MPG2022 deel1 dd 2022 04 29
Tekst van het document
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2022 Inhoudsopgave 1. 2.
3.
4. 5. 6. 7.
1.
Samenvatting Beleidsuitgangspunten m.b.t. grondexploitaties 2.1 Gemeentelijk grondbeleid 2.2 Uitgangspunten bij actualiseren grondexploitatiebegrotingen Lopende grondexploitaties 3.1 Voortgang boekjaar 2021 3.2 Actuele stand van zaken per 31-12-2021 3.3 Resultaatontwikkeling / verschillenanalyse Af te sluiten grondexploitaties Jaarresultaat boekjaar 2021 Weerstandsvermogen, Bufferreserve Toelichting op de balans
Samenvatting • •
•
•
De paragraaf grondbeleid geeft een toelichting op (de financiële gevolgen van) het gevoerde grondbeleid De begrote eindresultaten van de lopende grondexploitaties zijn het afgelopen jaar met bijna € 1,75 miljoen op contante waarde verbeterd, dit inclusief het resultaat van het in exploitatie genomen project Schoolstraat / Salomonsonstraat. Hiervan kan per saldo bijna € 1,52 miljoen direct als winst worden genomen in boekjaar 2021. De overige € 0,23 miljoen kan de komende jaren geleidelijk als winst worden genomen. De verkopen van bouwgrond zijn in 2021 goed verlopen. In 2021 hebben we 7,2 hectare bouwgrond verkocht t.b.v. bedrijven en 0,2 hectare ten behoeve van de bouw van 3 woningen. Per 1-1-2021 waren er 8 lopende grondexploitaties. In de loop van 2021 het project Schoolstraat Salomonsonstraat in exploitatie genomen t.b.v. het voorzien in de behoefte aan bouwgrond voor 6 woningen. Daarentegen zijn de grondexploitaties Hart van Noetsele en Aan de Tuinen inmiddels gerealiseerd, waardoor deze per 31-12-2021 kunnen worden afgesloten. Derhalve zijn er per 1-1-2022 nog 7 lopende grondexploitaties, waarvan er 3 verlieslatend zijn en 4 winstgevend.
Grex resultaat ontwikkeling
result. CW 1-1-2022 JR2020 JR2021
resultaat verschil positief negatief
Bedrijventerreinen Bedrijventerrein Haarle
253
241
Bedrijventerrein Lochter III
502
1.178
Daarle West
731
704
Kruidenwijk Zuid fase 1
-746
-102
645
Hellendoorn Noord fase 1
-899
-871
28
De Branderij
-94
-98
Hart van Noetsele
497
500
Aan de Tuinen (voorm. Stevo)
124
201
77
362
362
-12 676
Woningbouwgebieden
School s tra a t Sa l omons ons tra a t
Totaal
368
2.113
Bedra gen x 1.000 euro
1
-28
-5 4
1.746
2.
Beleidsuitgangspunten m.b.t. grondexploitaties
2.1 Gemeentelijk grondbeleid Grondbeleid gaat in belangrijke mate over de productie van bouwgrond, de wijze waarop die tot stand komt en hoe de bouwgrond verkocht en gebruikt wordt ten behoeve van de opstal realisatie. Het primaat voor het uitvoeren van dat gemeentelijk grondbeleid ligt bij het college van B&W. Het college heeft daarbij een actieve informatieplicht richting de gemeenteraad. Grondbeleid is, net als vastgoedbeleid in algemene zin, een sturingsmiddel voor de gemeente. Het grondbeleid heeft een volgend en ondersteunend karakter voor doelstellingen op andere beleidsvelden. Via grondbeleid kan een nadere invulling worden gegeven aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Over de financiële gevolgen van het gevoerde beleid wordt jaarlijks gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening. Gemeenten hebben in beginsel de keuze tussen het voeren van actief of faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid koopt de gemeente ruwe bouwgrond aan, maakt deze bouw- en woon rijp en verkoopt de bouwrijpe grond. Bij faciliterend grondbeleid produceert de gemeente zelf geen bouwgrond, maar laat dit over aan ontwikkelaars die grondeigenaar zijn (geworden). De gemeente Hellendoorn voert pragmatisch grondbeleid, waarbij per project wordt bekeken welk beleid het beste kan worden gevoerd.
