Principeverzoek toepassing Rood voor Rood Kruishaarweg 2 Haarle in combinatie met Schaddenveldsweg 9 Hellendoorn

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2021-031113 Aard voorstel: besluitvormend Afgestemd met: Gerard Fikken, Adri Brinker, Thea Lowik-Heerdink, Henk Olthof, Edwin Bouwmeester, Marcel Brinks, Jos Tijman Op Smeijers Behandeling in de raad: ja

Datum vergadering: 1 februari 2022 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis Auteur: Marion Wiggers

Type behandeling: opiniërend

Principeverzoek toepassing Rood voor Rood Kruishaarweg 2 Haarle in combinatie met Schaddenveldsweg 9 Hellendoorn Voorstel: 1. In principe en onder voorwaarden medewerking verlenen aan het verzoek om beëindiging van het agrarische bedrijf aan de Kruishaarweg 2 in Haarle, omvorming van de agrarische bestemming naar wonen en omvorming van de bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning, sloop van een deel van de agrarische bedrijfsgebouwen, inzet van een gedeelte van de geregistreerde sloopm² Schaddenveldsweg 9 Hellendoorn en het met toepassing van Rood voor Rood realiseren van één compensatiewoning aan de Kruishaarweg 2, met bijbehorende erftransformaties en landschappelijke inpassing. 2. De gemeenteraad in een debatronde om advies vragen. 3. Nadat het plan nader is uitgewerkt en akkoord bevonden, de bestemmingsplanprocedure starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES. Aanleiding De locatie Kruishaarweg 2 te Haarle betreft een agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning. De bedrijfsactiviteiten zijn inmiddels gestaakt. Hoewel de staat van de bedrijfsgebouwen nog goed is, is een deel van de schuren overbodig omdat een vervolgfunctie ontbreekt.

Initiatiefnemers hebben een principeverzoek (zie bijlagen) ingediend voor het omvormen van de agrarische bestemming naar wonen, het omvormen van de bedrijfswoning naar een burgerwoning en het realiseren van een extra woning door toepassing van de Rood voor Rood-regeling. Hiervoor wordt op dit perceel ca. 648 m² aan agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt. Omdat deze sloopoppervlakte te weinig is om te kunnen voldoen aan de sloopeis voor één compensatiewoning, wordt deze oppervlakte aangevuld met 434 m² (= op basis van nadere info van de adviseur van initiatiefnemers en is dus minder dan de oppervlakte die is genoemd in het principeverzoek) van de in de sloopbank geregistreerde sloopoppervlakte van de locatie Schaddenveldsweg 9 Hellendoorn. Beide slooperven en het nieuw te realiseren woonerf aan de Kruishaarweg 2 worden landschappelijk ingepast.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Hierdoor is een ruimtelijke afweging en een principestandpunt wenselijk ten aanzien van het verzoek. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk (dan wel aanpassing van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit). Relevante eerdere besluiten Principebesluit B&W principeverzoek RVR Helhuizenweg 16 Haarle i.c.m. Schaddenveldsweg 9 Hellendoorn, d.d. 4 januari 2022 (2021-018797); Raadsbesluit vaststelling beleid Nieuw Buitengebied, d.d. 2 juni 2020; Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009 herziening regels 2-2012", d.d. 18 september 2012; Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009", d.d. 20 april 2009. Doelstelling Een principebesluit op voorliggend verzoek. Oplossing Beleid Nieuw Buitengebied Op basis van de Rood voor Rood-regeling uit het beleid Nieuw Buitengebied kan, onder voorwaarden, in ruil voor de sloop van minimaal 1.000 m² aan voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen een extra woning mogelijk worden gemaakt. Aan de Kruishaarweg 2 worden twee schuren gesloopt met een gezamenlijk oppervlakte van ca. 648 m².

Verder wordt een deel (434 m²) van de in de sloopbank geregistreerde sloopoppervlakte van Schaddenveldsweg 9 Hellendoorn ingezet (het andere deel wordt ingezet t.b.v. een Rood voor Rood-ontwikkeling aan de Helhuizenweg 16 waar u onlangs een principebesluit op heeft genomen) waar de voormalige agrarische bebouwing in maart 2021 reeds is gesloopt. In totaal wordt er dan ca. 1.082 m² gesloopt en wordt voldaan aan de sloopeis voor één compensatiewoning. Kruishaarweg 2 Initiatiefnemers willen de compensatiewoning bouwen aansluitend aan het huidige erf aan de Kruishaarweg 2. Dit perceel ligt op de flank van de stuwwal (Sallandse heuvelrug) in de overgang van de jonge heideontginning naar het essen‐ en kampenlandschap. De locatie ligt in het essenlandschap, maar buiten de es zelf. De compensatiewoning komt deels ter hoogte van één van de te slopen schuren en vormt samen met de bestaande boerderij een compact erfensemble. De locatie zal landschappelijk worden ingepast met de aanplant van enkele (solitaire) bomen, een houtsingel met inheems struweel aan de zuidzijde van de te behouden schuur en een haag (voor nadere toelichting, zie situatietekening bij principeverzoek). De locatie heeft in het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" o.a.

