Principeverzoek Raamsweg 6 in Haarle

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2023-005183 Aard voorstel: besluitvormend

Datum vergadering: 21 maart 2023 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: G. Oord

B & W advies: Collegevoorstel: Principeverzoek Raamsweg 6 in Haarle (RvR) Advies: 1. In principe en onder voorwaarden in te stemmen met het verzoek tot: omzetting van een (voormalige) agrarische bedrijfslocatie naar de bestemming “Wonen” aan de Raamsweg 6 in Haarle, waarbij de bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning; sloop van minimaal 3.116 m2 aan bedrijfsgebouwen, silo’s en erfverharding; het compenseren van de sloop met het bouwen van één woning van max. 750 m3 en twee kleinere woningen met inpandige bijgebouwen in één bouwmassa op hetzelfde terrein door middel van de Rood voor Rood-regeling. 2. Aan het onder 1 genoemde de voorwaarden te verbinden dat: alle bedrijfsgebouwen (3.116 m2), silo’s en de overtollige erfverharding worden weggehaald; de twee te compenseren kleinere woningen met bijbehorende bijgebouwen in één bouwmassa van maximaal 1.200 m3 worden gebouwd; de te compenseren woningen landschappelijk (gebouwen en landschap) worden ingepast met extra kwaliteit aan het erf. 3. De gemeenteraad om advies vragen in een debatronde. 4. Nadat het plan nader is uitgewerkt in een (concept) ontwerpbestemmingsplan en akkoord bevonden, de bestemmingsplanprocedure starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan.

Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES Korte samenvatting Voor het perceel aan de Raamsweg 6 in Haarle, kadastraal bekend als gemeente Hellendoorn, sectie S, nummer 1539 en 1540, is een principeverzoek ingediend voor het omzetten van de agrarische bedrijfsbestemming naar de bestemming “Wonen”. Het gaat hier om een agrarisch bedrijfsperceel, waar de agrarische bedrijfsactiviteiten geheel beëindigd worden. Initiatiefnemers willen hier alle bedrijfsgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van circa 3.116 m2 slopen en met toepassing van de Rood voor Rood-regeling uit het Beleid Nieuw Buitengebied één vrijstaande woning van max. 750 m3 bouwen en één gebouw met daarin twee kleinere woningen met inpandige bijgebouwen. Deze drie compensatiewoningen komen op het zelfde erf naast de bestaande (nu nog bedrijf-) woning.

De gewenste ontwikkeling past niet in het ter plaatse geldende bestemmingsplan, maar wel gemeentebeleid Beleid Nieuw Buitengebied en de Woonvisie. De beoogde ontwikkeling is ruimtelijk aanvaardbaar en er zijn met het plan op het eerste oog geen ruimtelijke, milieu-, verkeers- of andere

belangen in het geding. Daarom wordt u voorgesteld in te stemmen met het verzoek en zo gauw het ontwerpbestemmingsplan beschikbaar is, deze in procedure te brengen door het ontwerpplan ter inzage te leggen. Omdat het verzoek betrekking heeft op een rood voor rood-ontwikkeling wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Aanleiding Aan de Raamsweg 6 in het buitengebied van Haarle, kadastraal bekend is als gemeente Hellendoorn, sectie S, nummer 1539 en 1540, staat een boerderij met meerdere bedrijfsgebouwen. De agrarische bedrijfsactiviteiten worden hier geheel beëindigd. Initiatiefnemers willen alle bedrijfsgebouwen (gezamenlijke oppervlakte circa 3.116 m2), met uitzondering van de bedrijfswoning met één bijgebouw, slopen. Zij hebben een een verzoek (zie bijlage) ingediend om de bestaande bedrijfswoning met een woonbestemming om te zetten naar een burgerwoning en op de slooplocatie van de sloop van de bedrijfsgebouwen met de toepassing van de Rood voor Rood-regeling één vrijstaande woning en twee kleinere woningen in één bouwmassa te bouwen. De beoogde ontwikkeling past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2009". Hierdoor is een ruimtelijke afweging en principestandpunt wenselijk voor het voor de Raamsweg 6 in Haarle ingediende principeverzoek.

