Principeverzoek3-11-2020

Gemeente Hellendoorn College van burgemeester en wethouders T.a.v. de heer A. Brinker Postbus 200 7440 AE NIJVERDAL

Betreft

Datum Ref.nr. Cont.pers.

: Principeverzoek voor de realisatie van een woningbouwkavel aan Tijhuiserve ongenummerd te Nijverdal en de herontwikkeling van het erf Lohuisweg 7 te Hellendoorn : 16 september 2019 en aangevuld op 28 oktober 2020 : 8297/me : Mark Elshof

Geacht college, Namens de families Veldhuis en Kroeze werken wij het plan uit voor de realisatie van een woningbouwkavel, op gronden aan Tijhuiserve, aangrenzend aan de kern Hulsen. Deze gronden (in bezit van de familie Veldhuis) zijn momenteel agrarisch in gebruik. Ter compensatie is 1354 m2 aan voormalige agrarische (landschapsontsierende) bedrijfsbebouwing gesloopt, op het erf van de familie Kroeze aan de Lohuisweg 7. Dit betreft de bedrijfsbebouwing t.b.v. de intensieve veehouderijtak. De agrarische bestemming van het erf aan de Lohuisweg 7 kan hierbij zodanig worden aangepast, dat de extensieve tak van het agrarische bedrijf hier door kan gaan, en de intensieve tak definitief wordt gestaakt. Beide erven worden landschappelijk ingepast. Het voorliggende principeverzoek is in september 2019 al eerder ingediend, en destijds behandeld in zowel College van burgemeester en wethouders als Raadscommissie Grondgebied. Hierbij is afgesproken dat verdere behandeling zou wachten op de vaststelling van het nieuwe beleid (‘Beleid Nieuw Buitengebied’). Ook kwam tijdens de behandeling in de raadscommissie de suggestie naar voren om de nieuwe woningbouwkavel binnen het plangebied aan Tijhuiserve, toch direct aan de Tijhuiserve zelf te situeren (in plaats van achterin het plangebied), ondanks het feit dat voor deze locatie eerder een negatief stedenbouwkundig advies is afgegeven.

Het voorliggende principeverzoek betreft een geactualiseerde versie, waarin het plan ook is getoetst aan het nieuw vastgestelde beleid, en waarin de realisatie van de woningbouwkavel direct aan Tijhuiserve als alternatieve locatie is opgenomen. Het totale plan bevat een aanmerkelijke kwaliteitswinst. Deze is zodanig dat wij u middels dit principeverzoek verzoeken planologische medewerking te verlenen aan het plan.

1

Twee ontwikkellocaties Bij dit voorliggende plan zijn twee locaties betrokken. Hierna wordt per locatie aangegeven hoe de huidige situatie is en wat het voorgenomen plan inhoudt. Plan Tijhuiserve ongenummerd Het plangebied Tijhuiserve ongenummerd ligt aan de noordwestkant van de kern Hulsen. In de directe nabijheid van het erf liggen enkele woonerven (aan de oostzijde), de voetbalvereniging Hulzense Boys (aan de noordzijde) en weilanden (zie figuur 1).

Figuur 1: Locatie plangebied Tijhuiserve ongenummerd (bron: google maps)

De gronden die deel uitmaken van het plangebied (zie figuur 2) zijn agrarisch in gebruik.

2

Figuur 2: Weergave plangebied Tijhuiserve ongenummerd (bron: google maps)

De familie Veldhuis wil binnen dit plangebied een woning met bijgebouw realiseren. Realisatie woningbouwkavel aan zuidkant plangebied Het plan is om de woningbouwkavel aan de zuidkant van het plangebied te situeren (hier is nu reeds een gebouwtje aanwezig). Ten behoeve van het plan is een inrichtingsschets met onderbouwing opgesteld. Deze inrichtingsschets met onderbouwing zit opgenomen in de presentatie welke bij dit principeverzoek is gevoegd (‘Presentatie uitwerking woning aan de rand van Hulsen’).

3

Figuur 3: Weergave inrichtingsschets realisatie bouwkavel aan zuidzijde plangebied

Ook is in de presentatie een alternatieve locatie voor de bouwkavel opgenomen, waarbij deze direct aan Tijhuiserve zelf wordt gerealiseerd (zie figuur 4).

