Raadsvoorstel verordening starterslening gemeente Hellendoorn 2025

AAN DE RAAD Zaaknummer: 2024-020257 Onderwerp Starterslening gemeente Hellendoorn 2025

VOORSTEL 1. De “Verordening Starterslening gemeente Hellendoorn 2025’ vast te stellen. 2. Voor de jaren 2025, 2026 en 2027 jaarlijks een bedrag van € 300.000,-- beschikbaar te stellen voor het verlenen van startersleningen middels bijgaande begrotingswijziging. 3. De structurele meerkosten, 1e jaar ca. € 6.000,-- en oplopend tot ca. € 33.000,- in het 4e jaar en daarna aflopend en stabiliserend rond de € 8.000,-- per jaar , mee te nemen bij de bestuursrapportage 2025. 4. De aflossingen op deze leningen opnieuw beschikbaar te stellen voor het verlenen van nieuwe startersleningen middels een revolverend fonds.

INLEIDING De woningmarkt is uit balans. In heel Nederland is de vraag naar zowel huur- als koopwoningen sterk gestegen en het woningtekort opgelopen. Door de stijging van de koopprijzen en hypotheekrente wordt de koopmarkt voor een toenemende groep onbereikbaar, met name voor starters en middeninkomens. Zij hebben doorgaans geen of minder vermogen opgebouwd en kunnen daarom steeds lastiger concurreren met doorstromers op de woningmarkt. In de Woonvisie 2020-2025 is opgenomen dat de gemeente Hellendoorn het behouden van starters binnen haar gemeente van groot belang vindt. Onze gemeente wil voorkomen dat starters de gemeente verlaten, omdat ze geen passende woonruimte kunnen vinden. Het doel van de starterslening is om starters een extra financiële steun in de rug te geven, waardoor zij in staat zijn om hun eerste woning te kopen in de gemeente Hellendoorn. De lening helpt om het verschil te overbruggen tussen het bedrag dat zij via een hypotheek kunnen lenen en de aankoopprijs van de woning. In de toewijzingsprocedure van de aanvraag wordt de maximale hoogte van de Starterslening vastgesteld. Dit wordt gedaan op basis van de absolute grens van € 30.000,- of op basis van het nog beschikbare budget. Als er bijvoorbeeld nog maar €20.000 over is van het totale budget van €300.000, dan is €20.000 het maximale bedrag dat iemand als starterslening kan krijgen.

Dit in aansluiting op het advies van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlande gemeenten (SVn).

BEOOGD EFFECT Het beoogde effect van de verordening is om starters op de woningmarkt binnen de gemeente Hellendoorn meer kansen te bieden om hun eerste koopwoning te verwerven. Dit draagt bij aan een stabiele bevolkingsopbouw en voorkomt dat jonge inwoners de gemeente verlaten wegens gebrek aan betaalbare woningen.

ARGUMENTEN 1.1 De verordening sluit aan bij het gemeentelijk woonbeleid. In de Woonvisie 2020-2025 van de gemeente Hellendoorn wordt het belang van het behouden van starters binnen haar gemeente benadrukt. De verordening sluit aan bij de prioriteiten van de gemeente om een gevarieerd en betaalbaar woningaanbod te creëren voor verschillende doelgroepen, waaronder starters.

1.2 De starterslening biedt een extra financiële ondersteuning voor starters, waardoor zij woningen kunnen kopen die anders buiten hun bereik zouden vallen. Veel starters kunnen geen woning kopen door de kloof tussen hun leenvermogen en de koopsom van woningen. De Starterslening biedt een financiële oplossing door hen een aanvullende lening te verstrekken. Voor de invoering van de starterslening hanteren wij een maximale koopsom van €300.000. Dit bedrag sluit aan bij de huidige woningmarkt in onze gemeente. In 2023 zijn er ongeveer 120 woningen verkocht met een koopprijs tot €300.000 en in de eerste helft van 2024 waren dit er ca. 50. Met deze maximale koopsom kunnen we een groot deel van de koopstarters bereiken en hen helpen bij het kopen van hun eerste woning. De Starterslening is beschikbaar voor aanvragers van 18 tot 35 jaar. Deze leeftijdsgrens sluit aan bij de voorwaarden van de vrijstelling overdrachtsbelasting (startervrijstelling). 1.3 De Starterslening kan zowel voor bestaande als nieuwbouw koopwoningen worden ingezet. Het geeft starters meer opties en vergroot hun kans om een passende woning te vinden, of dat nu een bestaande woning is of een nieuwbouwproject. Door de lening breder beschikbaar te stellen, kan zowel de verkoop van bestaande woningen als nieuwbouwprojecten gestimuleerd worden.