Relevante eerdere besluiten Raadsbesluit vaststelling beleid Nieuw Buitengebied d.d. 2 juni 2020. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009 herziening regels 2-2012" d.d. 18-09-2012. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009" d.d. 20-04-2009. Doelstelling Principebesluit op voorliggende verzoek. Oplossing De boerderij ligt direct aan de Raamsweg 6 tussen de weilanden in het buitengebied van Haarle. Het perceel heeft de agrarische bestemming. Initiatiefnemer gaat hier de bedrijfsactiviteiten stoppen. Daarmee kunnen de bedrijfsbebouwing ingezet worden met de Rood voor Rood-regeling. Dit verzoek gaat om het omzetten van de agrarische bestemming naar de bestemming “Wonen” voor in totaal 4 woningen. Naast de al aanwezige bedrijfswoning is het de bedoeling dat op hetzelfde erf één woning van 750 m3 en één gebouw met twee kleinere woningen met inpandige bijgebouwen worden toegevoegd. Hiervoor is aangesloten bij zaaknummer 2022-030870 waar uw college in principe en onder voorwaarden heeft ingestemd met het compenseren van twee kleinere woningen met bijbehorende bijgebouwen in één bouwmassa. Het gaat om één gebouw met twee kleinere woningen met inpandige bijgebouwen van maximaal 1.200 m3. De totale bouwmassa komt daarmee overeen met één woning van maximaal 750 m3 met max. 150 m2 aan bijgebouwen.

Voor de bijgebouwen wordt wordt dan uitgegaan van 450 m3 (150 m2 x 3 m. hoog). Op deze manier wordt de totale bouwmassa aangemerkt als hoofdgebouw. Bij elk hoofdgebouw mag ook vergunningvrij bijgebouwd worden. Via de regels van het bestemmingsplan en de manier waarop het bestemd wordt op de verbeeldingskaart kan het vergunningsvrij bouwen ingeperkt worden. Voorgesteld wordt om hier de bestemming "Wonen" op maat toe te kennen en in de planregels hier aanvullend op te nemen dat de gronden rondom de woonbestemming niet beschouwd mogen worden als erf in de zin van artikel 1 van bijlage 1 van bijlage II behorende bij het Besluit Omgevingsrecht. Dit geeft een beperking van het vergunningvrij bouwen en moet voorkomen dat via deze weg er meer gebouwd kan worden. In dit specifieke geval is de beperking in het belang van het behouden van één bouwmassa. Hiervoor moet bij de uitwerking van dit plan een ruimtelijke onderbouwing in de toelichting opgenomen worden.

Pagina

2 van 6

De woningen kunnen toegevoegd worden ter compensatie van het slopen en weghalen van alle bedrijfsgebouwen (min. 3.116 m2), meerdere silo’s en overtollige erfverharding. De Rood voor Rood-regeling kan met 2.500 m2 aan sloopmeters (1.000 m2 voor de 1ste en 1.500 m2 voor de volgende woning) twee woningen van maximaal 750 m3 gecompenseerd worden. Met 3.116 m2 aan sloopmeters wordt hier ruim aan voldaan.

Het landschap is hier in de loop van jaren veranderd van een kleinschalig omsloten landschap tot een open en rationeler landschap. In de omgeving zijn kleinere stukjes van de vroegere groenstructuur terug te vinden. In de nieuwe situatie wordt een nieuwe invulling gegeven aan het voormalige agrarische bedrijf. Dichtstbijzijnde agrarische bedrijf ligt op voldoende afstand (circa 75 meter). Een bestaand bijgebouw bij de bedrijfswoning wordt gesloopt, die achter de woning nieuw gebouwd wordt. De overige bebouwing wordt gesloopt voor het bouwen van drie nieuwe woningen. Nieuwbouw komt op de plek van de gesloopte bedrijfsgebouwen. Het geheel wordt zo geformeerd dat het erf in ruimtelijk opzicht op een (traditioneel) boerenerf lijkt. Het erf wordt landschappelijk ingepast met de gebiedskenmerken die ter plaatse aanwezig zijn. Zo wordt aanwezig groen waaronder fruitbomen in het plan opgenomen. De nieuw te bouwen woningen worden zoveel mogelijk ontsloten door bestaande inritten. De bestaande woning maakt gebruik van bestaande aansluitingen, waaronder riolering. Voor de nieuw te bouwen woning moet hier nog in worden voorzien. Naast de benodigde nieuwe aansluitingen is het mogelijk dat de bestaande aansluitingen gewijzigd en/of vernieuwd moeten worden. Het sluit hiermee aan op het bestaande erf en ook bij het agrarische cultuurlandschap.

