Principeverzoek Hexelerweg 62a Nijverdal en Veldhuizenweg 4 Hellendoorn

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2023-007734 Aard voorstel: besluitvormend Afgestemd met: Henk Olthof, Thea LowikHeerdink, Marcel Brinks, Inge Claassen, Anneriek Simons, Albert Jan Grolleman, Patrick Drent Behandeling in de raad: ja

Datum vergadering: 4 april 2023 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: G. Oord Auteur: Carin de Witte Type behandeling: opiniërend

Collegevoorstel: Principeverzoek Hexelerweg 62a in Nijverdal en Veldhuizenweg 4 in Hellendoorn Advies: 1. In principe en onder voorwaarden in te stemmen met het verzoek tot: 1. één woonbestemming te verplaatsen naar een perceel grasland tegenover Veldhuizenweg 4D, kadastraal bekend gemeente Hellendoorn sectie I nummer 1683; 2. één woonbestemming samen te voegen met de bestaande bedrijfswoning aan de Hexelerweg 62a in Nijverdal; 3. de nog niet ingevulde woonbestemming tussen Veldhuizenweg 4 en 4D direct grenzend aan de Veldhuizenweg te handhaven. 2. Aan het onder 1 genoemde de voorwaarden te verbinden dat: 1. minimaal 3.000 bos wordt aangeplant op een perceel grasland, kadastraal bekend gemeente Hellendoorn sectie I nummer 1126; 2. de inhoud van de bedrijfswoning aan de Hexelerweg 62a in Nijverdal niet meer mag bedragen dan 1.500 m3, na toevoeging van één woonbestemming vanaf de Veldhuizenweg nabij nummer 4 in Hellendoorn; 3. de Beeldkwaliteit van de vergrootte bedrijfswoning aan de Hexelerweg 62a in Nijverdal qua typologie passend is in de omgeving; 4. de te vergroten bedrijfswoning aan de Hexelerweg 62a in Nijverdal en de te bouwen woning tegenover Veldhuizenweg 4D in Hellendoorn landschappelijk (gebouw en landschap) worden ingepast met extra kwaliteit aan het erf. 3. De gemeenteraad om advies vragen in een debatronde. 4.

Nadat het plan nader is uitgewerkt in een (concept) ontwerpbestemmingsplan en akkoord bevonden, de bestemmingsplanprocedure starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES Korte samenvatting Het gaat hier om een principeverzoek waarbij twee nog niet ingevulde woonbestemmingen aan de noordzijde van de Veldhuizenweg 4 in Hellendoorn worden verplaatst. Eén komt tegenover Veldhuizenweg 4D in Hellendoorn en de andere wordt samengevoegd met een bestaande bedrijfswoning aan de Hexelerweg 62a in Nijverdal, om daarmee ter plaatse een (bedrijfs)woning van maximaal 1.500 m3 mogelijk te maken. Voor de verplaatsing aan de Veldhuizenweg gaat het om een perceel die in het ter plaatse geldende bestemmingsplan de bestemming "Natuur" heeft. Op provinciaal niveau is dit perceel grotendeels aangemerkt als “Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten de

NNN”. Ter compensatie wordt een zuidelijker gelegen grasland voor minimaal 3.000 m2 met bos ingeplant. Hierbij wordt de bestemming “Agrarisch met waarden” omgezet naar de bestemming “Natuur”. De gewenste ontwikkeling past niet in het ter plaatse geldende bestemmingsplan, maar wel binnen het gemeentebeleid Beleid Nieuw Buitengebied en de Woonvisie. De beoogde ontwikkeling is ruimtelijk aanvaardbaar en er zijn met het plan op het eerste oog geen ruimtelijke, milieu-, verkeers- of andere belangen in het geding. Daarom wordt u voorgesteld in te stemmen met het verzoek en zo gauw het ontwerpbestemmingsplan beschikbaar is, deze in procedure te brengen door het ontwerpplan ter inzage te leggen. Omdat het verzoek betrekking heeft op een rood voor rood-ontwikkeling wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Omdat het verzoek in principe betrekking heeft op toepassing van een rood voor rood-ontwikkeling wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Aanleiding Het Principeverzoek gaat over twee locaties. De Hexelerweg 62a in Nijverdal en de Veldhuizenweg 4 in Hellendoorn. Beide locaties liggen in het buitengebied. Bij de veldhuizenweg gaat het nu om één bestaande woning met een woonbestemming.

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Buitengebied 2009” geeft hier de mogelijkheid om aan de noord- en oostzijde van deze bestaande woning drie vrijstaande woningen te bouwen. Bij de Hexelerweg 62 in Nijverdal gaat het om een bedrijfsbestemming met de aanduiding “paardenhouderij annex loonwerker”. Initiatiefnemer vraagt om de bestaande bedrijfswoning van maximaal 750 m3 te mogen vergroten naar maximaal 1.500 m3 door één van de drie nog niet ingevulde woonbestemmingen van de Veldhuizenweg hier naartoe te verplaatsen. Daarmee blijven er nog twee in te vullen woonbestemmingen over. Daarvan wil de initiatiefnemer één woonbestemming verplaatsen naar de overzijde van de Veldhuizenweg. De beoogde ontwikkelingen passen niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2009". Hierdoor is een ruimtelijke afweging en principestandpunt wenselijk voor het voor de Hexelerweg 62a in Nijverdal en Veldhuizenweg 4 in Hellendoorn ingediende principeverzoek. Relevante eerdere besluiten Raadsbesluit vaststelling beleid Nieuw Buitengebied d.d. 2 juni 2020. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009 herziening regels 2-2012" d.d. 18-09-2012. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009" d.d. 20-04-2009. Doelstelling Principebesluit op voorliggende verzoek.

