Collegevoorstel Principeverzoek Tunnelweg 2-2a - inclusief bijlagen

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2022-030870 Aard voorstel: besluitvormend

Datum vergadering: 14 februari 2023 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: G. Oord

B & W advies: Principeverzoek Tunnelweg 2 en 2a in Haarle Advies: 1. In principe en onder voorwaarden in te stemmen met het verzoek tot: 1. sloop van minimaal 2.439 m2 bedrijfsgebouwen; 2. het compenseren van twee woningen inclusief bijgebouwen in één bouwmassa op het zelfde terrein, met de toepassing van Rood voor Rood-regeling en Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO); 3. een sloopvoucher voor maximaal 1.000 m2. 2. Aan de onder 1 genoemde voorwaarden de voorwaarden te verbinden dat: 1. alle bedrijfsgebouwen (minimaal 2.439 m2), met uitzondering van één bijgebouw/ overkapping van 50 m2 bij Tunnelweg 2a, gesloopt worden; 2. de twee woningen met inpandige bijgebouwen in één bouwmassa van maximaal 1.200 m3 worden gebouwd; 3. extra kwaliteit wordt toegevoegd aan het erf door aanleg van een robuuste houtsingel met een breedte van minimaal 11 meter aan de oostzijde van de bestaande twee bedrijfswoningen en de nieuw te bouwen woningen met een landschappelijke inpassing (gebouw en landschap); 4. een beheersplan wordt opgesteld waarmee de aan te planten houtsingel geborgd wordt. 3. De raad in een debatronde om advies vragen. 4. Nadat het plan nader is uitgewerkt en akkoord bevonden, de bestemmingsplanprocedure starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES.

Korte samenvatting Voor het perceel aan de Tunnelweg 2 en 2a in Haarle is door initiatiefnemer een principeverzoek ingediend voor een nieuwe invulling van de voormalig agrarisch bedrijfslocatie. Met het bestemmingsplan “Buitengebied 2009, veegplan agrarisch naar wonen” heeft deze locatie een woonbestemming gekregen voor de twee voormalige bedrijfswoningen. Door de bedrijfsbeëindiging kan hier 2.439 m2 aan bebouwing gesloopt worden om in te zetten voor de Rood voor Rood-regeling. Hiervoor is een plan ingediend om, naast een sloopvoucher voor 1.000 m2, op het erf een tweetal woningen met bijgebouwen in één bouwmassa te bouwen. Na sloop wordt extra kwaliteit aan het erf toegevoegd met een landschappelijke inpassing (gebouwen en landschap). Met toepassing van extra kwaliteit aan het erf past het plan binnen onze omgevingsvisie en het Beleid Nieuw Buitengebied. De beoogde ontwikkeling is ruimtelijk aanvaardbaar en er zijn met dit plan geen ruimtelijke, milieu-, verkeers- of andere belangen in het geding. Daarom wordt u voorgesteld in te

stemmen met het verzoek en zo gauw het ontwerpbestemmingsplan beschikbaar is, deze in procedure te brengen door het ontwerpplan ter inzage te leggen Omdat het verzoek betrekking heeft op een rood voor rood-ontwikkeling met extra kwaliteit aan het erf wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Aanleiding Aan de Tunnelweg 2 en 2a in het buitengebied van Haarle, kadastraal bekend als gemeente Hellendoorn, sectie R met nummer 488, was een agrarisch bedrijf gevestigd. De bedrijfsactiviteiten zijn hier beëindigd. Deze locatie is meegenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied 2009, veegplan agrarisch naar wonen 2022”voor het omzetten van de agrarische bestemming naar de bestemming “Wonen” voor de twee bedrijfswoningen bij dit voormalige agrarische bedrijf. Door de bedrijfsbeëindiging kan hier 2.189 m2 aan sloopmeters worden ingezet voor de Rood voor Roodregeling.

Relevante eerdere besluiten Collegebesluit vaststellen bestemmingsplan “Buitengebied 2009, veegplan agrarisch naar wonen 2022”d.d. 6 december 2022. Raadsbesluit vaststelling beleid Nieuw Buitengebied d.d. 2 juni 2020. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009 herziening regels 2-2012" d.d. 18-09-2012. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009" d.d. 20-04-2009. Doelstelling De doelstelling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door sloopt van voormalige bedrijfsgebouwen in combinatie met het toestaan van enkele compensatiewoningen. Na sloop wordt extra kwaliteit aan het erf toegevoegd met een landschappelijke inpassing (gebouwen en landschap).

