Nota grondbeleid 2025 gemeente Hellendoorn definitief

Ook moet sprake zijn van urgentie: binnen drie jaar na onteigening moet worden gestart met de uitvoering van de ontwikkeling, het gebruik of het beheer van de fysieke leefomgeving waarvoor onteigening nodig is. De grondslag voor onteigening kan een vastgesteld omgevingsplan of projectbesluit zijn of een verleende omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). De gemeente Hellendoorn bepaalt per gebiedsontwikkeling in een vroeg stadium of het wenselijk is om het instrument voorkeursrecht in te zetten om speculatie in gebieden met een ontwikkelingsopgave tegen te gaan. Vanwege de gevoeligheid van het instrument onteigening kiest de gemeente Hellendoorn ervoor om dit instrument alleen in het uiterste geval in te zetten. Beleidsuitspraak: •

De gemeente Hellendoorn bepaalt per gebiedsontwikkeling in een vroeg stadium of het wenselijk is om het instrument voorkeursrecht in te zetten.

•

De gemeente Hellendoorn zet het instrument onteigening alleen in uiterste gevallen in.

20

4.1.5 Tijdelijk beheer Wanneer grond of vastgoed wordt verworven of wordt ingebracht met het oog op een toekomstige gebiedsontwikkeling, dan moet de grond of het vastgoed tijdelijk worden beheerd in de periode tussen de verwerving of inbreng en de sloop van het vastgoed of het bouw- en woonrijp maken van de locatie. Hiermee wordt voorkomen dat vastgoed leegstaat of wordt gekraakt. Afhankelijk van de termijn van tijdelijk beheer kan worden gekozen voor een (tijdelijke) reguliere huurovereenkomst of een bruikleenovereenkomst. In beginsel opteert de gemeente daarbij altijd voor reguliere huurovereenkomsten. Bij tijdelijk beheer van grond wordt gekozen voor kortlopende huur- of pachtovereenkomsten. Door te werken met tijdelijke overeenkomsten, waarborgt de gemeente de flexibiliteit die nodig is om over het onroerend goed te kunnen beschikken op het moment dat dit nodig is voor de voorgenomen gebiedsontwikkeling. Bij tijdelijk beheer wordt gestreefd naar een zo gunstig mogelijk exploitatiesaldo. Als er sprake is van een tekort op de exploitatie, dan wordt voor het geschatte exploitatietekort aanvullend budget opgenomen in de grondexploitatie of aangevraagd bij het besluit tot aankoop. Beleidsuitspraak: •

Bij tijdelijk beheer wordt maximale flexibiliteit nagestreefd door te werken met tijdelijke huur- of pachtovereenkomsten.

•

Als sprake is van een verwacht tekort op het exploitatiesaldo, dan wordt hiervoor budget aangevraagd bij de raad.

4.2. Faciliterend grondbeleid 4.2.1 Verplicht kostenverhaal In projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol inneemt, moeten de kosten die de gemeente maakt, verplicht worden verhaald op de initiatiefnemer(s) van bouwplannen. De Omgevingswet schrijft voor dat kostenverhaal door een gemeente verplicht is als sprake is van bepaalde ‘bouwactiviteiten’, bijvoorbeeld de bouw van één of meerdere woningen. De lijst met bouwactiviteiten waarbij de gemeente verplicht kosten moet verhalen, is opgenomen in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Van dit verplichte kostenverhaal kan slechts in bepaalde - wettelijk omschreven - gevallen worden afgezien. Kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid vindt in veruit de meeste gevallen plaats via een anterieure overeenkomst (privaatrechtelijke weg). Als dit niet lukt, kan het kostenverhaal echter via publiekrechtelijke weg (via het omgevingsplan) worden afgedwongen. De kosten die een gemeente mag verhalen, zijn begrensd door de ‘kostensoortenlijst’ (bijlage IV bij het Omgevingsbesluit). Dit zijn bijvoorbeeld kosten voor de inzet van het ambtelijk apparaat en externe adviseurs (de 'plankosten') of kosten voor de aanleg van infrastructuur of groenvoorzieningen. Voorwaarde is dat de kosten toerekenbaar zijn aan het plan (het ‘kostenverhaalsgebied’). Voor de beoordeling hiervan wordt gebruik gemaakt van de PPT-criteria: •

Profijt: de ontwikkeling moet profijt hebben van de werkzaamheden waarvoor de kosten worden gemaakt.

•

Proportionaliteit : de kosten worden verdeeld naar rato van het profijt dat een ontwikkeling heeft van de werkzaamheden. Locaties die meer profijt hebben van een bepaalde voorziening, dragen een groter aandeel van de kosten.

21

•

Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband zijn tussen de te verhalen kosten en de ruimtelijke ontwikkeling.

Uit de beschrijving van het criterium ‘proportionaliteit’ blijkt dat ook kosten voor voorzieningen met een 'bovenwijks' karakter kunnen worden verhaald. Dit zijn voorzieningen waarvan meerdere gebieden of projecten profijt hebben, bijvoorbeeld een weg of rotonde die meerdere gebieden ontsluit. De kosten worden in dat geval naar rato toegerekend aan de ontwikkelingen die hier profijt van hebben, aan de hand van een objectieve verdeelsleutel (bijvoorbeeld verkeersbewegingen bij een infrastructurele voorziening als een ontsluitingsweg). Tot slot geldt bij het verplichte kostenverhaal het principe van macro-aftopping: dit houdt in dat nooit méér kosten kunnen worden verhaald dan de grondopbrengsten van een ontwikkeling.

Privaatrechtelijk spoor: kostenverhaal via de anterieure (of posterieure) overeenkomst Bij de meeste de projecten verloopt het verhaal van de gemeentelijke kosten via privaatrechtelijke weg. In deze gevallen sluit de gemeente met de initiatiefnemer(s) een anterieure overeenkomst. Kostenverhaal via de anterieure overeenkomst heeft de uitdrukkelijke voorkeur van de wetgever. In een anterieure overeenkomst worden niet alleen afspraken gemaakt over kostenverhaal, maar ook over - bijvoorbeeld - verantwoordelijkheden van partijen, het te realiseren woningbouwprogramma en de planning en fasering van een ontwikkeling. Een anterieure overeenkomst kent een grote mate van contractsvrijheid, omdat gemeente en initiatiefnemers niet strikt gebonden zijn aan de regels die gelden bij de publiekrechtelijke regeling voor kostenverhaal. Het is ook mogelijk om in een later stadium een posterieure overeenkomst te sluiten over kostenverhaal, na het opnemen van regels over kostenverhaal in het omgevingsplan (publiekrechtelijk spoor). Hoewel de posterieure overeenkomst net als de anterieure overeenkomst een privaatrechtelijke overeenkomst is, moet de gemeente bij het sluiten van een posterieure overeenkomst de regels over kostenverhaal in het omgevingsplan in acht nemen. De posterieure overeenkomst biedt daarmee minder flexibiliteit dan de anterieure overeenkomst.

