Principeverzoek Hammerweg 19

Pagina |1 Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hellendoorn Postbus 200 7440 AE Nijverdal

Datum:

16 april 2021

Onderwerp:

Principeverzoek tot medewerking aan een herontwikkeling van de locatie Hammerweg 19 te Hellendoorn met toepassing van beleidsregel ““Beleid Nieuw Buitengebied”.

Geacht college, Ik ben samen met mijn vrouw eigenaar van Hammerweg 19 en 21 te Hellendoorn. De percelen zijn kadastraal bekend als gemeente Hellendoorn, sectie W, nummers 58 en 227. Het betreft een perceel in het buitengebied van de gemeente Hellendoorn met bedrijfsgebouwen. Momenteel worden de bedrijfsgebouwen en een deel van de buitenruimte gebruikt voor opslagactiviteiten ten behoeve van het bedrijf V.O.F. Doldersum te Vroomshoop. De overige gronden zijn in gebruik als paardenbak en tuin behorende bij de bedrijfswoning. Wij zijn voornemens om onze bedrijfsactiviteiten op deze locatie te beëindigen en het merendeel van de vrijkomende bedrijfsbebouwing te slopen en op grond van de gemeentelijke beleidsregel “Beleid Nieuw Buitengebied”, die 16 juni 2020 in werking is getreden, een extra woning te bouwen. Huidige situatie Op de percelen staat naast de bedrijfswoning het volgende aan bebouwing: • • • •

Twee aan elkaar gebouwde opslagloodsen: Overkapping voor opslag: Cultuurhistorisch waardevol bedrijfsgebouw met aanbouw: Schuilgelegenheid voor paarden:

751 m2 (24,8 x 30,3 m.) 110 m2 (6,0 x 18,0 m.) 441 m2 (35, 0 x 12,6 m.) 25 m2 (5,0 x 5,0 m.)

In de tuin behorende bij de bedrijfswoning staan een aantal bomen en in de noordoost hoek staat een walnotenboom en een aantal hazelaars. In de noordwesthoek staan schuttingen ter afscherming van de bedrijfsactiviteiten. Verder is er veel klinkerverharding aanwezig en worden buitenruimtes gebruikt voor opslag- en paardrijactiviteiten. Aan de noordzijde is een strook grond waarop een recht van overgang is van de weg naar het naastgelegen weiland. Op de opslagloodsen zitten asbesthoudende golfplaten. Op de volgende pagina’s zijn foto’s opgenomen van de huidige situatie.

Pagina |2

Afbeelding 1: Vogelvlucht vanuit zuidzijde

Afbeelding 2: Vogelvlucht vanuit noordzijde

Pagina |3

Afbeelding 3: Luchtfoto

Afbeelding 4: Voor- en zijaanzicht

Pagina |4

Afbeelding 5 Aanzicht vanaf Zuidelijke Kanaaldijk

Bestemmingsplan De percelen hebben in het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2009 de enkelbestemming “Bedrijf” (paarse kleur), de dubbelbestemming “Waarde – Archeologische verwachtingswaarde” en de gebiedsaanduiding “Reconstructiewetzone – Verwevingsgebied”. De bedrijfswoning heeft bovendien de aanduiding karakteristiek.

Afbeelding 5: Verbeelding bestemmingsplan Buitengebied 2009 voor Hammerweg 19

Pagina |5 Gewenste situatie Het voornemen is om op de percelen in totaal 861 m2 aan landschap ontsierende bedrijfsbebouwing te slopen (zie afbeelding 3). De resterende bedrijfsbebouwing betreft een voormalige graanloods met een cultuurhistorische waarde voor het buurtschap Marle en omgeving waardoor voorgesteld wordt om aan deze bebouwing nieuwe gebruiksfuncties toe te kennen. De nieuwe functies moeten recht doen aan de cultuurhistorische waarde en zullen de buurtschap Marle versterken. De volgende gebruiksfuncties zijn gewenst: • • •