Oplossing Veldhuizenweg 4 De Veldhuizenweg 4 ligt aan de noordzijde van de kern Hellendoorn, met de Ommerweg aan de westzijde en de Elerweg aan de oostzijde. De zuidzijde van de Veldhuizenweg ligt voor een deel binnen het Natuur Netwerk Nederland (NNN)gebied en voor een deel binnen de “Zone Ondernemen met Natuur en Water”. De twee te verplaatsen woonbestemmingen liggen aan de noordzijde van de bestaande woning. Het principeverzoek gaat om het verplaatsen van de twee nog niet ingevulde woonbestemmingen, die aan de noordzijde van de bestaande woning liggen. Eén wordt verplaatst naar de overzijde van de Veldhuizenweg op een perceel binnen de “Zone Ondernemen met Natuur en Water”. De andere wordt gebruikt om de bedrijfswoning aan de Hexelerweg 62a te kunnen vergroten naar maximaal 1.500 m2. Hiermee blijft aan de westzijde van de bestaande woning één niet ingevulde woonbestemming bestaan. Tegenover Veldhuizenweg 4D Tegenover Veldhuizenweg 4D ligt direct aan de weg een perceel grasland. Het wordt aan de oost-, zuid- en westzijde omsloten door bos. Dit bos ligt binnen het NNN-gebied. Het grasland heeft de bestemming “Natuur” met de dubbelbestemming “Waarde – Archeologische verwachtingswaarde”. Op provinciaal niveau is het grotendeels aangemerkt als “Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten de NNN”. Het ontwikkelingsperspectief Zone

Pagina

2 van 6

Ondernemen met Natuur en Water (ONW) bestaat uit: (landbouw)gebieden rond het NNN met potentie voor ontwikkeling van groen ondernemerschap en natuur- en waterkwaliteit. Het Beleid van de provincie Overijssel geeft hierover aan dat het ontwikkelingsperspectief Zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW) zich richt op het realiseren van een robuust en samenhangend netwerk van gebieden met natuur-, water- en landschappelijke kwaliteit. Het accent ligt op natuur die, naast biodiversiteit, betekenis heeft voor mensen en bijdraagt aan hun welzijn en welvaart. Om dit mogelijk te maken, wordt ruimte geboden aan de groeiende groep betrokken ondernemers en bewoners die zelf willen ondernemen met natuur en water. Binnen de Zone ONW buiten het natuurnetwerk is ruimte voor economische dragers die in harmonie met de natuur-, water- en landschappelijke kwaliteiten plaats kunnen vinden. Hier worden kansen gezien voor bijzondere functiecombinaties zoals landbouw en natuur, specifieke vormen van verblijfsrecreatie, nieuwe landgoederen en wonen en werken met versterking van natuur- en/of waterkwaliteit. Met het principeverzoek wordt gevraagd om hier één van de te verplaatsen woonbestemmingen naar toe te brengen. Daarvoor wordt een zuidelijker gelegen perceel grasland voor circa 3.000 m2 ingeplant met bos. De bestemming wordt hier van “Agrarisch met waarden” omgezet naar “Natuur".

De oppervlakte met de bestemming "Natuur" wordt hierdoor niet kleiner en de oppervlakte aan bos wordt groter. Deze verplaatsing heeft als bijkomen voordeel dat de afstand tussen de te bouwen woning en de hoge druk aardgasleidingen A508 en A528 daarmee met circa 110 meter wordt vergroot.

Hexelerweg 62a De Hexelerweg 62 ligt ten zuiden van de kern Nijverdal, met aan de zuidzijde de Zunasche Heide en aan de westzijde het Hexelerbosch. De afstand tot het Natura 2000 gebied Sallandse Heuvelrug is ruim 500 meter. Het bestemmingsplan “Buitengebied 2009” geeft hier de mogelijkheid van een vrijstaande bedrijfswoning van maximaal 750 m3. Met het principeverzoek wordt gevraagd om deze bedrijfswoning te mogen vergroten tot maximaal 1.500 m3 door hier één van de nog niet ingevulde woonbestemmingen bij Veldhuizenweg 4 in Hellendoorn aan toe te voegen.

Pagina

3 van 6

Groen Het principeverzoek geeft geen inrichtingsplan voor de bedrijfswoning aan de Hexelerweg 62a. De omgeving rond deze woning laat nu zien dat het bestraat is. De landschappelijke inpassing van de grotere bedrijfswoning die qua typologie passend is in deze omgeving moet meegenomen worden bij de uitwerking van het plan. Ook de landschappelijke inpassing van de te verplaatsen woning naar de zuidzijde van de Veldhuizenweg en het inplanten van minimaal 3.000 m2 aan bos moet bij de uitwerking van het plan meegenomen worden.

Beleid Nieuw Buitengebied-Woonvisie Het verzoek betreft in principe het minderen van het aantal woningen. Door het toevoegen van één nog niet ingevulde woonbestemming aan de bedrijfswoning aan de Hexelerweg 62a in Nijverdal, neemt het aantal woningen met één af. Hiermee wordt één grotere woning van maximaal 1.500 m3 mogelijk op de plek van een bestaande bedrijfswoning van maximaal 750 m3. Dit geeft een gedifferentieerder woningaanbod.

Pagina

4 van 6

Ook geeft deze omzetting een verruiming van een agrarische bedrijfswoning met vermindering van het aantal burgerwoning in het buitengebied van de gemeente Hellendoorn. Daarmee ook passend binnen het Beleid Nieuw Buitengebied.