Pagina

3 van 6

Beleid Nieuw Buitengebied-Woonvisie Het verzoek betreft in principe het toevoegen van een drietal woningen. Een vrijstaande woning van maximaal 750 m3 en één bouwmassa van maximaal 1.200 m3 met twee kleinere woningen en bijbehorende inpandige bijgebouwen. Met de twee kleinere woningen met bijbehorende bijgebouwen in één bouwmassa wordt een andere type woningen dan de (nu gebruikelijke) vrijstaande woningen toegevoegd. Daarmee geeft deze omzetting van een agrarische bestemming de invulling aan een woonbestemming met een gedifferentieerd woningaanbod. Passend binnen het gemeentelijk woningbouwbeleid (kwalitatief en kwantitatief) en daarmee ook binnen het Beleid Nieuw Buitengebied. Wet natuurbescherming Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Er moet nog een quickscan uitgevoerd worden. Vanuit de zorgplicht zal rekening gehouden moeten worden met alle in het plangebied aanwezige planten en dieren en moet er gekozen worden voor een werkmethode en/of planning in de tijd, waardoor planten en dieren zo min mogelijk schade ondervinden als gevolg van de voorgenomen activiteiten. Externe veiligheid Bij de invulling van deze locatie aan de Raamsweg 6 in Haarle moet rekening gehouden worden met twee hogedrukgasleidingen van de Gasunie. Het plangebied ligt binnen de risicocontouren van deze twee leidingen.

Dit moet meegenomen worden bij de uitwerking van het plan. Wet geluidhinder Omdat het plangebied direct aan de Raamsweg ligt, valt het binnen de wettelijke geluidszone van deze weg. Hiervoor is een akoestisch onderzoek nodig. Dit onderzoek moet meegenomen worden bij de uitwerking van het plan. Conclusie

Pagina

4 van 6

Het plan geeft een goede her invulling op het bestaande erf na de sloop van voormalige agrarische bebouwing. Daarom wordt voorgesteld om in principe medewerking te verlenen aan het verzoek en initiatiefnemers in de gelegenheid stellen een (concept)ontwerpbestemmingsplan op te (laten) stellen. Initiatiefnemers kunnen het principeverzoek (laten) uitwerken in een concept bestemmingsplan en compleet maken met de nog uit te voeren onderzoeken, waaronder externe veiligheid, Wet geluidhinder, bodem en water. Zodra dit plan ambtelijk akkoord is bevonden, kan het ontwerpbestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegd worden voor het bieden van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad. Effect Het beoogde effect is het her-invullen van een vrijkomend bebouwd agrarisch perceel. Voor deze locatie zal het eerste zichtbare effect de sloop van alle niet meer in gebruik zijnde bedrijfsgebouwen zijn. Na sloop kunnen op het erf naast de voormalige bedrijfswoning drie woningen toegevoegd worden met de bijbehorende erftransformatie en landschappelijke invulling. Dit geeft een aanvulling op een gedifferentieerd woningaanbod. Global goals Van de Global Goals is nummer 11. Duurzame steden en gemeenschappen de belangrijkste.

Global Goal 11 gaat over verschillende onderwerpen: huisvesting voor iedereen, verkeersveiligheid en openbaar vervoer, integrale plannen voor duurzame verstedelijking, cultureel en natuurlijk erfgoed, rampenparaatheid, milieueffect steden, groene en openbare ruimtes, relatie stad en omgeving. Naast nummer 11 kan nummer 6 van de Global Goals toegepast worden. Global Goal 6 (Schoon water en sanitair) gaat over veilig en betaalbaar drinkwater, vermindering van verontreiniging, verhogen efficiency waterverbruik, integraal waterbeheer, beschermen en herstellen ecosystemen, bewonersparticipatie. Planning Gezien de aard van het plan (Rood voor Rood-ontwikkeling) wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Wanneer uw college instemt met dit voorstel kunnen de initiatiefnemers het plan voor eigen rekening en risico uitwerken in een concept bestemmingsplan en compleet maken met de nog uit te voeren onderzoeken, waaronder externe veiligheid, Wet geluidhinder, bodem en water. Zodra dit plan ambtelijk akkoord is bevonden, kan het ontwerpbestemmingsplan vervolgens gedurende zes weken ter inzage worden gelegd voor het bieden van de mogelijkheid van het indienen van zienswijzen bij de raad. De raad is bevoegd het bestemmingsplan vast te stellen. Daarna kan de omgevingsvergunning voor het bouwen aangevraagd worden.