Figuur 4: Weergave realisatie bouwkavel direct aan Tijhuiserve

Bestemmingsplan locatie Tijhuiserve ongenummerd Het plangebied heeft grotendeels de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden’ in het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Hellendoorn. Daarnaast geldt de aanduiding ‘specifieke vorm van waarde – kleinschalig landschap’ en de gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone – verwevingsgebied’ (zie figuur 5). Het zuidwestelijke deel van het plangebied heeft de gebiedsaanduiding ‘Veiligheidszone – Lpg’.

4

Figuur 5: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Hellendoorn: locatie Tijhuiserve ongenummerd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De realisatie van een woningbouwkavel past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Plan Lohuisweg 7 Het erf Lohuisweg 7 ligt in het buitengebied, ten westen van de kern Den Ham (zie figuur 6). Op deze locatie zijn eind 2019 (sloop was afgerond in november 2019) landschapsontsierende bedrijfsgebouwen gesloopt, met een gezamenlijke oppervlakte van 1354 m2 (zie figuur 7). De bedrijfsgebouwen waren in gebruik bij de intensieve tak (varkenshouderij) van het agrarische bedrijf welke hier is gevestigd. De intensieve tak is nu definitief gestaakt, de bedrijfsgebouwen hadden geen vervolgfunctie en deze zijn nu gesloopt. Het erf wordt landschappelijk ingepast.

Figuur 6: Locatie Lohuisweg 7 (bron: google maps)

5

Figuur 7: Weergave erf Lohuisweg 7, met aangeduid welke gebouwen zijn gesloopt (geel omlijnd), en welke gebouwen behouden blijven (blauw omlijnd) (bron: Globespotter)

De extensieve tak van het bedrijf, de schapenhouderij, blijft actief. Daartoe worden twee bedrijfsgebouwen gebruikt (zie figuur 7). Op dit erf is geen behoefte aan de bouw van een woning, ter compensatie van de gesloopte landschapsontsierende bedrijfsgebouwen en het definitief staken van de varkenshouderij. De bouw van de vervangende woning zou ook alleen plaats kunnen vinden op de plek waar nu bedrijfsgebouwen zijn gesloopt. Aan de zuidkant bevinden zich echter al enkele woningen, en aan de zuidwestkant zijn de bedrijfswoningen gesitueerd. De woning ten noorden van het bedrijf wordt ontsloten via de weg die direct aan de oostzijde langs het erf loopt. Wanneer hier een woning gebouwd zou worden, wordt het geheel een buurtschap, op een plek en in een omgeving waar het planologisch niet wenselijk is, ook gezien de ligging nabijheid Vecht-Regge gebied (op circa 400 meter afstand), en ver van alle voorzieningen af. Ook blijft aan de westkant de schapenhouderij aanwezig. Een burgerwoning kan hier niet direct naast worden gesitueerd, gezien milieucontouren.

6

Bestemmingsplan locatie Lohuisweg 7 Het erf aan de Lohuisweg 7 heeft de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden’ in het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Hellendoorn (zie figuur 8). Daarnaast gelden een aantal aanduidingen, waaronder ‘bouwvlak’ en ‘intensieve veehouderij’.

Figuur 8: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Hellendoorn: locatie Lohuisweg 7 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Aangezien de intensieve tak van het agrarische bedrijf wordt gestaakt en de bijbehorende bedrijfsgebouwen worden gesloopt, dient met een bestemmingsplanherziening de aanduiding ‘intensieve veehouderij’ verwijderd te worden. Spoed m.b.t. slopen bedrijfsgebouwen Om persoonlijke redenen was er spoed bij het slopen van de gebouwen. Dit is in 2019 diverse malen aangegeven bij de gemeente, alsmede aangegeven in het destijds ingediende principeverzoek. De sloop is eind 2019 afgerond (voorafgaand is een sloopmelding ingediend). Het gemeentelijk beleid (Beleid Nieuw Buitengebied) biedt de mogelijkheid voor sloop op voorhand, middels de ‘overgangsregeling sloopbewijs’ (artikel 5.2.1. uit dit beleid).