Wet natuurbescherming Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Er moet nog een quickscan uitgevoerd worden. Vanuit de zorgplicht zal rekening gehouden moeten worden met alle in het plangebied aanwezige planten en dieren en moet er gekozen worden voor een werkmethode en/of planning in de tijd, waardoor planten en dieren zo min mogelijk schade ondervinden als gevolg van de voorgenomen activiteiten. Externe veiligheid Ondanks de vergroting van de afstand tot de noordelijk van de Veldhuizenweg aanwezige hogedrukgasleidingen van de Gasunie. Het plangebied ligt hier binnen de risicocontouren van deze leidingen. Dit moet meegenomen worden bij de uitwerking van het plan. Wet geluidhinder In de onderbouwing van het principeverzoek wordt ervan uitgegaan dat geen akoestisch onderzoek nodig is. Voor de Hexelerweg 62a kan dit niet zomaar worden gezegd of voldaan kan worden aan de voorkeurswaarde van 48 dB. Een onderzoek is daarom noodzakelijk. Uitgangspunt is dat de nieuwe (grotere) bedrijfswoning moet voldoen aan deze voorkeurswaarde. Dit moet meegenomen worden bij de uitwerking van het plan. Bodem Bij een functieverandering / wijziging bestemming is een voor het gehele deel een onderzoek NEN5725 nodig en een verkennend bodemonderzoek NEN5740 bij de bouw van een woning. Dit moet bij de uitwerking van het plan meegenomen worden.

Daarbij ook de aanvulling om in het vooronderzoek asbestverdacht en PFAS-verdacht van de bodem mee te nemen.

Conclusie Vanuit ruimtelijk perspectief geeft het principeverzoek een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit aan de Veldhuizenweg. Er wordt hierdoor meer in het lint gebouwd en het aantal woningen neemt hier af. Aan de Hexelerweg 62a is de ruimtelijke impact klein. Het is dan wel van belang dat de vergrootte woning qua typologie passend is in de omgeving. Voor de te realiseren woning aan de overzijde van de Veldhuizenweg wordt circa 3.000 m2 bos aangeplant in aansluiting op het NNN-gebied ten zuiden van het plangebied. Dit wordt als een passende compensatie gezien dat met het principeverzoek het NNN-gebied niet wordt verkleind. Het plan heeft goede uitgangspunten. Daarom wordt voorgesteld om in principe medewerking te verlenen aan het verzoek en initiatiefnemers in de gelegenheid stellen een (concept)ontwerpbestemmingsplan op te (laten) stellen. Initiatiefnemers kunnen het principeverzoek (laten) uitwerken in een concept bestemmingsplan en compleet maken met de nog uit te voeren onderzoeken, waaronder externe veiligheid, Wet geluidhinder, bodem en water. Zodra dit plan ambtelijk akkoord is bevonden, kan het ontwerpbestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegd worden voor het bieden van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad.

Effect Vanuit ruimtelijk perspectief is het effect een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit aan de Veldhuizenweg, waarbij het aantal woningen met één afneemt. Global goals Van de Global Goals is nummer 11. Duurzame steden en gemeenschappen de belangrijkste. Global Goal 11 gaat over verschillende onderwerpen: huisvesting voor iedereen, verkeersveiligheid en openbaar vervoer, integrale plannen voor duurzame verstedelijking, cultureel en natuurlijk erfgoed, rampenparaatheid, milieueffect steden, groene en openbare ruimtes, relatie stad en omgeving. Planning Gezien de aard van het plan (Rood voor Rood-ontwikkeling) wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Wanneer uw college instemt met dit voorstel kunnen de initiatiefnemers het plan voor eigen rekening en risico uitwerken in een concept bestemmingsplan en compleet maken met de nog uit te voeren onderzoeken, waaronder externe veiligheid, Wet geluidhinder, bodem en water. Zodra dit plan ambtelijk akkoord is bevonden, kan het

Pagina

5 van 6

ontwerpbestemmingsplan vervolgens gedurende zes weken ter inzage worden gelegd voor het bieden van de mogelijkheid van het indienen van zienswijzen bij de raad. De raad is bevoegd het bestemmingsplan vast te stellen. Daarna kan de omgevingsvergunning voor het bouwen aangevraagd worden.

Financiële consequenties Het risico van planschade worden overgedragen naar de initiatiefnemer middels een op te stellen planschadeverhaalsovereenkomst en dient in de periode tot vaststelling overeengekomen te worden tussen initiatiefnemer en gemeente. Aan het in behandeling nemen van een principeverzoek zijn leges verbonden die bij de initiatiefnemers in rekening is gebracht. De koste voor een eventuele verdere planologische procedure tot herziening van het bestemmingsplan worden in rekening gebracht conform de legesverordening. Personele consequenties Niet van toepassing. Juridische consequenties Een principestandpunt heeft een informatief karakter. Het is geen officieel besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. De uitkomst heeft geenrechtsgevolg. Dit betekend dat tegen de uitkomst geen bezwaar of beroep mogelijk is. Rechtsbescherming staat wel open bij de ruimtelijke vervolgprocedure. Bij het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan kunnen eventuele zienswijzen worden ingediend bij de raad, die het bestemmingsplan mag vaststellen. Na vaststellen ligt het plan ter inzage voor het eventueel instellen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Informatisering Niet van toepassing.

Burger- en overheidsparticipatie Burgerparticipatie Initiatiefnemers hebben de bewoners van de bewoners van de Veldhuizenweg 4D geïnformeerd over de voorgenomen plannen. Hier zijn geen bezwaren uit naar voren gekomen. Wel zijn er afspraken gemaakt over het verleggen van de inrit en bijgebouw bij de woning tegenover Veldhuizenweg 4D. Overheidsparticipatie Vanuit de 'voorkantsamenwerking' is op ambtelijk niveau vooroverleg over de ontwikkeling gevoerd met de provincie Overijssel. Hieruit is geconcludeerd dat het hier om een kansrijk plan gaat dat verder uitgewerkt kan worden. Communicatie Initiatiefnemer wordt geïnformeerd aangaande dit principebesluit, als ook de gemeenteraad. Publicatie ontwerpbestemmingsplan op de site ruimtelijkeplannen.nl en hiervan wordt mededeling gedaan in het huis aan huis blad Hart van Hellendoorn en via het gemeenteblad. Overige consequenties Niet van toepassing.

Pagina

6 van 6

Onderbouwing principeverzoek

Hexelerweg 62a, Nijverdal – Veldhuizenweg 4, Hellendoorn

Oktober 2022

Definitief

Onderbouwing principeverzoek

Hexelerweg 62a, Nijverdal – Veldhuizenweg 4, Hellendoorn

Projectgegevens Naam project: Hexelerweg 62a, Nijverdal – Veldhuizenweg 4, Hellendoorn Document: Principeverzoek Datum: 7 oktober 2022 Projectleider: Dhr. T. Zomerdijk

Inhoud 1.