Plattelandskamers met gezamenlijke gebruiksruimtes Paardenstalling voor eigen gebruik en toeristen Bergruimte voor de nieuw te bouwen woning

Samen met de ervenconsulent van Het Oversticht is een voorstel voor een erfinrichting gemaakt. Dit advies is als bijlage bijgevoegd. In overleg met het waterschap zal een deel van de sloot aan de noordzijde met duikers dicht gemaakt worden zodat een goede rechtstreekse toegang naar de nieuwe woning en naar het naastgelegen weiland gemaakt kunnen worden en het recht van overgang kan verdwijnen. De bedrijfswoning zal in de nieuwe situatie een burgerwoning worden. Hieronder is de beoogde nieuwe situatie in een schets weergegeven.

Afbeelding 6: Nieuwe situatie

Pagina |6

Afbeelding 7: Nieuwe indeling begane grond bijgebouw (is niet meer op schaal omdat bestand is verkleind)

Afbeelding 8: Nieuwe indeling verdieping bijgebouw (is niet meer op schaal omdat bestand is verkleind) De voorgenomen ontwikkeling is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Een herziening van het bestemmingsplan is vereist om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Pagina |7 Rijksbeleid De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): • Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland; • Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; • Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie.

Provinciaal beleid De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2017 is de Omgevingsvisie en –verordening 2017 vastgesteld. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

Pagina |8

1. Of - generieke beleidskeuzes; 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven; 3. Hoe - gebiedskenmerken. Bij een ruimtelijke ontwikkeling kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of deze binnen de Omgevingsvisie voor de provincie Overijssel mogelijk is. Onderstaande afbeelding geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 9: uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Deze stappen worden hieronder nader toegelicht. Stap 1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zgn. Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen.

Pagina |9 Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. Zo staat in de omgevingsvisie dat bestemmingsplannen uitsluitend mogen voorzien in stedelijke ontwikkelingen die extra ruimtebeslag door bouwen en verharding leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt dat: 1. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Door het toepassen van de Rood voor Rood-regeling, neemt de hoeveelheid landschap ontsierende bebouwing in het buitengebied af en wordt één compensatiewoning teruggebouwd. Per saldo is geen sprake van extra ruimtebeslag door bouwen en verharden op de groene omgeving, maar juist een afname. Samenvattend wordt geconcludeerd dat in voldoende mate rekening is gehouden met dit provinciaal beleid.

Verder moeten nieuwe ontwikkelingen, die in het bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van de gemeente Hellendoorn. Deze meerwaarde vertaalt zich in: 1. De sloop van 861 m2 aan landschap ontsierende bebouwing. 2. Het saneren van asbest dakplaten. 3. Het saneren van landschap ontsierende buitenopslag en het verwijderen van schuttingen. 4. Het deels verwijderen van oppervlakteverharding. 5. De aanplant van bomen en struiken waarmee de percelen beter landschappelijk worden ingepast. 6. Het opknappen en hergebruiken van een cultuurhistorisch waardevol gebouw. 7. Het verbeteren van de leefbaarheid van buurtschap Marle. 8. Het toevoegen van een verblijfsrecreatieve voorziening met de mogelijkheid tot het stallen van paarden 9. Het verbeteren van de verkeersveiligheid. 10. Het verbeteren van de beleving van het kanaal en het landschap. Stap 2 Waar – Ontwikkelperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving.

Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

P a g i n a | 10 In dit geval is het ontwikkelperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ van belang. Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie ‘Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen’ voorop. Daarnaast gelden, net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven, de ruimtelijke kwaliteitsambities: • • •

zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; continu en beleefbaar watersysteem.

