raadsvoorst ontwikkeling wonen en werken Hellendoorn Noord

AAN DE RAAD Zaaknummer: 2025-016680 Onderwerp Ontwikkeling wonen en werken Hellendoorn Noord.

VOORSTEL 1. Het gebied gelegen tussen de Haersingel, Schuilenburgerweg, Höftedijk en Isakke tot en met nummer 4 aan te wijzen voor woningbouwontwikkeling voor het dorp Hellendoorn en nader onderzoek uit te voeren om dit mogelijk te maken. 2. Het gebied ten oosten van de Haersingel, globaal gelegen tussen de Schuilenburgerweg en Elerweg tot aan nummer 16 aan te wijzen voor een kleinschalig bedrijfsterrein voor lokale bedrijven en nader onderzoek uit te voeren om dit mogelijk te maken.

INLEIDING In april 2024 heeft ons college plannen bekendgemaakt voor een kleinschalig bedrijventerrein in Hellendoorn Noord, tussen Werminkserve en de Isakke 4, en uitbreiding van de woonwijk Hellendoorn Noord in het deel ten zuiden van de Werminkserve. Naast woningbouw behoefte voor de inwoners van het dorp Hellendoorn is uit onderzoek van de gemeente en de provincie Overijssel ook gebleken dat er specifieke vraag is naar ruimte voor kleinschalige lokale bedrijven. Ons college heeft richting uw raad aangegeven dat terugkoppeling zal plaats vinden naar aanleiding van het participatietraject met de inwoners en ondernemers. Naast de op 8 april en 8 mei 2025 gehouden informatie bijeenkomsten voor ondernemers en inwoners zijn er inmiddels ook veranderde inzichten over de gewenste toekomstige ontwikkelingsrichting van de gemeente Hellendoorn op basis van de eerste potloodschets en koersdocument vanuit de Brede Omgevingsvisie 2040 Op basis van de nieuwe inzichten is ons college gekomen tot een integrale heroverweging van de locatiekeuze voor zowel de woningbouw als voor het kleinschalige bedrijventerrein. In oktober jl. bent u via een raadsmededeling geïnformeerd over deze integrale heroverweging.

Op basis van de opbrengst uit de participatie en de inzichten uit de eerste potloodschets op weg naar de brede omgevingsvisie 2040 over vitale dorpen en gematigde groei stellen wij u voor: Om de gebieden tussen de Haersingel en bestaande bebouwing Hellendoorn aan de Höftedijk en de Isakke in de toekomst te gebruiken voor woningbouw. Om voor het kleinschalige bedrijventerrein een nieuwe locatie aan te wijzen aan de oostkant van de Haersingel, gelegen tussen de Haersingel, Elerweg en Schuilenburgerweg.

BEOOGD EFFECT Het dorp Hellendoorn voorzien in de continuïteit van woningbouw en ruimte bieden voor lokaal gebonden bedrijven ten behoeve van de vitaliteit en leefbaarheid van het dorp.

ARGUMENTEN 1.1 /2.1

Aan te wijzen gebieden wonen en werken sluiten aan bij gemeentelijk

beleid. In de gemeentelijke omgevingsvisie “Natuurlijk Avontuurlijk” is Hellendoorn Noord het aangewezen gebied waar de verstedelijkingsopgaven en uitbreiding van het dorp Hellendoorn moeten plaats vinden. In de “routekaart versnelling woningbouw gemeente Hellendoorn” is de locatie Hellendoorn Noord benoemd als één van de gebieden om een bijdrage te leveren aan deze versnellingsopgave. De nieuwe keus van de gebiedsverdeling voor wonen en werken anticipeert ook op de brede gemeentelijke omgevingsvisie 2040, die nu wordt opgesteld. Een eerste potloodschets laat zien dat als we de dorpen in de gemeente leefbaar willen houden er groei van het aantal inwoners nodig is. Uw raad heeft in de vergadering van november jl. het koersdocument voor de brede omgevingsvisie behandeld waarin een gematigd groeiscenario Hellendoorn 2040 wordt voorgesteld. Bij een groeiscenario ontstaat naast de geplande woningbouw ook voor het dorp Hellendoorn een extra woningbouwopgave waarvoor aanvullende ruimte nodig is. Het ligt voor de hand om dan een aaneengesloten woningbouwgebied te kiezen en dit te realiseren tussen Haersingel en de bestaande bebouwing van Hellendoorn. Daarmee kan de extra groeiopgave voor woningbouw in het gebied tussen Isakke en de Haersingel landen.