1.4 De Starterslening zorgt voor bevordering doorstroming op de woningmarkt Startersleningen dragen bij aan het verbeteren van de doorstroming op de woningmarkt, doordat zij bestaande huurwoningen verlaten en plaats maken voor nieuwe huurders, terwijl zij zelf een koopwoning betrekken. 1.5 Het financiële risico is beperkt door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG is een vangnet dat ervoor zorgt dat als de koper zijn hypotheek niet meer kan betalen door omstandigheden zoals werkloosheid, scheiding, of ziekte, de NHG kan bijspringen om de hypotheekschuld (gedeeltelijk) te vergoeden. 1.6 Door het vaststellen van de verordening creëren wij een wettelijke basis om startersleningen te verstrekken. De gemeente kan hierdoor gericht bijdragen aan een evenwichtige woningmarkt en het bevorderen van woningbezit onder jonge inwoners. 2.1 Door een langere periode middelen beschikbaar te stellen kunnen we meer starters helpen. Hiermee worden de startersleningen voor meerdere starters toegankelijk. Na deze periode wordt een evaluatie aangeraden. 3.1 Aflossingen vloeien terug in het revolverend fonds op de rekening bij SVn. De aflossingen kunnen vervolgens weer opnieuw worden ingezet voor andere starters binnen de gemeente Hellendoorn. Hierdoor kunnen meer starters geholpen worden

KANTTEKENINGEN 1.1 Er bestaat een risico dat de Starterslening een prijsopdrijvend effect heeft op de huizenprijzen in het startersegment, omdat meer mensen toegang krijgen tot de koopmarkt. Uit een onderzoek van het Kadaster (2023) naar woningaankopen tussen 2009 en 2021 met SVnstartersleningen is gebleken dat dit niet het geval is. Koopstarters met een Starterslening zijn vanwege het financieringsvoorbehoud en de voorwaarden van de Starterslening beperkt in het biedingsproces, waardoor een direct prijseffect uitblijft. Uit het onderzoek blijkt dat koopstarters met een Starterslening gemiddeld jonger zijn dan koopstarters zonder Starterslening. Het is hierdoor aannemelijk dat zij met een Starterslening eerder kunnen starten dan ze zonder deze lening zouden kunnen. 1.2 Starters lenen meer dan wat ze op basis van hun inkomen kunnen lenen, wat in uitzonderlijke gevallen kan leiden tot betalingsproblemen. Echter, dankzij een hertoetsmogelijkheid en de rentevrije periode van drie jaar wordt dit risico gemitigeerd. Na drie jaar begint de starter automatisch met het betalen van rente en aflossing. Aanvragers kunnen na het derde, zesde, tiende en vijftiende jaar een hertoets aanvragen om hun financiële draagkracht te laten toetsen. Afhankelijk van hun inkomen betalen zij dan rente en aflossing. Dit is ook meteen het

risico van de gemeente. Wanneer een starter nog niet voldoende inkomen heeft, hoeft de starter nog geen rente en aflossing te betalen. De niet betaalde rente komt voor rekening van de gemeente. Aan het eind van de looptijd van de hypotheek moet wel de volledige hypotheek zijn afgelost. 3.1 De terugbetalingstermijnen kunnen onzeker zijn. Hoewel de bedoeling is dat starters hun lening terugbetalen, is het moment van terugbetaling afhankelijk van meerdere factoren, zoals de duur van de lening en de financiële situatie van de starters. Dit kan ertoe leiden dat het fonds minder snel opnieuw ingezet kan worden dan verwacht. 3.2 Het fonds is sterk afhankelijk van de woningmarktontwikkelingen. Als de woningmarkt verslechtert en de doorstroming van starters stagneert, kunnen terugbetalingen trager verlopen. Dit kan de herfinanciering van nieuwe leningen vertragen en daarmee het beschikbare budget voor nieuwe startersleningen beperken.

FINANCIËN De gemeenteraad vraagt om toepassing van startersleningen. De raad is bevoegd hiervoor de middelen via een begrotingswijziging beschikbaar te stellen. Op dit moment heeft de gemeente Hellendoorn voldoende middelen in kas om startersleningen te verstrekken en hoeft hier geen extra gemeentelijke lening te worden aangegaan. Er staat nog voldoende op het zogenaamde "schatkistsaldo". Wel vervallen de rente-opbrengsten over de beschikbaar gestelde middelen over de eerste 3 jaar(en voor een klein percentage nog wat langer). Vanaf jaar 4 moet er rente en aflossing worden betaald. De gehanteerde rente is momenteel ongeveer gelijk aan de vergoede rente over het schatkistsaldo: zo'n 4 %. Bij veel animo, kunnen de kosten oplopen van circa € 6.000,-- in het eerste jaar, € 18.000,-- in het tweede jaar, € 30.000,-- in het derde jaar tot € 33.000,-- in het vierde jaar, waarna het weer afloopt en zich wellicht stabiliseert rond de € 8.000,-- per jaar. We gaan hierbij uit van de maximale verstrekking van het beschikbaar gestelde krediet in de jaren 2025-2028. Ervaring leert echter dat dit erg moeilijk in te voorspellen is en (vooral de vervroegde aflossing) tevens erg afhankelijk is van de marktrente

VERVOLG Vaststelling van de verordening zal op de gebruikelijke manier bekend gemaakt worden. Daarnaast worden op dit moment voorbereidingen getroffen voor de (interne) implementatie, zodat na vaststelling aanvragen van starters in behandeling genomen kunnen worden. Na positieve besluitvorming door uw raad, treedt de 'Verordening Starterslening gemeente Hellendoorn 2025' in werking. De Starterslening zal jaarlijks worden geëvalueerd en indien nodig worden aangepast.

COMMUNICATIE Bij de invoering van de Starterslening zullen wij zorgvuldig communiceren met woningzoekenden, makelaars en banken om de voorwaarden en mogelijkheden van de lening onder de aandacht te brengen. Ook zullen wij de doelgroep via onze gemeentelijke communicatiekanalen informeren.

BIJLAGEN 1. Verordening Starterslening gemeente Hellendoorn 2025 2. Begrotingswijziging 7 van de begroting 2025