De locatie is gelegen in het kleinschalige mixlandschap. De gewenste extra woning, de nieuwe verblijfsrecreatieve functie, de paardenstalling en de paardenbak zijn passend in het kleinschalige mixlandschap. Met de ontwikkeling wordt door middel van sloop van gebouwen, het verwijderen van verharding en schuttingen en het aanbrengen van streekeigen beplanting voorzien in een verbetering van het cultuurlandschap. Uit het hoofdstuk milieu-aspecten verderop in dit stuk blijkt dat er geen sprake is van een directe belemmering van de bedrijfsvoering van omliggende (agrarische) bedrijven. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief. Stap 3 Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarischcultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De “Stedelijke laag” kan in dit geval buiten beschouwing blijven omdat er geen kenmerken of elementen vanuit deze laag van toepassing zijn. De “Natuurlijke laag” Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel.

Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bijvoorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp. De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de “Natuurlijke laag” aangeduid met het gebiedstype “Dekzandvlakte en ruggen”

Afbeelding 10: Gebiedskenmerkenkaart “Natuurlijke laag”

P a g i n a | 11 De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. De gronden in het plangebied zijn in cultuur gebracht als erf met bedrijfsgebouwen. De van oorsprong voorkomende ‘Natuurlijke laag’ is daardoor niet of nauwelijks meer aanwezig. De aard en omvang van dit plan is van een beperkte omvang. Het voor zover nog aanwezige natuurlijke reliëf wordt met dit plan niet aangetast. Met de landschapsmaatregelen wordt ingezet op beplanting die past bij de natuurlijke ondergrond. De ontwikkeling is in overstemming met het gestelde in de ‘Natuurlijke laag’. De “Laag van het agrarische cultuurlandschap” In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd.

De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan. De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” aangeduid met het gebiedstype “Oude hoevenlandschap”.

Afbeelding 11: Gebiedskenmerkenkaart “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” Dit landschap kenmerkt zich door verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Essenlandschap in het klein met samenhangend systeem van es/kamp, erf op de flank, natte laagtes en – voormalige – heidevelden. Ordening vanuit de erven, die de ‘organische’ vormen van landschap volgt. Spinragstructuur vanuit de erven naar de omliggende gronden en tussen de erven. Contrastrijke landschappen met veel variatie op de korte afstand: open es, kleinschalige flank met erf, kleinschalige natte laagtes met veel houtwallen, open heidevelden en -ontginningen. Daartussen kleinere (boven)lopen van beken. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan

P a g i n a | 12 kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing en de landschappelijke inpassing van de percelen met streekeigen beplanting, worden de kenmerken van het oorspronkelijke landschap versterkt. Het toevoegen van een woonfunctie en een verblijfsrecreatieve voorziening met de mogelijkheid tot het stallen van paarden passen hier goed in. Daarmee is de ontwikkeling is overstemming met het gestelde in de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap”. Laag van de beleving In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes.

Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

Afbeelding 12: Gebiedskenmerkenkaart “Laag van de beleving” De verblijfsrecreatiecomplexen, de attracties, de routes voor wandelen, fietsen en varen zijn een belangrijke economische factor geworden met een vergelijkbaar aandeel in de economie als de agrarische sector. Dit alles verandert het aanzien, de gewenste gebruiksmogelijkheden en betekenis van het buitengebied. Aan het ‘belevingslandschap' ontleent Overijssel zijn tijdsdiepte, maar ook zijn aantrekkingskracht. Steeds vaker worden de kwaliteiten uit het verleden ingezet in plannen door daar met nieuwe kwaliteiten, gebruiks- en verschijningsvormen op voort te bouwen. Belangrijk in deze laag is het oude en nieuwe ‘erfgoed’ van de provincie. De ruimtelijke kwaliteitsambities in de laag van de beleving zijn: • Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap • Sterke ruimtelijke identiteiten als merken van Overijssel Ontwikkelingen dienen bij te dragen aan het versterken van bestaande gebiedskenmerken en het creëren van nieuwe omgevingskwaliteiten, aan vergroting van de beleefbaarheid en toegankelijkheid van het landschap en aan herstel van discontinuïteiten in landschappelijke structuren.