Dit wordt mede bepaald door in het verleden gemaakte keuzes (al of niet ooit gronden aangekocht) en locatieafhankelijke aspecten zoals eigendomsverhoudingen (hebben bijvoorbeeld ontwikkelaars grondpositie om zelf realiseren) en financiële consequenties (is de grondexploitatie winstgevend of verlieslatend). Lopende grondexploitaties zijn ruimtelijke projecten, met bouwgrondproductie als hoofdmoot, waarvan de raad de grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze door de raad vastgestelde grondexploitatiebegrotingen fungeren als financieel en inhoudelijk kader voor het college van B&W, waarbinnen zij verder gaat met de realisatie van de projecten. Ook fungeert de grondexploitatiebegroting als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat. Met het aanbieden van het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG) worden alle grondexploitaties ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. De waardering van de grondexploitaties, die als onderhanden werk op de balans staan van de Jaarverantwoording 2021, is hiervan afgeleid.
2.2 Uitgangspunten bij actualiseren grondexploitatiebegrotingen Grondexploitaties worden begroot op basis van reële uitgangspunten. Het realiteitsgehalte van een grondexploitatiebegroting wordt bepaald door de (combinatie van de) volgende begrotingselementen: - begrote kosten (hoeveelheden x eenheidsprijzen ) - begrote opbrengsten (hoeveelheden x eenheidsprijzen ) - kostenstijging (% en fasering) - opbrengstenstijging (% en fasering) - rentelasten en rentebaten (% en fasering) De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties in het kader van het MPG 2022 en de jaarverantwoording 2021. De parameters voor prijsontwikkeling en rente Een onderdeel van een grondexploitatiebegroting is het begroten van de factor tijd. Dit omdat grondexploitaties vaak een lange looptijd hebben, waardoor rekening moet worden gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentekosten. 2
Om zo reëel mogelijke parameters te hanteren wordt ieder jaar onderzocht hoe de prijzen zich in het verleden hebben ontwikkeld en welke prijsontwikkelingen, mede op basis van die kennis, worden verwacht. De toegestane toe te rekenen rente wordt gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het onderzoek naar de prijsontwikkelingen en de rente heeft geresulteerd in het hanteren van de volgende parameters voor het begroten van de prijsstijgingen en de rentekosten. Jaar
kostenstijging
opbrengsten-
rente
stijging 2022
2,0%
1% *1
2,00%
2023
2,0%
1,0%
2,00%
2024 t/m 2031
2,0%
1,0%
2,00%
*1 de eventuele opbrengstenstijging in 2022 is reeds verwerkt in de gehanteerde verkoopprijzen
De fasering van het programma Het ‘bouwprogramma’ vormt een belangrijk kader voor de grondexploitatie. Op basis van prognoses wordt het bouwprogramma in de tijd gezet (gefaseerd), om de rentekosten en prijsontwikkelingen te kunnen begroten. De lopende grondexploitaties bevatten gronduitgifte t.b.v. 31 woningen en 3,2 hectare voor bedrijven. De uitgifte is begroot in de periode 2022 t/m 2025. aantal Woningbouw
m2
bedrag
11.448
3.168
bedrijventerreinen
32.121
4.250
Totaal
43.569
7.418
31
Bedra gen x 1.000 euro
Winst en verlies name Als er een tekort wordt begroot, dient ter dekking van dit gehele tekort een voorziening te worden getroffen. Indien een grondexploitatie winstgevend is, dan wordt de percentage of completion methode toegepast, waarbij naar rato van de voortgang van de realisatie van kosten en opbrengsten, een deel van de begrote winst moet worden genomen.
3.
