collegevoorstel Principeverzoek wijziging bestemmingsplan Koestraat 3 te Hellendoorn publicatieversie

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2021-015523 Aard voorstel: besluitvormend

Datum vergadering: 15 februari 2022 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis

B & W advies: Principeverzoek wijziging bestemmingsplan Koestraat 3 te Hellendoorn Advies: 1. In principe positief te beslissen op het verzoek tot gedeeltelijke sloop van de bebouwing op het perceel Koestraat 3 te Hellendoorn en het bouwen van 10 appartementen; 2. De agendacommissie vragen het besluit verwoord onder 1. voor advies aan te bieden aan de gemeenteraad; 3. Nadat het plan nader is uitgewerkt en akkoord is bevonden de procedure starten met het ter inzage leggen van het ontwerp-bestemmingsplan. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES Korte samenvatting Er is een principeverzoek ingediend om planologische medewerking te verlenen aan een herontwikkeling van het perceel Koestraat 3 te Hellendoorn. Bedoeling van initiatiefnemer is om ter plaatse een appartementencomplex met 10 appartementen te realiseren, qua bouwvolume bestaande uit 2 delen en maximaal 2 lagen met aangekapte laag. Geadviseerd wordt in principe medewerking te verlenen aan het verzoek. Aanleiding Namens de eigenaar van het perceel Koestraat 3 te Hellendoorn is een verzoek ingediend tot herontwikkeling van het perceel. Het verzoek betreft gedeeltelijke sloop van bedrijfsbebouwing (grote zaal De Kroon) en het bouwen van 10 appartementen.

In het bestemmingsplan 'Hellendoorn Dorp 2013' heeft deze locatie de bestemming 'Gemengd' met de aanduidingen 'detailhandel' en 'horeca tot en met categorie 2' toegestaan en is het realiseren van de gevraagde ontwikkeling (10 appartementen) niet mogelijk. Relevante eerdere besluiten Geen Doelstelling Ruimtelijke kwaliteit voor het betreffende perceel en directe omgeving. Oplossing Om het bouwen van appartementen op het perceel mogelijk te maken moet een procedure tot herziening van het bestemmingsplan doorlopen worden. In dit geval wordt ongeveer 605 m² aan

bedrijfsbebouwing gesloopt (grote zaal De Kroon). Hiervoor in de plaats worden 10 appartementen voorgesteld met elk een oppervlakte van ongeveer 100m2. Over het voorgenomen bouwplan heeft diverse malen overleg plaatsgevonden met de gemeentelijk stedenbouwkundig adviseur en de stadsbouwmeester. Hierbij is het oorspronkelijke plan op diverse punten aangepast. Bij de opzet van het plan is rekening gehouden met de dorpse schaal en maat van het bouwplan. De appartementen hebben elk een eigen berging en een parkeerplaats op eigen terrein. Hiervoor wordt een parkeerkelder gerealiseerd met daarin de bergingen voor de appartementen en zestien parkeerplaatsen. Twee parkeerplaatsen worden op maaiveldniveau gerealiseerd, waardoor er op eigen terrein in totaal achttien parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Dit voldoet aan de Nota Parkeernormen, herziening uitgave 2021. In de huidige situatie is er geen gelegenheid voor de bezoekers van de feestzaal om op eigen terrein te parkeren. Door dit plan wordt voldaan aan de vraag naar levensloopgeschikte appartementen / nultredenwoningen in het betaalbare koopsegment, zoals verwoord in de gemeentelijke Woonvisie. Het complex bestaat uit twee bouwmassa's waarvan een deel bestaat uit twee lagen met een aangekapte laag en het andere deel (zijde Koestraat) bestaat uit één laag met kap.

