Raadsvoorstel Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan en exploitatieplan De Grave Haarle

Aan de Raad Zaaknummer 2023-012678 Raadsvoorstel: Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan en exploitatieplan De Grave Haarle Voorstel Op 4 april 2023 heeft het college ingestemd met het voorstel (2023-007571) om de procedure te starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpexploitatieplan voor de woningbouwplan De Grave in Haarle. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot bouw van de woningen. De gemeente is nog niet in eigendom van alle grond. Om kostenverhaal, voor zover nodig, zeker te stellen is een exploitatieplan opgesteld. De plannen hebben gedurende zes weken ter inzage gelegen van zaterdag 8 april 2023 tot en zaterdag 20 mei 2023. Er zijn zienswijzen ingediend, vijf over het bestemmingsplan en één over het exploitatieplan De zienswijzen geven aanleiding om het bestemmingsplan en het exploitatieplan aan te passen. Er zijn ook enkele ambtshalve wijzigingen, die ook aanleiding geven tot beperkte wijziging van beide plannen. Voorstel is om het bestemmingsplan en het exploitatieplan gewijzigd vast te stellen. Inleiding Op 24 november 2020 is een voorkeursrecht gevestigd door de raad om nader te onderzoeken of woningbouw op de betreffende percelen, nu plan De Grave, haalbaar is. Het stedenbouwkundige plan voor het realiseren van woningen conform de woningbehoefte in het dorp Haarle is in de afgelopen periode opgesteld.

De gemeente Hellendoorn is voornemens om de kern Haarle uit te breiden aan de noordzijde. Het plan omvat maximaal 65 woningen. De gronden zijn momenteel als agrarische gronden in gebruik. Op dit moment lopen er gesprekken om te komen tot aankoop van de gronden, die in aanmerking komen voor de woningbouw. Er zijn vier eigenaren in beeld. Met twee eigenaren is een overeenkomst bereikt die momenteel verder wordt uitgewerkt. Met de andere twee eigenaren lopen de gesprekken nog. Op 4 april 2023 heeft het college ingestemd met het voorstel (2023-007571) om de procedure te starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpexploitatieplan voor de woningbouwplan De Grave in Haarle. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot bouw van de woningen. Om kostenverhaal, voor zover nodig, zeker te stellen is een exploitatieplan opgesteld. De plannen hebben gedurende zes weken ter inzage gelegen van zaterdag 8 april 2023 tot en zaterdag 20 mei 2023. Het ontwerpbestemmingsplan kan worden geraadpleegd via de link: https://bit.ly/ 3qgqWkI en het ontwerpexploitatieplan via de link: https://bit.ly/3q8uPIA. Tijdens de periode van ter inzage liggen zijn er zes zienswijzen ingediend, vijf over het ontwerpbestemmingsplan en één over het ontwerpexploitatieplan

Beoogd effect Het bestemmingsplan geeft invulling aan de woningbehoefte in het dorp Haarle en biedt ruimte voor extra woningbouw in het dorp Haarle. Het exploitatieplan is opgesteld om zeker te stellen, dat de grondexploitatiekosten, indien nodig, verhaald kunnen worden op de ontwikkelende partijen. Argumenten Er zijn zienswijzen ingediend. Deze worden onderstaand kort verwoord. Voor de meer uitgebreide beantwoording wordt verwezen naar de bijlage, de Nota beoordeling zienswijzen. 1.1 Zienswijzen tijdig ingediend Alle zienswijzen zijn tijdig ingediend en zijn daarmee ontvankelijk. 2.1 Zienswijze reclamant C Met betrekking tot de zienswijze van reclamant C is een gesprek gevoerd tussen indiener zienswijze en zijn adviseur, de ontwikkelaar van de woning en de gemeente. Er is een oplossing voorgesteld om de het bouwvlak wat te draaien en te verschuiven, waardoor er meer zichtlijn "overblijft" vanuit de woning van de indiener van de zienswijze. Daarmee is er overeenstemming bereikt over de situering. Op basis van de bespreking wordt het bestemmingsplan aangepast, voor wat betreft de situering van het bestemmingsvlak "Wonen" en daarbinnen het bouwvlak.