Lopende grondexploitaties
3.1 Voortgang boekjaar 2021 Per 1 januari 2021 waren er 8 lopende grondexploitaties. In de loop van 2021 is het project Schoolstraat Salomonsonstraat in exploitatie genomen. Daarentegen zijn de grondexploitaties Hart van Noetsele en Aan de Tuinen inmiddels gerealiseerd en kunnen daarom worden afgesloten per 31-12-2021. Hierdoor zijn er per 1-1-2022 nog 7 lopende grondexploitaties. Het geïnvesteerd vermogen in de grondexploitaties is het afgelopen jaar met bijna € 8,0 miljoen afgenomen en omgeslagen van ruim € 6,8 miljoen naar bijna € 1,2 miljoen negatief (= meer gerealiseerde opbrengsten dan gemaakte kosten). Dit door enerzijds rentekosten en gedane investeringen en anderzijds gerealiseerde opbrengsten. P.S.
De in dit MPG vermelde boekwaarden wijken af van de boekwaarden/balanswaarden in de jaarrekening, omdat in de jaarrekening de tussentijds genomen winsten zijn meegenomen in de boekwaarden.
3
Grondexploitaties
Kasstroom + rente 2021
boekwaarde
1-1-2021
rente
kosten
boekwaarde
opbrengsten 31-12-2021
Bedrijventerreinen Bedrijventerrein Haarle
382
12
5
-
400
Bedrijventerrein Lochter III
7.263
129
1.255
9.355
-708
Daarle West
-516
-0
16
82
-582
Kruidenwijk Zuid fase 1
-352
-0
121
-
-231
Hellendoorn Noord fase 1
836
15
85
186
750
De Branderij
-68
-1
15
-
-54
Hart van Noetsele
-502
-0
2
-
-500
Aan de Tuinen (voorm. Stevo)
-227
-2
28
-
-201
Woningbouwgebieden
Schoolstraat Salomonsonstraat Totaal
-
-
147
173
-26
6.818
152
1.674
9.796
-1.152
-7.970
De verkoop van bouwrijpe grond is in 2021 voorspoediger verlopen dan verwacht, doordat aanzienlijk meer bouwgrond ten behoeve van bedrijven is verkocht dan was voorzien. Verkoopresultaten 2021
aantal won.
hectare
3
0,2
425
7,2
9.355
7,4
9.796
Woni ngbouw bedri jventerrei nen
bedrag
overi ge opbrengs ten
16
Totaal
3
Bedra gen x 1.000 euro
3.2 Actuele stand van zaken per 31-12-2021 Per 31 december 2021 zijn er 9 lopende grondexploitaties met een negatief geïnvesteerd vermogen van € 1,15 miljoen. (= reeds meer gerealiseerde opbrengsten dan gemaakte kosten.) Met de nog te realiseren opbrengsten minus de nog te maken kosten, wordt naar verwachting nog eens ruim € 1,0 miljoen ‘terugverdiend’ op de gedane investeringen, waardoor de grondexploitaties per saldo op een te verwachten winst koersen van ruim € 2,1 miljoen. Dit inclusief € 0,7 miljoen winst van de 2 grondexploitaties die per 31-12-2021 worden afgesloten. Enerzijds zijn er 3 grondexploitaties met in totaal een verwacht tekort van bijna € 1,1 miljoen. Dit tekort is geheel afgedekt met een getroffen verliesvoorziening. Anderzijds zijn er 6 grondexploitaties met een begrote winst van in totaal bijna € 3,2 miljoen. Hiervan is per 31-12-2021 ruim € 2,2 miljoen winst genomen, dus kan er in de komende jaren nog bijna 1,0 miljoen winst worden genomen. grex-begrotingen
Boekwaarde 31-12-2021
Nog te maken kosten
winst/
Geraamd eindresultaat
opbrengsten
eindj.
op eindw.