2.

3.

Inleiding ........................................................................................................................................... 6 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................ 6

1.2

Ligging plangebied ................................................................................................................... 6

Huidige situatie................................................................................................................................ 8 2.1

Hexelerweg 62a ....................................................................................................................... 8

2.2

Veldhuizenweg 4 ..................................................................................................................... 8

Het initiatief ................................................................................................................................... 10 3.1

Hexelerweg 62a ..................................................................................................................... 10

3.2

Veldhuizenweg 4 ................................................................................................................... 10

Erfinrichting ................................................................................................................................... 10 Provinciaal beleid .......................................................................................................................... 12 3.3 4.

Vigerend beleid ............................................................................................................................. 13 4.1

5.

6.

Participatie ............................................................................................................................ 12

Bestemmingsplan .................................................................................................................. 13

Milieu- en omgevingsaspecten...................................................................................................... 15 5.1

Algemeen............................................................................................................................... 15

5.2

Geluid .................................................................................................................................... 15

5.2

Bodem ................................................................................................................................... 15

5.3

Milieuzonering....................................................................................................................... 15

5.4

Geur ....................................................................................................................................... 16

5.5

Ecologie ................................................................................................................................. 17

5.6

Archeologie............................................................................................................................ 17

5.7

Waterhuishouding ................................................................................................................. 17

Conclusie ....................................................................................................................................... 18

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

Voorliggend voornemen heeft betrekking op twee percelen in het buitengebied van de gemeente Hellendoorn, te weten de Hexelerweg 62a en de Veldhuizenweg 4. Aan de Hexelerweg 62a, in het buitengebied van Nijverdal, bevindt zich een bedrijfsperceel, waar een paardenhouderij annex loonwerker is toegestaan. Initiatiefnemer is voornemens ter plaatse een paardenhouderij te vestigen en wenst daarnaast een bedrijfswoning met een inhoud van 1.500 m³ te realiseren. Ter plaatse is echter, op basis van het geldende bestemmingsplan ‘buitengebied’, uitsluitend een bedrijfswoning toegestaan met een maximale inhoud van 750 m³ of de bestaande inhoud als deze meer bedraagt. Op basis van het gemeentelijke beleid Nieuw Buitengebied is het mogelijk om een bedrijfswoning met de gewenste inhoud te realiseren. Voorwaarde hiervoor is dat er 1.000 m2 aan bebouwing gesloopt wordt. Dit staat gelijk aan het inleveren van één woningbouwkavel met een woningbouwrecht. Initiatiefnemer wenst het voornemen dan ook mogelijk te maken door ter compensatie een bestaand woningbouwbouwrecht aan de Veldhuizenweg 4 in het buitengebied van Hellendoorn in te leveren. Hier zijn op basis van het geldende bestemmingsplan reeds vier verschillende woningbouwrechten aanwezig. Als gevolg van het voornemen zullen ter plaatse drie van de vier woningbouwbouwrechten behouden blijven.

Een van deze woningbouwrechten zal verplaatst worden naar de overzijde van de Veldhuizenweg 4. De gehele locatie aan de Veldhuizenweg 4 wordt landschappelijk ingepast. Ook het bedrijfsperceel aan de Hexelerweg 62a zal landschappelijk worden ingepast. Met de voorgenomen ontwikkeling komt per saldo één woonrecht te vervallen.

1.2

Ligging plangebied

Het projectgebied bestaat uit twee deelgebieden. Deelgebied Hexelerweg 62a ligt in het buitengebied, circa 650 meter ten zuidwesten van de kern Nijverdal. Deelgebied Veldhuizenweg 4 ligt in het buitengebied, circa 1,3 ten noorden van de kern Hellendoorn. De locaties zijn weergegeven op de topografische kaart in afbeelding 1. Deelgebied Hexelerweg 62 is met blauwe stip weergegeven. Deelgebied Veldhuizenweg is met rode stip weergegeven.

Afbeelding 1: Ligging projectgebied (Bron: Atlas van Overijssel)

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie. Het initiatief wordt in hoofdstuk 3 toegelicht.

6

In hoofdstuk 4 zal het relevante vigerende beleid behandeld worden, waarna in hoofdstuk 5 het verzoek wordt samengevat tot een concrete vraagstelling.

7

2.

Huidige situatie

2.1

Hexelerweg 62a

De locatie Hexelerweg 62a betreft een bedrijfsperceel voor een paardenhouderij annex loonwerker. De ruimtelijk functionele structuur van de omgeving kenmerkt zich door woonpercelen, (agrarische) bedrijfspercelen en agrarische cultuurgronden. Het deelgebied wordt aan noordzijde door de Hexelerweg begrensd. Ten oosten bevindt zich de Ligtenbergerweg. Ten zuiden en westen bevinden zich agrarische cultuurgronden. Het projectgebied bestaat onder meer uit een bedrijfswoning, twee bedrijfsgebouwen, een paardenbak, een stapmolen en erfverharding rondom de bedrijfsgebouwen en bedrijfswoning. Rondom de bedrijfswoning zijn de gronden als tuin ingericht. In de noordoostelijke hoek bestaat het projectgebied uit gazon en een vijver/ waterpartij. In afbeelding 2 is de Hexelerweg 62a op een luchtfoto weergegeven.