de bestemming 'Agrarisch met waarden' (met bouwvlak) en is tevens voorzien van de functieaanduidingen 'specifieke vorm van waarde – openheid' en 'specifieke vorm van waarde - reliëf'. Bij het agrarische bedrijf is één bedrijfswoning aanwezig. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd en men wil de agrarische bestemming omzetten naar wonen en de bestaande bedrijfswoning omvormen naar een burgerwoning. T.b.v. de beoogde Rood voor Rood-ontwikkeling worden er twee schuren gesloopt. Wens van initiatiefnemers is om de overige bebouwing, waaronder een (voormalige) stal van ca. 480 m², te behouden als bijgebouwen voor de bestaande (bedrijfs)woning. Op basis van het beleid Nieuw Buitengebied is een oppervlakte tot 300 m² acceptabel, mits er sprake is van een passend gebruik. Op basis van de maatwerk-regeling uit dit beleid is een grotere oppervlakte bespreekbaar, maar moet de extra behoefte aan bijgebouwen (> 300 m²) worden aangetoond en extra kwaliteit aan het erf (gebouwen en landschap) worden toegevoegd.

Pagina

2 van 5

De te handhaven bebouwing wordt gebruikt voor opslagruimte, hobby en het (hobbymatig) houden van vee. De te behouden schuur aan de zuidzijde dient als tegenprestatie landschappelijk ingepast te worden (bijvoorbeeld door bekleding van rabatdelen en met de eerder beschreven aanplant van een houtsingel). Daarvoor wordt uiteindelijk een voorstel gemaakt die onderdeel zal uitmaken van de verplichting tot landschappelijke inpassing die als voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan zal worden opgenomen. Voorwaarde ten aanzien van een bestemmingsplanprocedure is dat de agrarische bestemming wordt gewijzigd naar een woonbestemming, waarbij de woonbestemming wordt verkleind t.o.v. het huidige agrarische bouwvlak. Verder zal de verplichting tot landschappelijke inpassing worden vastgelegd door middel van een voorwaardelijke verplichting. Schaddenveldsweg 9 Hellendoorn Deze locatie betreft een agrarisch bedrijfslocatie met één bedrijfswoning. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn hier reeds beëindigd en een ligboxenstal, varkensstal en een mestkelder zijn in maart 2021 reeds gesaneerd. Hiervoor is een sloopoppervlak van 958 m² geregistreerd in de sloopbank. Deze oppervlakte kan tot vijf jaar na sloop van de bebouwing worden ingezet t.b.v. een ontwikkeling waarvoor sloopcompensatie vereist is.

Op basis van het beleid Nieuw Buitengebied is het mogelijk een deel van de in de sloopbank geregistreerde sloopm² van één erf in te zetten voor ontwikkeling A en een deel voor ontwikkeling B. Gesloopte bebouwing van één erf kan maximaal over twee ontwikkelingstrajecten worden verdeeld. Voorliggend verzoek ziet op de inzet van 434 m² van de geregistreerde sloopm² van de Schaddenveldsweg 9 voor de Rood voor Rood-ontwikkeling aan de Kruishaarweg 2. De overige sloopoppervlakte wordt ingezet t.b.v. een andere voorgenomen Rood voor Rood-ontwikkeling aan de Helhuizenweg 16 te Haarle. Daarover en over de omzetting van de agrarische bestemming van Schaddenveldsweg 9 naar wonen, omzetting van de daar aanwezige bedrijfswoning naar burgerwoning en landschappelijke inpassing heeft u onlangs reeds een (positief) principebesluit genomen. Conclusie: De beoogde ontwikkeling voldoet aan het beleid Nieuw Buitengebied. Door sanering van (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing en inpassing van het bestaande en nieuwe woonerf kan een forse bijdrage worden geleverd aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Op het eerste oog worden hierbij geen ruimtelijke belemmeringen verwacht (zie daarvoor 'Overige consequenties'). Daarom wordt voorgesteld medewerking te verlenen aan het voorliggende principeverzoek.

Bij een formele aanvraag om herziening van het bestemmingsplan zal initiatiefnemer de planologische uitvoerbaarheid en aanvaardbaarheid gemotiveerd moeten aantonen. Er dient onderzoek verricht te worden om te bepalen of de ontwikkelingen ruimtelijk aanvaardbaar zijn en of ruimtelijke, milieu-, verkeers- en andere belangen mogelijk in het geding zijn. Effect Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van de gemeente Hellendoorn door de sloop van (voormalige) agrarische bebouwing aan de Kruishaarweg 2 Haarle en Schaddenveldsweg 9 Hellendoorn, omvorming van de bestaande bedrijfswoning Kruishaarweg 2 naar een burgerwoning, ontwikkeling van één compensatiewoning, met bijbehorende erftransformaties en landschappelijke inpassing van de locaties. Global goals Global Goal 11 - duurzame steden en gemeenschappen Planning