op CW (2%)
verlies
Bedrijventerreinen Bedri jventerrei n Ha a rl e
400
195
856
2025
261
241
winst
Bedri jventerrei n Lochter III
-708
2.866
3.407
2024
1.250
1.178
winst
Da a rl e Wes t
-582
219
384
2024
747
704
winst
Krui denwi jk Zui d fa s e 1
-231
334
2022
-104
-102 verlies
Hel l endoorn Noord fa s e 1
750
2.456
2.263
2025
-943
-871 verlies
De Bra nderi j
-54
178
21
2023
-102
Ha rt va n Noets el e
-500
2021
500
500
winst
Aa n de Tui nen (vml . Stevo)
-201
2021
201
201
winst
School s tra a t Sa l omons ons tra a t
-26
194
553
2024
384
362
winst
-1.152
6.443
7.484
2.193
3.185
Woningbouwgebieden
Totaal Bedra gen * 1.000 euro
1.041
-98 verlies
2.113
4
-1.071
3.3 Resultaatontwikkeling / verschillenanalyse Alle grondexploitaties zijn ten behoeve van de jaarrekening 2021 geactualiseerd. De gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten zijn aan de boekwaarde toegevoegd en tevens zijn de ramingen van de nog maken kosten en nog te realiseren (grond)opbrengsten bijgesteld op basis van de laatste inzichten en actuele ontwikkelingen. Tot vorig jaar was de tussentijds genomen winst (ruim € 1,8 miljoen) als kostenpost opgenomen in de grondexploitatiebegroting. Vanwege aangescherpte regelgeving vanuit de BBV, zijn de tussentijdse winstnemingen niet meer als kostenpost opgenomen in de grondexploitatiebegrotingen, maar als waarde-correctie op de zuivere boekwaarde van de grondexploitaties, vergelijkbaar met getroffen verliesvoorzieningen. In het onderstaande overzicht zijn de begrote resultaten op dat onderdeel gecorrigeerd, waardoor het totale resultaat dat vorig jaar werd begroot (per saldo € 1,5 miljoen verlies) nu gepresenteerd wordt als bijna € 0,4 miljoen winst. Op 31-12-2021 worden de 9 grondexploitaties per saldo begroot op € 2,1 miljoen winst. Vorig jaar werden de resultaten van deze grondexploitaties begroot op een winst van bijna € 0,4 miljoen. De financiële eindresultaten van de grondexploitaties zijn derhalve per saldo met bijna € 1,75 miljoen verbeterd.
Dit door het in exploitatie nemen van een grondexploitatie met een winstgevend resultaat van circa € 0,36 miljoen en daarnaast door resultaatverbetering van de 8 lopende grondexploitaties ter grootte van per saldo bijna € 1,4 miljoen dankzij € 0,9 mln. minder kosten en circa € 0,5 mln. meer opbrengsten. In de onderstaande tabel wordt weergegeven hoe de begrote resultaten zich ten opzichte van vorig jaar hebben ontwikkeld. Grex resultaat ontwikkeling
result. CW 1-1-2022 JR2020 JR2021
resultaat verschil positief negatief
Bedrijventerreinen Bedrijventerrein Haarle
253
241
Bedrijventerrein Lochter III
502
1.178
Subtotaal bedrijventerreinen
755
1.418
-12 676 663
Woningbouwgebieden Daarle West
731
704
Kruidenwijk Zuid fase 1
-746
-102
645
Hellendoorn Noord fase 1
-899
-871
28
De Branderij
-94
-98
Hart van Noetsele
497
500
4
Aan de Tuinen (voorm. Stevo)
124
201
77
362
362
School s tra a t Sa l omons ons tra a t
-28
-5
Subtotaal woningbouw
-387
695
1.082
Totaal
368
2.113
1.746
Bedra gen x 1.000 euro
Hieronder worden de belangrijkste wijzigingen toegelicht. Bedrijventerrein Haarle: Het resultaat is circa 12 duizend euro verslechterd door 23 duizend euro meer kosten t.g.v. indexatie en 9 duizend euro extra grondopbrengsten, eveneens ten gevolge van prijsstijging. Lochter III: Het begrote financiële eindresultaat van deze grondexploitatie is met bijna € 0,7 miljoen verbeterd door zowel € 0,3 miljoen lagere kosten als ook € 0,4 miljoen hogere grondopbrengsten.