Ruimtelijke kwaliteitswinst, door toepassing van gemeentelijke beleid Met het totale plan is 1354 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing gesloopt. Tevens is de intensieve tak van een agrarisch bedrijf, nabij de Beneden Regge, gestaakt. Ter compensatie wordt aan Tijhuiserve ongenummerd (aansluitend aan de kern) een woning van maximaal 750 m3 en een bijgebouw van maximaal 100 m2 gebouwd. Beide erven worden hierbij landschappelijk ingepast, aansluitend op de landschappelijke kenmerken. Met het plan wordt zo een aanmerkelijke kwaliteitswinst geboekt. De ontwikkeling vindt plaats door toepassing van beleid. Middels toepassing van het gemeentelijke ‘Beleid Nieuw Buitengebied’ is het mogelijk om ter compensatie van de sloop van minimaal 1000 m2 aan landschapsontsierende

7

bedrijfsbebouwing, een woning van maximaal 750 m3 te realiseren, op ruimtelijk geschikte locaties. Het voorliggende plan past op hoofdlijnen binnen het geldende beleid. Beleid Nieuw Buitengebied Met dit beleid geeft de gemeente aan te willen werken aan een ‘nieuw buitengebied’, waarbij verschillende initiatiefnemers aan zet zijn en de gemeente, waar nodig, stimuleert en faciliteert om zo samen tot een gewenste (integrale) ontwikkeling te komen die extra (ruimtelijke) kwaliteit kan bieden in het buitengebied. Daarbij zal de gemeente sturen op ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de identiteit en (ruimtelijke) kwaliteit van het landschap en de leefomgeving. De basis van het beleid is het ‘Stappenplan’. Dit ‘Stappenplan’ dienen initiatiefnemers te doorlopen, voor het indienen van een principeverzoek. Stap 1: Gebiedskenmerken Aan de Tijhuiserve wordt met het voorliggende plan een nieuwe woningbouwkavel ingepast. In de provinciale Omgevingsvisie zijn de geldende gebiedskenmerken weergegeven. Voor wat betreft de ‘natuurlijke laag’ maakt het plangebied deel uit van ‘Dekzandvlakte en ruggen’. Hiervoor gelden de uitgangspunten zoals weergegeven in figuur 9.

Figuur 9: Uitgangspunten ‘Dekzandvlakte en ruggen’

Met deze uitgangspunten is, waar mogelijk en relevant, rekening gehouden bij het opstellen van het plan (zie bijgevoegde presentatie), en ook bij de verdere detaillering zal hier op aangesloten worden. Zo worden de hoofdlijnen van het huidige reliëf niet aangetast en wordt beplanting toegevoegd met ‘natuurlijke soorten’. Voor wat betreft de ‘Laag van het agrarische cultuurlandschap’ maakt het plangebied deel uit van het ‘Oude hoevenlandschap’. Hiervoor gelden de uitgangspunten zoals weergegeven in figuur 10.

8

Figuur 10: Uitgangspunten ‘Oude Hoevenlandschap’

Met deze uitgangspunten is, waar mogelijk en relevant, rekening gehouden bij het opstellen van het plan (zie bijgevoegde presentatie), en ook bij de verdere detaillering zal hier op aangesloten worden. Zo wordt een groenstructuur geaccentueerd. Stap 2: Identiteit In de Omgevingsvisie ‘Natuurlijk Avontuurlijk’ is aangegeven dat het plangebied aan Tijhuiserve de identiteit ‘Beleef de Regge’ heeft. Het gebied langs de Regge is een overgangsgebied, waar ontwikkelingen slechts worden gestimuleerd als daarbij de identiteit van dit gebied wordt gerespecteerd en bevorderd. In het voorliggende plan is dit het geval. Het plangebied ligt aan de rand van een landschappelijke kamer. Deze rand wordt met het voorliggende plan versterkt door deze landschappelijk te versterken (mantel- zoomvegetatie), te extensiveren en natuurlijk te beheren. Stap 3: Gebiedsopgaven In het buitengebied van Hellendoorn gelden de volgende grote opgaven: - Energie; - Klimaat; - Landbouw; - Natuur en Landschap. Met het voorliggende plan kon een varkenshouderij, welke is gelegen nabij Natura 2000-gebied, definitief worden gestaakt en de bijbehorende schuren worden gesloopt. Hiertoe treedt een aanmerkelijk stikstofreductie op wat inspeelt op de overheidsdoelstellingen om de stikstofneerslag te beperken, en daarmee de natuur te versterken.