Afbeelding 2: Luchtfoto Hexelerweg 62a (Bron: Atlas van Overijssel)

2.2

Veldhuizenweg 4

De locatie Veldhuizenweg 4 betreft woonpercelen en agrarische gronden. De ruimtelijk functionele structuur van de omgeving kenmerkt zich door agrarische cultuurgronden, woonpercelen in een lint, een bedrijfsperceel en bos-/ natuurpercelen. Het noordelijke deel van het projectgebied wordt aan west-, noord- en oostzijde door agrarische cultuurgronden begrensd. Ten zuiden bevindt zich de Veldhuizenweg. Het zuidelijke deel van het projectgebied wordt aan de noordzijde door de Veldhuizenweg begrensd. Aan de overige zijden bevinden zich bospercelen. Het noordelijke deel is grotendeels onverhard. De bebouwing bestaat uit een woning met bijgebouwen in het zuiden van het deelgebied. Daarnaast staan er in het noorden nog twee bijgebouwen. In het noordoosten van het deelgebied is een rijbak aanwezig en in het westen bevindt zich een waterpartij. Het zuidelijke deel betreft een onbebouwd weideperceel. In afbeelding 3 is de Veldhuizenweg 4 op een luchtfoto weergegeven.

8

Afbeelding 3: Luchtfoto Veldhuizenweg 4 (Bron: Atlas van Overijssel)

9

3.

Het initiatief

3.1

Hexelerweg 62a

Het voornemen bestaat een bedrijfswoning met een inhoud van 1.500 m3 aan de Hexelerweg 62a te realiseren, op basis van het gemeentelijke beleid Nieuw Buitengebied. Ter compensatie wordt één woningbouwkavel met een woningbouwrecht ingeleverd (zie paragraaf 3.2). De bestaande bedrijfswoning zal worden gesloopt. De gewenste bedrijfswoning zal globaal ter plaatse van de huidige bedrijfswoning worden gerealiseerd. Het nieuwe erf zal landschappelijk worden ingepast, conform de ter plaatse geldende gebiedskenmerken. Hiervoor is de in afbeelding 4 opgenomen erfinrichtingstekening gemaakt. De erfinrichtingstekening is eveneens als bijlage 1 bijgevoegd.

Afbeelding 4: Uitsnede erfinrichtingstekening Hexelerweg (Bron: De Erfontwikkelaar)

3.2

Veldhuizenweg 4

Erfinrichting Ter plaatse van de Veldhuizenweg zijn bouwmogelijkheden aanwezig voor het realiseren van drie extra woningen, naast de bestaande woning. Ter compensatie van het vergroten van de bedrijfswoning aan de Hexelerweg 62a wordt één van de nog niet ingevulde woningbouwmogelijkheden aan de Veldhuizenweg 4 ingeleverd. Het betreft één van de twee meest noordelijk gelegen woonpercelen (zie ook afbeelding 7). Het tweede noordelijke woonperceel zal worden verplaatst naar het nu onbebouwde perceel aan de overzijde van de Veldhuizenweg. Als gevolg hiervan wordt voorkomen dat er tweedelijns bebouwing ontstaat. Daarnaast wordt er voorzien in een stuk natuurontwikkeling door het realiseren van circa 3.000 m2 bos. Ten behoeve van de nieuwe situatie is een erfinrichtingstekening opgesteld. In afbeeldingen 5 en 6 zijn hier uitsneden van opgenomen. In afbeelding 7 is weergegeven waar de natuurontwikkeling is voorzien. De erfinrichtingstekeningen zijn eveneens als bijlage 2 bijgevoegd.

10

Afbeelding 5: Uitsnede erfinrichtingstekening uitgezoomd (Bron: De Erfontwikkelaar)

Afbeelding 6: Uitsnede erfinrichtingstekening ingezoomd (Bron: De Erfontwikkelaar)

11

Afbeelding 7: Natuurontwikkeling (Bron: De Erfontwikkelaar)

Provinciaal beleid De te verplaatsen woning aan de Veldhuizenweg ligt in een gebied dat door de provincie Overijssel is aangemerkt als ‘Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN)’. Vanuit landschappelijk oogpunt is het wenselijk de woning naar deze plek te verplaatsen, omdat hierdoor de tweedelijns bebouwing die nu is toegestaan wordt opgeheven. Daarnaast wordt ter compensatie van het bouwen binnen de ‘Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN)’ voorzien in het realiseren van circa 3.000 m2 bos (zie afbeelding 7). Hiermee is sprake van een aanvullende investering in de ruimtelijke kwaliteit, die in het kader van KGO benodigd is.

3.3

Participatie

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling heeft contact plaatsgevonden met de bewoners van de Veldhuizenweg 4d. De plannen zijn aan deze buren gepresenteerd. Met de betreffende buren is overeengekomen dat zij een stuk van de achter hun perceel gelegen gronden kunnen overnemen van initiatiefnemer. Daarnaast is afgesproken de inrit en bijgebouw van de woning tegenover Veldhuizenweg 4 te verleggen naar de huidige positie. Deze waren eerst verder naar het westen gesitueerd. Met de voorgestelde wijzigingen in het plan en de mogelijkheid de achtergelegen gronden aan te kopen, hebben de bewoners van de Veldhuizenweg 4d geen bezwaar tegen het voornemen.

12

4.

Vigerend beleid

4.1

Bestemmingsplan

Hexelerweg 62a Bestemmingen en aanduidingen Het bedrijfsperceel Hexelerweg 62a ligt binnen de begrenzing van bestemmingsplan “Buitengebied” dat op 15 juni 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad van Hellendoorn. De gronden hebben de enkelbestemming ‘Bedrijf’, (deels) de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ en de gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone – Verwervingsgebied’. Gronden met de bestemming ‘Bedrijf’ zijn onder meer bestemd voor een paardenhouderij annex loonwerker ter plaatse van de Hexelerweg 62, bedrijven in milieucategorie 1 en 2 en bij de bestemming horende voorzieningen. Ter plaatse mogen uitsluitend bedrijfsgebouwen, één bedrijfswoning met daarbij behorende bijgebouwen en andere bouwwerken worden gebouwd. De maximale oppervlakte aan bedrijfsgebouwen mag niet meer dan 3.000 m2 bedragen. De inhoud van een bedrijfswoning bedraagt hoogstens 750 m3, dan wel de bestaande inhoud indien deze meer bedraagt. De voor "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor onderzoek naar en bescherming van naar verwachting aanwezige archeologische waarden. De gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone – Verwervingsgebied’ heeft in voorliggend geval geen specifieke werking.

