Principeverzoek Gebiedsontwikkeling Ligtenbergerweg te Nijverdal

Gemeente Hellendoorn College van burgemeester en wethouders T.a.v. de heer G. Fikken Postbus 200 7440 AE NIJVERDAL

Betreft Datum Cont.pers.

: Principeverzoek voor de Gebiedsontwikkeling Ligtenbergerweg te Nijverdal : 6 juli 2021 : Mark Elshof

Geacht college, Namens de familie Olthuis-Hofmeijer werken wij het plan uit voor de ‘Gebiedsontwikkeling Ligtenbergerweg’ te Nijverdal. Het betreft een uniek project, waarbij verschillende maatschappelijke doelen worden gekoppeld, zonder ongewilde rechtstreekse precedentwerking. De gebiedsontwikkeling vindt plaats op ruim 13 hectare aan agrarische gronden, inclusief een oud agrarisch erf (Erf ’t Toef), aan de flank van de Sallandse Heuvelrug, in de zuidoosthoek van de gemeente Hellendoorn. In dit principeverzoek beschrijven wij de huidige situatie, de gebiedsopgaven, zetten wij het voorgenomen plan uiteen en vragen u om in principe planologische medewerking te verlenen aan het plan. Wanneer u besluit om in principe planologische medewerking te verlenen, zal het plan vervolgens verder worden uitgewerkt in o.a. een concreet inrichtings-, beheer- en beeldkwaliteitsplan, in afstemming met omwonenden en andere belanghebbenden. Ten behoeve van het plan is ook een beeldende presentatie opgesteld, met nadere informatie. Deze presentatie is als bijlage bijgevoegd.

Beschrijving van de huidige situatie Het plangebied ligt aan de flank van de Sallandse Heuvelrug, aan de Ligtenbergerweg, ten westen van de kern Rijssen. Het plangebied (zie figuur 1) is ruim 13 hectare groot en bestaat voornamelijk uit intensief gebruikte landbouwgronden in een vervallen coulissen landschap. Deze intensief gebruikte landbouwgronden liggen te midden van natuur (aan de westzijde de Sallandse Heuvelrug en aan de oostzijde de recent ontwikkelde zunasche heide). In het plangebied ligt een voormalig agrarisch erf aan de Ligtenbergerweg 15. Op dit erf staat een voormalige agrarische bedrijfswoning, met landschapsontsierende en vervallen schuren.

1

Figuur 1: Weergave plangebied

Opgaven en belangen In het plangebied en de directe omgeving spelen diverse gebiedsopgaven en belangen. Deze belangen en opgaven zijn weergegeven in figuur 2.

Olthuis-Hofmeijer

Figuur 2: Weergave diverse gebiedsopgaven en belangen in plangebied en omgeving

2

Gewenste situatie plangebied De huidige situatie en de gebiedsopgaven en belangen die in het plangebied en de directe omgeving spelen, leiden tot een gewenste situatie waarbij het voormalige agrarische erf wordt herontwikkeld. Hierbij worden de vervallen en landschapsontsierende schuren gesloopt, en wordt een woonerf gerealiseerd. De agrarische gronden worden heringericht, waarbij het cultuurhistorische landschap wordt hersteld, en waarbij circa 3 hectare nieuwe natuur wordt gerealiseerd en de overige betrokken gronden extensiever gebruikt gaan worden. Concreet zullen op de agrarische gronden sloten worden verontdiept, worden geen chemicaliën meer gebruikt en worden alternatieven gezocht voor drijfmest. Agrarische percelen zullen omsloten worden door brede houtwallen met mantelen zoomvegetatie, voorzien van de bestemming ‘Natuur’. Op de gronden die natuurlijk worden ingericht worden sloten gedempt, wordt kruidenrijke grasland en heischrale vegetatie ontwikkeld met extensief agrarisch natuurbeheer. Te midden van de natuurlijk ingerichte gronden worden twee nieuwe natuurinclusieve woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om de gewenste fietsverbinding te realiseren en tot slot wordt er een parkeergelegenheid aangelegd, als startpunt om de Sallandse Heuvelrug op te gaan (lokaal steunpunt).

Hier is ook plek voor een toekomstige schaapskooi, ten behoeve van het natuurbeheer van de Sallandse Heuvelrug. In figuur 3 is een plattegrond van de voorgenomen gebiedsontwikkeling weergegeven en in figuur 4 is een impressie weergegeven van de te realiseren natuurinclusieve woningen (wat kan wel, en wat kan niet).

Figuur 3: Plattegrond voorgenomen gebiedsontwikkeling. Een beter leesbare weergave is opgenomen in de bijgevoegde presentatie

3

Figuur 4: Impressie type te realiseren natuurinclusieve woningen (wat kan wel, en wat kan niet).