Publiekrechtelijk spoor: kostenverhaal via het omgevingsplan Wanneer het niet lukt om met initiatiefnemers een (anterieure) overeenkomst over kostenverhaal te sluiten, dan treedt het publiekrechtelijke spoor in werking. De gemeente verhaalt de kosten dan via kostenverhaalregels in het omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of het projectbesluit. Het publiekrechtelijk kostenverhaal kent aanzienlijk minder vrijheid dan de anterieure overeenkomst. Kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor is alleen mogelijk voor kosten die zijn opgenomen op de 'kostensoortenlijst' uit het Omgevingsbesluit. Daarbij zijn de 'PPT-criteria' (Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid) en het principe van macro-aftopping verplicht van toepassing.

Integraal en organisch kostenverhaal Met de komst van de Omgevingswet wordt de bestaande regeling voor kostenverhaal uitgebreid met een regeling voor 'kostenverhaal zonder tijdvak', bedoeld voor 'organische gebiedsontwikkelingen'. Kenmerk van organische gebiedsontwikkelingen is dat vooraf geen duidelijk eindbeeld bestaat van de ontwikkeling. Een voorbeeld van een organische

22

gebiedsontwikkeling is de geleidelijke transformatie van een verouderd bedrijventerrein tot een gebied met een mix van woningen en voorzieningen. Bij organische ontwikkelingen is vooraf onzeker hoe het eindbeeld eruit ziet, welke kavels tot ontwikkeling komen en welk programma op deze kavels wordt gerealiseerd. Als gevolg hiervan is het vaak lastig voor een gemeente om vooraf met de ontwikkelende partijen afspraken te maken over kostenverhaal en is vaak onzeker of de gemeente alle investeringen - bijvoorbeeld voor de aanleg van de benodigde infrastructuur - op de ontwikkelende partijen kan verhalen. Belangrijkste verschil ten opzichte van de 'standaard' regeling voor kostenverhaal (het 'integrale' model) is dat bij kostenverhaal zonder tijdvak kan worden volstaan met een globale indicatie van de maximaal te verhalen kosten (het kostenverhaalplafond), omdat bij organische gebiedsontwikkeling vooraf niet zeker is welke infrastructurele werken kunnen of moeten worden gerealiseerd. Daarnaast vindt kostenverhaal bij het organische model niet plaats op het niveau van het totale gebied, maar per bouwveld. Ook hier geldt het principe dat nooit meer kosten kunnen worden verhaald dan de waardevermeerdering op het desbetreffende plot, vergelijkbaar met de macro-aftopping uit het integrale model.

Aangezien grote, organische gebiedsontwikkelingen relatief zeldzaam zijn, is de verwachting dat in de gemeente Hellendoorn weinig tot geen gebruik wordt gemaakt van het stelsel voor organisch kostenverhaal.

4.2.2 Werkproces kostenverhaal Het proces om te beoordelen of bij een particulier initiatief sprake is van verplicht kostenverhaal, kan worden weergegeven in een stroomschema. Dit stroomschema is gevisualiseerd in onderstaand figuur.

Het beoordelingsproces begint bij de vraag of het initiatief in kwestie past binnen de planologische kaders zoals vastgelegd in het omgevingsplan of dat er een planologische wijziging nodig is om het plan te kunnen realiseren (bijvoorbeeld via een BOPA of aanpassing van het omgevingsplan).

23

Als het plan past binnen de bestaande planologische kaders, dan is geen sprake van verplicht kostenverhaal: in dat geval worden leges in rekening gebracht bij toetsing van de omgevingsvergunning. Als er een wel planologische wijziging nodig is, dan beoordeelt de gemeente of het nieuwe initiatief conform artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit kwalificeert als bouwactiviteit. Een bouwactiviteit is bijvoorbeeld de bouw van een woning (of meerdere woningen), de bouw van een bedrijfsgebouw of een (grotere) transformatie van een gebouw met wijziging van de gebruiksfunctie (bijvoorbeeld de verbouwing van een kantoor tot appartementen). Als het initiatief geen bouwactiviteit is volgens het Omgevingsbesluit, dan is geen sprake van verplicht kostenverhaal: in dat geval wordt de gemeentelijke inzet bekostigd vanuit de leges. Als voor een initiatief een planologische wijziging nodig is én het initiatief voldoet aan de definitie van een bouwactiviteit, dan is de gemeente verplicht de kosten te verhalen die zij maakt voor de begeleiding van de ontwikkeling, vanaf de initiatieffase tot de uiteindelijke oplevering van de openbare ruimte. Van dit verplichte kostenverhaal kan alleen worden afgezien in de volgende gevallen: •

Het totaal aan te verhalen kosten is lager dan € 10.000,-;

•

Er zijn geen verhaalbare kosten voor openbare werken/voorzieningen;

•

De te verhalen kosten zien alleen op de aansluiting van het project op de openbare ruimte of nutsvoorzieningen.

24 Als sprake is van verplicht kostenverhaal, dan verhaalt de gemeente de kosten in de basis via de anterieure overeenkomst. Kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor (het omgevingsplan) wordt alleen toegepast in het uitzonderlijke geval waarin geen overeenstemming wordt bereikt met de ontwikkelende partij(en). Hetzelfde geldt voor de posterieure overeenkomst. Bij het verhalen van kosten hanteert de gemeente Hellendoorn de volgende uitgangspunten: •

De plankosten die de gemeente verhaalt, worden ingeschat met behulp van de plankostenscan1.

•

Als de gemeente kosten maakt voor sloop, bouwrijp maken of aanleg van openbare ruimte, dan worden de kosten ingeschat op basis van een (SSK-)raming. Optioneel kunnen met de initiatiefnemer afspraken worden gemaakt over een betalingsregeling of eindafrekening.

•

Als sprake is van eventuele doorbelasting van kosten voor bovenwijkse voorzieningen, dan hanteert de gemeente logische en algemeen geaccepteerde maatstaven voor het bepalen van de verdeelsleutel (bijvoorbeeld verkeersbewegingen bij een rotonde of ontsluitingsweg).

