Principeverzoek Rood voor Rood Helhuizenweg 16 Haarle

Principeverzoek rood voor rood Helhuizenweg 16 te Haarle Schaddenveldsweg 9 te Hellendoorn

COLOFON Door:

dé Erfontwikkelaar b.v. Radewijkerweg 9 7791 RJ Radewijk

Auteur Telefoonnummer E-mail Internet Project Datum laatst gewijzigd Bestandsnaam

H. Oldehinkel 06 24 88 38 28 herbert@erfontwikkelaar.nl www.erfontwikkelaar.nl 2047 19 oktober 2021 2047 PV-01

Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of dé Erfontwikkelaar b.v.

INHOUD 1 Inleiding

4

2 huidige situatie

8

3 huidige planologische

situatie

9

2 het initiatief

10

3 relevant beleid

18

4 conclusie

20

1 INLEIDING In opdracht van de heer H.A. Poppe Helhuizenweg 16 te Haarle verzoek ik u om een principebesluit te nemen inzake een rood voor rood aanvraag. Het verzoek bestaat uit het slopen van landschapsontsierende bebouwing (ca. 550 m2 stallen en 336 m2 mestbasin) aan de Helhuizenweg 16 te Haarle en het slopen van landschapsontsierende bebouwing aan de Schaddenveldsweg 9 te Hellendoorn (510 m2 stallen). Ter compensatie zal er een woning aansluitend op het erf aan de Helhuizenweg 16 te Haarle worden gebouwd. Om bovengenoemde ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het geldende bestemmingsplan vereist De betrokken erven krijgen allen een woonbestemming en worden zorgvuldig landschappelijk ingepast conform de gebiedskenmerken die ter plaatse aanwezig zijn. Voor beide locaties is een erfinrichtingsplan gemaakt. Deze worden in deze rapportage per locatie nader uiteengezet.

Schaddenveldsweg 9 Hellendoorn

Helhuizenweg 16 Haarle

LO C AT I E S

T E S LO P E N L A N D S C H A P S O N T S I E R E N D E B E B O U W I N G A A N D E H E L H U I Z E N W E G 16 H A A R L E

er wordt 510 m2 ingezet binnen dit project de overige meters worden elders gebruikt.

T E S LO P E N L A N D S C H A P S O N T S I E R E N D E B E B O U W I N G A A N D E S C H A D D E N V E L D S W E G 9 H E L L E N D O O R N

2 H U I D I G E S I T U AT I E Het plangebied ligt in het zogenaamde jonge heide- en broekontginningslandschap. Deze jonge veldontginningen zijn de gronden die als laatste in cultuur zijn gebracht. Door hun natuurlijke omstandigheden, vooral de arme en droge bodem,waren deze gronden in eerste instantie niet geschikt als landbouwgrond. De oude heidegronden zijn vaak in één keer ontgonnen.Dat gebeurde op een planmatige manier via lange lijnen in een regelmatige verkaveling. Boerderijen worden verspreid over het gebied gebouwd. De jonge veldontginningen kenmerken zich door hun raionele opzet, de duidelijke lijnen in het landschap en de grote regelmatige verkaveling. Doordat veel wegen zijn beplant, wordt de van oudsher aanwezige openheid gebroken Op beide erven is geen actief agrarisch bedrijf meer aanwezig. Hiermee kennen de stallen geen gebruikswaarde meer. Ze zijn aan te merken als landschapsontsierend door hun verschijning en asbest dakbedekking. Na sloop van de stallen worden de erven weer compact. Voor beide erven is een inrichtingsplan opgesteld. Naast sloop zal er ook nieuw gebieds-

KENMERKEN VAN HET JONGE ONTGINNINGSLANDSCHAP: half open gebied met relicten bos weids landschap met vergezichten aanwezigheid van de Sprengenberg ten oosten strakke rationele verkaveling met blokvormige kavels kavelgrenzen veelal onbeplant, daardoor wordt het open karakter versterkt bebouwing verspreid in het landschap

eigen groen aangeplant worden. Daarmee wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd.