Oplossing Ontwikkeling passend binnen de stedenbouwkundige opbouw De Tunnelweg 2 en 2a lig in het agrarische buitengebied van Haarle op een afstand van ruim 200 meter vanaf de spoorlijn Zwolle-Almelo. Tussen de spoorweg onderdoorgang tot aan de Schippersweg liggen aan de Tunnelweg gespreid een aantal woningen, een agrarisch bedrijf en een toegang tot een recreatiegebied. Het gaat hier om een voormalig agrarische bedrijf waar de bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd. Met de Rood voor Rood regeling kan met 2.500 m2 (1.000 m2 voor de 1ste en 1.500 m2 voor de volgende woning) aan sloopmeters twee woningen van 750 m3 gecompenseerd worden. Daarmee ontbreekt in dit plan 311 m2 aan sloopmeters. Initiatiefnemer wil dit aanvullend compenseren in het versterken van de landschapselementen. Landschappelijk wordt het plan ingepast met de aanplant van streekeigen hagen en een aantal solitaire bomen. Naast de landschappelijke inpassing wordt aan de oostzijde van de bestaande voormalige bedrijfswoningen en de twee nieuw te bouwen woningen een stuk natuur in de vorm van een robuuste houtsingel aangelegd van minimaal 11 meter breed. In het struweel blijven een aantal plekken open die een doorkijk naar de landerijen er achter geven.

Pagina

2 van 6

In eerste instantie had initiatiefnemer het plan om een derde woning aan de Tunnelweg toe te voegen. Twee aan de oostzijde en één aan de westzijde van de Tunnelweg. Dit is met een vooroverleg voorgelegd aan de provincie Overijssel. Het aan twee zijden van de weg bouwen wordt een verdere vorming van een woonlint langs de Tunnelweg gevonden. Verdere verdichting geeft hier geen versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Initiatiefnemer heeft er vervolgens voor gekozen om geen derde woning aan de tunnelweg toe te voegen, maar in te zetten als sloopvoucher voor een andere locatie binnen de gemeente Hellendoorn. De verkoop van 1.000 m2 aan sloopmeters blijft de initiatiefnemer de mogelijkheid geven het plan gefaseerd uit te voeren. Daarmee ook de financiële middelen voor de sloop van de varkensstallen en de sanering van het aanwezige asbest. Door de gefaseerde uitvoering met de verkoop van sloopmeters verwacht de initiatiefnemer dat het een haalbaar plan is. Het geeft de ruimte voor de bouw van twee kleinere woningen met inpandige bijgebouwen in één bouwmassa. In deze situatie is de totale bouwmassa niet meer dan volgens het bestemmingsplan bij één woning van 750 m3, wanneer de inhoud van de het hoofdgebouw wordt samengevoegd met de inhoud van de bijgebouwen. Voor de bijgebouwen wordt dan uitgegaan van 450 m3 (150 m2 x 3 m hoog). Op deze manier wordt alles aangemerkt als hoofdgebouw.

Bij elk hoofdgebouw mag ook vergunningvrij bijgebouwd worden. Via de regels van het bestemmingsplan en de manier waarop het bestemd wordt op de verbeeldingskaart kan het vergunningvrij bouwen ingeperkt worden. Voorgesteld wordt om hier de bestemming “Wonen” op maat toe te kennen. Een woonbestemming met bouwvlak die om de gebouwen heen getrokken is. In de planregel hier aanvullend opnemen dat de gronden rondom de woonbestemming niet beschouwd mogen worden als erf in de zin van artikel 1 van bijlage 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht”. Dit geeft een beperking van het vergunning vrij bouwen en moet voorkomen dat via deze weg de gebouwen vergroot kunnen worden. Het is in algemene zin niet de bedoeling dat het vergunningvrij bouwen wordt beperkt door het bestemmingsplan. In dit specifieke geval is de inperking in het belang van het behouden van één bouwmassa. Hiervoor moet bij de uitwerking van dit plan een ruimtelijke onderbouwing in de toelichting opgenomen worden (ECLI:NL:RVS:2018:571, ECLI:NL:RVS:2020:1408, ECLI:NL:RVS:2020:1413). Het plan geeft hiermee een nieuwe invulling aan het bestaande erf die goed aansluit op het karakter van het gebied met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De sloopvoucher geeft pas middelen als deze verkocht is.