5
Daarle West: Het resultaat is op contante waarde circa € 28.000 minder winstgevend geworden, indexering van de nog te maken kosten en door lagere rekenrente en daardoor minder rentebaten. Kruidenwijk Zuid fase 1: Nu deze grondexploitatie grotendeels is gerealiseerd, zijn de kostenramingen opgeschoond van de meeste stelposten en oude restantbudgetten. Hierdoor is het verwachtte resultaat met circa € 0,65 miljoen verbeterd. Hellendoorn Noord fase 1: Het resultaat is op contante waarde circa € 28.000 minder verlieslatend geworden, doordat de rekenrente is verlaagt van 2,5% naar 2,0% en hierdoor de financieringslasten zijn afgenomen. Het negatieve effect van het indexeren van de nominaal begrote kosten van opbrengsten is daardoor meer dan goedgemaakt. De Branderij: Het verwachtte resultaat is met bijna 5 duizend euro verslechterd door indexatie van de kosten. Hart van Noetsele De laatste nog te maken kosten zijn bijna 4 duizend lager uitgevallen. Aan de Tuinen: De realisatie van deze grondexploitatie is geheel afgerond en diverse restantbudgetten en stelposten zijn vrijgevallen ter grootte van 77 duizend euro. Schoolstraat/Salomonsonstraat: Dit project is in 2021 in exploitatie genomen met een verwachtte winst van ruim € 0,36 miljoen.
4.
Af te sluiten grondexploitaties
De grondexploitaties Hart van Noetsele en Aan de Tuinen zijn inmiddels gerealiseerd en kunnen per 31-12-2021 worden afgesloten. De begrote eindresultaten van beide grondexploitaties zijn de afgelopen jaren gaandeweg verbeterd, respectievelijk met 140 duizend euro en 200 duizend euro. De totale winst m.b.t. deze twee grondexploitaties bedraagt 701 duizend euro Tussentijds was 592 duizend euro winst genomen (exclusief het verlies van ruim € 1,7 miljoen. dat in 2016 al was genomen en ten gunste van de boekwaarde was gebracht). Derhalve bedraagt de dit jaar nog te nemen winst in totaal 109 duizend euro. (23 + 86 duizend euro) Af te sluiten grondepxloitaties
Hart van Noetsele Start-grex
Kosten Opbrengsten Feitelijk resultaat
Aan de Tuinen
afsluiting
Start-grex
afsluiting
932
767
3.674
3.634
1.292
1.267
1.947
2.108
-1.727
-1.527 verlies
360
500 winst
genomen verlies per 1-1-2016
1.727
begroot resultaat per 31-12-2021
500 winst
201 winst
701
genomen winst per 1-1-2021
478
114
592
Nog te nemen winst per 31-12-2021
23
86
109
6
5.
Jaarresultaat 2021 grondexploitaties
De begrote eindresultaten van alle grondexploitaties zijn het afgelopen jaar met bijna € 1,75 miljoen verbeterd. Daarvan kan bijna € 1,52 miljoen direct als winst worden genomen in boekjaar 2021, namelijk ruim € 1,1 miljoen vanwege het verlagen van de verliesvoorziening en tevens ruim € 0,4 miljoen door tussentijds per saldo extra winst te nemen. In de komende jaren kan de overige € 0,23 miljoen aan resultaatverbetering geleidelijk als winst worden genomen. In de onderstaande tabel wordt weergegeven hoe de begrote resultaten zich ten opzichte van vorig jaar hebben ontwikkeld en welk deel daarvan direct (€ 1,517 miljoen) , dan wel in de komende jaren (€ 0,228 miljoen) ten gunste van het jaarresultaat komt. Grex resultaat ontwikkeling
result. CW 1-1-2022 JR2020 JR2021
resultaat verschil positief negatief
Jaarresultaat 2021 delta verliesv.z. winstneming toek.winst
Bedrijventerreinen Bedrijventerrein Haarle
253
241
Bedrijventerrein Lochter III
502
1.178
Daarle West
731
704
Kruidenwijk Zuid fase 1
-746
-102
645
989
Hellendoorn Noord fase 1
-899
-871
28
28
-12
90
-243
141
846
-171
7
-35
-336
-8
4
23
-19
676
Woningbouwgebieden -28
De Branderij
-94
-98
Hart van Noetsele
497
500
Aan de Tuinen (voorm. Stevo)
124
201
77
86
-9
362
362
32
330
415
228
School s tra a t Sa l omons ons tra a t
Totaal
368
-5
2.113
1.746
Totaal jaarresultaat 2021
-5
1.102 1.517
1.746
Bedra gen x 1.000 euro
7
6.