P a g i n a | 13 Door het toevoegen van plattelandskamers kunnen toeristen Het Overijssels kanaal gebruiken en beleven door er in te varen, vissen of zwemmen en als er voldoende ijs op zit zelfs door er op te schaatsen. Ook door er langs te fietsen, lopen of rijden beleef je het kanaal. Bij de plattelandskamers is er de mogelijkheid tot het stallen van paarden zodat specifiek voor toeristen met een paard deze locatie interessant is. Daarmee is de ontwikkeling in overstemming met de Laag van de beleving.

Conclusie toets provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat de in dit plan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Gemeentelijk beleid Bestemmingsplan Buitengebied 2009 De gemeente Hellendoorn heeft in 2006 de beleidsnotitie ‘Vrijkomende gebouwen in het buitengebied’, ook wel bekend als de rood-voor-rood regeling opgesteld. Deze beleidsnotitie is in 2009 geïmplementeerd in het bestemmingsplan. In voorliggend geval geldt er ter plaatse van het plangebied de bestemming “Bedrijf”. In artikel 32.9 van dit bestemmingsplan (Algemene wijzigingsregels) is het rood voor rood beleid in een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheid biedt de mogelijkheid om verscheidene bestemmingen, waaronder ‘Bedrijf’, om te zetten naar een woonbestemming en onder voorwaarden een extra woning toe te staan, indien binnen het bestemmingsvlak geen bedrijf meer aanwezig is. De volgende bepalingen moeten daarbij in acht worden genomen: a. bij elke wijziging wordt tegelijkertijd het betreffende bouwvlak respectievelijk bestemmingsvlak verwijderd; b. binnen een (voormalig) bouwvlak respectievelijk bestemmingsvlak mag het aantal woningen niet worden vergroot, doch mag voor elke 850 m² aan bedrijfsbebouwing die wordt gesloopt, ten hoogste één woning of bedrijfswoning extra worden gebouwd; c.

voor elke woning, niet zijnde een extra bedrijfswoning, worden gronden met een oppervlakte van maximaal 1500 m² aangewezen voor "Wonen", zodanig dat de bestemmingsgrens aan de naar de weg gekeerde zijde van het perceel zoveel mogelijk aansluit aan de weg; d. op geen van de gevels van een woning mag, bij voltooiing, de geluidsbelasting vanwege een weg of spoorweg de ter plaatse toegestane grenswaarde krachtens de Wet geluidhinder overschrijden; e. de overige gronden binnen het voormalig bouwvlak respectievelijk bestemmingsvlak worden aangewezen als "Agrarisch", "Agrarisch met waarden” of "Natuur" al naar gelang de eerstbedoelde gronden grotendeels grenzen aan die laatstbedoelde, tenzij het een extra bedrijfswoning betreft; f.

het bepaalde in artikel 17 (Wonen) is van overeenkomstige toepassing, niet zijnde een extra bedrijfswoning;

P a g i n a | 14 g. elke wijziging dient in elk geval alle woonruimten binnen het betreffende bouwvlak respectievelijk bestemmingsvlak te omvatten, tenzij het een extra bedrijfswoning betreft; h. de agrarische gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bebouwing mogen door de wijziging niet onevenredig worden aangetast. Toetsing van het initiatief aan de bepalingen a. Het bestemmingsvlak ‘Bedrijf’ wordt verwijderd. b. Er is in dit geval sprake van sloop van 861 m2 aan landschap ontsierende bebouwing, ter compensatie wordt hiervoor één extra woning met bijgebouw gebouwd. c. De gronden die een woonbestemming behoren te krijgen zullen groter zijn dan 1500 m2 per woning. Dit komt omdat de oppervlakte van de percelen zo groot zijn en een (voormalig) bedrijfsgebouw gehandhaafd zal blijven en hergebruikt zal worden. De paardenbak een strook grond aan de westzijde voor landschappelijke inpassing kunnen buiten de woonbestemming gelaten worden. Evenals de gronden aan de noordzijde, die in eigendom zijn van het waterschap Vechtstromen. d. Er zal worden voldaan aan de voorwaarden zoals opgenomen in de Wet geluidhinder. Ten aanzien van wegverkeerslawaai zal in het kader van het bestemmingsplan een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai worden uitgevoerd. e. De overige gronden binnen het voormalig bestemmingsvlak kunnen de bestemming Agrarisch en/of Natuur krijgen. f.

