Presentatie 04-02-2025 - Economische analyse masterplan centrum Nijverdal

Economische analyse Bouwsteen masterplan centrum Nijverdal Presentatie gemeenteraad Martijn Exterkate 4 februari 2025

Vandaag • Conclusies en aanbevelingen op hoofdlijnen

• Enige ruimte voor technische vragen, aan einde van presentaties aan de hand van dilemma’s ruimte voor inhoudelijke vragen/discussie

Aanleiding economische analyse • Masterplan centrum moet goed economisch onderbouwd zijn: welke functies willen we waar in het centrum, ook i.r.t. sterk houden winkel-8 • Winkelmarkt kwetsbaar, verder werken aan een compact winkelgebied: wat is daar voor nodig? • Kansen voor functieverbreding en daarmee meer bezoekredenen centrum • Beoogd programma bij gebiedsontwikkelingen zoals De Markt in goede samenhang met bestaande gebieden

Veel trends hebben impact op Nijverdal (Dubbele) Vergrijzing

Van ‘place to buy’ naar ‘place to be’

Afwaardering huurprijzen Toenemende menging van functies en formules Heroriëntering non-food ketens Vergroening en beleving Veranderend consumentengedrag

Opkomst city-concepten en starters

Afvlakking online winkelen en multichannel retail

Lokaal binden van ‘koopkracht’ uitdagend, daarom gerichte inzet nodig 10 randvoorwaarden voor succesvolle centra Compacte opzet, voorzieningen geconcentreerd Beperkte concurrentie detailhandel elders in de kern. Ontmoedigen detailhandel elders Optimale bereikbaarheid (auto, fiets, voet) en parkeren Weekmarkt en/of standplaatsen ambulante handel

Openbare ruimte schoon, heel & veilig Unieke sfeer en beleving (groen, bankjes, sfeerverlichting) Samenwerking ondernemers (evenementen, acties, promotie) en de gemeente Brede voorzieningenfunctie voor de stad (maatschappelijk, zorg, cultuur, horeca) DNA als uithangbord Binding van de lokale consument

Nijverdal werkt hard aan het centrum en is vol ambitie • Vanuit een langjarige koers gericht op versterken winkel-8 • Veel lokaal ondernemerschap en vernieuwende concepten • In trek bij nieuwe partijen (recent: parfumerie, Broodbode, kapper, Schoenmaker) • Er wordt flink geïnvesteerd door gemeente (Grotestraat, diverse herinrichtingen) en marktpartijen (vastgoedontwikkelingen) • Kwaliteit hoog in het vaandel (zoals ZINiN) • Grote aantrekkingskracht op doelgroepen: inwoners, bezoekers buurgemeenten, toeristen (Sallandse Heuvelrug) • Basis van organisatie goed op orde

Hoofdconclusies in het kort

Conclusie 1: het centrum van Nijverdal heeft veel kwaliteiten 1. Onderscheidend winkelaanbod: Het centrum van Nijverdal heeft een gevarieerd winkelaanbod, met zowel lokale speciaalzaken als bekende winkelketens. Dit zorgt voor een prettige mix van boodschappen, hoogwaardig specialistisch aanbod, uniek assortiment en veel aandacht voor service. 2. Sfeer, beleving en cultuur. Het centrum biedt een gezellige en toegankelijke sfeer, met terrassen, cafés en restaurants waar bezoekers kunnen genieten van eten en drinken. Er is regelmatig een markt en evenementen die bijdragen aan de levendigheid. Culturele voorzieningen zoals het ZINiN Theater en de bibliotheek zorgen voor een divers aanbod voor een breed aantal doelgroepen. 3. Bereikbaarheid: Nijverdal ligt centraal in de gemeente Hellendoorn en in de provincie Overijssel, en heeft goede verbindingen via zowel het openbaar vervoer (trein- en busverbindingen), de fiets, voet en auto. Er is ruime parkeergelegenheid in en rondom het centrum. 4. Natuur en toerisme. Nijverdal is gelegen aan de rand van het Nationaal Park De Sallandse Heuvelrug. Dit maakt het centrum ideaal voor een combinatie van winkelen, horecabezoek en recreëren in de natuur, zoals wandelen of fietsen. 5. Lokale betrokkenheid.

