collegevoorstel Toepassen regeling Rood voor Rood locaties Vleugelweg 3 en 5 Nijverdal publicatieversie

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2022-005441 Aard voorstel: besluitvormend

Datum vergadering: 29 maart 2022 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis

B & W advies: Toepassen regeling Rood voor Rood locaties Vleugelweg 3 en 5 Nijverdal Advies: 1. In principe medewerking te verlenen aan voorliggend verzoek voor een Rood voor Roodontwikkeling bestaande uit een beëindiging van het agrarische bedrijf aan de Vleugelweg 5 te Nijverdal en omvorming van de bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning, sloop van (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen aan de Vleugelweg 3 te Nijverdal en met toepassing van het beleid Nieuw Buitengebied ontwikkelen van één compensatiewoning aan de Vleugelweg 5 te Nijverdal, onder de voorwaarde dat de erven zorgvuldig landschappelijk worden ingepast. 2. De gemeenteraad in een debatronde om advies vragen. 3. Zo gauw het bestemmingsplan ambtelijk akkoord is bevonden deze als ontwerp gedurende zes weken ter inzage te leggen voor het bieden van de mogelijkheid tot indienen van zienswijzen bij het college. 4. Het risico van planschade overdragen van de gemeente naar intiatiefnemer. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES. Korte samenvatting Een principeverzoek is ingediend voor een Rood-voor-Rood-ontwikkeling betreffende de erven aan de Vleugelweg 3 en 5 in het buitengebied van Nijverdal. Op beide erven staat voormalig agrarische bebouwing met een totale oppervlakte van 1.051 m2. Het erf Vleugelweg 3 bestaat uit een woning met daarachter voormalig agrarische bedrijfsbebouwing.

Het erf Vleugelweg 5 bestaat uit een bedrijfswoning met bijbehorende agrarische bedrijfsbebouwing. Het voornemen bestaat de sloop op de beide erven in te zetten in het kader van de Rood-voor-Rood-regeling zoals deze is opgenomen in het gemeentelijke beleid Nieuw Buitengebied. Het verzoek is passend binnen de wijzigingsbevoegdheid als opgenomen in het bestemmingsplan. Een compensatiewoning op het erf Vleugelweg 5 is in principe haalbaar op voorwaarde van een goede ruimtelijke inpassing en een situering buiten de 10-6 contour horende bij de aldaar aanwezige hogedrukgasleidingen. De bedrijfswoning is als karakteristiek aangemerkt en is ongeveer 1.500 m³ groot. Deze wordt door twee gezinnen bewoond. Het bestemmingsplan Buitengebied 2009 biedt de mogelijkheid om de woning te splitsen in twee woningen onder de voorwaarde dat de karakteristiek zo veel mogelijk blijft bewaard

en daar waar mogelijk wordt hersteld. De dubbele bewoning is al aan de orde. De woonboerderij kan worden aangemerkt als een dubbele woning met in het gebouw twee zelfstandige wooneenheden. Aanleiding Een principeverzoek is ingediend voor een Rood-voor-Rood-ontwikkeling betreffende de erven aan de Vleugelweg 3 en 5 in het buitengebied van Nijverdal. Op beide erven staat voormalig agrarische bebouwing met een totale oppervlakte van 1.051 m2. Het erf Vleugelweg 3 bestaat uit een woning die op enige afstand van de Vleugelweg staat met daarachter voormalig agrarische bedrijfsbebouwing. Het erf Vleugelweg 5 bestaat uit een bedrijfswoning met bijbehorende agrarische bedrijfsbebouwing. Het erf heeft in het bestemmingsplan “Buitengebied 2009”, een agrarische bestemming met bouwvlak. Daarnaast is de dubbelbestemming ‘Leiding – Gas’ van toepassing. Het voornemen bestaat de sloop op de beide erven in te zetten in het kader van de Rood-voor-Roodregeling zoals deze is opgenomen in het beleid Nieuw Buitengebied en het te verkrijgen bouwrecht in te zetten op de locatie Vleugelweg 5. Om bovengenoemde ontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging van het geldende bestemmingsplan vereist. Relevante eerdere besluiten Raadsbesluit vaststelling beleid Nieuw Buitengebied d.d. 2 juni 2020. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009 herziening regels 2-2012" d.d. 18-09-2012.

Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009" d.d. 20-04-2009. Doelstelling Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door her-invulling van een vrijkomend agrarisch perceel. Oplossing Op het erf Vleugelweg 5 wordt voormalig agrarische en asbesthoudende bedrijfsbebouwing met een gezamenlijke oppervlakte van 593 m² gesloopt. Daarnaast wordt een mestkelder van 196 m2 gesloopt. Deze wordt voor de helft meegeteld in de sloopoppervlakte. De totale inzetbare sloopoppervlakte aan Vleugelweg 5 is daarmee 691 m². Aangezien dit niet voldoende is om de sloopnorm voor een bouwrecht te halen (1000 m² zijn sloopmeters (360 m²) aangekocht van de nabij gelegen locatie Vleugelweg 3. Hier staat in totaal circa 592 m² voormalig agrarische bebouwing. De gezamenlijke sloopoppervlakte (1.051 m²) voldoet aan de sloopnorm van het Beleid Nieuw Buitengebied (1000 m²) en geeft de mogelijkheid op het bouwen van de gewenste nieuwe woning. Vleugelweg 5 Op het erf aan de Vleugelweg 5 wordt aan de bosrand en dan meer achter de bestaande woning een nieuwe woning met bijbehorend bijgebouw gerealiseerd. Bij de situering van de woning is rekening gehouden met de belemmeringenstrook van de ten zuiden van het erf gelegen gasleiding. Het nieuwe woonerf wordt landschappelijk ingepast. Zo worden aan de zuidelijk erfgrens knotwilgen aangeplant.

Aan de noordoostzijde worden enkele walnootbomen geplant en tussen het bestaande erf en nieuwe erf komt een boomgaard met fruitbomen. Langs de toerit naar het nieuwe erf worden ruwe berken aangeplant. De ontsluiting vindt plaats via een nieuwe ontsluiting op de Vleugelweg gelegen net aan de bosrand. Aan de zuidkant van het erf wordt een kikkerpoel aangelegd.

Pagina

2 van 6

Figuur: Inrichting erf Vleugelweg 5 Op de figuur is met een gele lijn aangegeven "afstand gasleiding". Meer zuidelijk van de locatie zijn drie hogedrukgasleidingen aanwezig, waarbij de 10-6-contour reikt tot deze gele lijn. Er is overleg geweest met de Omgevingsdienst Twente en met de Brandweer Twente. Conclusie is dat een woning alleen buiten deze contour gebouwd mag worden. De situatie van een enkele woning extra in het buitengebied is vergeleken met de situatie aan de Overwaterweg/Erve Nijenhorst. Beide situaties zijn vergelijkbaar en er is geen aanleiding om een nader onderzoek uit te voeren. Nader onderzoek leidt tot dezelfde conclusie, wat maakt dat de woning haalbaar is. Gelet op de afstand tot de gasleiding is er wel enig risico, maar deze wordt acceptabel geacht. Voor de nieuwe woning geldt dat bezoekers vanaf de toegang eerst bij de bijgebouwen komen en dan bij de woning. Gelet op de lange oprit langs de bosrand is deze opbouw van het erf kwalitatief goed. Bijgebouwen dienen echter achter de voorgevel gebouwd te worden. De Vleugelweg loopt ten westen en ten zuiden van deze locatie. Door de zuidgevel van de nieuwe woning aan te merken als voorgevel via de regels van het bestemmingsplan worden de bijgebouwen gebouwd achter de voorgevel.