Naast afspraken over kostenverhaal, legt de gemeente Hellendoorn in de anterieure overeenkomst afspraken vast over andere relevante zaken, bijvoorbeeld het woningbouwprogramma, prijscategorieën, planning en fasering, indexatie en nadeelcompensatie. De gemeente Hellendoorn maakt in de basis gebruik van een standaard anterieure overeenkomst, die per project wordt aangepast op basis van de specifieke (maatwerk)afspraken voor die ontwikkeling.

1 De plankostenscan is een rekenmodel dat is opgesteld door het ministerie van Binnenlandse Zaken. Doel van

het model is om de maximaal verhaalbare plankosten te kunnen bepalen bij kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor. De plankostenscan wordt echter ook vaak toegepast bij onderhandelingen in het anterieure spoor, omdat het rekenmodel een uniforme en transparante methodiek biedt voor het bepalen van de plankosten.

Wanneer kosten worden verhaald op grond van artikel 13.11 van de Omgevingswet (het verplichte kostenverhaal), dan betaalt een initiatiefnemer geen leges voor het aanpassen van de planologische titel. De leges voor de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen zijn in dat geval nog wel van toepassing. Beleidsuitspraak: •

Bij projecten waarbij de gemeente Hellendoorn een faciliterende rol inneemt, verhaalt de gemeente de kosten die zij maakt op de ontwikkelende partijen, omdat de Omgevingswet daartoe verplicht.

•

Uitgangspunt is dat kosten zoveel mogelijk via een anterieure overeenkomst worden verhaald. Wanneer dat niet mogelijk is, verhaalt de gemeente de kosten via het publiekrechtelijke (wettelijke) spoor.

•

Bij elk project beoordeelt de gemeente of sprake is van verplicht kostenverhaal conform het schema en de uitgangspunten uit deze nota grondbeleid.

4.2.3 Financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied De Omgevingswet maakt het mogelijk om aan initiatiefnemers een vrijwillige bijdrage te vragen voor 'ontwikkelingen van een gebied' (artikel 13.22 Ow), die niet verhaalbaar zijn via het 'reguliere' verplichte kostenverhaal. Hierbij kan worden gedacht aan bijdragen aan recreatief groen elders in de gemeente, maatregelen om de stikstofdepositie te verminderen of een vereveningsbijdrage om het tekort aan sociale woningbouw in een project op een andere locatie te compenseren. Nieuw is dat met artikel 13.23 en 13.24 Omgevingswet de mogelijkheid wordt toegevoegd om onder voorwaarden financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied ook publiekrechtelijk afdwingbaar te maken. Het vragen een vrijwillige bijdrage verloopt via de anterieure overeenkomst. Daarbij geldt dat niet alleen een bijdrage kan worden gevraagd bij bouwactiviteiten waar het verplichte kostenverhaal op van toepassing is, maar ook bij een aantal aanvullende activiteiten die in het Omgevingsbesluit worden benoemd. Voorbeelden hiervan zijn de aanleg van infrastructuur, maar ook de realisatie van zonne- of windparken. Voorwaarde bij het toepassen van dit instrument is dat voor de activiteiten waarvoor een bijdrage wordt gevraagd, een basis is gelegd in een omgevingsvisie of programma.

De publiekrechtelijk afdwingbare variant van de financiële bijdrage verloopt via het omgevingsplan en is alleen mogelijk bij de bouwactiviteiten waarop ook het verplichte kostenverhaal van toepassing is. Ook zijn de maatregelen waarvoor een bijdrage kan worden afgedwongen, gelimiteerd via het Omgevingsbesluit. Verder geldt dat sprake moet zijn van een functionele samenhang tussen de activiteit waarvoor een bijdrage wordt gevraagd en de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. De functionele samenhang moet worden onderbouwd in het omgevingsplan. Deze onderbouwing kan worden gebaseerd op een reeds vastgestelde omgevingsvisie of programma. Omdat de gemeente Hellendoorn op dit moment nog bezig is met het opstellen van de omgevingsvisie, maakt de gemeente vooralsnog geen gebruik van dit instrument. In de toekomst kan de gemeente ervoor kiezen om dit instrument alsnog in te zetten. In dat geval worden de uitgangspunten in een separate beleidsnotitie (bijvoorbeeld een nota kostenverhaal) of een actualisatie van de nota grondbeleid verder uitgewerkt.

25

4.2.4 Stedelijke kavelruil Stedelijke kavelruil is als nieuw instrument opgenomen in de Omgevingswet. Met dit instrument wordt de mogelijkheid geboden voor private partijen om op vrijwillige basis afspraken maken over het ruilen van gronden of vastgoed. Door toepassing van stedelijke kavelruil is het mogelijk om een gebied tot ontwikkeling te brengen zonder dat de gemeente daarvoor actief gronden en vastgoed hoeft aan te kopen. De kavelruilovereenkomst op basis van de Omgevingswet biedt meer waarborgen dan een gewone koop- of ruilovereenkomst, waardoor initiatiefnemers zekerheid hebben dat een ruil ook bij onvoorziene omstandigheden doorgang vindt. Een voorbeeld hiervan is dat een kavelruilovereenkomst een zakelijke werking heeft, waardoor ook eigenaren die vastgoed verkrijgen ná het sluiten van de overeenkomst - bijvoorbeeld door overdracht, verjaring of onteigening - aan de overeenkomst zijn gebonden.

4.3. Nadeelcompensatie Nadeelcompensatie is een financiële vergoeding van de overheid aan burgers of bedrijven voor schade die zij lijden als gevolg van rechtmatig overheidshandelen. Het is bedoeld voor situaties waarin de schade onevenredig zwaar drukt op een individuele partij en verder gaat dan het 'normaal maatschappelijk risico' dat iedereen geacht wordt te accepteren. De wijze waarop de gemeente omgaat met nadeelcompensatie is vastgelegd in de verordening nadeelcompensatie uit 2023. Uitgangspunt is dat bij initiatieven waarbij de gemeente een faciliterende rol inneemt, eventuele claims vanuit deze regeling voor rekening komen van de initiatiefnemer.

