PLEITNOTA Zienswijze

PLEITNOTA Bestemmingsplan Kerkstraat 40-42 Met ingang vanaf 1 december 2023 tot en met 12 januari 2024 ligt het bestemmingsplan ‘Kerkstraat 40-42’ te Nijverdal ter inzage. Op 10 januari 2014 heb ik namens mijn cliënten een zienswijze ingediend. In deze Debatronde staat dit bestemmingsplan met deze zienswijze en de reactie daarop in een Zienswijzennota ter discussie. Ik wil namens cliënten graag op deze Zienswijzennota reageren en wel op de volgende punten. 1. Stedenbouwkundige afweging Zoals in de zienswijze te lezen is, is de vraag gesteld of het bestemmingsplan wel door de stedenbouwkundige is beoordeeld en dat in de toelichting een onderbouwing ontbreekt. De beoordeling op het bouwplan is mondeling uitgevoerd. Naar aanleiding daarvan is op 29 februari 2024 door Stad & Landschap een advies opgesteld over het bouwplan. Uit het advies blijken drie zaken: 1. Er wordt onjuist ingegaan aan de bouwhistorische situatie in de directe omgeving. 2. Het advies is gebaseerd op het bouwplan en niet op het bestemmingsplan. 3. De adviseur is geen stedenbouwkundige. Ad 1.

In het advies wordt onder ‘Massa’ aangegeven dat:

De massa’s variëren van één woonlaag met kap tot vierbouwlagen plat. Deze variatie zorgt voor een afwisselend beeld dat past bij een historisch bebouwingslint dat zich vanaf 1900 in verschillende fases heeft ontwikkeld. Bij een nieuwe ontwikkeling is het belangrijk dat deze zich qua massa voegt in het bestaande beeld en aansluiting zoekt met de direct aangrenzende bebouwing.

Er wordt voorbij gegaan aan het gegeven dat de vierbouwlagen plat op de hoek van de Kerkstraat en het Hoge Dijkje een historische ‘knipoog’ is naar hoogte en massa van de voormalige kerk die daar gestaan heeft en waarnaar de straatnaam is vernoemd.

(Bron: Google Maps 2017 resp. 2023)

In de hele Kerstraat komen geen drie lagen voor, wel twee lagen met een (echte) kap. De vraag is dus of deze uitzondering op de plaats van de voormalige kerk in de Kerkstraat leidend moet/mag zijn in de afwegingen. Ad 2.

In het stedenbouwkundig advies staat verder:

Gekeken naar de hogere (appartementen) gebouwen in de omgeving, is hier prima een woongebouw van drie bouwlagen met platdak mogelijk. Daarbij moet in de uitwerking van het gebouw aansluiting worden gezocht met de omgeving in zowel afronding van het dak als de parcelering van de gevel. De welstandsnota biedt hiervoor voldoende aanknopingspunten om dit borgen in de verdere planuitwerking. Ritmiek Op de locatie wordt een appartementengebouw toegevoegd in een omgeving met voornamelijk rijwoningen. Daarmee is het belangrijk dat de maat en schaal aansluit op de rijwoningen. Door het gebouw een entree met opgetrokken gootlijn te geven wordt het volume met één verbijzondering doorbroken. Hierdoor ontstaat er een evenwichtige driedeling in de gevel die past in die ritmiek van de rijwoningen.

Met deze benadering zou nog meegegaan kunnen worden, omdat het immers de bestaande bouwrechten zijn en die in het door u nog vast te stellen ontwerpbestemmingsplan ‘Veegplan gemeente Hellendoorn 2024’ ook op nr. 44-44a van toepassing zijn. Voorwaarde is dan wel dat die dan ook in het bestemmingsplan ‘Kerkstraat 40-42’ worden verankerd en dat is niet het geval. Er wordt nu 10 m hoog plat toegestaan en niet een goot van 6 meter voorgeschreven met 1 verbijzondering in de gevel. Overigens is geen antwoord gegeven op mijn vraag om uitleg over de regels t.a.v. afgeknotte daken, wat niet onbelangrijk is voor mijn cliënt op nr. 44a vanwege zijn dakterras. Ad 3. Achter het zwarte vlakje staat “(stedenbouwkundig- en landschapsontwerper)”. Volgens de informatie op de website van het bureau heeft de adviseur dezelfde opleiding genoten als ondergetekende. Het advies is dus niet door een (volgens de Nationale beroepengids) erkend stedenbouwkundige uitgebracht, zoals de titel van het document suggereert. Hiermee wil ik overigens niets afdoen aan de (kwaliteit van de) inhoud van het advies, m.u.v. het gestelde onder Ad 1. Zoals in de zienswijze is aangegeven gelden de vigerende bepalingen en die sluiten aan bij het stedenbouwkundige advies en het gewenste bouwplan van de initiatiefnemer. Die heeft dit ook nadrukkelijk op de door hem georganiseerde informatieavond aangegeven.