Het bestemmingsplan geeft dan duidelijkheid over de bouwmogelijkheden, passend binnen het bestemmingsplan en te bouwen via de regels vergunningvrij bouwen. Vleugelweg 5 bewoond door twee gezinnen De bedrijfswoning Vleugelweg 5 is binnen het bestemmingsplan Buitengebied 2009 als karakteristiek aangemerkt en is ongeveer 1.650 m³ groot, een mooie, goed verbouwde boerderij. Deze vroegere boerderij is in de jaren 90 van de vorige eeuw verbouwd tot woonboerderij bij het agrarische bedrijf en heeft daarbij de karakteristiek op een goede manier behouden. Het gebouw wordt door twee gezinnen bewoond. Het bestemmingsplan Buitengebied 2009 biedt de mogelijkheid om de woning te splitsen in twee woningen onder de voorwaarde dat de karakteristiek zo veel mogelijk blijft bewaard en daar waar mogelijk wordt hersteld. De dubbele bewoning is al aan de orde. De woonboerderij kan worden aangemerkt als een dubbele woning met in het gebouw twee zelfstandige wooneenheden.

Pagina

3 van 6

Vleugelweg 3 Aan de Vleugelweg 3 wordt alle bestaande bebouwing gesloopt ter grootte van 592 m². Ten behoeve van de ontwikkeling op de locatie Vleugelweg 5 wordt 360 m² ingezet voor Rood voor Rood. Bij de woning Vleugelweg 3 wordt een nieuw bijgebouw gebouwd ter grootte van 150 m². De woning en de schuur op deze locatie zijn van verschillende eigenaren. De eigenaar van de schuren wil bij zijn woning (in Daarle) een extra bijgebouw realiseren op basis van schuur voor schuur. Hij kan hiervoor het restant, zijnde 82 m² voor inzetten en een schuur te bouwen van een kwart van deze oppervlakte, zijnde 20 m². Hiervoor dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden ingediend, voordat overgegaan wordt tot sloop van de gebouwen. Na uitvoering van de sloop vervalt de mogelijkheid om alsnog een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen. Het erf aan de Vleugelweg 3 is al goed ingepast in het landschap door de bestaande houtsingel aan de oostzijde van het erf, bomen bij de in- uitrit en op het achtererf en de lindes voor de woning. De inpassing wordt verder versterkt door de aanplant van solitaire zomereiken aan de noordwestzijde en een solitaire Hollandse Linde op het achtererf. Het kadastrale perceel met daarop de schuren wordt deels in eigendom overgedragen naar de eigenaar van de woning.

Het andere deel, verder van de woning en de weg, blijft in eigendom bij de huidige eigenaar en wordt toegevoegd aan het omliggende agrarische perceel en wordt ook als zodanig in gebruik genomen. Het bestemmingsvlak "Wonen" dient hierop aangepast te worden.

Figuur: Inrichting erf Vleugelweg 3. Het verzoek voldoet aan het gemeentelijk beleid "Nieuw Buitengebied" en voldoet aan de wijzigingsbevoegdheid als opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied 2009. Er kan in principe medewerking worden verleend aan het verzoek. Er zijn nog wel een enkele onderzoeken benodigd. Deze zijn benoemd onder het kopje Overige consequenties. Effect