26

5. Organisatie 5.1. Rolverdeling college en raad De gemeenteraad stelt de kaders vast voor het gemeentelijk grondbeleid. Binnen deze kaders geeft het college uitvoering aan het realiseren van beleidsambities. De praktische uitvoering van het grondbeleid wordt gedaan door de ambtelijke organisatie. Het college is bestuurlijk eindverantwoordelijk voor het functioneren van het grondbeleid. Onderstaand schema geeft op hoofdlijnen de rolverdeling weer tussen gemeenteraad en college ten aanzien van het grondbeleid.

kaders grondbeleid

verwerving en verkoop

grondexploitatie en kostenverhaal

Gemeenteraad • vaststellen nota grondbeleid • vaststellen flankerend beleid (woonvisie e.d.) • beschikbaar stellen budgetten voor verwerving • vestigen van voorkeursrecht • nemen van onteigeningsbesluiten

• beschikbaar stellen (voorbereidings)budget • vaststellen nieuwe grondexploitaties • vastellen geactualiseerde grondexploitaties

College van B en W • uitvoering geven aan grondbeleid

• doen van strategische verwervingen • vestigen van voorlopig voorkeursrecht • uitvoering geven aan onteigeningsprocedures • verkoop van gronden en gebouwen • aanvragen (voorbereidings)budget • rapporteren over jaarlijkse actualisatie grondexploitaties • rapporteren over zwaarwegende tussentijdse wijzigingen in grondexploitaties

• afsluiten grondexploitaties ruimtelijk beleid

• vaststellen omgevingsvisie • vaststellen omgevingsplan sturing en verantwoording • controleren voortgang projecten

• sluiten van overeenkomsten • voorbereiden omgevingsvisie • voorbereiden omgevingsplan • rapporteren over projecten via begroting, jaarrekening en aanvullende periodieke rapportages

• vaststellen begroting en jaarrekening Bij bovenstaand schema is het belangrijk om te benadrukken dat het college weliswaar uitvoering geeft aan het grondbeleid, maar dat het budgetrecht bij de raad ligt. De raad stelt de budgetten beschikbaar voor het doen van strategische verwervingen, bouw- en woonrijp maken of planvorming. Bij een grondexploitatie geldt dat met het vaststellen van de grondexploitatiebegroting door de raad ook de budgetten binnen de grondexploitatie - bijvoorbeeld voor verwerving, planvorming of bouw- en woonrijpmaken - worden vastgesteld.

5.2. Interne organisatie grondbeleid Voor de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid is kennis nodig op allerlei vakgebieden, zoals projectmanagement, planeconomie, juridische zaken en ruimtelijke ordening. De expertise die nodig is, hangt samen met het type grondbeleid dat een gemeente voert. Actief grondbeleid vraagt om meer capaciteit op expertisegebieden die nodig zijn voor het invullen van de ‘ontwikkelrol’, zoals projectmanagement en civiele techniek. Ook zijn de risico’s bij actief grondbeleid groter, wat vraagt om kennis op het gebied van (financieel) risicomanagement. Bij faciliterend grondbeleid is

27

juist meer juridische en financiële expertise nodig op het gebied van bijvoorbeeld contractvorming en kostenverhaal. Een gemeente kan ervoor kiezen om niet alle expertise binnen de eigen organisatie te beleggen, maar in plaats daarvan bepaalde - vaak de meer incidentele - expertise in te huren op de momenten dat dit nodig is. Binnen de gemeente Hellendoorn is de uitvoering van het grondbeleid belegd bij het team grondzaken en vastgoed. Dit team bestaat uit medewerkers met een brede achtergrond en expertise, die vaak op zowel het beleidsterrein van grondzaken als het terrein van vastgoed inzetbaar zijn, waardoor afstemming tussen grondbeleid en vastgoedbeleid op een natuurlijke manier en op reguliere basis plaatsvindt. Het takenpakket op het gebied van grondzaken bestaat uit: •

Advies: advisering over specialistische onderwerpen die te maken hebben met gebiedsontwikkeling en vastgoed, zoals vraagstukken over relevante wetgeving, privaatrecht, het verkoopproces bij verkoop van kavels, nadeelcompensatie, subsidies e.d.

•

Beheer: beheren van contracten, aanbestedingen, onderhoudsplanningen en het Bibob-register.

•

Beleid: opstellen van beleidsnota’s en coördineren van werkprocessen.

•

Commercieel: doen van (strategische) aankopen, relatiebeheer en voeren van onderhandelingen.

•

Overeenkomsten: opstellen van allerhande overeenkomsten op het gebied van kostenverhaal (o.a. anterieure overeenkomsten, intentie- en samenwerkingsovereenkomsten), erfpacht, aanen verkoop, huur- en verhuur.

•

Planeconomie: opstellen grondexploitaties en MPG.

•

Projecten: projectmatige werkzaamheden, onder meer het begeleiden van ruimtelijke projecten (projectleiding en -ondersteuning).

De omvang van team grondzaken en vastgoed is op dit moment ongeveer 9 FTE. Gezien de omvang van de formatie en aanwezige expertise binnen het team is het team er niet op toegerust om een overwegend actief grondbeleid te voeren. Wel is het team in staat om waar nodig een actieve rol in te nemen als dit voor een bepaalde ontwikkeling gewenst is. Dit past bij de gekozen beleidslijn van situationeel grondbeleid (zie paragraaf 2.4). Incidenteel kan expertise worden ingehuurd als dit niet binnen de organisatie voorhanden is (bijvoorbeeld een rentmeester) of er op een bepaald vakgebied beperkte capaciteit is. De afgelopen jaren is gebleken dat werkzaamheden op het gebied van grondzaken niet altijd eenduidig zijn belegd binnen de organisatie. De begeleiding van (kleine) ruimtelijke projecten gebeurt in de meeste gevallen door team grondzaken en vastgoed, maar het komt incidenteel voor dat ook andere afdelingen ruimtelijke initiatieven begeleiden. Voor de verdere professionalisering van het grondbeleid is het daarom zaak om afspraken over de demarcatie van werkzaamheden intern te verduidelijken. Daarbij wordt uitgegaan van de volgende basisprincipes: •

Principeverzoeken worden altijd beoordeeld door de afdeling RO, zodat alle ruimtelijke initiatieven in beeld zijn.

•

Als bij een initiatief een aspect van grondzaken raakt wordt het team grondzaken en vastgoed altijd in een vroeg stadium betrokken. Hierbij gaat het om afspraken over kostenverhaal, anterieure overeenkomst, nadeelcompensatieovereenkomst, afspraken over samenwerking, grondverkoop en et cetera.

•

Bij projecten die reeds lopen en nog niet worden begeleid door grondzaken, wordt een medewerker van team grondzaken en vastgoed betrokken om te beoordelen of wordt voldaan

28

aan relevante wet- en regelgeving en beleid en om te waarborgen dat het wettelijk verplichte kostenverhaal wordt verzekerd. De komende periode worden deze principes in samenspraak met andere afdelingen verder uitgewerkt.