Het is dan ook verbazend dat het college het advies (dat ze dus NA de ontwerpfase hebben opgevraagd) niet volgen. Blijkbaar is het verdwijnen van de massa op het binnenterrein blijkbaar het argument dat aanpassen van de bouwregels vergoelijkt, en dat terwijl de initiatiefnemer dat niet eens wil en de buren uiteraard ook niet. Verzoek 1 U wordt verzocht de bestaande bouwregels te respecteren en het vast te stellen bestemmingsplan daarop aan te passen. Dit verzoek staat overigens geheel los van de problematiek betreffende de erfdienstbaarheid, dat de hele haalbaarheid van het bestemmingsplan ter discussie stelt. 2. Parkeren op eigen grond In het commentaar wordt verwezen naar de huidige eigendomssituatie. Het gaat echter om de eindsituatie. Onbekend is of de vereniging van eigenaren mede-eigenaar wordt van de andere 3 parkeerplaatsen. Of de huidige eigenaar via de VVE ook verbonden blijft aan het perceel waar de appartementen op komen (verder ‘perceel L 4922’) is onbekend. Ook al zou dat zo zijn, dan nog moeten de eigenaren van de appartementen ook mede-eigenaar worden van de 3 parkeerplaatsen. Dat is nu niet verzekerd en dus ook niet het parkeren op eigen terrein.

Verzoek 2 U wordt verzocht de bereikbaarheid van de parkeerplaatsen op zijn minst in een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding vast te leggen, maar beter nog via een voorwaardelijke verplichting in het vast te stellen bestemmingsplan veiliggesteld worden. Dit verzoek staat geheel los van de problematiek betreffende de erfdienstbaarheid, die de hele haalbaarheid van het bestemmingsplan ter discussie stelt. 3. Geluid en overige hinder In het commentaar op dit punt wordt een vergelijking gemaakt met de geldende bestemming van het perceel L 4922. De argumentatie/onderbouwing is slechts gebaseerd op een aanname en niet op een berekening op basis van de verkeersgeneratie volgens de CROW. Overigens doet die bestemming ern niet toe, omdat die, zoals hierna zal blijken, geen recht kan doen gelden op het Recht van weg Verzoek 3 U wordt verzocht het bestemmingsplan niet eerder vast te stellen dan nadat de argumentatie onderbouwd is met een berekening van de verkeersgeneratie op basis van de CROW-normen Dit verzoek staat geheel los van de problematiek betreffende de erfdienstbaarheid, die de hele haalbaarheid van het bestemmingsplan ter discussie stelt.

4. Erfdienstbaarheid Recht van weg Het belangrijkste punt is dit plan is de juridische situatie rondom de rechten op het Recht van weg. De rechten zijn gekoppeld aan twee percelen van de initiatiefnemer. Dat zijn de percelen L 5693 en 6559 en niet het perceel L 4922. Dat laatste is dus geen heersend erf. Dat het één en dezelfde eigenaar is doet daar niets aan af. Deze redenatie zou betekenen dat als de eigenaar van een heersend erf alle aansluitende (niet-heersende) erven er omheen in eigendom verkrijgt alle gebruikers van die erven ook gebruik mogen maken van het recht van overpad. Dat is niet de bedoeling van de erfdienstbaarheidsregeling, die is bedoeld om eigenaren van “beklemde meiers” (gronden die niet direct aan de openbare weg grenzen) van een ontsluiting daarop te voorzien. Het perceel L 4922 grenst aan de openbare weg en kan daarmee geen recht doen gelden op het recht van overpad en daarmee zijn de parkeerplaatsen en garageboxen op dat perceel dan ook niet vanaf de openbare weg bereikbaar en wordt niet aan de parkeernormen voldaan. Verzoek 4 U wordt verzocht het bestemmingsplan niet eerder aangepast vast te stellen dan nadat: 1. voor 100% juridisch zeker is dat het recht van overpad ook geldt voor (de ontsluiting van) het perceel L 4922; 2.

er een juridisch sluitende oplossing voor het parkeren is vastgelegd in het bestemmingsplan, ingeval niet aan het gestelde onder 1 wordt voldaan.