Dit heeft ook geleid tot het intrekken van de zienswijze, maar wel onder nadere voorwaarden, die zicht richten op de hoogte van de woning, de hoogte van het bijgebouw en de wens om te voorzien in afschermend groen De nieuwe woning is een lage woning met daaronder een souterrain, waardoor de begane grondvloer ongeveer 1 m boven het bestaande maaiveld komt te liggen. De ontwikkelaar wil dan de bijgebouwen op dat zelfde niveau. In het bijgebouw zit een carport op het niveau van de straat. Daarom wordt gekozen voor een hoogte van maximaal 4,00 m als hoogte van de bijgebouwen. De indiener van de zienswijze heeft gevraagd om het vastleggen van de hoogte van de woning. De woning wordt ruim 7 m hoog. Als maximale hoogte wordt vastgelegd een maat van 7,50 m. Voor wat betreft het afschermende groen is de oplossing gezocht in het toevoegen van een kleine beplanting op het terrein van de eigenaar van de te bouwen woning. Voorstel is om de zienswijze op basis van de nadere voorwaarden bij het intrekken toch gegrond te verklaren. 3.1 Ingediende zienswijzen omwonende reclamant A Reclamant A heeft recent de woning gekocht en wordt nu geconfronteerd met de nieuw wijk in de nabijheid van zijn woning. Het perceel is nu vrijliggend, nabij het dorp. De woonomgeving verandert. Gelet op de woonwensen voor de gemeente Hellendoorn en specifiek ook het dorp Haarle is er behoefte aan een uitleggebied.

Deze komt in zijn omgeving. De locatie is bewust gekozen en er is geen aanleiding om hierin te wijzigen. Verder reageert hij nog op de groeninpassing en de aan te leggen bouwweg. De groeninpassing is indicatief opgenomen in het plan en de bouwweg is geen onderdeel van het bestemmingsplan. Dat maakt dat voorgesteld wordt de zienswijze ongegrond te verklaren. 3.2 Ingediende zienswijze reclamant B De zienswijze richt zich op de woning, die alsnog in de zuidwesthoek is toegevoegd. Dit was aanvankelijk geen onderdeel van het plan, maar toegevoegd vanuit verder optimalisatie van het plan en om het plan financieel haalbaar te maken. Er blijft voldoende afstand tot zijn woning. In zijn zienswijze geeft hij al de suggestie om minimaal 10 m naast zijn perceel vrij te houden van bebouwing. Daar voldoet het plan. Daarmee is het voorstel de zienswijze ongegrond te verklaren.

Pagina

2 van 5

3.3 Ingediende zienswijzen Borgonjensmoat reclamanten D en E Er zijn twee zienswijzen ingediend, met de wens om meer ruimte tussen de bestaande woningen en de nieuwe woningen. In het verleden hebben twee bewoners al en stuk bij hun perceel kunnen kopen. De derde wordt nu in de gelegenheid gesteld. In het eerste plan wat met de omgeving gedeeld is, was er geen extra ruimte tussen de bestaande en de nieuwe woningen. Deze is nu wel gecreëerd en wordt ingevuld met de haag van meidoorn, veldesdoorn en liguster. Dat maakt dat er afstand gecreëerd is en dat voorzien is in een afschermende haag. Achter de nieuwe woningen komt een onderhoudspad, zodat de gemeente het onderhoud ook kan uitvoeren. Dat maakt dat er geen aanleiding is om mee te gaan met deze zienswijzen. Een ander onderdeel van de zienswijze was om tussen de bestaande en de nieuwe woningen te voorzien in een wadi. Dit leidt tot beperkt meer ruimte en leidt ook tot gevolgen voor de waterhuishouding, waardoor de weg in afschot naar het noorden toe aangelegd moet worden. Hierdoor komen woningen op een verschillende hoogte te staan. Dit leidt tot problemen bij afvoer van water naar de wadi's. Daarnaast geldt dat wadi's tussen achterkanten van woningen moeilijker zijn te onderhouden en er is risico dat de wadi's verrommelen en op termijn niet meer goed functioneren. Voorstel is de zienswijzen ongegrond te verklaren.

4.1 Ambtshalve aanpassingen Dit betreffen kleine aanpassingen, die gaandeweg geconstateerd zijn, maar ook ontstaan zijn uit overleg met de CPO-groep, de mogelijkheid om grond te verkopen aan de noordzijde van de Borgonjensmoat. Voor de CPO-groep is het voorstel om het mogelijk te maken maximaal 6 woningen aaneen te bouwen De bewoners Borgonjensmoat 5 tot en met 13 zijn in de gelegenheid om een smalle strook, die zij nu al in bruikleen hebben te kopen. Hiertoe wordt de plangrens ten noorden van deze woningen een klein stukje opgeschoven, zodat zij die grond met nu al de bestemming "wonen" kunnen kopen. 5.1 Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan De ingediende zienswijzen en de ambtshalve aanpassingen leiden tot een gewijzigde vaststelling. Alle wijzigingen zijn hiervoor al genoemd, maar uitgebreid weergegeven in de bijgevoegd Nota beoordeling zienswijzen. 6.1 Ingediende zienswijze reclamant F exploitatieplan vanwege wijziging fasering Reclamant F heeft een zienswijze ingediend op het exploitatieplan voor zijn te bouwen woning. Aanvankelijk was deze woning onderdeel van fase 1 van het plan. Met de wijziging van het plan om het riool niet onder vrij verval (naar het bestaande riool) te leggen is gekozen om het noordelijke deel als fase 1 aan te leggen en het zuidelijke deel als fase 2.