Strijdigheid Het is niet toegestaan een bedrijfswoning met de gewenste inhoud van 1.500 m³ te realiseren.

13

Veldhuizenweg 4 Bestemmingen en aanduidingen De locatie Veldhuizenweg 4 ligt eveneens grotendeels binnen de begrenzing van bestemmingsplan “Buitengebied”. Daarnaast ligt het deels binnen de begrenzing van bestemmingsplan “Buitengebied, herziening OlthofswegVeldhuizenweg”, dat op 28 januari 2014 in het kader van de eerder rood voor rood ontwikkelingen door de gemeenteraad van Hellendoorn is vastgesteld. De gronden binnen bestemmingsplan “Buitengebied” zijn voorzien van de enkelbestemmingen ‘Agrarisch met waarden’ (met de lettertekenaanduiding ‘specifieke vorm van waarde - kleinschalig landschap’), ‘Natuur’ en ‘Wonen’. Daarnaast gelden de dubbelbestemmingen ‘Leiding – Gas’ en ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ en de gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone – Verwervingsgebied’. De gronden binnen bestemmingsplan “Buitengebied, herziening Olthofsweg-Veldhuizenweg” zijn voorzien van de enkelbestemmingen ‘Agrarisch met waarden’ (met de functieaanduidingen ‘specifieke vorm van waarde - kleinschalig landschap’ en ‘erf’) en ‘Wonen’. Daarnaast gelden ook hier de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ en de gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone – Verwervingsgebied’.

De bestemmingen uit bestemmingsplan “Buitengebied” komen qua bouw- en gebruiksregels grotendeels overeen met de gelijknamige bestemmingen uit bestemmingsplan “Buitengebied, herziening Olthofsweg-Veldhuizenweg”. Onderstaande omschrijving van de geldende bestemmingen en aanduidingen gelden dan ook voor beide bestemmingsplannen, tenzij uitdrukkelijk anders is aangegeven. De voor ‘Agrarisch met waarden’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor agrarische bedrijvigheid, de instandhouding van het kleinschalig landschap ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van waarde - kleinschalig landschap’, tuinen en erven, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'erf' en overeenkomstig de bestaande situatie en bijbehorende voorzieningen De voor ‘Natuur’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor bosbouw, instandhouding en ontwikkeling van bos ten behoeve van aldaar voorkomende dan wel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, zoals geomorfologische, bodemkundige, landschapsvisuele, cultuurhistorische en ecologische waarde en instandhouding en ontwikkeling van natuurgebieden met heide en met natte en droge natuur. De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor wonen, beroep aan huis en tuinen en erven. Per bestemmingsvlak is maximaal één woning toegestaan (binnen het projectgebied zijn vier bestemmingsvlakken ‘Wonen’ aanwezig).

De voor ‘Leiding – Gas’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor aardgastransportleiding en daarbij behorende voorzieningen. De voor 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor onderzoek naar en bescherming van naar verwachting aanwezige archeologische waarden. De gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone – Verwervingsgebied’ heeft in voorliggend geval geen specifieke werking. Strijdigheid De wens bestaat om, ten behoeve van het voornemen aan de Hexelerweg 62a, één woonbestemming te laten vervallen. Tevens is de wens een tweede woonbestemming naar de overzijde van de Veldhuizenweg 4 te verplaatsen. De overige twee woonbestemmingen blijven conform de bestaande situering behouden. Dit is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan.

Planologische procedure De voorgenomen ontwikkeling kan mogelijk gemaakt worden door middel van een bestemmingsplanherziening.

14

5.

Milieu- en omgevingsaspecten

5.1

Algemeen

Bij het beoordelen van milieu- en omgevingsaspecten zijn de volgende thema’s van belang: geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geurhinder, ecologie en archeologie & cultuurhistorie. Daarnaast dient in te worden gegaan op de thema’s verkeer & parkeren en de waterhuishouding. In voorliggend geval zijn de thema’s luchtkwaliteit, externe veiligheid en cultuurhistorie niet relevant. Dit vanwege het feit dat: • •

• •

er sprake is van ontwikkeling die ‘Niet in betekene mate’ aan luchtverontreiniging en er geen sprake is van het oprichten van gevoelige bestemmingen in het kader van het ‘Besluit gevoelige bestemmingen’ (luchtkwaliteit); de voorgenomen ontwikkeling niet gepaard gaat met een toename van de personendichtheid. Het plaatsgebonden risico en groepsrisico neemt dan ook niet toe. Ter plaatse van de Veldhuizenweg 4 is zelfs sprake van een afname van de personendichtheid, aangezien ter plaatse nog slechts drie woningen gerealiseerd kunnen worden in de toekomstige situatie. Daarnaast is er geen sprake van het oprichten van een bevi-inrichting (externe veiligheid); er zich geen rijks- of gemeentelijke monumenten in het projectgebied en omgeving bevinden (cultuurhistorie); de voorgenomen ontwikkeling niet gepaard gaat met een toename van de parkeerbehoefte en een toename van het aantal verkeersbewegingen, aangezien geen nieuwe functies worden toegevoegd. (verkeer en parkeren)

De thema’s geluid, bodem, milieuzonering, geurhinder, ecologie, archeologie en waterhuishouding zijn in voorliggend geval wel van belang. Hierna wordt kort op de desbetreffende thema’s ingegaan.