Hiervoor vraagt de initiatiefnemer een principebesluit op het ingediende plan voor de Tunnelweg 2 en 2a in Haarle. Het plan wordt daarna verder uitgewerkt in een inrichtingsplan. De inpassing wordt via voorwaardelijke verplichting vastgelegd in het bestemmingsplaan, waarmee bepaald wordt dat deze ook daadwerkelijk uitgevoerd moet worden.

Pagina

3 van 6

Woonvisie Het verzoek betreft in principe het toevoegen van een tweetal woningen met bijgebouwen in één bouwmassa van maximaal 1.200 m3. Naast de toevoeging van twee woningen gaat dit verzoek ook om een sloopvoucher voor maximaal 1.000 m2 om te verkopen. Met de sloopvoucher is het mogelijk dat voor een andere locatie een aanvraag wordt gedaan voor de toevoeging van een woning.

Wet geluidhinder De Tunnelweg 2 en 2a in Haarle ligt buiten het invloedsgebied van de N35, maar wel binnen de zone van de Tunnelweg. Voor de bouw van de twee woningen is een akoestisch onderzoek is nodig. Verwacht wordt dat hier een hogere grenswaarde voor nodig zal zijn. Doordat de afstand van de nieuw te bouwen woningen groter is dan 200 meter, wordt buiten de zone van 200 meter van het spoor gebleven. Conclusie Het plan geeft een goede her invulling op het bestaande erf na de sloop van voormalige agrarische bebouwing. Daarmee is het in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening. Het is passend binnen het gemeentelijk beleid en ruimtelijk aanvaardbaar. Het ontwerpbestemmingsplan kan voor zes

Pagina

4 van 6

weken ter inzage worden gelegd. Een ieder kan gedurende die periode zienswijzen indienen bij de gemeenteraad.

Effect Het beoogde effect is het her-invullen van een vrijkomend bebouwd agrarisch perceel. Voor deze locatie zal het eerste zichtbare effect de sloop van alle niet meer in gebruik zijnde bedrijfsgebouwen zijn. Na de sloop kan bij de twee voormalige bedrijfswoningen twee woningen toegevoegd worden die een aanvulling geven op een gedifferentieerd woningaanbod. De sloop van alle bedrijfsgebouwen en de toevoeging van extra kwaliteit aan het groen geeft de compensatie voor de toe te voegen woningen met de bijbehorende erftransformatie en landschappelijke invulling. Global goals Van de Global Goals heeft nummer 11 de meeste raakvlakken met het plan aan de Tunnelweg 2 en 2a in Haarle. Duurzame steden en gemeenschappen de belangrijkste. Global Goal 11 gaat over verschillende onderwerpen: huisvesting voor iedereen, verkeersveiligheid en openbaar vervoer, integrale plannen voor duurzame verstedelijking, cultureel en natuurlijk erfgoed, rampenparaatheid, milieueffect steden, groene en openbare ruimtes, relatie stad en omgeving. Huisvesting voor iedereen, verkeersveiligheid en integrale plannen voor duurzame verstedelijking zijn dan belangrijke onderwerpen. Planning Omdat met dit plan om toepassing van de Rood voor Rood regeling uit het Beleid Nieuw Buitengebied voor de toevoeging van twee woningen wordt gevraagd, wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen.

