Raadsvoorstel gewijzigd vaststellen bestemmingsplan Doorstroomwoningen Haarlerveldweg 6-8 Haarle

AAN DE RAAD Zaaknummer: 2024-015246 Onderwerp Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan Doorstroomwoningen.

VOORSTEL 1. De indiener van de zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan ontvankelijk te verklaren in hun zienswijze; 2. De ontvangen zienswijze gegrond te verklaren; 3. Het bestemmingsplan op de volgende punten te wijzigen: a. Het hoofdgebouw te bouwen op de plek van de bestaande varkensstal. b. Een kleiner hoofdgebouw met dezelfde inhoud als de te slopen gebouwen op het eigen erf. c. Geen locatie aan te wijzen voor bijgebouwen bij de woningen. d. Het aantal woningen te beperken tot zes woningen in één gebouw. Daarbij de goothoogte te stellen op maximaal 2,75 m en de nokhoogte te beperken tot 3,5 m. De inhoud van elke woning bedraagt maximaal 310 m³. e. Een bredere groenstrook tussen de weg en de parkeerplaats. f. Compensatie in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving door het realiseren van nieuwe natuur nabij de bestaande boerderij van initiatiefnemer op de locatie Haarlerveldweg 2a. 4. Het bestemmingsplan “Doorstroomwoningen Haarlerveldweg 6-8 Haarle” gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ter visie gelegde ontwerpbestemmingsplan, een en ander zoals vervat in de bestandenset met na vaststelling de planidentificatiecode NL.IMRO.0163.BPBUHAARLERVELDWG6 -VG01, met bijbehorende bestanden waarbij gebruik gemaakt is van een ondergrond ontleend aan de basisregistratie grootschalige topografie (BGT) (2023-12-14). 5.

Geen exploitatieplan vast te stellen voor het bestemmingsplan “Doorstroomwoningen Haarlerveldweg 6-8 Haarle”;

INLEIDING Initiatiefnemer is voornemens om een woongebouw voor ‘spoedzoekers’ op de locatie Haarlerveldweg 6-8 te Haarle te realiseren. Het gaat hier om een agrarisch bedrijf waar de bedrijfsactiviteiten zijn beëindig. Initiatiefnemer wil een herinvulling geven aan het erf. Zij is voornemens de twee bestaande bedrijfswoningen om te vormen naar reguliere (burger)woningen en in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) een deel van de (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing te slopen en daarvoor in de plaats zes (sociale) huurwoningen voor 'spoedzoekers' te realiseren in één gebouw van zes aan elkaar gebouwde woningen. Spoedzoekers zijn mensen die met spoed op zoek zijn naar een tijdelijke woning in afwachting van een permanente woning. Bijvoorbeeld eigenaren ‘in between’ woningen, gescheiden personen in afwachting van en/of op zoek naar nieuwe huisvesting en starters op de woningmarkt. Een ontwerpbestemmingsplan is voorbereid en op 12 december 2023 heeft ons college besloten de procedure te starten door het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage te leggen. De inzagetermijn is gestart op 22 december 2023. Het ontwerpbestemmingsplan is te raadplegen via de link: https://bit.ly/3vasbEy.

Binnen de inzagetermijn is een zienswijze ingediend door Gedeputeerde Staten van de provincie Overijssel (hierna provincie) en bijgevoegd als bijlage 1. De provincie was in het begin van het traject intensief betrokken bij de planvorming. Mede doordat de planontwikkeling lang heeft geduurd is de provincie op afstand gekomen en was er nu aanleiding om een zienswijze in te dienen. In de zienswijze geeft de provincie de volgende opmerkingen mee aan de gemeente: 1. Er is geen aanleiding voor zoveel woningen op deze locatie, op grote afstand van voorzieningen als openbaar vervoer en winkels. 2. Het gevolg van het aantal woningen is dat er veel verharding bijkomt, de parkeernorm bepaalt dat er 13 parkeerplaatsen moeten komen. De verharding aan de voorzijde komt buiten het agrarisch bouwperceel wat nu grasland is. Hierdoor wordt de ruimtelijke kwaliteit vanaf de weg aangetast. 3. Er is geen sprake van sloop van een grote hoeveelheid landschapontsierende bebouwing dat een woonvolume van in totaal ca. 2800 m³ rechtvaardigt. 4. Het nieuwe gebouw met 8 woningen is veel groter en hoger dan de oude lage varkensstal. Er komt aan drie zijden ca. 5 m bij en de nokhoogte wordt dubbel zo hoog. 5. Er wordt een geringe investering in ruimtelijke kwaliteit gedaan, in de vorm van twee waterpoelen met beplanting. 6.

