Document · PDF

Principeverzoek Kruishaarweg 3 Haarle

Debatronde 9 mei 2023, gemeente HellendoornBij agendapunt: Voor advies: Principeverzoek Kruishaarweg 3 Haarle8.229 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2023-006262 Aard voorstel: besluitvormend

Datum vergadering: 4 april 2023 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: G. Oord

B & W advies: Collegevoorstel: principeverzoek toepassen Rood voor Rood Kruishaarweg 3 Haarle i.c.m. Hancateweg-Oost 11 Hellendoorn Advies: 1. In principe en onder voorwaarden medewerking verlenen aan het verzoek tot sloop van (een deel van) voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aan Kruishaarweg 3 Haarle en Hancateweg-Oost 11 Hellendoorn en verwijderen van overtollige erfverharding en het met toepassing van de Rood voor Rood-regeling uit het beleid Nieuw Buitengebied realiseren van één vrijstaande compensatiewoning bij Kruishaarweg 3 Haarle, met bijbehorende erftransformaties en landschappelijke inpassing. 2. Aan het onder 1. genoemde de voorwaarden verbinden dat: aan de Kruishaarweg 3 te Haarle ca. 303 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt; aan de Hancateweg-Oost 11 te Hellendoorn ca.

830 m² aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt en overtollige erfverharding wordt verwijderd; de woonbestemming van Hancateweg-Oost 11 wordt verkleind en deels wordt omgezet naar Agrarisch met waarden (zonder bouwvlak); beide slooperven landschappelijk worden ingepast; de compensatiewoning aan de oostkant nader landschappelijk wordt ingepast voor een meer passende overgang van bebouwing naar weide (bijvoorbeeld in de vorm van hagen, heesters, bomen en/of kruidenrijk grasland); de compensatiewoning wordt ontsloten via het bestaande erf en bestaande inrit van Kruishaarweg 3 of eventueel een nieuw aan te leggen onverhard/halfverhard 'karrenspoor' haaks op de weg. 3. De gemeenteraad om advies vragen in een debatronde. 4. Nadat het plan nader is uitgewerkt in een (concept) ontwerpbestemmingsplan en akkoord bevonden, de bestemmingsplanprocedure starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES Korte samenvatting Er is een principeverzoek ingediend voor toepassing van de Rood voor Rood-regeling uit het beleid Nieuw Buitengebied voor de locatie Kruishaarweg 3 te Haarle in combinatie met Hancateweg-Oost 11 te Hellendoorn. Het verzoek betreft de realisatie van één compensatiewoning naast Kruishaarweg 3 waarvoor ter compensatie in totaal ca. 1.130 m² aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen wordt

gesloopt; ca. 303 m² aan de Kruishaarweg 3 en ca. 830 m² aan de Hancateweg-Oost 11. De beide slooperven en het nieuwe erf worden landschappelijk ingepast. De beoogde ontwikkelingen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan. Aangezien het verzoek in overeenstemming is met de Rood voor Rood-regeling opgenomen in het beleid Nieuw Buitengebied en de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied kan worden verbeterd en er op het eerste oog geen ruimtelijke belemmeringen worden verwacht, wordt u voorgesteld in principe maar onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het verzoek. Omdat het verzoek betrekking heeft op een Rood voor Rood-ontwikkeling wordt u voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Wanneer initiatiefnemers het beoogde plan met in achtneming van de gestelde voorwaarden hebben uitgewerkt in een (concept) ontwerpbestemmingsplan, daaruit de planologische uitvoerbaarheid en haalbaarheid blijken en deze ambtelijk akkoord is bevonden, wordt u nu - vanwege tijdswinst - alvast voorgesteld de bestemmingsplanprocedure te starten met het ter inzage leggen van dat ontwerpbestemmingsplan. Aanleiding De locatie Kruishaarweg 3 te Haarle betreft een burgerwoning waar enkele schuren bij staan die in het verleden als agrarische bedrijfsgebouwen in gebruik zijn geweest.

Initiatiefnemers zijn voornemens deze voormalige agrarische bedrijfsgebouwen te slopen en hebben een principeverzoek (zie bijlage I en II) ingediend om naast deze woning met toepassing van de Rood voor Rood-regeling één extra vrijstaande woning te kunnen realiseren. Omdat de sloopoppervlakte van deze locatie echter te weinig bedraagt om te kunnen voldoen aan de sloopeis voor één compensatiewoning, wordt deze aangevuld met te slopen voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aan de Hancateweg-Oost 11 te Hellendoorn. Deze locatie betreft een voormalig agrarisch erf waar reeds in 2017 de agrarische bedrijfsbestemming is gewijzigd naar wonen maar nog voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig zijn. De beoogde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2009". Hierdoor is een ruimtelijke afweging en principestandpunt wenselijk ten aanzien van voorliggend principeverzoek. Relevante eerdere besluiten Raadsbesluit vaststelling beleid Nieuw Buitengebied d.d. 2-6-2020; Collegebesluit vaststelling wijzigingsplan "Hancateweg Oost-Schothoekweg" d.d. 16-5-2017; Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009 herziening regels 2-2012" d.d. 18-9-2012; Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009" d.d. 20-4-2009. Doelstelling Principebesluit op voorliggend verzoek.

Oplossing Beleid Nieuw Buitengebied Op basis van de Rood voor Rood-regeling uit het beleid Nieuw Buitengebied kan in ruil voor de sloop van minimaal 1.000 m² aan voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen en de helft van de oppervlakte van mestkelders buiten de stallen/opstallen onder voorwaarden één extra woning mogelijk worden gemaakt met een inhoud van 750 m³. Om aan de sloopeis te voldoen, wordt op twee locaties gesloopt: aan de Kruishaarweg 3 te Haarle en aan de Hancateweg-Oost 11 te Hellendoorn. Bij de bestaande woning Kruishaarweg 3 worden meerdere voormalige agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt en mestkelders (buiten de stallen/opstallen) verwijderd met een totale sloopoppervlakte van ca. 303 m² (zie bijlage III). Bij de bestaande woning Hancateweg-Oost 11 worden diverse schuren

Pagina

2 van 6

(deels) gesloopt met een gezamenlijke oppervlakte van ca. 830 m². In totaal wordt er dan op beide locaties samen ruim 1.000 m² gesloopt en wordt voldaan aan de sloopeis voor één compensatiewoning. Kruishaarweg 3 Deze locatie betreft zowel een sloop- als ontwikkelingslocatie. Bij de bestaande woning worden voormalige agrarische schuren en mestkelders gesloopt. Schuren die niet worden gesloopt, zijn en blijven in gebruik als bijgebouwen bij de bestaande woning Kruishaarweg 3. Initiatiefnemers willen één vrijstaande compensatiewoning realiseren op de plek van de te slopen bebouwing. Het beoogde erf van de bestaande en nieuwe woning is vormgegeven als een compact erf waarin de bebouwing zo is gesitueerd dat het in ruimtelijk opzicht lijkt op het eerdere boerenerf. De bestaande woning betreft een landschapsgerichte boerderij waarbij het oorspronkelijke woongedeelte was georiënteerd op het landschap en het werkgedeelte (de 'deel') en de gebouwen van het bedrijfsgedeelte allemaal gericht waren op het collectieve gedeelte van het erf. Dit erfprincipe is ook gehanteerd voor het beoogde toekomstige erf. In voorliggend verzoek worden het bestaande en beoogde nieuwe erf landschappelijk ingepast door aan de achterzijde (noordkant) vier bomen (zomerlinden of zomereiken) aan te planten (zie ook bijlage II situatietekening).