Pagina

3 van 5

Gezien de aard van voorliggend verzoek (Rood voor Rood-ontwikkeling) wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Wanneer u instemt met dit voorstel en initiatiefnemers wensen vervolg te geven aan het principeverzoek, dan zullen zij voor eigen rekening en risico een aanvraag om een ruimtelijke (vervolg)procedure in moeten dienen om e.e.a. planologisch mogelijk te maken. Financiële consequenties Aan het in behandeling nemen van een principeverzoek zijn op basis van de Legesverordening kosten verbonden. Deze bedragen €703,80 (prijspeil 2021) en worden bij initiatiefnemers in rekening gebracht. De kosten voor een eventuele verdere planontwikkeling komen voor rekening van initiatiefnemers. Bij een vervolg zullen met hen nadere afspraken worden gemaakt over het verhalen van de plankosten met betrekking tot een bestemmingsplanherziening (d.m.v. een anterieure overeenkomst dan wel o.b.v. de Legesverordening) en over het vergoeden van eventuele planschadekosten (d.m.v. een planschadeverhaalsovereenkomst). Personele consequenties Niet als gevolg van deze nota. Juridische consequenties Voor nu zijn er geen juridische consequenties. Uw beslissing op een principeverzoek heeft een informatief karakter en is geen officieel besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Er is geen bezwaar of beroep tegen mogelijk.

Rechtsbescherming staat wel open bij een ruimtelijke vervolgprocedure (herziening bestemmingsplan dan wel aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) om de beoogde ontwikkelingen planologisch mogelijk te maken. Informatisering Niet van toepassing. Burger- en overheidsparticipatie Initiatiefnemers hebben direct omwonenden aan de Kruishaarweg geïnformeerd over hun voorgenomen plannen. Daaruit zijn tot op heden geen bezwaren naar voren gekomen. Bij een eventuele ruimtelijke vervolgprocedure zijn er voor iedereen mogelijkheden om tegen een ontwerpplan zienswijzen naar voren te brengen. Communicatie Initiatiefnemers worden schriftelijk geïnformeerd over uw principestandpunt en kunnen hun plannen daarna verder uitwerken. Bij de planuitwerking dienen zij ook de buren/omwonenden te informeren. Overige consequenties Bodem: voor het hele terrein aan de Kruishaarweg 2 is een historisch onderzoek (NEN5725) noodzakelijk en voor de locatie van de beoogde compensatiewoning een verkennend bodemonderzoek (NEN5740) om te bepalen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde toekomstige (woon)gebruik. Geluid: de locatie van de beoogde compensatiewoning valt buiten de wettelijke geluidszone van zowel de N35 (Almeloseweg) als de Molenweg. De Kruishaarweg is een doodlopende weg waaraan nu vier woningen zijn gelegen en met de beoogde compensatiewoning vijf.

De verkeersintensiteit is daardoor dusdanig laag dat het niet zinvol/reëel wordt geacht voor de ruimtelijke vervolgprocedure een akoestisch onderzoek te eisen.

Pagina

4 van 5

Ecologie: mogelijk bevinden zich in de te slopen gebouwen beschermde soorten vanuit de Wet natuurbescherming. Daarom is t.b.v. een ruimtelijke vervolgprocedure een quickscan flora en fauna noodzakelijk om dit inzichtelijk te maken (o.a. vleermuizen, erfvogels en steenuil). Externe veiligheid: de beoogde locatie van de compensatiewoning ligt buiten het invloedsgebied van de nabijgelegen hogedrukaardgastransportleiding van de Gasunie. Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is daardoor niet van toepassing. Waterhuishouding: de locatie ligt niet in een waterwin-, intrek- of grondwaterbeschermingsgebied. Het bebouwde en verhard oppervlak neemt door voorgenomen ontwikkeling af, wat positief is voor de waterhuishouding. Verder zal bij de compensatiewoning het hemelwater van het verhard- en dakoppervlak op eigen terrein moeten worden verwerkt en geïnfiltreerd. Dit lijkt op voorhand geen problemen te geven. Bij een ruimtelijke vervolgprocedure zal de digitale watertoets moeten worden uitgevoerd. Aandachtspunt is verder dat de compensatiewoning zal moeten worden aangesloten op de drukriolering (kosten voor rekening initiatiefnemer). Milieu: de beoogde compensatiewoning geeft geen belemmering voor ontwikkelingsmogelijkheden voor agrarische bedrijven in de omgeving.

Deze liggen op geruime afstand; het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf ligt aan de Molenweg 59 op meer dan 250 meter afstand. Ook het omvormen van de bestaande bedrijfswoning Kruishaarweg 2 levert geen problemen op. Op grond van artikel 3, lid 2 van de Wet geurhinder veehouderij dient de afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object dat onderdeel uitmaakt van een andere veehouderij, of dat op of na 19 maart 2000 heeft opgehouden deel uit te maken van een andere veehouderij 50 meter te bedragen. De beoordeling van de geurbelasting op de woning Kruishaarweg 2 wijzigt door de bestemmingswijziging van deze woning daardoor niet. Op grond daarvan zijn er dan ook geen belemmeringen te verwachten.

Pagina

5 van 5