Het argument dat de twee aaneengbouwde bedrijfwoningen gesplitst kunnen worden in twee vrijstaande woningen is onvoldoende om zo’n grote stedelijke ontwikkeling toe te staan. Er zijn geen andere zienswijzen ingediend. Initiatiefnemer heeft in de periode voor de inzagetermijn meerdere keren overleg gevoerd met omwonenden en hen geïnformeerd over de voorgenomen plannen. Naar aanleiding van de zienswijze van de provincie is overleg gevoerd met medewerkers van de provincie en met initiatiefnemer. Het bestemmingsplan is in overleg met initiatiefnemer aangepast en voorgelegd aan de provincie en bijgevoegd als bijlage 2. De provincie kan instemmen met het aangepaste plan. Er worden geen provinciale belangen geschaad. Het aangepaste bestemmingsplan ligt nu voor ter vaststelling door uw raad.

BEOOGD EFFECT Het realiseren van woonruimte voor spoedzoekers door herontwikkeling van het vrijgekomen agrarisch bedrijfsperceel Haarlerveldweg 6-8 te Haarle met toepassing van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

ARGUMENTEN 1.1 Zienswijze is ontvankelijk De zienswijze is ingediend door de provincie binnen de inzagetermijn. Daarbij is de zienswijze ontvankelijk en dient deze betrokken te worden bij de vaststelling van het bestemmingsplan. 2.1 Zienswijze is gegrond Naar aanleiding van de ingediende zienswijze door de provincie is nader overleg gevoerd met medewerkers van de provincie. De argumenten van de ingediende zienswijze, als vermeld onder het kopje inleiding, zijn uitgewisseld en er is vanuit de gemeente ingegaan op de geschiedenis van dit dossier en de betrokkenheid van de provincie daarop in het eerdere traject. Op dat moment is geconstateerd dat aanpassingen nodig zijn. De zienswijze is daarmee gegrond. Na het overleg met de provincie is er overleg geweest met initiatiefnemer om te komen tot een haalbaar plan. Dat gesprek heeft geleid tot het voorstel tot aanpassing van het plan wat ook weer is afgestemd met de provincie. De provincie kan instemmen met de aanpassingen. Zie de reactie van de provincie in bijlage 3. 3.1 Het bestemmingsplan wordt gewijzigd Als hiervoor benoemd is met initiatiefnemer overlegd om het bestemmingsplan aan te passen. De aanpassingen zijn hieronder benoemd.

3.2 Het hoofdgebouw wordt kleiner In het ontwerpbestemmingsplan was de mogelijkheid opgenomen tot realisatie van één woongebouw van ongeveer 2800 m³, daarmee groter dan de te slopen gebouwen. Er zijn voorstellen gedaan vanuit de gemeente om het woongebouw te verkleinen tot die inhoud van wat gesloopt wordt. Initiatiefnemer heeft dat voorstel overgenomen en tegelijkertijd besloten om te kiezen voor een woongebouw met alleen verblijfsruimten op de begane grond. Gevolg is, dat dan één woongebouw ontstaat van 6 woningen à 310 m³ per woning, oftewel een totaalinhoud van 1860 m³. In plaats van 8 woningen (ontwerpbestemmingsplan) komen er nu 6 woningen in het woongebouw. De hoofdvorm van het woongebouw sluit aan bij de te slopen varkensstal, een gebouw met een lage goothoogte en een lage nokhoogte. De situering is gelijk aan de te slopen varkensstal, zie ook bijlage 4, terreininrichting. 3.3 Bestaande bijgebouw wordt bijgebouw bij het nieuwe woongebouw. In het ontwerp was gekozen voor de mogelijkheid van twee nieuwe bijgebouwen voor gebruik door de nieuwe bewoners. Deze zouden op het erf komen tussen het woongebouw en de bestaande woningen met bijgebouwen. Deze mogelijkheid vervalt in het aangepaste plan. Dit leidt tot minder bebouwing en een meer open binnenerf tussen de gebouwen. De ruimtelijke kwaliteit verbetert.