De compensatiewoning wordt verder echter niet ingepast. Bij de compensatiewoning dient echter ook enige erfinpassing te komen voor een passende overgang van bebouwing naar weide (bijvoorbeeld in de vorm van hagen, heesters, bomen en/of kruidenrijk grasland). U wordt daarom voorgesteld dit als voorwaarde mee te geven. De landschappelijke inpassing (en sloop van de bebouwing) zal via een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan worden geborgd. In de beoogde erfopzet wordt de compensatiewoning ontsloten via een 'informele route' door een bestaande boomgaard. Dit wordt niet wenselijk geacht. Het meest passend is dat de compensatiewoning via het bestaande erf en inrit van Kruishaarweg 3 wordt ontsloten. Dit om teveel aan (half)verharding te voorkomen en het daardoor één erfensemble blijft. Eventueel is een extra ontsluiting op de zandweg denkbaar in de vorm van een recht karrespoor (onverhard dan wel bestaande

Pagina

3 van 6

uit halfverharding) die niet meer door de boomgaard loopt. U wordt daarom voorgesteld dit als voorwaarde mee te geven. Hancateweg-Oost 11 Deze locatie betreft een voormalig agrarisch erf waar reeds in 2017 de agrarische bedrijfsbestemming is gewijzigd naar wonen maar waar de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen nog aanwezig zijn. Het merendeel van deze voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, ca. 830 m², wil men slopen en overtollige erfverharding verwijderen. De sloopmeters wensen initiatiefnemers in te zetten voor de beoogde Rood voor Rood-ontwikkeling aan de Kruishaarweg. Een oppervlak van ca. 200 m² aan bijgebouwen blijft staan en blijft in gebruik als bijgebouwen bij de woning Hancateweg-Oost 11. Overeenkomstig het beleid Nieuw Buitengebied wordt ook deze slooplocatie landschappelijk ingepast door aan twee zijden zomerlinden aan te planten en onderbeplanting ten behoeve van het versterken van de nieuwe houtsingel (zie ook bijlage I - principeverzoek).

De plek van de twee grootste schuren wordt na sloop ingericht als weiland/bouwland. U wordt daarom voorgesteld de woonbestemming van Hancateweg-Oost 11 te verkleinen en dit nieuwe weiland te bestemmen voor 'Agrarisch met waarden' (zonder bouwvlak). De landschappelijke inpassing en sloop van de bebouwing zal via een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan worden geborgd. Stationsweg 21 Deze locatie betreft een agrarische bedrijfslocatie met een bedrijfswoning. De eigenaar van deze locatie is voornemens agrarische bedrijfsbebouwing te slopen en de sloopmeters te registeren in onze sloopbank. Initiatiefnemers zijn geïnformeerd over de werking van onze sloopbank en de voorwaarden daarbij. Deze locatie maakt verder echter geen onderdeel uit van de beoogde Rood voor Roodontwikkeling aan de Kruishaarweg. In overleg met initiatiefnemers is deze daarom in dit verzoek verder buiten beschouwing gelaten. Milieu- en omgevingsaspecten In het principeverzoek is kort gemotiveerd waarom de beoogde ontwikkeling volgens initiatiefnemers ruimtelijk aanvaardbaar is en of onderzoek noodzakelijk is. In bijgevoegde bijlage IV 'Beoordeling milieuen omgevingsaspecten' is een eerste ambtelijke beoordeling van het voorgenomen initiatief opgenomen. Hieruit blijken op het eerste oog geen onoverkomelijke belemmeringen.

Pagina

4 van 6

Bij een formele aanvraag om herziening van het bestemmingsplan zal initiatiefnemer de planologische uitvoerbaarheid en aanvaardbaarheid gemotiveerd aan moeten tonen. Er dient onderzoek verricht te worden om te bepalen of de ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is en of ruimtelijke, milieu-, verkeersen andere belangen mogelijk in het geding zijn. Conclusie: de beoogde ontwikkeling voldoet aan het beleid Nieuw Buitengebied. Door sanering van (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen en inpassing van de erven kan er een forse bijdrage worden geleverd aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Op het eerste oog worden hierbij geen ruimtelijke belemmeringen verwacht. Daarom wordt u voorgesteld in principe, onder voorwaarden, in te stemmen met het verzoek. De beoogde ontwikkeling is alleen mogelijk te maken via een herziening van het bestemmingsplan. Het vaststellen van een bestemmingsplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Omdat het verzoek betrekking heeft op een rood voor rood-ontwikkeling wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Bij een formele aanvraag om herziening van het bestemmingsplan zullen initiatiefnemers de planologische uitvoerbaarheid en aanvaardbaarheid gemotiveerd moeten aantonen.

Er dient onderzoek verricht te worden om te bepalen of de ontwikkelingen ruimtelijk aanvaardbaar zijn en of ruimtelijke, milieu-, verkeers- en andere belangen mogelijk in het geding zijn. Wanneer initiatiefnemers voorliggend plan met in achtneming van de gestelde voorwaarden hebben uitgewerkt in een (concept) ontwerpbestemmingsplan, daaruit de planologische uitvoerbaarheid en haalbaarheid blijken en deze ambtelijk akkoord is bevonden, wordt u nu - vanwege tijdswinst - alvast voorgesteld de bestemmingsplanprocedure te starten met het ter inzage leggen van dat ontwerpbestemmingsplan. Effect Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van de gemeente Hellendoorn door de sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aan de Kruishaarweg 3 te Haarle en HancatewegOost 11 te Hellendoorn, ontwikkeling van één compensatiewoning, met bijbehorende erftransformaties en landschappelijk inpassing van beide locaties. Global goals Global Goal 11 - duurzame steden en gemeenschappen. Het betreft het saneren van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Hiervoor in de plaats komt één woning die voldoet aan de huidige duurzaamheidseisen. Verder neemt per saldo de bebouwde oppervlakte af. Planning Gezien de aard van voorliggend verzoek (Rood voor Rood-ontwikkeling) wordt u voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen.