Aangezien de ruimte tussen Haersingel en de bebouwing van Hellendoorn wordt benut voor Woningbouw en daarmee de bestaande dorpsstructuren opgevuld zijn, is het vanuit ruimtelijk en planologisch beleid gerechtvaardigd om voor de behoefte aan bedrijfsruimte voor lokale ondernemingen te kijken naar de overzijde van de Haersingel. Stedenbouwkundig blijft de voorkeur bestaan om binnen de bestaande dorpsstructuren te blijven, waarbij het woongebied en kleinschalig bedrijventerrein tussen de Haersingel en de bestaande bebouwing van Hellendoorn ligt. De Haersingel is dan een duidelijke begrenzing tussen bebouwd en landelijk gebied. Hoewel de stedenbouwundige voorkeur ligt binnen de bestaande dorpsstructuren, is het totale programma voor wonen en werken, met de extra groeiopgave, te groot om alleen binnen de bestaande dorpsstructuren, ten westen van Haersingel, te realiseren. Gezien de nieuwe omstandigheden en inzichten komt het gebied ten oosten van de Haersingel, gelegen tussen de Elerweg en Schuilenburgerweg, in beeld om een deel van het programma te realiseren en aan te merken voor een kleinschalig bedrijventerrein. Dit gebied wordt grotendeels ingesloten en begrensd door wegen waardoor met beeldkwaliteit zowel een kwalitatief goede landschappelijke inpassing langs de wegen als ook een goede verkeersafwikkeling kan worden bewerkstelligd.

Dit gebied ligt buiten de provinciaal aangewezen gronden voor ecologische verbindingszones en nog te ontwikkelen natuur. 1.2/2.2

Het open agrarisch gebied ten noorden van de Elerweg blijft voor agrarisch gebruik. Het plangebied ten oosten van de Haersingel gelegen tussen de Elerweg en de Schuilenburgerweg verdient de voorkeur, voor het realiseren van een kleinschalig bedrijventerrein, boven het open agrarisch gebied ten noorden van de Elerweg. Vanuit het oogpunt van de landbouw heeft het uiteindelijk de voorkeur om het agrarisch gebied ten noorden van de Elerweg, vanwege die openheid, te behouden voor het agrarisch gebruik.

1.3/2.3

Locaties voor wonen zijn mogelijk omdat hindercirkels verdwijnen.

Doordat de gemeente Isakke 4 heeft aangekocht kan deze plek worden betrokken bij de woningbouwontwikkeling en verdwijnt de beperkende milieucirkel van de huidige bedrijfsbestemming. Verder lijkt er op dit moment concreter zicht op bedrijfsbeëindiging van de varkenshouderij aan de Elerweg waardoor een agrarische hindercirkel verdwijnt. 1.4/2.4

Waardevol landschap blijft gewaarborgd. Het verdient landschappelijk de voorkeur om ten noorden van de Elerweg het open agrarisch gebied, dat ruimtelijk begrensd wordt door een bos, te vrijwaren van bebouwing. Zo blijft Hellendoorn Noord in een ruimtelijk en landschappelijk samenhangend gebied liggen met rondom aan de westzijde de Hellendoornse Es en aan de oostzijde het open agrarisch gebied, dat ruimtelijk begrensd wordt door een bos

