Raadsvoorstel Routekaart versnelling woningbouw, de stap naar 1.000 woningen

AAN DE RAAD Zaaknummer: 2024-011896 Onderwerp Routekaart versnelling woningbouw, de stap naar 1.000 woningen

VOORSTEL 1. de ‘Routekaart versnelling woningbouw, de stap naar 1.000 woningen” vast te stellen. 2. € 125.000,00 beschikbaar te stellen voor het aanstellen van een senior projectleider t.b.v. prioriteit / sleutelprojecten via bijgevoegde begrotingswijziging 2025-11.

INLEIDING De gemeente Hellendoorn staat voor een grote uitdaging op de woningmarkt. Er is een tekort aan (betaalbare) woningen, met name voor jongeren, ouderen en starters. De "Routekaart versnelling woningbouw" biedt een concreet actieprogramma om versnelling, duurzaamheid, betaalbaarheid, samenwerking en participatie te realiseren. Deze routekaart richt zich op de realisatie van 1000 woningen met een plancapaciteit van 1.300 woningen (130%) om uitval of vertraging in projecten te compenseren.

BEOOGD EFFECT Met de woningbouwversnelling wil Hellendoorn de woningmarktkrapte aanpakken door versneld woningen te realiseren. De bouw is primair gericht op de eigen inwoners, maar ook op omliggende gemeenten en bovenregionale instroom. Daarnaast wordt voorzien in huisvesting van bijzondere doelgroepen, waaronder statushouders, arbeidsmigranten en vluchtelingen. Het doel is een evenwichtig en betaalbaar woningbouwaanbod te creëren in de kernen en buurtschappen van Hellendoorn. Met effectieve acties en passende instrumenten streeft de gemeente naar meer grip op de woningbouwopgave, met een focus op samenwerking, duurzaamheid en innovatieve bouwmethoden. Voor 1 januari 2033 wordt een plancapaciteit van 1.300 woningen nagestreefd.

ARGUMENTEN 1.1 De woningmarkt in Hellendoorn is uit balans; versnelling is noodzakelijk om aan de groeiende vraag te voldoen. De woningmarkt in Hellendoorn kampt al geruime tijd met een structureel tekort aan woningen, wat leidt tot oplopende wachttijden voor sociale huurwoningen en een gebrek aan betaalbare koopwoningen. De demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing en een toenemend aantal eenpersoonshuishoudens, vergroten deze druk verder. Tegelijkertijd zien we een uitstroom van jongeren en starters naar omliggende gemeenten, omdat zij in Hellendoorn geen geschikte woning kunnen vinden. Bovendien is de instroom van bijzondere doelgroepen, waaronder statushouders en arbeidsmigranten, toegenomen, wat de beschikbare woningvoorraad verder onder druk zet. Zonder versnelling van de woningbouw dreigt een nog grotere disbalans, met negatieve gevolgen voor de leefbaarheid, sociale cohesie en economische vitaliteit van de gemeente. Door de woningbouw te versnellen met een plancapaciteit van 130% (1.300 woningen), zorgt de gemeente voor een robuuste aanpak die ruimte biedt voor uitval van projecten en veranderende vraagpatronen. De focus op betaalbare en diverse woningen, zoals sociale huur, middenhuur en levensloopbestendige woningen, sluit aan bij de behoeften van de huidige en toekomstige inwoners.

Hiermee versterken we de doorstroming op de woningmarkt en creëren we kansen voor jongeren, gezinnen en ouderen om in Hellendoorn te blijven wonen.

1.2 Het afwegingskader helpt prioriteiten stellen en projecten efficiënt te begeleiden. De huidige planvoorraad bevat meer dan 1.600 potentiële woningen, maar niet alle plannen hebben dezelfde kans van slagen. Zonder duidelijke prioritering kan kostbare capaciteit verloren gaan aan plannen die weinig bijdragen aan de woningbouwdoelen. Het afwegingskader stelt criteria vast waarmee projecten worden beoordeeld op haalbaarheid, maatschappelijke impact en bijdrage aan de woningbouwopgave. Dit zorgt ervoor dat de beschikbare middelen en tijd worden gericht op plannen met de meeste impact, zoals sleutelprojecten met een groot volume of innovatief karakter. Door deze structuur kunnen versnellingen worden bereikt en wordt de planvorming transparanter en voorspelbaarder voor betrokken partijen. 1.3 De samenwerking met partners zoals Reggewoon versterkt de slagkracht van de gemeente. De woningbouwopgave in Hellendoorn vereist een gezamenlijke aanpak. Samenwerking met partners zoals woningcorporaties, projectontwikkelaars en andere gemeenten biedt kansen om kennis, middelen en capaciteit te bundelen. Reggewoon speelt hierin een sleutelrol, met concrete plannen om het aanbod van sociale huurwoningen te vergroten en vastgoed te vernieuwen. Door duidelijke afspraken over doelgroepenbeleid, realisatietermijnen en woningmix kunnen vertragingen worden voorkomen.

