Raadsvoorstel Voorbereidingskrediet Nijverdal-Zuid

AAN DE RAAD Zaaknummer: 2025-001124 Onderwerp Voorbereidingskrediet Nijverdal- Zuid

VOORSTEL 1. Een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 300.000,00 voor nadere uitwerking van Voorkeursrecht-gebied Nijverdal -Zuid via bijgevoegde begrotingswijziging 10 van 2025. 2. De gemaakte kosten, bij doorgaan van het plan, in te brengen in de grondexploitatie. Bij het niet doorgaan van het plan voor realisatie van woningbouw de kosten ten laste brengen van de bufferreserve.

INLEIDING Op 4 maart 2025 is het voorkeursrecht door de gemeenteraad gevestigd op het gebied tussen de Regge en de Burgemeester H. Boersingel (N347). Deze stap markeert het begin van een transformatie van agrarisch gebied naar een aantrekkelijk woongebied. Met het oog op deze ontwikkeling worden er een Ambitiedocument, een Stedenbouwkundig Masterplan en een Omgevingsplan opgesteld. Daarnaast wordt er een eerste globale berekening voor de grondexploitatie gemaakt. De eerste resultaten hiervan worden eind 2025 verwacht en vormen de basis voor de verdere uitwerking van dit plan. Naast de gebruikelijke bodem- en natuuronderzoeken, worden ook nieuwe landelijke criteria meegenomen. Vanaf 2024 stelt het Rijk eisen aan toekomstbestendig water- en bodemgestuurd bouwen. Deze richtlijnen bieden kansen voor duurzame en klimaatadaptieve maatregelen, die bijdragen aan een leefomgeving die klaar is voor de toekomst. Om een weloverwogen keuze te kunnen maken over de invulling van de woningbouw, worden er diverse onderzoeken uitgevoerd. Om het voorkeursrecht te kunnen behouden moet uiterlijk binnen 3 jaar een plan of visie vastgesteld zijn. We streven ernaar uiterlijk 6 maart 2028 een omgevingsvisie/omgevingsplan vast te laten stellen, dit is ook de uiterlijke datum om het voorkeursrecht met 5 jaar te mogen verlengen.

Dit is niet nodig als de gemeente met alle grondeigenaren een overeenkomst heeft gesloten over aankoop of over zelfrealisatie (anterieure exploitatieovereenkomst). Hoewel woningcorporatie Reggewoon geen grondpositie in het gebied heeft, vervult zij een actieve rol als samenwerkingspartner binnen dit project. Reggewoon zal circa 30% van de te realiseren woningen invullen met sociale huur en tekent mee in de intentieovereenkomst. Deze samenwerking draagt bij aan de doelstellingen op het gebied van betaalbare woningbouw.

BEOOGD EFFECT De woningontwikkeling in Nijverdal-Zuid draagt actief bij aan gemeentelijke en regionale doelen, zoals vastgelegd in de ‘Routekaart versnelling woningbouw 1000 woningen’, de ‘Woondeal Twente 2025– 2030’ en het ‘Afsprakenkader ouderenhuisvesting Twente’. Met de ontwikkeling van Nijverdal-Zuid wordt de woningopgave versneld en de doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd. Het plan zal 1

een deeluitwerking vormen van het nog op te stellen masterplan voor Groot Lochter. De projectleider voor het masterplan Groot Lochter is dezelfde als voor het stedenbouwkundigplan Nijverdal- Zuid. Om de ontwikkeling van Nijverdal-Zuid verder vorm te geven, worden een ambitiedocument, Stedenbouwkundigplan, beeldkwaliteitsplan, omgevingsplan en aanbestedingsleidraad uitgewerkt. Daarnaast worden diverse onderzoeken uitgevoerd, waaronder:      

Natuurtoets Flora & Fauna Grondwateronderzoek Quickscan Archeologie Bodemonderzoek Hoogtemetingen Intensief overleg met waterschap en nutspartijen