Pagina

4 van 6

Sloop agrarische bedrijfsgebouwen en realiseren compensatiewoning op gepaste locatie, voorzien van afdoende landschappelijke inpassing. Global goals Global Goal 11 - duurzame steden en gemeenschappen. Global Goal 11 gaat over verschillende onderwerpen: huisvesting voor iedereen, verkeersveiligheid en openbaar vervoer, integrale plannen voor duurzame verstedelijking, cultureel en natuurlijk erfgoed, rampenparaatheid, milieueffect steden, groene en openbare ruimtes, relatie stad en omgeving. Planning Na besluit van het college wordt de raad geïnformeerd en de initiatiefnemer. Initiatiefnemer kan een bestemmingsplan opstellen om daarmee het gevraagde mogelijk te maken. Financiële consequenties Op basis van dit principeverzoek geldt alleen dat er leges in rekening worden gebracht. Bij vervolg gericht op uitvoering van dit verzoek wordt het risico van planschade overgedragen van de gemeente naar initiatiefnemer via een planschadeverhaalsovereenkomst. De legesverordening 2022 is van toepassing op te volgen procedure tot aanpassing van het bestemmingsplan. Personele consequenties Nvt Juridische consequenties Omdat het nu een principeverzoek betreft zijn er geen juridische consequenties. Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd om daarmee de mogelijkheid te bieden tot indienen van zienswijzen. Het verzoek voldoet aan de wijzigingsbevoegdheid.

Gevolg is dat het college bevoegd gezag is tot vaststellen bestemmingsplan. Na de vaststelling van het bestemmingsplan is er mogelijkheid tot indienen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Informatisering Nvt Burger- en overheidsparticipatie De locaties Vleugelweg 3 en 5 zijn naaste buren. Andere woningen zijn gelegen op grotere afstand. Er is geen aanleiding om anderen actief te informeren, anders dan als goede buren onder elkaar. Communicatie Na besluit van het college wordt de initiatiefnemer geïnformeerd. Overige consequenties Voor realisatie zijn in ieder geval de volgende onderzoeken benodigd en uit deze onderzoeken dient de conclusie te zijn, dat het plan haalbaar is. Bodemonderzoek: Ter plaatse stopt het agrarische bedrijf. Hiertoe is het nodig om nader onderzoek te doen naar verontreinigingen vanwege het agrarisch bedrijf, het zogenaamd Historisch onderzoek (NEN 5725) aangevuld met Verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) op de beoogde bouwlocatie. Onderzoek gevolgen flora en fauna: Uit te voeren in ieder geval in de vorm van een quickscan en zonodig in de vorm van nader onderzoek in gevallen van een situatie, wanneer beschermd flora en/of fauna kan voorkomen.

Pagina

5 van 6

Onderzoek gevolgen stikstof: Het dichtstbij zijnde Natura2000-gebied, Wierdense Veld, is gelegen op ongeveer 1750 m afstand. Het toevoegen van één woning heeft geen invloed op de stikstofbelasting op dat gebied. Nader onderzoek is niet nodig. Waterhuishouding: In de beoogde situaties dient het hemelwater van het verhard- en dakoppervlak op eigen terrein te worden verwerkt (30 mm). Verder zullen de compensatiewoningen op de drukriolering moeten worden aangesloten. Dit lijkt op voorhand geen problemen op te leveren, maar initiatiefnemer zal bij de verdere uitwerking aan moeten geven hoe zij daar rekening mee houden en e.e.a. uit willen voeren. Geluid: De locaties van de compensatiewoning valt buiten de wettelijke geluidzone van omliggende wegen. De verkeersintensiteit is daardoor dusdanig laag dat het niet zinvol/reëel is om een akoestisch onderzoek te eisen. Externe veiligheid: De ontwikkellocatie van de compensatiewoning ligt binnen het invloedgebied van de nabijgelegen hogedrukaardgasleiding van de Gasunie. Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is daardoor van toepassing. Er is al overleg geweest met de Omgevingsdienst Twente en de Brandweer Twente. Er is geen nader onderzoek nodig. In de toelichting van het bestemmingsplan dient onderbouwd te worden, dat er enig risico is en dat we deze als gemeente moeten accepteren.

Wel dient de Gasunie geïnformeerd te worden in kader van vooroverleg. Milieu: De beoogde compensatiewoning en de bedrijfswoning omgevormd naar burgerwoning geven geen belemmering voor ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Op grond daarvan zijn er dan ook geen belemmering te verwachten.

Pagina

6 van 6