Wanneer u instemt met dit voorstel en initiatiefnemers wensen vervolg te geven aan het principeverzoek, dan kunnen zij het beoogde plan voor eigen rekening en risico verder uit (laten) werken, de benodigde onderzoeken (laten) uitvoeren en een aanvraag om een ruimtelijke (vervolg)procedure indienen (in de vorm van het aanleveren van een concept ontwerpbestemmingsplan) om e.e.a. planologisch mogelijk te maken. Financiële consequenties Aan het in behandeling nemen van een principeverzoek zijn op basis van de Legesverordening kosten verbonden. Deze bedragen €720,70 (prijspeil 2022) en zijn reeds bij initiatiefnemers in rekening gebracht.

Pagina

5 van 6

De kosten voor een eventuele verdere planontwikkeling komen voor rekening van initiatiefnemers. Bij een vervolg zullen met hen nadere afspraken worden gemaakt over het verhalen van de plankosten met betrekking tot een bestemmingsplanherziening (d.m.v. een anterieure overeenkomst dan wel o.b.v. de Legesverordening) en over het vergoeden van eventuele planschadekosten (d.m.v. een planschadeverhaalsovereenkomst). Personele consequenties Niet als gevolg van deze nota. Juridische consequenties Voor nu zijn er geen juridische consequenties. Uw beslissing op een principeverzoek heeft een informatief karakter en is geen officieel besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Er is geen bezwaar of beroep tegen mogelijk. Rechtsbescherming staat wel open bij een ruimtelijke vervolgprocedure ( nu nog een herziening van het bestemmingsplan, vanaf 1 januari 2024 een aanpassing omgevingsplan dan wel aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) om de beoogde ontwikkelingen planologisch mogelijk te maken. Informatisering Niet van toepassing. Burger- en overheidsparticipatie Burgerparticipatie Initiatiefnemers hebben direct omwonenden aan de Kruishaarweg geïnformeerd over hun voorgenomen plannen. Daaruit zijn tot op heden geen bezwaren naar voren gekomen.

Overheidsparticipatie In het kader van voorkantsamenwerking heeft er op ambtelijk niveau afstemming plaatsgevonden met de provincie Overijssel. Hieruit is geconcludeerd dat het voorgenomen plan voldoet aan het provinciale ruimtelijke beleid. Communicatie Initiatiefnemers worden schriftelijk over uw principestandpunt geïnformeerd. Hierna kunnen zij hun plannen verder uitwerken. Overige consequenties Niet van toepassing.

Pagina

6 van 6

Principeverzoek

Haarle, Kruishaarweg 3

Februari 2023

Status: Definitief

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

PRINCIPEVERZOEK HAARLE, KRUISHAARWEG 3

Datum:

17 februari 2023

Versie:

Definitief

Opsteller:

BJZ.nu

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING .................................................................................... 3 HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE ......................................................................... 4 2.1 2.2

RUIMTELIJKE SITUATIE ................................................................................................................................... 4 PLANOLOGISCHE SITUATIE.............................................................................................................................. 7

HOOFDSTUK 3 HET INITIATIEF ........................................................................... 11 HOOFDSTUK 4 RELEVANT BELEID ........................................................................ 14 HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 16 HOOFDSTUK 6 CONCLUSIE - VERZOEK................................................................... 21

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

HOOFDSTUK 1

INLEIDING

Namens de heer de Witte (hierna initiatiefnemer) richt ik mij tot uw college met het volgende verzoek. Dit verzoek heeft betrekking op de percelen aan de Hancateweg-Oost 11 te Hellendoorn, de Stationsweg 21 te Haarle en de Kruishaarweg 3 te Haarle. De percelen staan kadastraal bekend als: -

Hancateweg-Oost nr. 11 te Hellendoorn o Gemeente Hellendoorn, sectie AC met perceelnummer 712 Stationsweg nr. 21 te Haarle o Gemeente Hellendoorn, sectie R met perceelnummer 35 Kruishaarweg nr. 3 te Haarle o Gemeente Hellendoorn, sectie S met perceelnummer 756

Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van het perceel aan de Kruishaarweg nr. 3, nabij zijn ouderlijke huis, op basis van het ‘Beleid Nieuw Buitengebied’ van de gemeente Hellendoorn een compensatiewoning te realiseren. Dit aangezien de agrarische bedrijvigheid ter plaatse is beëindigd waarbij een deel van de voormalige agrarische stallen nog reeds aanwezig is. Deze verouderde en vervallen stallen (landschapsontsierend) staan leeg waarbij een vervolgfunctie niet van toepassing is. Om ter plaatse een compensatiewoning te realiseren, dient in totaal 1000 m2 aan landschapsontsierende bebouwing te worden gesloopt. Aangezien de huidige bebouwing ter plaatse van de Kruishaarweg nr. 3 niet aan de maatvoering van 1000 m2 voldoet, respectievelijk 303 m2, worden er sloopmeters elders ingezet. De resterende sloopmeters zijn gevonden ter plaatse van de Hancateweg-Oost nr. 11 te Hellendoorn en de Stationsweg nr. 21 te Haarle. Hierbij is bij alle drie de plandelen sprake van een minimaal sloopoppervlakte van 300 m 2. Wat betreft de exacte maatvoering wordt in hoofdstuk 2 en 3 nader uitgewerkt. Het realiseren van een woning op de betreffende gronden aan de Kruishaarweg nr. 3 te Haarle is op basis van het geldend bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Buitengebied’ niet toegestaan. Dit vanwege het ontbreken van de benodigde bouw- en gebruiksmogelijkheden ter plaatse.

Tevens dienen, door het verwijderen van voormalige agrarische bebouwing, de plandelen landschappelijk te worden ingepast en dient de sloop te worden geborgd. Dit om terugbouwen in de oorspronkelijke staat niet mogelijk te kunnen maken. Initiatiefnemer heeft BJZ.nu gevraagd een principeverzoek op te stellen waarin het initiatief nader wordt toegelicht en onderbouwd. In hoofdstuk 2 wordt op de huidige situatie ingegaan. De gewenste situatie wordt vervolgens in hoofdstuk 3 toegelicht. In hoofdstuk 4 zal het relevante beleid behandeld worden, waarna in hoofdstuk 5 verschillende milieu- en omgevingsaspecten aan bod zullen komen. Hoofdstuk 6 betreft een resume van het concrete verzoek.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

HOOFDSTUK 2 2.1

HUIDIGE SITUATIE

Ruimtelijke situatie

Zoals in de aanleiding reeds aangegeven, heeft het voornemen betrekking op drie plandelen, te weten de Hancateweg-Oost nr. 11 te Hellendoorn, de Stationsweg nr. 21 te Haarle en de Kruishaarweg nr. 3, eveneens te Haarle. Hierna wordt nader op de drie plandelen ingegaan. Hancateweg-Oost nr. 11 Het perceel aan de Hancateweg-Oost nr. 11 ligt ten noorden van de kern Hellendoorn, in het buitengebied van de gemeente. Het betreft een voormalig agrarisch perceel waarbij in 2017 een wijzigingsplan is vastgesteld om ter plaatse reguliere bewoning toe te staan, gelet op de beëindiging van de agrarische bedrijvigheid. Ten noorden van het plangebied loopt de Reefhuisweg waarbij een agrarisch perceel is gesitueerd. Ter plaatse van dit agrarisch perceel is op dit moment een bestemmingsplanprocedure van toepassing om eveneens reguliere bewoning toe te staan. Ten oosten en zuiden zijn aan de Hancateweg-Oost reguliere woningen aanwezig. Zowel ten noorden, oosten, zuiden als westen zijn agrarische cultuurgronden aanwezig. Het plandeel zelf bestaat uit een karakteristieke woonboerderij waarbinnen twee wooneenheden aanwezig zijn, te weten nr. 11 en 13. Aan de zuid- en westzijde zijn vijf voormalige agrarische schuren aanwezig. Het plandeel is omgeven door agrarische gronden. Het plandeel is middels twee ontsluitingen op de HancatewegOost ontsloten.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven. In afbeelding 2.2 is een uitsnede van het straatbeeld opgenomen.

