Principeverzoek landgoedbeheerwoning Schuilenburgerweg 31a Hellendoorn

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2022-003667 Aard voorstel: besluitvormend Afgestemd met: Gerard Fikken, Remko Kuiper, Bertho van Petersen Behandeling in de raad: ja

Datum vergadering: 8 maart 2022 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis Auteur: Marion Wiggers Type behandeling: opiniërend

B & W advies: Principeverzoek landgoedbeheerwoning Schuilenburgerweg 31a Hellendoorn Advies: 1. In principe medewerking verlenen aan voorliggend verzoek om met toepassing van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) binnen de te verplaatsen woonbestemming Schuilenburgerweg 31a te Hellendoorn een landgoedbeheerwoning met een hoofdbouwmassa van max. 1.300 m³ te realiseren. 2. Aan het onder 1. genoemde de voorwaarden te verbinden dat: - binnen de bestemming Waarde-Landgoed de met een afwijking mogelijk te maken oppervlakte voor gebouwen t.b.v. het landgoed wordt verkleind tot max. 180 m²; - extra ruimtelijke kwaliteit aan de omgeving wordt toegevoegd door het uitvoeren van de investeringen in ruimtelijke kwaliteit; - de oppervlakte van het te verplaatsen bestemmingsvlak Wonen gelijk is aan de oppervlakte van het huidige bestemmingsvlak Wonen van Schuilenburgerweg 31a o.b.v. het geldende bestemmingsplan - de landgoedbeheerwoning binnen het bestemmingsvlak Wonen wordt gesitueerd; - bij de landgoedbeheerwoning max. 40 m² aan bijgebouwen worden toegestaan overeenkomstig de bijgebouwenregeling o.b.v. het geldende bestemmingsplan; - nu een deel van de in 2015 verleende omgevingsvergunning niet zal worden uitgevoerd, dient vergunninghouder t.z.t. een verzoek in te dienen om deze vergunning (deels) in te trekken dan wel kan t.z.t.

ambtelijk het voornemen tot (gedeeltelijke) intrekking van die omgevingsvergunning worden uitgedaan. 3. De gemeenteraad in een debatronde om advies vragen. 4. Nadat het plan door initiatiefnemer nader is uitgewerkt in een (concept) ontwerpbestemmingsplan en ambtelijk akkoord bevonden, de bestemmingsplanprocedure starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES. Korte samenvatting In september 2020 heeft uw college in principe ingestemd met - onder andere - de verplaatsing van twee woonbestemmingen in de omgeving Schuilenburgerweg 31-31a te Hellendoorn. In een aanvullend principeverzoek wordt door initiatiefnemer nu verzocht om met toepassing van de Kwaliteitsimpuls

Groene Omgeving (KGO) binnen één van deze te verplaatsen woonbestemmingen - Schuilenburgerweg 31a - een landgoedbeheerwoning met een hoofdbouwmassa (= woongedeelte + inpandig beheergedeelte landgoed) van 1.300 m³ toe te staan. Aangezien de inhoud van de hoofdbouwmassa van het beoogde gebouw nagenoeg gelijk is aan de inhoud van de hoofdbouwmassa van de vergunde landgoedbeheerwoning en de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving kan worden verbeterd door het treffen van landschapsmaatregelen, wordt u geadviseerd onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het principeverzoek. Omdat het verzoek betrekking heeft op een KGO-ontwikkeling wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Aanleiding Initiatiefnemer wil de woonbestemming van de landgoedbeheerwoning Schuilenburgerweg 31a te Hellendoorn verplaatsen. Daarover heeft u 22-9-2020 reeds een positief principebesluit genomen. Op basis van het geldende bestemmingsplan "Herziening Buitengebied 2009, Zuidelijke Kanaaldijk en Schuilenburgerweg" is binnen de huidige woonbestemming van deze landgoedbeheerwoning Schuilenburgerweg 31a een woning (het hoofdgebouw) toegestaan met een inhoud van max. 400 m³ en een gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen van max. 40 m². Verder geldt ter plaatse de dubbelbestemming 'Waarde-Landgoed'.

Deze dubbelbestemming bevat een bevoegdheid op basis waarvan uw college met een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan afwijken ten behoeve van het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen, die behoren bij een landgoed, zoals een koetshuis, een prieeltje, een orangerie of schuilgelegenheden en bergingen. Voorwaarden hierbij zijn onder andere dat van gebouwen de gezamenlijke oppervlakte niet meer mag bedragen dan 300 m² en dat door middel van een bedrijfs- of beheerplan dient te zijn aangetoond dat de bedoelde gebouwen passen binnen de cultuurhistorische waarden van het landgoed. Insteek in het verleden bij de ontwikkeling van het landgoed en de landgoedbeheerwoning is geweest, dat deze woning (max. inhoud 400 m³ en 40 m² bijgebouw) werd gecombineerd met de beheerschuur van het landgoed, zodat het geheel één bouwwerk zou vormen volgens het principe van een voor- en achterhuis. In maart 2015 heeft uw college een omgevingsvergunning verleend voor o.a. het bouwen van de landgoedbeheerwoning. Daarbij is toepassing gegeven aan bovengenoemde afwijking van het bestemmingsplan om een beheerdeel en de woning in één gebouw te kunnen integreren. Daarbij heeft het woondeel een inhoud van 400 m³ en is het inpandige beheerdeel, bestaande uit een ontvangst- en kantoorruimte, ca. 160 m² groot.

