Principeverzoek Schaddenveldsweg 15 Hellendoorn

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2023-002512 Aard voorstel: besluitvormend

Datum vergadering: 7 maart 2023 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: G. Oord

B & W advies: Collegevoorstel: Principeverzoek toepassing Rood voor Rood gronden grenzend aan Schaddenveldsweg 15 Hellendoorn Advies: 1. In principe medewerking verlenen aan het verzoek tot sloop gebouwen, hergebruik deel van gebouw voor recreatief verblijf en bouw compensatiewoning op de locatie grenzend aan Schaddenveldsweg 15 te Hellendoorn. 2. Eigenaar chalet in de gelegenheid stellen een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen voor het tijdelijk (blijven) bewonen van het chalet tot uiterlijk 31 december 2026. 3. Het risico van planschade overdragen aan de aanvrager via een overeen te komen planschadeverhaalsovereenkomst. 4. De gemeenteraad om advies vragen in een debatronde. 5. Na positief besluit en positief advies aanvrager in de gelegenheid stellen om een ontwerpbestemmingsplan op te stellen en deze, zo gauw ambtelijk akkoord bevonden, ter inzage te leggen voor het bieden van de mogelijkheid tot indienen van zienswijzen. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES Korte samenvatting Het bureau BiedtRuimte verzoekt namens de eigenaar van de gronden grenzend aan Schaddenveldsweg 15 om toepassing Rood voor Rood. Ter plaatse geldt al de bestemming Wonen, maar er staan nog twee voormalige varkensschuren, die thans deels in gebruik zijn als stalling voor met name vouwwagens en deels ook leegstaan.

Intentie is om één schuur te slopen en een gedeelte van de andere schuur te gebruiken als boerderijkamers en als bijgebouw bij de te bouwen compensatiewoning. Het verzoek voldoet aan het gemeentelijk beleid als verwoord in de beleidsnotitie "Nieuw Buitengebied". Voorstel is om in beginsel medewerking te verlenen aan het verzoek. Aanleiding Het bureau BiedtRuimte verzoekt namens de eigenaar van de gronden grenzend aan Schaddenveldsweg 15 om toepassing Rood voor Rood. Ter plaatse geldt al de bestemming Wonen, maar er staan nog twee voormalige varkensschuren, die thans deels in gebruik zijn als stalling voor met name vouwwagens en deels ook leegstaan. Onderstaand plaatje geeft de situatie weer met links de woning Schaddenveldsweg 15 en rechts de beide schuren. Op dit perceel, tussen de paarse lijnen, staat aan de noordkant de voormalige mantelzorgwoning, waarin de ouders van de beide eigenaren hebben gewoond.

Figuur: bestaande situatie met de schuren en de mantelzorgwoning aan de noordkant. Intentie is om één schuur te slopen en een gedeelte van de andere schuur te slopen en het resterende gedeelte te gebruiken als boerderijkamers en als bijgebouw bij de te bouwen compensatiewoning. Relevante eerdere besluiten 20 april 2009, vaststellen bestemmingsplan Buitengebied 2009 20 mei 2020, vaststellen beleid "Nieuw Buitengebied". Doelstelling Realiseren ruimtelijk kwaliteit door sloop van gebouwen in het buitengebied en als compensatie het bieden van de mogelijkheid van de bouw van een compensatiewoning Oplossing Het bureau BiedtRuimte heeft een plan uitgewerkt. Op onderstaand plaatje is links in grijs weergegeven de woning Schaddenveldsweg 15, geen onderdeel van het plan. Meer naar rechts zijn via stippellijnen de contouren van de beide varkensschuren nog te zien. Het chalet is niet te zien, maar is nu de locatie geworden voor het parkeren van de gasten voor de plattelandskamers. De schuur links wordt helemaal gesloopt en meer naar achteren wordt de compensatiewoning gebouwd. De schuur rechts wordt aan ingekort aan de voorkant en aan de achterkant. Totaal wordt er 1.276 m² gesloopt.

Pagina

2 van 5

De bestaande inrit blijft in gebruik. Bij de parkeerplaats wordt voorzien in een beukenhaag als dichte afscherming naar de weg toe. Tussen de woning Schaddenveldsweg 15 en het gedeelte wat blijft staan komt nieuw struweel met solitaire bomen, het pad naar de woning en een terrein met extensief bloemenrijk grasmengsel. Meer naar het zuiden de compensatiewoning met aan de zuidrand van het perceel nieuw aan te leggen bos met lagere beplanting onder de bomen. Ook aan de noordrand van het perceel wordt voorzien in een nieuw bos met opgaande bomen en lagere beplanting onder de bomen. Het gedeelte van de schuur wat blijft staan, wordt verbouwd tot zes plattelandskamers en er resteert een deel wat in gebruik genomen wordt als bijgebouw bij de woning. Aan de oostkant van de plattelandskamers komt per kamer een klein terras. Er blijft nog sprake van een lange gevel. Deze wordt ingepast met meerdere groepje laag struweel. Op die manier wordt de gevel gebroken. Er ontstaat een goede landschappelijke inpassing mede ook door de sloop van de voormalige gebouwen met een lengte van ongeveer 85 m.