Afbeelding 2.1

Luchtfoto huidige situatie plandeel (Bron: PDOK viewer)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

Afbeelding 2.2

Uitsnede straatbeeld Hancateweg-Oost nr. 11 (Bron: Google Streetview, juni 2022)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

Stationsweg nr. 21 Het perceel aan de Stationsweg ligt ten noorden van de kern Haarle, in het buitengebied, ten noorden van de N35. Het betreft een agrarisch perceel waarbinnen één bedrijf aanwezig is. Ten noordoosten van het plandeel is een agrarisch bedrijf aanwezig. Het plandeel wordt aan iedere zijde omgeving door agrarische gronden. Ten zuiden ligt de spoorlijn Zwolle-Enschede met in het verlengde de N35. Het plandeel zelf bestaat uit een bedrijfswoning aan de oostzijde en vier agrarische schuren aan de westzijde. Hierbij vindt de ontsluiting op de Stationsweg aan de oostzijde plaats. In afbeelding 2.3 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven. Het plandeel is met een rode omlijning aangeduid.

Afbeelding 2.3

Luchtfoto huidige situatie plandeel (Bron: PDOK viewer)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

Kruishaarweg nr. 3 Het plandeel ligt ten noorden van de kern Haarle, in het buitengebied, aangrenzend aan de Sallandse Heuvelrug. Het betreft een woonbestemming waarbinnen één woning is gesitueerd naast meerdere schuren. Hierbij is de ontsluiting aan de zuidzijde op de Kruishaarweg gesitueerd.

Afbeelding 2.4

Luchtfoto huidige situatie plandeel (Bron: PDOK viewer)

2.2

Planologische situatie

2.2.1

Planologisch regime

Het projectgebied, bestaande uit drie plandelen ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’. Dit bestemmingsplan is op 15 juni 2011 door de gemeenteraad van Hellendoorn vastgesteld. Tevens is ter plaatse van het plandeel Hancateweg-Oost nr. 11 het ‘Wijzigingsplan Hancateweg OostSchothoeksweg’, vastgesteld op 16 mei 2017 van toepassing. Gelet op het feit dat er sprake is van drie plandelen is systematisch een overzicht gemaakt van de bestemmingen en aanduidingen ter plaatse. Plandeel Hancateweg-Oost 11 Stationsweg 21

Enkelbestemming ‘Wonen’

Kruishaarweg 3

‘Wonen’

Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’

‘Agrarisch’

‘Agrarisch met waarden’

‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’

Aanduiding - Maximaal aantal wooneenheden: 3 - Bouwvlak - Reconstructiewetzone verwevingsgebied - Reconstructiewetzone extensiveringsgebied - Specifieke vorm van waarde – openheid - Specifieke vorm van waarde – reliëf

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

Hierna wordt nader op de bestemmingen ingegaan. ‘Wonen’ De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, beroep aan huis, niet agrarische nevenactiviteiten zoals opgenomen in de definitie binnen eenzelfde bestemmingsvlak tot een gezamenlijke brutovloeroppervlakte van 300 m2 binnen bestaande voormalige bedrijfsgebouwen en tuinen en erven. Bouwregels Binnen elk bestemmingsvlak mag het aantal woningen niet meer bedragen dan het aanwezige aantal dan wel ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’. ‘Agrarisch’ De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijvigheid, niet-agrarische nevenactiviteiten zoals opgenomen in de definities binnen eenzelfde bouwvlak tot een gezamenlijke brutovloeroppervlakte van 300 m2 binnen bestaande gebouwen en instandhouding van landschapselementen. ‘Agrarisch met waarden’ De voor ‘Agrarisch met waarden’ aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijvigheid, uitgezonderd tuinbouw, instandhouding van de aldaar voorkomende danwel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, zoals geomorfologische, bodemkundige, landschapsvisuele, cultuurhistorische en ecologische waarden.

‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ De voor ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor onderzoek naar en bescherming van naar verwachting aanwezige archeologische waarden. Bouwregels Op en in de gronden als bedoeld voor ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’, mag ten behoeve van de andere bestemmingen van die gronden, voor zover die niet in een bouwvlak zijn begrepen, uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing op de bestaande plaats, waarbij de oppervlakte op of onder peil niet wordt vergroot, een bouwwerk waarvoor de graaf- of heiwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,3 m onder peil, een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m2. In afbeelding 2.5 tot en met 2.7 zijn drie uitsneden van het geldende bestemmingsplan op de locaties weergegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

Afbeelding 2.5:

Uitsnede plankaart Hancateweg-Oost te Hellendoorn (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Afbeelding 2.6:

Uitsnede plankaart Stationsweg te Haarle (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

Afbeelding 2.7:

2.2.2

Uitsnede plankaart Kruishaarweg te Haarle (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Strijdigheid met het bestemmingsplan

Het voornemen betreft om ter plaatse van het plandeel aan de Kruishaarweg nr. 3 een tweede woning te realiseren. Dit voornemen is deels op agrarische gronden beoogd. Op basis van het geldende bestemmingsplan mogen op gronden bestemd voor ‘Agrarisch met waarden’ geen reguliere woningen worden gerealiseerd naast dat het aantal niet mag toenemen. Daarnaast zal gelet op de sloop van agrarische bebouwing aan de Stationsweg het perceel naar woonbestemming worden omgezet. Tevens dienen, door het verwijderen van voormalige agrarische bebouwing, de plandelen landschappelijk te worden ingepast en dient de sloop te worden geborgd. Om de voorliggende ontwikkelingen mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden herzien. In het volgende hoofdstuk wordt nader op de gewenste situatie binnen het projectgebied ingegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

HOOFDSTUK 3

HET INITIATIEF

Zoals in voorgaande hoofdstukken reeds is benoemd, heeft het voornemen betrekking op de HancatewegOost te Hellendoorn, de Stationsweg en de Kruishaarweg te Haarle. Gelet op het feit dat er sprake is van drie locaties c.q. plandelen, wordt hieronder per locatie op de beoogde ontwikkelingen ingegaan. Hancateweg-Oost Ter plaatse van het plandeel aan de aan de Hancateweg-Oost zullen de voormalige agrarische schuren, met een omvang van circa 700 m2 worden gesloopt. Het betreffen de schuren zowel aan de zuid- als westzijde binnen het plandeel. Hierbij zal ter plaatse van de beide woningen, te weten nr. 11 en nr. 13 geen wijzigingen plaatsvinden. Echter, gelet op de sloopwerkzaamheden zal het perceel landschappelijk worden ingepast middels het versterken van de huidige bomenrij als het toevoegen van extra beplanting. In afbeelding 3.1 is de gewenste situatie weergegeven.

