Raadsvoorstel advies raad Kappertstraat naast 43

AAN DE RAAD Zaaknummer: Z2025-00001939 Onderwerp Advies gemeenteraad bouwen 8 woningen G.H. Kappertstraat naast nummer 43 nummer 1

VOORSTEL 1

Een positief bindend advies af te geven voor de omgevingsvergunning voor het bouwen van 8 woningen aan de G.H. Kappertstraat naast nummer 43 in Hulsen;

INLEIDING Op 30 juli 2025 is door Reggewoon een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van 8 woningen aan de G.H. Kappertstraat naast nummer 43 in Hulsen. Deze woningen zullen worden verhuurd binnen het sociale huursegment. Het college heeft voor deze ontwikkeling een positief principebesluit genomen op 3 juni 2025 (kenmerk Z2024-00002158). Het aangevraagde plan past niet in het tijdelijke deel van het Omgevingsplan ‘Hulsen en Kruidenwijk’ met de bestemming ‘Agrarisch’. Door inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft uw raad een bindend adviesrecht bij per raadsbesluit aangewezen gevallen van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (Bopa). Dit op grond van artikel 16.15a van de Omgevingswet. Uw raad heeft deze gevallen aangewezen bij raadsbesluit van 14 juni 2022 (kenmerk 2021-030451). Omdat er in dit geval sprake is van een plan voor de bouw van meer dan 5 woningen, kan het college deze aanvraag omgevingsvergunning pas verlenen als de gemeenteraad een positief advies heeft afgegeven voor deze ontwikkeling. Als de gemeenteraad een negatief advies geeft, dan mag het college de omgevingsvergunning niet verlenen.

BEOOGD EFFECT Het plan voorziet in een behoefte aan sociale woningbouw.

ARGUMENTEN 1.1 Het voorgenomen plan is in overeenstemming met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties De voorgenomen ontwikkeling past binnen de geldende beleidskaders van de gemeente Hellendoorn en dat van andere overheden zoals aangegeven in de bijgevoegde Bopa-onderbouwing. In dit document is tevens ingegaan op de toetsing aan relevante wet- en regelgeving. Uit deze toetsing blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is en dat met het plan geen ruimtelijke, milieu-, verkeers- of andere belangen in het geding zijn. In het kader van het wettelijke vooroverleg heeft afstemming plaatsgevonden met de provincie Overijssel. Uit deze afstemming zijn geen belemmeringen gebleken. Met initiatiefnemer is een overeenkomst voor nadeelcompensatie gesloten. 1.2 Het plan voorziet in een behoefte Landelijk en regionaal wordt gestreefd naar 30% sociale huur, maar deze norm geldt ook op gemeentelijk niveau. Er wordt gestreefd naar een proportionele verdeling, waarbij ook in kleine kernen – in passende mate – sociale huur wordt gerealiseerd. Het voorstel voldoet hiermee aan de in mei 2023 door uw raad vastgestelde Doelgroepenverordening. Het gaat hier namelijk om de bouw van woningen die vallen onder de categorie sociale huur. 1.3 De raad is bevoegd te adviseren op het plan

Door inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de gemeenteraad een bindend adviesrecht bij per raadsbesluit aangewezen gevallen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (Bopa). Uw raad heeft deze gevallen aangewezen bij raadsbesluit van 14 juni 2022. Omdat er in dit geval sprake is van een plan voor de bouw van meer dan 5 woningen, kan het college deze aanvraag omgevingsvergunning pas verlenen als de gemeenteraad een positief advies heeft afgegeven voor deze ontwikkeling. Als de gemeenteraad een negatief advies geeft, dan mag het college de omgevingsvergunning niet verlenen. 1.4 Verplichte participatie heeft plaatsgevonden In de door de gemeenteraad aangewezen gevallen bij raadsbesluit van 14 juni 2022 (kenmerk 2021030451) is tevens bepaald dat voor die gevallen verplichte participatie moet plaatsvinden. Deze participatie is vormvrij. Initiatiefnemer heeft voor de buurt diverse inloopbijeenkomst georganiseerd. Initiatiefnemer heeft het verslag van het participatietraject bij de stukken ingediend.