Na het advies in de debatronde kan de initiatiefnemer het plan voor eigen rekening en risico uitwerken in een ruimtelijk kwaliteitsplan en compleet maken met de nog uit te voeren onderzoeken, waaronder een onderzoek naar het wegverkeerslawaai. Vervolgens kan gestart worden met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken voor het bieden van de mogelijkheid van het indienen van zienswijzen bij de raad. De raad is bevoegd het bestemmingsplan vast te stellen. Daarna kan de omgevingsvergunning voor het bouwen aangevraagd worden. Financiële consequenties Het risico van planschade wordt overgedragen naar de initiatiefnemer met een op te stellen planschadeverhaalsovereenkomst. Eventuele directe financiële consequenties worden vertaald naar een anterieure overeenkomst. Beide moeten in de periode tot vaststelling overeengekomen worden tussen initiatiefnemer en de gemeente. Leges voor de procedure tot herziening van het bestemmingsplan worden in rekening gebracht conform de legesverordening. Personele consequenties Niet van toepassing. Juridische consequenties Het ontwerpbestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Eventuele zienswijzen worden ingediend bij de raad, die het bestemmingsplan mag vaststellen. Na vaststellen ligt het plan ter inzage voor het eventueel instellen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Informatisering Niet van toepassing. Burger- en overheidsparticipatie Burgerparticipatie Initiatiefnemer gaat de omwonenden op korte termijn over het plan informeren. Overheidsparticipatie

Pagina

5 van 6

Bij het vooroverleg is vanuit de provincie Overijssel aangegeven om hier met name voor de ruimtelijke kwaliteit van de Tunnelweg de nieuwe ontwikkeling te koppelen aan het bestaande erf.

Communicatie De aanvrager wordt geïnformeerd aangaande dit besluit, als ook de gemeenteraad. Het ontwerpbestemmingsplan wordt gepubliceerd op de site ruimtelijkeplannen.nl en hiervan wordt mededeling gedaan in het huis aan huis blad Hart van Hellendoorn/Nijverdal en via het gemeenteblad. Overige consequenties Niet van toepassing.

Pagina

6 van 6

praatplan rood voor rood Tunnelweg 2-2a Haarle

COLOFON Door:

dé Erfontwikkelaar b.v. Radewijkerweg 9 7791 RJ Radewijk

Auteur Telefoonnummer E-mail Internet Project Datum laatst gewijzigd Bestandsnaam

H. Oldehinkel 06 24 88 38 28 herbert@erfontwikkelaar.nl www.erfontwikkelaar.nl 2341 5 december 2022 2341 PV-03

Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of dé Erfontwikkelaar b.v.

1 Inleiding

4

2 huidige situatie

8

3 het initiatief

10

4 relevant beleid

14

5 samenvatting & conclusie

15

1 INLEIDING In opdracht van de heer en mevrouw Schoot Uiterkamp te Haarle is bijgevoegd praatplan uitgewerkt. Het doel is om middels een principeverzoek medewerking te krijgen voor de sloop van ca. 2.439 m2 landschapsontsierende bebouwing met asbestdaken. Ter compensatie zal er 2/1 kap schuurwoning op het bestaande erf worden gerealiseerd. (elk van 400 m3 met beide een bijgebouw van 75 m2). Aangezien hier volgens het vigerende beleid 2.550 m2 aan landschapsontsierende bebouwing voor moet worden gesloopt. Wordt er een aanvullende compensatie in het versterken van de landschapselementen gevraagd. Om diverse redenen is het niet wenselijk om de derde woning op het erf te realiseren. De stallen kennen veel binnenasbest. Dit brengen hoge saneringskosten met zich mee. Er is daarom gekozen om de overige meters te verkopen. Kijkend naar de karakteristiek van het gebied dan staan er meer van dergelijke clusters in het landschap. Hiermee sluit de ontwikkeling goed aan op het karakter van het gebied. De ruimtelijke kwaliteit zal aanzienlijk verbeteren. Om een landelijke karakter te behouden is de architectuur van de woningen belangrijk. Er zijn sfeerbeelden opgenomen om de beoogde ambitie weer te geven.