Financiële consequenties Het risico van planschade worden overgedragen naar de initiatiefnemer middels een op te stellen planschadeverhaalsovereenkomst en dient in de periode tot vaststelling overeengekomen te worden tussen initiatiefnemer en gemeente. Aan het in behandeling nemen van een principeverzoek zijn leges verbonden die bij de initiatiefnemers in rekening is gebracht. De koste voor een eventuele verdere planologische procedure tot herziening van het bestemmingsplan worden in rekening gebracht conform de legesverordening. Personele consequenties N.v.t. Juridische consequenties Een principestandpunt heeft een informatief karakter. Het is geen officieel besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. De uitkomst heeft geenrechtsgevolg. Dit betekend dat tegen de uitkomst geen bezwaar of beroep mogelijk is. Rechtsbescherming staat wel open bij de ruimtelijke vervolgprocedure. Bij het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan kunnen eventuele

Pagina

5 van 6

zienswijzen worden ingediend bij de raad, die het bestemmingsplan mag vaststellen. Na vaststellen ligt het plan ter inzage voor het eventueel instellen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Informatisering N.v.t. Burger- en overheidsparticipatie Burgerparticipatie Initiatiefnemers hebben de direct omwonenden al geïnformeerd over de voorgenomen plannen. Hier zijn geen bezwaren uit naar voren gekomen. Na een positief principebesluit gaan initiatiefnemers opnieuw met de buren in gesprek voor de verdere uitwerking van het voorliggende plan. Overheidsparticipatie Vanuit de 'voorkantsamenwerking' is op ambtelijk niveau vooroverleg over de ontwikkeling gevoerd met de provincie Overijssel. Hieruit is geconcludeerd dat het plan voldoet aan provinciaal beleid. Communicatie Initiatiefnemer wordt geïnformeerd aangaande dit principebesluit, als ook de gemeenteraad. Publicatie ontwerpbestemmingsplan op de site ruimtelijkeplannen.nl en hiervan wordt mededeling gedaan in het huis aan huis blad Hart van Hellendoorn en via het gemeenteblad. Overige consequenties N.v.t.

Pagina

6 van 6

Principeverzoek rood voor rood Raamsweg 6 te Haarle

COLOFON Door:

dé Erfontwikkelaar b.v. Radewijkerweg 9 7791 RJ Radewijk

Auteur Telefoonnummer E-mail Internet Project Datum laatst gewijzigd Bestandsnaam

H. Oldehinkel 06 24 88 38 28 herbert@erfontwikkelaar.nl www.erfontwikkelaar.nl 2357 11 november 2022 2357 PV-02

Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of dé Erfontwikkelaar b.v.

INHOUD 1 Inleiding

4

2 huidige situatie

8

3 huidige planologische

situatie

9

2 het initiatief

10

3 relevant beleid

18

4 conclusie

20

1 INLEIDING In opdracht van de heer en mevrouw Lansink Raamsweg 6 te Haarle verzoek ik u om een principebesluit te nemen inzake een rood voor rood aanvraag. Het verzoek bestaat uit het slopen van landschapsontsierende bebouwing (ca. 3.116 m2). Ter compensatie wil men hiervoor vier kleine compensatiewoningen van 400 m3 met elk een bijgebouw van 75 m2 realiseren daar waar nu nog de stallen staan. Om bovengenoemde ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het geldende bestemmingsplan vereist Het erf krijgt een woonbestemming en wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast conform de gebiedskenmerken die ter plaatse aanwezig zijn. Voor deze locatie is een erfinrichtingsplan gemaakt. Deze is deels opgenomen in deze rapportage en wordt volledig als bijlage meegezonden.

Raamsweg 6 Haarle

LO C AT I E

T E S LO P E N L A N D S C H A P S O N T S I E R E N D E B E B O U W I N G

project tekeningno

formaat

datum

1

1.537 m2

617 m2

259 m2

703 m2

TOTAAL WORDT ER 3.116 M2 AAN LANDSCHAPSONTSIERENDE BEBOUWING GESLOOPT. DE BESTAANDE WONING BLIJFT BEHOUDEN.