Weerstandsvermogen, Bufferreserve
Benodigde weerstandscapaciteit Grondexploitatiebegrotingen zijn niet alleen een financieel kader waarbinnen het project moet worden gerealiseerd. Ook fungeren de grondexploitatiebegrotingen als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat. De nog te maken kosten (€ 6,4 miljoen) en nog te realiseren opbrengsten (€ 7,4 miljoen) kunnen mee- maar ook tegenvallen. Ter dekking van per saldo tegenvallers is een bepaalde aanwezige weerstandscapaciteit benodigd. Deze is berekend op € 2,4 miljoen Daarnaast wil de gemeente een egalisatiebuffer hebben waarmee tegenvallers uit boekverliezen en hertaxaties van vastgoed kunnen worden opgevangen. De minimale omvang hiervan is vastgelegd op € 0,25 miljoen en de maximale omvang op € 1,0 miljoen. In het verleden is vaak ingezet op de maximale omvang van € 1,0 miljoen. Doordat de afgelopen jaren veel vastgoed is verkocht dat de gemeente niet (meer) nodig heeft voor de uitvoering van haar gemeentelijke beleid, is het risico hierop minder geworden. De winkels in het Nieuw Dunant zijn in 2021 afgewaardeerd naar economische waarde. Een benodigde omvang van € 0,6 miljoen lijkt hierdoor voldoende voor het opvangen van nog resterende risico’s. Aanwezige weerstandscapaciteit De aanwezige Bufferreserve bedraagt per ultimo 2021 bijna € 6,1 miljoen.
Voorgesteld wordt om daar € 3,0 miljoen aan te onttrekken en dit bedrag in de financieringsreserve te storten. Daarmee komt de Bufferreserve, na onttrekking, op bijna € 3,1 miljoen. Naast deze aanwezige weerstandscapaciteit, is er binnen de lopende grondexploitaties een stille reserve aanwezig ten gevolge van begrote, maar nog niet genomen winsten. Deze nog te realiseren winsten (ruim € 0,9 miljoen op contante waarde per 31-12-2021) staat niet op de balans. Echter, ook dit is aanwezige weerstandscapaciteit waarmee in de komende jaren financiële tegenvallers kunnen worden gedekt. Hierdoor bedraagt de aanwezige weerstandscapaciteit ruim € 4,0 miljoen. Weerstandsvermogen, solvabiliteitstoets Er is sprake van een financieel gezonde situatie, indien de aanwezige weerstandscapaciteit groter dan of gelijk is aan de benodigde weerstandscapaciteit. Het weerstandsvermogen is de verhouding tussen de aanwezige en de benodigde weerstandscapaciteit. Deze bedraagt factor 1,34 hetgeen betekent dat de solvabiliteit meer dan voldoende is. Weerstandsvermogen Benodigd voor tegenvallers en toekomstige grexen
2.400
Egalisatiebuffer tbv. boekverliezen en hertaxaties Benodigde weerstandscapaciteit
3.000
Aanwezige Bufferreserve per 31-12-2021
6.085
Afdracht aan financieringsreserve Aanwezige Bufferreserve na onttrekking
3.000
600
3.085
Stille Reserve : nog niet genomen winst lopende grex Aanwezige weerstandscapaciteit
4.010
Weerstandsvermogen
1,34
925
8
7.