Afbeelding 3.1

Gewenste situatie Hancateweg-Oost te Hellendoorn (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

Stationsweg Ter plaatse van het plandeel aan de Stationsweg te Haarle zal de grote schuur aan de westzijde van het plandeel worden verwijderd. Het gaat hierbij om een oppervlakte van 400 meter. Tevens zal een deel van de bestaande erfverharding worden verwijderd. De overige bebouwing incl. de huidige bedrijfswoning blijft behouden. Deze meters zullen op een sloopformulier worden opgenomen en niet voor de beoogde ontwikkeling aan de Kruishaarweg worden ingezet. In afbeelding 3.2 is de gewenste situatie ter plaatse van de Kruishaarweg opgenomen.

Afbeelding 3.2

Gewenste situatie Stationsweg te Haarle (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

Kruishaarweg Ter plaatse van de Kruishaarweg zal circa 303 m2 aan bebouwing worden verwijderd. Met deze sloop van circa 303 m2 aan bebouwing ter plaatse van de Kruishaarweg zal in totaliteit aan de sloopnorm van 1000 m2 worden voldaan, waardoor een bouwrecht voor een woning wordt verkregen (700 m2 + 300 m2) . De woning zal ten oosten van de huidige woning worden gerealiseerd, incl. bijgebouwen. Ter plaatse van de woning zullen twee bijgebouwen worden gerealiseerd met ieders een vloeroppervlak van circa 75 m2 waarbij aan de maximaal toegestane hoeveelheid aan bijgebouwen wordt voldaan. Dit oppervlak bedraagt gezamenlijk 150 m2. Wat betreft de situering van de bijgebouwen zal één bijgebouw aan de achterzijde van het perceel worden gerealiseerd en één bijgebouw schuin voor de nieuw beoogde woning. Dit vanwege het één erf principe. Wanneer het bijgebouw op één meter achter de voorgevel zal worden gerealiseerd, wordt het uitzicht ten opzichte van de bestaande woning negatief beïnvloed. Hierbij zal het perceel, gelet op de ligging ten opzichte van de Sallandse Heuvelrug landschappelijk worden ingepast.

Afbeelding 3.3

Gewenste situatie ter plaatse van de Kruishaarweg (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

HOOFDSTUK 4

RELEVANT BELEID

Gelet op de kleinschalige aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling, wordt het Rijks- en provinciaal beleid buiten beschouwing gelaten. De gemeenteraad van Hellendoorn heeft op 2 juni 2020 het beleid ‘Nieuw Buitengebied’ vastgesteld. Het doel van het beleid is richting aan toekomstige ontwikkelingen in het buitengebied te geven, maar ook een doorkijk te bieden naar een werkwijze die past in de geest van de Omgevingswet. Het realiseren van een compensatiewoning aan de Kruishaarweg 3 te Haarle is niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan. Op basis van het beleid ‘Nieuw Buitengebied’ en het daarin opgenomen stappenplan kan aan de voorgenomen ontwikkeling worden meegewerkt. In afbeelding 4.1 is het stappenplan kort weergegeven.

Afbeelding 4.1:

Stappenplan beleid Nieuw Buitengebied (Bron: Gemeente Hellendoorn)

Rood voor rood regeling Onderdeel van het beleid is de rood voor rood regeling, waarbij in ruil voor de sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit de mogelijkheid wordt geboden voor het realiseren van één of meerdere woningen. Voor een compensatiewoning dient minimaal 1.000 m 2 aan voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing gesloopt te worden. Voor elke extra woning dient 1.500 m2 per woning gesloopt te worden. Een sloopoppervlakte groter dan 300 m2 komt in aanmerking voor deelname aan de regeling. De te slopen gebouwen dienen minimaal vijf jaar bedrijfsmatig in gebruik te zijn geweest. Uitgangspunt voor de slooplocatie

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

is de sloop van het gehele complex met voormalige bedrijfsbebouwing, dus inclusief sleufsilo’s, mestkelders en overtollige erfverharding. Het heeft de voorkeur dat de kavel(s) op (één van) de slooplocatie(s) worden gerealiseerd. Onder voorwaarde dat wordt voldaan aan het stappenplan, kan er worden gebouwd aan de rand van één van de kernen of buurtschappen, op een bestaand woonerf of als onderdeel van een bebouwingscluster. De ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door de sloop van de bebouwing, maar ook door de verplichting de sloop- en bouwlocatie(s) landschappelijke te passen. Toetsing van het initiatief aan het beleid ‘Nieuw Buitengebied’ Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van de Kruishaarweg 3 op basis van het rood voor rood beleid een vrijstaande woning met 150 m2 te realiseren. Om deze woning ter plaatse te kunnen realiseren, dient aan de sloopnorm van 1000 m2 conform het geldend beleid te worden voldaan. Hiervoor wordt zowel meters van de Kruishaarweg (303 m2) als van het plandeel aan de Hancateweg-Oost (700 m2) gebruikt. Tevens worden de meters op een derde locatie, te weten de Stationsweg in een sloopformulier opgenomen. De meters van de Stationsweg worden dan ook niet voor de beoogde woningbouw ontwikkeling ingezet. Geconcludeerd wordt dat aan de eisen van het rood voor rood beleid wordt voldaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

HOOFDSTUK 5

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Bij een ruimtelijke ontwikkeling moeten diverse milieu- en omgevingsaspecten worden beschouwd. De volgende thema’s kunnen van belang zijn: geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en water. Tevens moeten de thema’s verkeer & parkeren worden meegenomen. Gelet op het feit dat ter plaatse van de Kruishaarweg een milieugevoelige functie wordt toegevoegd, een woning, zal met uitzondering van bodem enkel op het plandeel Kruishaarweg nr. 3 worden ingegaan. Geluid Woningen worden op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) aangemerkt als een geluidsgevoelig object. Doordat er één nieuw geluidsgevoelig object wordt toegevoegd, een woning, is het van belang om te bepalen of ter plaatse van de woning mogelijk sprake is van geluidhinder vanwege wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en/of industrielawaai. Hierna wordt nader op deze geluidsaspecten ingegaan. Wegverkeerslawaai Het plandeel waar een geluidsgevoelige functie wordt toegevoegd grens aan de Kruishaarweg. De Kruishaarweg betreft een doodlopende weg dat enkel wordt gebruikt door bestemmingsverkeer. Op een afstand van circa 260 meter ten westen van het plandeel ligt de Molenweg wat een 60 km/uur weg betreft. Hierbij is sprake van een wettelijke geluidszone van 250 meter. Tevens ligt ten noorden van het plandeel de N35.