5.2

Geluid

Voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het realiseren van een nieuwe woning aan de Hexelerweg 62a en het aanpassen van de situering van bestaande bouwkavels aan de Veldhuizenweg, binnen de wettelijke geluidszone van deze wegen. Woningen worden in het kader van de Wet geluidhinder aangemerkt als geluidsgevoelige objecten. Echter, gelet op de beoogde afstand van de woningen tot de Hexelerweg en Veldhuizenweg en het feit dat deze wegen een lage tot matige verkeersintensiteit kennen, wordt verwacht dat de geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zal blijven. Het uitvoeren van akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Ten aanzien van railverkeerslawaai en industrielawaai worden eveneens geen belemmeringen verwacht, aangezien beide locaties niet binnen een geluidszone van een spoorweg en gezoneerd industrieterrein liggen. De Wet geluidhinder vormt op voorhand geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.2

Bodem

Bij de vaststelling van een ruimtelijk plan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Bij een positief principebesluit zal nader worden bepaald of een verkennend bodemonderzoek benodigd is.

5.3

Milieuzonering

Algemeen In de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering’ is een tweetal omgevingstypen te onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een ‘rustige woonwijk’ is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Op basis van de VNG-uitgave wordt het buitengebied gerekend tot een met het omgevingstype ‘rustige woonwijk’ vergelijkbaar omgevingstype. Een ‘gemengd gebied’ is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend. Voor de locaties Hexelerweg 62a en Veldhuizenweg 4 geldt dat er nauwelijks sprake is van functiemenging. Er dient dan ook te worden uitgegaan van het gebiedstype ‘rustige woonwijk’.

15

Aan de hand van de hiervoor beschreven regelingen is onderzoek verricht naar de ruimtelijke passendheid van de voorgenomen ontwikkeling. De VNG-uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’ geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Zoals reeds hiervoor genoemd, wordt bij het realiseren van nieuwe bestemmingen gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe functie gerealiseerd wordt. Hierbij spelen twee vragen en rol: 1. 2.

past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking); laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

Externe werking Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. Voorliggende ontwikkeling gaat uit van het vergroten van een bedrijfswoning aan de Hexelerweg 62a en het aanpassen van de situering van woonkavels aan de Veldhuizenweg 4. Opgemerkt wordt dat de bedrijfsbestemming aan de Hexelerweg 62a niet wordt aangepast of uitgebreid. De functie wonen is niet milieubelastend en tast het woon- en leefklimaat van omwonenden niet aan. Interne werking Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functies hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving, of dat de nieuwe functie omliggende bestaande functies belemmert in hun bedrijfsvoering. Ten aanzien van de locatie Hexelseweg 62a wordt opgemerkt dat het bestaande bedrijfsperceel behouden blijft. Op basis van het geldende bestemmingsplan mag de huidige bedrijfswoning overal op het bedrijfsperceel gebouwd worden. In de gewenste situatie verandert hier niets aan. Er wordt enkel toegestaan dat er een grotere woning gerealiseerd kan worden. De situering van de woning veranderd hierbij niet of nauwelijks.

De voorgenomen ontwikkeling zorgt dan ook niet voor een aantasting van het woon en leefklimaat ter plaatse. Het realiseren van een grotere woning aan de Hexelerweg 62a zorgt omgekeerd niet voor een belemmering in de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven. Ten aanzien van de aangepaste situering van de woonkavels aan de Veldhuizenweg wordt opgemerkt dat er drie milieubelastende functies nabij liggen. Het betreft een las- en montage bedrijf aan de Elerweg 23 (op circa 210 meter) en intensieve veehouderijen aan de Olthofsweg 4b, 5a en 5b (op circa 250 meter) en de Veldhuizenweg 3 (op circa 250 meter). Een las- en montagebedrijf is te vergelijken met de functie ‘Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen e.d.’ uit de VNGuitgave, waar een grootste richtafstand van 100 meter voor het aspect geluid voor geldt. Bij de nieuwe situering van de woonkavels wordt rekening gehouden met deze richtafstand. Er is voldoende ruimte om ruim aan deze richtafstand te voldoen. Bij veehouderijen geldt, op basis van de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’, de grootste richtafstand veelal voor het aspect geur. Bij agrarische bedrijven zijn, in het geval van veehouderijen, echter niet de adviesafstanden maar de wettelijk aan te houden afstanden of de berekenende geuremissiecontouren voor vergunningplichtige veebedrijven bepalend.

Een intensieve veehouderij is te vergelijken met de functie ‘Fokken en houden van varkens’. Voor een dergelijke functie geldt, met uitzondering van het aspect geur, een grootste richtafstand voor het aspect geluid van 50 meter. In de gewenste situatie komen de woningen niet dichter bij de intensieve veehouderij te liggen dan in de huidige situatie planologisch mogelijk is. Hiermee zal ruim aan de richtafstand van 50 meter voldaan worden. Gelet op het vorenstaande wordt verwacht dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de te realiseren bedrijfswoning en de woonkavels. Omgekeerd worden bedrijven niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

5.4

Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningverlening, als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dienen voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (zoals melkkoeien en paarden) de volgende afstanden aangehouden te worden: •

Ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen;

16

•

Ten minste 50 meter indien het geurgevoelig object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Zoals onder milieuzonering als is aangegeven verandert er nauwelijks iets aan de situering van de woning aan de Hexelerweg 62a. Wat betreft de locatie Veldhuizenweg 4 wordt eveneens opgemerkt dat de woonkavels niet dichterbij agrarische bedrijven komen te liggen. Er is daarmee sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Omgekeerd worden de agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden belemmerd.

5.5

Ecologie

De locaties liggen niet binnen de begrenzing van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling worden geen negatieve effecten op het NNN verwacht. De locatie tegenover de Veldhuizenweg 4 ligt wel binnen de Zone Ondernemen met Natuur en Water. Het ontwikkelingsperspectief Zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW) richt zich op het realiseren van een robuust en samenhangend netwerk van gebieden met natuur-, water- en landschappelijke kwaliteit. Het accent ligt op natuur die, naast biodiversiteit, betekenis heeft voor mensen en bijdraagt aan hun welzijn en welvaart. Om dit mogelijk te maken, wordt ruimte geboden aan de groeiende groep betrokken ondernemers en bewoners die zelf willen ondernemen met natuur en water. Binnen de Zone ONW buiten het natuurnetwerk is ruimte voor economische dragers die in harmonie met de natuur-, water- en landschappelijke kwaliteiten plaats kunnen vinden. We zien kansen voor bijzondere functiecombinaties zoals landbouw en natuur, specifieke vormen van verblijfsrecreatie, nieuwe landgoederen en wonen en werken met versterking van natuur- en/of waterkwaliteit. Het voornemen voorziet in het realiseren van een woning binnen de zone ONW. Ten behoeve van deze woning is een erfinrichtingstekening gemaakt voor een goede landschappelijke inpassing.