De inwoners van Nijverdal zijn betrokken bij hun gemeenschap, wat zich uit in een bruisend verenigingsleven en een sterke focus op het ondersteunen van lokale ondernemers.

Conclusie 2: functie centrum verandert met minder winkels en meer andere functies Ontwikkeling voorzieningenaanbod in kernwinkelgebied 50

47

45

43

42

40

36

35 30

32 29

29

27

26

25

25

20

18

20 15 10

7

6

5 0 Dagelijkse detailhandel

Recreatieve detailhandel

Doelgerichte detailhandel 2017

2020

Cultuur & ontspanning 2021

2022

Bron: Locatus (2024, september), bewerking Stec Groep

Horeca 2023

2024

Diensten

Leegstand

Conclusie 3: leestand substantieel gedaald en nu gemiddeld, grote dynamiek (Blokker, Ziengs) Tabel: leegstand centrum Nijverdal Aantal

wvo in m2

Bruto leegstand

11%

11%

Netto leegstand

7%

9%

Figuur: leegstand centrum Nijverdal 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2017

2020

2021

Wvo in m2

2022

Aantal

2023

2024

Conclusie 4: volop kansen voor nieuwe functies, verdere transformatie nodig Functie

Aandachtspunten: • Trekkers direct in of tegen winkel-8 • Supermarkten redelijk geïsoleerd • Locatiebeleid buiten centrum ook betrekken

Detailhandel – dagelijks

Detailhandel – recreatief

Detailhandel - doelgericht

Kwantitatieve behoefte (m2 wvo afgerond op honderdtal)

-400

+300

+200

Horeca

250-625*, afhankelijk van inzet op (dag)toerisme

Diensten

150

Leisure & sport

+/-

Kantoren

Potentieel door verplaatsing van bedrijventerreinen

Lichte bedrijvigheid

Potentieel door verplaatsing van bedrijventerreinen

Kwalitatieve behoefte •

Chocolade/zoetwaren

•

Vis

•

Groente/fruit

• •

Slagerij Dames- en herenmode

•

Textiel

• •

Speelgoed Wooninrichting

•

Woondecoratie

•

Meubels

• •

Fietsenwinkel Avondhoreca

• •

Koffietentjes Schoonheidssalon

•

Massagesalon

•

Nagelstudio

• •

Reparatieshop Sport

•

Wellbeing

•

Vernieuwende concepten Kleinschalig

• • •

Co-working Ambachtelijke bedrijfsruimte

Conclusie 5: grote aantrekkingskracht inwoners op centrum Figuur: herkomst winkelbestedingen dagelijks (links), recreatief (midden) en doelgericht (rechts)

Toerisme: Horeca: +8% Dagelijks: +1% Recreatief: +1%

Aanbevelingen

Advies 1: werk vanuit deelmilieus naar een samenhangend ecosysteem van bedrijven en voorzieningen

Gebiedsprofielen voor deelgebieden

Advies 2: Ga door met koers voor een compacte winkel-8

Advies 3: Zet bij herinrichting Markt in op een publiekstrekker en onderscheidende pleinfunctie •

Trekker die veel dagelijkse reuring verzorgt, zoals een supermarkt of Action, zodat de Winkel-8 wordt versterkt

•

Onderscheidende pleinfunctie: geen concurrentie Henri Dunantplein, maar een echte toevoeging voor de inwoner en bezoeker van Nijverdal. Grote kansen voor een groen plein met kinderactiviteiten en sterke verblijfsfunctie: verblijven in een ongedwongen setting.