Aan de zijde van de Koestraat wordt het laagste bouwdeel gesitueerd, wat meer aansluit bij het karakter van de buurt. Qua bouwhoogte voldoen de bouwmassa's grotendeels aan het geldende bestemmingsplan, waarin een maximale bouwhoogte is toegestaan van 10 meter. Het bouwplan stelt een maximale bouwhoogte voor van 10 meter. Direct voor en naast het te ontwikkelen perceel liggen gronden die in eigendom toebehoren aan de gemeente. Deze gronden worden niet direct bij de ontwikkeling betrokken. De huidige bestemming 'Gemengd' komt te vervallen. Deze bestemming laat nu o.a. kantoren, detailhandel en horeca van categorie 2 toe. Het voorste deel, waar nu Ribhouse Noabers is gevestigd, behoudt in het op te stellen bestemmingsplan de horecabestemming. Het deel ter plaatse van de te slopen bebouwing krijgt een woonbestemming voor maximaal 10 appartementen. Voor wat betreft het aspect flora en fauna geldt dat gebouwen gesloopt worden. Mogelijk bevinden zich in deze gebouwen beschermde soorten vanuit de Wet Natuurbescherming. Daarom is een quickscan flora & fauna benodigd naar beschermde soorten (o.a.huismussen en vleermuizen). Voor wat betreft het aspect water dient minimaal de digitale watertoets uitgevoerd te worden. In de nieuwe situatie dient 30 mm van het verhard- en dakoppervlak te worden geïnfiltreerd op eigen terrein.

Initiatiefnemer dient aan te geven op welke manier deze wordt gerealiseerd. Het plan is gelegen in een 30 km/uur gebied. Hierdoor is de Wet geluidhinder en dus een eventuele hogere waarden procedure niet aan de orde. Wel dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer in beeld te worden gebracht, omdat het hier een straat met klinkerverharding betreft. Ribhouse Noabers heeft o.a. een horeca 2 bestemming. Conform de handreiking Bedrijven en milieuzonering is hiervoor een afstand van 10 meter tot de dichtstbijzijnde woningen nodig. Omdat er hier sprake is van een gemengd gebied en dit gebied in ons geluidbeleid is aangewezen als 'centrumdorps' met een ambitiewaarde van 50 dB(A), is het mogelijk om de benodigde afstand met één stap te verlagen naar nul meter. Ribhouse Noabers aan de Dorpsstraat 26 moet voldoen aan het Activiteitenbesluit en bijbehorende regeling ten aanzien van voorkomen van geurhinder voor omliggende bebouwing. De horeca-inrichting moet waarschijnlijk voorzieningen treffen in verband met de nieuwbouw van de appartementen. Voor

Pagina

2 van 4

Ribhouse Noabers zal dit naar verwachting geen problemen geven, omdat de ontwikkeling plaatsvindt op hetzelfde perceel. Voor de ontwikkeling dient een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd te worden. Effect Ruimtelijke kwaliteit voor het betreffende perceel en directe omgeving. Daarnaast het voorkomen van leegstand in het centrum van Hellendoorn. Global goals Het plan sluit aan bij goal 11. Het betreft het deels saneren van bedrijfsbebouwing met de bestemming 'Gemengd'. Hiervoor komen woningen in de plaats welke voldoen aan de huidige duurzaamheidseisen en de gemeentelijke Woonvisie. Het plan voldoet aan het principe van duurzame verstedelijking. Planning Het bestemmingsplan zal de wettelijk voorgeschreven procedure doorlopen zoals omschreven in de Wet ruimtelijke ordening. Financiële consequenties Het project zal waarschijnlijk een aanpassing van de riolering en de aangrenzende openbare ruimte met zich meebrengen ter hoogte van de inrit naar de parkeerkelder. Deze kosten moeten worden verhaald via een anterieure overeenkomst. Een herziening van het bestemmingsplan kan risico van planschade met zich meebrengen. Het risico op planschade wordt via een planschadeverhaalsovereenkomst neergelegd bij de eigenaar van het perceel. De kosten van de planologische procedure worden in rekening gebracht op basis van de legesverordening. Personele consequenties N.v.t.