3.4 De terreininrichting is aangepast De terreininrichting is aangepast door het woongebouw op grotere afstand van de weg te bouwen, nu met de voorgevel op dezelfde plek als de voorgevel van de bestaande varkensstal. Het woongebouw wordt evenwijdig gebouwd aan de bestaande gebouwen. Omdat het woongebouw nu alleen verblijfsruimte heeft op de begane grond, wordt het grondoppervlak wat groter dan aanvankelijk beoogd. Hierdoor wordt het binnenerf wat kleiner. Het parkerenblijft aan de zijde van de weg, maar langs de weg blijft dan meer ruimte voor een groenstrook. Als inpassing van het erf voorziet het plan nu in een royale groenstrook van 10 m breed aan de wegzijde. Aan de westzijde is voorzien in versterking van de bestaande groenstructuur. De terreininrichting is toegevoegd als bijlage 4. 3.5 Onderdeel van plan is extra compensatie in de vorm van nieuwe natuur De provincie heeft aangegeven, dat de compensatie in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving te beperkt is. Naast het terugbrengen van het volume aan bebouwing wordt nu tevens voorzien in de aanleg van nieuwe natuur. Bij de boerderij van initiatiefnemer aan de Haarlerveldweg 2a in Haarle is al nieuwe natuur aangelegd, maar op agrarische grond. Compensatie is de aanpassing van de bestemming van deze grond. 0,8 ha agrarische grond krijgt de bestemming Natuur.

De waarde van de grond daalt door de aanpassing van de bestemming en de verplichting ontstaat om de aangelegde natuur in stand te houden. 4.1 De wijzigingen leiden tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan De zienswijze is gegrond. In overleg met initiatiefnemer wordt voorgesteld het bestemmingsplan aan te passen. Dit leidt tot een gewijzigde vaststelling (ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan) door uw raad. 5.1 Er is geen reden voor een exploitatieplan Voorliggend plan betreft een 'bouwplan' als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening, waarvoor het kostenverhaal met een exploitatieplan of anderszins moet zijn verzekerd. Het verzoek betreft een particuliere ontwikkeling. Er is geen sprake van aanpassingen in het openbaar gebied. Daarmee hoeven geen kosten verhaald te worden. Wel dient voorzien te worden in een aansluiting op het drukriool. Daarvoor wordt voor de aanleg een specifieke afspraak gemaakt. Met initiatiefnemers is wel een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Op basis daarvan kunnen eventuele kosten als gevolg van verzoeken om tegemoetkoming in planschade op initiatiefnemers worden verhaald.

KANTTEKENINGEN 2.1 Het vastgesteld bestemmingsplan komt gedurende zes weken ter inzagete liggen Na de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan door uw raad wordt deze gedurende zes weken ter inzage gelegd voor het bieden van de mogelijkheid tot indienen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt in werking na afloop van de inzagetermijn.

FINANCIËN Het betreft een particuliere ontwikkeling, waarbij er geen aanpassing nodig is van het openbaar gebied. De legesverordening is van toepassing. Leges voor het herzien van het bestemmingsplan zijn in rekening gebracht.

VERVOLG Na het besluit van uw raad tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan ‘Doorstroomwoningen Haarlerveldweg 6-8 te Haarle’ worden de volgende procedurele stappen gemaakt: - Het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan wordt beschikbaar gesteld op de landelijke voorziening het Digitaal Stelsel Omgevingswet en wordt daarmee onderdeel van het tijdelijk Omgevingsplan van de gemeente Hellendoorn; - Het vastgestelde bestemmingsplan wordt voor zes weken ter inzage gelegd waarmee er bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State gelegenheid is om beroep in te stellen tegen het vaststellingsbesluit. Dit wordt zo spoedig mogelijk bekendgemaakt na de vaststelling in het (digitale) Gemeenteblad en (verkort) in het huis-aan-huis-blad; - Het bestemmingsplan treedt een dag na afloop van de beroepstermijn in werking, mits geen beroep in combinatie met een verzoek om het treffen van een voorlopige voorziening is ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In dat geval treedt het bestemmingsplan niet eerder in werking nadat de voorzieningenrechter op dat verzoek heeft beslist.

COMMUNICATIE Er wordt een publicatie geplaatst in het huis-aan-huis-blad en in het gemeenteblad. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt gepubliceerd op het digitaal stelsel Omgevingswet conform de voorwaarden die daarvoor gelden.

BIJLAGEN Bijlage 1: Zienswijze provincie Overijssel Bijlage 2: Aangepast voorstel tot bestemmingsplan Bijlage 3: Reactie provincie op aangepast plan Bijlage 4: Terreininrichting