1.5/2.5

Locaties voor wonen en werken passen bij opbrengst participatie. Op 8 april en 8 mei 2025 zijn er informatiebijeenkomsten gehouden voor ondernemers en inwoners van Hellendoorn. Inwoners uiten zorgen over mogelijke overlast indien het kleinschalig bedrijventerrein tussen Werminkserve en Isakke 4 wordt gerealiseerd. Ondernemers geven aan het belangrijk te vinden dat er ruimte komt voor lokale ondernemingen uit Hellendoorn. Zij hebben minder uitgesproken meningen over de locatie binnen het dorp, maar benadrukken het belang van een goede verkeersontsluiting en het voorkomen van overlast. Ook is gebleken dat de door de aanwezige ondernemers opgegeven bedrijfsruimtevraag aansluit bij de geconstateerde behoefte uit gemeentelijke en provinciale onderzoeken.

KANTTEKENINGEN 1.1/2.1

Niet kunnen verwerven van grond. De gronden van de beoogde ontwikkelingsgebieden zijn grotendeels niet in eigendom van de gemeente. Ten noorden van de Werminkserve heeft de gemeente Isakke 4 en een aantal agrarisch percelen in eigendom. De locatie voor woningbouw ten zuiden van de Werminkserve is in eigendom van gebiedsontwikkelaars. De locatie voor woningbouw ten noorden van de Werminkserve en de nieuwe ontwikkelplek voor het kleinschalig bedrijventerrein willen we als gemeente proberen in eigendom te verkrijgen. Hiervoor heeft ons college het voornemen tot voorkeursrecht gevestigd op de beoogde nieuwe locatie voor een kleinschalig bedrijventerrein aan de oostkant van de Haersingel. Risico blijft dat er geen garantie is dat gronden tegen een realistische waarde kunnen worden verworven.

1.2/2.2

Financiële risico’s moeten integraal bekeken worden De ontwikkeling van woningbouw en/of bedrijventerrein in Hellendoorn Noord is een forse investering in zowel aankoop van gronden als bouwrijp maken. Dit vraagt enerzijds om (voor)financiering, dat kan leiden tot een (extra) financieringsvraag en een mogelijke verslechtering van het financieringskengetal (netto schuldquote). Anderzijds zorgt de ontwikkeling van een grex voor een hogere balanswaarde op 'bouwgronden in exploitatie', waardoor het kengetal 'grondexploitatie' hoger wordt. Naast Hellendoorn Noord zijn er momenteel nog verschillende andere grondexploitaties in onderzoek/ ontwikkeling. We hebben als organisatie in beeld te brengen welk effect de verschillende ontwikkelingen gezamenlijk hebben op de financiële positie en risicoprofiel van de gemeente Hellendoorn. Een goede samenhang met andere gemeentelijke projecten is daarom van belang. Na de besluitvorming worden de financiële risico’s integraal bekeken, waarbij de samenhang met andere projecten wordt bekeken.

1.3/2.3 grond.

Verkleinen landbouwareaal binnen onze gemeente, verhoogt de druk op Voor de extensiveringsopgave waar de landbouw voor staat, hebben agrarische bedrijven een grote(re) grond behoefte dan nu het geval is. De druk op grond is groot, door tal van opgaven, denk aan natuur, water en wonen e.a.. Met dit voorliggende voorstel om agrarische grond aan te wijzen voor een andere functie, verhogen we die gronddruk.

1.4/2.4

Bezwaren in planologische procedures mogelijk. In planologische procedures moet rekening worden gehouden met mogelijke zienswijzen en/of bezwaren tegen de gebiedsontwikkeling. Dit kan mogelijk leiden tot vertraging of stagnatie. Door invulling te geven aan participatie en bij de vervolgstappen ook inwoners en ondernemers te blijven betrekken, proberen we te voorkomen dat bezwaren worden ingediend.