Toelichtingen op de balans
7.1 Balansontwikkeling Grondbedrijf In de onderstaande tabel wordt weergegeven hoe de boek- en balanswaarde van de grondexploitaties zich in het afgelopen boekjaar hebben ontwikkeld. Omschrijving
Boekwaarde 1-1-2021
Bedri jventerrei n Ha a rl e
Kasstroom + rente 2021 rente
vermeerdering
vermindering
Boekwaarde
verlies
31-12-2021
voorziening
genomen Balanswaarde winst
31-12-2021
382
12
5
-
400
-
85
485
Bedri jventerrei n Lochter III
7.263
129
1.255
9.355
-708
-
942
234
Da a rl e Wes t
-516
-0
16
82
-582
-
500
-82
Krui denwi jk Zui d fa s e 1
-352
-0
121
-
-231
102
-
-332
Hel l endoorn Noord fa s e 1
836
15
85
186
750
871
-
-121
De Bra nderi j
-68
-1
15
-
-54
98
-
-153
Ha rt va n Noets el e
-502
-0
2
-
-500
-
500
-
Aa n de Tui nen (voorm. Stevo)
-227
-2
28
-
-201
-
201
-
-
-
147
173
-26
-
32
6
6.818
152
1.674
9.796
-1.152
1.071
2.260
37
243
85
School s tra a t Sa l omons ons tra a t
Boekwaarde Wi ns tnemi ng bedr. Ha a rl e
328
Wi ns tnemi ng bedr. Lochter III
96
846
Wi ns tnemi ng Da a rl e wes t
493
7
Wi ns tnemi ng Krui denwi jk Zui d fa s e 1
336
Wi ns tnemi ng Ha rt v. Noets el e
478
23
500
Wi ns tnemi ng Aa n de Tui nen
114
86
201
-
32
32 -1.071
Wi ns tnemi ng School s tr
942 500 336
Voorzi eni ngen a fwa a rderi ng OHW
-2.131
-43
1.102
Subtotaal winst- en verliesneming
-
-286
-43
2.096
579
1.189
Balanswaarde OHW-grex
6.532
109
3.770
10.375
37
Jaarresultaat 2021
1.517 (2096 - 579)
Lopende grondexploitaties
boekwaarde
genomen
balanswaarde
31-12-2021
verlies
Bedrijventerrein Haarle
400
-
85
485
Bedrijventerrein Lochter III
-708
-
942
234
-308
-
1.027
719
Daarle West
-582
-
500
Kruidenwijk Zuid fase 1
-231
winst
31-12-2021
Werklocaties
Subtotaal werklocaties Woningbouwgebieden
Kruidenwijk Zuid fase 1 Hellendoorn Noord fase 1
750
Hellendoorn Noord fase 1 De Branderij
102
-102
750
-
121
-121
-54
De Branderij
-82 -231
-
-54
98
-98
Hart van Noetsele
-500
-
500
-
Aan de Tuinen (voorm. Stevo)
-201
-
201
-
Schoolstraat Salomonsonstraat
-26
-
32
6
Subtotaal woningbouwgebieden
-843
1.071
1.233
-682
-1.152
1.071
2.260
37
Totaal
De lopende grondexploitaties staan als onderhanden werk op de balanswaarde. De balanswaarde zegt iets over de mate waarin de gemeente zogezegd haar nek heeft uitgestoken in financiële zin. Hoe hoger de balanswaarde, des te groter het verschil tussen enerzijds de nog te realiseren
9
(grond)opbrengsten en anderzijds de nog te maken kosten. Ofwel de gemeente loopt meer risico naar mate de balanswaarde hoger is en er meer moet worden ‘terugverdiend’ op de gedane voorinvesteringen. De balanswaarde van de grondexploitaties neemt toe door investeringen en rente en af door opbrengsten. Daarnaast neemt de balanswaarde toe door winstneming en door lagere verliesvoorzieningen. Grondexploitaties balanswaardeontwikkeling Balanswaarde per 1-1-2021 Rente 2021 lopende grexen
6.532 152
Investeringen 2021 lopende grexen
1.674
(Grond)opbrengsten 2021 lopende grexen
-9.796
kasstroom + rente grexen resultaatwijziging verlieslatende grexen extra winstneming
-7.970 415 1.102
jaarresultaat 2021 rente over verliesvoorzieningen per 1-1
1.517 -43
rentebijschrijving op voorziening
-43
Totale mutaties
-6.495