ARGUMENTEN 1.1 Het voorbereidingskrediet is essentieel voor de start en voortgang van het project Het in maart 2025 genomen besluit tot aanwijzing van het voorkeursrecht op het plangebied, maakt dat de raad uiterlijk 6 maart 2028 het benodigde omgevingsplan vast moet hebben gesteld. Dit is alleen nodig als de gronden nog niet verworven zijn en je het voorkeusrecht wil verlengen met 5 jaar. Het huidige voorkeursrecht stopt met 3 jaar als er geen visie of plan is vastgesteld. Vanuit het voorbereidingskrediet worden de benodigde producten en onderzoeken bekostigd. 1.2 Vroegtijdige voorbereiding voorkomt risico’s en beheerst kosten Door in een vroeg stadium te investeren in onderzoeken en planvorming worden risico’s zoals bodemverontreiniging, waterproblematiek of archeologische vondsten tijdig gesignaleerd. Dit voorkomt vertraging en dure aanpassingen in latere fasen. Bovendien stelt het de gemeente in staat om een realistische en gedegen grondexploitatie op te stellen, waarmee kosten en baten zorgvuldig kunnen worden afgewogen. 1.3 Het geeft de gemeente versterking van regie op ruimtelijke kwaliteit en beleidsdoelen Het voorbereidingskrediet stelt de gemeente in staat om vanaf het begin regie te voeren op de invulling van het gebied, waaronder woningtypologie die aansluit op de woonbehoeften, duurzaamheid, klimaatadaptatie en beeldkwaliteit.

Dit zorgt ervoor dat gemeentelijke ambities en regionale afspraken – zoals de Woondeal Twente en het Afsprakenkader Ouderenhuisvesting – daadwerkelijk worden vertaald naar ruimtelijke plannen en niet worden overgelaten aan marktwerking alleen.

KANTTEKENINGEN 1.1 Er zijn risico's welke tot vertragingen en extra kosten kunnen leiden. a. Vertragingen in de uitvoering van de onderzoeken kunnen de planning beïnvloeden. Door tijdig offertes aan te vragen en vroegtijdig onderzoeken uit te voeren, minimaliseren we dit risico. b. Met de uitvoering van de onderzoeken krijgen we inzicht in de op dit moment onzichtbare risico's zoals bijvoorbeeld verontreinigingen in de bodem. Dit stelt ons in staat om tijdig passende maatregelen te nemen. c. Gevolgen van het nieuwe ruimtelijke afwegingskader water- en bodemgestuurd bouwen kunnen tijdig worden meegenomen. 1.2 Het beschikbaar stellen van dit voorbereidingskrediet zal leiden tot extra rentelasten Gebiedsontwikkelingen zoals deze zullen de komende jaren zorgen voor extra financieringsbehoefte en toenemende rentelasten. Deze rentelasten worden op geplust bij de investering (het voorbereidingskrediet) en moeten eveneens terugverdiend.worden. 2.1 Bij een niet haalbare exploitatie kunnen de kosten niet (volledig) terugverdiend of verhaald worden. Indien blijkt dat op deze locatie geen goede grondexploitatie kan plaatsvinden kunnen de gemaakte kosten niet terugverdiend of verhaald worden. Voorgesteld wordt in dit geval de niet verhaalbare kosten te dekken uit de bufferreserve. De bufferreserve grondexploitaties is bedoeld voor het 2

opvangen van risico’s vanuit grondexploitaties, grondzaken en vastgoed. Door het grote aantal potentiële grondexploitaties (gevestigde voorkeursrechten t.b.v. de 1000 woningen en bedrijventerreinen) worden de risico’s hoger. Bij de begroting 2026 houden we de benodigde omvang van de bufferreserve tegen het licht: waarschijnlijk zal de bufferreserve verhoogd moeten worden om de risico’s (gedeeltelijk) te zekeren.