De wisseling van de fasering leidt ook tot de situatie dat de bouwweg korter wordt, doordat een deel van deze weg eerst alleen als bouwweg wordt aangelegd, maar nu als weg, onderdeel van de nieuwe bebouwde omgeving. De fasering kan worden aangepast. Voorstel is de zienswijze gegrond te verklaren en kavel 61 toe te voegen aan fase 1. 7.1 Exploitatieplan De zienswijzen richten zich niet op het exploitatieplan, behoudens de zienswijze over de fasering. Het is nu geregeld, dat een omgevingsvergunning in 2024 kan worden afgegeven voor een te bouwen woning. Gelet op loting in september, dan kan de situatie zich voordoen dat er al in 2023 een vergunning verleend zou kunnen worden. Omdat de vraag er is en er geen verdere gevolgen zijn, wordt daar het exploitatieplan op aangepast. 8.1 Ambtelijke aanpassing fasering in de tijd Vanuit het In een enkele situatie kan het zo zijn, dat al dit jaar een omgevingsvergunning wordt aangevraagd en verleend kan worden. Er is geen aanleiding dat het exploitatieplan dan beperkend zou moeten zijn. Daarom wordt de periode van vergunning verlenen mogelijk in het jaar 2023. De tabel in artikel 4, lid 4.2 wordt aangepast door 2024 in de derde kolom te wijzigen in 2023. Daarmee is de start bouwrijp maken gelijk aan het jaar dat vergunning verleend kan worden. Dit is ook haalbaar voor

Pagina

3 van 5

de tweede fase. Start bouwrijp maken en mogelijkheid verlenen vergunning wordt dan mogelijk vanaf 2027. 5.1 Gewijzigde vaststelling exploitatieplan De ingediende zienswijze en de ambtshalve aanpassing leiden tot een gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan. Alle wijzigingen zijn hiervoor al genoemd, maar uitgebreid weergegeven in de bijgevoegd Nota beoordeling zienswijzen. Kanttekeningen Er zijn meerdere gesprekken gevoerd naar aanleiding van de ingediende zienswijzen. Daarin is getracht zo veel mogelijk mee te denken met de reclamanten en gekeken naar oplossingen. Doelstelling was en is om de start van de bouw op een zo kort mogelijke termijn mogelijk te maken. Belanghebbenden kunnen in beroep gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Financiën Er zijn financiële gevolgen. De gemeente koopt de gronden aan en voert werkzaamheden uit voor het bouwrijp maken en op een later moment ook het woonrijp maken. Vervolgens verkoopt de gemeente de bouwkavels aan particulieren. Om kostenverhaal hierin zeker te stellen is een exploitatieplan opgesteld. Via een separaat voorstel zijn voorstellen gedaan om krediet beschikbaar te stellen voor aankoop grond en voor kosten bouwrijp maken en woonrijp maken. Vervolg Na besluitvorming door uw raad wordt het bestemmingsplan en het exploitatieplan aangepast met daarin verwerkt het raadsbesluit.

Vervolgens liggen beide gedurende zes weken ter inzage. Er is dan voor belanghebbenden gelegenheid om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op het moment dat de inzagetermijn is verstreken biedt de gemeente de mogelijkheid voor belangstellenden om zich in te schrijven voor een kavel. Ook de CPO-groep dient zich dan in te schrijven. Na inschrijven volgt de loting van de kavels. Om de kavels zo veel mogelijk in het dorp te houden vragen we om bij de loting fysiek aanwezig te zijn. Ervaring leert dat via die werkwijze de kavels veelal terecht komen bij de inwoners van het dorp of in ieder geval de gemeente of mensen die een binding met het dorp hebben. Planning is dat in het vierde kwartaal het bouwrijp maken start. Onzekere factoren daarbij zijn de beschikbaarheid van materialen en de beschikbaarheid van mensen en materiaal voor het leggen van kabels en leidingen. Dit laatste is nu voorzien in het begin van het volgende jaar. De daadwerkelijke levering van de kavels gebeurt vanaf het moment dat de kavels bouwrijp zijn. Communicatie Het raadsbesluit wordt bekend gemaakt middels het ter inzage leggen van de vastgestelde plannen. De indieners zienswijzen worden daarover actief geïnformeerd. Bijlagen Nota beoordeling zienswijzen is bijgevoegd.

In de inleiding is aangegeven, dat het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpexploitatieplan geraadpleegd kan worden via de ingevoegde link. Nijverdal, 12 juni 2023 Burgemeester en Wethouders van Hellendoorn,

Pagina

4 van 5

De secretaris,

de burgemeester,

A. Ouwehand

J. Eijbersen

Advies commissie(s):

Pagina

5 van 5