2.5

Bij de keuze voor de nieuwe ontwikkelrichting voor Hellendoorn Noord zal de gemeenteraad het huidig gevestigde voorkeursrecht moeten intrekken. Als u de ontwikkelkoers voor Hellendoorn Noord onderschrijft en het voorkeursrecht gaat vestigen op het gebied ten oosten van de Haersingel voor kleinschalige bedrijvigheid, dan zal uw raad, het gevestigde voorkeursrecht op het gebied tussen Werminkserve en Isakke 4 moeten intrekken. Intrekken is wettelijk noodzakelijk, omdat het ten behoeve van bedrijven is gevestigd en er met het nieuwe besluit woningbouwontwikkeling wordt voorgestaan. Hiervoor is een afzonderlijk voorstel aan uw raad voorgelegd.

FINANCIËN De keuze in dit heroverwegingsbesluit heeft indirecte financiële gevolgen. Werkzaamheden en verkennende gesprekken met eigenaren worden binnen bestaande formatie van de afdelingen uitgevoerd. De bedrijvenlocatie ten oosten van de Haersingel en het woongebied ten noorden van de Werminkserve, trachten we als gemeente te ontwikkelen. De gesprekken met de eigenaren in het gebied tussen Werminkserve en Isakke 4 zullen worden voortgezet om te komen tot woningbouw. Op het moment van eventuele verwervingen zal in een afzonderlijk voorstel een kredietaanvraag aan de raad worden voorgesteld Op basis van een globale eerste financiële verkenning zijn deze locaties kansrijk gebleken om verder te onderzoeken en verder uit te werken. Ten behoeve van de voorbereidende werkzaamheden en onderzoeken voor deze locaties ligt een afzonderlijk voorstel aan u voor om een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Met de gebiedsontwikkelaars zal voor de woonlocatie ten zuiden van de Werminkserve uiteindelijk afspraken en kostenverhaal worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

VERVOLG Als uw raad de ontwikkelkoers voor Hellendoorn Noord onderschrijft en op basis van het afzonderlijk voorliggende voorstel het voorkeursrecht gaat vestigen op het gebied ten oosten van de Haersingel voor kleinschalige bedrijvigheid, dan zal u als gemeenteraad, het gevestigde voorkeursrecht op het gebied tussen Werminkserve en Isakke 4 moeten intrekken. Hiervoor ligt een afzonderlijk voorstel aan uw raad voor. Vervolgens zal begin 2026 de projectopdracht, het projectplan en de planning worden bijgesteld. Een eerste globaal overzicht van de vervolgstappen wordt onderstaand beschreven. Voor de benodigde onderzoeken zullen offertes worden opgevraagd zodat met de uitvoering er van de verdere voorwaarden voor de ontwikkelingen in beeld kunnen worden gebracht.

De verwachting is dat de eerste helft van 2026 nodig is voor de onderzoeksfase en om met de gebiedsontwikkelaars afspraken te maken over de voorwaarden voor de woningbouwontwikkeling ten zuiden van de Werminkserve en deze in een anterieure overeenkomst vast te leggen. In de tweede helft van 2026 zal een ambitiedocument (ontwikkelkader) en stedenbouwkundige structuurschets met uw raad worden besproken. Op basis daarvan kan vervolgens de verder planvorming en uitwerking van het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteit en omgevingsplan plaats vinden. Vervolgens zou de planologische procedure in de loop van 2027 kunnen starten. Start bouwrijpmaken komt dan op zijn vroegst in de tweede helft van 2028 in beeld. Hierna kan vervolgens tot uitgifte over worden gegaan.

COMMUNICATIE Het besluit om gebieden aan te wijzen voor wonen en werken in Hellendoorn en het vestigen van de voorkeursrecht zal door portefeuillehouders Jan van de Bosch( ro en wonen) en Egbert Nijenbanning (ez en bedrijven) in een gezamenlijk persbericht worden gecommuniceerd.

BIJLAGEN 1. Kaart ontwikkelgebieden Hellendoorn Noord.