De totale inhoud van de hoofdbouwmassa (woongedeelte + inpandig beheergedeelte landgoed) van deze vergunde landgoedbeheerwoning bedraagt ca. 1.250 m³. Initiatiefnemer zou met toepassing van KGO op de beoogde nieuwe plek van de te verplaatsen woonbestemming Schuilenburgerweg 31a een qua omvang van de hoofdbouwmassa vergelijkbare landgoedbeheerwoning willen realiseren als de vergunde landgoedbeheerwoning. Hierin zijn ook een beheerdeel en woning in één gebouw geïntegreerd, echter met intern een iets andere verdeling tussen de woon- en landgoedbeheerfunctie dan de eerder vergunde landgoedbeheerwoning. Hiervoor is een aanvullend principeverzoek ingediend (zie bijlage). Relevante eerdere besluiten principebesluit B&W verplaatsen bouwvlakken en aanleg grondgebonden zonneveld omgeving Schuilenburgerweg 31-31a Hellendoorn, d.d. 22 september 2020 (2020-024447); besluit omgevingsvergunning vernieuwen landgoed Vels (herbouwen bestaande boerderij, aanpassen bestaande schuur, bouw landgoedbeheerwoning en beheerschuur en vernieuwen hooimijt) Schuilenburgerweg 31 en 31a Hellendoorn, d.d. 31 maart 2015; vaststellingsbesluit raad bestemmingsplan "Herziening Buitengebied 2009, Zuidelijke Kanaaldijk en Schuilenburgerweg", d.d. 18 juni 2013;

Pagina

2 van 5

vaststellingsbesluit raad bestemmingsplan "Landgoed Schuilenburgerweg", d.d. 2 februari 2010. Doelstelling Principebesluit op voorliggend verzoek. Oplossing Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving De vergunde landgoedbeheerwoning Schuilenburgerweg 31a heeft een inhoud van 400 m³ met daarbij tevens inpandig een ontvangst- en kantoorruimte (totaal ca. 160 m² groot) ten behoeve van het landgoedbeheer. Dit heeft geresulteerd in één gebouw waarvan de inhoud van de woon- en beheerfuncties tezamen ca. 1.250 m³ bedraagt. Voor de nu beoogde landgoedbeheerwoning wil initiatiefnemer eveneens de woonfunctie en functies ten behoeve van het landgoedbeheer samen in één gebouw integreren. De omvang van dit beoogde gebouw bedraagt ca. 1.290 m³ en is daarmee van een bijna vergelijkbare omvang/bouwmassa als de vergunde landgoedbeheerwoning in 2015. In het voorliggende plan wordt het achterhuis volledig gebruikt ten behoeve van het landgoedbeheer en zal het voorhuis als woongedeelte worden gebruikt. Hiermee wordt een meer functionele en logische verdeling bewerkstelligd en wordt het landgoedbeheer gecombineerd met een volwaardige woning. Het aanzicht blijft, afgezien de locatie, nagenoeg onveranderd ten opzichte van de vergunde situatie en betreft enkel een interne herschikking van de (inpandige) gebruiksfuncties.

Door herschikking van deze gebruiksfuncties ontstaat een woondeel met een inhoud groter dan de 400 m³ o.b.v. het huidige bestemmingsplan. Initiatiefnemer wil deze grotere wooninhoud, gecombineerd met de andere ontwikkeling van de te verplaatsen woonbestemmingen, compenseren door kwaliteitsinvesteringen in de omgeving te doen op basis van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Om te kwaliteit en kwantiteit te versterken worden o.a.: de kamp bij Schuilenburgerweg 31 hersteld door het resterende 'karrespoor' (onderdeel eerdere ontsluiting landgoed) dat er dwars doorheen loopt te verwijderen en weer in te richten als natuur; twee woonbestemmingen op een kamp verplaatst naar locaties buiten/aan de rand van de kamp; de afname van areaal Natuurnetwerk Nederland (NNN) gecompenseerd en de begrenzing gewijzigd, zodat een groter aaneengesloten oppervlakte NNN ontstaat; nieuwe houtwallen met onderbegroeiing aangelegd aan drie zijden van een perceel gelegen op de hoek Veldhuizenweg-Marsdijk (sectie I, nr 618). Eind 2020/begin 2021 zijn deze hier reeds aangelegd, waarbij fors meer bomen en struikvormers zijn aangeplant (groensingel heeft een totale lengte van ca. 455 meter en een breedte (bij aanleg) van 3 meter = 1.365 m² groenoppervlak) dan noodzakelijk was in het kader van boscompensatie voor de kap van ca. 560 m² bos ter hoogte van de beoogde nieuwe locatie van de landgoedbeheerwoning.