•

In goede interactie met de wekelijkse zaterdagmarkt

•

Maak een betere verbinding met de Albert Heijn (combinatiebezoeken) door stedenbouwkundige inpassing

Advies 4: Kies voor een complementair milieu van bedrijven en voorzieningen aan de Grotestraat • Hoogwaardige kwaliteit en een sterk visitekaartje: houd het straatbeeld (als entree van het centrum) levendig en aantrekkelijk

• Onderscheidende kwaliteit: goed te bereiken voor kortparkeren (zowel per auto als fiets), stop & go • Mix mogelijk van diensten, doelgerichte detailhandel (stop & go), zorgvoorzieningen en werkfuncties (zoals kantoren, ambachtelijke bedrijven) • Wonen op begane grond niet meer toestaan (wel áchter winkels bij te grote panden)

Advies 5: Overweeg transformatie Constantijnstraat en Smidsweg naar woningbouw •

Vanwege huidige leegstand en krimp winkels nadere keuzes nodig om het centrum toekomstbestendig te houden

•

Vooral aan de randen inzetten op transformatie naar woningbouw

•

Doorgaan met Keizerserf-Zuid en Rijssensestraat

•

Transformatie Constantijnstraat (Gouden Winkelrand): minimale samenhang met het centrum + mogelijkheid verplaatsing

•

Transformatie Smidsweg: ligt geïsoleerd, trekkers die beter in centrum passen, verkeersproblematiek + in potentie zeer aantrekkelijke woonlocatie

Advies 6: Voeg geen extra meters detailhandel toe, saldeer bij herontwikkelingen • Bied alternatief programma (zoals wonen) om waardeverlies te compenseren, maak afspraken met marktpartijen

• Zorg voor voorzienbaarheid om planschaderisico te voorkomen Voorbeeldscenario verhuiscarrousel inclusief salderen op langere termijn: Verplaatsing supermarkt Jumbo naar de Markt -> achterblijvend pand Jumbo wordt ingevuld met Action -> achterblijvende locatie Smidsweg op termijn transformeren naar woningbouw

Advies 7: Verminder onbenutte planologische mogelijkheden voor detailhandel, dienstverleners en horeca buiten het centrum

Advies 8: Creëer randvoorwaarden die het verplaatsen van lichte bedrijven op bedrijventerreinen naar het centrum aantrekkelijk maken Figuur: lichte bedrijven op bedrijventerreinen (m.n.‘t Lochter) Kleinschalige kantoren en coworking Ambachtelijke bedrijfsruimte

2 1 7

Consumentgerich te dienstverleners

6

40

Kleinschalige detailhandel Maatschappelijke voorzieningen

Bron: Stec Groep, 2024.

Consumentgerichte dienstverleners

Ambachtelijke bedrijfsruimten

Kleinschalige kantoren & coworking

• Kapper • Reisbureau • Schoonheidssalon • Copyshop en fotografie • Dansschool • Studiebegeleiding • Fitness/sportschool • Museum/kunstgalerie

• Meubelmaker • Edelsmid • Brouwerij • Interieurbouw • Brood en banketbakker • Reparatie (kleding, elektronica etc.) • Kunstenaarsatelier

• Boekhoudkantoor • Uitzendbureau • Hypotheek en kredietbemiddeling • Adviesbureau • Reclamebureau • Vermogensbeheer • Televisieomroep/ radio

Maatschappelijke voorzieningen • Huisartspraktijk • Fysiotherapeut • Kinderopvang • Dagbesteding • Tandartspraktijk • Basisonderwijs • Ondersteuning en begeleiding van gehandicapten

Kleinschalige detailhandel • Food • Parfum/cosmetica • Tweedehands artikelen • Audio- en videoapparatuur • Kranten, tijdschriften en kantoorbehoeften • Dierenwinkel

Advies 9: Stel detailhandelsbeleid op om voorgaande adviezen beleidsmatig te verankeren

Advies 10: Zet in op startend ondernemerschap om onderscheidend profiel te versterken Voorbeelden van inzet: 1. Stimuleringsregeling ‘Win een winkel in Nijverdal’ 2. Platform ‘Start je droom in Nijverdal’ (coaching en matchmaking) 3. Gerichter ondernemersloket

Advies 11: Werk horeca categorieën en locaties nader uit Figuur: voorstel horecaconcentraties en typering horeca in centrum Nijverdal