T E S LO P E N L A N D S C H A P S O N T S I E R E N D E B E B O U W I N G

2 H U I D I G E S I T U AT I E Het erf aan de Raamsweg 6 ligt in het gebied Rond Boeren, in het matenen flierenlandschap. Het maten- en flierenlandschap is het laaggelegen kleinschalig landschap dat zich langs de beken heeft ontwikkeld. Dit landschap is veelal een contramal van het essenlandschap. Er bevonden zich vrijwel geen nederzettingen of erven (het was er te nat). De provinciale ambitie is dit landschapstype weer herkenbaar te maken. De nog gave delen verdienen een intensief op cultuurhistorische waarden gerichte inrichting en beheer. Van de andere delen is het aanzetten van de randen, het beleefbaar maken van het waterrijke karakter, de continiuïteit van het landschap het uitgangspunt. Voor het gebied is tevens de welstandsnota van toepassing. Het erf valt onder het buitengebied. Bebouwing in dit gebied heeft een eenduidige en simpele hoofdvorm. De materialisatie bestaat uit bruin-rode bakstenen of donker hout/plaatmateriaal. Kapvormen zijn traditioneel (zadeldak al dan niet met wolfseind of schilddak). Het landschap is in de loop van jaren veranderd van een kleinschalig omsloten landschap tot een open en rationeler landschap. In de omgeving

PLANGEBIED

HAARLE

zijn kleine stukjes van de vroegere groenstructuur terug te vinden. Bij ontwikkelingen in dit gebied liggen kansen om verbindingen te maken met oude structuren en nieuwe ontwikkelingen in de omgeving.

ERF IN HET LANDSCHAP

3 HUIDIGE PL ANOLOGISCHE S I T U AT I E Het deelgebied Raamsweg 6 ligt binnen de begrenzing van bestemmingsplan “Buitengebied” dat op 15 juni 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad van Hellendoorn. De gronden hebben de enkelbestemming ‘Agrarisch’.

UITSNEDE BESTEMMINGSPLAN

project

4 H E T I N I T I AT I E F Hiernaast staat een erfopzet waarmee de ontwikkeling landschappelijk goed wordt ingepast. Vanuit het beleid is het mogelijk om hier één compensatiewoning van 750 m3 te realiseren met een bijgebouw van 150 m2 (incl. vergunningsvrij bouwen). Tevens wordt er een geschakelde compensatiewoning gerealiseerd van elk 400 m3 met een inpandig bijgebouw van 75 m2. Vergunningsvrij bouwen wordt uitgesloten voor deze geschakelde woning. Hiervoor moet 2.500 m2 worden gesloopt. Om beter aan te sluiten bij de vraag vanuit de lokale markt en meer betaalbare woningen te kunnen aanbieden is het plan om in plaats van twee vrijstaande compensatiewoningen 1 vrijstaande en 1 geschakelde compensatiewoning te realiseren. Zo ontstaat een diverser aanbod aan

1.537 m2

verschillende kavels voor meerdere doelgroepen en meer doorstroming 617 m2

op de lokale woningmarkt. Dit is een meerwaarde ten opzichte van een regulier bouwplan met alleen grote woningen. Het erf is volgens de één erfgedachte ontworpen. Concreet betekend dit

259 m2

703 m2

dat het één inrit met een centraal erf krijgt waarvan iedere woning ontsloten wordt. Langs de Raamsweg wordt een houtsingel aangelegd. De noordzijde van het erf blijft meer open waarmee er zicht op de omgeving is. Op het erf zullen streekeigen bomen en struiken voor afscherming zorgen. Nabij de entree wordt een boomgaard voorzien. Samenvatting: voor twee vrijstaande compensatiewoningen is minimaal 2.500 m2 landschapsontsierende bebouwing nodig er wordt 3.116 m2 gesloopt waarmee hier ruimschoots aan voldaan wordt er wordt één vrijstaande woning en 1 geschakelde woning (met twee woonheden) gerealiseerd. laat je erf groeien! overtollige verharding wordt opgeruimd bestaande inrit wordt ontsluiting voor alle kavels het erf wordt landschappelijk goed ingepast met het toevoegen van streekeigen groen in de vorm van streekeigen singels,bomen en hagen.