Ontwikkeling is in balans en wordt uitgevoerd met gesloten beurs De ontwikkeling wordt uitgevoerd conform de regeling ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’. Deze regeling is erop gericht dat ontwikkelingsruimte wordt geboden, mits de ontwikkelingsruimte in balans is met investeringen in ruimtelijke kwaliteit. In het voorliggende plan betekent dit concreet dat met het plan twee natuurinclusieve woningen (met bijgebouwen) en de eventueel te realiseren schaapskooi gebouwd mogen worden (dit betreft de ontwikkelingsruimte), mits de kwaliteitsinvesteringen die er tegenover worden gesteld evenredig zijn. In het voorliggende plan betreffen dit de sloop van 800 m 2 aan landschapsontsierende schuren en herstel van erf ’t Toef, het realiseren van 3 hectare nieuwe gebiedseigen natuur, het mogelijk maken van een gewenste fietsverbinding, het realiseren van parkeergelegenheden (maatschappelijk belang) en het extensiveren van de alle landbouwgronden aan de Lightenbergerweg. Ook heeft de te realiseren schaapskooi een maatschappelijk belang. In het vervolgproces zal deze balans nader worden uitgewerkt. Hierbij zal ook worden aangetoond dat de ontwikkeling financieel in balans is.

Bestemmingsplan Het plangebied heeft grotendeels de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden’ en voor een heel klein deel de enkelbestemming ‘Natuur’, in het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Hellendoorn. Het betrokken erf aan de Ligtenbergerweg 15 heeft daarbij de aanduiding ‘bouwvlak’. De betrokken gronden zijn voorzien van de lettertekenaanduiding ‘specifieke vorm van waarde – kleinschalig landschap’ en de gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone – Extensiveringsgebied’. Tot slot geldt voor een deel van de gronden de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ (zuidkant).

4

Figuur 5: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Hellendoorn, waarbij met rode lijnen het plangebied is aangegeven en met een blauwe pijl de ligging van het bouwvlak van het erf aan de Ligtenbergerweg is aangegeven (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

5

De voorgenomen gebiedsontwikkeling past niet binnen dit geldende bestemmingsplan. Zo dient de agrarische bestemming van het erf aan de Ligtenbergerweg 15 te worden gewijzigd in een woonbestemming, wordt 3 hectare agrarische grond gewijzigd naar de bestemming ‘Natuur’ en dient de realisatie van de twee nieuwe natuurinclusieve woningen, de parkeervoorziening en schaapskooi en de fietsverbinding planologisch mogelijk gemaakt te worden. Hiertoe is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Ruimtelijke kwaliteitswinst, door toepassing van gemeentelijke beleid Beleid Nieuw Buitengebied Met dit beleid geeft de gemeente aan te willen werken aan een ‘nieuw buitengebied’, waarbij verschillende initiatiefnemers aan zet zijn en de gemeente, waar nodig, stimuleert en faciliteert om zo samen tot een gewenste (integrale) ontwikkeling te komen die extra (ruimtelijke) kwaliteit kan bieden in het buitengebied. Daarbij zal de gemeente sturen op ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de identiteit en (ruimtelijke) kwaliteit van het landschap en de leefomgeving. De basis van het beleid is het ‘Stappenplan’. Dit ‘Stappenplan’ dienen initiatiefnemers te doorlopen, voor het indienen van een principeverzoek. Stap 1: Gebiedskenmerken In de provinciale Omgevingsvisie zijn de geldende gebiedskenmerken weergegeven. Voor wat betreft de ‘natuurlijke laag’ maakt het plangebied deel uit van ‘Dekzandvlakte en ruggen’. Hiervoor gelden de uitgangspunten zoals weergegeven in figuur 6.

Figuur 6: Uitgangspunten ‘Dekzandvlakte en ruggen’

Met deze uitgangspunten is, waar mogelijk en relevant, rekening gehouden bij het opstellen van het plan (zie bijgevoegde presentatie). Ook bij de verdere uitwerking van het plan zal hierop aangesloten worden. Zo worden de hoofdlijnen van het huidige reliëf niet aangetast, wordt het watersysteem meer natuurlijk gemaakt en wordt beplanting toegevoegd met ‘natuurlijke soorten’.

6

Voor wat betreft de ‘Laag van het agrarische cultuurlandschap’ maakt het plangebied grotendeels deel uit van het ‘Oude hoevenlandschap’. Hiervoor gelden de uitgangspunten zoals weergegeven in figuur 7.

Figuur 7: Uitgangspunten ‘Oude Hoevenlandschap’

Met deze uitgangspunten is, waar mogelijk en relevant, rekening gehouden bij het opstellen van het plan (zie bijgevoegde presentatie), en ook bij de verdere uitwerking zal hier op aangesloten worden. Zo wordt de structuur van het landschap kleinschaliger en wordt de groenstructuur versterkt. Het noordelijke deel van het plangebied, daar waar onder andere een deel natuur wordt gerealiseerd, ligt in het ‘Jonge heide- en broekontginningen landschap’. Hiervoor gelden de uitgangspunten zoals weergegeven in figuur 8.