Tunnelweg 2-2a Haarle

LO C AT I E

T E S LO P E N L A N D S C H A P S O N T S I E R E N D E B E B O U W I N G

T E S LO P E N L A N D S C H A P S O N T S I E R E N D E B E B O U W I N G

2 H U I D I G E S I T U AT I E Het plangebied ligt in het zogenaamde jonge heide- en broekontginningslandschap. Deze jonge veldontginningen zijn de gronden die als laatste in cultuur zijn gebracht. Door hun natuurlijke omstandigheden, vooral de arme en droge bodem,waren deze gronden in eerste instantie niet geschikt als landbouwgrond. De oude heidegronden zijn vaak in één keer ontgonnen.Dat gebeurde op een planmatige manier via lange lijnen in een regelmatige verkaveling. Boerderijen worden verspreid over het gebied gebouwd. De jonge veldontginningen kenmerken zich door hun rationele opzet, de duidelijke lijnen in het landschap en de grote regelmatige verkaveling. Doordat veel wegen zijn beplant, wordt de van oudsher aanwezige openheid gebroken Op het erf is geen actief agrarisch bedrijf meer aanwezig. Hiermee kennen de stallen geen gebruikswaarde meer. Ze zijn aan te merken als landschapsontsierend door hun verschijning en asbest dakbedekking. Na sloop van de stallen wordt het erf weer compact. Voor beide erven is een inrichtingsplan opgesteld. Naast sloop zal er ook nieuw gebiedseigen groen aangeplant worden. Daarmee wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd.

KENMERKEN VAN HET JONGE ONTGINNINGSLANDSCHAP: half open gebied met relicten bos; weids landschap met vergezichten; strakke rationele verkaveling met blokvormige kavels; kavelgrenzen veelal onbeplant, daardoor wordt het open karakter versterkt; bebouwing verspreid in het landschap maar hoofdzakelijk geconcentreerd langs de Tunnelweg. ERF & LANDSCHAP: erven vormen clusters in het landschap erven staan vrij open in het landschap en kennen kleinschalige bebouwing boomgroepen en struweel op het erf harde erfafscheidingen ontbreken

ERF & LANDSCHAP

3 H E T I N I T I AT I E F Met de voorgestelde situering wordt aangesloten op de karakteristiek van het gebied. Initiatiefnemers willen graag kavels realiseren voor een brede doelgroep. Niet enkel grote vrijstaande woninen. Er is daarom gekozen om twee kleine woningen op het bestaande erf te realiseren. Deze zullen in schuurarchitectuur vormgegeven worden. Deze woningen wordten tesamen met de tweede bedrijfswoning ontsloten door drie bestaande inritten. Middels de aanplant van bomen en hagen worden de compensatiewoningen en de twee bestaande bedrijfswoningen goed ingepast. Het vormt een ruimtelijke eenheid. Als extra kwaliteitsimpuls wordt er aan de oostzijde van de compensatiewoning een 10 (m) brede groenstrook aangelegd bestaande hoofdzakelijk uit struweel met enkele sleutelgaten. Een kenmerk van de erven langs de Tunnelweg is dat deze bestaan uit meerdere veelal kleinere volumes met groen er tussen. De derde compensatiewoning wordt elders binnen de gemeente gerealiseerd. Hier is nog geen locatie voor gevonden. De compensatiewoningen moeten in schuurarchitectuur vormgegeven worden. Om enige massa op het erf te houden is hier gekozen om het bijgebouw van één compensatiewoning geintegreerd te maken. Op de volgende pagina zijn referentiebeelden opgenomen. Enkele bomen langs de Tunnelweg maken dat er wel zicht op de bebouwing blijft maar dat de erven niet verstopt worden.

laat je erf groeien!

C LU S T E R S VA N E R V E N L A N G S D E T U N N E LW E G

project

Legenda 1. Bestaande bedrijfswoning 2. Bestaande tweede bedrijfswoning datum

3. Nieuwe schuur bij bedrijfswoning

formaat

4. Geschakelde schuurwoningen van elk max. 400 m3 met inpandig bijgebouw van 75 m2 (vergunningsvrij bouwen wordt daarmee uitgesloten)

tekeningno

5. Zwarte els op erfgrens 6. Struweel 7. Solitaire boom (linde/noot/kastanje) 11

8. Te slopen landschapsontsierende bebouwing (ca. 2439 m2) 9. Aanplant streekeigen haag

4

10. Struweel (KGO) van min. 10 (m) met sleutelgaten 11. Streekeigen haag als afscherming erf 8

Elders binnen de gemeente wordt de tweede compensatiewoning gerealiseerd. De locatie is nog niet bekend.