5.3. Relatie met vastgoedbeleid Het grondbeleid heeft op een aantal punten raakvlakken met het vastgoedbeleid. De meest in het oog springende zijn situaties waarin bij gemeentelijk vastgoed sprake is van een transformatieopgave. Dit kunnen gebouwen zijn die de gemeente al langere tijd in bezit heeft, maar die niet meer nodig zijn voor invulling van de beleidsdoelen van de gemeente of gronden (al dan niet met opstallen) die vanuit strategisch of anticiperend oogpunt zijn aangekocht. De panden waarvoor sprake is van een transformatieopgave worden gesloopt of herontwikkeld ten behoeve van woningbouw, bedrijven of (maatschappelijke) voorzieningen. In deze situaties is sprake van de inzet van instrumenten uit het grondbeleid om tot herontwikkeling te komen. In situaties waarbij (strategisch) vastgoed is aangekocht in het kader van een gebiedsontwikkeling of wordt ingebracht in een gebiedsontwikkeling, is de vastgoedorganisatie tot aan de uiteindelijke herontwikkeling verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie. Wanneer sprake is van strategische verwerving in het kader van een gebiedsontwikkeling, wordt in samenspraak met de vastgoedorganisatie tegelijkertijd met het benodigde investeringsbudget voor de aankoop ook budget aangevraagd ter dekking van de exploitatielasten (verrekend met eventuele huuropbrengsten).

Wanneer onverhoopt extra budget voor het tijdelijk beheer nodig is - omdat de periode tussen verwerving en start van de ruimtelijke ontwikkeling langer duurt dan vooraf ingeschat - dan moet dit extra benodigde budget door de projectverantwoordelijke bij de raad worden aangevraagd. Daarnaast zijn er belangrijke raakvlakken tussen het grond- en vastgoedbeleid op het gebied van contractvorming en regelgeving, bijvoorbeeld wat betreft de Wet Markt en Overheid, het Didamarrest en de BBV. Uitgangspunt is dat bij zowel het vastgoed- als het grondbeleid wordt gewerkt met standaardcontracten en -overeenkomsten en dat uniform beleid wordt gehanteerd voor de wijze waarop met het Didam-arrest wordt omgegaan.

29

6. Financiën en risicomanagement 6.1. Waardering, verslaglegging en administratief beheer De regels omtrent waardering en verslaglegging voor zowel actief als faciliterend grondbeleid, zijn vastgelegd in de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)', die is opgesteld door de commissie BBV (zie paragraaf 3.2). In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de waarderings- en verslagleggingsregels voor: •

Actief grondbeleid / gemeentelijke grondexploitaties;

•

Faciliterend grondbeleid;

•

Strategisch aangekochte gronden;

•

Voorbereidingskosten.

6.1.1 Actief grondbeleid (BIE / gemeentelijke grondexploitaties) Tot de categorie Bouwgronden In Exploitatie (BIE) horen gronden die in eigendom zijn van de gemeente en waarvoor door de gemeenteraad een grondexploitatie is vastgesteld. Het startpunt van een 'BIE' is een raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatie. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en worden kosten geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie ‘onderhanden werk’ (Bouwgronden In Exploitatie) op de balans. Wanneer sprake is van een actieve ontwikkeling door de gemeente en de ontwikkeling voldoende concreet is - bijvoorbeeld op het moment dat het planologisch besluit in procedure wordt gebracht of eerder, als er een nota van uitgangspunten is vastgesteld - dan biedt het college een grondexploitatie ter vaststelling aan de gemeenteraad aan. Deze grondexploitatie wordt voorzien van een onderbouwing, waarbij in ieder geval wordt ingegaan op de projectkenmerken (plangebied, programma e.d.), de onderbouwing van de geraamde kosten en opbrengsten, de gehanteerde rekenparameters, het verwachte resultaat en het risicoprofiel. Conform de BBV-voorschriften wordt een grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht inzake kosten en opbrengsten en prijs- en renteontwikkelingen.

De geactualiseerde grondexploitatie wordt vervolgens opnieuw ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Ook het afsluiten van een grondexploitatie aan het einde van een ontwikkeling gebeurt door middel van een raadsbesluit. Ten behoeve van de (reken)regels voor grondexploitaties en de verslaglegging over de resultaten volgt de gemeente de regelgeving hieromtrent, zoals vastgelegd in de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ van de commissie BBV. Beleidsuitspraak: •

Als er concreet zicht is op een actieve ontwikkeling van een grondpositie door de gemeente, dan wordt een grondexploitatie ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.

•

Eenmaal geopend, wordt een grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd en bij elke actualisatie opnieuw ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden.

•

Het afsluiten van een grondexploitatie gebeurt door middel van een raadsbesluit.

30

6.1.2 Faciliterend grondbeleid Zoals toegelicht in paragraaf 2.2.2 wordt de grondexploitatie bij faciliterende projecten niet door de gemeente gevoerd, maar door een private partij. De gemeente heeft bij dit type projecten zelf geen grondpositie en participeert niet actief in de ontwikkeling. De kosten die de gemeente maakt voor deze projecten, worden op de private partij verhaald via een anterieure (of posterieure) overeenkomst of via het omgevingsplan, wanneer anterieur geen overeenstemming wordt bereikt. Omdat de gemeente in deze gevallen vaak kosten voorschiet die pas later - in de vorm van een exploitatiebijdrage - worden terugbetaald, is sprake van een vordering op de private partij. De commissie BBV stelt eisen aan de manier waarop de te vorderen bedragen op de gemeentelijke balans moeten worden opgenomen. De verschillende vorderingen worden verzameld onder de balanspost 'overige nog te ontvangen bedragen'. De nadere specificatie binnen deze balanspost is daarbij afhankelijk van het type vordering. Een uitgebreide toelichting hierop is te vinden in de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)' van de commissie BBV.

6.1.3 Strategische grondposities en warme gronden (MVA) Gronden die de gemeente verwerft met het oog op toekomstige gebiedsontwikkelingen - maar waarvoor nog geen grondexploitatie (BIE) is vastgesteld - worden op de balans gewaardeerd tegen de laagste waarde van: •

De (historische) verkrijgingsprijs, inclusief bijkomende kosten, of;

•

De marktwaarde op basis van de geldende bestemming.