Pagina

3 van 5

Figuur: beoogde terreinindeling. De beoogde bestemming is "Wonen" voor in ieder geval het terrein van de woning en de bijgebouwen inclusief plattelandskamers. Dat maakt dat het bestemmingsvlak groter wordt dan 1500 m² als opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Buitengebied 2009. Er is geen bezwaar dat dit groter wordt. Gevolg is wel dat de raad bevoegd is om het bestemmingsplan vast te stellen. Het plan voor sloop, compensatiewoning en hergebruik van deel van de schuur inclusief de groene inpassing voldoet aan het gemeentelijk beleid als verwoord in de beleidsnotitie "Nieuw Buitengebied". Voorstel is om in principe medewerking te verlenen aan het verzoek als hiervoor verwoord. Op deze locatie staat nog een mantelzorgwoning (chalet), waar de ouders in gewoond hebben. Beide ouders zijn overleden, waarbij de moeder als laatste is overleden in 2017. De eigenaar van het perceel woont nu in het chalet. Er is geen toestemming verleend via een tijdelijke vergunning of door dit gebruik actief te gedogen. Nu is het plan om met Rood voor Rood een compensatiewoning te bouwen. Voor de periode van uitvoering van het plan stellen we voor, dat het bewonen van de mantelzorgwoning als chalet wordt gelegaliseerd via een aanvraag omgevingsvergunning en daarmee een af te geven tijdelijke omgevingsvergunning om daar te wonen, dit voor de periode tot 31 december 2026.

Deze datum is afgestemd met aanvrager. Hij heeft aangegeven deze tijd nodig te hebben voor de procedure om te komen tot een positieve bestemming, zorg te dragen voor de financier en om uitvoering te geven aan het plan. Het chalet moet dan ook per dezelfde datum zijn afgevoerd. Effect Beëindigen illegale situatie, sloop niet meer in gebruik zijnde gebouwen, verbetering ruimtelijke kwaliteit en bieden woongelegenheid. Global goals Met welke van de 17 global goals zijn er raakvlakken/relaties en beschrijf deze kort en bondig: Global Goal 8 - eerlijk werk en economische groei Met het omvormen van het schuurgedeelte tot recreatief verblijf ontstaat nieuwe economische drager in het buitengebied. Global Goal 11 - duurzame steden en gemeenschappen Door de sloop ontstaat een duurzame locatie, die volledig in gebruik is en onderdeel is van de lokale gemeenschap. Planning Na instemming door uw college worden aanvragers geïnformeerd en daarna wordt de raad gevraagd om via een debatronde advies uit te brengen naar het college. Vervolgens wordt initiatiefnemer in de gelegenheid gesteld om het verzoek om te vormen naar een ontwerpbestemmingsplan en daar waar nodig het plan verder uit te werken. Zo gauw het ontwerpbestemmingsplan volledig is en ambtelijk goed is bevonden kan deze ter inzage gelegd worden voor het bieden van de mogelijkheid tot indienen van zienswijzen.

Financiële consequenties De legesverordening is van toepassing. Leges voor dit principeverzoek zijn in rekening gebracht. Vervolg is leges in rekening te brengen op basis van de procedure herziening bestemmingsplan. Er ontstaat een extra woning in de nabijheid van de woning Schaddenveldsweg 15. Daarmee kan er risico zijn van planschade. Dit risico wordt via een overeen te komen planschadeverhaalsovereenkomst gelegd van de gemeente naar de initiatiefnemer. Personele consequenties Nvt

Pagina

4 van 5

Juridische consequenties Het betreft nu een principeverzoek en daarmee geen juridische consequenties. Zo gauw de procedure start met het ter inzage leggen van het ontwerpplan gelden de regels als opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening. Ingevolge Artikel 3.9a van dit wet geldt dat op de voorbereiding van een wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Het plan moet gedurende zes weken ter inzage gelegd worden om daarmee de mogelijkheid te bieden tot indienen van zienswijzen bij de raad. De raad is bevoegd om het bestemmingsplan vast te stellen. Informatisering Nvt Burger- en overheidsparticipatie De locatie is gelegen op afstand van andere bewoonde locaties. Er wordt nu al door twee gezinnen gewoond. Oppervlakte gebouwen wordt minder. Het gebruik van de boerderijkamers zal beperkt leiden tot extra verkeer. Er is geen aanleiding om nadere participatie voor te schrijven anders dan dat we verwachten daar aanvrager zijn directe buren zal inlichten. De bewoner Schaddenveldsweg 15 is op de hoogte van de plannen. Communicatie Nvt Overige consequenties Gelet op het verzoek en de locatie en de voorgenomen sloop is het nodig om een quick scan uit te voeren naar de gevolgen voor de flora en de fauna. Uitkomst kan zijn dat er nader onderzoek nodig is.