7

Figuur 8: Uitgangspunten ‘Jonge heide- en broekontginningslandschap’

Met deze uitgangspunten is, waar mogelijk en relevant, rekening gehouden bij het opstellen van het plan (zie bijgevoegde presentatie), en ook bij de verdere uitwerking zal hier op aangesloten worden. Er worden twee nieuwe natuurinclusieve woningen gerealiseerd (waar ruimte voor is (zie de ‘ambitie’ zoals weergegeven in figuur 8)), welke goed landschappelijk en natuurlijk worden ingericht. De agrarische gronden rond deze woningen worden daarbij afgewaardeerd naar de bestemming ‘Natuur’. Lineaire structuren in het landschap blijven behouden en worden versterkt door het toevoegen van houtwalstructuren met mantel- en zoomvegetatie. Zo krijgt de ruimtelijke kwaliteit hier een stevige impuls.

Stap 2: Identiteit In de Omgevingsvisie ‘Natuurlijk Avontuurlijk’ is aangegeven dat het plangebied grotendeel de identiteit ‘Rond boeren’ heeft. Het agrarisch gebruik geeft identiteit aan dit gebied. Niet zozeer een identiteit die juist voor deze gemeente bijzonder is, maar wel een die maatschappelijk gezien een fors belang heeft. De gebruikers, voornamelijk agrariërs, zijn bepalend (geweest) voor de verschijningsvorm van het landschap. Bij de ontwikkeling van deze cultuurlandschappen hebben ideeën over schoonheid nooit een rol gespeeld. Mensen zijn echter het landschap in de loop der tijd wel gaan waarderen, juist ook om zijn ruimtelijke kwaliteiten. De aanwezige ruimtelijke kwaliteiten worden met het voorliggende plan versterkt.

8

Figuur 9: Kaart met weergave identiteiten, waarbij met rode pijl de ligging van het plangebied is aangeduid (bron: Natuurlijk Avontuurlijk, Omgevingsvisie Hellendoorn)

Daarnaast heeft het plangebied voor een klein deel de identiteit ‘Overweldigend Natuurlijk’. Dit betreft de noordwestkant. Het plangebied wordt daarnaast ook omsloten door deze identiteit (zie figuur 9). Dit betreft natuurgebied de Sallandse Heuvelrug. Hier is de natuur leidend en rust is een belangrijke kwaliteit. Activiteiten en ontwikkelingen worden hoofdzakelijk geconcentreerd rond de Paarse Poort. Ontwikkelingen in het gebied zijn wel mogelijk als ze zo worden vormgegeven dat ze opgaan in de omgeving en daarmee geen negatieve impact hebben op het gebied. De schaal van de ontwikkelingen is daarmee essentieel. In de noordwestkant van het plangebied, die onderdeel uitmaakt van deze identiteit, wordt agrarische grond afgewaardeerd naar de bestemming ‘Natuur’ en wordt het grondwaterpeil verhoogd. Ook worden twee natuurinclusieve woningen gerealiseerd, die opgaan in hun omgeving. Deze ontwikkelingen passen bij deze identiteit.

Stap 3: Gebiedsopgaven In het buitengebied van Hellendoorn gelden de volgende grote opgaven: - Energie; - Klimaat; - Landbouw; - Natuur en Landschap. Het voorliggende plan speelt in op deze grote opgaven. Uitgangspunt is een natuurinclusieve ontwikkeling, waarbij de biodiversiteit wordt verhoogd, het

9

landschap wordt versterkt, het grondwaterpeil wordt verhoogd, de landbouw wordt geëxtensiveerd, duurzame woningen worden ontwikkeld en een vervallen voormalig agrarisch erf wordt herontwikkeld.

Stap 4: Verbinden Plannen moeten verbonden worden met de omgeving en met maatschappelijke opgaven. In het voorliggende plan wordt nadrukkelijk ingespeeld op het verwezenlijken van maatschappelijke opgaven. Dit betreffen, naast de grotere gebiedsopgaven zoals deze in stap 3 zijn geformuleerd, de opgaven zoals deze in figuur 10 zijn weergegeven.

Figuur 10: Weergave gebiedsopgaven en belangen

Wat nu voorligt betreft nadrukkelijk een concept-plan, welke gedurende het proces reeds enkele malen met omwonenden is besproken. Indien u planologisch medewerking wilt verlenen aan dit concept-plan, zal het plan nader worden uitgewerkt, waarbij de omgeving (omwonenden en andere belanghebbenden) nauw wordt betrokken. Hiermee willen wij het plan versterken, waar mogelijk rekening houdend met andermans belangen en draagvlak creëren.