HET CONCEPT

Legenda 1. Compensatiewoning met bijgebouw 2. Bestaande woning

9

3. Nieuw bijgebouw (max. 150 m2) 4. Geschakelde compensatiewoningen van elk max. 400 m3 met inpandig bijgebouw van 75 m2 (vergunningsvrij bouwen wordt daarmee uitgesloten). Uitvoeren in schuurarchitectuur

10 9

5. Centraal erf om te keren/parkeren

13

6. Bestaande inrit behouden

1

7. Inrit opschuiven 8. Bestaande fruitbomen behouden 9. Aanplant struweel met bomen

5 4

10. Aanplant esdoornhaag 11. Aanplant wilde ligusterhaag

13. Aanplant walnoot

9

11

12. Aanplant wilde beukenhaag 6

4

12

8

3

7

2

HET INRICHTINGSPLAN

‘ D e v r ijstaa nde com pe nsa ti e woni ng di e nt in sch uurarch it e c t uur wor de n vor m ge ge ve n. S obe r i nge togen en p assend in he t landschap.

‘ D e ge scha ke lde schuur woni ng op he t erf is sober en ond e r g e s c hi kt a an de be dr i jf swoni ng. Ee n eenvoudige vorm en p as s e nde m a te r i a le n m a ke n dat he t zich voegt op h et erf’

5 R E L E VA N T B E L E I D De gemeenteraad van Hellendoorn heeft op 2 juni 2020 het beleid ‘Nieuw Buitengebied’ vastgesteld. Het doel van het beleid is richting aan toekomstige ontwikkelingen in het buitengebied te geven, maar ook een doorkijk te bieden naar een werkwijze die past in de geest van de Omgevingswet. Onderdeel van het beleid is de rood voor rood regeling, waarbij in ruil voor de sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit de mogelijkheid wordt geboden voor het realiseren van één of meerdere woningen. Voor een compensatiewoning dient minimaal 1.000 m2 aan voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing gesloopt te worden. Voor elke extra woning dient 1.500 m2 per woning gesloopt te worden. Een sloopoppervlakte groter dan 300 m2 komt in aanmerking voor deelname aan de regeling. De te slopen gebouwen dienen minimaal vijf jaar bedrijfsmatig in gebruik te zijn geweest. Uitgangspunt voor de slooplocatie is de sloop van het gehele complex met voormalige bedrijfsbebouwing, dus inclusief sleufsilo’s, mestkelders en overtollige erfverharding.

Zoals uit hoofdstuk 4 blijkt is voor het erf een erfinrichtingsplan opgesteld conform de ter plaatse geldende gebiedskenmerken. Na een positief principebesluit wordt deze in het kader van het bestemmingsplan nader uitgewerkt in een ruimtelijk kwaliteitsplan. Identiteit In 2014 is door de raad van Hellendoorn de omgevingsvisie ‘Natuurlijk Avontuurlijk’ vastgesteld. In deze visie wijden we een hoofdstuk aan de identiteit van Hellendoorn. Deze input gebruiken we in het stappenplan om aansluiting te vinden in het gebied met een passende ontwikkeling. Het agrarisch gebruik geeft identiteit aan dit gebied. Nieuwe functies zijn in dit gebied alleen toegestaan, indien deze in ruimtelijk opzicht of in functionele zin een relatie hebben met de agrarische sector. Bij een nieuw complex aan gebouwen kunnen de gebouwen zo worden geformeerd dat het erf in ruimtelijk opzicht lijkt op een (traditioneel) boerenerf. Inpasbaarheid in het agrarisch cultuurlandschap is van belang. Het doel is de agrarische en landschappelijke identiteit te behouden, alsmede een goede toekomst te bieden voor de agrarische sector zelf.

Het heeft de voorkeur dat de kavel(s) op (één van) de slooplocatie(s) worden gerealiseerd. Onder voorwaarde dat wordt voldaan aan het stappenplan, kan er worden gebouwd aan de rand van één van de kernen of buurtschappen, op een bestaand woonerf of als onderdeel van een bebouwingscluster.

Door de situering van de nieuwe bebouwing aan Raamsweg 6 te Haarle aansluitend op het bestaande erf wordt verdichting van het buitengebied tegengegaan. Door deze situering en de landschappelijke inpassing wordt zo veel mogelijk aangesloten bij het agrarische cultuurlandschap.

De ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door de sloop van de bebouwing, maar ook door de verplichting de sloop- en bouwlocatie(s) landschappelijke te passen.