Hierbij is eveneens een geluidszone van 250 meter van toepassing. Aangezien het plandeel buiten de wettelijke geluidszones ligt, wordt het uitvoeren van een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai niet noodzakelijk geacht. Railverkeerslawaai Het projectgebied ligt op circa 540 meter ten zuiden van de spoorlijn Zwolle-Enschede. Gelet op de afstand ten opzichte van de dichtstbijzijnde spoorlijn wordt het uitvoeren van een akoestisch onderzoek railverkeerslawaai niet noodzakelijk geacht. Industrielawaai In de omgeving van het projectgebied is geen gezoneerd bedrijventerrein aanwezig en vindt eveneens geen zware bedrijvigheid plaats. Het uitvoeren van een onderzoek industrielawaai is in voorliggende situatie niet van toepassing. Wat betreft de invloed van de in de omgeving aanwezige individuele bedrijven/voorzieningen op de voorgenomen ontwikkeling wordt verwezen naar de paragraaf milieuzonering. Bodem De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het realiseren van één woning op gronden die gedeeltelijk een woningbestemming hebben. Echter is er sprake van de sloop van circa 1600 m2 aan voormalige agrarische bebouwing, verdeeld over drie plandelen. Hierbij is niet met zekerheid te zeggen of er sprake is van geschikte ondergrond om een milieugevoelige functie, de woning, te kunnen realiseren. Dit naast dat de gemeente waar mogelijk de vervuilde grond middels asbest wil saneren.

Bij een positief principebesluit zal bij alle drie de slooplocaties een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Luchtkwaliteit De ontwikkeling voorziet in een toevoeging van één woning. Deze ontwikkeling wordt aangemerkt als een ontwikkeling die “niet in betekenende mate bijdraagt” aan luchtverontreiniging (Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)). Daarnaast wordt geen gevoelige bestemming zoals bedoeld in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarom geen belemmering. Externe veiligheid Op een afstand van circa 550 meter ten noorden van het plandeel is een hoogspanningslijn van Tennet aanwezig. Hierbij is sprake van een indicatieve zoen van 45 meter aan weerszijden. Aangezien het plandeel op

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

geruime afstand van de hoogspanningslijn ligt, vormt de aanwezigheid van de hoogspanningslijn geen belemmering. Daarnaast bevindt zich ten noordoosten van het plandeel, op circa 500 meter een hondenschool dat wordt aangemerkt als een inrichting voor een gevaarlijke stof. Echter, deze hondenschool bevindt zich op ruime afstand van het plandeel waardoor de aanwezigheid van de hondenschool geen invloed heeft op de voorgenomen ontwikkeling. Tot slot wordt de Sallandse Heuvelrug aangemerkt als natuurbrand gevaarlijk gebied. Echter bevindt het plandeel zich buiten deze zone. In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de risicokaart weergegeven. Het plandeel aan de Kruishaarweg wordt met een zwarte omlijning aangeduid.

Afbeelding 5.1

Uitsnede risicokaart (Bron: Atlas leefomgeving)

Milieuzonering In het geval van milieuzonering is het van belang om te beoordelen of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening en om te beoordelen of deze ontwikkeling omliggende bestaande bedrijven niet belemmert in hun bedrijfsvoering. Ook is het van belang om te beoordelen of de nieuwe functie hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. De omgeving van het plandeel aan de Kruishaarweg 3 kan, wegens de ligging in het buitengebied, omgeven door agrarische cultuurgronden en woonpercelen worden aangeduid als rustige woonwijk, in voorliggende situatie rustig gebied. Hierna worden de richtafstanden weergegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

Milieucategorie 1 2 3.1 3.2 4.1 4.2 5.1 5.2 5.3 6

Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m 1.500 m

Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied 0m 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m

Externe werking Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. De functie ‘Wonen’ betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving en is daarom niet opgenomen in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’. Er is geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. Interne werking Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling hinder ondervindt van de bestaande functies in de omgeving. Een woning wordt in dit kader aangemerkt als milieugevoelige functie. In de directe omgeving van het plangebied komen twee agrarische bedrijven voor. Het betreft zowel een grondgebonden agrarische bedrijf (Kruishaarweg nr. 2) waarbij een vaste afstand van 50 meter van toepassing is als een intensief agrarisch bedrijf ter plaatse van de Molenweg nr. 59. Het betreft het fokken en houden van rundvee en varkens. Het grondgebonden agrarisch bedrijf ligt op een afstand van circa 80 meter waardoor aan de vaste afstand van 50 meter ruimschoots wordt voldaan.

Op basis van de VNG-Uitgave behoort bij het houden en fokken van rundvee en varkens milieucategorie 3.2 met een richtafstand van 100 meter. De beoogde woning aan de Kruishaarweg wordt op circa 300 meter afstand ten opzichte van het agrarisch bouwvlak gerealiseerd. Hierbij wordt ruimschoots aan de richtafstand voldaan. Geur In de nabijheid van het projectgebied (straal 500 meter) bevindt zich één intensieve veehouderij. Deze intensieve veehouderij ligt op circa 300 meter ten westen van het plandeel. Ondanks de relatief grote afstand zal bij een positief principebesluit met de gemeente worden afgestemd of het uitvoeren van een geuronderzoek noodzakelijk wordt geacht. Echter verwachten wij op voorhand geen belemmering. Ecologie Het plandeel aan de Kruishaarweg ligt niet in maar wel nabij een Natura 2000-gebied of een gebied dat is aangewezen als onderdeel van het Nederlands Natuurnetwerk (NNN). Hierbij bevindt het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied en Natuurnetwerk Nederland (NNN) zich op respectievelijk 150 meter (Sallandse Heuvelrug) en aangrenzend aan het plandeel. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling in combinatie met de ligging zal daarom bij een positief principebesluit een stikstofberekening worden uitgevoerd. Ter plaatse van alle drie de plandelen zullen sloopwerkzaamheden plaatsvinden.

Hierdoor kan op voorhand niet worden uitgesloten welke invloed het voornemen heeft op de mogelijke aanwezige flora en fauna. Bij een positief principebesluit zal een Quickscan natuurwaarden voor alle drie de plandelen worden uitgevoerd.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

Archeologie & cultuurhistorie Archeologie In het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Hellendoorn zijn archeologische dubbelbestemmingen opgenomen. Ter plaatse van het plandeel aan de Kruishaarweg geldt de dubbelbestemming Hierbij geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’. Binnen deze dubbelbestemming geldt een onderzoeksplicht van meer dan 2.500 m 2. Aangezien het voornemen het realiseren van één woning met enkele bijgebouwen betreft, wordt onder de onderzoeksgrens gebleven waardoor archeologisch onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. Voor het plandeel aan de Hancateweg-Oost zal een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd, gelet op de ligging binnen verdacht gebied. Cultuurhistorie De plandelen kennen op basis van de Rijksmonumenten en Werelderfgoed kaart van Atlas Leefomgeving, geen bijzondere cultuurhistorische waarden. In de directe nabijheid van de plandelen bevinden zich tevens geen rijks- danwel gemeentelijke monumenten. Hierdoor wordt gesteld dat cultuurhistorie geen belemmering vormt voor voorliggend project. Verkeer & parkeren Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van parkeerkencijfers van het CROW.

Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. Deze voorgenoemde CROW-kencijfers zijn doorvertaald in de gemeentelijke ‘Nota Parkeernormen - herziene uitgave 2021’, vastgesteld d.d. 12 oktober 2021. De nota is bedoeld als normenkader van de gemeente Hellendoorn. 1. De nota moet worden gebruikt als kader richting externe partijen (projectontwikkelaars, adviesbureaus, woningbouwverenigingen, makelaars, enzovoort); 2. De nota is van toepassing op toekomstige ruimtelijke plannen en bouw- en verbouwprojecten in de gemeente Hellendoorn en niet voor bestaande parkeersituaties. Op basis van de Nota Parkeernormen - herziene uitgave 2021 gelden de volgende uitgangspunten: •

Ligging: buitengebied (rest gemeente)

•

Functie: wonen (‘koop, huis)

•

Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk

Hierbij geldt de volgende parkeernorm; Gewenste situatie Soort woning Koop, huis, vrijstaand Totaal (afgerond)

Parkeernorm uitgegaan van het gemiddelde

Totaal

2,2

2,2 (3) (3)

De voorgenomen ontwikkeling resulteert in een parkeerbehoefte van afgerond drie parkeerplaatsen. Het plandeel aan de Kruishaarweg voorziet, mede vanwege het oppervlakte van het perceel, ruimschoots in mogelijkheden om in deze parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Bij een positief principebesluit wordt het voorgenomen initiatief nader uitgewerkt. Hierbij wordt op de exacte locatie van de parkeerplaatsen ingegaan. Wat betreft parkeren worden er geen belemmeringen verwacht.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

Voor de verkeersgeneratie wordt er gebruik gemaakt van de CROW uitgave ‘Toekomstbestendig parkeren’ (december 2018). Hierbij wordt eveneens uitgegaan van weinig stedelijk en buitengebied. Verkeersgeneratie gewenste situatie Soort woning

Aantal wooneenheden

Verkeersgeneratie per wooneenheid (gemiddelde)

Verkeersgeneratie

Koop, huis, vrijstaand

8.2

Totaal (afgerond)

8.2 (9)

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling leidt tot een verkeersgeneratie per weekdagetmaal van 9 verkeersbewegingen. Hierbij is sprake van een toename ten opzichte van de bestaande verkeersgeneratie. Wegens de inrichting van omliggende wegen wordt gesteld dat deze toename qua verkeersgeneratie eenvoudig en verkeersveilig kan worden afgewikkeld. Vanuit verkeerskundig oogpunt zijn dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling. Waterhuishouding Gelet op het feit dat het gaat om een fysieke ontwikkeling dient er gekeken te worden naar het aspect waterhuishouding. Bij een positief principebesluit zal een watertoets worden uitgevoerd. Gezien het feit dat het voornemen uitgaat van het realiseren van een voor het grondwater niet risicovolle functie en de beperkte toename van de verharding, worden er op voorhand geen belemmeringen verwacht.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Principeverzoek Kruishaarweg 3 te Haarle

HOOFDSTUK 6

CONCLUSIE - VERZOEK

De voorgenomen ontwikkeling, het verkrijgen van een woonrecht om vervolgens een vrijstaande woning te realiseren aan de Kruishaarweg 3, past binnen het gemeentelijk beleid en loopt gelet op de milieu- en omgevingsaspecten niet tegen onoverkomelijke belemmeringen aan. De ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingplan. Verzocht wordt om in principe medewerking te verlenen aan het doorlopen van een planologische procedure om zodoende de in dit verzoek beschreven ontwikkeling mogelijk te kunnen maken.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestaande, te behouden woning.

Bestaande, te behouden bijgebouw t.b.v. opslag.

Nieuw te bouwen bijgebouwen. Meest noordelijk gelegen bijgebouw voor machineopslag t.b.v. onderhoud omliggende agrarische percelen.

Nieuw te bouwen compensatiewoning.

Er fverharding.

Gras/gazon/tuin.

Aan de achterzijde aanvullen met een bomengroep bestaand uit

H J

zomerlinden of zomereiken. Totaal 4 bomen in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen.

I A

Bestaande houtopstanden.

Te slopen bebouwing (oranje stippellijn).

Er fensemble.

Informele route naar er f.

Gronden met agrarisch gebruik.

Bestaande fruitboomgaard.

K M C

Fragment uit 1920 (topotijdreis.nl)

nl-landschap.nl

Project:

Rood voor rood

Getekend:

Status:

Adres:

Kruishaar weg 3

Woonplaats:

Haarle

Datum:

16-02-2023

Aantal pag.:

Gecontroleerd:

Formaat:

Schaal:

1:1000

Noord:

Tekening is noordgericht

!" # $ % %&% & ' (

Noklijn

!" * ( Noklijn

!" *

Noklijn

) Noklijn

# $ !

! "

% &

20021 Situatie 02 1:200

10 juni 2020 A3

Bijlage

Milieu- en omgevingsaspecten

Aspect

Motivering

Bodem

Voor een ruimtelijke vervolgprocedure is voor het hele terrein aan de Kruishaarweg 3 een vooronderzoek (NEN5725) noodzakelijk en voor de locatie van de beoogde compensatiewoning een verkennend bodemonderzoek (NEN5740) om te bepalen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde toekomstige (woon)gebruik.

Geluid

De beoogde locatie van de compensatiewoning aan de Kruishaarweg ligt buiten een wettelijke geluidszone van omliggende wegen, spoorwegen of in/nabij een gezoneerd bedrijventerrein. Verder betreft de Kruishaarweg een doodlopende weg waaraan nu vier woningen zijn gelegen en met de beoogde compensatiewoning vijf. De verkeersintensiteit is daardoor dusdanig laag dat het niet zinvol/reëel wordt geacht voor een ruimtelijke vervolgprocedure een akoestisch onderzoek te eisen.

Externe veiligheid

De locatie van de beoogde compensatiewoning ligt buiten de risicocontouren van risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg/ spoor/water of buisleidingen waardoor de beoogde ontwikkeling in overeenstemming wordt geacht met de wet- en regelgeving inzake externe veiligheid.