10

4 7 6

7

8 8

2 9

10

5 11 1

ge

lu

id

sc

on

to

ur

3

10

H E T E R F N A T R A N S F O R M AT I E

‘ D e dubbel e s c h uur wo n in g o p h et er f is sober en ond erge sc hi k t a a n de bedr ij fs wo n in gen . Een eenvoud i ge vor m en p a ss en de m ater ia l en m a k en dat h et zic h voegt op het er f ’

4 R E L E VA N T B E L E I D

principebesluit wordt deze in het kader van het bestemmingsplan nader uitgewerkt in een ruimtelijk kwaliteitsplan.

De gemeenteraad van Hellendoorn heeft op 2 juni 2020 het beleid ‘Nieuw Buitengebied’ vastgesteld. Het doel van het beleid is richting aan toekomstige ontwikkelingen in het buitengebied te geven, maar ook een doorkijk te bieden naar een werkwijze die past in de geest van de Omgevingswet.

Identiteit

Onderdeel van het beleid is de rood voor rood regeling, waarbij in ruil voor de sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit de mogelijkheid wordt geboden voor het realiseren van één of meerdere woningen. Voor een compensatiewoning dient minimaal 1.000 m2 aan voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing gesloopt te worden. Voor elke extra woning dient 1.500 m2 per woning gesloopt te worden. Een sloopoppervlakte groter dan 300 m2 komt in aanmerking voor deelname aan de regeling. De te slopen gebouwen dienen minimaal vijf jaar bedrijfsmatig in gebruik te zijn geweest. Uitgangspunt voor de slooplocatie is de sloop van het gehele complex met voormalige bedrijfsbebouwing, dus inclusief sleufsilo’s, mestkelders en overtollige erfverharding. Het heeft de voorkeur dat de kavel(s) op (één van) de slooplocatie(s) worden gerealiseerd. Onder voorwaarde dat wordt voldaan aan het stappenplan, kan er worden gebouwd aan de rand van één van de kernen of buurtschappen, op een bestaand woonerf of als onderdeel van een bebouwingscluster. De ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door de sloop van de bebouwing, maar ook door de verplichting de sloop- en bouwlocatie(s) landschappelijke te passen. Gebiedskenmerken Gebiedskenmerken voor de locatie zijn de ondergrond en het landschap.

Op basis van de gebiedskenmerken wordt nagedacht over wat mogelijk is op deze plek. In welk gebied vinden ontwikkelingen plaats en wat zijn de kenmerken van deze plek? Veel van de bestaande waardevolle kenmerken van het gebied zijn te linken aan de ondergrond. Kunnen deze waardevolle kenmerken versterkt worden of teruggebracht worden? Zoals uit hoofdstuk 3 blijkt wordt het erf landschappelijk ingepast conform de ter plaatse geldende gebiedskenmerken. Na een positief

In 2014 is door de raad van Hellendoorn de omgevingsvisie ‘Natuurlijk Avontuurlijk’ vastgesteld. In deze visie wijden we een hoofdstuk aan de identiteit van Hellendoorn. Deze input gebruiken we in het stappenplan om aansluiting te vinden in het gebied met een passende ontwikkeling. Het agrarisch gebruik geeft identiteit aan dit gebied. Nieuwe functies zijn in dit gebied alleen toegestaan, indien deze in ruimtelijk opzicht of in functionele zin een relatie hebben met de agrarische sector. Bij een nieuw complex aan gebouwen kunnen de gebouwen zo worden geformeerd dat het erf in ruimtelijk opzicht lijkt op een (traditioneel) boerenerf. Inpasbaarheid in het agrarisch cultuurlandschap is van belang. Het doel is de agrarische en landschappelijke identiteit te behouden, alsmede een goede toekomst te bieden voor de agrarische sector zelf. Gebiedsopgaven In Nederland zijn een paar belangrijke gebiedsopgaven van toepassing in het landelijk gebied. Dat is ook de aanleiding om deze stap toe te voegen aan het geheel. Door gebiedsopgave en andere ontwikkelingen te koppelen kan kwaliteit en noodzaak met elkaar verbonden worden. Hierdoor wordt een bedrage geleverd aan belangrijke maatschappelijke opgave. De Rood-voor-Rood-ontwikkeling voorziet in de sloop van een aanzienlijke hoeveelheid bebouwing op deze locatie in het buitengebied van de gemeente Hellendoorn.