KANTTEKENINGEN 1.1 Termijn eventuele verlening omgevingsvergunning wordt overschreden Onder de Omgevingswet is de hoofdregel om binnen acht weken op een vergunningaanvraag te beslissen (reguliere procedure). Dit geldt ook voor de gevallen waarbij de raad heeft bepaald dat een bindend advies nodig is. Ook voor dit plan is de reguliere procedure van toepassing. Het college heeft de mogelijkheid om deze beslistermijn éénmalig met zes weken te verlengen tot een totaal van 14 weken. De raad kent over het algemeen eens per vijf weken een besluitvormingsronde. Door deze vergadercyclus en door huidige inrichting van het werkproces is de beslistermijn van acht weken niet realistisch. Zelfs als de beslistermijn zou worden verlengd tot in totaal 14 weken is het halen van de beslistermijn naar verwachting niet haalbaar. Door eventuele overschrijding van de beslistermijn ontstaat geen vergunning van rechtswege. Een aanvrager kan bij niet tijdig beslissen op de aanvraag de gemeente in gebreke stellen, onder oplegging van een dwangsom. De gemeente heeft dan twee weken de tijd om alsnog een beslissing te nemen. Gebeurt dat niet, dan gaat de dwangsom automatisch lopen. Zodra de dwangsom gaat lopen, kan de aanvrager ook een besluit afdwingen via de rechter door direct beroep in te stellen.

1.2 Er wordt gemotiveerd afgeweken van de Nota Parkeernormen Het college heeft het concept van de nieuwe Nota parkeernormen vastgesteld. Deze nota wordt in maart 2026 voor wensen en bedenkingen aan de raad aangeboden. Het kennisplatform CROW heeft recentelijk geactualiseerde parkeerkencijfers gepubliceerd. In tegenstelling tot de eerdere systematiek, die uitging van landelijk parkeeronderzoek, zijn de nieuwe cijfers gebaseerd op het actuele autobezit. Omdat het autobezit bekend is tot wijkniveau, leveren deze nieuwe kengetallen een meer betrouwbare inschatting van de parkeerbehoefte. De geactualiseerde kengetallen zijn verwerkt in de nieuwe Nota parkeernormen. Gezien de hogere mate van betrouwbaarheid, worden de nieuwe kengetallen op dit moment al toegepast bij de beoordeling van parkeerbehoeften. Deze nieuwe kencijfers zijn verwerkt in de conceptnota. Gelet op de hogere betrouwbaarheid en gelet op de termijn waarbinnen de vergunning naar verwachting zal worden aangevraagd, stelt het college voor om nu al uit te gaan van de nieuwe parkeernormen. Als de raad bij behandeling in maart 2026 fundamentele bezwaren heeft, kunnen we de normen alsnog aanpassen. Initiatiefnemers worden hierover geïnformeerd, zodat duidelijk is dat dit een voorlopige toepassing betreft. Voor kleinere huurappartementen in de Kruidenwijk/Hulsen bedraagt het gemiddelde autobezit 0,7 auto per woning.

In dit kengetal is tevens rekening gehouden met de parkeerbehoefte voor bezoekers. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat met de aanleg van 8 parkeerplaatsen wordt voorzien in de benodigde parkeercapaciteit op eigen terrein.

VERVOLG Na een positief advies van de gemeenteraad kan de omgevingsvergunning worden verleend. Tegen dit besluit kan eventueel bezwaar worden gemaakt.

COMMUNICATIE Aanvrager wordt naar aanleiding van het besluit van uw raad geïnformeerd. Publicatie van de omgevingsvergunning en bijbehorende stukken vindt plaats in het huis-aan-huisblad (verkort), op de gemeentelijke website, in het digitale Gemeenteblad en op de landelijke voorziening Omgevingsloket.

BIJLAGEN -

Raadsbesluit

-

Ruimtelijke motivering;

-

Participatieplan en verslagen.