Hiermee worden de landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten ter plaatse versterkt. Wat betreft de locatie Hexelerweg 62a zal, gezien de relatief korte afstand van 650 meter tot Natura 2000-gebieden, bij een positief principebesluit worden aangetoond dat er geen sprake is van significant negatieve effecten op Natura 2000gebieden. Voor de locatie Veldhuizenweg 4 is dit niet benodigd, aangezien hier de bouwmogelijkheden voor één woning komen te vervallen en de locatie niet nabij Natura 2000-gebied ligt. Er worden ter plaatse dan ook geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die kunnen leiden tot significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden. Ten aanzien van soortenbescherming wordt opgemerkt dat er een quickscan natuurwaardenonderzoek zal worden uitgevoerd, in verband met de sloop van de bestaande bedrijfswoning aan de Hexelerweg 62a. Voor de locatie Veldhuizenweg 4 is dit niet noodzakelijk, aangezien de locatie bestaat uit intensief beheerde agrarische cultuurgrond en woonerf. Dergelijke gronden hebben een lage ecologische waarde en zijn ongeschikt voor beschermde diersoorten. Op voorhand worden er geen belemmeringen verwacht wat betreft het aspect ecologie.

5.6

Archeologie

De locaties liggen op gronden die (deels) zijn voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’. Op gronden met een dergelijke bestemming dient archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden bij bodemingrepen groter dan 2.500 m2. De voorgenomen ontwikkeling gaat niet gepaard met dergelijke bodemingrepen. Archeologisch onderzoek is dan ook niet benodigd. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.7

Waterhuishouding

Gelet op het feit dat het gaat om een fysieke ontwikkeling dient gekeken te worden naar het aspect waterhuishouding. Het projectgebied ligt niet binnen waterwin-, intrek- of grondwaterbeschermingsgebied. Op voorhand worden er daarom geen belemmeringen verwacht. Bij een positief besluit zal er een watertoets worden uitgevoerd.

17

6.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de geldende beleidskaders. Vanuit milieu- en omgevingsaspecten zijn er bovendien op voorhand geen belemmeringen. Een bestemmingsplanherziening is benodigd om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

18

r ve

r b in

den

u in

ellen

laat je erf groeien! www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28

Erfinrichtingsplan Veldhuizenweg 4 Nijverdal

tu u

r h e rs t

tru c

tru c tu u

ens

groens

gro

eve t

n

te n s i

nde

n d /e x

e rb i

rd langs de weg

ur v

w e ila

u c tu

bebouwing gecluste

n s tr

isch -

groe

agrar open schaal

versie

1 : 1500

a3

1 (3)

1.0

formaat

tekeningno

herbert

door

21 juli 2022

datum

1890-eip-1.vwx

bestand

1890

project

8.

Aanplant gemengde wilde haag langs paardrijbak

9.

Aanplant Esdoornhaag (max. 1 (m) hoog

10. Trace gasleiding 11. Aanplant boom op erf als fruitboom/walnoot/linde

1890-eip-1.vwx

Aanplant bomenrij van bijvoorbeeld Zwarte Els of Hollandse Linde

herbert

7.

1 : 500

Reeds bestemde compensatiewoning

1.0

6.

bestand

Aanplant bomenrij van bijvoorbeeld Zwarte Els of Ruwe Berk

1890

5.

door

Aanplant houtsingel

21 juli 2022

4.

schaal

Bestaande natuurvijver vervormen

a3

3.

versie

Reeds bestemde compensatiewoning maar nu verplaatst op het erf

1 (3)

2.

datum

Bestaande woning

formaat

5

5

1.

tekeningno

10

project

Legenda

11

6

4

4

8

1

5

7

9 2 9 11

5

laat je erf groeien!

www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28

3

4

Erfinrichtingsplan Veldhuizenweg 4 Nijverdal

7

laat je erf groeien! www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28

Compensatie natuur Veldhuizenweg 4 Nijverdal

Ter compensatie van het bouwen tegen Natuurnetwerk Nederland wordt er 3.000 m2 natuur toegevoegd in de vorm van bos. schaal

versie

1 : 1500

a3

1 (3)

1.0

formaat

tekeningno

herbert

door

21 juli 2022

datum

1890-eip-1.vwx

bestand

1890

project

schaal

versie 1.0

www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28

1 : 2000

a3

1 (3)

formaat

tekeningno

Erfinrichtingsplan Hexelerweg 62a Nijverdal

laat je erf groeien! herbert

door

27 sept. 2022

datum

2056-eip-1.vwx

bestand

2056

project

3. Bestaande schuur

bestand

2056

2056-eip-1.vwx herbert

datum

2. Nieuw te bouwen woning (1.500 m3)

door

1. Uitbreiden schuur (max. 3.000 m2 totaal oppervlakte bijgebouwen)

27 sept. 2022

project

Legenda

schaal versie

1.0

www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28

1 : 1000

a3 1 (3)

Erfinrichtingsplan Hexelerweg 62a Nijverdal

formaat

5. Paardrijbak

tekeningno

4. Mestopslag 11

6. Stapmolen 7. Te slopen woning

7 2

12

8. Aanplant zwarte els in losse setting 9. Aanplant gewone esdoorn

9

8

10 9

10. Aanplant tamme kastanje

14

11. Aanplant Hollandse linde 12. Aanplant beuk

5

3

13. Aanplant houtsingel

3

14. Bestaande vijver 4 1

6 13

laat je erf groeien!