ERF & LANDSCHAP: erven staan veelal op zichzelf in het landschap erven staan vrij open in het landschap en kennen kleinschalige bebouwing boomgroepen op het erf markante erfafscheidingen ontbreken

ERF & LANDSCHAP

3 HUIDIGE PL ANOLOGISCHE S I T U AT I E Het deelgebied Schaddenveldsweg 9 ligt binnen de begrenzing van bestemmingsplan “Buitengebied” dat op 15 juni 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad van Hellendoorn. De gronden hebben de enkelbestemming ‘Agrarisch’.

UITSNEDE BESTEMMINGSPLAN SCHADDENVELDSWEG 9 HELLENDOORN

Het deelgebied Helhuizenweg 16 te Hellendoorn ligt binnen de begrenzing van bestemmingsplan “Buitengebied” dat op 15 juni 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad van Hellendoorn. De gronden hebben de enkelbestemming ‘Agrarisch’ Daarnaast is het gebied voorzien van de volgende dubbelbestemming en gebiedsaanduiding: Dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachtingswaarde Ter plaatse van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachting’ worden mogelijk aanwezige archeologische waarden in de grond beschermd en geldt daarom een onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 0,3 meter onder peil.

U I T S N E D E B E S T E M M I N G S P L A N H E L H U I Z E N W E G 16 H E L L E N D O O R N

4 H E T I N I T I AT I E F Het erf aan de Helhuizenweg wordt na sloop weer opnieuw ingericht. Daarbij is gekozen om middels een erfbosje het erf in tweeen te delen. HIermee wordt een passende afscherming gemaakt. Op de plek van het mestbasin kan dan een nieuwe compensatiewoning worden gerealiseerd.. De compensatiewoning met bijgebouw krijgt een eigen inrit. Deze is reeds bestaand en zal verhard worden. De randen van het erf blijven open waarmee er zicht op de bebouwing is. Het is niet passend om het gehele erf af te schermen met opgaand groen. Om het voorerf te accentueren wordt een haag aanplant. Aan de Schaddenveldsweg wordt het erf weer compacter. Twee wagenbergingen blijven behouden en kennen nog een gebruikswaarde. Ook staan de schuren dicht op de woning waarmee het een compact ensemble blijft. Middels een haag wordt het erf afgeschermd. Hiermee blijft het mogelijk om aan de zuidzijde van de schuur een groentetuin te houden. Ook hier is het niet wenselijk om het gehele erf af te schermen met een houtsingel. De bestaande bomen geven het erf een groene uitstraling en de haag zorgt ervoor dat het erf zich als eenheid blijft presenteren. Één inrit blijft behouden en de meest westelijk inrit zal onverhard worden. Deze blijft echter wel de toegang tot het perceel.

Samenvatting: voor een compensatiewoning is minimaal 1000 m2 landschapsontsierende bebouwing nodig 550 m2 stal en 336 m2 wordt gesaneerd aan de Helhuizenweg 16 510 m2 stal op het erf aan de Schaddenveldseg 9 wordt gesaneerd, hier wordt meer gesloopt maar deze meters zullen elders ingezet worden; er wordt in totaal 1356 m2 landschapsontsierende bebouwing en 687 m2 putten op beide erven opgeruimd, er wordt dus ruim voldaan aan de eis; laat je erf groeien! B O U W C O M P E N S AT I E W O N I N G A A N D E H E L H U I Z E N W E G 16 H A A R L E beide erven worden landschappelijk goed ingepast.

Legenda 1. Aanplant struweel bestaande uit: zomereik - 5% ruwe berk -10% hazelaar - 10% Geldersche roos - 15% wilde liguster - 10% sleedoorn - 20% meidoorn - 15% egelantier - 15%

11 7 8 5

Aanplantmaat 80-100 met 5 st/m1 planten in driehoeksverband Eindbeeld is een gesloten erfbosje 2. Bestaande boerderij