Mogelijke wijze van bestemmen In het geldende bestemmingsplan is een verschillende maximaal toegestane bouwhoogte gehanteerd voor het hoofdgebouw (woondeel) en landgoedbeheergebouwen (die met afwijking mogelijk kunnen worden gemaakt). Nu de vergunde woning ontworpen is als een voor- en achterhuis met een inpandig beheerdeel, heeft deze woning in de nok daardoor een verspringing in bouwhoogte. Door in het nieuwe plan het inpandige beheerdeel onder de hoofdbouwmassa te rekenen en een totale maximale inhoud van 1.300 m³ toe te staan, kan een woning mogelijk worden gemaakt met een voor- en achterhuis en hoeft in de nok geen verspringing meer toegepast te worden. Om te voorkomen dat het inpandige beheerdeel in de toekomst gebruikt kan worden als woondeel, wordt voorgesteld ter hoogte van het achterhuis een aanduiding op te nemen en daaraan als voorwaarde te verbinden dat dat gedeelte uitsluitend t.b.v. landgoedbeheer gebruikt mag worden. Tevens wordt voorgesteld om de oppervlakte van het inpandige beheergedeelte in mindering te brengen op de maximale oppervlakte die met de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid uit de dubbelbestemming 'Waarde-Landgoed' mogelijk kan worden gemaakt. Dat houdt in dat de huidige 300 m² wordt ingeperkt tot 180 m².

Pagina

3 van 5

Verder wordt voorgesteld voor de toegestane oppervlakte aan bijgebouwen bij de landgoedbeheerwoning aan te sluiten bij de bijgebouwenregeling voor deze woning in het huidig geldende bestemmingsplan en maximaal een oppervlakte van 40m² aan bijgebouwen toe te staan. De te verplaatsen woonbestemming, waar u reeds eerder een positief principebesluit over hebt genomen, zal dezelfde oppervlakte moeten krijgen als de woonbestemming voor de landgoedbeheerwoning in het huidig geldende bestemmingsplan heeft. De beoogde landgoedbeheerwoning (zowel woondeel als beheerdeel) zal binnen dit bestemmingsvlak Wonen gesitueerd moeten worden. Dit houdt in dat of het bestemmingsvlak anders gesitueerd moet worden dan het 'bouwvlak' c.q. bestemmingsvlak dat in figuur 5 van het principeverzoek is weergegeven of dat de landgoedbeheerwoning moet worden opgeschoven, zodat deze daarbinnen komt te liggen. Met realisatie van voorliggend plan (gecombineerd met de verplaatsing van de woonbestemming) zal een deel van de in 2015 verleende omgevingsvergunning niet worden uitgevoerd. Vergunninghouder dient t.z.t. een verzoek in te dienen om deze vergunning (deels) in te trekken dan wel kan t.z.t. ambtelijk het voornemen tot (gedeeltelijke) intrekking van die omgevingsvergunning worden uitgedaan. Effect Goede ruimtelijke ordening / ruimtelijke kwaliteitsverbetering in het buitengebied van Hellendoorn.

Global goals Global Goal 11 - duurzame steden en gemeenschappen Planning Gezien de aard van voorliggend verzoek (KGO-ontwikkeling) wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Wanneer u instemt met dit voorstel en initiatiefnemer wenst vervolg te geven aan het principeverzoek, dan zal hij voor eigen rekening en risico een aanvraag voor een ruimtelijke (vervolg)procedure in moeten dienen om voorliggend plan gecombineerd met het plan van het principebesluit d.d. 22 september 2020 (2020-024447) planologisch mogelijk te maken. Financiële consequenties Aan het in behandeling nemen van een principeverzoek zijn op basis van de Legesverordening kosten verbonden. Deze bedragen €703,80 (prijspeil 2021) en worden bij initiatiefnemer in rekening gebracht. De kosten voor eventuele verdere planontwikkeling komen voor rekening van initiatiefnemer. Met initiatiefnemer zullen nadere afspraken worden gemaakt over het vergoeden van eventuele planschadekosten (d.m.v. een planschadeverhaalsovereenkomst) en plankosten ten aanzien van de bestemmingsplanherziening (d.m.v. een anterieure overeenkomst dan wel o.b.v. de Legesverordening). Personele consequenties Niet als gevolg van dit voorstel. Juridische consequenties Voor nu zijn er geen juridische consequenties.

Uw beslissing op een principeverzoek heeft een informatief karakter en is geen officieel besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Er is geen bezwaar of beroep mogelijk. Rechtsbescherming staat wel open bij een ruimtelijke vervolgprocedure (aanpassing bestemmingsplan dan wel omgevingsplan dan wel aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) om voorliggend plan gecombineerd met het plan van het principebesluit d.d. 22 september 2020 (2020-024447) planologisch mogelijk te maken. Informatisering Niet van toepassing.

Pagina

4 van 5

Burger- en overheidsparticipatie Initiatiefnemer heeft enkele omwonenden globaal geïnformeerd over de door hem beoogde ontwikkelingen. Communicatie Initiatiefnemer wordt schriftelijk over uw principestandpunt geïnformeerd. Hierna kan hij zijn plannen verder uitwerken. Overige consequenties Niet van toepassing.

Pagina

5 van 5