De nieuw te bouwen woning aan Tijhuiserve wordt natuurinclusief en duurzaam ontwikkeld. Zo betreft het o.a. een gasloze woning, de weide wordt omgevormd tot kruidenrijk grasland, en de landschappelijk rand wordt versterkt met mantel- zoomvegetatie. Door toepassing van een gelaagd, divers en dicht assortiment wordt de biodiversiteit

9

van het plangebied verhoogd. Het voorliggende plan speelt daarmee in op enkele grote gebiedsopgaven. Stap 4: Verbinden Het voorliggende plan betreft een plan welke in eerste instantie is ingediend ruim voordat het nieuwe beleid is vastgesteld. Het omgevingsproces is dan ook anders verlopen, als nu is voorgeschreven in het nieuwe beleid. Hierbij is wel zo goed mogelijk aangesloten op het nieuwe beleid. Het plan is de afgelopen tijd reeds diverse malen afgestemd met de gemeente en de direct omwonenden van het plangebied aan Tijhuiserve. In eerste instantie is een plan ingediend voor het bouwen van de woning direct aan Tijhuiserve. Aangezien hier een negatief stedebouwkundig advies op kwam, is vervolgens in overleg met de gemeente een nieuw plan ontwikkeld, waarbij de woning aan de zuidzijde van het plangebied is gesitueerd en deze landschappelijk en natuurlijk zorgvuldig wordt ingepast. Dit plan is afgestemd met de direct omwonenden. Van de 10 huishoudens (zie figuur 11) hebben uiteindelijk 7 huishoudens aangegeven geen bezwaren te hebben tegen het plan. De 3 overige huishoudens hebben wel kanttekeningen en/of bezwaren geuit.

Bezwaren en/of kanttekeningen waren o.a.: - Aantasting woongenot / zicht; - Mening/gevoel dat de ontsluiting aan Olde Blenkestraat zal zorgen voor verkeersonveilige situatie; - Kans op wateroverlast; - Plan wordt niet gerealiseerd direct aan een weg (conform beleid); - Vrees voor planschade.

Figuur 11: Weergave betrokken omwonenden

10

Door een goede landschappelijke en natuurlijke inpassing zijn wij van mening dat van een onredelijke aantasting van het woongenot en zicht geen sprake is. Hier is rekening mee gehouden bij het opgestelde plan. Bij de verdere detaillering van het plan zal dit punt uitdrukkelijk worden meegenomen. Ditzelfde geldt voor aspecten als wateroverlast en de verkeersveiligheid. De mogelijke wateroverlast betreft een ontwerpopgave voor het uiteindelijk op te stellen gedetailleerdere plan, welke van evenzoveel belang is voor de nieuw te realiseren woning en goed oplosbaar is. Ten aanzien van de verkeersveiligheid betreft het de zorg over de veilige ontsluiting van de woning op het nu doodlopende eind van de Olde Blenkestraat. Verkeer betreft uitsluitend langzaam rijdend verkeer, waarbij de toeleidende inrit naar het plangebied van de Tijhuiserve zorgvuldig ingepast kan worden om daarmee een overzichtelijke en veilige situatie te realiseren. In het definitieve planontwerp zal dit nadrukkelijk uitgewerkt worden. Om stedebouwkundige redenen is bij dit plan gekozen om de bebouwing verder van Tijhuiserve te realiseren en aan te sluiten aan de Olde Blenkestraat (aan de linker kop). Op deze wijze wordt de beleving van de open landschapskamer hier niet aangetast. Hoewel wij op voorhand verwachten dat geen sprake zal zijn van planschade, is hier een planschaderegeling voor.

Het plan is vervolgens in de raadscommissie besproken. Hierbij is door enkele commissieleden geadviseerd om de woning direct aan Tijhuiserve te situeren. In dit principeverzoek is dit opgenomen als ‘alternatief plan’ en dit plan is ook afgestemd met de omwonenden. Van de 10 huishoudens hebben 8 huishoudens aangegeven geen bezwaren hiertegen te hebben. Twee huishoudens hebben bij dit plan nog wel kanttekeningen geplaatst. Zo wil men pas definitief een oordeel geven, als er een meer gedetailleerd plan ligt. Ook hierbij is o.a. weer de vrees voor planschade. In zijn algemeenheid kan worden geconcludeerd dat voor beide plannen (realisatie van de woning aan de zuidzijde van het plangebied en realisatie van de woning direct aan Tijhuiserve) het draagvlak relatief groot is. Het draagvlak voor realisatie van de woning direct aan Tijhuiserve is hierbij net iets groter. Wel dient er bij de verdere detaillering van het erfinrichtingsplan aandacht te zijn voor de aangedragen aspecten (zoals goede inpassing, verkeersveiligheid en voorkomen van wateroverlast). Bij de verdere uitwerking van het plan zal, waar mogelijk en reëel, rekening worden gehouden met de wensen van omwonenden. Er is een participatieverslag opgesteld welke is bijgevoegd. Dit verslag is ook aan de omwonenden toegezonden. Stappen 5 en 6: Wensen en balans In deze stap worden alle wensen samen gebracht tot een concept-plan.