Gebiedsopgaven

Gebiedskenmerken Gebiedskenmerken voor de locatie zijn de ondergrond en het landschap. Op basis van de gebiedskenmerken wordt nagedacht over wat mogelijk is op deze plek. In welk gebied vinden ontwikkelingen plaats en wat zijn de kenmerken van deze plek? Veel van de bestaande waardevolle kenmerken van het gebied zijn te linken aan de ondergrond. Kunnen deze waardevolle kenmerken versterkt worden of teruggebracht worden?

In Nederland zijn een paar belangrijke gebiedsopgaven van toepassing in het landelijk gebied. Dat is ook de aanleiding om deze stap toe te voegen aan het geheel. Door gebiedsopgave en andere ontwikkelingen te koppelen kan kwaliteit en noodzaak met elkaar verbonden worden. Hierdoor wordt een bedrage geleverd aan belangrijke maatschappelijke opgave. De Rood-voor-Rood-ontwikkeling voorziet in de sloop van een aanzienlijke hoeveelheid bebouwing in het buitengebied van de gemeente Hellendoorn. Dit heeft een positieve impact op

het landschap. Hiervoor worden ter compensatie 1 vrijstaande compensatiewoning en 1 geschakelde compensatiewoning gerealiseerd. Het erf wordt landschappelijk ingepast, waarbij rekening wordt gehouden met de geldende gebiedskenmerken ter plaatse. Door de sloop van de bebouwing wordt het verharde oppervlakte in het buitengebied minder, wat een positief effect heeft op de waterhuishouding. Al met al is er sprake van een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van Hellendoorn. Verbinden Communicatie is een belangrijk middel om te zorgen dat ontwikkelingen verbonden worden. Verbonden worden met andere ontwikkelingen, maar ook met de omgeving, de buren of andere ondernemers. Een binding hebben met een ontwikkeling zorgt voor meer draagvlak en beleving. Initiatiefnemers hebben de directe omwonenden reeds geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Hier zijn geen bezwaren uit naar voren gekomen. Na een positief principebesluit, zal initiatiefnemer wederom met de buren in gesprek gaan voor de verdere uitwerking van de plannen. Wensen Wanneer een plan gemaakt wordt, zijn er verschillende wensen en ideeën van betrokken partijen. Deze wensen moeten samen een plan gaan vormen. In deze stap is het de bedoeling om te laten zien dat de verschillende wensen samen een integraal en passend plan vormen voor de locatie.

Het voorliggende plan is voortgekomen uit het vigerend beleid en de wensen van initiatiefnemers. Daarbij zijn keuzes gemaakt die de kwaliteit van het landschap en de persoonlijke wensen ten goede komen. Balans De ideeën zijn integraal opgesteld, ontwikkelingen zijn vertaald in schetsen en referentie beelden en een plan opgesteld over de

afstemming met de omgeving. Nu kan een conceptplan ingediend worden als vooroverleg bij de gemeente. De gemeente heeft de taak om een afweging te maken of met deze ontwikkeling een extra (ruimtelijk) kwaliteitsimpuls geleverd wordt, het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, een bijdrage geleverd wordt aan de verschillende gebiedsopgave en of er draagkracht vanuit de buurt aanwezig is. Zoals uit voorliggend principeverzoek blijkt, draagt voorliggend initiatief bij aan een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering in het buitengebied door onder meer de sloop van een aanzienlijke hoeveelheid bebouwing en de landschappelijke inpassing van de deelgebieden. Het plan is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening en draagt bij aan de geldende gebiedsopgaven. Daarnaast worden er woningen gebouwd waar behoefte naar is. Het stimuleerd de diversiteit van de inwoners op het platteland van Hellendoorn.

6 CONCLUSIE De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een Rood-voorRood-ontwikkeling, waarbij een substantiële hoeveelheid landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt en alle asbestdaken worden gesaneerd. Het wordt landschappelijk ingepast conform de gebiedskenmerken. De ontwikkeling is echter niet in overeenstemming met het geldende bestemmingplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Verzocht wordt om in principe medewerking te verlenen waarna de benodigde onderzoeken uitgevoerd kunnen worden en het bestemmingsplan opgesteld wordt. Voor vragen of een nadere toelichting zijn wij uiteraard beschikbaar. dé Erfontwikkelaar B.V. Herbert Oldehinkel