Juridische consequenties Nu is er nog geen sprake van juridische consequenties. Hiervan is wel sprake van tijdens de formele procedure in de vorm van publicatie en terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan, vaststelling door de gemeenteraad en de publicatie van het vastgestelde bestemmingsplan. De planschadeverhaalsovereenkomst wordt gesloten met de initiatiefnemer. Informatisering N.v.t. Burger- en overheidsparticipatie In het kader van participatie dient initiatiefnemer zelf de woonomgeving ter plaatse bij de voorgenomen ontwikkeling te betrekken om hiervoor voldoende maatschappelijk draagvlak te krijgen. Initiatiefnemer heeft vorig jaar zomer enkele leden van de Dorpsraad Hellendoorn en de eigenaar van omliggende percelen op de hoogte gebracht van de ontwikkeling. Omdat via social media zorgen werden geuit over de ontwikkelingen in het dorp Hellendoorn is in overleg met ons vanuit de Dorpsraad een klankbordgroep opgericht. Deze is bij de inbreidingsplannen dorp Hellendoorn' betrokken. De klankbordroep is niet enthousiast over het nu voorliggende plan (zie bijgevoegde reactie). De klankbordgroep is onder andere van mening dat de bouwmassa te dominant aanwezig zal zijn en door realisatie van het plan het karakter van park de Geuren wezenlijk wordt aangetast.

Het bouwplan is in het voorstadium besproken met de stedenbouwkundig adviseur van de gemeente en de stadsbouwmeester. Het oorspronkelijke plan is in gezamenlijk overleg op diverse punten aangepast.

Pagina

3 van 4

Bij de opzet van het plan is rekening gehouden met de dorpse schaal en maat van het bouwplan. Samengevat zijn de stedenbouwkundig adviseur en stadsbouwmeester van mening dat door aan de Koestraat een langwerpig bouwvolume met een hoofdvorm van een boerderij te situeren, qua maat en schaal wordt aangesloten bij de historiserende karakteristiek van de Koestraat. In het advies van de stedenbouwkundig adviseur (bijgevoegd) is verder aangegeven dat de voetprint van het gebouw aan de Koestraat bijna naadloos past in de voetprint van het huidige bestaande bouwdeel aan de Koestraat. Achter dit historiserende bouwvolume is een meer eigentijds bouwvolume geprojecteerd met een gootlijn tussen de 5.3 en 5.8 meter, met een kap en voor een klein deel plat. Het feit dat de appartementen van het achterste bouwdeel uitkijken op de Geuren (maar daaraan niet zijn gelegen) tast het karakter van de Geuren niet aan. De afgelopen maanden zijn diverse gesprekken gevoerd met de klankbordgroep en initiatiefnemer om te proberen beide partijen met elkaar in gesprek te brengen. Er is ook aangeboden dat we hierbij vanuit de gemeente een bemiddelende rol willen vervullen. Het is helaas niet gelukt om initiatiefnemer en de klankbordgroep met elkaar in gesprek te laten gaan over het bouwplan.

Naar onze mening is een belangrijke voorwaarde voor participatie dat betrokken partijen rechtstreeks met elkaar in gesprek gaan. Daarbij is het niet de rol van de gemeente om hier tussen te gaan zitten. Wij kunnen hierin hooguit faciliteren. Nu ook van deze faciliterende rol geen gebruik is gemaakt, rest ons bij dit plan niets anders dan de adviezen van de stedenbouwkundige en stadsbouwmeester en de reactie van de klankbordgroep beide in het kader van het besluitvormingsproces aan u als college en de raad aan te bieden. Participatie zal plaatsvinden via de wettelijk voorgeschreven procedure. Er zal een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd worden waartegen een ieder zienswijzen kan indienen. Communicatie N.v.t. Overige consequenties N.v.t.

Pagina

4 van 4