Daarnaast biedt de samenwerking met regionale en landelijke partijen toegang tot subsidies en expertise, wat bijdraagt aan een efficiëntere en effectievere uitvoering van de woningbouwopgave. 1.4 Subsidies en een reserve versnelling woningbouw waarborgen financiële uitvoerbaarheid. De versnellingsopgave vraagt om een solide financiële basis. Door actief in te zetten op het benutten van subsidies, zoals de Flexpoolregeling, kan de gemeente extra middelen genereren om projecten te ondersteunen. Deze middelen worden toegevoegd aan de "Reserve versnelling woningbouw", waardoor het mogelijk is om snel in te spelen op kansen of onverwachte uitdagingen. Daarnaast wordt tijdelijk extra capaciteit ingezet voor complexe subsidieaanvragen en projecten, zodat de gemeente optimaal gebruik kan maken van beschikbare financieringsmogelijkheden. Deze financiële strategie biedt zekerheid en flexibiliteit, waardoor de woningbouwopgave niet alleen ambitieus maar ook haalbaar blijft.

KANTTEKENINGEN 1.1 Het vinden van voldoende bouwlocaties kan vertraging veroorzaken, maar wordt opgevangen door strategische grondaankopen en het inzetten van een kernteam. Een groot risico is dat er onvoldoende geschikte locaties beschikbaar zijn om de geplande woningbouwopgave te realiseren. Hellendoorn is deels afhankelijk van private partijen en marktontwikkelaars voor het beschikbaar maken van grond. Dit kan vertragingen veroorzaken door langdurige onderhandelingen, bezwaren of een gebrek aan geschikte gronden. Om dit risico te beperken, zet de gemeente in op strategische grondaankopen en intensieve samenwerking met eigenaren. Daarnaast zorgt het kernteam woningbouw voor een strakke coördinatie van deze processen en het identificeren van kansrijke locaties. Het omzetten van zachte plannen naar harde plancapaciteit wordt hierbij prioriteit. 1.2 Participatieprocessen kunnen tijdrovend zijn, maar zijn essentieel om draagvlak te behouden. Participatie is cruciaal voor het creëren van draagvlak bij inwoners en andere belanghebbenden. Echter, het betrekken van inwoners in een vroeg stadium en het organiseren van bijeenkomsten vergt tijd en middelen, wat de voortgang kan vertragen. Daarnaast kunnen negatieve reacties of weerstand vanuit de gemeenschap tot verdere vertragingen leiden.

Om dit te mitigeren, volgt de gemeente de Leidraad voor participatie, waarbij duidelijke kaders worden gesteld en verwachtingen goed worden gemanaged. Door transparantie en frequente communicatie via procesplaten en informatiebijeenkomsten zorgt de gemeente ervoor dat participatie efficiënt verloopt en tegelijkertijd bijdraagt aan het draagvlak. 1.3 Langdurige bezwaar- en beroepsprocedures kunnen projecten vertragen, maar worden beperkt door proactieve participatie en versneld procedures. Bezwaar- en beroepsprocedures kunnen grote vertragingen veroorzaken in de realisatie van woningbouwplannen. Deze risico’s zijn vooral aanwezig bij plannen met grote impact op de leefomgeving. De gemeente zet daarom in op proactieve participatie, waarbij belanghebbenden vroegtijdig worden betrokken bij de planvorming om weerstand te beperken.

