Raadsvoorstel - Inrichtingstekening en grondexploitatie Koninginnestraat 20 Nijverdal

AAN DE RAAD Zaaknummer: 2023-002721 Onderwerp Inrichtingstekening en grondexploitatie Koninginnestraat 20 Nijverdal.

VOORSTEL 1. De inrichtingstekening en de grondexploitatie (GREX) voor de herontwikkeling van Koninginnestraat 20 in Nijverdal vast te stellen. 2. Met bijbehorende begrotingswijziging nr.8 van 2026 het aanvullende krediet van € 282.000,-beschikbaar te stellen ter dekking van de uitgaven, deze te dekken uit de geraamde verkoopopbrengsten, het beschikbaar gestelde verhuiskostenbudget HOi Media en het resterende tekort van ruim € 68.000,-- te dekken uit de bufferreserve.

INLEIDING Op de locatie Koninginnestraat20 in Nijverdal stond een voormalig schoolgebouw, dat al jaren in gebruik was bij HOi Media. Het pand was niet geschikt voor renovatie. HOi Media is inmiddels verhuisd; voor de hiermee samenhangende verhuiskosten is op 11 juli 2023 al een (investerings)krediet beschikbaar gesteld (zaaknummer 2023-013881). De raad heeft op 17 december 2024 (zaaknummer 2023-002721) besloten de locatie Koninginnestraat 20 aan te wijzen voor herontwikkeling en een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen voor verdere uitwerking. Met dit raadsvoorstel leggen wij de uitgewerkte inrichtingstekening (5 grondgebonden woningen) en de bijbehorende grondexploitatie ter vaststelling voor, inclusief de dekking van het tekort.

BEOOGD EFFECT Het doel van dit voorstel is om de herontwikkeling van Koninginnestraat 20 naar 5 grondgebonden woningen ruimtelijk en financieel vast te leggen.

ARGUMENTEN 1.1 De inrichtingstekening maakt de ontwikkeling ruimtelijk concreet en uitvoerbaar. De inrichtingstekening laat zien hoe vijf grondgebonden woningen passen op de locatie, inclusief ontsluiting, parkeren en de inrichting van de openbare ruimte. Dit geeft duidelijkheid voor de ruimtelijke procedure en voor omwonenden over wat er wordt beoogd. 1.2 De herontwikkeling biedt ruimte voor betaalbare koopwoningen voor starters en senioren. Bij een project met minder dan 10 woningen geldt de 30-40-30-regel niet. Toch is het streven om hier betaalbare koopwoningen te bouwen. Daarom wordt bij de uitgifte uitgegaan van 3 starterswoningen in de goedkope koop en 2 seniorenwoningen in de betaalbare koop (prijspeil 2026: maximaal € 420.000). Uitgifte via CPO kan helpen om deze prijzen haalbaar te houden. Dit wordt later uitgewerkt en afzonderlijk aan het college voorgelegd. 1.3 De inrichtingstekening is haalbaar binnen de randvoorwaarden en sluit aan op de herontwikkelopgave. De locatie Koninginnestraat 20 is vrijgekomen na het vertrek van de voormalige gebruiker en wordt daarmee beschikbaar voor een nieuwe invulling. De inrichtingstekening laat zien dat op deze plek 5 grondgebonden woningen kunnen worden gerealiseerd mét een logische ontsluiting, parkeren en inrichting van de openbare ruimte.

Bij de opzet is rekening gehouden met de directe omgeving (zoals het naastgelegen buurthuis en benodigde parkeerplaatsen.

2.1 Vaststelling van de GREX zorgt voor financiële transparantie en sturing. Met de GREX worden kosten, opbrengsten, risico’s en fasering expliciet. Dit is nodig om het project financieel beheerst te kunnen uitvoeren en tussentijds te kunnen rapporteren en bijsturen. 3.1 Vaststelling van de GREX zorgt voor financiële transparantie en sturing. De GREX laat een tekort zien. Door het tekort nu af te dekken kan het project door richting ruimtelijke procedure en uitvoering.

KANTTEKENINGEN 1.1 De inrichtingstekening kan nog wijzigen door nadere uitwerking. In de verdere technische uitwerking en in de ruimtelijke procedure kunnen aanvullende eisen of nieuwe inzichten naar voren komen (bijv. verkeer/parkeren, milieu, groen of bodem). Dit kan leiden tot aanpassingen in de inrichting van de openbare ruimte met mogelijke gevolgen voor planning en kosten. 1.2 De uitgifte van de bouwkavels vraagt nog een apart collegebesluit. Met de vaststelling van de inrichtingstekening en de grondexploitatie wordt de herontwikkeling van Koninginnestraat 20 mogelijk gemaakt. De daadwerkelijke uitgifte/verkoop van de bouwkavels voor de woningen kan pas plaatsvinden nadat een afzonderlijk uitgiftekader is vastgesteld (onder andere uitgiftevorm, prijs, voorwaarden en planning). Hiervoor wordt te zijner tijd een separaat voorstel aan het college voorgelegd. 2.1 De GREX blijft gevoelig voor prijsontwikkelingen en onzekerheden. Kosten voor bouw- en woonrijp maken en plankosten kunnen wijzigen door marktontwikkelingen of nieuwe inzichten. Dit vraagt om actief risicomanagement en periodieke actualisatie. De actualisatie wordt meegenomen in de jaarlijks aan de raad voorgelegde Meerjaren Prognose Grondexploitaties.