9

6

3. Bestaande bijgebouw opknappen/herbouwen 4. Bestaand bijgebouw

1 9

5. Compensatiewoning 6. Bijgebouw bij compensatiewoning 7. Rij Zwarte Els op erfgrens (in losse setting)

8 4 8 10

8. Aanplant Hollanse Linde

8

9. Keren en parkeren 10. Te slopen landschapsontsierende bebouwing (552 m2)

9

3

11. Nieuw aan te planten beukenhaag 2

B O U W C O M P E N S AT I E W O N I N G A A N D E H E L H U I Z E N W E G 16 H A A R L E

OV E R Z I C H T S C H A D D E N V E L D S W E G 9 H E L L E N D O O R N ( E N K E L S LO O P )

project

Legenda 1. Bestaande woning 2. Te behouden kapschuur 3. Te slopen landschapsontsierende bebouwing (900 m2) 4. Aan te planten Hollandse Linde 5. Nieuw aan te planten veldesdoornhaag

1 10

6. Groente tuin 7. Bestaande knotwilgen behouden

7

8. Op te ruimen kuilvoeropslagen 9. Verharding rooien en omvormen naar agrarisch land 2

9 10. Nieuw aan te planten beukenhaag 2 5

6

3 4 3

8

OV E R Z I C H T S C H A D D E N V E L D S W E G 9 H E L L E N D O O R N ( E N K E L S LO O P )

5 R E L E VA N T B E L E I D De gemeenteraad van Hellendoorn heeft op 2 juni 2020 het beleid ‘Nieuw Buitengebied’ vastgesteld. Het doel van het beleid is richting aan toekomstige ontwikkelingen in het buitengebied te geven, maar ook een doorkijk te bieden naar een werkwijze die past in de geest van de Omgevingswet. Onderdeel van het beleid is de rood voor rood regeling, waarbij in ruil voor de sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit de mogelijkheid wordt geboden voor het realiseren van één of meerdere woningen. Voor een compensatiewoning dient minimaal 1.000 m2 aan voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing gesloopt te worden. Voor elke extra woning dient 1.500 m2 per woning gesloopt te worden. Een sloopoppervlakte groter dan 300 m2 komt in aanmerking voor deelname aan de regeling. De te slopen gebouwen dienen minimaal vijf jaar bedrijfsmatig in gebruik te zijn geweest. Uitgangspunt voor de slooplocatie is de sloop van het gehele complex met voormalige bedrijfsbebouwing, dus inclusief sleufsilo’s, mestkelders en overtollige erfverharding. Het heeft de voorkeur dat de kavel(s) op (één van) de slooplocatie(s) worden gerealiseerd. Onder voorwaarde dat wordt voldaan aan het stappenplan, kan er worden gebouwd aan de rand van één van de kernen of buurtschappen, op een bestaand woonerf of als onderdeel van een bebouwingscluster.

De ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door de sloop van de bebouwing, maar ook door de verplichting de sloop- en bouwlocatie(s) landschappelijke te passen. Gebiedskenmerken Gebiedskenmerken voor de locatie zijn de ondergrond en het landschap. Op basis van de gebiedskenmerken wordt nagedacht over wat mogelijk is op deze plek. In welk gebied vinden ontwikkelingen plaats en wat zijn de kenmerken van deze plek? Veel van de bestaande waardevolle kenmerken

van het gebied zijn te linken aan de ondergrond. Kunnen deze waardevolle kenmerken versterkt worden of teruggebracht worden? Zoals uit hoofdstuk 4 blijkt worden beide ervenlandschappelijk ingepast conform de ter plaatse geldende gebiedskenmerken. Na een positief principebesluit wordt deze in het kader van het bestemmingsplan nader uitgewerkt in een ruimtelijk kwaliteitsplan. Identiteit In 2014 is door de raad van Hellendoorn de omgevingsvisie ‘Natuurlijk Avontuurlijk’ vastgesteld. In deze visie wijden we een hoofdstuk aan de identiteit van Hellendoorn. Deze input gebruiken we in het stappenplan om aansluiting te vinden in het gebied met een passende ontwikkeling. Het agrarisch gebruik geeft identiteit aan dit gebied. Nieuwe functies zijn in dit gebied alleen toegestaan, indien deze in ruimtelijk opzicht of in functionele zin een relatie hebben met de agrarische sector. Bij een nieuw complex aan gebouwen kunnen de gebouwen zo worden geformeerd dat het erf in ruimtelijk opzicht lijkt op een (traditioneel) boerenerf. Inpasbaarheid in het agrarisch cultuurlandschap is van belang. Het doel is de agrarische en landschappelijke identiteit te behouden, alsmede een goede toekomst te bieden voor de agrarische sector zelf. Door de situering van de nieuwe bebouwing aan Helhuizenweg 16 te Haarle aansluitend op het bestaande erf wordt verdichting van het buitengebied tegengegaan.