Milieuzonering

Het toevoegen van een woning (woonfunctie) betreft geen milieubelastende functie. Er is daarmee geen sprake van aantasting van het woon- en leefklimaat ten aanzien van de in de omgeving aanwezige milieugevoelige functies (externe werking). In de nabije omgeving van de Kruishaarweg 3 komen verder twee agrarische bedrijven voor.  De beoogde compensatiewoning zou op ca. 80 meter van het grondgebonden agrarische bedrijf aan de Kruishaarweg 2 komen te liggen. O.b.v. de VNG-handreiking ‘Bedrijven- en milieuzonering’ betreft een rundveehouderij een cat. 3.2 bedrijf met een grootste richtafstand van 30 meter (t.a.v. geluid en stof, m.u.v. geur).  Verder bevindt zich aan de Molenweg 59 een intensieve veehouderij (fokken en houden van rundvee, varkens en pluimvee ). Dit intensieve tak is echter beëindigd en hier wordt alleen nog rundvee gehouden. O.b.v. de VNG-handreiking ‘Bedrijven- en milieuzonering’ betreft een rundveehouderij een cat. 3.2 bedrijf met een grootste richtafstand van 30 meter (t.a.v. geluid en stof, m.u.v. geur). De beoogde compensatiewoning zou op ca. 300 meter van het bouwvlak van dit bedrijf komen te liggen.

1 van 3

Gezien de afstanden tot omliggende milieubelastende functies mag er van worden uitgegaan dat ter plaatse van de boogde compensatiewoning sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Omgekeerd worden de omliggende milieubelastende functies niet in hun bedrijfsvoering en/of ontwikkelingsmogelijkheden beperkt. Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningsplichtige veehouderijen, als het gaat om geurhinder. Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven is het beoordelingskader voor geurhinder opgenomen in het Activiteitenbesluit. De Wgv hanteert een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object (o.a. een woning). Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden. Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom niet meer mag bedragen dan 14 odeur units per kubieke meter lucht. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien en paarden) en een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom een afstand van ten minste 50 meter te worden aangehouden. Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven gelden tevens vaste afstandseisen. Deze eisen zijn gebaseerd op het Activiteitenbesluit en komen overeen met de vaste afstanden zoals opgenomen in de Wgv.

Het plan voorziet in één nieuw geurgevoelig object, de compensatiewoning. Deze woning zou op ca. 80 meter van het grondgebonden agrarische bedrijf Kruishaarweg 2 komen te liggen. Daarmee kan ruim aan de vaste afstand van 50 meter worden voldaan. Verder heeft de Omgevingsdienst Twente in 2021 bij een controle geconstateerd dat er geen inrichting meer aanwezig is. Uw college heeft op 1 februari 2022 in principe ingestemd met het verzoek van de eigenaren om beëindiging van dit agrarische bedrijf en omvorming van de agrarische bestemming naar wonen, sloop van een deel van de agrarische bedrijfsgebouwen en het met toepassing van Rood voor Rood realiseren van één compensatiewoning (2021-031113). Zij hebben tot op heden echter nog geen vervolg gegeven aan dat principebesluit en nog geen formele aanvraag ingediend voor herziening van het bestemmingsplan. Verder zou de compensatiewoning op ca. 300 meter van het agrarische bedrijf Molenweg 59 komen te liggen. In planologische zin betreft dit bedrijf nog een intensieve veehouderij. Bij een ruimtelijke vervolgprocedure zou de geurbelasting van deze intensieve veehouderij (varkens en pluimvee) op de beoogde compensatiewoning inzichtelijk moeten worden gemaakt. Deze mag niet meer bedragen dan 14 odeur units per m³ lucht. Het bedrijf heeft echter de intensieve tak gestopt en hier wordt alleen nog rundvee gehouden.

Doordat geen varkens en pluimvee meer worden gehouden, wordt het niet noodzakelijk geacht nog een geuronderzoek uit te voeren. Aan de vaste afstand van 50 meter t.a.v. rundvee kan ruim worden voldaan. Gelet op de afstanden tot omliggende agrarische bedrijven kan worden geconcludeerd dat sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Ecologie

De locatie aan de Kruishaarweg grenst aan het Natuur Netwerk Nederland, maar maakt er geen onderdeel van uit. De locatie ligt verder op ca. 150 meter afstand van Natura 2000-gebied Sallandse Heuvelrug. Bij een ruimtelijke vervolgprocedure is daarom een AERIUS-berekening (aanleg + gebruiksfase)

2 van 3

noodzakelijk om de mogelijke stikstofdepositie op dit gebied in beeld te brengen.

Archeologie

Verder bevinden zich in de te slopen gebouwen mogelijk beschermde soorten vanuit de Wet natuurbescherming. Daarom is t.b.v. een ruimtelijke vervolgprocedure een quickscan flora en fauna/natuurwaarden noodzakelijk om dit inzichtelijk te maken. De archeologische verwachtingswaarden op de twee locaties zijn doorvertaald in de archeologische dubbelbestemmingen opgenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied 2009” en het wijzigingsplan “Hancateweg Oost – Schothoekweg”. Op de locatie van de beoogde compensatiewoning aan de Kruishaarweg 3 geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’. Op grond daarvan geldt voor bodemingrepen die groter zijn dan 2.500 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld’, een vergunningplicht. De bodemingrepen t.b.v. de beoogde nieuwe bebouwing zullen deze oppervlakte niet overschrijden, waardoor daarvoor geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Dit is anders voor de slooplocatie aan de Hancateweg-Oost. Op deze locatie was voorheen havezate 'Egede' aanwezig. Het enige wat nog resteert van de havezate is een bouwhuis. Dit bouwhuis, waarin de woningen HancatewegOost 11 en Hancateweg-Oost 13 aanwezig zijn, betreft een rijksmonument. Vanwege deze eerdere havezate geldt op de plek van de te slopen gebouwen een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’.

Op grond daarvan geldt voor bodemingrepen over een oppervlakte van 100 m² of meer en dieper dan 30 cm onder maaiveld een omgevingsvergunningplicht. Het gaat dan o.a. om het uitvoeren van graafwerkzaamheden, het roeren en omwoelen van gronden, het afgraven van gronden of het ophogen en egaliseren van gronden. Deze werken, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden zijn – met omgevingsvergunning – dan pas toelaatbaar indien: door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer archeologische waarden van de betreffende gronden, niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind, en door aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport is overgelegd waarin de archeologische waarden van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Bij sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen zullen de initiatiefnemers hier rekening mee moeten houden.

Water

De locatie aan de Kruishaarweg ligt niet in een waterwin-, intrek- of grondwaterbeschermingsgebied. Bij de compensatiewoning zal het hemelwater van het verhard- en dakoppervlak op eigen terrein moeten worden verwerkt en geïnfiltreerd. Dit lijkt op voorhand geen problemen te geven. Bij een ruimtelijke vervolgprocedure zal de digitale watertoets moeten worden uitgevoerd. Aandachtspunt is verder dat de compensatiewoning zal moeten worden aangesloten op de drukriolering (kosten voor rekening initiatiefnemer).

3 van 3

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14997814/1