Deze gronden worden op de balans opgenomen onder de post MVA (Materiële Vaste Activa). Wanneer gronden worden verworven vanuit strategisch oogpunt, wordt in de wereld van de gebiedsontwikkeling al snel gesproken over 'warme grond'. Vanuit de BBV geldt echter een striktere definitie voor warme gronden. Deze strikte definitie heeft gevolgen voor de waardering van strategisch aangekochte gronden. De aankoopprijs van strategische gronden ligt in veel gevallen hoger dan de marktwaarde van de grond op basis van de geldende bestemming. Omdat strategische gronden in de basis moeten worden gewaardeerd tegen de laagste waarde van de verkrijgingsprijs (inclusief bijkomende kosten) en de marktwaarde op basis van de geldende bestemming, kan dit ertoe leiden dat bij een strategische aankoop tijdelijk een forse afwaardering plaats moet vinden. Om dit effect te ondervangen, biedt het BBV de mogelijkheid deze strategische gronden onder voorwaarden te waarderen als 'warme gronden'. De voorwaarden hiervoor zijn opgenomen in de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ van de commissie BBV. Om onnodige afboekingen te voorkomen, kiest de gemeente ervoor om strategisch aangekochte gronden in beginsel te waarderen als warme grond, mits dit mogelijk is op basis van de richtlijnen van de commissie BBV.

Als een (strategische) aankoop niet aan de voorwaarden voor waardering als warme grond voldoet, moet de grondpositie tijdelijk worden afgewaardeerd. Voor deze afwaardering wordt een voorziening ingesteld die ten laste komt van de begroting/jaarrekening. Op het moment dat op een later moment wel aan de voorwaarden wordt voldaan, komt de voorziening weer vrij te vallen. Op het moment dat een grondexploitatie wordt vastgesteld, worden de (warme) gronden tegen de volledige brutowaarde (kostprijs) ingebracht in de grondexploitatie.

31

Beleidsuitspraak: •

Strategisch aangekochte gronden worden gewaardeerd als warme grond, mits dit mogelijk is op basis van de richtlijnen van de commissie BBV.

•

Wanneer een strategische aankoop niet voldoet aan de voorwaarden voor waardering als warme grond, wordt voor de (tijdelijke) afwaardering van de grondpositie een voorziening ingesteld.

6.1.4 Voorbereidingskosten In de praktijk maakt de gemeente voor een project vaak al kosten voordat er een grondexploitatie is vastgesteld door de gemeenteraad. Soms is onzeker of de voorbereiding ook tot een grondexploitatie leidt en of de voorbereidingskosten kunnen worden terugverdiend. Bij het aanvragen van een voorbereidingsbudget moet dekking worden geregeld. Zodra voor een project een grondexploitatie wordt geopend, wordt het voorbereidingsbudget ingebracht in de grondexploitatie. Als de voorbereidingskosten niet binnen vijf jaar leiden tot een vastgestelde grondexploitatie, moeten de kosten echter worden afgeboekt of moet een voorziening worden getroffen. Bij het beoordelen of voorbereidingskosten kunnen worden geactiveerd onder de immateriële vaste activa als 'kosten van onderzoek en ontwikkeling', wordt getoetst of wordt voldaan aan de voorschriften die hiervoor zijn gesteld door de commissie BBV. Dit zijn: •

De kosten passen binnen de 'kostensoortenlijst'.

•

De plannen waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben. Dit moet blijken uit een raadsbesluit.

Ook bij facilitair grondbeleid kan uiteraard sprake zijn van voorbereidingskosten. Net als bij gemeentelijke grondexploitaties geldt hierbij een maximumtermijn van 5 jaar. Als binnen 5 jaar geen overeenkomst is gesloten of het kostenverhaal niet via publiekrechtelijke weg is verzekerd, dan moeten de kosten worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat of moet een voorziening worden getroffen. Bij voorbereidingskosten hanteert de gemeente Hellendoorn de lijn dat kosten niet worden afgeboekt zolang er zicht is op een ontwikkeling en er een reële verwachting is dat de kosten terug kunnen worden verdiend of kunnen worden gevorderd. Als dit betekent dat de maximumtermijn van 5 jaar wordt overschreden, dan wordt een voorziening getroffen. Beleidsuitspraak: zolang er een reële verwachting is dat een toekomstige gebiedsontwikkeling doorgang vindt, worden voorbereidingskosten niet afgeboekt. Als dit betekent dat de maximumtermijn van 5 jaar wordt overschreden, dan wordt een voorziening getroffen.

6.2. Rapportages over het grondbedrijf 6.2.1 De paragraaf grondbeleid in begroting en jaarrekening Binnen de documenten bij de Planning & Control-cyclus - zoals de programmabegroting en jaarrekening - wordt over het grondbeleid gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid. De paragraaf grondbeleid gaat onder meer in op:

32

•

Algemene trends en ontwikkelingen die invloed hebben op het grondbeleid;

•

Stand van zaken en voortgang van de gemeentelijke grondexploitaties;

•

Stand van zaken en voortgang van faciliterende projecten;

•

Resultaten van (losse) aan- en verkopen van grond en snippergroen;

•

Winstnemingen en verliesvoorzieningen;

•

Risicoprofiel in relatie tot de bufferreserve.

Naast de paragraaf grondbeleid stelt de gemeente jaarlijks een Meerjarenprognose Grondexploitaties op, waar in meer detail wordt gerapporteerd over de gemeentelijke grondexploitaties.

6.2.2 De Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) Naast de rapportage over grondzaken in de paragraaf grondbeleid bij de begroting en jaarrekening stelt de gemeente Hellendoorn jaarlijks een Meerjarenprognose Grondexploitaties op. Deze MPG bevat een toelichting op de uitgangspunten bij de jaarlijkse actualisatie van de lopende grondexploitaties van de gemeente. Daarbij wordt aandacht besteed aan de gehanteerde rekenparameters, het verloop van de boekwaarde, het verwachte eindresultaat en eventuele winstnemingen en verliesvoorzieningen. Daarnaast bevat de MPG een uitgebreide analyse van het risicoprofiel van de grondexploitaties. Deze risicoanalyse vormt de belangrijkste input voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit in de bufferreserve grondexploitaties. De MPG bestaat uit een openbaar deel (deel 1) en een geheim deel (deel 2). In deel 1 wordt op hoofdlijnen gerapporteerd over de financiële resultaten van het grondbedrijf. In deel 2 wordt per project en op totaalniveau een gedetailleerd overzicht gegeven van de stand van zaken. Omdat openbaarmaking van de informatie in deel 2 de onderhandelingspositie van de gemeente kan schaden, wordt voor dit deel geheimhouding opgelegd.