FINANCIËN Dit bedrag is incidenteel en berekend op basis van eerdere offertes en schattingen van de kosten voor de genoemde producten en onderzoeken. Er zijn geen subsidies of bijdragen van derden voorzien. We vragen de raad om een krediet van € 300.000,00 beschikbaar te stellen via bijgevoegde begrotingswijziging. Indicatie van de kosten: 

Stedenbouwkundige analyse:

20.000,-



Ambitiedocument :

10.000,-



Stedenbouwkundig Masterplan & Beeldkwaliteitsplan:

60.000,-



Omgevingsplan:

60.000,-



Aanbestedingsleidraad/ tenderprocedure (nader te bepalen) :

50.000,-



Onderzoeken:

90.000,-



Communicatieplan

10.000,_________+ 300.000,-

De gemaakte kosten worden te zijner tijd ingebracht in de eventuele hier uit voortkomende grondexploitatie. Bij het niet doorgaan van het plan voor realisatie van woningbouw brengen we de kosten ten laste van de bufferreserve. Met het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet worden nog geen kredieten voor de aankoop van gronden beschikbaar gesteld. Totdat de grondexploitatie is vastgesteld wordt per individuele grondaankoop akkoord gevraagd aan de gemeenteraad.

VERVOLG Na de vaststelling van het krediet gaan we direct van start met het aanvragen van offertes voor de benodigde producten en diverse onderzoeken. We streven ernaar om de onderzoeksfase voor het einde van het jaar succesvol af te ronden. Vervolgens wordt het plan verder uitgewerkt en vindt de berekening van de grondexploitatie plaats. Op basis hiervan kunnen weloverwogen vervolgbesluiten genomen worden, waarmee we de ontwikkeling concreet vormgeven. Streef planning (kan wijzigen bij nieuwe inzichten t.o.v. ontwikkelstrategie):          

Q3 2025 – Projectopdracht Q3 2025 – Projectplan Q4 2025 – Ambitiedocument ( kadernotitie) ter vaststelling naar de raad + verkennende grondexploitatie ter informatie naar het college. Q1 2026 – Intentieovereenkomst gemeente- Reggewoon 2026 Q3– Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteitsplan + grondexploitatie (ter vaststelling naar de raad) Q3 2026 – Aankoop gronden Q4 2026 – Q4 2027 – Tenderprocedure (n.t.b.) Q4 2026 – Q4 2027 – Omgevingsplan (n.t.b.) Q4 2027 – Koop- en ontwikkelovereenkomst (n.t.b.) Q4 2027 – Gronduitgifteovereenkomst (n.t.b.) 3



2028-2029 Realisatie

Het ambitiedocument wordt ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Het ambitiedocument is een kadernotitie waarin de ambities, uitgangspunten en randvoorwaarden van het project worden beschreven. Hierna worden het Stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan ontwikkeld, die ook beiden ter goedkeuring aan de raad worden voorgelegd. Het Stedenbouwkundig plan is een document dat de ruimtelijke en functionele inrichting van een te ontwikkelen gebied beschrijft en verbeeld. Het beeldkwaliteitsplan is een document dat vastlegt hoe de bebouwing en openbare ruimte eruit moeten zien in het projectgebied. Het is bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen en te sturen op samenhang, esthetiek en identiteit van de nieuwe buurt. Met de vaststelling van het omgevingsplan maakt de gemeenteraad de ontwikkeling uiteindelijk juridisch mogelijk. In totaal zijn er zo vier momenten dat de gemeenteraad een besluit neemt over het project. Met deze projectmatige aanpak zetten we een belangrijke stap richting een succesvolle en duurzame gebiedsontwikkeling.

COMMUNICATIE & PARTICIPATIE Wij zorgen voor heldere en tijdige communicatie met perceeleigenaren door hen vooraf te informeren over de geplande onderzoeken op hun percelen. Voor het gehele traject wordt een communicatieplan opgesteld. Het uitgangspunt is heldere communicatie en het intensief betrekken van de omwonenden en mogelijke toekomstige bewoners middels een participatietraject.

BIJLAGEN Bijlage 1: Begrotingswijziging (10-2025) Bijlage 2: Voorkeursrechtbeschikkingsgebied

4