Daarnaast wordt gebruikgemaakt van versnelde procedures, zoals de Bestemmingsplan buitenplanse afwijking (Bopa), om juridische trajecten te verkorten. Het kernteam woningbouw coördineert deze aanpak en zorgt voor een strakke regie om deze risico's te minimaliseren. 1.4 De krapte aan interne capaciteit kan de voortgang van projecten vertragen, maar wordt opgevangen door inzet van een kernteam en externe ondersteuning. De woningbouwversnelling vraagt om intensieve coördinatie en inzet van ambtelijke capaciteit. De beschikbare interne middelen kunnen onder druk komen te staan, zeker als er gelijktijdig andere projecten lopen. Om dit op te vangen, wordt een kernteam woningbouw ingezet dat exclusief werkt aan prioritaire projecten. Indien nodig wordt tijdelijke externe ondersteuning ingehuurd, bijvoorbeeld voor juridische of financiële expertise. Deze aanpak zorgt ervoor dat projecten op schema blijven en deadlines worden gehaald, zonder dat de interne organisatie wordt overbelast. 1.5 Het hoge ambitieniveau van Gemeente Hellendoorn op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen kan niet altijd worden gehaald, maar dit wordt beheerst door realistische planning en prioritering. Hellendoorn heeft ambitieuze doelen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, betaalbaarheid, mobiliteit en duurzaamheid.

Hoewel deze ambities belangrijk zijn voor de ontwikkeling van de gemeente, bestaat het risico dat de financiële middelen en beschikbare capaciteit niet voldoende zijn om alle doelen gelijktijdig te realiseren. Hierdoor kan het noodzakelijk worden om ambities bij te stellen tijdens het proces, wat vertragingen kan veroorzaken en tot teleurstellingen kan leiden bij betrokken partijen. Om dit risico te beperken, wordt in een vroeg stadium van elk project een realistische afweging gemaakt tussen ambities, financiële haalbaarheid en uitvoerbaarheid. Het kernteam woningbouw speelt hierbij een centrale rol door duidelijke kaders te stellen en prioriteiten te bepalen. Daarnaast zorgt het afwegingskader ervoor dat projecten met de grootste impact en haalbaarheid voorrang krijgen. Door transparant te communiceren over deze keuzes en flexibel om te gaan met veranderende omstandigheden, blijft de gemeente koersvast zonder onnodige vertragingen. Extra middelen worden gereserveerd in de “Reserve versnelling woningbouw” om knelpunten in ambitie en financiering op te vangen. Met deze aanpak blijft Hellendoorn streven naar hoge kwaliteit, terwijl het risico op overschrijding van middelen of vertragingen geminimaliseerd wordt.

FINANCIËN Door de raad is in de raadsvergadering van 28 november 2023 besloten het voordelig jaarsaldo van de jaarschijf van 2023 van € 3.140.000,- toe te voegen aan de Vrij Aanwendbare Reserve (VAR) en daarvan € 1.000.000,- te labelen voor het opstellen en uitvoeren van de routekaart woningbouw. Een belangrijke aspect in de routekaart is het aanstellen van een senior projectleider t.b.v. prioriteit/sleutelprojecten. Hiertoe is een begrotingswijziging van € 125.000,- voor de komende drie jaar bijgevoegd. Over de inzet van de financiële middelen wordt aangegeven dat de raad deze controleert via de jaarrekening, bestuursrapportage, najaarsrapportage en eventuele voortgangsrapportages.

VERVOLG Aan de voorgestelde acties om de woningbouwproductie in Hellendoorn verder te versnellen is reeds voor een deel invulling gegeven. Er vindt goede monitoring plaats van gerealiseerde plancapaciteit en gerealiseerde aantallen woningen. Dit gebeurt via de reguliere planning- en controlcyclus. Daarnaast wordt halfjaarlijks gerapporteerd aan het college en zal de raad jaarlijks geïnformeerd worden in een sessie over voortgang van de woningbouwopgave.

COMMUNICATIE We vinden het belangrijk om te laten zien aan onze inwoners welke stappen we zetten op het gebied van het versnellen van de woningbouwopgave, omdat dit hen direct raakt. De routekaart wordt openbaar geplaatst op de website en er zal een persbericht worden opgesteld. Het nieuwsbericht zal worden geplaatst op de socials en in het Gemeentenieuws. Op de nieuwe website www.helendoorn.nl wordt extra inzicht gegeven alle ontwikkelingen die er zijn op het gebied van wonen en projecten. Hiermee kunnen we veel vragen van inwoners ondervangen. Er zal extra inzet worden gepleegd om de site actueel te houden en nieuwe ontwikkelingen te vullen.

BIJLAGEN Bijlage 1. Bijlage 2. Bijlage 3. Bijlage 4. Bijlage 5.

‘Routekaart versnelling woningbouw: De stap naar 1000 woningen’ Bijlage bij routekaart - Afwegingskader woningbouwprojecten Bijlage bij routekaart - Dinkla Schema Vertrouwelijke bijlage bij de Routekaart Begrotingswijziging (11)