Tevens dient er een vooronderzoek plaats te vinden op basis van de NEN5725 voor het gehele terrein (incl PFAS en asbest) en een verkennend bodemonderzoek NEN5740 voor de verdachte locaties op het terrein en de nieuw te bouwen plattelandskamers en nieuw te bouwen woning. Het inrichtingsplan is nu nog globaal en dient nader uitgewerkt te worden in een plan waar uit is af te leiden welk groen wordt toegevoegd in de vorm van soorten, maten en aantallen beplanting aangegeven per plantvak.

Pagina

5 van 5

MEMO Aan: Onderwerp: Datum: Auteur:

Gemeente Hellendoorn t.a.v. Gerard Fikken Woningbouw en plattelandskamers aan de Schaddenveldsweg 14-07-2022 L. Middelkamp

Het erf aan de Schaddenveldsweg 15 te Hellendoorn bestaat uit een woning, voormalige agrarische bebouwing en een mantelzorgwoning. Deze mantelzorgwoning is met het wegvallen van de zorgvraag niet langer meer op die manier te gebruiken. Het erf is kadastraal verdeeld over twee gedeelten, de initiatiefnemer is eigenaar van het oostelijke perceel. De voormalige agrarische bebouwing en de mantelzorgwoning hoort bij dit perceel. De broer van de initiatiefnemer is eigenaar van de woning en het bosperceel. Onderliggende memo heeft enkel betrekking op de voormalige agrarische bebouwing en de mantelzorgwoning (kadastraal perceel 4866).

Figuur 1 perceel van initiatiefnemers aan de Schaddenveldsweg 15 (bron: PDOK) De schuren hebben een totale oppervlakte van 1.676m². In het verleden waren dit varkensstallen. Momenteel worden beide schuren gebruikt voor het stallen van caravans en vouwwagens.

Het plan De initiatiefnemer is van plan om te stoppen met het stallen van caravans en vouwwagen. Hij is voornemens om de tijdelijke mantelzorgwoning op termijn te verwijderen, in een nieuw te bouwen woning te gaan wonen en in totaal zes plattelandskamers te realiseren. Deze bestaande schuren zijn geschikt voor het realiseren van plattelandskamers. Zo kan er gebruik gemaakt worden van de bestaande spantvakken. Daarom is het plan om in de bestaande bebouwing zes plattelandskamers met ieder een oppervlakte van 50m² te realiseren. Daarnaast is de bestaande schuur ook geschikt om te behouden voor inpandige berging, deze heeft een oppervlakte van 100m². Deze dient als bijgebouw bij de te realiseren woning. In totaal blijft er 400m² van de schuur behouden voor de inpandige berging en de plattelandskamers. De andere voormalige agrarische bebouwing wordt gesloopt. In totaal wordt circa 1.276 m² gesloopt, door het slopen hiervan kan er een bouwkavel gerealiseerd worden. Door het toevoegen van deze bouwkavel kan de mantelzorgwoning verdwijnen en kan de initiatiefnemer gaan wonen in de nieuw te bouwen woning. Het voorstel is om deze woning ter plekke van de linker schuur te realiseren (oranje vlak in figuur 2).

Te slopen mantelzorgwoning

Te slopen bebouwing Nieuwe woning

Plattelandskamers + inpandige berging

Figuur 2 beoogde situatie (bron: PDOKviewer) In de verdere uitwerking van dit plan stellen we een erfinrichtingsplan op waarin we nader ingaan op de ruimtelijke opbouw van het erf.

Gemeentelijk beleid – nieuw buitengebied Voor het realiseren van de woning zoeken we aansluiting bij de beleidsregel beleid nieuw buitengebied. Door deze beleidsregel is het mogelijk om een woningbouwkavel te realiseren. Hiervoor dient minimaal 1.000m2 aan voormalige agrarische bebouwing gesloopt te worden. Daar voldoet het plan aan. Daarnaast is de eis dat alle bebouwing op het erf gesloopt wordt. Daar voldoet dit plan niet aan, wel wordt er ruim 200 m2 meer gesloopt dan vereist is. Het realiseren van plattelandskamers in bestaande bebouwing is mogelijk op basis van het huidige bestemmingsplan ‘buitengebied’. Het maximale oppervlak van deze niet-agrarische nevenactiviteit is 300m², ook mag dit enkel gerealiseerd worden binnen bestaande voormalige bedrijfsgebouwen. Per plattelandskamer is het maximale oppervlak 50m². Het plan van 6 plattelandskamers binnen de bestaande schuur past binnen deze voorwaarden.