FINANCIËN Voor de herontwikkeling van Koninginnestraat 20 is een grondexploitatie (GREX) opgesteld. Daarin staan alle verwachte kosten, opbrengsten en risico’s van de ontwikkeling, zodat lopende het project financieel kan worden gestuurd, verantwoord en eventueel bijgesteld. De raad wordt hier via de gebruikelijke momenten over geïnformeerd. In de GREX is ook de bijdrage in de verhuiskosten van HOi Media (€ 90.000) opgenomen. Deze kostenpost heeft een duidelijke invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Voor deze verhuiskosten is echter in 2023 een (investerings)krediet beschikbaar gesteld. De verhuiskosten blijven in de GREX zichtbaar om het totale financiële beeld compleet te houden, ook voor de fiscale verwerking. De GREX laat per saldo een tekort zien van ruim € 68.000,- . Om de vervolgstappen (o.a. ruimtelijke procedure en voorbereiding uitvoering) verder te kunnen oppakken, wordt voorgesteld het resterende tekort van ruim € 68.000 te dekken uit de bufferreserve. De verwerking van deze dekking vindt plaats via de bijbehorende begrotingswijziging nummer 8 van 2026. De raad heeft op 17 december 2024 al een voorbereidingskrediet van € 75.000,- beschikbaar gesteld voor de verdere uitwerking. Dit bedrag is in de projectkosten verwerkt. Aan de opbrengstenkant is uitgegaan van verkoop van de bouwkavels en de verkoop van snippergroen (circa 60 m²).

Voor de strook grond die (deels) in gebruik is bij aanwonenden geldt dat zij in de gelegenheid zijn gesteld deze grond aan te kopen, of de grond terug te leveren aan de gemeente.

VERVOLG Na vaststelling van de inrichtingstekening, de grondexploitatie en de begrotingswijziging kan het project Koninginnestraat 20 door met de volgende stappen. Eerst wordt de inrichtingstekening technisch verder uitgewerkt naar een definitief ontwerp voor de inrichting van het terrein en de openbare ruimte, inclusief afstemming en voorbereiding van de nutsaansluitingen. Vervolgens wordt de benodigde ruimtelijke procedure doorlopen. Parallel hieraan wordt de uitvoering voorbereid voor het bouw- en woonrijp maken (o.a. riolering, verharding/parkeren en groen). Zodra de procedure is afgerond en het terrein gereed is, volgt kaveluitgifte en kunnen woningen gebouwd worden. Tijdens het vervolg wordt de grondexploitatie periodiek geactualiseerd en wordt de raad via de gebruikelijke P&C-momenten geïnformeerd over voortgang, risico’s en eventuele afwijkingen.

COMMUNICATIE De buurt en andere direct betrokkenen worden in het verdere proces actief meegenomen. Direct na het raadsbesluit worden omwonenden geïnformeerd over wat er is besloten, wat dit betekent voor de locatie Koninginnestraat 20 en welke stappen daarna volgen. Daarbij wordt ook duidelijk gemaakt welke onderdelen al vastliggen en op welke punten nog ruimte is voor verdere uitwerking. Participatie vindt plaats via buurtbijeenkomsten en contactmomenten met de omgeving (bijvoorbeeld een inloopmoment of omgevingsgesprek). Op 6 maart 2025 heeft de eerste buurtbijeenkomst plaatsgevonden. De opgehaalde ideeën zijn betrokken bij de verdere uitwerking. Tijdens de tweede bijeenkomst op 11 september 2025 zijn twee inrichtingstekeningen gepresenteerd. Op basis daarvan heeft de buurt een duidelijke voorkeur uitgesproken voor een plan met 5 woningen, met nadrukkelijk een lage goothoogte en met het bijpassende (passende/ruim mogelijke) aantal parkeerplaatsen. In de vervolguitwerking worden één of meer extra contactmomenten georganiseerd om het definitieve ontwerp en de uitvoering toe te lichten en om aandachtspunten uit de buurt op te halen, met name over onderwerpen die direct merkbaar zijn in de omgeving zoals parkeren, inrichting van de openbare ruimte, groen en de uitvoering (planning en hinderbeperking).

De inrichting van Koninginnestraat 20 geeft daarmee invulling aan een onderdeel van het Wijkontwikkelingsplan Prinsessewijk, zodat keuzes voor de openbare ruimte en groeninrichting aansluiten bij de wijkambities en de samenhang in de wijk wordt versterkt. Daarnaast wordt de buurt betrokken via de gebruikelijke momenten in de ruimtelijke procedure, zodat inwoners weten wanneer en waarover formeel gereageerd kan worden. Communicatie vindt plaats via de gemeentelijke kanalen én via de speciaal hiervoor ingerichte projectpagina op de gemeentelijke website, zodat informatie en updates op één plek terug te vinden zijn.

BIJLAGEN 1. 2. 3. 4.

Inrichtingstekening Koninginnestraat 20 Nijverdal Raadsbesluit - Inrichtingstekening en grondexploitatie Koninginnestraat 20 Nijverdal Begrotingswijziging nr. 8 van 2026 Bijlage – Inrichtingstekening en grondexploitatie Koninginnestraat 20 Nijverdal