Dit concept-plan betreft het voorliggende principeverzoek, met bijgevoegde presentatie. Hieruit blijkt dat: - De ontwikkeling zorgt voor een extra kwaliteitsimpuls en meerwaarde, door o.a. de sloop van 1354 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsgebouwen, de definitieve staking van een varkenshouderij nabij Natura 2000-gebied, en de investeringen in landschap en natuur; - Het plan draagt dan ook bij aan maatschappelijke opgaven als de stikstof-reductie, landschapsversterking en de versterking van de biodiversiteit.

11

Rood voor Rood-regeling Eén van de instrumenten in het ‘Beleid Nieuw Buitengebied’ is de ‘Rood voor Rood-regeling’. Het voorliggende plan past binnen deze regeling. Zo is er minimaal 1000 m2 aan bedrijfsgebouwen gesloopt, welke niet meer teruggebouwd kan worden. De compensatiewoning wordt gebouwd aan de rand van de kern Hulsen. In het beleid is opgenomen dat er dan gebouwd dient te worden aan of langs wegen. In het voorliggend plan, waarbij de woning wordt gerealiseerd aan de zuidzijde van het plangebied, wordt de woning niet direct gebouwd aan Tijhuiserve, gezien het eerdere negatieve stedebouwkundige advies. Om stedebouwkundige redenen wordt de woning hier meer naar achteren gebouwd, aan de westelijke uiteinde van de Olde Blenkestraat. In het alternatieve plan wordt de woning direct aan Tijhuiserve gesitueerd.

Ruimtelijke kwaliteitswinst, door toepassing van provinciaal beleid De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving, zoals weergegeven in de provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie vorm gegeven. Het beleid voor de ontwikkelingsperspectieven is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening. In dit artikel is bepaald dat gemotiveerd moet worden dat een voorziene ontwikkeling past binnen de vastgestelde ontwikkelingsperspectieven. De voorliggende plangebieden, Tijhuiserve ongenummerd en Lohuisweg 7, liggen binnen het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' (zie figuur 12).

12

Figuur 12: Uitsnede kaart Ontwikkelingsperspectieven, uit de Omgevingsvisie Overijssel

In dit ontwikkelingsperspectief is sprake van verweving van functies. Met aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. En aan de andere kant ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

13

Uitgangspunten voor mixlandschappen zijn: • Behouden en versterken van de leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied; • Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; • Ontwikkelingsmogelijkheden verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. De voorgenomen ontwikkeling, waarbij o.a. landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen (inclusief erfverharding, mestplaten etc.) zijn gesloopt op het erf Lohuisweg 7, waarmee ook de intensieve tak van dit bedrijf (naast natuurgebied Beneden Regge, welke onderdeel uitmaakt van Natuurnetwerk Nederland) is gestaakt, en een nieuwe woning wordt gerealiseerd aansluitend aan stedelijk gebied, past binnen dit ontwikkelingsperspectief. De functies passen in dit gebied, en de functies beperken aanwezige agrarische bedrijven niet. De te realiseren nieuwe woning sluit aan op het bestaande woonlint.

Milieuaspecten In het vervolgproces dienen enkele milieuaspecten nader onderzocht te worden. Zo dient er een verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd ter plaatse van de nieuw te realiseren woning. Tevens dient er een quickscan flora en fauna te worden uitgevoerd, en dient te worden onderzocht of de nieuwe woning in de Veiligheidszone – Lpg’ (in de rand) kan worden gesitueerd.

Verzoek tot medewerking Alvorens het plan verder wordt uitgewerkt en gedetailleerd, verzoeken wij u in te stemmen met het voorliggende plan. Mede gezien het draagvlak het grootst is voor realisatie van de woning direct aan Tijhuiserve zelf, heeft deze locatie ook onze voorkeur. Echter, ook de andere variant, waarbij de woning aan de zuidzijde van het plangebied wordt gerealiseerd, heeft voldoende draagvlak, is landschappelijk en stedebouwkundig goed inpasbaar en betreft voor de familie Veldhuis ook een wenselijke locatie.

We hopen op een spoedige reactie. Eelerwoude BV

Mark Elshof Adviseur

Bijlagen: - Presentatie uitwerking woning aan de rand van Hulsen - Participatieverslag

14