Bijlage 1 - Huidige bestemming Het plangebied valt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan ‘buitengebied’. Dit plan is op 15 juni 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Hellendoorn. Het plangebied heeft de bestemming wonen, zie figuur 1. Deze gronden zijn bestemd voor het wonen met daarbij behorden faciliteiten (tuin/parkeren/bijgebouwen etc.).

Figuur 3 huidige bestemming van het plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Schaddenveldsweg 15, Hellendoorn INRICHTINGSPLAN 30 januari 2023

INFO@BIEDTRUIMTE.COM 06 18 75 98 16 WWW.BIEDTRUIMTE.COM

INRICHTINGSPLAN Schaddenveldsweg 15, Hellendoorn Huidige situatie

| formaat A3 |

schaal 1:500 I datum: 30 januari 2023

0

5

10

15

20

25

30

N

INRICHTINGSPLAN Schaddenveldsweg 15, Hellendoorn Historie

| formaat A3

I datum: 30 januari 2023

Historische kaart 1860, bron: Topo tijdreis

Historische kaart 1890, bron: Topo tijdreis

Historische kaart 1940, bron: Topo tijdreis

Historische kaart 1954, bron: Topo tijdreis

INRICHTINGSPLAN Schaddenveldsweg 15, Hellendoorn Historie

| formaat A3 I datum: 30 januari 2023

Historische kaart 1965, bron: Topo tijdreis

Historische kaart 1976, bron: Topo tijdreis

Historische kaart 1988, bron: Topo tijdreis

Historische kaart 2005, bron: Topo tijdreis

INRICHTINGSPLAN Schaddenveldsweg 15, Hellendoorn Bodem | formaat A3 I datum: 30 januari 2023

+6.33

+5.88

+5.98

+5.65

+7.17 +6.48

+7.55

+7.54

+7.06

+7.33 +8.58 +7.29

+17.23 Hoogte kaart, bron: AHN

Podzolgronden

Kalkloze zandgronden

Bodemkaart, bron: Atlas van Overijssel

+6.74 +7.09 Hoogte kaart, inzoom, bron: AHN

INRICHTINGSPLAN Schaddenveldsweg 15, Hellendoorn Beleid Provincie

| formaat A3

I datum: 30 januari 2023

Dekzandvlakte en ruggen

Donkerte Beekdalen en natte laagtes

Laag van beleving, bron: Ruimtelijke plannen

Jong heide- en broekontginningslandschap

Laag van het agrarisch landschap, bron: Ruimtelijke plannen

Stuwwallen Natuurlijke laag, bron: Ruimtelijke plannen

INRICHTINGSPLAN Schaddenveldsweg 15, Hellendoorn Ontwerp

| formaat A3 |

schaal 1:500 I datum: 30 januari 2023

0

5

10

15

20

25

30

N

INRICHTINGSPLAN Schaddenveldsweg 15, Hellendoorn Ontwerp met toelichting

| formaat A3 |

schaal 1:500

I datum: 30 januari 2023

Bestaande bomen parkeren gasten

Bestaande gebouw

Nieuwe solitaire boom

Nieuw struweel met solitairen

Bestaande gebouw

Klein terras

Nieuwe plattelandskamers 50m2 in frame bestaande schuur

Bestaande gebouw Bestaand verharding

Bestaand bos

Nieuw bos met onderbeplanting

extensief bloemenrijk grasmengsel

extensief bloemenrijk grasmengsel met verspreid langs greppel kleine groepjes laag struweel

Nieuwe schuur Nieuwe haag Parkeren 150m2 in frame bewoner bestaande Nieuwe solitaire schuur boom

sloopcontour schuren

Nieuwe woning op fundering bestaande schuur Terras

Nieuw bos met onderbeplanting

0

5

10

15

20

25

30

N

INRICHTINGSPLAN Schaddenveldsweg 15, Hellendoorn

Referentiebeelden

| formaat A3 |

schaal 1:500

I datum: 30 januari 2023

Enkele solitaire bomen verankeren de plattelandskamers met het erf

Bloemrijk extensief mengsel in de gazonstrook voor de plattelandskamers

Nieuw bos met struweel ter versterkig van het bestaande bos

Ruige inheemse haag als scheiding tussen oprit nieuwe woning en plattelandskamers