In het nieuwe bestemmingsplan zullen de regels van het bepaalde in artikel 17 (Wonen) van toepassing zijn. Aangezien er een gebouw wordt behouden en hergebruikt, zal de maximale oppervlakte aan (bij)gebouwen specifiek bepaald moeten worden. Aan dit punt van de wijzigingsbevoegdheid kan dan ook niet volledig worden voldaan. g. De wijzigingen betreffen alle woonruimten binnen het betreffende bouwvlak. In dit geval betreffen het de voormalige bedrijfswoning en de compensatiewoning, die beide worden voorzien van een reguliere woonbestemming. h. De agrarische gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bebouwing worden niet onevenredig aangetast. De dichtstbijzijnde agrarische bedrijven liggen op ruim voldoende afstand. In paragraaf over milieuaspecten zal hier uitvoerig op worden ingegaan. In dit geval wordt een gebouw behouden en hergebruikt. Deze dient deze specifiek te worden bestemd. Aan de punt f uit de wijzigingsbevoegdheid kan niet volledig worden voldaan. Om het één en ander specifiek te kunnen regelen, zal er gekozen moeten worden het opstellen van een bestemmingsplan buiten deze bevoegdheid.

P a g i n a | 15 Beleidsregel “Beleid Nieuw Buitengebied” Op 16 juni 2020 is de nieuwe beleidsregel “Beleid Nieuw Buitengebied” in werking getreden. De gemeente wil werken aan een ‘nieuw buitengebied’, waarbij verschillende initiatiefnemers aan zet zijn en de gemeente, waar nodig, stimuleert en faciliteert om zo samen tot een gewenste (integrale) ontwikkeling te komen die extra (ruimtelijke) kwaliteit kan bieden in het buitengebied. Daarbij zal de gemeente sturen op ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de identiteit en (ruimtelijke) kwaliteit van het landschap en de leefomgeving. Deze beleidsregel is de verdere gemeentelijke uitwerking van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) als vastgesteld door de provincie Overijssel via de Omgevingsverordening Overijssel en gaat uit van een stappenplan. De principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik staan voorop en hebben tot doel om onnodig ruimtebeslag op de Groene Omgeving tegen te gaan. In dit beleid is een stappenplan beschreven. Stap 1: Gebiedskenmerken In het hiervoor aangegeven provinciaal beleid zijn de gebiedskenmerken in beeld gebracht en is de gewenste ontwikkeling hieraan getoetst. Stap 2: Identiteit In de omgevingsvisie Natuurlijk Avontuurlijk is de identiteit “Beleef De Regge” aan het landschap tussen de Regge en de Hammerweg toegekend. Hierin is ook de betreffende locatie gelegen.

In dit deel van het Reggedalgebied domineert de agrarische functie. Het gebied langs de Regge is een overgangsgebied, waar ontwikkelingen worden gestimuleerd als daarbij de identiteit van dit gebied ‘de Regge’ wordt geïntegreerd. De rivier vormt de identiteitsdrager van dit gebied. Het gebied ten oosten van de Hammerweg heeft de identiteit ‘Rond Boeren’ waar het agrarische karakter de boventoon voert. Ontwikkelingen worden in dit gebied, waar van oorsprong al tal van activiteiten plaatsvonden, gestimuleerd. Door het toevoegen van de verblijfsrecreatieve functie met de mogelijkheid om er ook paarden te stallen kan naast de beleefbaarheid van het kanaal ook de beleefbaarheid van de Regge worden vergroot. Via een route langs het kanaal kom je uit bij de Regge met haar recreatieve routestructuren. Daarnaast is er ook oog voor het cultuurhistorisch erfgoed door behoud en het opknappen van de voormalige graanloods, die vroeger een directe relatie had met het kanaal om het graan per boot te vervoeren. Stap 3: Gebiedsopgaven De komende jaren zullen de veranderingen in ons landschap in een stroomversnelling komen.