Stappen 5 en 6: Wensen en balans In deze stappen worden alle wensen samengebracht tot een concept-plan. Dit concept-plan betreft het voorliggende principeverzoek, met bijgevoegde presentatie. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling in balans is en dat het plan inspeelt op grote maatschappelijke opgaven. Zo wordt de biodiversiteit verhoogd, het landschap wordt versterkt, het grondwaterpeil wordt verhoogd, de landbouw wordt geëxtensiveerd, er worden duurzame natuurinclusieve woningen ontwikkeld, er wordt een gewenste fietsverbinding mogelijk gemaakt, er wordt een parkeervoorziening ingericht (als startpunt voor bezoek aan de Sallandse Heuvelrug) met de mogelijkheid voor het bouwen van een schaapskooi (ten behoeve van natuurbeheer) en een vervallend voormalig agrarisch erf wordt herontwikkeld.

10

Ruimtelijke kwaliteitswinst, door toepassing van provinciaal beleid De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving, zoals weergegeven in de provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie vormgegeven. Het beleid voor de ontwikkelingsperspectieven is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening. In dit artikel is bepaald dat gemotiveerd moet worden dat een voorziene ontwikkeling past binnen de vastgestelde ontwikkelingsperspectieven. Het voorliggende plangebied ligt binnen de ontwikkelingsperspectieven ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' (zuidelijk deel) en in ‘Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland’ (noordelijk deel). Een uitsnede van de kaart met ontwikkelingsperspectieven is opgenomen in figuur 11.

Figuur 11: Uitsnede kaart Ontwikkelingsperspectieven, uit de Omgevingsvisie Overijssel

In dit ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ is sprake van verweving van functies. Met aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. En aan de andere kant ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Uitgangspunten voor mixlandschappen zijn: • Behouden en versterken van de leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied;

11

• •

Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; Ontwikkelingsmogelijkheden verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen.

De voorgenomen ontwikkeling, waarbij o.a. landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt en het agrarische erf wordt getransformeerd naar een woonerf, een parkeervoorziening (met mogelijk een schaapskooi) wordt gerealiseerd ten behoeve van de Sallandse Heuvelrug, een fietsverbinding mogelijk wordt gemaakt, agrarische gronden worden geëxtensiveerd en het landschap wordt versterkt (o.a. door realisatie van houtwallen), past binnen dit ontwikkelingsperspectief. De functies passen in dit gebied en de functies beperken aanwezige agrarische bedrijven niet. De twee nieuwe woningen en een deel van de natuurontwikkeling wordt gerealiseerd binnen gebied welke is aangeduid als ‘Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland’. In deze gebieden is ruimte voor groen ondernemerschap, voor initiatieven en functies die de economische en maatschappelijke dragers zijn van de kwaliteit van natuur, water en landschap én ruimte voor continuïteit van de aanwezige landbouwfunctie. Initiatieven van bewoners en ondernemers zijn hier leidend: zij zijn eigenaar en vormgever van de omgevingskwaliteit. De na te streven kwaliteitsdoelen voor natuur en water zijn daarbij het uitgangspunt. Met het voorliggende plan wordt hierop ingespeeld. Er worden twee natuurinclusieve woningen gerealiseerd die opgaan in de omgeving.

Daaromheen wordt de agrarische grond afgewaardeerd naar de bestemming ‘Natuur’ en wordt het grondwaterpeil verhoogd. Er wordt kruidenrijk grassland gerealiseerd en heischrale vegetatie met extensief agrarisch beheer en enkele poelen. Er worden economische en maatschappelijke dragers gerealiseerd die de dragers vormen van te realiseren nieuwe natuur en landschap.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving De ontwikkeling wordt uitgevoerd conform de regeling ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’, welke is opgenomen in de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel. Deze regeling is erop gericht dat enerzijds ontwikkelingsruimte wordt geboden, mits de ontwikkelingsruimte in balans is met de investeringen in ruimtelijke kwaliteit. Hier is reeds eerder op ingegaan in dit principeverzoek.

Milieuaspecten In het vervolgproces dienen enkele milieuaspecten nader onderzocht te worden. Zo dient er een verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen. Tevens dient er een Toetsing Wet natuurbescherming te worden uitgevoerd.

12

Verzoek tot medewerking Alvorens het plan verder wordt uitgewerkt en gedetailleerd in o.a. een inrichtingsbeheer- en beeldkwaliteitsplan, in afstemming met omwonenden en andere belanghebbenden, verzoeken wij u in te stemmen met het voorliggende plan.

We hopen op een spoedige reactie. Eelerwoude BV

Mark Elshof Adviseur

Bijlage: - Presentatie van Ligtenbergerweg

de

voorgenomen

13

Gebiedsontwikkeling