Balanswaarde per 31-12-2021
37
7.2 Getroffen voorzieningen Wanneer een grondexploitatie verlieslatend is, dient ter dekking van het begrote tekort een voorziening te worden getroffen. Onderstaande tabel laat de stand van de getroffen voorziening zien op 1 januari en op 31 december van 2021. Door resultaatwijziging en stelselwijziging (tussentijds genomen winst niet meer als kostenpost opgenomen in de grondexploitatiebegroting) is de omvang van de verliesvoorziening het afgelopen jaar met ruim € 1,1 miljoen verminderd. Dit bedrag is toegevoegd aan het jaarresultaat 2021. Grondexploitaties getroffen voorzieningen
actualisatie
1-1-2021
rentetoevoeging
31-12-2021
88
2
88
2
Kruidenwijk Zuid fase 1
1.069
21
-989
Hellendoorn Noord fase 1
882
18
-28
De Branderij
92
2
Subtotaal woningen
2.042
41
-1.012
1.071
Totaal getroffen voorziening
2.131
43
-1.102
1.071
Werklocaties Bedrijventerrein Haarle
-90
Bedrijventerrein Lochter III Subtotaal werklocaties
-90
0
Woningen Daarle West 102 871 5
98
Hart van Noetsele Aan de Tuinen (voorm. Stevo) Schoolstraat Salomonsonstraat
Bedra gen x 1.000 euro
10
7.3 Winstneming Indien een grondexploitatie winstgevend is, dan wordt de percentage of completion methode toegepast, waarbij naar rato van de voortgang van de realisatie van kosten en opbrengsten, een deel van de begrote winst tussentijds moet worden genomen. Anders gezegd, met winstneming mag niet worden gewacht totdat het project (nagenoeg) geheel is gerealiseerd. Winstgevende
result. op CW 1-1-2022 resultaat
genomen winst
grondexploitaties Werklocaties
JR2020
JR2021
rente
Bedrijventerrein Haarle
253
241
-12
Bedrijventerrein Lochter III
502
1.178
731
Hart van Noetsele Aan de Tuinen (voorm. Stevo)
wijziging JR2020
Nog te nemen
JR2021
delta
JR2020 JR2021
328
85
-243
156
676
96
942
846
406
236
704
-28
493
500
7
239
204
497
500
4
478
500
23
19
124
201
77
114
201
86
9
362
362
32
32
2.107
3.185
1.078
2.260
415
-746
-102
645
Hellendoorn Noord fase 1
-899
-871
28
De Branderij
-94
-98
-5
Totaal grexen
368
2.113
1.746
Woningbouw Daarle West Kruidenwijk Zuid fase 1
336
Schoolstraat Salomonsonstraat Sub. totaal winstgevend Kruidenwijk Zuid fase 1
-336
1.844
0
330 673
925
De resultaten van de winstgevende grondexploitaties zijn het afgelopen jaar verbeterd met 1078 duizend euro. Echter, m.b.t. 2 grondexploitaties was vorig jaar in totaal 411 duizend winst genomen (336+75) waar ook weer een verliesvoorziening tegenover stond. Dat is nu per 31-12-2021 weer teruggedraaid, ofwel tegen elkaar weg geboekt. Hierdoor bedraagt de netto winsttoename geen 1078 maar 667 duizend euro. Zie de onderstaande tabel en de grafische weergave. Van deze netto toename van de winst moet dit jaar 415 duizend euro als winst worden genomen, waardoor 252 duizend euro kan de in de komende jaren naar verwachting als winst worden genomen. Winstneming genomen winst Nog te nemen winst Totale winst
JR2020
JR2021
mutatie
1.844
2.260
415
673
925
252
4.000
2.518
3.185
667
3.000 2.000
af: genomen winst Kruidenwijk Zuid fase 1
336
-336
af: genomen winst bedrijventerrein Haarle
75
-75
Totale winst
2.107
3.185
Bedra gen * 1.000 euro
1.078
Winstneming
1.000 JR2020
JR2021
Nog te nemen winst genomen winst
11