Dit heeft een positieve impact op het landschap. Hiervoor in de plaats worden er twee kleinere woningen in één volume op het bestaande erf gebouwd. (daar waar gesloopt wordt). Het erf wordt landschappelijk ingepast, waarbij rekening wordt gehouden met de geldende gebiedskenmerken ter plaatse. Door de sloop van de bebouwing wordt het verharde oppervlakte in het buitengebied minder, wat een positief effect heeft op de waterhuishouding. Al met al is er sprake van een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van Hellendoorn. Met de sloop van de stallen kan er elders binnen de gemeente nog een compensatiekavel gerealiseerd worden. Deze locatie is echter nog niet bekend.

Verbinden Communicatie is een belangrijk middel om te zorgen dat ontwikkelingen verbonden worden. Verbonden worden met andere ontwikkelingen, maar ook met de omgeving, de buren of andere ondernemers. Een binding hebben met een ontwikkeling zorgt voor meer draagvlak en beleving. Initiatiefnemers hebben de directe omwonenden reeds geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Hier zijn geen bezwaren uit naar voren gekomen. Na een positief principebesluit, zal initiatiefnemer wederom met de buren in gesprek gaan voor de verdere uitwerking van de plannen. Wensen Wanneer een plan gemaakt wordt, zijn er verschillende wensen en ideeën van betrokken partijen. Deze wensen moeten samen een plan gaan vormen. In deze stap is het de bedoeling om te laten zien dat de verschillende wensen samen een integraal en passend plan vormen voor de locatie. Het voorliggende plan is voortgekomen uit het vigerend beleid en de wensen van initiatiefnemers. Daarbij zijn keuzes gemaakt die de kwaliteit van het landschap en de persoonlijke wensen ten goede komen. Ook is gekeken naar de haalbaarheid van de ontwikkeling. De saneringskosten van de varkensstallen zijn hoog doordat er veel asbest aanwezig is. Het plan kan gefaceerd uitgevoerd worden waarmee het haalbaar wordt.

Balans De ideeën zijn integraal opgesteld, ontwikkelingen zijn vertaald in schetsen en referentie beelden en een plan opgesteld over de afstemming met de omgeving. Nu kan een conceptplan ingediend worden als vooroverleg bij de gemeente. De gemeente heeft de taak om een afweging te maken of met deze ontwikkeling een extra (ruimtelijk) kwaliteitsimpuls geleverd wordt, het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, een bijdrage geleverd wordt aan de verschillende gebiedsopgave en of er draagkracht vanuit de buurt aanwezig is. Zoals uit voorliggend plan blijkt, draagt voorliggend initiatief bij aan een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering in het buitengebied door onder meer de sloop van een grote hoeveelheid bebouwing en de landschappelijke inpassing van de deelgebieden. Het plan is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening en draagt bij aan de geldende gebiedsopgaven.

5 S A M E N V AT T I N G & C O N C L U S I E Samenvatting: sloop van ca. 2439 m2 landschapsontsierende bebouwing; herbestemmen twee bedrijfswoningen naar woonbestemming en realiseren van een nieuwe schuur bij de zuidelijke bedrijfswoning van maximaal 100 m2; één bouwrecht wordt middels een sloopvoucher elders binnen de gemeente uitgevoerd; (locatie nog niet bekend) herinrichten bestaande erf en toevoegen twee wooneenheden in één volume van max. 400 m3 met een bijgebouw van elk 75 m2; aangezien er 2.500 m2 moet worden gesloopt en dit oppervlakte niet op het erf staat zal er aanvullend worden geïnvesteerd in een robuuste houtsingel ten zuiden van het bestaande erf van min. 7 (m) landschappelijk goed inpassen met gebiedseigen beplanting; kleinere woningen versterken een diversiteit aan bewoners. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een Rood-voorRood-ontwikkeling, waarbij een substantiële hoeveelheid landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt en alle asbestdaken worden gesaneerd. Beide erven worden landschappelijk ingepast conform de gebiedskenmerken. De ontwikkeling is echter niet in overeenstemming met het geldende bestemmingplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is.

www.erfontwikkelaar.nl