De overstap naar hernieuwbare energie (warmtetransitie), het aanpassen aan klimaatverandering, veranderende woningbouwbehoefte, verduurzamen en circulair maken van de landbouw en een veranderend, meer biodivers, landschap; al deze opgaven hebben een effect op het landschap en hoe wij ermee omgaan. De grote opgaven voor het buitengebied van Hellendoorn zijn: • Energie Op het dak van de voormalige graanloods zullen circa 30 zonnepalen worden geplaatst waarmee in de elektriciteit voor de nieuwe woning en de graanloods kan worden voorzien. • Klimaat Er worden gebouwen gesloopt, erfverharding wordt verwijderd en beplanting wordt toegevoegd. • Landbouw Van landbouw is op de betreffende locatie geen sprake.

P a g i n a | 16 •

Natuur en Landschap In het bijgevoegde advies van de ervenconsulent van Het Oversticht is de nieuwe inrichting aangegeven met oog voor natuur en landschap.

Stap 4: Verbinden Het plan zorgt voor een kwalitatieve verbetering op deze locatie en de direct omwonenden zijn op de hoogte van de plannen. Bezwaren tegen de plannen zijn niet te verwachten. Stap 5 en 6: Wensen en Balans Met de volgende kwaliteitsimpulsmaatregelen wordt voldoende kwaliteit toegevoegd om een compensatiewoning toe te staan. 1. De sloop van 861 m2 aan landschap ontsierende bebouwing. 2. Het saneren van asbest dakplaten. 3. Het saneren van landschap ontsierende buitenopslag en het verwijderen van schuttingen. 4. Het deels verwijderen van oppervlakteverharding. 5. De aanplant van bomen en struiken waarmee de percelen beter landschappelijk worden ingepast. 6. Het opknappen en hergebruiken van de voormalige graanloods met cultuurhistorische waarde. 7. Het verbeteren van de leefbaarheid van buurtschap Marle. 8. Het toevoegen van een verblijfsrecreatieve voorziening met mogelijkheid tot het stallen van paarden. 9. Het verbeteren van de verkeersveiligheid. Hierna is onder de paragraaf ‘Verkeer’ aangegeven hoe. 10. Het verbeteren van de beleving van het kanaal, De Regge en het landschap. 11. Het plaatsen van zonnepanelen op het bestaande platte dak van de voormalige graanloods. Het bijgevoegde advies van de ervenconsulent van Het Oversticht geeft een nadere onderbouwing van de nieuwe gewenste situatie en een inrichtingsplan. Hieronder het gewenste inrichtingsplan.

P a g i n a | 17 Verkeer Het plan is om de sloot van het waterschap ten noorden van het plangebied over een lengte van circa 50 meter te voorzien van duikers zodat er twee verkeersveilige in-/uitritten kunnen worden gemaakt. Eén voor toegang naar het naastgelegen weiland en één voor het nieuwe woonperceel met het cultuurhistorisch waardevolle gebouw. Het recht van overpad voor toegang naar het weiland zoals dat nu is kan hiermee dan vervallen. Bij de nieuw te bouwen woning is ruimte om voldoende parkeerruimte te maken. De kruising Hammerweg / Zuidelijke Kanaaldijk is een gevaarlijke kruising waar regelmatig ongelukken gebeuren. Om de verkeersveiligheid te kunnen verbeteren zijn we bereid een strook grond aan de zijde van de Hammerweg te verkopen aan de gemeente. Hierdoor kan het zicht van de automobilist bij de kruising worden verbeterd. Archeologie & Cultuurhistorie De bedrijfswoning is gebouwd in 1936 en heeft een typische jaren ’30 bouwstijl. Daarom is deze woning ook aangemerkt als karakteristiek pand in het bestemmingsplan. Het perceel heeft een archeologische verwachtingswaarde. Vroeger heeft op deze gronden een korenmolen gestaan (type grondzeiler). Deze molen is in 1860 gebouwd en in 1935 afgebroken.