Advies 12: monitor periodiek het (economisch) functioneren van het centrum en stuur bij waar nodig

Contact opnemen? Martijn Exterkate 06-57073421 m.exterkate@stec.nl

www.stec.nl

Extra sheets

Dagelijkse detailhandel sterk aanwezig, recreatief winkelen en horeca blijft wat achter Aanbod centrum Nijverdal vs. benchmark-centra (in m² wvo)

Centrum Nijverdal

22%

Benchmark-centra

29%

18%

0% Dagelijkse detailhandel

10%

33%

20%

Recreatieve detailhandel

30%

40%

Doelgerichte detailhandel

50%

15%

10%

7%

15%

9%

10%

70%

80%

60% Cultuur & ontspanning

Horeca

Diensten

Bron: Locatus (2024, september), bewerking Stec Groep. *leegstand exclusief transformatiepanden Benchmark-centra: Barneveld, Hardenberg, Nunspeet, Oldenzaal, Putten, Raalte, Tiel, Wageningen en Zevenaar.

5%

12%

5%

9%

90%

100%

Leegstand*

Deelgebieden hebben verschillende accenten Sectorverdeling per deelgebied in aantallen Grotestraat Markt en omgeving

Winkel-8 Keizerserf/Rijssensestraat Action/plus Constantijnstraat en omgeving Grotestraat Oost Overig 0%

20%

40%

60%

Dagelijkse detailhandel

Recreatieve detailhandel

Doelgerichte detailhandel

Cultuur & ontspanning

Horeca

Diensten

80%

Leegstand

Bron: Locatus (2024, september), bewerking Stec Groep.

100%

Bronpunten en looproutes in en rondom het centrum

Bron: Onderzoek (fiets)parkeren gemeente Hellendoorn (2023), bewerking Stec Groep (2024) *Per parkeerplaats/fietsenstalling is onder het symbool de capaciteit weergegeven Dit toont hoeveel plaatsen er in totaal zijn. Voor autoparkeerplaatsen is ook de bezettingsgraad opgenomen. Dit toont hoeveel plekken van de parkeerplaats gemiddeld bezet zijn. Dit is tijdens een onderzoek op 18 maart 2023 vastgesteld (parkeeronderzoek gemeente Hellendoorn, 2023).

Sterke positie tussen centra in regio Verzorgingsgebieden recreatieve detailhandel

Bron: Koopstromenonderzoek, Oost-Nederland 2023.

Vooral behoefte aan kleine en middelgrote panden 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% XS (0-50)

S (50-100) Ontbrekende ketens

M (100-250)

M+ (250-500)

Zelfstandigen

L (500-750)

XL (750-1.500)

Beschikbare panden

Alle panden

XXL (1.500+)

Horeca: vooral potentie voor avondhoreca en koffie, relatief veel aanbod buiten centrum (36% vs. 15%) Figuur: aanbod horecabranches benchmark vs. centrum Nijverdal (in m2 wvo) Restaurant Café/restaurant Café Lunchroom Fastfood Bezorg/Halen Grillroom/Shoarma IJssalon Koffiebar

Hotel Pannenkoeken

0

200

400

Aanbod benchmark

600

800

Aanbod Nijverdal

1000

1200

Diensten: aanbod redelijk op orde, kansen in persoonlijke verzorging Figuur: benchmarkanalyse consumentgerichte dienstverleners (aantallen) Kapper Schoonheidssalon Makelaardij Financieel Interm Kledingreparatie Bank Overig* Uitzendburo Elektro Reparatie Schoenrep/sleutels Massagesalon Reisburo Tattoo/Piercing Verzekeringwezen Nagelstudio Dierentrimsalon 0

2

Benchmark

4

6

8

Nijverdal

10

12

14

Leisure en cultuur: aanbod goed op orde Bowling Afslankstudio Casino Escape Room Bioscoop Kunstuitleen Galerie Biljart/Pool Museum Theater Zonnebank Bibliotheek Fitness 0,0

0,5 Nijverdal

1,0 Benchmark

1,5

2,0

2,5

Transformatie-opgave Nijverdal