Door deze situering en de landschappelijke inpassing wordt zo veel mogelijk aangesloten bij het agrarische cultuurlandschap.

Gebiedsopgaven In Nederland zijn een paar belangrijke gebiedsopgaven van toepassing in het landelijk gebied. Dat is ook de aanleiding om deze stap toe te voegen aan het geheel. Door gebiedsopgave en andere ontwikkelingen te koppelen kan kwaliteit en noodzaak met elkaar verbonden worden. Hierdoor wordt een bedrage geleverd aan belangrijke maatschappelijke opgave. De Rood-voor-Rood-ontwikkeling voorziet in de sloop van een aanzienlijke hoeveelheid bebouwing op beide locaties in het buitengebied van de gemeente Hellendoorn. Dit heeft een positieve impact op het landschap. Hiervoor in de plaats wordt één woning op de slooplocatie Helhuizenweg 16 gerealiseerd. De beide erven worden landschappelijk ingepast, waarbij rekening wordt gehouden met de geldende gebiedskenmerken ter plaatse. Door de sloop van de bebouwing wordt het verharde oppervlakte in het buitengebied minder, wat een positief effect heeft op de waterhuishouding. Al met al is er sprake van een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van Hellendoorn. Verbinden Communicatie is een belangrijk middel om te zorgen dat ontwikkelingen verbonden worden. Verbonden worden met andere ontwikkelingen, maar ook met de omgeving, de buren of andere ondernemers. Een binding hebben met een ontwikkeling zorgt voor meer draagvlak en beleving.

Initiatiefnemers hebben de directe omwonenden reeds geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Hier zijn geen bezwaren uit naar voren gekomen. Na een positief principebesluit, zal initiatiefnemer wederom met de buren in gesprek gaan voor de verdere uitwerking van de plannen. Wensen Wanneer een plan gemaakt wordt, zijn er verschillende wensen en ideeën van betrokken partijen. Deze wensen moeten samen een plan gaan vormen. In deze stap is het de bedoeling om te laten zien dat de verschillende wensen samen een integraal en passend plan vormen voor de locatie.

Het voorliggende plan is voortgekomen uit het vigerend beleid en de wensen van initiatiefnemers. Daarbij zijn keuzes gemaakt die de kwaliteit van het landschap en de persoonlijke wensen ten goede komen. Balans De ideeën zijn integraal opgesteld, ontwikkelingen zijn vertaald in schetsen en referentie beelden en een plan opgesteld over de afstemming met de omgeving. Nu kan een conceptplan ingediend worden als vooroverleg bij de gemeente. De gemeente heeft de taak om een afweging te maken of met deze ontwikkeling een extra (ruimtelijk) kwaliteitsimpuls geleverd wordt, het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, een bijdrage geleverd wordt aan de verschillende gebiedsopgave en of er draagkracht vanuit de buurt aanwezig is. Zoals uit voorliggend principeverzoek blijkt, draagt voorliggend initiatief bij aan een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering in het buitengebied door onder meer de sloop van een aanzienlijke hoeveelheid bebouwing en de landschappelijke inpassing van de deelgebieden. Het plan is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening en draagt bij aan de geldende gebiedsopgaven..

6 CONCLUSIE De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een Rood-voor-Roodontwikkeling, waarbij op twee erven een substantiële hoeveelheid landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt en alle asbestdaken worden gesaneerd. Beide erven worden landschappelijk ingepast conform de gebiedskenmerken. De ontwikkeling is echter niet in overeenstemming met het geldende bestemmingplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Verzocht wordt om in principe medewerking te verlenen waarna de benodigde onderzoeken uitgevoerd kunnen worden en het bestemmingsplan opgesteld wordt. Voor vragen of een nadere toelichting zijn wij uiteraard beschikbaar.

www.erfontwikkelaar.nl