6.3. Risicomanagement, reserves en weerstandsvermogen 6.3.1 Risicomanagement Het ontwikkelen van grondposities voor woningbouw, bedrijventerreinen en voorzieningen brengt risico’s met zich mee, in het bijzonder wanneer de gemeente een actieve rol inneemt in de ontwikkeling. In een gebiedsontwikkeling gaat veel geld om en de tijdshorizon is vaak lang. Gedurende de looptijd kunnen er dan ook tal van risico’s (en kansen) optreden die impact hebben op het (financiële) resultaat van een ontwikkeling. Om de risico’s zo goed mogelijk te kunnen beheersen, is een helder proces van risico-identificatie en -beheersing dan ook van essentieel belang. Binnen het grondbeleid wordt onderscheid gemaakt in projectrisico’s en algemene risico’s. Projectrisico’s zijn risico’s die onlosmakelijk verbonden zijn met een specifiek project, bijvoorbeeld het risico dat een aanwezige transportleiding voor gas, water of elektra moet worden verlegd of het risico op onvoorziene kosten bij het bouw- en woonrijp maken van een gebied. Voorbeelden van projectrisico’s die bij een gebiedsontwikkeling kunnen optreden, zijn onder meer: •

Juridische/planologische risico’s: risico’s ten aanzien van planologie en contractvorming, bijvoorbeeld geldende planologische beperkingen (bijvoorbeeld vanuit milieu of externe veiligheid) of bezwaar en beroep tegen het omgevingsplan door omwonenden.

33

•

Bodemgerelateerde/civieltechnische risico’s: risico’s ten aanzien van bodemkwaliteit (verontreiniging, slechte grondslag), aanwezigheid van zaken in de bodem, zoals kabels en leidingen, archeologische vondsten of niet-gesprongen explosieven.

•

Stakeholderrisico’s: risico’s ten aanzien van samenwerkingspartners, bijvoorbeeld conflicten tussen overheden, projectontwikkelaars en andere belanghebbenden.

•

Planningsrisico’s: voorbeelden zijn een te ambitieuze planning of vertraging door afhankelijkheid van ontwikkelingen of plannen op een andere locatie (bijvoorbeeld de vertraagde aanleg van een belangrijke ontsluitingsweg).

•

Afzetrisico’s: risico dat het aanbod in een bepaald project niet aansluit op de vraag of de beoogde doelgroep, waardoor de afzet van woningen of bedrijfskavels vertraging oploopt of noodzaak ontstaat om het programma aan te passen.

Projectrisico’s kunnen vaak op voorhand worden ingeschat of beperkt door in een vroeg stadium onderzoeken uit te voeren, een goed participatietraject te voeren en/of een plangebied gefaseerd te ontwikkelen. Algemene risico’s zijn risico’s die vaak extern van aard zijn en daarmee vaak niet of nauwelijks kunnen worden beïnvloed. Een voorbeeld van algemene risico’s zijn conjuncturele ontwikkelingen als inflatie en renteontwikkeling (al dan niet als gevolg van geopolitieke gebeurtenissen) of veranderingen in wet- en regelgeving. Ook ramingsrisico’s kunnen tot de algemene risico’s worden gerekend: inherent aan het reëel ramen van de kosten en opbrengsten van een grondexploitatiebegroting is de kans dat kosten en opbrengsten in de praktijk mee- of tegenvallen. Op dit moment is er veel aandacht voor actuele risico’s binnen de gebiedsontwikkeling zoals netcongestie, stikstof en capaciteitsgebrek bij gemeenten en ontwikkelaars (zie paragraaf 2.3). Risico’s zijn echter sterk aan actualiteit onderhevig. Wat op dit moment een zwaarwegend risico is, kan in de toekomst aan urgentie verliezen. Ook kunnen nieuwe risico’s optreden die nu nog niet kunnen worden voorzien. Vanuit voortschrijdend inzicht kan blijken dat bepaalde risico’s meer of minder impact hebben dan verwacht, nieuwe risico’s optreden en als gevolg hiervan andere beheersmaatregelen nodig zijn.

Omdat risico’s onderhevig zijn aan actualiteit, is het essentieel om het proces van risicobeheersing binnen het grondbeleid op een goede manier in te bedden in bestaande werkprocessen. Om te garanderen dat de analyse van het risicoprofiel van projecten actueel blijft, is de risicoanalyse daarom gekoppeld aan de P&C-cyclus. De jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties in het kader van het opstellen van de jaarrekening is daarbij het logische moment om de risicoanalyse te actualiseren. De jaarlijkse rapportage over het risicoprofiel van het grondbedrijf wordt daarom opgenomen in de Meerjarenprognose Grondexploitaties en vormt daarmee input voor de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening en in beginsel ook in de programmabegroting, tenzij tussentijds zwaarwegende risico’s opspelen die significante impact hebben op de bufferreserve: in dat geval wordt de impact op de bufferreserve opnieuw in kaart gebracht, buiten het jaarlijkse ijkmoment bij de jaarrekening om. Bij de jaarlijkse risicoanalyse identificeert de planeconoom in samenspraak met de projectleider en vakspecialisten per project de actuele projectrisico’s en wordt vervolgens gezamenlijk een inschatting gemaakt van zowel de financiële als de kwalitatieve impact van deze risico’s.

34

Vervolgens worden beheersmaatregelen geïdentificeerd, die in de loop van het jaar geïmplementeerd kunnen worden om de impact van de risico’s te mitigeren. Voorafgaand aan de nieuwe cyclus het jaar daaropvolgend, wordt gezamenlijk de effectiviteit van de beheersmaatregelen geëvalueerd en begint het proces opnieuw met het identificeren van de actuele risico’s. Onderstaande figuur geeft dit proces visueel weer.

Het uitdrukken van de projectrisico’s in financiële zin gebeurt op basis van een systematiek waarbij de geschatte financiële impact van een risico aan de hand van een weging wordt vertaald naar een risicobedrag. De kans dat alle risico’s zich op hetzelfde moment voordoen, is immers klein. De weging van een risico is groter naarmate de kans dat deze zich voordoet, groter is. Naast risico’s kan er echter ook sprake zijn van kansen: dit is het geval wanneer een gebeurtenis kan leiden tot een financiële meevaller. Naast de risico’s, worden ook de kansen in de risicoanalyse meegewogen op basis van hetzelfde principe. Voor het bepalen van de impact van conjuncturele effecten is de werkwijze anders, omdat dit type risico’s niet projectgebonden is. Elk jaar wordt bij actualisatie van de grondexploitaties een zo accuraat mogelijke schatting gemaakt van de verwachte ontwikkelingen ten aanzien van kostenen opbrengstenstijging en rente. Naarmate de looptijd van een project langer is, wordt de onzekerheidsmarge van de rekenparameters - en de impact daarvan op het projectresultaat groter.

