerste recht van koop voor de gemeente), zijn de aangedragen punten niet direct relevant voor de besluitvorming. Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het raadsvoorstel om een voorkeursrecht te vestigen aan te passen. 4.1 Werkingsduur Op grond van de wet duiden dat het besluit op grond van artikel 9.4. lid 1 onder c Omgevingswet een maximale werkingsduur heeft van drie jaar. 5.1 Tegen het raadsbesluit kan bezwaar en beroep worden ingesteld Indien de raad besluit tot machtiging van het college dan kan het college namens de raad optreden in procedures.

KANTTEKENINGEN 2.1

Het toepassen van het voorkeursrecht kan financiële gevolgen hebben voor de gemeente in geval van aanbiedingen Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun onroerende zaak willen verkopen, zullen zij het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Dit kan betekenen dat de gemeente tot aankoop van deze onroerende zaken (en alle opstallen die daarop aanwezig zijn) overgaat, voordat de planologische wijziging van agrarisch naar bedrijventerrein onherroepelijk is. 2.2 Er zitten risico’s aan de verdere uitwerking van het ruimtelijk plan Naast de gebruikelijke risico’s met betrekking tot de bezwaar- en beroepsfase zijn netcongestie en stikstof thema’s waar wij bij de uitwerking van het ruimtelijk plan rekening mee moeten houden. In de financiële doorrekening hebben we een scenario met een vertraging van drie jaar voor de gronduitgifte opgenomen. Ook hebben we een QuickScan voor stikstof uitgevoerd op basis van de huidige wet- en regelgeving en sorteren we voor op toekomstbestendige energiesystemen (zoals smart energy hubs). 2.3 Financiële risico’s moeten integraal bekeken worden Een goede samenhang met andere gemeentelijke projecten is van belang. Na de besluitvorming worden de financiële risico’s integraal bekeken, waarbij de samenhang met andere projecten bekeken wordt. Dit kan betekenen dat in een latere fase keuzes gemaakt moeten worden.

FINANCIËN Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun onroerende zaak willen verkopen, zullen zij het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Verkoop geschiedt altijd op basis van een marktconforme prijs na goedkeuring door het college en de raad. Het vestigen van dit voorkeursrecht heeft indirect financiële gevolgen. Dit is pas aan de orde bij de daadwerkelijke grondverwerving. Uitgangspunt is dat de verwervingskosten gedekt kunnen worden uit de opbrengsten van verkoop van bouwkavels. Uit de financiële haalbaarheidsstudie is gebleken dat dit haalbaar is. Als een eigenaar of beperkt gerechtigde besluit om de gronden of het zakelijk recht aan de gemeente aan te bieden, ontstaan er mogelijk wel financiële gevolgen. In dit geval zal bezien worden of aankoop op dat moment nodig is, in welk geval de gemeenteraad om krediet gevraagd zal worden.

VERVOLG Na besluitvorming door de raad zullen de volgende acties worden opgepakt door het college: 1. Bekendmaking van de voorkeursrechtbeschikking door deze te verzenden naar de eigenaren en zakelijk gerechtigden. 2. Binnen 4 dagen na bekendmaking de voorkeursrechtbeschikking in te schrijven in de openbare registers van het kadaster; het voorkeursrecht is op het moment van inschrijving gevestigd. 3. Kennisgeving van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking in het gemeenteblad (officiëlebekendmakingen.nl). 4. Voortzetting van de planontwikkeling Hellendoorn Noord fase 4 en besluitvorming hierover. Belanghebbenden kunnen tegen uw besluit bezwaar en beroep in stellen, zodat van een zorgvuldige rechtsbescherming sprake is.

COMMUNICATIE Nadat het besluit (voorkeursrechtbeschikking van de raad) op 16 december 2025 is genomen wordt het besluit (voorkeursrechtbeschikking van de raad) op 19 december 2025 gepubliceerd in het Gemeenteblad en wordt de beschikking ingeschreven in de openbare registers, waarmee het voorkeursrecht in werking treedt. Iedere eigenaar en beperkt gerechtigde krijgt een aangetekende brief met bijlage over de werking van het voorkeursrecht alsmede een afschrift van de voorkeursrechtbeschikking. Het besluit van het college kent een maximale werkingsduur van 3 maanden. Uiterlijk in de raadsvergadering van 16 december 2025 dient de gemeenteraad een voorkeursrechtbeschikking te nemen, omdat anders op de gronden voor een periode van 2 jaren geen voorkeursrecht gevestigd kan worden op dezelfde grondslag. Hiernaast kunnen belanghebbenden het besluit van de gemeenteraad (voorkeursrechtbeschikking van de raad) bezwaar en beroep in stellen, zodat van een zorgvuldige rechtsbescherming nog steeds sprake is.

BIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5.

Kadastrale kaart bij raadsvoorstel; Lijst van onroerende zaken bij raadsvoorstel (geanonimiseerd); Brief aan eigenaren en zakelijk gerechtigden bij raadsbesluit; Kennisgeving van de terinzagelegging van het raadsbesluit; Zienswijzennotitie.