Van het materiaal afkomstig van deze molen is de voormalige graanloods ten noorden van het perceel gebouwd.

P a g i n a | 18

De meeste onderdelen zijn ter plaatse voor de opslagloods weer gebruikt. Onderdelen zijn nog duidelijk herkenbaar terug te vinden in het gebouw. Zo zie je op onderstaande foto’s bijvoorbeeld nog de stalen balken van de wieken en de houten aandrijfas van de molen.

Wet Natuurbescherming Er zal een quickscan door een gespecialiseerd bureau moeten worden uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde flora en fauna. Milieu-aspecten Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven.

P a g i n a | 19 Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: • het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; • het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd. Het dichtstbij gelegen bedrijf bij deze locatie is het zonweringsbedrijf Kamphuis aan de andere kant van het kanaal op circa 60 meter afstand van de grens van die bedrijfsbestemming tot de nieuw te bouwen woning en her te gebruiken bebouwing. Andere woningen staan op veel kortere afstand zodat overlast/milieubelasting niet te verwachten is en het bedrijf niet in zijn bedrijfsvoering zal worden beperkt. Agrarische bedrijven zijn op meer dan 150 meter gelegen van het plangebied gelegen.

Ook hiervoor geld dat andere burgerwoningen op kortere afstand van deze agrarische bedrijven zijn gelegen waardoor overlast/milieubelasting niet te verwachten is en de agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering zullen worden beperkt. Bodemkwaliteit Bodemonderzoeken van 2009 en ouder op deze locatie toonden geen of lichte verontreiniging aan en gaven destijds geen aanleiding tot het doen van nader onderzoek. Deze onderzoeksrapporten zijn echter niet meer bruikbaar voor de herontwikkeling van deze locatie. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem (wonen) en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient een verkennend bodemonderzoek te worden verricht volgens de richtlijnen NEN 5740.

P a g i n a | 20 Ook dient er een afsluitend bodemonderzoek te worden verricht omdat de (bodembedreigende) bedrijfsactiviteiten ter plaatse worden beëindigd. Dit is bepaald in artikel 2.11 van het Activiteitenbesluit milieubeheer. De beide onderzoeken kunnen tegelijkertijd worden uitgevoerd hetgeen kostenbesparend zal zijn. Wegverkeerslawaai De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning als het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. Ten aanzien van wegverkeerslawaai dient er een akoestisch onderzoek te komen voor de bouw van de nieuwe woning. Externe veiligheid Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. In de directe omgeving zijn geen gevaarlijke inrichtingen of transportleidingen voor gevaarlijke stoffen. Water Voor wat betreft de waterhuishouding is een digitale watertoets benodigd. Er zal een deel van de sloot van het waterschap met duikers dicht gemaakt worden om een goede toegang te creëren naar de nieuwe woning en het naastgelegen weiland. Een oriënterend gesprek heeft al plaatsgevonden en het waterschap lijkt hierover een positieve grondhouding te hebben, mits de aanlegkosten door de initiatiefnemer gedragen zullen worden. Principeverzoek Wij willen uw college verzoeken om te beoordelen of medewerking kan worden verleend aan een herziening van het bestemmingsplan en uw conclusie(s) ons schriftelijk toe te sturen.

Hoogachtend,

Jan Doldersum