De impact van conjuncturele effecten (zowel negatief als positief) op het financiële resultaat van de gemeentelijke projecten wordt daarom inzichtelijk gemaakt op basis van een gevoeligheidsanalyse of een risicosimulatie (bijvoorbeeld op basis van de monte carlosystematiek).De totale gewogen impact van zowel de projectrisico’s als conjuncturele risico’s wordt vervolgens gebruikt om de benodigde omvang van de bufferreserve grondexploitaties te bepalen. Beleidsuitspraak: •

De MPG wordt jaarlijks voorzien van een actuele risicoanalyse, waarbij de planeconoom in samenspraak met de projectleider en vakspecialisten een financiële inschatting maakt van de belangrijkste risico’s in de grondexploitaties en de kans dat deze risico’s zich voordoen.

•

De risicoanalyse uit de MPG vormt input voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit binnen de bufferreserve grondexploitaties.

35

6.3.2 Winsten en verliezen In de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)' van de Commissie BBV zijn voorschriften opgenomen over tussentijdse winstneming uit grondexploitaties. Daarin is een balans gezocht tussen het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel kan van winstneming alleen sprake zijn als voldoende zekerheid bestaat over de realisatie van de positieve resultaten. De commissie BBV geeft aan dat er voldoende zekerheid bestaat om winst te nemen als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: 1. De resterende looptijd van de grondexploitatie is minder dan 10 jaar; én 2. Het resultaat van de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 3. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 4. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt genomen naar rato van de realisatie). Vanuit het realisatiebeginsel geldt voor winstnemingen de 'Percentage of Completion'-methode: bij deze PoC-methodiek wordt het percentage gerealiseerde kosten vermenigvuldigd met het percentage gerealiseerde opbrengsten. Het daaruit volgende percentage van de eindwaarde (gecorrigeerd voor eerdere winstnemingen) is het bedrag dat als winst moet worden genomen. Bij lopende grondexploitaties wordt jaarlijks bij de actualisatie van de grondexploitaties berekend in hoeverre voor elke grondexploitatie winst moet worden genomen.

Eventueel kan bij het berekenen van de winstneming een correctie worden gedaan voor verwachte projectrisico’s. Het is uiteraard ook mogelijk dat een grondexploitatie een negatief verwacht resultaat kent. Wanneer duidelijk is dat een grondexploitatie een negatief eindresultaat heeft, moet direct een verliesvoorziening worden getroffen. De hoogte van deze verliesvoorziening is gelijk aan het geraamde verlies op eindwaarde of contante waarde. De commissie BBV beveelt aan de keuze om de voorziening voor verliesgevende grondexploitaties te waarderen op eindwaarde of contante waarde vast te leggen in de financiële verordening. De gemeente Hellendoorn heeft een voorziening ‘toekomstige verliezen grondexploitatie’ ter dekking van de verliezen van grondexploitaties. In de ‘Nota reserves en voorzieningen’ is opgenomen dat deze voorziening wordt gewaardeerd tegen contante waarde. Beleidsuitspraak: •

Bij grondexploitaties met een verwacht positief resultaat berekent de gemeente Hellendoorn de winstneming op basis van de PoC-methodiek bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties.

•

Conform de ‘Nota reserves en voorzieningen’ wordt de voorziening ‘toekomstige verliezen grondexploitatie’ gewaardeerd op contante waarde.

6.3.3 Bufferreserve en weerstandsvermogen De gemeente heeft een bufferreserve grondexploitaties die wordt gevoed door winstnemingen uit lopende grondexploitaties en incidentele grond- en vastgoedverkopen. Wanneer een grondexploitatie een begroot verlies laat zien, dan wordt de voorziening voor dit verlies ten laste gebracht van de bufferreserve. Ook eventuele in de toekomst te betalen vennootschapsbelasting (zie paragraaf 6.4.1) wordt ten laste gebracht van de bufferreserve.

36

Er is sprake van een financieel gezonde situatie als de aanwezige weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit. De aanwezige weerstandscapaciteit bestaat uit de actuele stand van de bufferreserve, aangevuld met de stille reserve vanuit toekomstige winstnemingen die binnen de lopende grondexploitaties zijn begroot, maar nog niet zijn gerealiseerd (deze stille reserve komt niet tot uitdrukking op de balans). De berekening van de benodigde weerstandscapaciteit van de bufferreserve volgt uit de risicoanalyse die jaarlijks wordt uitgevoerd bij de actualisatie van de grondexploitaties en is opgenomen in de MPG. Als uit de risicoanalyse blijkt dat het kengetal voor het bepalen van het weerstandsvermogen (de verhouding tussen aanwezige en benodigde weerstandscapaciteit) boven de 1,0 ligt, dan is de solvabiliteit van de bufferreserve voldoende. Wanneer de ratio onder de 1,0 ligt, dan wordt aan de raad voorgesteld om het verschil aan te vullen vanuit de algemene reserve. Zolang dit het geval is, wordt het uitgangspunt gehanteerd dat in principe geen nieuwe grondexploitaties worden geopend totdat de ratio weer boven de 1,0 uitkomt. Beleidsuitspraak: •

Winstnemingen uit grondexploitaties komen ten gunste van de bufferreserve grondexploitaties.

•

Eventuele verliesvoorzieningen worden ten laste gebracht van de bufferreserve grondexploitaties.

•

De berekening van de benodigde weerstandscapaciteit volgt uit de risicoanalyse die jaarlijks wordt uitgevoerd bij de actualisatie van de grondexploitaties en is opgenomen in de MPG.

37 6.4. Overige zaken 6.4.1 Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 zijn gemeenten belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB) voor activiteiten waarbij de gemeente optreedt als ondernemer. De gemeentelijke grondexploitaties vallen hier ook onder, mits sprake is van (structurele) winstgevendheid. Omdat resultaten van winstgevende en verlieslatende grondexploitaties bij de VPB-aangifte met elkaar worden verevend, is de afgelopen jaren geen sprake geweest van fiscale winst en was geen sprake van een afdracht in het kader van de vennootschapsbelasting. Wanneer in de toekomst wel structureel winst wordt behaald met activiteiten binnen het grondbedrijf, kan het zijn dat de gemeente over deze winsten wel vennootschapsbelasting verschuldigd is. Wanneer hier sprake van is, worden eventuele afdrachten aan de belastingdienst onttrokken uit de bufferreserve grondexploitaties. Beleidsuitspraak: eventueel te betalen vennootschapsbelasting wordt ten laste gebracht van de bufferreserve grondexploitaties.